2009年12月31日 星期四

台銀土銀:房屋修繕貸款授信條件未改變

台灣銀行及台灣土地銀今天表示,房屋修繕貸款的授信額度、放款條件沒有改變。
由於媒體報導「假修繕真炒樓行庫封殺」,點名台銀、土銀及合作金庫商業銀行聯手,祭出 限價

管制及負債收支比兩道關卡把關。
台灣銀行發言人楊豊彥表示,台灣銀行針對房屋修繕貸款的授信條件及放款上限沒有改變, 房屋

修繕貸款的授信上限依舊是500萬元。
另外,台銀在核撥貸款時,將會評估客戶的還款能力,依照借款人的收入除以全部的生活費 及利

息等必要開支,不能小於100%,才符合借款條件。
土地銀行發言人楊照也表示,土地銀行承作房屋修繕貸款已經超過20年了,沒有打算改變既 有的

授信條件;土銀在承作此類貸款時會依照借貸人的實際用途、收入及還款條件進行評估,做為核貸

的參考依據。
(中央社記者高照芬台北2009年12月30日電)

 

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聰明破解高房價 40歲以前一定要買屋

私房買屋學
「都會地區房價過高」成了行政院網路民調10大民怨的榜首,凸顯不斷飆高的都會房價,已 成為

庶民的最痛。不過房市專家提醒,高房價是無可奈何的現實,但怨不如願、等不如找,一定要下定

決心,在40歲前完成「一生一屋」的大計。《今周刊》精挑600萬至800萬元的首購地段,以及800

萬到1500萬元的換屋地段,讓你如願進住大台北。
今年剛滿四十歲的小潘任職於新聞業,太太在國小教書,婚後十年一直在北縣永和租屋,隨著小孩

逐漸長大,他一直想買一間自己的房子。二○○九年初,房市仍相當低迷,夫妻兩人一度在永和積

極看屋,最後挑上一間二十九坪的公寓,雙方同意以每坪二十一萬元、總價約六一○萬元成交,屋

主還附贈家電跟裝潢;不過因為小潘的許多親友都認為買得太貴,最後未能成交。
五月初,小潘又看上一間屋齡近三十年的公寓,面積約三十六坪,屋主開價八五○萬元,小潘出價

七三○萬元,最後被別人以七五○萬元買走,換算每坪單價為二十.八萬元,讓小潘又一次和生平

第一間房子失之交臂。到了十月底,小潘發現同棟公寓、同樣權狀面積的五樓(另含頂樓加蓋),

居然開價一二八○萬元求售,如果不計加蓋部分,等於每坪要價三十五萬元。小潘說,目前北縣永

和市三十坪的中古屋,開價幾乎都上千萬元;短短一年不到,每坪單價從二十萬元跳漲到三十萬元

,讓他覺得台北人都瘋了!
雖然他仍未放棄買房子的夢想,但是看著房價迭創新高,他感嘆地說:「實在買不起房子啊!」
小潘的故事是台北許多無殼蝸牛都有過的慘痛經驗!根據台灣不動產交易中心調查,今年第三季底

台北市大安區的平均房價每坪達五十八萬元,創下歷史新高,平均單價超過四十五萬元的還有中正

、信義、松山等三個區。至於預售屋更是高不可攀,台北市第三季預售屋平均房價達六○.一萬元

,同樣寫下歷史新高,其中領頭的大安區突破九十萬元大關,每坪八十萬元以上的還有大直重劃區

及天母,讓小老百姓只能望屋興嘆,顯示民怨高張其來有自。
觀念一/買房就像買保險,越早越好
面對飆漲的房價,中央銀行總裁彭淮南幾度發出警語,行政院也提出續辦青年安心成家方案、興建

「平價住宅」等因應措施。不過高房價已是既定事實,興建平價住宅也緩不濟急;與其坐等房價下

跌或政策救濟,專家們普遍建議民眾應該「自力救濟」,畢竟失敗的無殼蝸牛運動就是血淋淋的教

訓,除非打定主意一輩子不買房子,否則永遠都不要坐以待斃。
「怨不如願」,房地產投資暢銷書籍作者田大權指出,這是一個很好的觀念,可以分成兩方面來闡

述。第一是「甘願就贏」,唯有認清現實、接受事實,才能擺脫自怨自艾的心態,積極尋找解決之

道;第二是「許下心願」,期許自己在四十歲之前成家立業,然後逐夢踏實,有計畫、有步驟地完

成夢想,擺脫無殼蝸牛的宿命。
他進一步解釋,要趕在四十歲以前完成購屋的人生大事,是因為一般房貸期限是二十年,而多數人

在六十至六十五歲退休,合理的情況是在退休前繳清房貸,避免沒有工作後還要挪用養老金去繳房

貸,如此才能沒有後顧之憂當個快樂退休族。財經新聞主播陳斐娟也以過來人身分,建議年輕人就

是要「just do it」!因為買房子就像買保險,越年輕開始越好。
在台北市工作、生活,目前單身的陳可欣,就是正向思考、積極面對高房價難題的好例子。 陳可

欣原本和妹妹各自在台北市租屋,眼看房價一年高過一年,她心想反正離不開台北,終究是要有一

個自己的窩,因此儘管收入不高,她仍積極透過仲介尋找合適的房子。最近她的努力終於有了回報

,日前陳可欣在信義區知名社區挹翠山莊旁,買了十五年屋齡的電梯大樓,面積二十三坪、每坪單

價僅三十五萬元,換算總價約八百萬元。
觀念二/月入五萬元就能進住北市陳可欣現在和妹妹一起搬進新房子,她很滿意她的新家,除了鄰

近信義計畫區,購物、休閒都很方便之外;最重要的是採光良好,而且一開窗四面都是綠意盎然的

景觀。儘管每個月房貸本利攤還要繳三萬多元,超過兩人薪水的一半,負擔著實不輕,但她還是覺

得很值得。
住展房屋網總監陳韻如表示,房價其實沒有大家想像中的高不可攀,陳小姐的例子就是證明。許多

人可能不相信,只有八百萬元的預算,也可以在台北市最精華的信義計畫區周邊,找到合適的好房

子;她建議大家如果是自用需求,就不要嫌房子貴,人人都想便宜買好屋,其實只要努力挖一定挖

得到。
三十二歲、在國中任教的林冠和,是另一個積極找殼成功的案例。結婚三年多的他,原本非常積極

找房子,看遍了新莊、土城、泰山等地,卻一直找不到適合的物件,一度讓他有強烈的倦怠感。○

八年十一月,台灣仍籠罩在金融海嘯的陰影中,他覺得似乎是個不錯的時機,剛好朋友介紹了板橋

重慶國小旁的新成屋個案,他看過之後也覺得環境、生活機能都不錯; 不過當時建商態度很硬,

開價超出他的預算範圍,因此並未成交。
○九年農曆年後,不死心的他又回去看同一個案子,並陸續帶了父母、岳父母等親友去看了好幾回

,建商也感受到他真的想買的誠意。就這樣磨了一個多月,雙方前後談了三、四次,終於在三月順

利簽約,讓他以每坪二十萬元以下的優惠價格,買到近四十坪的大三房,含車位總價約八百五十萬

元。
《今周刊》680期更多精采文章今周刊 2009-12-30  *文/王榮章

 

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試辦平價住宅 捷運A7站中選 每坪10-20萬

根據行政院最新消息指出,將擬優先選定機場捷運A7站做為平價住宅試辦地點,並將提供低利優惠

貸款,讓首購族在交通便利條件下享有買得起的平價屋。另外,位於台北板橋福州里榮工處未利用

土地,以及淡海新市鎮未出售土地,皆列為候選場址。
A7站位於桃園縣文化一路與青山路交叉口,屬於龜山鄉與台北縣新莊市交界處,為房市較為外圍區

域,過去缺乏交通建設,房市並不熱絡。除興建住宅外,行政院將另提供25公頃供中研院國家生技

園區使用,全案預定29日向吳揆簡報後定案。
政院祕書長林中森表示,政府投資高達1,000億元興建機場捷運,運量若只仰賴進出捷運人口,幾

10公里沿線場站不開發,沿線沒人居住,挳能將會產生嚴重虧損。因此機場沿線站應充分開發,吸

引新住人口進駐,在捷運沿線興建住宅,可調節北部都會區供給。
林中森說,機場沿線在民國102年預計通車至三重站,103年通車至台北車站,場站將開發產業專用

區,引進產業,創造就業,有意願者需提出引進產業計畫供政府審核,以公開競標方式提供土地。

目前傾向優先選定A7站附近試辦平價住宅。
相關官員說,林口至台北車站捷運車程約30分鐘內,交通十分便利,區段徵收成本每坪10萬元,未

來傾向開放民間興建,每坪售價應超過10萬元,約在10-20萬元,屆時政府會祭出低利貸款配套措

施,以行政手段讓年輕人買得起房子。
此外,板橋福州里榮工處有幾10公頃土地,以及淡海新市鎮內政部有52公頃已開發土地,約100餘

億未出售,只要輕軌捷運拉過去即有競爭力,也可做為考慮做為平價住宅的候選場址,未來視市場

供需情況,再決定是否擴大辦理。再者,原擬落腳在南港的中研院國家生技園區,亦可能遷至 A7

站土地,南港則可空出約25公頃參與興建平價宅;也就是說,南港未來也將有平價住宅。
據悉,位於南港三鐵共構黃金地段的國防部202兵工廠已確定搬遷,185公頃釋出後可變更特定商業

區,每坪逾150萬元,預估可挹注國庫逾3、4千億元,吳揆初步認為拿來作生技園區太可惜了。因

此政院提供替代方案予中研院,不過,生技園區若要等待國防部搬遷,需時8年,而林口站區1年內

即可提供土地,可以爭取時效。
住展房屋網陳韻如表示,從政府規劃的角度來看,遴選捷運周邊尚未開發的捷運站,利用大面積土

地做為平價住宅用地,這樣的政策方向值得肯定;但實際上最關鍵的房價訂定,恐怕還是要衡量附

近行情,避免衍生更多問題。
例如南港新成屋單價目前約為每坪49萬元,如果政府推出的平價住宅每坪20萬元,甚至比南港區內

的中古屋都還要低價,高度價差就會產生高度利益。屆時購買資格、公平層面,甚至是管理制度、

建築品質等等問題,到最後可能又變成另一批國宅,在A級地段佔著C級建築品質的房子。
因價差利潤空間大,一群人頭戶搶破頭購買,最後由少數投機者賺取龐大利潤,過不久,平價住宅

房價又跟其他房價沒什麼兩樣,希望有關單位能未雨綢繆,不要為了解決一個問題,而又去製造另

一個問題。
住展房屋網 2009-12-30

 

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12月住展風向球轉為『綠燈』 創下今年最高分

說明: 風向燈號判斷,藍燈(谷底衰退):32分以下;黃藍燈(衰退注意):33~42分;綠燈(復甦安

全):43~52分;黃紅燈(熱絡注意):53~61分;紅燈(過熱煞車):62分以上。
今年11月底的三合一縣市長選舉,民進黨的得票率大幅成長,被解讀為執政國民黨的挫敗,隨後兩

岸江陳的第四次協商會議,也如火如荼在12月展開。政治的紛擾,雖使購屋的焦點失焦,惟經濟數

據的轉好及股市的大漲,12月風向球分數創下今年的新高分,並轉為代表安全復甦的『綠燈』。
根據住展雜誌發佈的98年12月風向球顯示,12月風向球較11月勁揚了4分,分數43分,是今年的最

高分數,市況顯示,三合一大選前,有許多的工地,購屋者下訂不如以往下的篤定且遲疑再三,然

在選舉『利空出盡』及建商開價轉趨合理,使購屋民眾於12月進場的意願已有所增加。
從風向球的六大換算指標來看,預售屋的推案分數維持在5分,12月的推案量353億元,較11月的推

案量388億元,案量減少幅度為9.0%,推案量減少的現象,可解讀為12月政局的紛擾加上政策面利

空,使大型建商避開利空面,直接減量經營。
住展雜誌研發長倪子仁說,再從另一供給量,新成屋的供給戶數來看,11月新成屋的可售戶數為

1,976戶,12月增加至3,211戶,成長幅度達62.5%,使12月新成屋推案分數從11月的6分,上揚至9

分,其中台北縣的新成屋戶數從11月的862戶,增加至12月的1,306戶,桃園地區的新成屋戶數從11

月的784戶,增加至12月的1,370戶,顯示台北縣與桃園地區的新成屋賣壓陸續出籠,新成屋賣壓的

增加是否會對該區房價造成波動是未來觀察的重點。
預售推案量減少,但新成屋的推出戶數增加,使12月新成屋成為報廣促銷的主角,12月的總報廣量

為22,000多批,較11月的25,000多批,減少的幅度約在一成左右,基隆暖暖的新成屋案「台北 Fun

House」、北縣板橋的新成屋案「領航者」、北縣中和的新成屋案「南方之星」、桃園中壢的新成

屋案「維多利亞」及北縣新店的預售指標案「玉上園」可為代表。
在議價空間方面,從12月的議價空間縮小至12.0%來看,12月的議價空間,較11月的議價空間大幅

縮小了0.9個百分點,是8月議價空間連續4個月攀高以來,第一次的回檔變小。
議價空間會變小,除了與建築開發公會全聯會,要求會員不要再『亂開價、亂喊價』有關外,市場

機制的功能性調節,亦使新公開的預售屋與新成屋開價轉趨合理化,也貼近市場的行情,使12月的

議價空間從先前的變大轉為變小,對房市明年的正面發展出現了好的轉折點。
至於來客組數與成交組數方面,因為選舉的干擾,使得購屋客出現轉移焦點的現象,造成各工地的

平均來人組數與11月差不多,成交的組數也同時維持在低檔。
倪子仁認為,12月燈號為今年第一次碰到代表”安全復甦”的『綠燈』,分數雖是綠燈的最低分43

分,但卻是今年的最高分,顯示房市正逐漸步出”衰退注意”的『黃藍燈』,在國內各項經濟數據

陸續報出佳音,股市也衝上8,000點大關下,加上內政部建築研究所公布的「2009年第三季房地產

景氣動向」,燈號由藍燈轉為黃藍燈,終結過去連四季代表低迷的藍燈,領先、同時指標皆較第二

季上揚來看,明年的房市將轉趨復甦,而央行擔心的房市過熱問題,現階段並沒有發生,「選擇性

信用管制」的說法與作法,更應該只會備而不用。
住展房屋網 2009-12-30

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廣豐八德舊廠開發啟動 區域房市甘霖?

這陣子台灣房地產市場的焦點,幾乎都集中在大台北地區;民怨首位高房價,是反映大台北市場現

況,豪宅稅是台北市開始檢討,連平價捷運住宅也選定林口新市鎮做為試辦地區(實際行政區屬龜

山,然地緣上則仍算大台北)。不過只要稍加留意,應該還是會發現,最近媒體對紡纖上市股廣豐

的資產開發議題也多加著墨,連續幾天都看到相關報導。昨日,廣豐法說會則是首次對外說明,八

德舊廠之開發進度及規劃內容。
這塊在八德市最大幹道介壽路上,佔地4.7萬坪的廣豐舊廠土地,經捐地後已順利完成變更;住宅

區部分面積1.3萬坪,將以重劃方式、分5期開發,表訂99年2月申請第一期建照,4月公開、5月動

工,預計兩年內完工,整個住宅區開發總規模將達112億,且後續還有5千坪土地繼續進行重劃。
商業區部分則定位為工商綜合區,預計同年底取得開發許可,後年正式啟動開發。根據廣豐另組之

寶豐資產管理公司說法,1.6萬坪的商業區,原則採只租不售的模式,預計投入開發成本18.6億,

招商則是99年下半年就會展開。
除了八德舊廠如火如荼啟動開發外,廣豐在台灣其他區域也都還有土地資產,包含台北、新莊、楊

梅、台中及高雄等區;廣豐另立子公司寶豐資管,就是要逐步往資產開發方向轉型。
廣豐八德廠的變更開發,不僅股市投資人關切,當地房市業者也是引頸企盼。因為廣豐廠就位在八

德大湳地區的核心地帶,而當地近年推案相當集中,又是近年八德市發展的重心所在。因此廣豐舊

廠開發,堪稱近年八德房市重大利多題材之一,當地不少個案都拿此案大作文章。
根據住展雜誌市調資料,大約94年前後,八德房市曾出現一段黃金時期;在東勇路兩側重劃區啟動

,及連接國道二號大湳交流道引道完工後,當地推案量瞬間激增;主要原因當然來自於廣豐八德廠

開發,這也是他們重要的訴求。只是,短期供給量過大,卻沒能吸引夠多的客源支撐,加上隨後行

庫緊縮銀根利空,接著又發生金融海嘯,都讓八德房市面臨不小衝擊。
去年馬政府上任後,航空城加速開發,懸而未決甚久的八德擴大都市計劃得以付諸實行,同時讓貫

穿桃園精華區的捷運系統(行經八德者為綠線),順利取得興建用地,八德房市因而曾出現短暫利

多效應。只是,上述擴大都計所屬區域,離大湳市區有點距離,效應維持時間不長;98年八德房市

仍在低檔,部份個案成交價甚至已下修至個位數字。
如今廣豐八德廠變更開發定案,住宅案(將規劃別墅產品)預計99年上半年就將正式問世,商業區

開發也隨後啟動。廣豐宣稱,要將此工商綜合區打造為桃園的信義計畫區;如果成真,或許真會是

八德房市的久旱甘霖。至於別墅案,會不會對區域房市產品造成排擠,則須視其產品定位及開價而

定;不過更需關注的,應該是:到底哪裡才是桃園的信義計畫區?
隔壁桃園市的中正藝文特區,好幾年前就喊出要打造為桃園信義計畫區。如今儘管周邊住宅房價炒

翻天,然商業區開發招商卻仍近乎靜止;區內中悅企業總部熱銷,恐怕也是品牌因素佔較多成分。
而可讓八德房市業者或居民較為樂觀的則是,藝文特區商業區招商開發是桃園縣政府主導,廣豐工

商綜合區則是私人企業角色。論效率,或許民間開發的效率和成果,會更值得期待。住展房屋網

2009-12-30

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11月房屋交易 桃縣增11.1%最夯

內政部統計11月全國買賣移轉房屋3萬3985棟,較10月減少1.1%,已經連續3個月交易量走穩,主要

都會區中,以桃園縣表現最為亮眼,買賣移轉棟數為4276棟,較10月增加11.1%,北縣市維持平盤

走勢。
全台減1.1% 連三月走穩 信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮表示,統計近3年買賣移轉棟數,平均

單月均值約3.3萬棟,而2009年從年初不到3萬棟的水準,至6、7月急升到超過4萬棟的高點,之後

回降,至今已經連續3個月維持3.3~3.4萬棟,「短期房市激情褪去,回歸常態」。
再根據「2009中信房屋宅指數冬季報告」,第四季「經濟滿意綜合指數」爆出年底最低分,中信房

屋董事長鄭余正全說明,儘管民眾對整體經濟確實有逐漸復甦的明確感,但在房價過高所造成的購

屋壓力下,促使經濟感受滿意度陷入年度新低點,造成11月買氣小幅下修。
桃園縣11月買賣移轉棟數較上月增加11.12%,是主要都會區中增加最多的都市,台灣房屋不動產研

究室副理江怡慧分析,主因10月桃園數個區域標售出現熱潮、中正藝文特區展演中心開幕啟用、五

楊高架的興建以及機場捷運,皆讓桃園熱區周邊房市熱絡,民眾購屋信心拉升不少。
至於房市指標的台北縣市,台北市11月較上月增加1.1%,台北縣減少1.6%,整體表現大致持平。
蘇啟榮指出,今年房價快速回溫,原本想在北市購屋的買方,轉而前往北縣購屋,累計前1~11月台

北縣的買賣移轉交易量,已經較去年同期增加超過7000戶,增幅達8.1%,而房價漲幅明顯的台北市

,購屋族群更集中於中產以上階層,門檻拉高後,買賣移轉棟數自然不易再放量。
自由時報 2009-12-30  〔記者黃宣弼/台北報導〕

 

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機場捷運旁建平價住宅 房仲業態度保留

行政院長吳敦義今天表示,將在機場捷運A7到A9站區興建平價住宅,對此,房仲不動產業者持保留

態度,認為消費者不見得會選擇政府推出的建物。
吳敦義下午接受電子媒體訪問時表示,台北都會區有些房價的確高到讓年輕人「望屋興嘆」,可增

加一點房屋供給量,機場捷運與台北都會區捷運站區就很重要。只要政府用點行政措施,就可供應

一些適合居住的土地。希望在2014年機場捷運通車日,平價房屋就可落成。
他說,A7站在林口長庚醫院附近,生活機能很好,距機場捷運起迄站只有20到25分鐘,是很好的土

地。若透過區段徵收,約可取得100 公頃國有產業發展與住宅區土地,其中60公頃標售為產業發展

區,其餘土地可興建為住家,土地成本每坪約新台幣10萬到12萬元。
對此,台灣房屋不動產研究室副理江怡慧表示,桃園、林口地區的房價本來就不高,在郊區本來就

有平價住宅,市場機制已經存在,推動平價住宅意義不大。若以台北縣淡水的房價來看,捷運開通

後,房價也是高低互見,政府推的平價住宅未必有市場競爭力。
江怡慧說,前總統李登輝以前也推過「一坪6 萬元」的國宅,最後證明成效不彰。她建議,政府最

主要是提振整體經濟,讓人民薪資提高,而非「低所得,買低價房子」的策略。
從事房地產行銷的大聲行銷執行總監田大權表示,對於平價住宅相當保留,他認為,政府推動新市

鎮計畫沒有成功個案,而且興建程序繁瑣,以往國宅興建總是「造價比人高、品質比人爛」。政府

推平價住宅,不如提供更多購屋優惠。
戴德梁行台灣分公司董事總經理顏炳立表示,政府推平價住宅緩不濟急,因為郊區房價原本就不高

,機能也不見得好,也不一定緊鄰捷運,而且在土地取得時間點往往要比民間業者來得長;民眾有

多重選擇時,不一定會選擇政府所推平價住宅 (中央社記者邱俊欽桃園縣29日電)

 

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房仲業:消費者不滿房價飆升 但仍搶進

根據中信房屋「2009宅指數冬季報告」,受消費者對物價、房價不滿影響,第四季整體經濟感受綜

合指數創今年新低,購屋族在面對房價高、預算有限情況下,仍搶進購屋。
中信房屋今發布2009宅指數冬季報告,顯示第四季消費者對「理財」與「景氣」滿意度均較第三季

上揚,然而受到對「物價」與「房價」不滿影響,整體經濟感受綜合指數創今年新低。
對此,中信房屋董事長鄭余正全表示,消費者對「理財」與「景氣」滿意度上揚,顯示對整體經濟

逐漸復甦的明確感,然而,消費者對「物價」與「房價」的滿意度分別較第三季下滑,顯示家庭收

入與支出的壓力造成消費者對經濟的不滿。
另外,中信房屋也針對「整體購屋意願」進行調查,受到對房價不滿影響,整體購屋意願指數也較

第三季下滑1.67,驗證消費者對房價的疑慮。
中信房屋指出,受到房價高漲影響,消費者對「坪數」、「鄰近生活圈」、「屋齡」等條件重視程

度均較第三季下滑,顯示購屋族因考量預算,出現只求「有」不求「好」的「無條件搶進」現象。
中信房屋表示,調查發現,消費者多看好明年房市,認為房價將會繼續攀升,因此,雖然對現在的

房價感到不滿,仍然搶進。
(中央社記者周品均台北2009年12月29日電)

 

