2010年1月31日 星期日

現階段購屋 最好戒急用忍

高房價的壓力,成為現階段購屋難題,專家認為,在房價漲、租金跌的現況下,4、5年前「租不如買」的時代已過去,大台北房市浮現「不合理、不穩定」的狀態,因此購屋人應採「戒急用忍」原則,耐心議價、多比較物件優劣,甚至等待1、2年後房市局勢較穩定,再購屋也不遲。
景文大學財金系副教授章定?指出,4、5年前處於低利環境,房價也還算穩定,若有750萬元的預算,可在北市一線區域買到25坪的房子,每月租金行情約2.1萬元,租屋族寧願省下租金去買房子,口袋深厚的民眾也進場投資、搶當包租公。

然而近年來房價飆漲,租金卻走跌,「租不如買」的時代已過去,因為以上述例子來看,如今該棟房子價值可能漲至1,060萬元,但每月租金行情卻降為19,800元,租屋者未必想購屋,潛在購屋人更寧願先觀望,等待房價回檔再進場。
此外,政大地政系教授張金鶚認為,大台北房市浮現「不合理、不穩定」的現象,北市價格飆太高不合理,而購屋人雖外移北縣,北縣預售或新成屋供給量大的區域,雖有買氣帶動,但晚上的住宅點燈率並不高,他推估是投資型購屋人進場較多,恐讓房市交易不持久。

因此張金鶚建議,現階段買房子應採「戒急用忍」的原則,耐心比較物件,房市衝得太快,勢必會走向一段轉折過程,而今年有更多不確定因素,將讓房市在極大範圍中震盪,「高風險」勢不可免,投資經營難度提高,自住型購屋人更要審慎因應,甚至等待1、2年後房市局勢較穩定再購屋也不遲。
中時電子報 記者馬婉珍/台北報導 2010.2.1
http://key88.net/article16961.html

聰明挑房貸 季調、一段式最有利

計畫在今年購屋成家的民眾,現在準備申辦房貸,考慮到未來確定是升息趨勢,該如何挑選?銀行業者表示,以現在情況來判斷,挑選季調、一段式加碼房貸利率最有利。

升息趨勢再起 季調優於月調
2008年的金融海嘯,讓各國央行聯手降息,利率創下歷史新低,甚至銀行也開放房貸戶將季調計息的房貸改為月調,享受立刻降息的優惠,但國際金融局勢在這一年多來逐漸回穩,升息趨勢再起,此時季調當然優於月調。
銀行解釋,月調模式在升息狀況下,將更容易反映升息走勢,房貸戶利息會比「季調」者提前承受。

長期還款 一段式加碼較優
銀行房貸計息方式多半屬於前低後高指數型房貸,通常在前兩年就會把優惠利率用完,甚至有銀行優惠利率只給第一年,優惠利率期間縮短,在利率低狀況下選則該種,不見得划算。
銀行主管表示,未來升息趨勢確定,打算長期還款的民眾,建議可選擇「利率遞減」、「一段式加碼」的房貸計息方案,較有機會享受到升息下、自己仍適用低利率房貸的優惠。
銀行主管解釋,一段式加碼房貸計息方式為指標利率(i)及銀行加碼利率合計,目前加碼利率偏低,未來升息、調整的也只會是指標利率,加碼利率不會做調整,長期還款的房貸戶平均下來才有利。
網路地產王/黃京梧/綜合最後更新:2010/02/01
http://key88.net/article16960.html

法拍代墊款 利率比照個人信貸

房市景氣雖然復甦、法拍屋件數降溫,但法拍市場上仍有相當好物件吸引買家競標,但法拍屋得標者需在7天內將所有款項補齊、繳給法院,為搶短期周轉商機,多家銀行陸續下海,承做法拍屋代墊款業務,利率比照個人信貸給。

法拍屋不點交 銀行代墊成數低
法拍屋代墊款較特殊,不像一般房貸各家銀行都有承做,僅有少數銀行有此項業務,提供專找法拍屋的買家融通,但去年受金融海嘯影響,銀行態度紛紛轉為保守,僅有少數銀行繼續承做法拍業務。
但今年景氣復甦後,銀行紛紛開啟法拍屋代墊款融通大門,包含一銀、華南銀、新光銀等,都有提供,且聯邦銀還有「不點交」屋代墊款,但額度給的比較低,只有5成。

無擔保貸款 過戶前利率高
銀行房貸部主管表示,法拍屋代墊款融通屬於無擔保貸款,為避免一屋二貸風險,銀行只能用較高利率承做,必須等到貸款人拿到法院權利移轉證明、辦妥過戶、設定、抵押等手續,才能轉為一般房貸利率,這中間過程大約是60天,得標也必須與原融通銀行貸款。
銀行指出,不管是婆婆媽媽搶法拍,還是投資客得標再轉售,銀行都希望能夠吸收到更多客戶,藉由承做法拍屋代墊款,找到更多房市潛在客戶,拓展房貸業務。
網路地產王/黃京梧/綜合最後更新:2010/02/01
http://key88.net/article16959.html

與設計師溝通的藝術

對於需要裝潢新屋的屋主來說,與設計師溝通一向是個重要的挑戰工作。由於業主和設計師大部分都是初次認識,但卻是要作最私密的、甚至可能是一輩子的住家規劃,在交給一個完全不熟捻的人手中時,雙方必須做什麼樣的準備?而決定風格方向、與業主溝通等等的關鍵點,都是達成最後圓滿完工的前置作業。