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五大工業區土地 將折價標售

行政院力推的工業區土地市價化方案,昨日正式拍板定案,包括彰濱、台南科技、斗六、和平及雲

林離島五大工業區,共1千多公頃土地將分別以5.2折至9.4折的價格出售,將在明日或明年一月四

日公告標售,若業者在兩年內建廠完成,還可獲得土地價格1%的獎勵金,這也是工業局有史以來標

售範圍最大的土地,希望落實刺激經濟、促進就業的目標。
行政院長吳敦義在十月曾裁示,經濟部解決工業區土地閒置問題並推出工業區土地市價化政策,希

望釋出工業區大量土地吸引廠商進駐,以促進投資、擴大就業。
經濟部近日與主計處、國財局、地政司、榮工公司等單位召開跨部會議後,昨日正式推出土地市價

化價格與優惠方案。工業局副局長高惠雪表示,包括彰濱鹿港區29.3公頃、台南科技工業區24.4公

頃、斗六擴大工業區9公頃、和平工業區7.9公頃與雲林離島工業區新興區1034公頃,共約1100公頃

土地都即將出售,這也是工業局有史以來標售範圍最大的土地。
各工業區的土地價格,則以開發成本資料為基礎,並參考估價報告資料與實際交易案例資料來制定

。例如彰濱、台南科技、斗六擴大、和平工業區價格,約為審定售價的5.1至5.6折; 至於雲林離

島工業區,則因沒有報價資料,所以僅有審定售價的9.4折優惠。
高惠雪表示,工業局最快將在12月31日、最慢將在明年1月4日正式公告實施,目前預計分兩階段標

售,各階段投標等標期為20日,兩個月後再進行價格檢討與調整。若能在2年內出售所有土地,預

計吸引1800家廠商,將可創造3900億產值,並創造年稅收54.6億元。
此外,工業局也決議若廠商標得土地後,在兩年內順利建廠,即可獲得土地底價1%作為獎勵金,以

提高廠商購買土地誘因。高惠雪表示,目前包括彰濱、台南科技工業區詢問度較高,且以科技、傳

產業者居多;工業局也將在明年三月召
會議,再決定第二波土地的價格與停損點。
黃馨儀/台北報導

 

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平價宅最佳地點 網友票選五股站

政院試辦平價宅似乎有了眉目,初期將先挑選機場捷運A7站,也就是位於林口的體育大學站,興建

每坪僅十萬元的平價宅;不過「網路地產王」進行為期一個月的網路民調卻發現,網友認為最適合

興建平價宅的地點不是林口,而是「五股工業區站」,顯見官方與民間對於平價宅的落腳處,仍有

相當大的落差。
平價宅衝擊林口房市 無殼族樂觀其成行政院長吳敦義公開表示,將率先從機場捷運林口體育大學

站,興建一坪僅十萬元的平價宅,預計將在2014年機場捷運線開通之際,總量約千戶的平價宅也將

同時完工交屋。
房地產業者一致認為,此舉將嚴重衝擊林口當地房市,儘管林口餘屋量大,但林口新成屋每坪開價

已站上二字頭,議價空間再大,也不可能下殺到一坪10萬左右,政府此舉似乎有「與民爭利」之嫌

;不過若以無殼族的角度來看,坪數近三十坪的平價宅,總價控制在300萬元上下,搭車至台北市

不到半小時,的確是一大福音。五股站雙捷運優勢 平價宅票選居冠「網路地產王」早在一個月前

即進行網路民調,詢問網友在機場捷運沿線,哪個捷運站最適合興建平價宅?網路民調的結果依序

是:五股工業區站(36.84%)、林口站(31.58%)、泰山站(21.05%)、長庚醫院站(5.26%)、山腳站

(5.26%)。
「網路地產王」總經理鄭弘杰認為,網友票選「五股工業區站」為興建平價宅的理想地區一點也不

意外,只要搭車過了捷運三重站即抵達台北車站,此外,未來這裡將是捷運環狀線的交會處,即使

五股工業區給外界的刻板印象不佳,似乎不是優質的生活居住環境,但若以長期投資增值的角度來

看,雙捷運宅的增值空間相當可期。
【網路地產王/曾炳鈞/綜合】

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房價漲跌關鍵期 就在明年第3季

2009年即將倒數計時走進歷史,房地產業者紛紛展望2010年房市發展。房仲業者公佈最新房市民調

顯示,由於經濟成長率由負轉正、失業率下降,近三成民眾看好明年第三季的房市景氣,假使明年

股市持續翻紅、就業市場好轉、兩岸經貿交流明朗熱絡,大約四成民眾預估,明年底的房價將大幅

上揚。
購屋首選在北縣 中低總價受青睞 根據中信房屋的冬季宅指數報告,受訪民眾對於高漲不下的房價

,已經連續三季表達不滿,只好將購屋地區從台北市中心轉至台北縣,導致台北縣躍升為全台居民

未來的購屋首選,比例佔兩成左右;至於打算在台北市購屋的人數居次,僅佔一成三左右。
平均購屋總價從第三季640萬元,微幅下滑至613萬元,尤其是總價不到五百萬的房子最受青睞,比

例高達四成以上,其次才是價位介於五百至七百萬元的物件,顯示中低價位產品仍是買方的主流市

場。
建築貸款餘額創新高 月增154億受訪民眾認為,明年景氣與房價雙雙看升不看跌,預估2010年第三

季將是景氣反轉的關鍵期,超過四成民眾預估,明年第四季房價將大幅上漲。中信房屋董事長鄭余

正全表示,台北市電梯大樓每坪均價,從年初不到40萬元,年底已站穩45萬,顯見房地產相當抗跌

保值,不過失業率、兩岸互動、股市表現以及通貨膨脹,都是牽動明年房市的重大變數。
另外,被建商視為房地產景氣指標之一的「建築貸款餘額」,11月9914.99億元,較10月9760.89億

元,增加154.1億元,增加金額創下近兩年來新高。台灣房屋不動產分析師邱太(火宣)表示,11月

建築貸款餘額大增,預測12月建照核發數將挑戰今年新高,顯示建商看好2010年不動產景氣,因此

卯起來拚命推案。
【網路地產王/曾炳鈞/綜合】

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年前交屋潮 驗收注意3大要件

年前購屋旺季,許多預售屋也陸續交屋,專家表示,購買預售屋時不像中古屋有實體可以看,所以

往往會出現交屋與預期的屋況有所落差,為了避免交屋糾紛,交屋驗收最好注意看清楚。
產權看清楚 坪數算仔細
房仲業者表示,交屋時一定要注意實際坪數是否正確,最好向地政事務所申請建物測量成果圖」,

注意坪數是否正確,而且最好要調閱土、建物謄本,核對產權是否登記正確。
水壓、電路 實際測試才算數新成屋的水電管線都還是新完成的,交屋驗收時一定要耐心一一使用

測試,尤其是水壓問題,不管是廁所、浴室或是廚房的水壓都要測試過,另外,排水是否暢通更要

仔細測試;而電燈插座也要測試是否正常。
核對廣告內容 注意客變差異除了產權、設備之外,交屋時也要仔細核對當初建商給予的承諾,注

意是否當初有廣告不實的情況,日前就發生過類似案例,廣告號稱溫泉到家,交屋後卻沒有溫泉的

情況,為了保障自身權益,交屋時都要一一比對。
此外,預售屋多提供客戶工程變更的服務,交屋時也要仔細比對。交屋驗收是相當繁瑣的工作,可

是為了避免權益受損,一定要耐心完成驗收程序。
【網路地產王/綜合】

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郊區宅想脫手 機能、風評最重要

不少民眾買了郊區住宅,幾年後可能因為家中小孩就學問題,或是老人家行動不便的關係,得要賣

掉郊區宅,但這類住宅脫手難易度的落差很大,該如何避免買到不易脫手的郊區宅?房仲認為,郊

區宅的機能與風評很重要。
機能第一要 荒山野嶺沒人瞧住山上其實十分愜意,但對於一般人來說,住在郊區享受山居生活的

同時,也意味著生活機能不方便。中信房屋行銷部副理江龍名表示,選擇住在郊區的購屋人,其實

不少人以車代步,但郊區住宅周邊至少還是得要有一點可以滿足基本的生活所需的條件,比如便利

商店、公車站等等。如果完全沒有這類設施,住在裡面雖然安靜,日後脫手一定十分困難,這是買

屋者所需要考慮的。
風評不佳 想賣沒人接手有些郊區住宅,雖然生活機能不錯,但處在郊區的房子,山嵐水霧較重,

要是建築品質較差,可能會影響居住安全,更有甚者,興建在違法的丙種建地或是不安全的順向坡

上,颱風一來就可能陷入危險。
住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出,除了基本的建築安全要注意,有些社區由於地處偏僻,社

區範圍大,管理鞭長莫及,因而成為治安的死角,不但危害到住戶的安全,對房價以及脫手性更是

很大的衝擊,因此,在購買這類郊區住宅時,最好先去打聽一下市場的風評,免得真的發生「想賣

賣不掉」的慘況。
此外,房仲業者也表示,不少郊區住宅因為沒有重大建設加持,所以可能會出現虧本賣的狀況,這

也是買屋前要有心理準備的。
【網路地產王/黃京梧/綜合】

 

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善用居家燈光 打造溫馨空間

要打造一個溫暖舒適的家,在居家規劃配置上,在於整體隔間的分配與開口設計,這就關係到所謂

的動線、採光與空氣,開窗的位置也相形重要。居家燈光設計中,自然光線與人工照明皆是空間照

明計畫的重點,必須同時進行思考,來滿足基本使用功能與進階需求!
搭配多元光源 區隔空間需求
居家燈光規劃絕非單一燈光模式,應以各式各樣的照明形式相互搭配,以營造出符合使用者需求的

空間照明,不論是實質工作或美學氣氛皆能兼顧,根據各種場合、狀況選擇安排不同的燈光照明,

例如較正式的空間或需要工作的時候,可以專屬光源使人集中精神;如果招待朋友客人、放鬆閒聊

的情境,則可改用柔和的燈光效果。
空間硬體藉由不同的燈光設計,就能突顯其獨到之處,且色彩與照明有相互密切的影響關係,光的

重要性即在於其能營造出不同效果,相較於其他裝潢環節,也是裝修過程中較為省錢、經濟的方式


間接照明營造氣氛 工作採用直接照明
間接照明屬於反射性光源,需經由反射路程如燈槽等設計,較為柔和,強調氣氛效果。必須特別考

量四周材質的搭配,不適宜用反光性太高的材質,否則易因燈管反射外露,造成穿幫破壞整體設計

;應選擇反光係數低或是反射面被破壞的材質,如立體狀或顆粒狀,可讓光源模糊化。
直接光源多趨於工作功能,照明度較亮,通常多使用在客、餐廳等公共空間或廚房、書房等工作趨

;至於臥房的照明度要求則不一定,必須視使用者習性與對光敏感度的要求,通常臥房休息大於工

作需求,多以檯燈、桌燈、壁燈等區域性光源來安排。
【網路地產王/綜合】

 

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老屋拉皮申請‧中市僅給11天

政府連續兩年補助老屋拉皮,卻因申請時間太短,社區管委會準備不及。台中市民郭先生昨天向《

蘋果》投訴,台中市政府公布補助到截止收件僅只有11天,根本就來不及備件申請。
民罵:根本來不及
內政部營建署本月初公告建築風貌整建示範計劃,私人建物最高可以獲得800萬元補助,總經費45%

上限,須由地方政府初審再送交中央,明年1月10日截止申請。
台中市民郭先生投訴,台中市政府遲至本月9日才公告,卻於20日截止,政府機關便宜行事、有意

阻擋民眾申請。
郭先生表示,該項計劃必須社區民眾連署單、大樓整建計劃內容、報價單等,非一時半刻就可以完

成申請要件。
營建署雖提供40天準備期,台中市政府卻僅給11天的時間,根本無法準時完成申請。台中市政府都

發處技正黃先生回應,本月4日收到計劃公文後便公告,且因市府須初審作業,決定於20日提前收

件、審查,目前收到5件案件,3件公家單位、2件私人社區。
明年擬將不再限時
營建署都市更新組組長陳興隆表示,研擬明年提出「常態性補助計劃」,經建會通過後即實施,將

不再限制申請時間,民眾可直接送件給地方政府初審,再由中央審核、撥放經費。
【蘋果日報/江碩涵╱台北報導】

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自住用地優惠稅率‧限辦竣戶籍登記者

稅法為了減輕自用房地納稅負擔,給予自用住宅用地申請者,享受二%優惠稅率課徵地價稅的權利

,但是,僅限「辦竣戶籍登記」作為認定的條件之一,稅捐局指出,如果納稅人戶籍遷移,記得要

保留土地所有權人,或配偶、直系親屬任何一人,繼續設籍於該地,才可繼續適用自用住宅用地稅

率。
有一些納稅人為了小孩就學、申請社會救助等因素而變更戶籍,里長可以證明他們實際居住於該地

,他們可否繼續適用自用住宅用地稅率?
基隆市稅捐局說明,申請適用自用住宅用地優惠稅率,必須符合下列條件:一、土地所有權人,或

他的配偶、直系親屬,必須在該地辦竣戶籍登記。二、無出租或供營業用。三、地上建築改良物屬

土地所有權人,或配偶、直系親屬所有。由此可知,雖然,有居住的事實存在,但是,本人或配偶

、直系親屬未辦妥戶籍登記,是不符合優惠稅率要件的。
稅捐局進一步表示,為了維護納稅人權利,每年不定期利用廣播電台、租稅教育、發布新聞稿,以

及在核准自用住宅用地的公文內,都會提醒民眾特別注意。
【台灣新生報/記者簡麗春/基隆報導】

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平價宅1坪10萬4年後交屋‧吳揆指機場捷運沿線將蓋上千戶

行政院長吳敦義昨接受中視專訪時表示,將在捷運機場線興建首批平價住宅,A7、A8、A9三站由中

央興建,預計2014年完工,房價每坪10萬元,可搭配青年安心成家低利貸款專案。業者分析,平價

住宅房價比同區段行情便宜3成以上,一定會吸引年輕人購買,嚴重破壞區域行情。
衝擊房市
行政院長吳敦義昨聽取平價住宅方案簡報,營建署建議以捷運機場線體育大學站(A7)為試辦地點,

成屋售價每坪控制在10萬元內,總價300萬元,提供上千戶,最快4年後交屋。
吳敦義說,桃園機場捷運A7站在林口長庚醫院附近,離台北車站20~25分鐘車程,國有土地佔100公

頃,民間有80~90公頃,土地將以每坪10萬元出售,搭配捷運2014年通車,平價住宅同步落成,「

未來要擴及台北都會區的捷運站也可以。」吳敦義表示,A10到A16站區有國際機場桃園航空城的都

市計劃,由桃園縣政府主辦平價住宅。
近長庚醫院工業區台灣房屋首席總經理彭培業分析,政府政策對青年購屋、生活幫助大,捷運開通

後交通方便,且林口長庚醫院、龜山工業區有不少就業機會,可匯聚人潮,成為新興住宅區;但平

價住宅房價偏低,嚴重衝擊周邊房市,現在林口新成屋每坪已開到20萬元,4年後平價住宅完工後

,附近住宅恐乏人問津。
吳敦義認為,大台北都會區房價偏高,中南部卻每坪10萬、8萬元美屋一堆,「不能拿大斧頭砍房

價,否則砍到台北市會搞到全台受傷,要審慎!」行政院發言人蘇俊賓表示,尚未拍板定案,吳揆

並指示,應再仔細精算整個開發成本。
「須注意施工品質」彭培業提到,未來須注意平價住宅施工品質,品質將決定平價住宅貶值或增值

,若是為了壓低房價,導致建商施工水準差,恐降低年輕人購買平價住宅的意願。
台北縣民眾黃盈達表示,政府立意不錯,但由於工作地點在台北市,即便捷運開通,通車時間依舊

長,不考慮購買平價住宅。
【蘋果日報/王家俊、江碩涵╱台北報導】

 

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低利房貸‧前半年固定1%

景氣轉趨樂觀,台灣的中央銀行很可能明年升息。為搶攻房貸市場,渣打銀行昨天推出

「MortgageOne靈活房貸」,前半年最低固定利率只要1%,是目前銀行業前半年利率最低的房貸。
央行一旦明年升息,房貸戶現行享受的低利率也將逐步被調高,還款利息支出將增加,財務負擔也

將加重。因此中央銀行總裁彭淮南前陣子邀集大型行庫負責人開會,要求公股銀行不宜帶頭殺低房

貸利率搶占市場,以免未來利率調升時,房貸戶因付款增加而還不出貸款,屆時面臨沉重的還錢壓

力、甚至房地產面臨被拍賣命運,目前大型行庫已不敢再殺低房貸利率。
不過,外商銀行仍逆勢推出低利房貸。渣打銀行執行副總裁鄧韻涵表示,房貸戶只要在明年4月30

日前申辦靈活房貸、並核貸完成,除了有最低1%的利率,繳款正常的民眾第2到第4個月月付金可再

享1%的現金回饋;就連轉貸的客戶,也享有帳戶管理費和鑑價費減免的優惠,最高可省下3萬600元


她說,不同年齡層的房貸戶適用的房貸方案也不同,25到35歲大多是首購族,所得有限,可選擇指

數型或固定利率房貸;35到45歲的民眾大多是換屋或轉貸需求,較注重活用資金,建議選擇抵利型

房貸。
至於45歲以上的房貸戶,她認為,這個年齡層首重資金靈活性,可選擇抵利型房貸;55歲以上的房

貸戶,則著重退休規畫,可考量目前政府研究中的反向式房貸,也就是「以房養老」的方案。
【聯合報╱記者賴昭穎/台北報導】

 

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奢侈、能源、財產稅‧明年提案

行政院賦稅改革委員會29日正式退場,明年起稅制改革重任交由財政部接棒。財政部已計劃明年底

前將提出開徵"奢侈稅"、"能源稅"與"財產稅"三大法案;民國101年前預訂推出對法人局部開徵證

所稅等合理化稅制的改革案。
賦改會昨天在召開最後一次委員會議後已正式結束,財政部根據賦改會過去提出的83項決議統計,

有77%已經完成。財政部政務次長張盛和說,所有未完成的決議,財政部都會在民國101年以前接力

完成。
包括民國99年底以前,財政部將提出房屋及地價稅的改革法案,自用住宅優惠稅率面積將限縮、地

價稅累進稅率及非營業房屋稅率都要提高,估計國庫可以增加167億元稅收。另外,因為調降遺贈

稅率延伸的高價消費課徵奢侈稅一案,若能取得社會共識,對高消費行為課稅,估計也可增加國庫

約10餘億稅收等。
民國100年時,財政部將就局部復徵法人證所稅提出可行方案,包括提供法人「拋棄證所稅免稅」

的選擇權,再視成效逐步推動全面復徵法人證所稅。財政部強調,復徵法人證所稅,因相對需接受

法人申報證券交易損失,國庫未必會增加稅收。
行政院副院長朱立倫昨日主持為期18個月的賦改會最後一次委員會議,針對賦稅改革成果,朱立倫

認為,稅政革新達成簡政便民成果豐碩,但就稅制革新達成促進社會公平目標表示:「還要努力」


不過朱立倫強調,加稅並不是趨勢,促進社會公平才是趨勢。因此期勉財政部,接續賦改會留下尚

未完成的工作,必須是在達成社會公平的目標下繼續努力。例如富豪稅(即奢侈稅)、碳稅(即能

源及溫室氣體稅)與豪宅稅,都是可以研議的方向。
財政部長李述德也在會後指出,稅制改革是「沒完沒了」的事。過去稅制呈現的問題很多,不可能

期待賦改會在短短18個月內解決。
【經濟日報╱記者陳美珍/台北報導】

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房產激情褪去‧房市交易量回歸常態

 

根據內政部統計處的最新資料顯示,11月全國買賣移轉棟數為3萬3985棟,較10月的3萬4364棟,略

為減少1.1%,已經連續3個月交易量走穩。主要都會區中,以桃園縣的表現最為亮眼,買賣移轉棟

數為4276棟,較10月增加11.1%,台北市、台北縣、高雄市,都維持平盤走勢,表現較為疲弱的,

則是新竹縣市。
信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮表示,統計近3年的買賣移轉棟數,平均單月均值約為3.3萬棟。

而2009年從年初不到3萬棟的水準,到6、7月急升到超過4萬棟的高點而後回降,至今已經連續3個

月維持3.3~3.4萬棟,等於每月交易量都維持在近年的均值,短期「房市激情褪去,回歸常態」。
累計今年1~11月的買賣移轉棟數,僅較2008年同期減少0.2%,預計2009年買賣移轉棟數,將比2008

年的37.9萬棟略多,回升至38萬棟以上,與2009年的虎頭蛇尾走勢相比,2009年下半年房市越走越

穩,台北縣、桃園縣、台中市等縣市的1~11月買賣移轉棟數交易量,都已經超越去年同期。
房市指標的台北縣市,11月房市買賣移轉交易量,台北市較10月增加1.1%,台北縣則較10月減少

1.6%,整體表現大致與10月持平,蘇啟榮指出,今年房價快速回溫,原本想在北市購屋的買方,轉

而前往北縣購屋,累計前1~11月台北縣的買賣移轉交易量,已經較去年同期增加超過7000戶,增幅

達8.1%。至於房價漲幅明顯的台北市,購屋族群更集中於中產以上階層,門檻拉高後,買賣移轉棟

數自然不易再放量。
台中市今年房市表現則與去年同期為佳,累計1~11月買賣移轉棟數增幅為2.9%,相較下高雄房市就

較為弱勢,累計1~11月買賣移轉棟數較去年同期減少9.4%,在主要行政區中,衰退幅度僅次於新竹

縣。
蘇啟榮指出,近兩年房地產交易歷經兩岸開放、金融海嘯、資金行情、低利率環境等多空因素的不

斷衝擊,也讓房市的交易呈現大起大落的走勢。不過從近期移轉棟數的變化以及各區域的比重分佈

來看,房地產脫離激情與悲情,有正面復甦的經濟當成靠山,房市逐漸回到穩定平實的軌道上。
【2009/12/29/全國廣播】

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2009年12月28日 星期一

台中買屋-東興商圈4房華廈(51.2坪.平面車位,裝潢家俱)東興陽光


總價 : 658萬 (編號1305) 地址 : 台中市南屯區文心路vs大墩一街
種類 : 電梯華廈 格局 : 4房2廳2衛  建坪坪 : 51.24坪  室內:34.3
樓別 : 10樓/12樓  完工 : 88年  車位 : 平面車位
學區 : 崇倫國中、永春國小  時尚裝潢家俱
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台中買屋-大墩商圈4房華廈(50.9坪.平面車位,全新整理)現代經典


總價 : 598萬 (編號1304) 地址 : 台中市南屯區文心路vs大墩一街
種類 : 電梯華廈 格局 : 4房2廳2衛  建坪坪 : 50.98坪  室內:38.98
樓別 : 3樓/13樓  完工 : 82年  車位 : 平面車位
學區 : 崇倫國中、永春國小  坐擁八期,近戶外圓滿劇場,近COSTCO。
近捷運G11站~走路到捷運不用3分鐘~近八期豐樂雕朔公園  
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第三季房產景氣轉黃藍燈‧一年來首見

內政部建築研究所今天公布「2009年第三季房地產景氣動向」,對策訊號分數10分,較第二季增加3分,燈號由藍燈轉為黃藍燈,終結過去連四季藍燈;領先、同時指標皆較第二季上揚。

台灣房地產景氣動向調查由中華民國住宅學會負責研究,今天公布第三季調查結果,由建研所副所長陳瑞鈴、政大地政系教授張金鶚主持。

張金鶚表示,今年第三季房地產景氣對策訊號綜合分數為10分,較第二季上升3分,燈號也由第二季的藍燈轉為黃藍燈,為過去一年來、去年第三季以來首見。

受景氣低迷等影響,過去一年四個季度,房地產景氣綜合分數僅6至7分,屬於低迷的藍燈。

張金鶚表示,今年第三季領先綜合指標為92.58,較第二季上升0.01%,屬於穩定範圍,預期2010年第三季房產景氣大致維持現狀。

此外,第三季同時指標則為103.1,較第二季上揚2.4%,屬於大幅上升。

張金鶚表示,整體而言,受市場資金過度寬鬆、房價過度預期等影響,第三季房地產同時指標大幅上升,房產景氣燈號也轉為黃藍燈。

他表示,在房產領先指標呈現穩定、廠商對景氣看法較第二季樂觀,及市場可望逐漸回歸理性等交叉影響下,預期短期房產景氣將呈現盤整趨勢,後續仍須審慎因應。【中央社/記者何旭如台北電】

 

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利率看漲‧把握房貸黃金申請期

資金熱潮不退,讓房市行情持續延燒,中央銀行28日發布最新統計,11月銀行購屋貸款餘額達4.87兆元,再創歷史新高。央行統計,銀行房貸餘額單月增加231.48億元,可見民眾購屋意願並未因2,000億元優惠房貸用完而下降。

央行官員表示,目前市場資金仍然十分寬裕,加上各銀行陸續推出低利貸款專案,許多民眾因而趁著利率較低的機會買房子。

行庫主管也說,雖然政府低利優惠房貸己經用完,且不再續辦,由於各銀行自辦房貸的前半年利率也僅1.5%左右,其實還是相對低的利率水準,讓許多民眾仍積極考慮置產。

央行維持史上最低利率,引爆民眾貸款購屋需求,房貸餘額一路從2月的4.65兆元開始攀升,九個月內增加2,200億元。

行庫主管指出,目前市場預期央行明年才會調高利率,半年內市場利率上彈的空間有限,民眾可把握這波貸款買屋「最後關鍵時機」,以減輕利息支出;但因現在的房貸都是採浮動利率計息,為免未來央行升息造成房貸支出突然提高,民眾還是要先試算自己是不是負擔得起。

銀行主管認為,年底是行庫衝放款的高峰,預期房貸餘額續創新高的機會很大。

央行統計,建築貸款餘額也已連續三個月成長至9,914億元,11月單月增加金額為154.1億元,主要是建商推案意願轉趨強烈,產生資金需求。

【經濟日報╱記者藍鈞達/台北報導】

 

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明年起‧個人稅5大變革

根據統計,明年在個人稅方面會產生影響的有5大項,包括綜合所得稅最低級距稅率的調整、海外所得納入最低稅負、結構型商品分離課稅、投資型保單投資收益要納入稅基、自用住宅土增稅的改變。

今年在稅法上有許多變革,不過,許多稅法上的改變是從民國99年起開始實施,在這98年開始倒數的階段,民眾應提前為明年報稅作準備。個人稅專家資誠會計師務所副總余仁弘指出,民國99年起跟個人有關的稅務改變第1項就是綜所稅前3最低級距稅率改變。

由於2009年5月初時,立院院會三讀通過所得稅法修正案,調降個人綜所稅的所得稅稅率,將個人綜所稅的前3級稅率則各降1%,這條修正案將從99年開始實施,民國100年申報時可適用。現行綜合所得稅稅率為6%、13%、21%、30%、40%,明年起前3級稅率各調降1%,也就是變成5%、12%、20%,後兩級稅率則維持不變。

第2項就是海外所得納入最低稅負制課稅範圍。據財政部規定,後年(民國100年)申報明年(民國99年)的最低稅負海外所得,國人應先比照國內所得分類方法,將海外所得分為薪資、利息、股利、財產交易、租賃所得與其他所得等10類。對一般投資人來說,海外基金、股票是常見的投資工具,要開始注意。

第3項則是結構型商品如:透過國內金融機構購買之連動債、雙元貨幣商品等,明年起開始分離課稅。據98年4月22日修正布所得稅法第14條之1,自明年起,DBU(外匯指定銀行)結構型商品交易之所得按10%扣繳率分離扣稅。而OBU(境外金融中心)結構型商品交易之所得,依新稅法要以15%扣繳率分離課稅,不過,目前銀行業正向主管機關爭取,最後可能仍依現行規定,採OBU結構商品交易所得免稅。

第4項則是99年1月1日起,投資型保單投資收益發生年度,都要在扣除成本後,併入當年度所得課稅。但不會溯及既往,只有明年開始新買的保單才要課稅。

第5項是土增稅的改變。今年12月通過的土地稅法修正案及平均地權條例修正案,將土地增值稅可享10%優惠稅率的規定,從目前的「一生一次」有條件放寬到「一生一屋」。適用優惠的房屋面積限制,都市為1.5公畝(45坪)以下,非都市區則為3.5公畝(105坪)以下,凡符合條件的自用住宅出售,土地增值稅適用10%優惠稅率,即無次數限制。

此外,遺贈稅已在今年調整。今年初遺產稅、贈與稅調降為單一稅率10%,遺產稅免稅額由779萬元提高至1200萬元;贈與稅免稅額由每年111萬元提高至220萬元,分期繳納由12期延長為18期。【工商時報/魏喬怡/台北報導】

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找銀行?找壽險?選房貸4撇步

看好不動產理財市場,銀行、壽險等業者皆爭搶房貸商機,不過兩大業者各擅勝場,例如銀行的房貸種類眾多,包括指數型、抵利型、利率遞減型等房貸專案,而壽險則是固定計息、一段式加碼等房貸專案較有利。專家提供4大撇步,讓民眾依自身需求精挑房貸:

一、不想因利率調升而打亂家庭固定支出,可選擇壽險業者擅長的固定利率房貸:標榜「一價到底」的固定型房貸,一向是壽險業者最擅長的房貸商品,這類固定型房貸可讓客戶在升息環境中,享受「鎖利」的優勢,而明年升息態勢底定,對於一家之主來說,若無法在5年至7年的短時間內清償房貸,不妨選擇固定型房貸,可清楚掌握家庭支出狀況,有助於家中長期理財規劃。

而銀行消金主管提醒,固定型房貸雖可鎖住未來利率向上,但仍應注意起息點是否太高,若利率在未來短期內無法超越計息水位,對房貸戶也未必划算,相較於一般指數型房貸「前低後高」的模式,前期的利差較大,應多加比較。

二、一段式加碼房貸以壽險房貸條件較佳:相較於銀行端的一段式加碼房貸,以加碼1%至1.12%的利率居多,但壽險的一段式加碼房貸,加碼幅度卻僅0.8%至0.99%,目前約1.6%至1.99%,所給予的條件較銀行的一段式房貸有利。

三、打算在短時間內清償,可選擇銀行房貸,違約金限制較有彈性:壽險業者的綁約限制較嚴格,而銀行房貸多數只規定清償本金、但不塗銷轉貸,銀行就不會收取違約金。

此外打算在短時間內清償的投資型購屋人,或已預計短期內可有大筆資金提前償還的民眾,選擇銀行擅長的「前低後高」指數型房貸也較有利,待3年的綁約期間過後,就可清償房貸或轉貸。

四、有大筆存款想藉此抵利,可選擇外銀抵利型房貸:包括渣打銀、花旗銀、匯豐銀等外商銀行,都推出抵利型房貸,以匯豐銀「抵利123」限時房貸專案為例,標榜存得多,所繳的利息就可減少,若再搭配雙週繳,更可加倍省息、加倍還清。

【中時電子報/馬婉珍/台北報導】

 

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房市緩步向上 仍有三隱憂

房地產熱度向上攀升!內政部建研所昨日公布第三季不動產景氣動向調查,在連四季象徵景氣低迷的藍燈後,第三季轉黃藍燈,景氣緩步向上。惟負責這項調查的政大地政系教授張金鶚卻警告投資人,「高處不勝寒!民眾不要過度期待,盲目追高。」

建研所昨日公布景氣對策訊號,在土地交易、建照面積、新推個案、住宅使用率同步增加下,第三季燈號由藍轉為黃藍燈,為一年來首見。調查並發現預測明年第三季後巿況的領先指標同步呈現穩定狀況。

不過,張金鶚與建研所副所長陳瑞玲都認為,北部地區房價過高,民眾對房巿投予過高預期,建議想要投資房地產的民眾要「居高思危」。

張金鶚認為,目前房巿有三大隱憂:首先,房巿泡沫變大,這一年來,泡沫由去年的二成八至三成七,成長至今年的三至四成;其次是,從台電統計民眾用電量可知,全台無人居住的空屋數量持續上升,已超過十年前的一百二十萬戶,此外,受到游資過剩影響,央行未來應會調升利率因應,導致民眾貸款成本增加,為此,明年第三季房巿恐會進入不穩定的盤整階段。

相對學者、官方的保守,業者似乎較為樂觀,預期明年第一季景氣轉好的廠商較預期轉壞者多出二成一,中南部業者甚至比北部業者還要樂觀。

高力國際總經理劉學龍認為,以房貸占GDP計算出的泡沫比重來看,相較香港的三成九、南韓與新加坡的三成三,台灣的四成七卻較周邊國家大,只是囿於精華地段土地資源有限,還是有大批建商四處買進土地。

面對虎年房巿前景不明,張金鶚認為除非自住,投資客最好不要貿然進場。

信義房屋企研室經理蘇啟榮則表示,「房巿會否反轉,利息是重要指標!」只要央行升息超過一個百分點,對房巿就會產生壓力。

【中時電子報/王莫昀/台北報導】2009/12/29

 

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外移屋貸款少 買屋小心違約

台北市中心房價高,許多購屋人紛紛選擇房價較低的周邊區域,不過這些區域雖然房價較低,銀行會因為風險控管的問題,讓這類產品貸款成數低於預期,可能讓消費者發生貸款不足的情形,銀行業者建議,最好先請附近銀行代為估算價格,再決定購買與否,是比較保險的作法。

窮鄉僻壤成數低 銀行代估較保險

銀行業者指出,由於銀行會按照區域做分級,因此同樣的屋齡,因為坐落位置不同,就會有不同的貸款成數。一般銀行對於台北市中心和周邊的幾個房價較穩定的行政區,如板橋、新店、永和等地貸款成數較高,除了房屋本身因素外,貸款人條件好甚至可以達到八成以上,而這些區域以外的地方,貸款成數就比較低了,因此,購屋人可以在購屋之前多找幾家附近銀行打聽,甚至麻煩代為估算貸款成數,避免發生訂金付了,卻貸款成數不足,得被迫解約賠錢的狀況。

建商房仲專案貸 新屋買來更輕鬆

房仲業者表示,雖然銀行不願意給這些較為偏遠區域的房子高成數的貸款,但是,購屋者可以觀察區域內較為知名建商的建案,因為不少建商由於長期以來與銀行的配合默契,讓銀行願意用專案方式,提供個別建案較高成數的貸款,讓新屋買來更輕鬆。而想要買中古屋的購屋人,可以詢問房仲業者是否有配合的銀行,往往會有意外的驚喜。

【網路地產王/黃京梧/綜合】

 

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便宜購買偏遠宅 不如先租後買

因為收入有限,很多人會選擇偏遠地區的房子,來換取較好的居住品質,但是他們往往只看到眼前卻忽略了未來性,除了上班得花更多時間通勤,家中如果有了小孩,將來小孩的學區選擇,也可能因為住的太偏遠受到限制,如果手投資金真的不足,專家建議,不如先購買小坪數宅,用室內設計延展空間;或者先租再買,等到確定適應偏遠宅的環境,再決定進場也不遲!

偏遠宅交通不便 脫手漲幅有限,以一般雙薪家庭的年總收入計算,大約多在100~150萬左右,這樣的收入所能夠負擔的房價,約落在800~1,200萬之間,如果咬牙購買了超過1,200萬的房子,對家庭的經濟負擔就會有些吃力了。但是,如果為了較好的居住品質,選擇偏遠的房子,將浪費許多時間在交通上,一個月開車的油錢可能動輒上萬元。

除非工作地點就在那些偏遠地區,否則千萬不要輕易把房子買在這些地區,居住品質當然是買房子考量的重點之一,但是所浪費的交通時間、金錢、孩子的學區都應一併考量;這類偏遠宅的漲幅比精華地段來的低,未來萬一想搬進交通便利的市區,脫手之後不漲反跌,豈不是更加划不來?

「租不如買」待商榷 「先租後買」也划算

「手頭資金不足的小家庭,可以先買市區小坪數宅!」資深房仲劉小姐建議,最好優先選擇環境佳、地段佳但是坪數較小的房子,透過裝潢以及家具的擺設,將20幾坪的房子隔出三個房間,一家四口居住雖然有點擁擠,省下大量的交通時間,無形中也省下大量的金錢。

而過去利率低時代,很多人提倡「租屋不如買屋」的觀念,但現在隨著房價不斷高漲,租屋也不是件壞事,把剩下來的錢提升生活品質,也是不錯的選擇。未來在台北縣市想要買房子,將會越來越困難,正因為如此,才要將各種條件納入考慮清楚,謀定而後動,千萬別花錢買了房子後,才開始後悔。

【網路地產王/綜合】

 

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展望商辦市場 供給趨緩需求穩定

在經歷2008、09房地產投資市場的震盪後,台灣商用不動產市場也逐漸起色,昨日(12/28)有外資商仲公佈一項統計數據,今年商用不動產投資金額達到新台幣950億,已超過去年度706億的水準,同時土地成交總金額也來到1,584億元,其中壽險業者是最大的投資者,而建商則在土地取得上最為積極。

不動產買賣主力 壽險業及建商

高力國際董事總經理劉學龍進一步分析,受惠於去年的金融風暴事件,不少壽險業者紛紛把資金撤回台灣,而相較於高風險的金融商品,不動產自然成為青睞的投資標的,加上固定的租金報酬,都是讓壽險業前進商用不動產市場的重要原因,其中富邦人壽買下了信義區新光A11及環亞百貨等,總投資金額259億居壽險業之冠,新光及南山人壽分別以180億及121億居第二、三名,而在投資標的及區域部分,仍以大台北地區的零售商場標的為主。

另外在商辦供給量部分,受限於大台北地區土地稀有的特性,09年新增面積33,190坪,明年度則僅有19,600坪,2011甚至呈現零成長的狀況,直到2012年才有遠雄人壽A1一萬四千坪、國泰人壽A3八千坪商辦完工,在供給量停滯的狀況下,空置率有望降低。

在土地交易部分,建商仍居於主力,09年成交金額來到743億,原因除了未來推案需求外,也為了因應未來土地日益稀少的問題,另一項值得關注的是一般廠商的土地交易也高達633億,代表企業對於未來的期待而衍生出擴廠、自蓋商辦的需求。除此之外,不少建商也因為大面積基地取得不易,開始收購辦公大樓進行都市更新,或是單純的獲取轉手的利差,也開始佈局商用不動產。

ECFA、MOU效益待觀察

劉學龍也表示,今年外資投注在台灣商用不動產投資達到218億,未來在ECFA及相關法令限制鬆綁後,有機會在金融風暴後重啟在台灣的佈局,而MOU簽訂後,兩岸銀行互設分行據點對商用不動產帶來的效益是最大的,但金融業牽涉的範圍廣泛,短期內恐怕無法看到立即的幫助,劉學龍認為,反而是複雜度較低的加盟連鎖業、零售業及餐飲業,是陸企有機會最早進入台灣市場的產業,所帶來的將不只是商用不動產需求,住宅市場也會受到一定的需求挹注。

 

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5都改制財政配套法案‧本周拍板

為解決五都改制後財政問題,行政院會週四將趕辦財劃法及公債法修正案,雙雙拍板送立法院審議。未來地方勞保、健保費政策大變革,全由中央負擔,地方統籌款財源將減少300億元,而中央特別統籌分配稅款,將由6%降至4%,釋出2%給地方。

明年底將舉行直轄市長選舉,行政院會本週將通過攸關五都改制的財政收支劃分法及公債法修正版,立法院務必在99年上半年通過,才趕得及編列民國100年縣市改制後的預算規劃。

其中,現行直轄市獲得的統籌分配款占43%,其他縣市39%、鄉鎮市12%,其餘6%特別統籌分配款均全數打破,改以公式入法取代比例入法,未升格縣市財政狀況,財源保障以只增不減為原則。

為解決中央與地方勞保、健保費負擔及欠款爭議,這次修法決定地方政府勞、健保費改由中央全數負擔,中央不再補助地方這筆統籌款,地方減少約300多億元支出。因此原本中央將釋出所得稅10%財源,降為6%,以每年約7000億元所得稅計算,中央減少釋出約300億元財源。

此外,五都改制後權錢下放項目,包括高中職教育、醫療院所及監理等各項業務,總計289億元,即直轄市未承接移撥業務前,部分統籌款或補助款將會保留不撥款,不下放給地方。

在公債法修正部分,地方政府舉債「存量」將大幅放寬,現制以國民生產毛額一定比例限制其舉債存量,未來將改為依當年度歲出總額決定舉債比例,直轄市舉債存量上限是歲出規模的250%,縣市政府為70%,除北市外,其他升格縣市或一般縣市舉債空間均會較現制增加。

【2009-12-28/工商時報/呂雪彗/台北報導】

 

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建公共停車場‧減稅門檻變高

政府擬限縮民間參與興建平面式公共停車場的獎勵條件,未來平面式路外公共停車場開發面積需達4,500平方公尺,約容納150個小型車格位者,才能申請享有五年免稅、投資抵減及減免房屋、地價等稅捐優惠。

政府擴大平面式公共停車場的開發面積獎勵條件後,財政部指出,未來都會區的公共停車場新開發案,將較難適用租稅減免等獎勵,但現有已享有獎勵的平面式公共停車場減稅優惠,未來不會因此改變。

按照擬議中新修正的平面式路外公共停車場獎勵要件,約為現行的三倍。目前政府提供民間參與興建平面式公共停車場,其開發土地面積只需達到1,500平方公尺以上,即可享有至少五種稅捐減免優惠。

行政院公共工程委員會經與財政部商議後,已決定修改促進民間參與公共建設法施行細則,現有民間參與興建公共停車場,包括平面式、立體式及機械式(或塔台式)停車場,除平面式公共停車場獎勵條件趨於嚴格外,其餘公共停車場的適用條件不變。

依據公共工程委員會的調查發現,促進民間參與公共建設法施行細則自民國89年發布至今,全國符合獎勵條件的平面式路外公共停車場者極為普遍,幾乎全部都適用促參法的獎勵,以致其公共服務水準難以提升,失去民間參與興建公共停車場的政策用意。

現行平面式公共停車場的獎勵條件為開發面積需達1,500平方尺以上,也就是以平均每輛汽車所需30平方公尺估算,約只能停放50輛小型車,提高為4,500平方公尺後,則可停放約150輛小型車。

促進民間參與公共建設法總計提供民間參與興建包括交通建設等共13項重大公共工程減免稅捐優惠,包括民間企業可以享有五年免稅及四年延遲免稅;興建支出5%到20%範圍內抵減當年度營所稅;以及股東投資抵減;進口與重大建設相關的設備享有免徵關稅;重大建設興建或籌備期間,供企業直接使用的不動產免徵房屋、地價稅,取得時免徵契稅等。

【2009.12.28/經濟日報╱記者陳美珍/台北報導】

 

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低價區購屋掌握3要訣

薪資不漲房價飆,北客外移購屋已經蔚為風潮,連帶拉抬北縣、桃縣房價,例如新莊、板橋、中永和房價屢破區域新高,林口、三峽、淡水等大型造鎮區也受到首購族青睞,不過要提醒購屋民眾,外移低價區省錢購屋,可往三方面考量,其中交通與生活機能是最重要的選屋要件。

一、跟著機能走。

21世紀不動產企研室說,低價區購屋,不外就是為了省錢,但生活機能可千萬不能省略,目前台北外移購屋族仍以板橋或是中永和地區為首選,因為鄰近北市加上有捷運的便利性以及完善的生活機能,雖巷弄街道較為狹小,屋況也比較老舊,不過還是相當受到許多投資客與外宿族的青睞。

不過近年來房價也已水漲船高,甚至部份價格超越北市,像是捷運頂溪站的捷運共構宅「福樺千金」每坪價格就超過45萬,就是因享有機能與交通條件優勢。外移購屋,機能當然是首選!

二、跟著大型造鎮走。

東森房屋副總經理黃淑苓說,除板橋、中永和外,北縣許多的大型造鎮區,也是北市房價過高時所衍生性的產品,像是淡水、林口、三峽地區,建商砸錢不手軟,其樸實的價格以及較大的空間,是許多首購或是換屋族考量的熱區之一。

21世紀不動產企研室表示,大型造鎮區域有完整的住商規劃,新興市鎮讓人耳目一新,吸引許多人用時間換空間入駐,不過入駐大型造鎮區前,除要注意生活機能是否已完善外,進住率也要一併考量,最好觀察晚間的開燈率來評估;此外,大型造鎮區多為郊區,安全管理更是不可忽視的環節。

三、跟著未來捷運走。

太平洋資產管理公司總經理張欣民說,日前政府有意在未來機場捷運線周邊規劃地價住宅,就是希望民眾不需為了交通建設擠破頭,而捷運帶動人潮,除自有住宅需求會增加外,店面、租屋市場也會逐漸成型,不過要注意時效性,捷運開通到機能成熟往往需要長時間等待;家有學齡兒童也要考量就學問題。

【2009-12-28/工商時報/曾萃芝/台北報導】

 

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財長:景氣復甦前‧不加稅

中華民國「萬萬稅」?財政部長李述德昨天在中視「挑戰面對面,唱旺新台灣」節目中指出,台灣目前僅十七種稅目,且在景氣復甦前,政府保證不加稅;至於日前炒得沸沸揚揚的豪宅稅、奢侈稅,他直言皆還停留在討論階段,估計短期內不會實施。

此外,對於第四次江陳會兩岸租稅協議談判未成,李述德解釋,主因是雙方對適用稅率、主權和課稅權等問題未達成共識,但他不認為這是「破局」,而是還要「繼續協商」。

中視昨天播出的「挑戰面對面,唱旺新台灣」,邀請財政部長李述德、國民黨立委孫大千、股市分析師賴憲政共同討論國內租稅相關議題。

李述德在節目一開始便說,政府的存在目的是為了體察社會脈動,進而解決民眾問題,故在景氣尚未好轉前,絕對不會加稅,造成人民負擔,就好比一個人身體不好時,為他吃補藥都來不及了,怎麼還會幫他抽血?他還強調,目前台灣只有十七種稅目,絕非所謂的「萬萬稅」。

孫大千補充,今年景氣不佳,故政府大力減稅;未來如果經濟回溫,屆時增稅可在十七種項目中挑幾項調配,例如奢侈稅、能源稅,但不應加徵綜所稅,免除民眾荷包縮水的顧慮。

另外,官方估計九八年稅損將比去年高出兩千三百六十多億元,創下史上最大跌幅紀錄,李述德對此表示,由於今年遇到金融海嘯,經濟活動不若以往熱絡,加上政府祭出多項減稅措施,國庫才會大失血,但他樂觀指出,從目前有多家企業確定加薪便可看出,明年景氣會明顯回溫,帶動稅收的成長力道。

【2009-12-28/中國時報/張舒婷/台北報導】

 

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房地產的「泡沫性問題」有多大?