需求在設計之上
關於與設計師溝通,王本楷空間設計總監王本楷設計師表示:「我最堅持的是與業主的溝通,唯有透過深入認識,才能相互將認知差距拉近謀合,所以一定要先建立好溝通的管道,從一開始到完成都要持續溝通,後面才不會產生誤差問題,彼此也會慢慢建立了信任與默契。實務上的需求才是設計上的重點:先了解屋主個性嗜好及家庭成員需求,再討論到風格的建議。」
很多設計師一般開始都要先決定風格,但是王設計師總是會先與屋主了解其個性嗜好及家庭成員需求,在風格上我不會做強勢的主導,接下來再去討論到風格的建議,大約會提報幾個方向,但是有時候屋主可能在樣品屋看到或是在雜誌上瀏覽到,忽然覺得很喜歡這個風格或新潮流,但是也許半年後就覺得不喜歡也不適合自己了,因為樣品屋是好看,但是家裡不可能這樣做,實務上的需求是比較重要的。

溫馨設計引人入勝
美好的設計就是要成就幸福的家,讓人天天想回家的真實住宅才是最好的設計。王設計師表示:「我大部分皆是以自住型的客戶為主,不會朝大型飯店商業空間等,專注一件事情才會把事情做好,取得信任。往往設計公司可以當廣告的作品,都是比較不具人性化的設計,雖然醒目特殊,卻不是我們的重點,我們只是要設計出溫馨有人味,會天天想回家的真實住宅。」

良性溝通是關鍵
只要做好良性的溝通,美事就不會變成憾事。王設計師同時也在設計裝潢公會為設計師提供教育訓練,更涵蓋了仲裁調停室內裝潢糾紛等事務,可以深深體會到總監一直在強調溝通的部分,因為這是設計精神所在,由於他在調解糾紛的過程中,發現最大的問題在於認知上的差異,有的並不是偷工減料或施工不良,因此特別提醒大家,事前做好詳細的溝通就不會發生不愉快的裝潢事件。
網路居家王/Yogi/台北報導最後更新:2010/02/01
http://key88.net/article16958.html

北市去年房市 交投回跌

北市中古屋及預售屋的交易量,雖在去年第4季呈現反彈榮景,但全年度交易量卻回跌,由於北市房價飆過頭,民眾負擔沉重轉而外移購屋,因此買氣略顯冷清,而展望今年整體房市,專家認為不確定的負面因素更多,包括五都選舉、升息、資金緊縮等,因此下半年恐出現「高點反轉」的風險。
由台北市地政處公布的數據可發現,北市去年全年度的成屋買賣移轉棟數為63,611棟,比前年減少0.8%,也是自2005年以來買氣最低的1年,住商不動產企研室主任徐佳馨表示,北市房價節節墊高,進駐門檻提高,不少民眾轉戰北縣購屋,讓北市房市買氣更顯寂寞。

信義房屋則認為,北市房價快速回升,尤以市中心持續扮演「強者恆強」的角色,但也因房價飆速過快,民眾轉趨觀望,交易量反而不見爆發性的成長力道。從信義房屋首季購屋意向調查報告可看出,民眾雖因市中心飛漲的房價而外移購屋,但僅占約21%的比重,有高達60%的購屋人反而寧願先觀望,暫時維持現狀、等待房價回檔再進場。
而觀察預售市場的國泰房地產指數更調查,去年第4季預售房市呈現「北熱南冷」的局面,但以全年度來看,北市預售市場卻是「價跌量縮」的狀態。

政大地政系教授張金鶚指出,向來是房市旺季的第4季,交易價量比第3季好,本來就不意外,應與前一年同期相比才精準。而同樣以第4季北市房市來看,據國泰房地產指數的調查,2009年成交價每坪54.84萬元,較08年同期每坪55.18萬元稍減0.34萬元,至於全年度的北市房市,2009年每坪成交價53.05萬元,也較08年同期每坪56.23萬元下跌5.67%。
北市除成交價量下修,議價空間率也持續擴大至16%左右,而北縣雖受惠外移購屋潮,成交規模達14年來新高,但成交價仍微跌、議價空間率也攀升,可見仍未明顯好轉。

國泰房地產指數報告中認為,去年上半年「北跌南漲」,但下半年卻呈現「北熱南冷」的迥異走勢,南北地區的價量結構背離發展,顯示房市長期趨勢隱晦不明,多半是短期結構所造成,因此後續趨勢仍有待觀察,也為今年房市累積更複雜的不確定因素,今年房市將呈「高風險」的震盪走勢。
中時電子報  記者馬婉珍/台北報導 2010.2.1
http://key88.net/article16957.html

3大上市集團 決戰國美館特區

國美館特區已成為繼台中七期之後,今年推案量最為火熱的一級戰區,目前吸引台北、台中本地的一級建商,紛紛在此卡位推案,其中還包括3大上市集團勤美、富邦及總太,今年即將決戰國美館特區。
勤美集團發言人何佩芬透露,勤美預定今年第4季在經國園道推出結合豪宅及購物中心的超級大案,總投資金額預估突破100億元;富邦建設去年11月以每坪77萬元、刷新國美館地價記錄,取得台壽保位於五權西路上的2,755坪建地,預定今年上半年推案,這將是富邦進軍台中房地產的代表作品。

總太建設去年10月以每坪112萬元、打破區域行情價,自新光人壽手中標得台中市英才路、民生路口的1,200多坪土地,總太隨即與旗下上市子公司、駿億電子攜手合作,今年第1季以「總太國美館」為案名,推出樓高26層的豪宅預售案,預計砸下3,000萬元打造接待中心,目前潛銷期間已售出逾30%。
總太建設董事長吳錫坤表示,台中國美館至英才路區段近年來頗受投資客關注,地價屢創新高、抗跌性又佳,地段價值具稀有性,是總太敢高價搶標的主因。