台灣人口出生率降低以及「少子化」的情形為當今眾所周知的普遍問題,但是如果沒有透過官方正式的住宅資訊統計數據來說明,很多人還會誤以為台灣房地產「餘屋」的問題相當嚴重,我在近期課程或講座中發現,關心房地產以及實際想購屋的學員之中,仍然不乏有人還有這樣的看法,更何況一般的消費者,恐怕還有更多人仍然也會抱持著這樣子的觀念。這是由於過去的歷史印象還停留在消費者目前的認知當中,誤導了當前市場上對於房價認同上的錯誤判斷,如果大家還在期待一個不存在的事實(餘屋量過大),短期內在價格上會有大幅的修正,其結果可能會令人失望的。

房地產供需失衡的「餘屋」印象

過去「餘屋」的問題,是在民國86、87年間全台各縣市全面實施建築物的「容積管制」,引發建商「搶建」的風潮,由於短期間房地產爆量的超額供給而產生「市場性泡沫」。不過這已歷經了十餘年的時間了,這種長時間被房市所套牢的陰影,使得在當時許多中產階級購屋者,現在已成“父執輩”的身份,連帶影響了新一輩的年輕人,無形之中也籠罩著對於「餘屋」的恐懼心理,普遍社會大眾也仍然停留在既定的「舊印象」當中。

至於「出生率」問題,出生兒是否為目前房市供需市場上的有效或實際需求者?也是社會大眾對於台灣房地產供需問題,值得探討以及有待釐清的部份,在我先前所出版的著作《房事的祕密》一書之中也早有充分的說明。

當前「市場性泡沫」不存在

以目前台灣的住宅存量以及家庭戶數相較,「住宅供給率」在民國95、96年即為101%的數據來看,相當於每100間的房屋標的,平均最多只有1間的是沒有人登記戶籍在內的,如果再加上近兩年代表房屋“開工”之「建造執照」以及代表“完工”之「使用執照」數量又逐年下降,要說台灣房市會因為「餘屋」而導致市場泡沫的情況,這其實是很大的謬誤。

所謂「市場性泡沫」是指市場商品數量超額供給,大過實際的需求,才會發生價格上的崩跌,如果要將這個疑慮再一次套用在目前台灣的房地產,實在是說不過去的。

未來「價格性泡沫」的隱憂

當前應該要探討以及關心的,是有關於失業率升高與物價上漲同時出現,有沒有產生嚴重的「停滯性通膨」現象;房地產供需應該要區域性的平衡,101%的「住宅供給率」看似平衡,但是北部供不應求、中南部卻供過於求,如果區域性的產業發展和就業機會的不平衡問題持續擴大,是不能根本解決民怨以及貧富差距問題的。

另一方面「豪宅」問題應該健康地處理,而不是單純打壓或者限制資金來台,如果台灣沒有提供更好的產業環境和投資機會,富人不去投資開發產業、創造就業,資金還是會一再擁進房市,如此一來我們未來所要擔心以及可能要面對的,將是另一種金融與房地產連結在一起的「價格性泡沫」。

【本文作者為網路地產王資深顧問】

 

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打破郊區宅迷思 貴不等於好

近年來由於是中心土地有限,加上樂活風起,許多建商趁勢選擇郊區推案,也獲得了不少的迴響,郊區住宅不再是過去民眾印象中「鳥不生蛋」,環境冷清的代名詞,反而經過建商的包裝與設計,不但提升郊區宅的居住品質,價格甚至比市中心還貴,成為另類的房市大熱門。但房仲業者也提醒,郊區住宅「貴不等於好」,客觀條件更重要。

住戶素質影響大 守望相助要做好

住商不動產加盟事業處協理劉明哲表示,買郊區住宅,特別是造鎮概念的郊區住宅,可以從住戶素質作為觀察的指標,由於這類住宅範圍較大,又和市區有一段距離,因此除了管理之外,住戶之間要更能夠守望相助,不要有太多住戶拖欠管理費,讓社區品質受影響。

因此在看屋時可以要求看看公設,和警衛聊聊天,以及留意一下收發室公告的積欠管理費住戶清單,看看是否住戶具有凝聚力,有助於選到好的郊區住宅。

居住品質先知道 生活機能不可少

信義房屋也表示,郊區住宅所需要的不只是清幽的環境,生活機能也非常重要。除了社區內的休憩中心、KTV、健身房、游泳池等公設之外,某些郊區住宅也會配備社區接駁車,方便住戶出入。

另外,更有些住戶多的社區考慮到採買便利性,會貼心的與超級市場配合,在社區內開設店家,讓社區內自成一個小的生活圈,而這類的社區也因為滿足了住戶的基本需求,成為區域內知名社區,價格和轉手的表現比起一般住宅更為搶眼。

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向新婚族報佳音 台中別墅破盤搶客

台中縣市合併效應已經發酵,影響政經層面廣大,在房市方面影響也相當明顯,眾多建商進軍即將整併為台中市的「區」級單位,看準交通建設與都市計畫將與台中市接軌,吸引建商在台中縣推出物超所值的大型透天別墅社區,一面降低售價與首購型大樓趨近,一面提高建築品質與社區管理,讓許多新婚族與換屋客驚喜連連!

住郊區也不錯 500萬透天別墅誘人

位於大里市郊區19甲線,接近第3期重劃區的頭汴坑溪畔立仁路上,亨都建設結構中的別墅社區「大雙喜」,正是響應縣市合併商機而產生的建築個案,基地面積4,300坪,別墅地坪21、建坪40、定價468萬元起,臨路店住開價658萬元,社區免管理費,別墅總價比大坑10期的同類產品約便宜200萬,比台中市區40坪首購大樓更便宜。

透天別墅產品可保值,只要打出低總價牌,對新婚家庭深具誘因,市場反應很好。基地位置與交通條件因有生活圈四號道(俗稱4環)顯得便利,學校有立新國中國小,附近採買機能尚可,整體環境仍在成長改善中,補漲機會大。

交通縮小城鄉差距 平價奢華成主流

同樣在台中的沙鹿鎮與龍井鄉的透天別墅市場,也是基於同樣模式獲得市場青睞,沙鹿鎮與龍井鄉更有中部科技走廊等工業區加持,房市增溫更猛,靜宜大學與弘光科技大學周邊更是戰區,別墅愈蓋愈高級,總價也升等到2次換屋客層的價位,接近千萬元上下。

久樘建設「天鵝堡」與裕國集團「溫泉會館」就是代表作。建商與客戶雙雙看好這裡的區域環境,故採取深耕經營,重大交通建設完成,如特三號道,大大拉近南屯與沙鹿龍井的城鄉距離。別墅規劃與建築品質導入豪墅元素,也採用豪宅物業管理公司來經營社區,住在郊區別墅或是市區豪墅,品質與服務差別並不大,所謂「平價奢華」建築風格,已如同平價時尚旅館征服購屋族的心!

【網路地產王/劉祈相/台中報導】

 

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未登記建物 仍須課徵房屋稅

繳稅季來臨,民眾開始整理報稅相關文件,不過要提醒民眾,家中建物不論有無經核發建造或是使用執照,都必須依法課徵房屋稅。

地方稅務局表示,房屋稅是以附著於土地的各種房屋,以及有關增加該房屋使用價值的建築物當作課徵對象,所以即使沒有建照的房屋、沒有使用執照或是沒有辦妥保存登記的建築物,仍須繳納房屋稅。

而所謂的「未辦保存登記的房屋」,指的就是未經核發建造或使用執照,或雖領有使用執照但未到地政機關辦理所有權登記的房屋,而未辦保存登記的房屋,也是屬於房屋的一種,所以當此類房屋有買賣、承典、交換、贈與、分割或占有等六種移轉行為時,亦均須依規定申報繳納契稅。

所以買賣雙方在簽訂契約的30日內,最好盡速完成契稅申報,如果匿報、逃漏的情況,將遭受罰鍰,有任何問題,最好直接向稅務局查詢。

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試辦平價住宅 捷運林口站中選

據了解,行政院擬優先選定機場捷運林口站(A7)區作為平價住宅試辦地點,政策將提供低利優惠貸款,調節北部都會區住宅供給。另外,位於台北板橋福州里榮工處未利用土地以及淡海新市鎮未出售土地,則列為候選場址。

林口站除興建住宅外,政院將另提供25公頃供中研院國家生技園區使用,全案預定週二(29日)向吳揆簡報後定案。

吳揆週二將聽取機場捷運林口A7區產業專區及平價住宅政策規劃簡報。政院祕書長林中森表示,政府投資高達1,000億元興建機場捷運,運量若只仰賴進出捷運人口,幾10公里沿線場站不開發,沿線沒人居住,恐怕產生嚴重虧損。

因此機場沿線站應充分開發,吸引新住人口進駐,在捷運沿線興建住宅,可調節北部都會區供給。

林中森說,機場沿線在民國102年預計通車至三重站,103年通車至台北車站,場站將開發產業專用區,引進產業,創造就業,有意願者需提出引進產業計畫供政府審核,以公開競標方式提供土地。場站周邊部分土地政府可主導,將撥出興建合宜價位的住宅。目前傾向優先選定林口站(A7區)附近試辦平價住宅。

相關官員說,林口至台北車站捷運車程約30分鐘內,交通十分便利,區段徵收成本每坪10萬元,未來傾向開放民間興建,每坪售價應超過10萬元,約在10-20萬元,屆時政府會祭出低利貸款配套措施,以行政手段讓年輕人買得起房子。

此外,林中森透露,板橋福州里榮工處有幾10公頃土地,以及淡海新市鎮內政部有52公頃已開發土地,約100餘億未出售,只要輕軌捷運拉過去即有競爭力,也可做為考慮做為平價住宅的候選場址,未來視市場供需情況,再決定是否擴大辦理。

此外,原擬落腳在南港的中研院國家生技園區,亦可能遷至林口(A7區)站區土地,南港則可空出約25公頃參與興建平價宅。

據悉,位於南港三鐵共構黃金地段的國防部202兵工廠已確定搬遷,185公頃釋出後可變更特定商業區,每坪逾150萬元,預估可挹注國庫逾3、4千億元,吳揆認為拿來作生技園區太可惜了。

因此政院提供替代方案予中研院,不過,生技園區若要等待國防部搬遷,需時8年,而林口站區1年內即可提供土地,可以爭取時效。

工商時報 2009-12-28

 

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抑制房市:能做不能說 說了也不能大聲說

如果你身處台北市、台北縣、以及台中市七期重劃區、高雄市美術館附近;如果你只是升斗小民,或月薪三、四萬元的上班族;房價貴不貴?貴!貴到買不起,貴到連看房子都是浪費時間!

明明這些地區的房價貴,央行早已注意到這個現象,稍早找了主要房貸銀行「喝茶」,二十四號理監事會議開得比外界預期的還久,因為貨幣政策關注房市等多種資產價格,央行也聽取兩份關鍵的新報告,不過,抑制房價、戳破房市泡沫卻只能做不能說,即便說了,也要含蓄的說,隔天媒體報導下標「央行對三區域房產信用管制」,央行事後也要小小否認一下,還不能說得太直接、太大聲。

原還央行總裁彭淮南在理監事會後的記者會上,他是這麼講的:局部地區的房價上漲,要用選擇性的措施。

「IMF國際貨幣基金的報告也指出,(局部的資產價格上漲),不適合用blunt instrument大棒子來打,那不是很精準的政策,而是要用選擇性的措施。事實上,房價在漲,是在特殊地區在漲,而且這些特殊地區的有些資金來源不是銀行借款,而是台商自己的錢,我們已經注意到這個問題,銀行界也注意到這個問題,對於存貨性購置房屋已經開始很審慎在處理,台灣房價在漲是區域性的、很局部的,只是在台北市、台北縣、台中七期、高雄美術館附近,有的地區還是跌,我們會密切注意這個問題,銀行對於第一棟、第二棟、第三棟房子,買房子不是為了自住,而是為了投資存貨,銀行授信會開始比較審慎」

彭淮南說,央行不會用普及性的方式。

「央行採行特殊的方法,央行先跟主辦房貸比較多的銀行負責人溝通,他們反應也不錯。像你去買第一棟房子,他給你多少貸款,你要再買第二棟,貸款成數就會很低了!對這個東西已經有反應了。(記者:所以總裁,有可能選擇性信用管制嗎?)事實上,這個已經是....這種做法已經在管....已經在調整了,銀行授信已經有調整了,銀行有善意回應了,銀行也要注意風險,因為豪宅的價格暴漲暴跌,拼命做豪宅貸款的話,萬一出了問題,銀行必須要承受,這是很糟糕的事情,所以銀行房貸授信有些調整」

記者會上公開的講,但事後卻要發新聞稿澄清,差別在於,記者會講的特殊措施有限而輕微,是透過對主要銀行道德勸說,針對投資客、針對豪宅,調降貸款成數,但「選擇性信用管制」雖然有「選擇性」三個字,過去央行曾在民國七十八年祭出的「選擇性信用管制」是有好幾項措施一起做,例如停辦無擔保購地貸款,限制建築周轉金貸款,高爾夫球場土地擔保放款併入建築放款土地等,是房地產界的「二二八事件」。

目前的高房價位居十大民怨之首;天下雜誌兩週前發佈的《2010年國情調查》也顯示,九成三的民眾擔心貧富差距擴大,比例創歷年新高,原因是:政府對富人減稅、房價不斷飆高、以及高所得者不斷傳出逃漏稅,加深民眾的剝奪感!買得起房子的富人,富者恆富,為數眾多的中底層民眾對貧富不均感到強烈不滿,潛藏對社會不公平現象的深化。彭淮南榮登全球「6A級總裁」,除了適度合宜的貨幣政策、精湛的外匯操控能力獲得肯定之外,勇於挑戰炒樓的財團和富人更讓買不起房子的民眾激賞,只是,「管制」都已經說出第一個「管」字了,卻又退縮,把用字遣詞改成「調整」,說了「調整」之後,看到「選擇性信用管制」卻還放心不下,再解釋一次只是慎審處理。也難怪,媒體多次問彭淮南國內房市到底有沒有泡沫?他很難用「二分法」,說是或不是。

中廣新聞網 2009-12-28 (張雅惠報導)

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央行「選擇性管制」 恐僅具恫赫效果

詳細的時間點早已不可考,不過最近政府一系列有關「平抑」高房價的舉動,大部分的確源自吳揆提出、研考會舉辦的十大民怨網路票選,由高房價『榮膺』首位。而央行彭總裁昨日再出招,這回是所謂的「選擇性信用管制」措施。

其實相關具體之措施,今天央行才會召集行庫主管研擬,大致雛型應該如下:先期將針對房貸量較大的行庫,進行個案或個別式的授信調整(包含審核趨嚴、調高利率或減縮貸款成數等);如果無效,才會採取所謂「區域選擇性信用管制」,也就是工商時報頭版標題所示:央行對三區域房產(台北縣市、台中七期重劃區及高雄美術館周邊)信用管制。

只是根據市場經驗及觀察,或以往政策『打壓』房市之實效做比對,在此我們必須說,無論個案授信調控或三區房貸管制,恐怕到頭來僅有短期恫赫效果。以下,是筆者的幾點立論或理由。

首先,針對所謂『存貨性購屋』,也就是坊間一般我們說的房市投資置產行為,各行庫過去就有相關緊縮措施。然從半年來大台北房市狂颳資金行情來看,已經宣示其為無效。這第一招如果有效,早就該顯現出來了。

再來,既然第一招無效,那麼勢必仍要走到緊縮三區房貸信用管制一途。然而荒謬的是,前一天營建署的住宅存量統計不是才顯示,台北市仍供不應求嗎?

或許北縣及台中市確實有供給過量問題,在房產信用風險升高之下,緊縮信用確有道理;但按營建署統計,則北市房產應無泡沫問題,或泡沫不大,何況前幾天合庫宣示緊縮房貸之時,也說大台北地區房貸逾放比低。我們更要問的則是,到底誰說的才對?央行,合庫,還是營建署?

近半年這波資金行情中,台商及背後可能的陸資金主,是過去不曾有的。而由於租金行情下滑、壓縮投報率,目前還存活的投資客,口袋也都要夠深;上述的管制措施,對他們影響其實有限。對這些專業投資者(中間確實有少數為短期投機操作或操弄客)來說,如何抓準時機點,在最短時間內找到套利買家,才是最重要的。

更關鍵的是,貸款緊縮只對即將交屋的新成屋有效果;然而目前市面上屢創高價、造成比價狂潮的新豪宅,各個都是預售案,兩、三年內根本還不會撥發貸款,況且不少豪宅買主,無論擺著當奢侈炫耀品,還是置產投資,不需向行庫貸款者更大有人在,這部份以信用管制,更是根本『管不著』!

根據以上幾個現象,吾人認為,央行這回的特定區域信用管制措施,恐怕實質效果會非常有限,因為這波特定區域房價狂飆,除投資套利外,也來自豪宅加比價;透過上述分析,是無法以央行宣示的兩大方針消除的。

或許,對岸針對兩年內轉手之第二套房產課徵營業稅,才是值得我們思考的方向。可能不是兩年,或課徵的不叫營業稅,但從轉手階段加重租稅,才是真能增加其投資成本,又能確認其為套利行為、一件雙鵰的作法。至於豪宅持有行為,說實話,以資本主義社會機制,確如彭老所言,是很難管控的;加重其買賣租稅及持有稅,毋寧是降低一般民眾相對剝奪感、聊勝於無的必要做法。

當然就央行角度,貨幣、利率及信用緊縮政策,是不經修法、他們唯一立即能做的;而租稅手段的問題,顯然在時效。光是北市豪宅稅檢討,最快也得101年才實施,屆時台灣房地產會變成啥款,又有誰能知?但這也再次突顯,政府對房地產市場缺乏長遠的政策規劃!吳揆的平價捷運住宅,就是頭痛醫頭的治標策略!

住展房屋網 2009-12-28

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張金鶚:市場游資過多與房價預期 房市隱憂

第 3季房產景氣燈號轉黃藍燈,一年來首見,不過政大地政系教授張金鶚提醒,需觀察是否為短暫現象,市場游資過多,以及市場對房價過度預期等,仍為未來房市隱憂。

內政部建築研究所今天公布「2009年第三季房地產景氣動向」,對策訊號分數10分,較第二季增加 3分,燈號由藍燈轉為代表趨緩的黃藍燈,終結過去連四季藍燈。

張金鶚表示,第三季房產景氣轉為黃藍燈,主要為投資面大幅上升所致;但他提醒,黃藍燈是否為短暫反彈,仍需持續觀察。

今年第三季房地產景氣分數較第二季增加 3分,包括素地交易量指數上升1分、建造執照面積上升2分;新推個案標準單價、住宅使用率則維持同分。

張金鶚表示,觀察第三季調查結果,需注意使用執照增加,將造成未來交屋壓力,北部尤其明顯,當交屋潮湧現,民眾面臨交錢、資金周轉壓力,若屆時融資緊縮,將使周轉成本上揚。

此外,他表示,市場上的過度資金及對房價過度預期,仍是未來隱憂,游資過多使利率有上升壓力,市場推案量及餘屋也仍偏多。

張金鶚提醒,即便房市景氣燈號轉黃藍燈,但呼籲民眾勿過度預期,千萬不要忽略投資風險,勿盲目追高,要正視「相對高點」的風險。

他表示,回顧今年台灣房市表現,第一季低迷、第二季微幅轉佳,第三季景氣則明顯回升,成交量擴大,價格穩定,部分地區則小幅下滑。

展望未來房產表現,利多消息包括景氣持續復甦、消費信心指數續創近期新高、兩岸可望簽ECFA、一生一屋土增稅優惠政策等。

未來市場利空因素,則包括十大民怨最不滿高房價、失業率仍處高檔、辦公室空置率偏高、陸資來台投資不動產不如預期等。

張金鶚表示,市場過度預期房市發展,將引發房價過高,房價也受到游資充斥、利率低檔等助力支撐,不過未來利率可能調升,加上銀行審慎放貸政策等,明年房地產仍將盤整。

(中央社記者何旭如台北2009年12月28日電)

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2009年12月27日 星期日

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台中租屋-榮華街公寓套房(6.5坪.包水.網路.第四台.多間可選)免仲介費


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五類的冷們屋,銀行貸款較不易

房市買氣低迷,銀行辦理貸款,挑屋愈來愈嚴格,針對5類環境不佳、地段不好的房市冷門屋,不僅貸款成數壓低到6成,有些銀行甚至婉拒貸款,選購冷門房屋,可能借不到錢。
銀行房貸主管指出,這一季以來,房市交易愈來愈清淡,買方大多觀望,地段良好的房子,屋主從賣房子、到實際成交,銷售期間明顯拉長,一戶房子銷售3、4個月,還無法成交。
至於原本就屬於冷門產品、地段、環境的房子,更是乏人問津,不容易賣出去,因應情勢,銀行承做房屋貸款,對擔保品的挑選,更為嚴格。
針對五類房市冷門屋,銀行管指出,這類擔保品的品質不佳、轉手性不好,考量銀行的風險,普遍降低房貸成數、甚至婉拒貸款。

一、工業住宅。
銀行主管說,地目是工業用地的房子,有使用上的限制,在房地產市場中,屬於小眾市場,轉手不易,銀行大多婉拒申貸。

二、環境不良的住宅。
周邊有嫌惡設施的房子,也是多家銀行婉拒申貸的標的,像是焚化爐、高壓電塔、廟宇、墳園福地。
一位銀行主管說,這類住宅在房市熱絡時期,都不一定好賣,碰到房市走緩,接手買家更少,民眾提供這類住宅做擔保品,向銀行借錢,銀行承擔的潛在風險過高,只好說「不」。

三、地區偏遠。
銀行主管說,偏遠地區的房子,市場流通性差,例如,中南部一些鄉鎮地區的房子,大部分銀行都不接受申貸。

四、山坡地住宅。
針對山坡地的房子,銀行主管指出,這類住宅的土地價值,相對較低,房市行情不好,買氣更淡,轉手不易,銀行大多會壓低貸款成數,甚至不願意提供貸款。

五、淹水區、土石流危險區的房子
至於天災一來,往往受災嚴重的地區,也是銀行房貸關門的標的,銀行主管指出,這些地區的房子,行情上漲不易,風雨一來,頓時成為水鄉澤國,甚至房屋嚴重受損,很多銀行根本不接受申貸。
銀行房貸主管說,房屋型態百百種,原本,兇宅、海砂屋、輻射屋,這類具有重大瘕疵的房子,市場上,會引發買賣糾紛,銀行才會婉拒貸款。
現在,房市不景氣,市場買氣不佳,民眾如果購買轉手不好的冷門屋,想要向銀行貸款,也可能面臨借不到錢的窘況,籌錢壓力沉重。

 

到《五類的冷們屋,銀行貸款較不易》的永久網址

如何判斷房價的高低與合理價?

買房子是人生大事,一間房屋動則數百萬甚至上千萬元,根據統計,近二年我國每年交易的房屋數量皆達40萬戶以上,且住宅自有率也高達85%以上,顯示多數家庭都有購屋經驗;然而,每間房屋的價格都不相同,建設公司、仲介公司開出的價格似乎都不便宜,消費者要如何判斷合理的價格?買屋要如何判斷才不會買貴了?此外,近二年不動產市場景氣復甦,業者經常強調台灣的房價比其他國家便宜,藉以創造房價還會上漲的說法,房價還會再上漲嗎?本文將透過解讀台灣的不動產市場結構並比較國內外的房價水準,分析如何確認房價的合理性。

比價是判斷市場價格的最佳方法

當消費者找到喜歡的房子,通常會覺得這房子好貴,是否可以殺價?多少錢才是合理的市場價格?買房子不像到超商買衛生紙,覺得這家貴了可以換一家找便宜,也不用擔心會買到不一樣的東西;由於房屋特質每間都不相同,有不同的價格是很正常的事,但一分錢一分貨,透過比較類似特質的房屋,我們仍然可以判斷建商或仲介的開價是否合理,並提供自己出價的參考依據。

然而,甚麼樣的房子可以拿來比較,首先房屋類型一定要相同,大樓無法跟公寓相比、預售屋也不宜跟中古屋相比;此外,位置越近越好,房屋面積、屋齡、樓層數、距離捷運或車站距離、甚至視野景觀越相近越好。理論上,完全相同特徵的房子,應該會有相同的價格,舉例來說,如果可以找到樓上樓下的交易價格,當然最具有參考價值。但無奈的是,我國官方並未建立有效的交易價格資料庫,大多數人只能透過自行訪查了解、判斷可能的市場價格,而市場上可見的價格多半還是賣方的開價,因此,消費者只能透過其他相近特徵房屋的開價,評估這家建商或仲介的開價是否合理,而不易直接發掘可能或合理的成交價格,許多人便常有買貴了的感覺。

仲介商及法院是現階段成交價格資訊的搜尋管道

要去哪裡可以找到過去的成交價格呢?目前較具規模的交易案例資料來源多為各家仲介公司過去經手案例的資料庫;此外,由數家大型仲介商所成立的「吉家網有限公司」是一個網路房屋搜尋平台,該公司每季所定期發行的「台灣不動產成交行情公報」,整合了上千家房屋仲介據點的交易案例,也有許多交易價格案例可供參考,有些都會區的資料數量甚至擁有10%以上的市場占有率,參考價值較高。而當徵詢某家仲介公司所銷售的房屋時,也可以要求該仲介公司提供該公司過去經手的類似房屋成交紀錄,甚至提供上述成交公報供消費者查閱;然而,這樣的作法仍有其風險,原因在於不同的仲介公司對於房屋銷售的績效不同,某家仲介公司在某個地區賣的房子價格或許會比另一家仲介公司來得高,加上仲介公司的資料庫並未互連,或是消費者要查詢的地點或類型並非交易量大的地區,消費者透過上述方式所找到的交易案例經常是很有限的數量,在代表性不足的情況下,消費者在判斷合理房價時還是面對某種程度的風險。

另一個可以查詢到不動產成交價格的管道是各地方法院的法拍屋網站,目前各地方法院會將近三個月拍定的法拍屋價格刊載在該法院的網站上,由於法拍屋為公開拍賣價格,價格的正確性毋庸質疑,但法拍價通常較一般房屋的價格低,無法直接拿來比較,不過根據過去研究,在景氣復甦的時期,都會區的法拍價通常是一般房價的80%~90%;景氣衰退時,法拍價則可能僅有一般房價的70%不到,消費者也可利用這點特性來設定自己的價格底線。

區位及屋齡是房價比較的主要因素

在比較房屋價格的過程中,有許多因素可以拿來比較,各種因素似乎都會影響房價的高低,但何種因素的影響比較大?那些因素又可以不用太在意呢?根據過去研究,區位是影響房價高低的最大因素,過去房地產界常流傳一句話,就是「Location, Location, Location」,指的就是地段決定了房地產的主要價值;台北市的房屋當然不能跟高雄市比較,因為地段價值不同,甚至台北市信義區的房屋也不能跟萬華區比較,也因為地段價值不同,因此,比較房價時,相同的地段是必要條件;其次,屋齡也是影響房價的主要因素,眾所周知,新屋當然跟中古屋價格不同,然而有些地方,例如中南部的某些城市,10年的中古屋可以是鄰近同類型新屋的半價而已,房屋的折舊與建商的產品定價很容易出現大的差距;在台北市,中古屋通常每年以1%~2%的速度折舊,越舊的房屋折舊越慢。因此在比較房價的過程中,以相近屋齡的案例作比較也是相當重要的。表一呈現主要影響房價因素的重要優先順序,消費者可據以做為尋找比較案例的參考。

 

到《如何判斷房價的高低與合理價?》的永久網址

改裝屋‧是加分還是減分?

景氣復甦,房市也跟著又熱了起來,不少人都想趁著回彈之際買屋投資。不過,想要讓房子有較大的增值空間,不少投資者選擇花錢做簡易裝潢,靠著美化房子來打動買家的購屋欲,特別是近年來買家習慣先在網路上搜尋,裝潢整理過的物件照,就是比原始屋況來得吸睛,看的人多點閱率高,自然房子在理想價位賣出的機率就更高。只是不管是想當投資客,還是要買投資客的房子,對於改裝過的待售屋還是有很多要注意的地方。

五年來一直在做房屋買賣的投資客吳小姐,一開始她只單純買房子再脫手賺取差價,後來她發現單純的賣空屋,往上加碼的空間有限,而且PO在網路上的照片也不吸引人,因此她找師傅裝潢,想替屋子包裝增值,不過吳小姐一開始只注意好不好看,把房屋當成是樣品屋在裝潢,花了很多錢在木工及家具的費用,房子的確弄得很像樣品屋,但卻連續被幾組看屋者「打槍」,她說:「有的人說我不喜歡你的風格,還要花錢拆掉,有的還說我自己有家具,你把家具退走少算五十萬,讓我發現這樣的裝潢方式反而吃力不討好。」

後來吳小姐有了幾次經驗之後,現在她買房子不會再買家具,也減少昂貴的木作,而是把改裝重點放在管線、地板、衛浴、廚房、天花板及油漆等地方,她說看不到的地方才最可怕,因此老舊管線一定要換,以免客人一住進去就發生漏水牆壁龜裂;她說,雖然光是更換管線經常就要花掉三、四十萬,但卻能避免日後衍生的更多糾紛。還有吳小姐也堅持不能為了壓低成本而去使用來路不明的雜牌廚具衛浴,使用有品牌的商品才有售後服務。所有改裝過程她全部PO在她的賣屋網站上,不但讓買家一目了然,也建立自己的口碑。

而同樣也在做房屋投資的郝小姐也認為,很多買家不敢買投資客的房子,就是因為很多人賣了就跑,打壞投資客名聲,弄得金玉其外,住進去才發現問題一堆,因此她建議買家要找會提供保固期限的投資客,這樣房子之後裝潢上出現什麼問題,投資客都會找師傅去處理。對投資客來說,裝潢的立場當然是成本越低越好,但比方說有些人覺得舊的門窗沒壞就不需要換,但也有些投資客覺得既然其他裝潢了,看起來過時的老門窗當然也要換掉,其實都看買家的接受度。

值得一提的是,買了投資客裝潢沒問題的房子,可以直接跟銀行辦理房屋貸款,但如果是只買空屋,反而另外要想辦法生出現金,或再去辦理小額信貸來裝潢,因此,買改裝屋的時候也許當時感覺貴了一些,但整體而言不見得不划算,值得買屋者參考。

【聯合晚報╱記者郭曉芸╱台北報導】

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公設‧吃掉多少購屋款?

買房子是許多人一生中最大筆的投資,近幾年建案常標榜「豐富休閒公設」,社區規劃門廳、游泳池、健身房、圖書館、SPA等媲美五星級飯店的設施,營造買方對未來生活的美好憧憬,不過想要擁有五星級的享受,付出的代價也不小,這些擁有五星級設備的建案,公設比都超過30%,甚至高達40%,也就是說,購屋付出的款項有幾乎三分之一是付給公設,而這些公共設施屋主往往只有周末假日才有時間享用,因此「低公設比」成為許多精打細算的消費者購屋主要考量。

五星級設施 占房價1/3

以台北市目前總價1,600萬元、27.68坪的花園大廈為例,主建物加陽台僅有17坪,實際可使用坪數僅有61%,如此一來,房價就由每坪57.8萬元,暴增到每坪94.1萬元,買方等於多付出570幾萬元買了10坪非實用的公設。

根據住展雜誌統計,大台北地區公設比低於30%的銷售中建案,台北縣比台北市多,台北縣主要分布在汐止、樹林、三峽、林口、三重、蘆洲、八里、淡水等區域,黃增福分析,因為這些地區的建商可能是在民國70幾年左右取得建照,直到近幾年才推案,因此適用的容積管制較寬鬆,公設比因此較低。

永慶不動產蘆洲民族加盟店店長陳長亨表示,蘆洲三重的新建案,除了三重重陽重劃區和蘆洲南港仔重劃區公設比超過30%,其他的公設比大多在26~28%之間。

預售屋 實用坪數打七折

永慶房仲集團研展部協理黃增福表示,「五星級公設」的銷售訴求,等於是給購屋者一個夢,不過這幾年房價越來越高,民眾開始思考公設的真正使用價值。舉例來說,在台北市中心花1,000萬買房子,權狀上坪數有20坪,不過扣掉公設之後,室內實際使用坪數只有10~12坪左右,等於花1,000萬買了一間套房,每個月的公設維護費用,又是另一筆費用,當然會讓許多人覺得不划算。

隨著台灣建築法規愈趨嚴格,2000年後所推出的預售案公設比即從20%開始起跳,2007年起動輒30%的公設比幾乎已成「常態」,也就是說,與30、40年老公寓「零公設比」的「實坪」相比,現在買預售屋等於實用坪數必須打個七折,加上預售屋單價大多比新成屋高出5%至10%,「買預售屋」確實需要極大的勇氣。

精打細算 選公寓舊大樓

一般來說,樓層愈高,公設比也愈高;而電梯大樓小套房的公設比通常會更高,基本上從30%起跳,甚至達40%,買10坪套房,如果公設比高過30%,實際可使用面積只有6、7坪左右,所以買套房時斤斤計較是必要的。

也有消費者偏好以豐富休閒設施為訴求的新成屋個案,如此一來健身、休閒、運動不假外求,自家樓下就有地方可以活動或伸展筋骨,好處多多,缺點則是價格通常也會比同區其他個案高,每坪單價約貴一成。

因此有不少購屋族,不在意屋齡又想把錢花在刀口上,轉而選擇公寓或屋齡較舊的大樓產品,堪稱不景氣年代的精算購屋學。

新聞辭典/公設比

信義房屋企研室經理蘇啟榮指出,公共設施係指區分所有建物之全部或部分所有共用之建物面積。包含騎樓、梯廳、樓梯間、電梯間、排煙設備、配電室、屋頂突出物、水箱、空調室、共用廊道、共用露台、警衛室 (或管理站)、社區室內活動設施、管委會辦公室、社區集會場所等。

【經濟日報╱文/梁任瑋】

 

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為什麼我的房子不增值?

最近生意不佳的小明,想把房子抵押借款以便於資金周轉。隨著房市轉熱,小明興沖沖委託仲介業者代為估價,想知道自己的房價究竟有多少價值,沒想到得到的答案卻讓小明傻眼,因為房仲業者告訴他,可能要降價求售,房子才賣得掉,小明大嘆「為什麼我的房子不增值?」

山高水遠位置偏僻

信義不動產估價師聯合事務所協理邱千惠表示,美國次級風暴的教訓讓台灣的銀行承作房貸時更趨嚴謹,其中有五大類被視為房市冷門屋,不僅貸款成數被壓很低,有些銀行甚至還拒貸,萬一買到冷門屋,不僅借不到錢,以後轉手更是困難,消費者若要評估資產現值,「銀行的挑屋原則」不妨做為一項參考依據。

夾層屋山坡地住宅

邱千惠指出,首先是地處偏僻、山高水遠的房子。因為偏遠地區的房子,市場流通性差,例如海邊、中南部一些鄉鎮地區的房子,大部分銀行都不接受申貸。

其次是冷門產品,即使在景氣好的時候,一些屬性較特殊的產品,因放貸風險高,故較不受銀行歡迎,如套房、夾層屋、山坡地住宅、地下室等都是目前銀行禁忌的產品,想要貸到高成數較有困難,因此在預算上,消費者要準備較多自備款。

輻射屋海砂屋凶宅

其他如輻射屋、海砂屋、凶宅,這類具有重大瑕疵的房子,因容易引發買賣糾紛,大多數銀行為了迴避風險,多半不予核貸。還有一種是災區型的房子,例如地處淹水區、土石流危險區的房子,也是銀行拒往的標的,風雨一來,不僅住家淪為水鄉澤國,甚至房屋還會嚴重受損,很多銀行通常也不給貸。

嫌惡設施就在附近

大環境的因素除區段之外,小環境不良的住宅,也讓銀行業者怕怕。因此銀行請估價師事務所代為估價時,也會要求估價人員對於附近環境有嫌惡設施者,予以詳列,作為核貸成數的參考,例如周邊有嫌惡設施的房子,像是焚化爐、高壓電塔、廟宇、福地、加油站、葬儀社、瓦斯行和特種行業等,對居住品質、安全有影響之行業,或者周圍有空氣汙染、噪音之工廠,有些銀行即使願意申貸,申貸的成數通常不會太好。

路沖死巷和對角屋

根據信義房屋分析,包括陰宅在內的嫌惡設施皆會使房價較區域行情下跌5%~20%不等。還有一種銀行忌諱放貸的屋況條件就是風水上的禁忌,例如路沖、死巷、缺角屋、對角屋等,有些銀行在成數上會納入減分的考量。

購屋族想要避免買到「難貸屋」或「無貸屋」,實地勘查是不二法門,白天夜晚,最好都實地勘查,勤走訪多打聽,了解周遭環境狀況。由於嫌惡設施鄰近的房子,多半短期內不易改變現況,不僅環境品質不佳且未來脫手轉售也有困難,行情普遍不佳,民眾選購房屋時,要格外留意。

經濟日報 / 記者:梁任瑋 / 台北報導

 

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震後 老屋結構須檢視

12月19日晚上台灣發生芮氏規模6強震,是自921以來,震度最大地震,之後又連連在全省各地出現不同程度餘震。房地產業者表示,台灣位居地震帶,住家結構與屋齡備受現代購屋人關注。

中信房屋副總經理劉天仁從營建署統計資料分析,台灣目前有人居住房屋數約有637萬餘棟。雖鋼筋混凝土(RC)及鋼骨結構產品(SRC)逐年成長,不過在有限都更情況下,屋齡27年以上房屋佔了總數量的43.46%,其中結構為磚造或是加強磚造者就有96萬9,833棟之多。

劉天仁說:「要查看整棟大樓。1.先詢問左鄰右舍、樓上樓下是否也有損害。2.共同查看整棟大樓是否有異常傾斜、沈陷現象。3.檢查門窗是否被擠壓變形,牆壁有無龜裂,柱、樓板有無裂損。」

台灣房屋首席總經理彭培業說,要從地下一樓開始檢查。首先要注意樑與柱子是否有嚴重裂縫或混凝土被壓碎剝落、鋼筋外露等現象。其次要留意,若1樓為開放空間的挑高挑空大樓,或1樓原為老舊住宅被改變成超商、餐廳或大賣場之建築物,應特別檢查。再者由於地下室樑柱較不容易有壁紙或裝潢雜物遮蔽,檢查地下室鮮少使用的角落,可輕易發現結構有問題之處。

21世紀不動產研究室表示,應檢查5項:

一、柱:查看樑柱接合處、柱子的頂端或底部、門窗邊的柱子則注意柱子在門窗開口的部位,是否有近似45度或交叉的斜向裂縫,甚至混凝土剝裂、鋼筋外露現象。柱子頂端或底部是否有明顯的水平裂縫或錯位?

二、樑:特別注意樑端(樑靠近柱子地方)或樑靠近牆的地方,是否有近似45度或交叉斜向裂縫,甚至混凝土剝落、鋼筋外露。若柱與柱間距較大,下面無隔間牆長樑,中央部位有垂直向裂紋,只要樑無明顯下垂變形,於震後妥為修復即可。

三、剪力牆:一般大樓不一定會設計剪力牆,民眾也不容易分辨何為剪力牆。若厚度超過20公分的鋼筋混凝土牆,周圍有樑柱框架起來,無門窗等開口,很可能是剪力牆。應檢查牆面是否有近似45度之一道或多道裂縫或交叉裂縫,甚至上下錯位、混凝土剝落、鋼筋外露等現象。由於剪力牆是抗震的重要結構元件,若有上述情形,應儘速補強。

四、樓板:檢查是否有混凝土嚴重剝落、鋼筋外露情形。

劉天仁提醒購屋人,隔間牆雖非主結構體,但強震時卻能成為抗震的「第二道防線」。一般老舊建築或未做好耐震設計施工大樓,隔間牆於強烈地震時,可彌補主結構體耐震能力的不足,若有裂損,應儘速修復。

中時A12版+曾萃芝/台北報導

 

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明年房市 下跌空間有限

房仲業者分析,景氣落底反彈,明年房市發展趨勢看好,豪宅價格將上揚,但一般住宅部份,由於實質所得未有明顯漲幅,民眾仍感到薪資追不上房價,在買盤無力下,一般住宅將進入高檔盤整期,價格不至於狂漲,但下跌空間有限。

太平洋房屋副總經理李珠華表示,政策面上,政府開放陸資來台投資,中長期將帶來房市利多,而MOU與ECFA也對國內經濟及房市產生正面效益,預期首都市中心區的辦公室、豪宅甚至店面價格都會上漲。

資金面部份,被視為股市資金動能的M1B,十月份創歷史新高,代表資金行情續航;景氣面則因十月份景氣燈號呈綠燈,至九月為止,領先及同時指標連續八個月上升,主計處也預測明年經濟成長率為四.三九%,民間投資會成長六.八五%,顯示經濟已逐漸好轉。

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨則說,明年表現較佳的區域大概可以分成兩類,第一種是外應型,主要受惠於兩岸議題以及資金潮的帶動,包括了機場周邊的敦南敦北商圈、有台北華爾街之稱的信義計畫區、科技業匯集的內湖科學園區等區域都相對有機會。

第二種是內需型,受惠於台灣自身的重大建設以及重大改變,大區域包括升格之後的台中、高雄、台南,航空城議題的桃園,小範圍的有捷運議題加持的蘆洲、三重、新莊等地,表現都值得期待。

自由時報2009-12-27 〔記者黃宣弼/台北報導〕

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2009年12月26日 星期六

台中租屋-一中街學生小套房(7坪.包管理費.網路.第四台.家電全)免仲介費


租金 : 5000   (編號A1147)    地址 : 台中市北區三民路三段vs太平路
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租金 : 5800   (編號A1148)     地址 : 台中市北區三民路三段vs太平路
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台中租屋-大慶商圈3房華廈(34坪.包管理費.車位.家電全)免仲介費


租金 : 15000     (編號A1149)    地址 : 台中市南區大慶街二段 
總類 : 電梯華廈  格局 : 3房2廳2衛    樓別 : 7樓/14樓
車位 : 機械車位  房租包含管理費,車位  坪數 : 34坪.
全新整理.家電全.臨愛買.錯過可惜
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台中租屋-宜寧高中大1房1廳(22.2坪.包管理費.家電全)免仲介費


租金 : 8000    (編號A1150)     地址 : 台中市南區復興路二段vs南平路
種類 : 電梯華廈  格局 : 1房1廳1衛  建坪 : 22.2  室內 : 18
樓別 : 12樓/13樓  竣工日期 : 83年  車位 : 另    房租包含管理費
有陽台,沙發其他家俱都會補齊,
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台中租屋-北平商圈3房華廈(40坪.冷氣.簡單家電)免仲介費


租金 : 12000  (編號A1151)     地址 : 台中市北區北平路vs青島東街
種類 : 電梯華廈  格局 : 3房2廳2衛  坪數 : 40   樓別 : 5樓/8樓   
車位 : 另  鄰近北平天津商圈   熱水器,冷氣, 沙發,如需附其他,
可跟屋主協調,
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台中租屋-立人學區4房華廈(56坪.包管理費.文教區)免仲介費


租金 : 15000    (編號A1152)地址 : 台中市北區天津路vs陝西東五街
種類 : 電梯華廈  格局 : 4房3廳2衛  坪數 : 56   樓別 : 2樓/6樓  
車位 : 另  一層一戶 ,文教區    房租包含管理費.
學區 : 立人國小,立人國中
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台中租屋-北新國中2房華廈(34坪.空間大雙陽台.家電全)免仲介費


租金 : 11000    (編號A1153)    地址 : 台中市北屯區興安路vs崇德六路
種類 : 電梯華廈  格局 : 2房2廳2衛  坪數 : 34   樓別 : 11樓/12樓   
車位 : 另  管理費 : 1553   家電全洗衣機
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台中租屋-北區賴厝學區5樓公寓(28坪.簡單家俱家電)免仲介費


租金 : 7800   (編號A1154)     地址 : 台中市北區太原路vs大雅路
種類 : 公寓  格局 : 3房2廳1衛  坪數 : 28   樓別 : 5樓/5樓   
車位 : 另  此物件,為爬樓梯,5樓,簡單家俱家電
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台中租屋-近中醫電梯套房(9坪.包水.管理費.網路.第四台)免仲介費

租金 : 6000   (編號A1155)     地址 : 台中市北區德化街vs益華街
種類 : 電梯華廈  格局 : 套房  坪數 : 9   樓別 : 3樓/7樓  
電梯套房,家俱全新.
房租包水.管理費.網路.第四台.多間可選
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台中租屋-賴厝學區3房華廈(48坪.近園道.簡單家俱電)免仲介費


租金 : 15000   (編號A1156)   地址 : 台中市北區太原路vs山西路
種類 : 電梯華廈  格局 : 3房2廳2衛  坪數 : 48  室內 : 32
樓別 : 5樓/14樓   車位 : 可另租 管理費 : 1800
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台中租屋-文華高中2房華廈(35坪.寬敞.雙陽台.地點佳)免仲介費


租金 : 12000   (編號A1157)    地址 : 台中市西屯區文心路三段vs寧廈路
種類 : 電梯華廈  格局 : 2房2廳1衛  建坪 : 35  室內 : 29
樓別 : 12樓/12樓   車位 : 另租   管理費 : 1765     雙陽台,現況租屋,
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台中租屋-南屯圓形劇場1+1房(18坪.包管理費.可炊.家電全)免仲介費

租金 : 12000  (編號A1229)  地址 : 台中市南屯區大英街vs大墩六街
種類 : 電梯華廈   格局 : 1+1房1廳1衛    坪數 : 18.00坪 
樓別 : 3樓/共18樓  車位 : 另租(1500)    客廳有個小合室 
有陽台.廚房 房租包含管理費
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2010購屋全攻略

往市中心外圍尋找‧近公園、學區易增值

浮濫的游資四處找尋投資標的,加上建商與政策作多,都會區的高房價釀成10大民怨之首。不過,由於房地產保值抗通膨,隨著景氣逐步復甦,有自住需求但還在觀望的民眾,明年該好好把握機會了。

台灣房市走過全球金融風暴衝擊,今年下半年呈現「V」型反彈,買氣與房價迅速竄升,不少人擔心,如果再不出手,是否將永遠買不起房子?2009年進入倒數階段,仍想購屋圓夢的您,看完本期《地產王》封面故事後,是該好好開始規劃了!