帶領團隊與台中市政府合力拿下「競爭型國際觀光魅力據點示範計劃」的勤美集團發言人何佩芬指出,「草悟道」計劃一旦落實後,有助於提升綠園道的生活質感、帶動商圈共榮,台中也將躍居國際舞台,吸引更多商場、人潮聚集,周邊生活機能也將更為成熟。
何佩芬表示,勤美在台中全國大飯店旁、經國園道上擁有4,000坪土地,目前正在規劃產品定位,朝豪宅大樓與購物中心結合的方向進行,投資金額超過百億元;至於何時推案,她說,「草悟道」計劃完工是2年後的事情,加上景氣緩步回春,勤美不急著推案,最快今年第4季才會推出。

對於台中市場傳言,勤美位於台中綠園道旁的豪宅大樓案,每坪單價將會上看45萬元,對此,何佩芬表示,經國園道具有特殊性,加上地段稀有,充滿人文氣息,「每坪單價45萬元起跳,確實具有挑戰性。」
中時電子報  記者曾麗芳/台中報導  2010.2.1
http://key88.net/article16956.html

草悟道加持 台中建案行情飆

國立美術館與經國綠園道,向來是台中在地有錢人最愛居住的地段,台中市政府即將砸下9.2億元,複製日本表參道經驗,以2年時間,打造從國立科學博物館、國美館延伸到柳川、長達3,000公尺的綠園道--「草悟道」計劃。在「草悟道」加持下,帶動科博館、經國園道及國美館周邊預售及成屋案行情,每坪單價已站上30萬元大關、朝4字頭邁進。
由台中市政府結合勤美集團、全球最大的土地規劃設計公司易道EDAW、及享譽國際的李祖原建築師事務所合作規劃的「競爭型國際觀光魅力據點示範計劃」,已獲得交通部觀光局3億元補助款,中市府決定加碼投資6.2億元,積極推動「草悟道」打造計畫。

被台中市長胡志強喻為集合文化、創意、商機、自然、環保的「草悟道」,根據台中市政府規劃,台中之門造型橋(從科博館跨越中港路,供人行及腳踏車行)、台中印象假日廣場(公正路、英才路口)、茶藝花榭藝文藝廊(昇平街、英才路口)、藝術之門造型橋(國美館跨至五權西三街)等硬體設施。
同時搭配觀光綠色運具、國際花卉展、辦桌嘉年華、夏日綠水節等軟體計劃,將先以6億元打造從科博館至公正路範圍內的綠園道,預計民國100年6月完成;公正路至柳川畔則預計於102年完成。

台中房仲業者指出,「草悟道」計劃推出後,位於國美館及經國園道附近的預售案,行情看俏,其中,潛銷中的總太建設的「總太國美館」案,每坪單價在32萬至37萬元之間;富邦建預定今年上半年推出45樓的豪宅預售案,每坪開價上看48萬元左右;由鉅建設正對國美館的預售新案,也正在規劃產品中。
至於成屋案,龍寶建設的「心臻邸」,每坪單價在38萬元;豐邑建設樓高15層的「一即一切」豪宅新成屋,則喊出每坪45萬元起跳價;坐落於五權西路上、由長安建設打造的「長安桂冠」,樓高17層、每坪要價38萬元起。

里歐廣告總經理謝麟兒指出,「總太國美館」案將於今年第1季推出,剛好與「草悟道」同步進行,潛銷期間採預約制,其中,尤以區域型自住客最為捧場。他表示,該案採取雙塔建築、可售戶數150戶,每戶平均從3,000萬起跳,至今已售出逾50戶,其中,台商佔20%,區域型自住客佔50%,愛上的就是國美館周邊的人文、綠地與生態環境。
中時電子報 記者曾麗芳/台中報導 2010.2.1
http://key88.net/article16955.html

大台北築巢 4撇步達陣

大台北房價高檔盤旋,想要在大台北購屋,必須更謹慎,而對於受薪階級的無殼蝸牛來說,年終獎金也陸續入袋,若能善用獎金做為自備款,可加速完成築巢的夢想,專家並提出4大撇步,讓民眾在大台北築巢更容易達陣:
一、北市首購族,可選擇物美價廉的文山區:以信義房屋公布的2009年賣座排行榜中,文山區是唯一擠進前3名的市郊區域。信義房屋企研室經理蘇啟榮指出,文山區距離市中心其實便利,卻又給人鬧中取靜的感覺,長期屬於北市的房價落後補漲區段,也由於房價較低,對市中心外移的首購客層具吸引力。

二、北市換屋族,若口袋夠深,可在精華區用舊屋換新屋:根據信義房屋的成交統計,北市5大精華區的新舊屋價差持續縮近,以屋齡5年為界限的新屋及舊屋來看,新屋每坪56.3萬元,比舊屋每坪價46.5萬元高出21%,是近年新舊屋價差最接近的時刻。
以經濟能力佳且偏好住在市中心的換屋族來說,目前是舊屋換新屋好時機,比中古屋多付約2成的價格就可如願。

三、北縣首購族,沿著捷運找房子:太平洋房屋副總經理李珠華指出,現階段在大台北購屋,可選擇有地緣關係。後市也有上漲空間的新北市捷運宅,以捷運沿線的房市漲幅來看,北縣土城房價漲幅雖不多,但便利性高,不乏每坪單價1字頭的產品。若總價600萬元的預算,在土城可買到3房格局的產品。
此外,「到站即到家」的捷運共構住宅,更以高於區域行情10%至20%的價格,創下銷售佳績,尤以位於中和的捷運永安站「美麗永安」最亮眼,短短半年間的漲幅20%。
住商不動產永和樂華加盟店店長張麗鴻表示,「美麗永安」一向是市場大熱門,最主要是區域環境佳,鄰近4號公園的大綠地且有大型圖書館,學區也佳,不論出租或出售,價格都相當漂亮。