政策補貼‧僅能小幅省錢

都會區高房價惹民怨,吳揆提出的「平價住宅」方案,已納入跨部會研擬的「改善庶民行動方案」,內容包括增加平價住宅及興建合理價格住宅的土地供給,北縣淡海新市鎮、板橋浮州工廠與捷運機場A7、A9與A10車站沿線土地,均在規劃之列,加上每年辦理的青年安心成家住宅補貼與住宅補貼方案,3年內要投入約88億元,讓民眾能輕鬆購屋。

不過,政策形成與實施非一蹴可幾,對打算明年購屋的民眾而言可說緩不濟急,加上優惠房貸不續撥,民眾只能利用2大住宅補貼方案,替自己省點利息。內政部營建署手中的800多戶國宅,將一併包裝推出,但多集中在桃園、台南等,房價原本就不高的地區。

內政部營建署國民住宅組組長王安強表示,明年待行政院審核的住宅政策方案,僅有延續去年的2大住宅補貼方案,其中,青年安心成家方案是馬政府上任後的政策,將連續推動4年,明年度預計2~3月受理。住宅補貼方案則是每年年中辦理,明年約6~7月受理。

買屋自住‧隨時找得到買點

眼看房價漲勢一去不回頭,到底是明年不買屋、以後會後悔,還是明年購屋,剛好買在房市泡沫頂點?引起批踢踢網站〈telnet://ptt.cc〉熱烈討論。多從自住角度出發的鄉民,已把市中心高房價視為無奈但不得不接受的事實,反而是「該租還是該買?」或「乾脆買在郊區」,成為鄉民們著墨最多的話題。

整體而言,多數網友看好北市,認為只要負擔得起,任何時間都可買。鄉民kokoko0707認為,現在滿街都是小夫妻等著買北市的房子,但這類房子供給量不多,房價只要稍回跌,馬上就被撿走了。

市中心買不如租

有網友表示,房價這麼高,主因是都更熱題炒過頭,加上標地價格屢創新高,讓地王附近的屋主都認為自己的房子也該有「地王般的身價」,舊公寓開價尤其離譜。

鄉民erptt就說,如果要住台北市中心,不如用租的,大安國宅爛公寓要價2000萬元,租金僅2.5萬元;鄉民iemking則持相反意見,他認為,若等房價夠低了再買,所繳的房租恐怕已夠負擔買屋利息。

有網友認為,郊區房價較便宜,且機能不一定比市中心差。鄉民LexusRX330認為,只要不買在板橋江子翠、永和頂溪或新店大坪林站周邊,那些以北縣第一圈自居,房價被過度炒作的地區,即便是在北市內,房子其實不難找。

專家意見

台北明年首季‧房價肯定看漲/by彭培業(台灣房屋首席總經理)

整體而言,明年的大環境仍佳,政府雖然可能在第2季祭出信用手段抑止房市過熱,但又怕扼殺好不容易復甦的景氣而陷入兩難,因此就算升息,也不會太激烈,高房價的北台灣,尤其是大台北地區,明年農曆年前後的第1季,房價肯定不會跌。

既然高房價已是既成的事實,建議可往市中心外圍尋找,並綜合考量房價、時間、距離3大成本,以車程40分鐘內可到上班地點,或平時習慣的商圈為準則,而既然花了車程成本,就該挑選近公園、學區、近主幹道與生活機能佳的區段,不但房價保值,還可能因新的發展機會,而獲得房價增值的好處。

專家意見

台中房價未飆‧想買趁早/by楊乾意(中信房屋中彰投區域經理)

台中市捷運綠線已於今年10月動工,中部科學園區內的廠商也陸續復廠,台中縣市將於明年底正式合併,在重大建設、就業人口增加與政府預算提升等3大利多帶動下,中部地區明年房價將持續看漲。目前中部房價還未如北部直線飆漲,建議有意購屋的民眾明年可趁早進場購屋。

位於7期的大都會歌劇院工程已發包,新市政中心則預計明年底完工,在雙重利多帶領下,7期在明年仍是中部首選購屋區段,鄰近7期的5期重劃區與逢甲商圈生活便利性佳,房價卻比7期便宜許多,則是適合首購族選擇的居住區段。不過明年銀行利率恐將調升,房貸利息也將提高,預算不高的首購族須留意。

專家意見

高雄地價上漲‧房價恐難下修/涂耀斌(福懋建設總經理)

根據高雄市建築開發公會統計,高雄近3年來開工數持續下滑,今年至11月底申報開工數僅2703戶,創下10年來新低,不過下半年房屋成交量已顯著增加,平均每月均有2000件的水準,隨景氣轉好,預計2010年買賣移轉件數將增加更多。

預估2010年建商推案件數仍持續減少,加上新推案普遍反映地價上漲,短期內要房價下修的機會不大,建議有意購屋的民眾可在明年上半年進場,除了選擇較多外,還有機會買到以較低土地成本興建的絕版低價屋。

【張雅雲、陳宇軒、楊偉光╱綜合報導】2009年12月26蘋果日報

 

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防炒樓‧非自住房貸利率加碼

中央銀行總裁彭淮南對「存貨型」房貸示警,表示央行「密切注意」資金流入非

自住的第二套或第三套房屋炒作。據了解,大型行庫也已針對投機性質較強的房

貸訂定內規,除了可貸款成數較一般房貸低兩成,利率更會提高0.5個百分點以上。

銀行主管指出,彭淮南所指的存貨型房貸,主要是非自用住宅貸款,這類貸款過

去被銀行定義為投資型,如果個人名下房產超過兩棟、三棟,顯示購屋是為了投

資而非自住,可能有炒作房產之嫌。

據了解,央行先前已「善意提醒」銀行注意對存貨型房貸的授信風險。銀行也就

此訂出內規,緊縮對這類房貸的貸款成數和提高授信利率,如果投資客個人負債

比重過高,或投資標的是區域單價過高的小套房,授信成數甚至不得超過房價的

六成。

銀行表示,很多炒樓者會透過財務槓桿,向銀行借錢來增加投資,例如本來手中

資金只夠買一間房子,但透過高成數貸款可買三間房子,銀行限縮投資客的貸款

金額,並透過利率加碼增加其投資成本,多少有助抑制房市投機風氣。

各行庫對投資客定義有些不同,一銀、彰銀認定個人名下有兩棟房子就是投資客

,是以賺取差價為目的;華銀則以個人名下超過三棟房子為投資客評鑑基準。但

銀行指出,如果是有固定收益的退休族,購屋是追求「租金」,銀行利率與核貸

成數也會放寬標準。

此外,為避免投資客只享受銀行階梯式(前低後高)利率的甜頭,銀行指出,會

要求投資客綁約,允諾在固定年限內不能提前還清貸款,否則便無法適用階梯式

的低利優惠。

行庫主管表示,現在房貸利率平均水準約1.78%,大台北區核貸成數則介於八成至八成五,銀行會先透過第一線業務員向聯徵中心查詢資料,判斷購屋者是自住或投資,投資客的房貸利率將提高至2.28%以上,核貸成數也會降至六成到六成五。

華銀副總高榮成更表示,室內坪數小於12坪的個案必須送「總行」審核,除了評估個人還款能力、信用紀錄,還會檢視家庭狀況,甚至進行「投資屬性」分析。

且華銀只辦理台北市或捷運沿線套房貸款,若套房單價漲幅過高,銀行還會再調

降可貸款成數。

華銀表示,小套房屋主如果是單身,且有固定收入,地點又位於捷運站500公尺以內,經審核證明非投資客,核貸金額有機會提高至七成。

【記者洪凱音/台北報導】經濟日報2009/12/26

 

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買賣中古屋‧釐清稅費繳納

買賣中古屋,想要辦理過戶手續、順利交屋,買賣雙方必須先將各項稅費繳交完成,也就是俗稱的「完稅」,主要稅費有土地增值稅、契稅、房屋稅及地價稅等,專家提醒,雖然現在中古屋買賣,多有仲介業者和地政士處理,已省事許多,但建議購屋族仍應清楚各項稅費,才能保障自身權益。

保障權益

中信房屋北縣特約地政士黃勝榮指出,中古屋買賣流程中的「完稅」階段,應繳稅費主要有土地增值稅、契稅、房屋稅及地價稅等4種,土地增值稅在完稅階段即由賣方負擔、契稅則由買方全額負擔,一般來說,契稅核定是按契價乘以6%買賣稅率來課稅,所以建議按評定標準價課稅,稅負較輕。

代書費多由買方繳納

而房屋稅及地價稅是以年度課稅,故買賣雙方會以交屋日作為分界。以地價稅為例,地價稅核課時間為1月1日到12月31日止,繳費期間為每年11月1日~11月30日,若交屋時間為今年8月1日,稅單會寄由買方繳納,因此從1月1日到8月1日共243天的稅費,則應由賣方補貼給買方,房屋稅同樣以此類推。

東森房屋法務處副理周秉瀛指出,除了上述主要稅費外,買方另須繳納印花稅、地政規費、土地及建物登記謄本費等費用,賣方則有銀行抵押權塗銷的代書費須繳納。

另外,水、電、瓦斯、管理費也是分算的重要項目。原屋主應於交屋時提供上期相關繳納單據,若有遺失或無法提供等狀況,代書通常會在現場以電話向水、電、瓦斯公司查詢欠費狀況;水電費以抄表日至交屋日除以60天計算互為找補,管理費則以30日換算,若有欠費則一倂計算。

代書費通常會在交屋時,待水電、瓦斯、管理費等切算清楚後,再向買方收取,不過也有在簽約時預收代書費、交屋時再多退少補的情況,但較為少見。

此外代書費雖一般由買方繳納,不過周秉瀛說:「各地民情不同,中北部多由買方繳納代書費,南部卻較常見由買賣雙方分攤各半費用繳交。」

自住者適自用地價稅

最後在買賣流程都順利告一段落時,買方須記得辦理自用住宅地價稅。黃勝榮指出,地價稅一般稅率為千分之十,自用住宅稅率卻僅有千分之二,若無辦理自用住宅地價稅,而以地價稅一般稅率課徵,購屋族將損失重大。

黃勝榮提醒購屋族:「現行的代書作業流程,通常將該項目列入免費服務之中,購屋族記得提醒並要求地政士代為辦理,以爭取自己享有的權益。」

【蔡孟妤╱台南報導】蘋果日報2009年12月26日

 

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名下有兩屋‧房貸將緊縮

房市過熱,大型行庫呼應央行抑制房市炒作,盯上投資客。土地銀行、合作金庫銀行及第一、華南、彰化銀行等多家大型行庫昨天都主動表示,已全面對房市投資客申辦房貸採取緊縮措施:只要名下擁有兩棟以上房屋者,將降低貸款成數、調高利率、取消或縮短寬限期(只繳利息、暫不必還本金)等三大緊縮措施。

銀行業者指出,房價暴漲,目前只能靠央行的「軟性措施」,即由公股銀行帶頭,抑制房市投機炒作歪風,「因為只要大型行庫一出手、貸放策略一緊縮,買家就會收手,房價就會下來。」

中央銀行總裁彭淮南表示已「密切注意」資金流入非自住的第二間或第三間房屋炒作,不過,外傳中央銀行將對台北縣市、台中七期及高雄美術館等三區域房產,採行選擇性信用管制。彭淮南昨天親筆撰寫澄清稿,否認管制傳聞。

房地產業者昨天表示,政府最近一連串打壓房市動作,包括緊縮投資客房貸成數、調高投資客房貸利率、課徵豪宅稅等,對房市投資信心將是沈重的衝擊,近期內恐將掀起一波投資客賣屋潮。

房貸龍頭銀行合庫銀主管昨天指出,已經發文要求各營業單位,針對購置第二棟房屋的貸款戶,應適度核緊投資客的貸放成數;並將投資客的貸款「寬限期」,從三到五年一律縮短為一年。

合庫銀主管說,他們對購買第二棟房子的人,視為非自住型房屋,營業單位需謹慎放款。

台灣銀行指出,目前雖無明文規定對投資客應採緊縮措施,但已提醒營業單位「估價要特別小心謹慎、要注意市場行情」,注重申請貸款者的還款能力,且要確實做到對貸款申請者收入核實。

華南銀行也明白表示「不歡迎投資客」。華銀對投資客的定義是「名下擁有三棟不動產」,除貸款成數最高不能超過六成五,貸款利率亦採各段(分段式房貸)一律加碼零點三個百分點,且不提供寬限期。

第一銀行表示,若申請房貸者已經跟三家金融機構往來、房貸筆數高達五筆者,即視為投資客,貸款利率加碼約零點五個百分點。

【記者羅兩莎/台北報導】聯合報2009/12/26

 

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桃園/高鐵土地標售‧掀搶標熱

隨著位於桃園航空城區內青埔棒球場啟用等利多,高鐵桃園特區房地產市場一片看好,最近高鐵局標售土地案不但全數標出,甚至部分標案還出現多人搶標現象。

台灣房屋不動產研究室副理江怡慧表示,朱立倫出任副閣揆,桃園航空城概念股成為市場追逐焦點,加上桃園航空城又是愛台12建設的重點計劃,受惠最多的就是大園房市與高鐵青埔兩大焦點。

台灣房屋大園直營店副總呂美玉指出,大園地區目前新推案房市平均成交行情每坪在9萬元~11萬元之間,店面大多為透天店面,價格大約在800萬元~1200萬之間。

台灣房屋青埔直營店副總彭成貴分析,桃園高鐵土地標售熱潮,主要原因除了標售底價低於市場行情一到二成及備受矚目的航空城發展帶動,加上區域內規劃有捷運、公園、學區等公共設施,因此不少桃園在地民眾及建商投標搶地,未來區域內房價有機會向上攀升。

彭成貴表示,高鐵特區內共有領航、高鐵桃園及桃園體育園區3個站。其中領航站周邊5年內大樓每坪平均房價約13萬元,相較半年前每坪房價12萬元,每坪上漲1萬元,漲幅達8.3%。透天別墅每坪平均房價約13萬元~14萬元,漲幅約11~12%。

高鐵桃園站周邊以透天別墅為主,每坪平均房價約14萬元~15萬元,桃園體育園區站一帶則是以透天別墅以及透天店面兩種產品,每坪平均房價分別為11.5萬元~13萬元與15.5萬元~17萬元。

環北站位中豐路與環北路交口一帶,目前農地每坪5萬元~6萬元,新成大樓平均房價每坪約14萬元~18萬元,屋齡10年左右中古大樓每坪約8萬元~10萬元,一年前10年左右中古大樓每坪約7萬元~8萬元,每坪上漲約1萬元~2萬元,一年房價就漲了百分之15~25,顯見捷運效應強勁。

【記者游文寶/桃園報導】聯合報2009/12/26

 

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聰明選空調 省錢省空間

您是否曾有過這樣的經驗,站在空調賣場前,渾然不知該挑選什麼品牌、哪些功能、多少冷房能力的空調機種?業者建議,先從居家空間計算所需的冷房能力,再來挑選品牌與功能,就能買到省錢、省空間的冷氣空調。

簡單計算冷房能力 室內一坪500K卡

舉例來說,小王退伍後北上打拼多年,終於在台北市買下一間10坪套房的溫馨小窩,趁著家電業者推出冷氣空調大特賣,小王該選購多少的冷房能力,才足夠套房使用?

家電賣場業者高儒怡表示,計算「冷房能力」(亦稱Kcal或K卡)很簡單,室內一坪需要500K卡的冷房能力,換言之,小王的套房至少需要5,000K卡的冷氣空調。不過不少業者又習慣以「噸數」表示冷房能力,換算方式是K卡乘以千分之四,以5,000K卡為例,冷氣的噸數是20噸。

算出室內空間所需的冷房能力之後,老練的空調業者還會進一步詢問,居住的地方是否有西曬問題?是標準的室內三米二樓層高度,還是挑高三米六、四米二的高度?是否位於頂樓加蓋的水泥房或鐵皮屋?以西曬為例,每坪冷房能力必須多加50至100K卡,若是頂樓鐵皮屋,所需的冷房能力必須加倍計算。

國際品牌有保障 自有品牌打8折

好不容易搞定K卡數,可以直接跳過冷房能力過小或過大的空調機種,接下來就是依據個人預算與需求,挑選最適合的產品類型。空調達人江威龍表示,選購國際品牌的空調,品質與售後服務比較有保障。

倘若預算不是問題,最後要考慮的是個人需求。江威龍指出,現代人常發生呼吸過敏等毛病,多數肇因都發生在室內空氣問題,具備負離子抑菌功能的空調機種,能大幅改善這個問題,更棒的是,不必啟動空調壓縮機;若是居家空間有限,可選購一對多的分離式冷氣,只要一台室外機,就能搭配多台室內機;想要節能省電省荷包,變頻冷氣是不二選擇。

【網路居家王design.vrhouse.com.tw】

 

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張金鶚:明年房市將面臨向下修正壓力

雖然有房仲業者認為,明年可能因為兩岸即將簽署ECFA,讓房市有向上的機會,不過,研究房地產多年的政大教授張金鶚認為,如果缺乏基本經濟面的支撐、民眾的實質所得也沒有增加,那麼明年房市仍然可能面臨交易量縮小、房價向下修正的情況。

今年都會區房價高漲,形成民怨。明年的房市還會不會繼續漲下去?政大地政系教授張金鶚認為,房市明年的壓力會比今年大,雖然有人預期不斷改善的兩岸關係,將有助於房市未來發展,不過,他認為,如果實質所得沒有增加,那麼明年房市仍有向下修正壓力。「對明年市場,不管就價格跟量來講,是慢慢有更大的壓力,往下或往縮小的方向,我向這是可以期待的。」

此外,對於央行表示希望銀行透過授信政策調整的方式、以避免房市投機炒作,也說除非這招無效,才會考慮以「選擇性信用管制」因應,張金鶚表示贊同,認為央行朝這樣的方向進行,除了能抑制部分地區房價不合理的上漲,也是希望銀行能減少未來呆帳發生的風險。

中廣新聞網 2009-12-26 (陳鳳如報導)

 

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「不歡迎投資客」 公銀帶頭緊縮房貸

以後想要投資房地產,恐怕銀彈真的要多準備一點了!為了要呼應央行抑制房市炒作,大型行庫也開始祭出「不歡迎投資客」的三大措施,只要是名下有2棟以上的不動產,貸款成數會降低,利率也會提高,取消或者是縮短寬限期,只是房仲業者也觀察到,現在買房子,投資客的出手越來越大,一般人的貸款是8成,可是這些大戶可能一出手就是8成的現金,因此這樣的緊縮政策,要壓低房價,恐怕效果有限。 房仲業者:「小姐,你好。」

頂著寒風,房仲業者在捷運站口對路人發傳單,現在買房子不只要自己住,要當包租公、包租婆的人更不少,走近巷子裡,出租廣告是一個接著一個,只是又怕房市過熱,大型行庫似乎也難得有志一同,盯上了投資客。

只要是名下有2棟房子以上,將會降低貸款成數、調高利率,取消或者是縮短寬限期,這樣做,真的能有效抑制狂飆的房價嗎?

房仲業者徐佳馨:「有些投資客,人家是8成的銀行貸款,他們甚至於是8成的自備款,所以像這樣的限縮,可能對這類的投資客來說,可能對他們的影響比較有限。」

即便如此,公股行庫還是得要有積極的作為,像是房貸龍頭合庫銀,不僅把投資客的房貸成數降低,連寬限期,也從一般人的3至5年縮短成1年,台灣銀行儘管沒有明文規定,不過會緊盯貸款者的還款能力。

華南銀行則是把投資客的定義為,名下有3棟不動產,貸款成數最高不能超過6成5,貸款利率也將加碼0.3個百分點,還不提供寬限期,第一銀行也把投資客的貸款利率,增加0.5個百分點。

公股行庫擺明不歡迎投資客,呼應央行抑制房市炒作,能不能見效,全民都在等著看。

TVBS 2009-12-26

 

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大同區列為優先更新地區 都更進度最快

台北市都更議題持續發燒,目前民間自辦都更案多集中精華地段,公辦都更選定區域僅限於4大都更招商區。內政部營建署為加快都市更新速度,委託台灣都市再生學會成立都市更新專業整合機構,針對條件較差的區域進行都更整合,讓都更執行更為全面化。

目前全台已有40處被劃定為都更優先區域,北市大同區景星里、國順里兩塊都更區域進度最快,業者估計,都更後市值將增加1~1.5倍。

營建署都市更新組表示,由於民間自辦都更多選定精華地段,因此委託都更專業整合機構,協助地段較差但急需都更的區段,目前選定北市27處、北縣9處、宜蘭縣、彰化縣、台中縣、台南市各有1處。都更組表示,進度最快的是北市大同區景星里及國順里,使用分區為住三之一,未來計劃將興建住宅大樓。

宏大不動產估價師事務所執行長郭國任分析,該兩塊地目前市值皆約10億元,若都更蓋新大樓,景星里市值將提升為25億元、國順里則提升為16億元,增值1~1.5倍。

住展房屋網總監陳韻如表示,大同區目前全區的鑫成屋平均單價約為47萬,預售屋約為53萬,區內銷售中最便宜的預售案「巴黎之星」位於民族西路、環河西路二段,行情價約33萬;區內銷售中最貴的新成屋為「華固千代田」,為於承德路二段近民權西路,行情價約為55萬。

陳韻如說,大同區目前價位算是台北市的”低檔區”,依這個行情來看,未來應該還有一成左右的成長空間;不過價位上漲的前提,還是在於買方移動,為就市區帶來新客源。

例如三重市移往大同區,或是士林區、中山區遷移往大同區等等,認同大同區的價位及環境,大同區的房價價位才能獲得更好的支撐。

住展房屋網 2009-12-26

 

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2009年12月25日 星期五

台中租屋-五期商圈挑高1房1廳(15坪.包管理費.家電全)免仲介費

租金 : 10000   (編號A1158)    地址 : 台中市南屯區向心路vs文心路
種類 : 電梯華廈   格局 : 1房1廳1衛  樓別 : 8樓/共18樓
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台中租屋-科博館溫馨3房(41坪.新大樓,家電全)免仲介費

租金 : 17000   (編號A1159)   地址 : 台中市北區民權路vs健行路
種類 : 電梯華廈   格局 : 3房2廳2衛     樓別 : 8樓/共15樓
車位 : 可另租平面  竣工日期 : 4年新大樓,管理費 : 1692
設備 : 熱水器/天然瓦斯/電視/冰箱/冷氣/洗衣機/脫水機/飲水機
瓦斯爐/書桌/書架/椅子/衣櫃/沙發/餐桌/餐椅/茶几/單人床/雙人床
近百貨公司,傳統市場,公園綠地,機能好
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台中租屋-文心商務1房1廳(18坪.廚房.包管.新大樓,家電全)免仲介費

租金 : 11500 (編號A1160)    地址 : 台中市北屯區文心路四段vs崇德路
種類 : 電梯華廈  格局 : 1房1廳1衛     建坪 : 18坪  室內 : 14 
房租包含管理費,家電全  有陽台,有廚房,可開伙
樓別 : 6樓/14樓   車位 : 另  竣工日期 : 97年
學區 : 文心國小,崇德國中   去年新成屋商務大樓,可設營登
熱水器 天然瓦斯 冷氣*2 電視  冰箱,沙發,洗衣機
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台中租屋-五期商圈3房華廈(36坪.地段佳.家俱家電可議)免仲介費

租金 : 10000      (編號A1161)   地址 : 台中市南屯區大墩4街vs大英西一街
種類 : 電梯華廈  格局 : 3房2廳2衛  建坪 : 36坪  室內 : 29 
樓別 : 11樓/22樓   車位 : 另租  管理費 : 1800.
現況租,如需補齊家俱或家電可跟房東議  近市場公園,商圈.機能好,
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台中租屋-文心商務1房1廳(17.8坪.包管.可營登,家電全)免仲介費

租金 : 11000    (編  號A1162)   地址 : 台中市北屯區文心路四段vs崇德路
種類 : 電梯華廈  格局 : 1房1廳1衛  建坪 : 17.8坪  室內 : 13.9 
樓別 : 10樓/14樓  房租包含管理費,家電全 有陽台,有廚房,可開伙
車位 : 另  竣工日期 : 97年  去年新成屋商務大樓,可設營登
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台中租屋-中醫商圈可短租套房(包網路.第四台.水.家電全)免仲介費


租金 : 5000     (編號A1163)   地址 : 台中市北區崇德路VS德化街
格局 : 套房   坪數 : 7坪-10坪.    租金5000-8000
近中醫商圈.麥當勞 多間可選 家電全  可短期 : 1個月
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台中租屋-青海路5房華廈(68坪.包管.平面車位.家電全)免仲介費


租金 : 34000(編號A1164)地址 : 台中市西屯區青海路1段vs重慶路 
種類 : 電梯華廈 格局 : 5房2廳4衛 樓別 : 6-8樓/共8樓
坪數 : 68坪  車位 : 平面車位  房租包含車位.管理費
近中港路.交通便利機能好.3台電視.家電全.洗衣機 約可打半年
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台中租屋-青海商圈全包套房(7坪.包水.網路.第四台)免仲介費