四、北縣換屋族,新莊、三重等重劃區新成屋選擇多:信義房屋調查的2009年度北縣賣座排行榜中,仍以中和居冠,而新莊及三重等區域,新成屋3房加車位總價約700萬元至800萬元,相較於同樣格局的預售推案,都要1,000萬元以上。因此,北縣換屋族選擇新成屋較省荷包。
中時電子報】記者馬婉珍/台北報導2010.1.31
http://key88.net/article16954.html

豪宅大清查課稅恐怕跑不掉

為對豪宅合理課稅,台北市稅捐處自即日起至99年1月31日止,動員同仁至全市12行政區蒐集豪宅資料,凡符合豪宅特色的大樓將予以列冊,再請相關主管機關提供豪宅之建造資料,二者相互比對,篩選出來的大樓將作為日後豪宅課稅之標的。
都會區房價高漲為十大民怨第1名,豪宅扮演領頭羊角色,帶領房價往上衝,一般市民大感吃不消,不論是中央或地方政府,都致力於研擬對策,希望能有效抑制高房價。北市稅捐處處長謝松芳早在97年底即認為豪宅與一般住宅的房屋評定現值相差無幾,以市價動輒億元的豪宅來說,稅負相對偏低,因此提出豪宅應該核實課稅的主張,惟當時適逢金融海嘯,經濟蕭條,因此當時都以降稅的租稅措施為主。事隔1年,經濟逐漸復甦,加上兩岸合作、台商返鄉購屋潮以及富人藉遺贈稅合法避稅等因素,豪宅再度掀起一波熱潮,對豪宅應核實課稅的主張,已獲得社會各界之共識,並受到財政部的肯定。
對豪宅核實課稅在施行上有一定的困難度,譬如市價就是難以掌握的因素,再者建材也涉及專業性的判斷,良好的政策應是確實可行之方案,政策如不可行,縱有良法美意均無濟於事。台北市稅捐處刻正著手蒐集豪宅資料,將於3月召開的第2次稅政精進研討會上再作深入而具體之討論,未來對豪宅課稅,一定會綜合專家學者之意見,選擇周延而可行之方案,提報99年8月召開之不動產評價委員會審議,經台北市政府公告後實施。
台灣新生報 【記者吳雲英/台北報導】2010/02/01
http://key88.net/article16949.html

會除濕的洗衣機 溫風烘衣好處多

除濕機的功能應用在洗、脫、烘「三合一」洗衣機上,對於消費者有啥好處?日本家電業者引進日本最新的溫風除濕乾燥技術,不僅65度的溫風除濕烘衣可以處理高級衣物、洗脫烘時程縮短至最快118分鐘、省下烘乾衣物所耗費的水電費,同時每年減少二氧化碳排碳量684公斤,省錢又環保。

3合1洗衣機創舉 融入除濕機概念
洗、脫、烘「三合一」洗衣機,讓洗衣不再是麻煩事,不過傳統的洗、脫、烘洗衣機總要花四、五個小時才能烘乾衣物,既費時又耗電。聰明的日本家電業者為了改善這項缺失,將除濕機的概念融入滾筒式洗衣機,研發出65度溫風除濕烘乾新技術。
家電業者張祐誠說明,這項技術可貴的地方在於利用冷熱交換原理,在滾筒裡放一台壓縮機,利用譬如冷氣或除濕機的原理,把衣服的溼氣吸出來,再送入攝氏六十五度溫風,使衣服乾燥。

65度溫風烘乾 心愛衣物不變形
傳統的三合一洗衣機是藉由加熱器高溫加熱,硬是把溼答答的衣物烘烤至乾燥為止,相較之下,使用溫風除濕烘乾的洗、脫、烘滾筒式洗衣機,同時把衣服除濕、乾燥,最高溫只需攝氏65度就可以烘乾衣物,不容易讓心愛的衣物縮水、變形、起毛球,烘乾後的衣物還會有輕柔膨鬆感。

大幅縮短烘衣時程 僅需2小時左右
精打細算的消費者一定想知道,這項新技術除了能寶貝衣物之外,溫風除濕烘乾比傳統加熱器烘乾衣物,到底可節省多少時間?張祐誠表示,今年推出的溫風除濕乾燥技術,因為利用除濕冷熱交換原理,可快速在兩小時之內,也就是118分鐘左右,將衣服洗、脫、烘一次搞定完成。

日本省水、省電 NO.1
除了省時,不說您可能還不知道,溫風除濕烘乾的三合一洗衣機,因為不需加熱至100度,大幅省下烘衣加熱的時間,同時因為溫風除濕烘乾完全用不著冷卻水,一年可省下4,133元的水電費。換算下來,等於五年後,就能再買一台嶄新的直立式洗衣機,榮獲日本最省能源商品第一名。
網路居家王  最後更新:2010/02/01
http://key88.net/article16951.html

大台北房市未來的「甜甜圈效應」

台北市都會區房價的高檔水準,在全台灣目前已是眾所周知的事實了,近幾個月的房市交易量,台北市的成交量有逐漸的減弱,但是即將成為「新北市」的台北縣房地產成交數量,卻反而有明顯增溫的趨勢,整個大台北區域房地產熱絡的情形,呈現了「內冷外熱」的現象,形成非常罕見的「甜甜圈效應」。

台北縣、市房地產買賣登記數量的變化
會有這樣子的現象,除了上週提到的產業與人口遷移變異的主要因素之外,就本身居住在大台北地區的民眾,以及原先操作台北市房地產的投資客而言,對於目前台北市如此高昂的房價,也逐漸買不下手,趨於保守為多了!持有台北市房產的賣方,都知道此時若將房子給賣了,若要花一樣的錢再買回另一間相同條件的房子,是怎麼也買不回來的,因此更形成了所謂「惜售」的情形,於是待售的物件稀少、交易量當然也就更少了。(台北市的房屋買賣登記件數,由去年6月份的7,000戶,逐月趨減剩下5,000多戶)
買不下手的一般自住需求者,轉而尋找其他住居的替代方案,若不是就地租屋、就是退到外圍台北縣的地區買房子;而原本於台北市的投資客或是換屋族群,在賣掉了房子獲利之後,也有不少人改選擇以更少的預算,轉戰到台北縣另尋新標的投資,或者是購買更新、更大的房屋自住,同時也成為促使台北縣房市買氣與價位增溫不少的原因之一。(反觀台北縣同樣在去年6月份突破了10,000戶之買賣登記件數之後就持續熱絡,至11月仍維持於9,000戶以上的交易量)
計算台北縣、市交易量的差異,前半年僅有2,617的平均差,更於後半年即快速驟增為4,272的平均差異數(增幅高達約63%),可見大台北地區房地產的交易重心,已明顯由台北市轉移至台北縣地區。

北市交易鈍化、北縣各別區域表現
以台北縣、市區域的房地產走勢,因人口從中心移向外圍,北縣房市交易量的擴增與北市交易量的縮減,更拉大了外圍與中心各自明顯轉強、轉弱的差距,產生了大台北區房市的「甜甜圈效應」。過去不管是國內、國外,只要是都市地區的房地產市場,當市場走勢上漲時,一定都是市區先漲、郊區後漲,當市場走勢下跌時,則是郊區先跌、市區後跌。大台北地區房市顯現目前這樣的情形,是不是也透露了整個房地產趨勢上漲,已達到一個停滯趨緩的階段?
未來整個房市是否會反轉下跌,要看整體台北縣的房地產漲勢何時停止,若北縣的房地產仍然持續熱絡,並且沒有任何反轉向下的跡象,當房價漲到了一定的水準,比價的效應以及商業經濟活動的重心則又會再回到市中心,再次墊高行情,掀起台北市房價下一波的漲勢;倘若北縣的房價只是一種「虛漲」,並沒有連帶提升區域的商業、生活環境,以及提高就業機會等等的基礎條件來配合支撐,那麼房價則會進行修正,當下跌趨勢不止,也就會見到台北市的房價接著全面下跌。
以目前台北縣即將升格為新北市的各項基礎條件態勢來看,預期未來仍有一波漲幅,不過因為台北縣整體的區域環境有很大的落差,當台北市的房市交易呈現鈍化,而台北縣房市交易噴出的地區,還是只會集中在特定的區塊。投資人若要轉戰市場搶攻這一波新北市議題的漲勢,可不是大範圍任意的選擇,就能夠找到對的標的。同時投資人在此時也應居高思危,因為當市場的交易重心換手,風向轉變時,會是政策面出手最容易見效的時機,目前雖然市場氛圍不變,但如果政府真的有心打壓房價,無關市場面之政策性手段是否會在此時祭出?也是市場人士應該要留意觀察的轉折。
本文作者為網路地產王資深顧問  最後更新:2010/02/01
http://key88.net/article16952.html

達人觀點/台中12期‧換屋族優選

丰閣不動產研究室負責人許瑞生:最近從北部建商積極南下購地,大型代銷公司甲桂林廣告全面接手興富發建設在台中個案,以及北台灣最大代銷業者海悅廣告,正積極接洽精銳、富邦等豪宅個案來看,今年台中房市將會有另一波高點可期。
其中,除富豪鎖定的七期新市政中心外,純住宅區的文心森林公園、落後補漲的11期重劃區、中科大門的黃金科技走廊,以及新開發的12期重劃區,都是今年的房市熱門區段,產品涵蓋頂級豪宅、換屋及首購,購屋人可依需求選擇。
在中部科學園區開發、縣市合併升格效應的帶動下,近二年台中房地產的漲幅受到全國矚目,也吸引北部建商、代銷公司紛紛南下,加入房市戰局。
此外,政府不斷作多,兩岸經濟合作架構協議(ECFA)今年將進行新一波談判,台商資金回流挹注股市、房市,加上今年回台掛牌上市的台商家數將創新高,身為台商大本營的台中,房價行情欲小不易。
台中各區房價今年有機會創新高,其中,多年房價未漲的11期重劃區及新開發的12期重劃區,發展備受矚目,目前房價平均漲幅約一至二成,但還在合理範圍,是換屋族可以進住的區段。
豪宅市場仍看好七期重劃區與科博館、美術館特區,七期南側文心森林公園一帶,因擁有七期最大公園綠地,加上圓滿戶外劇場,對喜歡低調生活的豪宅客層來說,是值得考慮的優質住家區段。
【經濟日報╱丰閣不動產研究室負責人許瑞生/記者宋健生整理】
http://key88.net/article16953.html