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房價漲 省錢裝潢有招

現代人越來越重視家居生活,裝潢已成大多購屋者考量要項之一。針對預算有限的消費者,房仲業者提供節省荷包五訣竅,幫大家看住荷包。
訣竅一:確定預算。住商不動產企研室主任徐佳馨說,在購屋階段即需考量裝潢的預算,這樣對於自備款準備,貸款乘數,才能有較全盤的考量。
建議您最好把「木作」部份預估在30%、窗帘部份為8%、燈具約5%,而配電費用為2%,其他的55%拿作為傢俱及飾品的採購。
訣竅二:嚴格控制預算:台灣房屋不動產研究室經理古景良說,一定要注意幾件事:1、事前詳細和設計師溝通,設計出來的作品才不會和自己的意見差距過大。2、儘量避免複雜設計。
3、木作部份的材料建議不要省,但是傢俱可以挑選精實耐用,而裝飾五金方面,可搭配較平價的。
4、高價材料以低價但質感相近材料替代,如櫃面加作大理石,可直接使用木料板面或人造石等。
訣竅三:集體裝潢省更多。永慶房仲集團總經理廖本勝說,對設計師與施工承包商而言,大量採購建材有助於直接壓低成本,消費者可與打算裝潢的三、五好友向同一設計師或包商下單,藉由大量採購壓低價格。
訣竅四:建商提供裝潢。徐佳馨說,越來越多建商在賣屋時會搭配裝潢方案供消費者選擇,讓消費者以比市價便宜的價格,由合作廠商施工,在費用上也一併計入房價。
訣竅五:以家具取代裝潢。廖本勝說,現今越來越多大型家具廠商提供同系列家具,不僅各種風格一應俱全,在價格上也比裝潢來得便宜許多,對租屋或是未來打算換屋消費者而言,選擇以家具代替裝潢,不僅省錢,還能真正做到「把裝潢帶著走」。
中時電子報 曾萃芝/台北報導

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台灣房市過熱 彭淮南:採選擇性信用管制

中央銀行總裁彭淮南再度大談房市!針對台灣房市過熱,以及是否贊成課徵「豪宅稅」等問題,彭淮南在24日央行理事會後記者會上指出,針對幾個重點區域,買了多間房子卻並非自住的投資客,銀行將會採取選擇性信用管制措施,避免房地產泡沫化。
對於台灣房地產問題,理事會中有非常詳細的討論。彭淮南認為,台灣房價是局部性,而並非普及性的上漲,因此不適合「用大棒子來打」,目前銀行會採取「選擇性信用管制」措施,也就是房子買了一棟、二棟、三棟後,不是自住而是變成存貨,銀行就會降低貸款成數來降低風險。
彭淮南並表示,有些買房子的資金來源不是透過銀行借款,而是台商自己的資金,就算央行升息也不見得有用,豪宅房價暴起暴落,央行已經注意到這個問題,銀行界也會注意,對於「存貨性」的購置房屋,將會審慎處理。
彭淮南指出,台灣房價上漲地區集中在特地區域,像是台北縣市、台中七期重劃區和高雄市美術館,中南部有些地方,像是屏東、高雄等房價反而還在下跌,央行會密切注意房市過熱問題,目前認為採取選擇性措施是不錯的辦法。
對於開放大陸QDII來台投資事項,彭淮南也強調,央行會和金管會好好的溝通,央行的態度是希望進來的錢都是投資的錢,「而不是購買房地產、不是炒樓的錢。」
針對海外台商和外資的錢該怎麼區分,彭淮南認為,像今天是平安夜,還有不少海外資金跑進來,出乎他的意料之外,本國資金的移動央行有分析過,因為國人購買很多海外基金,有海外回流的錢,也有國人投資國外基金出去的錢,相抵後淨流入相當有限,進來的大部分是QFII,也就是外國人匯入投資的資金為主。
卡優新聞網 2009-12-25 

 

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都更高手‧銀行建商各擁絕招

只要區域內有都更題材,不論是中古或法拍市場皆成搶手貨,目前除了建商之外,銀行也嗅到都更商機,積極成立都更部門,幫客戶的老屋翻新。對於家中符合都更標準的民眾,透過建商或銀行協助都更,其實各有不同特色,專家透露2大撇步:
一、透過建商經驗豐富,處理程序快速有彈性:
永慶房屋研展部指出,都更的程序複雜且專業門檻高,而都更交由建商擔任實施者,有經驗的建商身經百戰,在遞送都更概要之前,就能先規劃好建築藍圖,並與住戶達成初步共識。
也由於建商經驗豐富,因此建築藍圖會符合市場潮流,將來轉手時也較好賣,住戶及建商皆可獲更佳利潤;相較之下,若請銀行擔任實施者,則必須由住戶自費約300萬元至500萬元,請建築師事務所代為規劃建築藍圖。
不過,建商為求利潤,都更後會與住戶按照比例分回面積,市場行情是以住戶6成、建商4成的模式分配,而東森房屋南港站前店店東呂文法說,分配原則通常依該區域的房價高低來分配,因為建商的造價成本都一樣,所以若是非精華區,可談到5:5的分配比例,若是精華地段,則住戶能掌握6成的分回面積。
事實上,相較於做事一板一眼的銀行,透過建商與住戶協調,也較為人性化。一位家住北市和平東路、建商主動協調都更的住戶說,他的公寓住家面積57坪,建商談判時,就提供2個方案給他,一種是分回林先生2戶、各30坪的面積再加2個停車位,另一種則是一戶80坪的面積,外加1個停車位,且建造期間的遷居費用,將每月補助1萬元。
二、透過銀行資金充裕,且住戶可分回全數面積:
呂文法認為,民眾若擔心交由小型建商蓋房子,卻發生財務危機而落跑,就可選擇資金充裕的銀行擔任實施者,且都更後的面積完全回歸住戶。
此外,住戶也可將不動產產權全部交付銀行信託,東亞建經公司總經理曹奮平指出,透過不動產信託,若住戶發生糾紛或所有權人過世等產權問題,皆可受到保障,且建造費用由銀行控管信託專戶,確保資金完全用於建造之上。
但民眾仍應了解,銀行的角色被動而保守,不如建商積極,且規劃建築藍圖、未來的遷居費用等,都需由住戶自費負擔,且建經公司雖能保障營建發包流程順利,但服務費也是一筆龐大費用,房地產業者說,若需要建經公司包辦全部的執行流程,服務費1,000萬元跑不掉,這些都包含在銀行的建造費用中,都更完成後,由住戶償還貸款。
【工商時報/馬婉珍/台北報導】

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彭淮南:選擇性措施‧抑制高房價

中央銀行持續關切房價及熱錢問題,央行總裁彭淮南昨天重申,國內房價上漲是「局部性現象」,將會「密切注意」,已提醒銀行對於投資性或存貨性購屋應審慎授信;此外,若有短期資金大量進出導致匯率大幅波動,將維持外匯市場秩序。
「不要大棒子打」
彭淮南表示,目前國內房地產上漲地區集中在台北市、台北縣、台中七期及高雄市美術館等地區,屏東的房價其實還在跌,其他有的地區房地產價格仍非常便宜。
因此,彭淮南認為,政府不適合用強勢(BLUNT)措施來介入,「不要大棒子打」,應採取選擇性的措施,更何況,最近購買房地產的資金,並非全部來自銀行借款,部分是台商用自己的錢來購買,就算提高房貸利率,如果台商不借房貸,影響其實有限。
彭淮南表示,央行已經和銀行主管溝通,對於投資客或是存貨性的購屋,授信應審慎處理,例如降低貸款成數,銀行也有善意回應,畢竟「豪宅暴漲暴跌」,銀行也要小心風險。
央行注意熱錢流向
另外,央行也持續注意熱錢動向,彭淮南表示,有一些錢進來是買公債,但台灣公債利率很低,所以知道他們真正目的是什麼;他並指出,國際投資的錢,QFII進來比較多,但國人也投資許多國外基金,兩者相抵之下,資金淨流入有限。
對於是否放寬中國QDII(境內合格機構投資人)來台投資?彭淮南表示,金管會還沒有來問央行,但央行跟金管會的看法差距不大,但「希望用在一般性投資,而不是炒樓」。
【自由時報/記者范家瑜/台北報導】

 

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聰明選空調 省錢省空間

您是否曾有過這樣的經驗,站在空調賣場前,渾然不知該挑選什麼品牌、哪些功能、多少冷房能力的空調機種?業者建議,先從居家空間計算所需的冷房能力,再來挑選品牌與功能,就能買到省錢、省空間的冷氣空調。
簡單計算冷房能力 室內一坪500K卡
舉例來說,小王退伍後北上打拼多年,終於在台北市買下一間10坪套房的溫馨小窩,趁著家電業者推出冷氣空調大特賣,小王該選購多少的冷房能力,才足夠套房使用?
家電賣場業者高儒怡表示,計算「冷房能力」(亦稱Kcal或K卡)很簡單,室內一坪需要500K卡的冷房能力,換言之,小王的套房至少需要5,000K卡的冷氣空調。不過不少業者又習慣以「噸數」表示冷房能力,換算方式是K卡乘以千分之四,以5,000K卡為例,冷氣的噸數是20噸。
算出室內空間所需的冷房能力之後,老練的空調業者還會進一步詢問,居住的地方是否有西曬問題?是標準的室內三米二樓層高度,還是挑高三米六、四米二的高度?是否位於頂樓加蓋的水泥房或鐵皮屋?以西曬為例,每坪冷房能力必須多加50至100K卡,若是頂樓鐵皮屋,所需的冷房能力必須加倍計算。
國際品牌有保障 自有品牌打8折
好不容易搞定K卡數,可以直接跳過冷房能力過小或過大的空調機種,接下來就是依據個人預算與需求,挑選最適合的產品類型。空調達人江威龍表示,選購國際品牌的空調,品質與售後服務比較有保障。
倘若預算不是問題,最後要考慮的是個人需求。江威龍指出,現代人常發生呼吸過敏等毛病,多數肇因都發生在室內空氣問題,具備負離子抑菌功能的空調機種,能大幅改善這個問題,更棒的是,不必啟動空調壓縮機;若是居家空間有限,可選購一對多的分離式冷氣,只要一台室外機,就能搭配多台室內機;想要節能省電省荷包,變頻冷氣是不二選擇。

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傳央行出手抑房價 法人:房市中長期多頭不變

台灣都會區房價狂飆,報導指中央銀行決定出手壓抑,營建股今天跌逾1%,央行上午澄清,報導與事實不符。法人表示,房市中期多頭依舊不變,主要是因利率仍低,若以自住名義購屋,影響不大。
報導指央行準備出手抑制買入台北縣市、台中7期重劃區、高雄美術館等區域第二棟房產的投資客,免得都會區房價狂飆影響整體金融穩定。
法人認為,央行暫無升息打算,目前利率仍低於投報率,觀察房市長期表現,只要利率維持低檔,未超過租金投報率,則購屋誘因仍在,房市尚無反轉疑慮。
而且,報導指央行主要是壓抑投資客,但這些地區原本就是自住客也熱中進駐的地方,若以自住名義購屋,影響不大。目前銀行對這些地區房貸授信額度多半仍有7到8成,只要購屋者信用條件良好,貸款無虞,不會造成太大衝擊。
法人指出,對投資客來說,關鍵仍是升息與否。對已擁有多筆不動產的投資客來說,在低利狀態下,房貸利息支出仍可負擔,沒有必要降價拋售手上物件,不足以造成房價下滑壓力。
法人強調,今年房價上揚肇因於豪宅市場,豪宅客層非投資客,因此不受影響,而且這些區段的房價很難下滑,對推出豪宅的營建股來說,僅認為是短空長多;短線股價或許受此消息面影響,但基本面獲利改變不大;影響較大可能來自於小套房建商,但今年建商推出套房產品極少,整體而言,對營建股衝擊不大
(中央社記者韋樞台北2009年12月25日電)

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輕移民選屋 抗跌增值為上選

不論是北市搬遷到北縣或者桃園一帶,還是首購族買房,房子不如在北市這麼保值、抗跌,該如何選屋?房仲業者表示,挑選抗跌、未來可能有增值空間的房屋為上選。
低價投資重劃區 養屋待升值
房仲業者指出,台北縣有許多重劃區近幾年來都蓋起了新大樓,不僅可以眺望淡水河,晚上還可以看夜景,每坪售價在25萬以內就搞定,居家空間寬敞,重劃區不失為一個好選擇。
中信房屋表示,不過買重劃區就要有個心理準備,必須把自己當成住美國一樣,因為重劃區周邊商圈尚未成行,仍屬於發展中商圈,生活機能較不如市區,開一趟車出去最好能把民生物品備齊,以備不時之需。
中信房屋指出,未來只要重劃區生活機能建構完善,再加上新大樓,房價自然有上漲空間。
自住通勤族 鎖定捷運宅準沒錯
信義房屋表示,如果擔心重劃區未來發展可能性,保守購屋者還是找捷運周邊,只要捷運站步行15分鐘以內,房價都有保值性。
就算是北縣,一樣有熱門捷運站,如江子翠、新埔、府中、大坪林、景美一帶,這幾區的在北縣捷運站中偏高,手上預算不足者,可往捷運端點考量,或者商圈跟商圈中間、較不熱鬧地段。
信義房屋說,購買這些非熱門房屋的買方,要有心理準備,自己交通能力必須足夠,才不會一天到晚因為交通不便傷腦筋。

 

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抑制房價‧銀行授信政策將調整

高房價成全民夢魘,央行何時出手打房市?央行總裁彭淮南昨說,已與幾間房貸量大的銀行溝通,將透過授信政策調整,避免投機炒作猖獗,已有初步成效;除非這招無效,央行才會考慮以「選擇性信用管制」因應,但目前時機未到。
對於陸資可能來台,彭淮南表示,該如何規範,央行會與金管會積極會商,意見應該差不多;但他也講明,希望陸資來台投資,是「直接投資」,不是只買賣房地產,炒樓的話就免談。
彭淮南解釋,目前房價飆漲的情況,僅限於台北縣市、台中七期、以及高雄美術館等地區,之外的房價,甚至不漲反跌。他認為,這種現象,應透過銀行授信政策抑制,不讓投機客太容易取得資金。
彭淮南表示,就他瞭解,如豪宅等房價飆漲,有些是因兩岸開放之後,大陸台商賺了錢,匯回來的資金買的,「一毛錢都不用借,這些要怎麼管?」換言之,非普及性的房價飆漲,手段不能太過,從銀行授信層面著手,比較符合現況。
央行日前找來台銀、土銀、合庫,三家主要辦理房貸業務的銀行,討論房市現況,更要求銀行做到「三不」:不要貸款給投資客、不要再壓低利率搶貸款;辦理豪宅貸款不要只看擔保品的價值,還要嚴格審核貸款人條件。
除找來行庫主管「喝咖啡」外,央行也緊盯房貸訂價,目前市場最低利率為華銀承辦的公教人員房貸,利率為1.3%。銀行主管表示,銀行若打算玩殺價競爭那套,就準備被關切,而在央行勸說下,低於1.5%以下之房貸,將自市場上絕跡。
而為配合央行政策,各行庫逐步緊縮授信。過去房市熱時,房貸成數一度飆至九成或九成五,現已陸續降至八至八成五;小套房部分,一向是投機客之炒作標的,過去銀行照貸不誤,現也縮手,雖然照貸,但審核卻相對嚴謹。
【中國時報/黃琮淵/台北報導】

 

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銀行核貸 先查人、後看屋

經過去年的全球金融海嘯之後,銀行放款更加謹慎,對個人償債能力更加重視,換句話說,個人信用所建立的「品牌價值」愈來愈重要,可能更甚於對擔保品的評估了!
穩定收入客戶 銀行眼中嬌客
根據外商銀行說法,在去年金融風暴之前,因為經歷過民國九十年至九十二年那段慘澹期,因此放款心態都比以前保守許多,在加上金融海嘯之後,對個人及企業的財務衝擊都不小,所以現在的放款更加謹慎,逐漸轉變成「先審核個人信用,再看物件條件」跟過去完全相反。
銀行業者眼中的「好信用」,第一是穩定收入,五百大企業、公職、教職,這些都被認為是基本的好客戶;第二是符合「收支比」,一般是定在50至55,有些以房貸業務為主的銀行,還會拉高到70,以個人收入每月十萬元,收支比若是定在五十,表示這家銀行認為你能夠支付房貸的金額,就是每月五萬元;若是收支比定在七十,表示銀行將你每月可付款額度,拉升到七萬元。每月五萬元,大約可借到一千萬;每月七萬元,就可以借到約一千四百萬。
專業投資客貸款 額度少一成
第三是沒有退票紀錄、最好不要有信用卡或是房貸的逾期繳款記錄,第四是最好沒有兩張以上現金卡,而存款金額也是銀行評估個人條件的重要項目之一,最好是長期定額定存,顯示個人理財的穩定性。
此外,銀行對以「投資」為主的客戶,則是敬謝不敏。投資又區分為專業及業餘投資客兩種,但無論是哪一類投資客,只要擁有不動產在三戶(含)以上,就會被認定是投資客,有些外商銀行甚至更嚴格,認為自住僅需要一戶,第二戶就算是投資。
投資型客戶在銀行眼中,是屬於高風險客群,因此在放款緊縮政策下,對投資型客戶的貸款額度及利率條件,都會比較嚴苛。比如說,一般房貸平均額度約七成,投資型客戶應該就會少一成,利率部分也會多加1%左右。

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中科二林園區‧動土在即

中科二林園區本月26日即將動土,中科管理局長楊文科指出,二林園區開發,象徵彰化縣百年大計已經啟動,未來彰化縣將可成為全球光電產業的發展重鎮。
楊文科表示,中科二林園區擁有全台最嚴格環評標準,首度將科學園區污水直接引到海洋放流,對周遭環境的負面影響降到最低,目前已吸引包括友達、華邦、華映、帝寶等10多家大廠準備進駐投資,預期將帶來近3萬個工作機會,將有效提升彰化西南角的經濟發展前景。
中科二林園區的推手、彰化縣長卓伯源指出,二林園區以光電業為主產業,同時也是全台灣第一個採用「外海放流」排放污水的科學園區,排放標準可說是史上最嚴格,雖然仍有部分人士不認同,但卓伯源表示,「如果連中科二林園區都無法符合環保人士的標準,全台灣所有的科學園區,應該都無法繼續營運」。
談到中科二林園區的園址選定時,卓伯源表示,當時包括台中縣、南投縣、雲林縣、嘉義縣等都提出推薦土地,其中,彰化縣一口氣提出二林及和美兩塊基地,做為中科四期擴建用地。最後,因為二林的土地所有權單純,用地取得能配合廠商開發需求,因此雀屏中選。
二林地方人士對中科二林園區抱持極大的希望。現任的二林鎮長傅黎興開心地說:「以前不敢娶老婆的、不敢生孩子的,現在可以好好計畫了」,看得出當地民眾對於科學園區的建設,抱著很大的期望。
卓伯源表示,彰化縣西南角包括二林、竹塘、大城及芳苑等4個鄉鎮,長期以來被形容是「風頭水尾」,生活條件嚴苛,東北季風從西南角吹來,常吹毀當地作物,河流又從西海岸出海,結果旱季缺雨、雨季水量暴增,造成沿岸水患,當地人口外流嚴重。
他說,彰化縣的農業發展受到好評與肯定,這次中科二林園區的設立,又以最嚴苛的環保標準審查,未來的彰化,除了農業之外,還有帶動台灣經濟發展的最新科學園區,就連學術界也樂觀期待著彰化縣的蛻變與成長,「未來的彰化,值得期待」。
【工商時報/曾麗芳/彰化報導】

 

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2009年12月24日 星期四

11月五大銀行新承作放款平均利率1.344%

央行今天公佈,11月本國五大銀行新承作放款概況,其中購屋、資本支出、週轉金及消費性貸款利率均下降,11月份五大銀行放款加權平均利率1.344%,較10月下降0.196個百分點。

中央銀行每月公布台灣銀行、合作金庫商業銀行、土地銀行、華南銀行及第一銀行等五大銀行新承作放款(包括購屋、資本支出、周轉金及消費性貸款)平均利率,以適時反應五大行庫新承作放款的情形。

央行經研處副處長陳一端說,11月五大銀行新承作購屋貸款金額為新台幣470.09億元,較10月增加18.41億元,利率為1.694%,較10月下降0.086個百分點,主因為部份行庫承作公教房貸,導致利率下滑。

另外,在資本支出貸款部份,11月五大銀行新承作資本支出貸款金額為428.54億元,較10月大幅增加116.2億元,利率為1.529%,較10月下降0.48個百分點,主因是有百億元左右的政府基金借款,因風險低,利率大幅下滑。

在週轉金貸款方面,11月份因有國庫借款,導致利率下滑。11月五大銀行新承作週轉金貸款金額為4651.61億元,較10月增加724.8億元,利率為1.278%,較10月下降0.187個百分點。

在消費性貸款部份,11月五大銀行新承作消費性貸款金額為96.9億元,較10月大幅增加58.62億元,利率為1.957%,較10月下降0.72個百分點,主因為助學貸款大幅增加所致。981223(圖表為中央社製作)

【中央社/記者高照芬台北23日電】

 

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銀行新房貸、消貸‧利率創新低

利率趨勢看升,銀行卻持續殺低利率。中央銀行統計,11月分包含台銀、合庫銀、土銀、華銀及一銀等五大銀行新承做房貸、消貸及周轉金貸款等利率不升反降,全面同步創下歷史新低水準。

前述五大本國銀行11月分新承做放款加權平均利率為1.344%,較10月分的1.540%下降0.196個百分點;如果不含國庫借款,新承做放款加權平均利率為1.436%,較10月分的1.540%下降0.104個百分點。

值得注意的是,11月分五大銀新承做放款,不論是購屋貸款、資本支出貸款、周轉金貸款或是消費性貸款等,利率都創史上新低,與未來利率可能走揚趨勢背道而馳。

華南銀行等業者推出利率僅1.3%的公教人員貸款,致房貸利率再度走低。據央行統計,11月分新承做購屋貸款利率跌破1.7%大關,下殺到1.694%,較10月分下降0.086個百分點。

在周轉金貸款方面,利率更是下降至1.278%的史上新低,較10月分下降0.187個百分點,央行官員說,主因是國庫借款利率較低。

台銀等業者有逾50億元利率較低的就學貸款撥款,亦使當月新承做做消費性貸款利率較10月分大幅下降0.72個百分點,利率跌破2%大關,直接殺到1.957%史上新低水準。

【聯合報╱記者羅兩莎/台北報導】

 

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50件新潮事物‧改變人類10年路

十年前,「黑莓」指的是一種水果;綠色純粹是一種顏色。十年來,某些新觀念、新發明,已徹底改變人們的生活方式,包括幾乎人手一隻的手機、以及將個人生活網路化的部落格、臉書,還有姊弟戀、有機生活等等,回顧十年路,可謂滄海桑田。

「美聯社」列出過去十年影響大家生活的五十件事物:

01.部落格、手機‧串起快速人際鏈

02.機場:九一一事件後,上飛機得脫鞋檢查,不准帶瓶裝飲料。

03.另類醫療:針灸、草藥漸成主流。

04.應用軟體:蘋果iPhone能找到各種軟體處理事情。

05.嬰兒潮世代退休:瑪丹娜、麥可傑克森…漸漸凋零或亡故。

06.老化:人們不再介意年齡,想穿什麼就穿。

07.部落格:現在超過一億個。

08.黑莓機:從企業主管到家庭主婦都用得到。

09.讀書俱樂部:拜脫口秀女王歐普拉所賜,這種團體愈來愈多。

10.有線電視:正蠶食鯨吞無線電視市場。

11.數位相機:誰還在用底片?