人物專訪/趙藤雄︰豪宅稅造成消費緊縮

國內市值最大、也是歷年推案規模居業界之冠的遠雄建設(5522),其對房地產景氣的看法,被視為是市場指標,董事長趙藤雄接受本報專訪時強調,依然看好今年台灣房市,並樂觀認為房價還會再走揚;但他指出,失業率居高不下、民眾所得沒增加,對國內房市景氣絕對是負面壓力,更痛批政府開徵豪宅稅等作法,將造成消費緊縮的惡性循環,不少作為更將台灣帶向菲律賓化。以下是專訪主要內容:
記者問:去年下半年揮別金融海嘯陰霾,房地產景氣漸入佳境,似乎回到金融海嘯前水準,對今年房市看法如何?
趙藤雄答:以目前全球經濟環境而言,似乎各地方都逐漸回穩,國際機構預估全球今年經濟成長率將可恢復成長,達2.8%,當然台灣、中國及鄰近國家,也會表現不錯,台灣的民間活力仍然充沛,所以目前看起來,房市今年應該可以比去年好,房價也有機會小幅上揚。
而且目前全台灣超過30年屋齡的房子相當多,預估換屋族也會增加,而且兩岸關係回穩,政策也逐漸明朗,豪宅價格也僅是亞洲地區平均值的四分之一,這些都是房市的正面因素。
問:今年房市的變數為何?
答:當然,今年的房市變數也存在,除失業率仍然不低之外,一般民眾的國民所得也沒有增加,而且還不知道政府要如何打壓房市,舉例來說,就像課徵豪宅稅,我們現在也不知道影響如何,但是課了豪宅稅,有錢人不拿錢回來消費,沒有辦法幫助降低失業率、提高民眾薪資,經濟成長率也會下滑、稅收減少,這會變成一個惡性循環,從來也沒有看過哪個政府這樣打壓豪宅。
國民所得未增加 房市變數
其實政府應該要做的是,去統計哪些地區有哪些豪宅,價格到底有多貴、一共有多少戶,資訊透明化,不要讓民眾以為到處都是豪宅,對未來沒信心,而且現在的問題是在國民所得沒有增加,全世界薪資不增反減的只有台灣,政府應該要塑造良好的環境,讓民眾薪水能提高才對,這樣大家才有能力買房子。
問:遠雄建設去年獲利創下新高,今年展望如何?
答:今年遠雄建設預計推案400億元,重點地區包括林口、三峽、台北市內湖區、中山區以及台北縣兩個地區,明年的推案也都規劃好了,大概是500億元、後年是600億元,土地原料也都已經買齊,今年計畫還要買很多土地,除非大環境不佳、或是民眾更加保守,否則遠雄推案會照計畫進行。
去年遠雄獲利創下新高,我想,今年應該會再成長,未來兩、三年,將是遠雄獲利的高峰期,有機會一年比一年好,不過前提當然是大環境要好,不要再發生金融海嘯,政府的施政也要上軌道等多個條件的配合才行。
自由時報 記者林美芬、陳永吉/專訪  2010-02-01
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年終獎金花在刀口 購屋保值晉升有殼族

年關將近,各行各業結算獲利後,許多員工的年終獎金也陸續入袋,因此有不少人開始計畫該怎麼利用這筆錢。雖然旅遊、進修、投資、儲蓄,都是不錯的選擇,但房仲業者表示,對無殼蝸牛來說,善加利用年終獎金,就可以早日完成築巢的夢想。
根據主計處統計資料,去(98)年一月至十一月,工業及服務業受雇員工每人每月的平均薪資為42,451元,相較於前年同期衰退了約5%,但全台房價卻出現增幅,顯示民眾想要成為「有殼一族」越來越不容易。
太平洋房屋副總經理李珠華表示,部分都會中心區房價都處於高檔盤旋,讓不少受薪階層暗想,目前房價那麼高,怎麼可能買得下手。不過只要多看多比較,用年終獎金購屋並非遙不可及。
如果現階段想要在大台北購屋置產或投資,可以選擇有地緣關係,後市還有上漲空間的新北市捷運宅,雖然有短程交通上的差距,但房價卻大不同,房屋也更大更新,還可再賺升格房地財。
李珠華進一步說明,像以捷運沿線房市漲幅來看,土城是北縣漲幅尚可,同時也相當看好的區域,不乏每坪單價「一」字頭的產品,600萬元的預算買三房的產品絕非難事。
另外,三重、新莊、永和、中和、新店及基隆地區,也可找到低價超值屋,即使是新板特區周邊,同樣也能找到相對低價的住宅。
李珠華建議,如果將年終獎金連同儲蓄花在刀口上,無殼蝸牛有機會脫離付房租的日子,成為有殼族,甚至能轉行兼包租公婆,尤其目前一切局勢都指向投資不動產,將長線看漲。
李珠華認為,自從MOU正式生效後,熱錢大量湧入台灣房市,再加上ECFA預計年中簽署,大陸QDII基金也會引來更多資金投入房市,現在及早卡位,大利當頭。
至於年終獎金不多的人也無須氣餒,只要將大多數年終獎金存入購屋基金,三、五年內還是可以存足購屋自備款。
卡優新聞網 2010-02-01 
http://key88.net/article16947.html

稅務問答/遺產含公同共有物 按比例申報

高樹鄉張太太來電詢問:被繼承人所遺留的遺產中有公同共有物,應該如何申報遺產稅?
南區國稅局屏東縣分局答覆:對於被繼承人所持有的公同共有物,在申報遺產稅的時候,應該探討其公同關係所發生的原因,並且依照這項共有物屬於被繼承人應該有的權利比例,計算價值課徵遺產稅,申報時請檢附有關權利比例的證明文件。納稅義務人若有任何稅務疑問,歡迎撥打國稅局免費服務電話0800-000321洽詢
【2010/02/01 經濟日報】
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向父母租屋抵稅 須證明真偽