12.名流文化:人們對名流八卦愈來愈感興趣,報導也越來越巨細靡遺。

13.手機:人手一支,但偷腥也愈來愈困難,不信去問老虎伍茲。

14.數位當道「古狗」大師解千惑

15.名廚:十年來節目觀眾爆增。

16.連結:我們都被連結起來,老闆有電郵來就得回覆,除非您在南極。

17.和幼齒男交往的熟女(cougars):姐弟戀成了一種新現象。

18.卡駱馳(CROCS):這種膠鞋美第一夫人也穿。

19.跳舞:舞蹈比賽節目大行其道。

20.約會:網路讓人更容易認識陌生人。

21.數位視訊錄影機:不必再守著電視等節目了。

22.出糗娛樂當道:白爛電影《芭樂特》最為經典。

23.臉書:超過三億人在這個網站上交友作樂。

24.脂肪:過去十年,脂肪成了國家公敵。

25.美食家:大家對食物開始講究。

26.綠化:愈來愈重視環保。

27.Google:有問題?Google一下就知道了。

28.GPS:有了這個,想迷路也難。

29.直升機父母:過度關心子女,老在上空盤旋。

30.情色資訊易入手變父母的夢魘

31.資訊超載:網路提供太多資訊了。

32.即時滿足:現代人沒耐性,想要什麼,立刻就要。

33.iPod:數位時代的象徵之一。

34.生活教練:任何事都有人教。

35.音樂劇:《紅磨坊》、《芝加哥》,音樂劇重返銀幕。

36.Netflix:這家DVD租借網站透過網路播送電影。

37.有機:人們對這種食物趨之若鶩。

38.孕婦裝:懷孕,也可以很美。

39.實境秀:真人演出的節目,觀眾超愛。

40.蕭條時尚:不景氣也反映在服飾上,黑色尤夯。

41.復古時尚:有些人開始懷念上個世紀。

42.情色簡訊:手機簡訊加上相機功能,父母的夢魘。

43.輕薄短小尤夯吞世代不能小覷

44.星巴克:花四美元喝杯咖啡不貴。

45.刺青:很酷。

46.手機簡訊:不必長篇大論,愈簡單愈好。

47.電視螢幕:有些愈來愈大愈薄,但用iPod小螢幕看電影也很棒。

48.吞世代(‘Tween)文化:少年和青少年族群,消費力驚人。

49.推特(Twitter):微網誌,一次只能輸入一四○個字母。

50.UGG雪地靴:有人夏天也穿。

51.Wii:連一向不愛遊戲的人也喜歡。

52.維基百科:大家的百科全書。

53.瑜珈:在明星帶動下日益普及。

54.YouTube:影片分享網站,連政治人物都不敢輕忽它。

【中國時報/楊明暐/綜合報導】大禹特報

 

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亞洲城市居住成本台北第16名

「富比世」雜誌公佈亞洲居住成本最昂貴城市排行榜,台北位居第16名。房仲業說,以台北租金1065美元來看,接近實際情況;如果和香港租金3871美元相比,台北未來還有上漲空間。

「富比世」(Forbes)雜誌公佈最新的亞洲居住成本最昂貴城市排行榜顯示,東京、香港和北京是亞洲居住成本最貴的前3名,上海居第5、新加坡第7、台北第16。

永慶房屋研展部協理黃增福表示,以台北租金1065美元來看,換算新台幣約3萬多元。富比世雜誌以租用一戶有兩間臥室的公寓租金來計算,台北目前兩房的房子大概都在24、25坪左右,每坪租金約在新台幣1200元到1300元之間,符合租金市場現況。

他說,以香港3871美元來看,大概是台北租金3.63倍;再從香港平均房價每坪接近新台幣200到300萬元來看,台北平均房價只有新台幣50到60萬元,未來兩岸三地互動更加頻繁後,不管是台北房價或租金都還有上漲空間。

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨也認為,如果以一戶有兩間臥室的公寓租金來看,台北市兩房的房子都屬新房子,因為早期房市產品都屬大 3房,這些年來才有兩房的產品。

徐佳馨說,以兩房的房子來看,目前都是24、25坪的房子,估計多在大安區與信義區,租金以1065美元來算並不離譜。

對於台北與香港租金價格仍有一段落差,徐佳馨說,香港是國際金融中心,有外商高階主管進駐,用的是公司的錢,租金自然水漲船高;台北多屬本地客租屋,租金不容易拉高。

徐佳馨表示,展望未來兩岸互動更加頻繁,台北市房價與租金都有機會創新高,不過,除了台北市以外,其他地區房價與租金要往上走有一定的難度

(中央社記者林沂鋒台北24日電)

 

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台經院:明年首季房市交易 量價恐下滑

台灣經濟研究院產經資料庫副研究員劉佩真表示,因央行對房市看法「鬆動」,且短期內買賣方認知差距大,預期明年第一季房市交易量下滑5%至10%,價格也下滑,但幅度較不明顯。

劉佩真今天表示,央行對房市看法轉變,會引導房貸利率緩步往上,政府對房市看法也從利多轉變為收斂,且短期內買賣方價格認知差距大,預期明年第一季房市交易量較今年第四季下滑5%至10%。

她表示,在明年329檔期前,台灣房市交易量和價格還會進一步修正,整體走勢要到明年第二季之後才會比較明朗。

她說,今年第三季商辦租金下滑,空置率罕見的到達11%,上一次突破兩位數是由於101大樓使空置率增加,預期明年商辦空置率會下修,至少會跌到個位數。

劉佩真表示,預期明年上半年商辦租金會下降,下半年情形要視經濟狀況而定;若景氣回升使企業獲利增加,企業可能會有由小換大的需求而新增商辦,商辦租金較有機會上揚。

另外,她表示,因壽險業者看好陸資來台效益先做中長期投資,明年上半商辦買賣成交量有所支撐。

(中央社記者程韻璇台北2009年12月24日電)

 

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Q3住宅供過於求 中市最嚴重

內政部營建署公布今年第三季住宅資訊統計,全台住宅供給率100.58%,主因各縣市的家戶數增加率大致持續高於住宅存量增加率,導致住宅供給率持續的降低。

而各縣市低收入家戶數量均大幅攀升,全國總家戶數超過十萬戶,身心障礙人數與原住民家戶亦持續增加,顯示住宅補貼潛在需求壓力的擴大。

本季全國住宅存量超過家戶數4萬4685宅,住宅供給率以台中市住宅供給率達119.72%最高,住宅短缺數仍以台北市短缺7萬6348戶最高,另外包括雲林縣、台南縣、高雄縣及金門縣,住宅短缺數也都大於1萬5000宅。

住宅供給流量方面,第三季全國建造執照與使用執照宅數皆呈現回升,全國新增建造執照宅數1萬5758宅,較上季增加74.41%;使用執照宅數2萬1703宅,較上季增加18.86%。

在住宅金融方面,全國與各區域建築貸款皆較上季增加,核准金額與核准件數都有成長,相對去年同季呈現建築貸款餘額與核准件數上升,新核准金額有稍微下滑,顯示建築供給在本年度雖有成長,但在長期趨勢看來,仍處於萎縮之情況。

自由時報 2009-12-24 〔記者黃宣弼/台北報導〕

 

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住宅超額供給 北縣7.9萬戶居冠

內政部營建署昨公布全國第三季住宅供需調查報告,台北縣、台中巿住宅超額供給分別達7.9萬與7.4萬戶;房價高漲的台北巿則短缺7.6萬戶,惟北縣住宅雖然超額供給,但精華地段房價依然「驚驚漲」!

根據住展雜誌調查,過去一年北縣新莊預售屋及新成屋房價大漲一成六九,而板橋也有一成三的漲幅。

北市短缺數 反高達7.6萬戶

營建署表示,第三季全國各區域家戶數與住宅存量持續增加,北部增幅最大,其中又以新竹市增幅為全國各縣市之冠。

根據營建署資料顯示,截至第三季,全台家數戶共777.7萬戶,住宅存量為782.2萬,超額供給4.5萬戶,超額供給量最大的縣巿,為即將升格為新北巿的台北縣,住宅超額供給7.9萬戶,其次是台中巿的7.4萬戶,桃園縣則以近6萬戶排名第三。

不過,豪宅雲集、房價喊到一坪2、300萬元的台北巿,住宅供不應求,短缺數高達7.6萬戶,而雲林縣與高雄縣的家戶數也明顯大於住宅供給量。

北縣精華區 漲幅最高1成69

營建署土地組組長王安強表示,雲林縣、高雄縣等地住宅供給不足,主因許多民眾將戶籍登記在出生地,但赴外縣巿工作,實際住宅供給量並沒有不足的情況。

對於北縣住宅超額供給位居全台之冠,房仲業者指出,主要受到近幾年三峽、林口、淡水、三重推案量激增影響。

有趣的是,北縣住宅超額供給,房價依然持續攀升。根據住展雜誌調查,2009年北縣預售與新成屋的平均價為21.8萬元,較2008年的21.6萬元一坪,上漲0.9%,漲幅前三名,分別是新莊16.9%、板橋13.0%及中和的4.9%。

住展雜誌研發長倪子仁指出,北巿房價居高不下,迫使許多民眾沿捷運外移到北縣精華區,對北縣房價形成支撐。

根據台北縣、市政府統計顯示,截止至今年11月底,北市總人口數為260萬7897人,相較97年底台北市的人口數261萬2923人,北市人口今年已移出1萬5044人,成為近年人口淨移出的最高紀錄。

北市人口紛紛轉進北縣等其他房價較低的區域,導致近期北縣的移入人口大幅增加,截至今年11月為止,全縣人口數已增加至386萬9879人,較97年全縣的人口數383萬3730人,暴增3萬6149人。

將成新北市 購屋壓力漸增

倪子仁認為,台北居大不易的市況,不但顯現在台北市,連北縣的購屋壓力也隨著房市的回溫而增加許多,雖說移出北市高房價地區已是不得已的選擇,惟再從北縣升格為新北市後的房價來看,北縣房價的基座也會愈墊愈高,對購屋者而言,想要在北縣一線城市置產購屋,壓力也會越來越大。

中國時報 2009-12-24

 

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縣市合併效益 中縣房市升溫

受到台中縣市合併升格,以及房市景氣明顯回溫效益,台中縣98年建照申請件數也急速成長,從元月份18件、四月份6件,到十月份跳到409件,創下94年以來10月單月新高點,後勢備受各界矚目。

台中縣建築開發公會總幹事賴孟祺指出,去年因逢全球金融風暴,房市景氣下滑,台中縣建商也處於觀望態度,不敢買地推案。但是今年下半年房市回溫後,少部分建商推案奏捷鼓舞著其他建商前進,今年10月份建照申請件數才會增加。

房市景氣回溫後,台中縣各鄉鎮案場紛紛傳來捷報,包括位於海線梧棲鎮的12戶朝北別墅,總價達7、8百萬元,進場不久全部銷售一空;基地在烏日鄉的「臻觀」別墅進場不到1個月銷售率也破9成,不少想買透天別墅的客戶紛紛向台中市周圍鄉鎮移動,形成有趣的換屋族畫面。

10月建照申請 沙鹿居冠

賴孟祺說,在10月份台中縣409件建照申請中,仍以沙鹿鎮386戶居翹楚,主要原因還是中科效應。他認為,沙鹿鎮千萬元以下別墅,吸引中科員工或高階主管進駐,而高房價的大里市今年則因土地取得難,上半年建照申請件數為零,直到7月份起才有建商前進推案。

至於台中縣熱銷產品,他認為,清一色以透天別墅為主,而產品規畫則為面寬5米、前院停車別墅,總價千萬元以下,最受客戶青睞。以沙鹿和梧棲鎮而言,總價6、7百萬元透天別墅銷售速度最快。至於豪宅特區除了大里二期重畫區外,現階段則為豐原市三陽重畫區,目前成交總價最高已達2650萬元。

土地取得不易 目前難題

不過賴孟祺也坦承,台中縣建築同業目前遇到的難題包括土地取得不易、房貸成數不足導致客戶購買力下降。他說,以雙薪家庭而言,銀行貸款成數從當年的8成一路滑到6成,很多客戶自備款不足遲遲不敢購屋,嚴重影響成交速度。另外他也建議政府能續撥優惠房貸,此舉較興建國宅對首購族明顯有利。

而台中市不動產代銷公會理事長唐廷照也表示,對於台中縣市升格,台中市西屯區、南屯區、北屯區和捷運沿線周邊,以及鄰近台中市的台中縣大里市、潭子鄉、大雅鄉、烏日鄉等,因直接受惠於升格重大建設,將最具發展潛力;此外,台中縣沙鹿鎮在具備交通便捷及大學城之優勢下,加上鄰近台中市新市政中心區及中部科學園區,將有機會發展成為台中市的副都心,未來發展前景也備受看好。

中時電子報 文/黃繡鳳

 

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土增稅10% 一生一屋上路

立法院十二月十一日三讀通過「土地稅法第34條修正草案」,增訂土地所有權人與配偶及未成年子女僅有一處房地換屋,於再次出售自用住宅用地時,仍可適用10%優惠土增稅率。

修法過關的「一生一屋」土地增值稅優惠稅率,較過去「一生一次」最大差別,就在於減輕換屋者土增稅負擔。舉例來說,民眾二度換屋時可能要面臨累進稅率課增土增稅,不過新法上路後,只要符合相關申請標準,不但能維持一生一次優惠10%舊制,甚至可享有終身換屋保障。

民眾適用新法標準包括土地所有權人與其配偶及未成年子女出售時僅有一處房地、出售前持有該土地6年以上、在該地設有戶籍且持有該自用住宅連續滿6年、5年內無供營業使用或出租者,得於都市1.5公畝及非都市3.5公畝土地面積以內,可享自用住宅用地10%課徵土地增值稅。

中時電子報 楊宗灝/桃園報導

 

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台中7期豪宅聚落 台商回流購屋置產

前進大陸企業主 衣錦返鄉彰顯榮耀 台中市房地產有1/3是外來客置產

隨兩岸題材發酵及陳雲林到訪,台中市近3個月千萬元以上成屋交易增溫,信義房屋統計買方背景時發現,有高達33.6%的比重都是外來客到台中置產,其中具備台商背景的買方,就佔了整體千萬元以上成屋的11.5%,顯示台中地區對於外來客層具有吸引力。其中台商密度最高就是在七期重劃區內,平均每3件豪宅成交,就有1件是台商回流購屋。

針對七期重劃區來看,在總價1,000萬以上物件中,台商購屋的比例超過1/3,達到3成5,至於外來客也超過2成的水準,而台中「豪宅聚落」代表的七期重劃區,更是台商回流定居或購置保值性不動產的首選目標。

信義房屋台中新光店店長林值瑋指出,現在遇到的台商很多都是10多年前就前進大陸的中小企業。有些台商因發現朋友在7期買了房子,因此也選擇在7期買豪宅,更有台商一出手就買了3、4間,總價多在2,000萬元以上。而買了之後不僅自己沒住在裡面,也很少對外出租,單純是因7期重劃區是身分的表彰,同時置產等待長期增值。

根據指出,早年台中地區為傳統產業的大本營,周邊工業區內中小企業,因國內人力成本的攀升,產業外移大陸、越南及東南亞地區。隨著兩岸交流增溫,考量居家的熟悉度與子女的教育環境,加上離家奮鬥已久,開始出現「衣錦返鄉」置產潮。這類「老台中人」,認為要買就要買最好的,自然就將目光轉向台中七期及綠園道週邊的標的。

台商偏好的除了7期重劃區的豪宅外,有土地開發背景的台商,還專門鎖定主要幹道的土地、透天角地店面,等待長期的增值效益。至於科博館、美術館等綠園道週邊的中高總價物件,雖然屋齡普遍較舊,但仍屬於傳統的優質名宅聚落,現在仍受大台中都會區在地客層青睞,而外地客層則較偏好商圈內的店面物件。

信義房屋不動產企研室經理蘇啓榮即指出,此次陳雲林到台中參訪,也參觀台中的7期豪宅,對於台中七期豪宅在兩岸三地間的知名度,都有正面的幫助效益,加上建商第4季在7期動作轉趨積極,7期房市還有成長空間。

卡優新聞網 記者 杜曉玥 報導 2009/12/23

 

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年度房產新聞 「高房價惹民怨」居首

回顧這一整年的房地產市場,充滿了戲劇性的轉變,房市交易在第一季之後,突然從谷底急速翻升。房仲業者特地在歲末年終,舉辦房地產新聞的票選活動,結果由「十大民怨 都會區房價過高」這則新聞奪得年度冠軍。

房價急速攀高 業者:房市恐過熱

台灣房屋不動產分析師邱太(火宣)指出,高房價為民怨之首的新聞事件持續發燒,儘管政府打算增加房屋供給量來抑制房價,但效果似乎緩不濟急,房價依舊像沖天炮往上飛,尤其是今年民眾將不動產作為投資理財工具的比率,較三年前增加了15%~20%,房市恐有過熱現象。

票選第二名的新聞為「鄉林建設士林官邸 每坪喊300萬」,這是全台第一個建案開價挑戰每坪300萬元的記錄,姑且不論成交價落點,已是話題十足。第三名新聞為「庾澄慶出手!5589萬標下東區90坪力霸法拍屋」,由於庾澄慶挾著明星的光環,出手購買東區法拍屋自然成為矚目焦點。

第四名為「忠孝東路二段都更老公寓 每坪飆破103萬」,老舊公寓因都市更新題材身價鍍金,交易價格也屢創新高,邱太(火宣)指出,根據北市都市更新處統計,都市更新流程平均要7.7年,成功率僅三成,除非資金雄厚,不然投資都更宅要特別小心。至於第五名的新聞是「最快100年 豪宅稅擬全台開徵」,雖然豪宅稅對於富豪而言,僅是九牛一毛,但至少讓政府正視賦稅公平的重要性。

邱太(火宣)表示,從票選結果可以看出,民眾對最近發生的新聞事件及切身的議題記憶比較深刻,對於壽險業者屢創天價標地的新聞,反而不太感興趣。

 

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沒搞錯? 七期豪宅每坪20萬

第四次「江陳會」在台中登場,陳雲林撥空到台中七期,特地參觀綠園道旁的頂級豪宅,為銷售中的大廈增色不少。不少媒體形容,當地一戶要價2.5億元或2.8億元,強化台中七期豪宅高不可攀的印象,但實際狀況如何?根據了解,每坪成交單價落在15至30萬,其實為數不少。

七期土地全面大漲 業者:不盡然

「狂飆?這個誤會很大!惠中一街與市政北五路角地一坪300萬元的那塊建地面積很小,因為要和先前購入的鄰地合併將來好蓋豪宅,力麒一定要多付代價才可能買到嘛,這不表示七期土地已經全部漲到 200或300萬元」。七期土地開發業者分析指出,七期土地若低於400坪,實在很難獨立興建大樓,必須尋求鄰地整併。

業者進一步強調,其實七期範圍不算小,分為南側、西側、新市政特區,這三個區域的土地用途不同、價值不同,導致七期土地價格差很多。台中建商早期購買很多七期土地,如保留到將來開發或現在轉售,獲利都很不錯。今年有部分上櫃市公司進軍台中七期,土地都買在高檔,將來豪宅訂價與行銷,將直接面對本地建商的價格戰!

單坪15~30萬 七期房價攻頂乏力

包含建構中的豪宅大樓,七期現有約40棟大樓,成交價格自15萬到30多萬元。建設業者常用一句話來解釋豪宅只漲不跌的原理:「土地不會長,七期土地很稀有,建一棟就少一塊地,地價漲墊高房屋成本,豪宅售價節節高」。但站在第一線賣豪宅的房仲業者卻直言「不好賣,感覺房價上攻無力了」!

一坪單價20萬元不算高,但因為七期豪宅的坪數大,導致總價變高的一種錯覺。很多委賣物件買在預售期,才10多萬元到20萬出頭,只好要求屋主降價,還有利潤即早脫手為妙!市況不佳,連土地最貴房價最高的新市政特區詢問度也不好,感覺上能賣到25~30多萬元就到頂了。

據了解,台中七期豪宅不可能上演台北的狂飆情節,原因出在七期豪宅數量已嚴重打破「物以稀為貴」的原則!七期大樓緊臨、25~38超高樓層動輒上百戶,建商手上可推豪宅的空地仍多,七期以外適合興建豪宅的精華土地更多,中南部人偏好住別墅,七期南側與西側的豪墅同時分掉很多客戶,都是供過於求的證據。

 

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新北市升格 重劃區房市看漲

台北市房價始終居高不下,近年來台北縣的新興重劃區,因為配合都更發展計畫,不但具有絕佳居住環境,生活機能與交通動線也日趨完備,現在台北縣將正式升級新北市,讓台北縣躍身成為房市的明日之星!

新莊副都心起飛 看屋人數飆漲

站在台北縣升格直轄市的起漲點,除了房價已經連連漲的板橋之外,現在進場北縣,正是好時機!以新莊、三峽、淡水等北縣新興重劃區為例,房價持續攀升,以十月份為例,三大重劃區的平均房價跟去年同期相比,漲幅高達12%~17%,預約看屋人數更在一年內飆漲11倍。

其中,具有「新莊副都心」概念的新莊重劃區,吸引不少投資客積極卡位,與台北市中古屋最低動輒每坪30~40萬元相比,只需要一半左右的價格,購屋族最愛的電梯大廈,每坪平均售價也僅16.5萬,公寓每坪則約14萬,可說是購屋者首選!

買在起漲點 三峽、淡海經濟又實惠

三峽北大特區則因為文教氣氛濃厚,加上中古屋每坪房價平均只要11.5萬,仍是中產階級家庭皆能負擔的合理價格;而政府斥資千億打造的淡海新市鎮,目前電梯大廈平均每坪19萬,不但擁有重劃區的基礎建設,觀光休閒的便利性,也是一大賣點。

雖然,目前台北縣幾個的新興重劃區,雖然交通與生活機能,都還在起步階段,但未來公共設施規劃完成,交通動線逐步成型,都是不可小覷的房市明日之星,現在房價只有台北市一半的優勢,可望吸引更多想撿便宜的購屋者的青睞,提早進場佈局,投資獲利非夢事!

 

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選購末端捷運宅 低價又便利

台北多條捷運線自從陸續通車以來,造就許多千萬住宅,只要搭上地段好、熱門捷運站,房價只會越漲越高,房仲業者表示,想要近捷運站、但房價控制在千萬以內並非不可能,從捷運線的端點站去找,絕對有機會找到廉價捷運宅。

捷運宅交通便利 房價抗跌

以板南線位於板橋、土城的端點永寧站來說,就可以找到一坪約在17萬上下的中古大樓華廈,雖然位處偏遠,但有捷運加持,房價未來也跌不到哪去。

住商不動產企研室主任徐佳馨說,畢竟不是人人都有交通工具,有捷運的幫助,的確在自己交通外出上有加分作用,但捷運端點站大多比較偏僻、荒涼,希望能以低總價、又買到捷運站的買方,必須要做好交通方便、生活不變的心理準備。

熱門景點捷運宅 觀察人潮動線

淡水、新店兩站同為捷運端點,但因為卡在屬於觀光景點關係,只要一到假日各地觀光人潮洶湧而至,進出都比平日要耗費許多時間,雖然淡水房價比台北市區便宜許多,生活機能也不差,假日交通問題值得買方仔細評估。

中信房屋指出,相較於熱門捷運站高房價,捷運端點的確是想住捷運站附近、口袋不夠深買方一個好選擇,在挑選時也盡量要找屋齡在10年以下的大樓華廈,不然在端點站又買一個屋齡20年以上老屋,未來要脫手增值空間不會太大,反而給自己增添麻煩。

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台中買屋-漢口國中3房華廈(29坪.車位.1樓庭園)鴻天下

總價 : 308萬  (編號1303)地址 : 台中市西屯區何厝東二街
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總坪 :29  樓別 : 1樓/共7樓  完工 : 81年  車位 : 機上車位
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