將生活費包裝成「租金」形態,申報扣抵所得稅行不通了。財部表示,民眾向父母或親屬承租房屋,縱使有租賃契約與給付事實,若無法舉證租賃真偽,仍無法列報一年12萬元租金扣除額節稅。
財政部臺灣省南區國稅局近日查獲一宗案例,轄區內的納稅人甲辦理94年度綜合所得稅結算申報時,列報房屋租金支出扣除額總計12萬元。但稅捐機關查核發現,甲是向母親承租房屋,且只租一間房屋,認為與社會常情不符,剔除甲的租金扣除額並對甲補稅。
甲不服稅捐機關的補稅決定,提出租賃契約、付款證明及切結書,主張其承租事實。
甲向稅捐機關表示,他雖是在北部工作,但因祖父長年身體不適,需長期往返照顧,每周約有四天會回到南部的租屋處,雖然承租房屋為其母親所有,但甲主張確有租金支出,稅局不應用「不符一般經驗法則」為理由,不准其申報12萬元的扣除額減稅。
這宗課稅爭議案件先後經復查、訴願均遭駁回,甲再向高雄高等行政法院提出行政訴訟,最後還是敗訴。
財政部表示,所得稅法中房屋租金扣除額的立法目的,在使無力購屋者也能享有扣除額節稅的優惠,減輕無殼族在外租屋的負擔。
財政部強調,民眾在外地工作,僅利用假日返家探視長輩,毋需為此與父母簽訂租賃契約承租房間,因此縱使每月確實有支付金錢給父母,性質應屬子女提供父母的生活津貼,並非租金,稅捐機關不會因為民眾提出租約或切結書等文件,就准其將生活津貼轉為租金支出享受節稅利益。
【經濟日報╱記者陳美珍/台北報導】
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營建署:農曆年前 11處更新單元辦說明會

(中央社記者何旭如台北31日電)內政部營建署表示,為落實老舊社區自力更新政策,全台40處優先更新單元中,已於14處舉辦24場說明會,預計農曆年前,持續於11處更新單元舉辦說明會及公聽會。
為加速推動都市更新,營建署去年委由社團法人台灣都市再生學會擔任專業整合機構,進入社區整合都更意願,協助完成更新事業概要計畫,共選定40處優先更新單元。
40處優先更新單元,包括水岸城市、大眾運輸、老舊社區再生、地區轉型等主要類型,北市包括大同區捷運圓山站周邊、萬華區洛陽停車場、中山區美麗信飯店周邊、中正區華山特區、南港區三重路口、大安區六張犁站周邊等。
其他地區的優先更新單元,包括北縣板土線、汐止火車站周邊、宜蘭交通運轉中心都更、彰化員林火車站都更等。
營建署表示,已於14處更新單元舉辦說明會,預計農曆年前,持續於11處更新單元辦說明及公聽會,合計於台北市 4個行政區(大同區、萬華區、中山區、大安區)及宜蘭市等20處更新單元,舉辦達31場說明會及 8場公聽會 。
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年終理財 5招晉升有屋階級

年終獎金怎麼用,最實用?要購屋可從「產品類型」與「區域」兩大觀點去審思。若用年終獎金來購屋,房仲業者教授五招購屋術,讓大家圓成家美夢!
全國不動產董事長葉春智提醒民眾,年終獎金不在於可馬上買到完全滿意房屋,而是如何妥善運用年終資金理財,善加規劃使自己輕鬆完成購屋美夢,晉升為有屋階級。勞工大眾可考慮將年終獎金運用做宏觀規劃,投資有交通利多與公共建設區域,做為中長期投資理想標的。購屋術要掌握人事時地物5招。
一、人─要找多人多組看屋談價格。東森房屋董事長王應傑說,春節家人團聚,看預售屋可分多組去談。一間開價600萬房子,分3組談價格、家具、裝潢的優待都會不一樣,因此,以價格最低、贈送裝潢、家電者,優先考慮。
二、事─勤作功課,精準開價。太平洋資產管理公司總經理張欣民建議民眾,應先對區域有認識,利用網路查詢加上實地勘查,瞭解該區域房價行情。
三、時─掌握春節期間購屋時機,房市冷,趁勢談價。永慶房屋總經理葉凌琪說,大部分人都出國旅遊、在家圍爐,若天氣冷出門看屋的人更是少之又少,因此對於購屋者,不管是房價、裝潢及家電配備上都會給予「沙必思」(小贈品)。另外,今年房市冷颼颼,春節期間預計看屋人潮較少,因此代銷業者將奉為上賓,趁勢談降房價。
四、地─地點依舊重要。台灣房屋不動產研究室執行長邱太煊說,今年很多新建案會以特殊方式促銷,尤其是新興區域的建案,讓購屋者迷失在「便宜、快搶」思維。但殊不知買後,可能要開車或是多次轉車,造成日後不便,
五、物─可選擇裝潢好可立即入住或議價空間大急賣物件。葉春智說,趕在過年期間購屋者,議價空間更大,購屋者只要好好挑選,不要操之過急。另外,家具業者過年期間推出促銷活動或年終大回饋,衝業績折扣比較多,新春購屋者在此時是撿便宜好時機。
中時電子報  記者曾萃芝/台北報導 2010/01/31
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地磚連環「爆」 施工方法錯誤釀禍

日前TVBS曾獨家報導,台中市近日陸續有社區大樓,地板石英磚因為擠壓變形,出現爆磚現象,而在另一個社區民眾,200戶的新屋剛完工3年,也有6成的房屋地磚爆磚,民眾質疑建商施工不良,但向建商反應,因為超過1年保固期,還得自己賠錢了事,光是1坪的維修費用,就高達4000元。
客廳地板,輕輕一踩就浮起來,像翹翹板一樣,還會發出卡卡聲響。很難想像,硬度比磁磚強的石英磚,因為擠壓變形而裂開,情況更嚴重的,幾乎都得打掉重新施工。住戶:「就一塊壞掉了,就會往旁邊擴散。」記者:「其他的會一個一個愈來愈嚴重嗎?」住戶:「就波波波波波,一整排都去(壞)了。」
尚先生懷疑,自己住的透天別墅社區,地板石英磚施工有問題,因為房子剛完工3年,200戶住戶中,就有6成左右,家中石英磚陸續爆磚。記者:「交屋多久,才發生建商就不負責了嗎?」住戶:「2年左右,已經過保固了。」
石英磚地板光是打掉重鋪,維修費1坪就要將近4000元,而日前TVBS曾獨家報導,台中市另一個社區,近9成住戶石英磚爆裂的情形,同樣慘不忍睹。住戶:「第一次爆了然後做好,又爆第二次,又做好了,現在就爆第三次。」
修了又壞,壞了只好再修,住戶消極地用紙箱鋪著,建商解釋是因為天氣太冷,才會造成類似情形不斷發生,但民眾不禁要問,既然建商早知道可能會壞,為什麼蓋的時候,沒想好解決辦法,還得讓住戶事後,再重新賠錢了事呢!
,完工2、3年的新房子,地板石英磚陸續爆磚,建商說是天氣冷、溫差大惹禍,但專業的地磚業者說,一看就知道是施工方法出錯。地磚業者:「磁磚因為完全沒有留縫,所以在一縮一脹之間,它就會產生隆起。」
業者說,石英磚出售都有註明,必需保留2厘米空隙,但建商為了美觀,才會把石英磚無縫隙黏貼,加上高密度石英磚吸水度極低,傳統用水泥拌沙的地磚貼法,黏著度不夠,就容易爆磚脫落。地磚業者:「除了用水泥沙去做貼合之外,加上黏著劑在後面做背貼,這樣就能夠減免爆磚的現象。」
以傳統貼地磚工法來計算,1天大約能完成10坪左右,但如果用標準的大理石貼法,3天才能做好10坪,光是工時跟人力成本,就高出3倍以上。
業者說,把爆磚現象的責任全推給天氣,恐怕說不過去,但提醒民眾不要為了美觀,採取無縫隙工法,免得3天2頭就得擔心,家裡的地板又要突然爆出來!
TVBS 更新日期:2010/01/30 張子銘
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2010年1月30日 星期六

台中買屋-精誠路3房華廈(36.05坪.平面車位.原始屋況採光佳)

總價 :378萬 (編號B018)地址 :台中市西區精誠23街vs精誠路
種類 :電梯華廈  格局 :3+1房2廳2衛 建坪 :36.05
樓別 :6/7樓   車位 :平面車位   完工 : 82
地段機能好,原始屋況採光佳.
看屋專線0918075588 0982951988蔣小姐 0932506704孟先生
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淡海新市鎮開發加快腳步

內政部營建署表示,淡海新市鎮係民國八十一年奉行政院指示執行開發,其目的係以提供中低收入住宅之居住功能為主,以疏解當時台北都會區都市成長壓力,執行土地儲備,解決台北都會區住宅不足及房價飆漲等問題。
營建署說,淡海新市鎮計畫總面積約一七五六‧三一公頃,分三期七區開發,目前已經以區段徵收方式開發完成第一期發展區第一、二開發區,面積約四五二‧九一公頃,已開發區內之道路系統、排水系統、污水系統、再利用水系統、自來水系統、電力、電信及瓦斯等管線系統亦陸續完成。
營建署指出,淡海新市鎮目前開發完成的面積僅佔計畫總面積的二十五%,未如預期,除因開發期間遭逢房地產市場長期不景氣外,缺乏大眾運輸系統建設並投入適當產業是其主要原因。是以,如何加強淡海新市鎮大眾運輸系統建設,並適當檢討調整土地使用分區,達成人口及產業進駐、均衡區域發展之目標,將是淡海新市鎮未來發展的重點。
營建署進一步指出,未來為有效促進淡海新市鎮的發展,該署將積極協調交通部、台北縣政府等相關單位,加速淡水捷運延伸線、淡江大橋、淡水河平面道路、及三芝北投公路等聯外交通系統的建設,並於已開發區劃設海濱商業區及倉儲批發專用區,期能結合台北都會區的特色與產業,引進適當產業,帶動後期發展區之開發,發展以休閒型、知識型、商業服務型及優質居住型產業為核心之複合型新市鎮,成為展現新世代多元化生活內涵與優質居住品質的典範型城市。
營建署接著表示,未來工作重點:一、積極協調、推動淡海新市鎮聯外交通建設。二、賡續辦理土地銷售,以改善新市鎮開發基金財務狀況。三、請加速辦理淡海新市鎮未竟工程,加強督導維護管理作業及加速辦理公共設施移交接管事宜。四、積極檢討、修正淡海新市鎮相關計畫、法規及調整土地使用分區,並協調相關單位儘速完成相關聯外交通建設,以促使淡海新市鎮之功能及定位轉型,加速人口及產業之進駐。
台灣新生報【記者潘昱帆╱台北報導】  更新日期:2010/01/31
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建築物變更起造人須報契稅

高市稅捐處指出,依契稅條例第十二條第二項規定,建築物於建造完成前,因買賣、交換、贈與、以承受人為建造執照原始起造人或中途變更起造人名義,並取得使用執照者,應由使用執照所載起造人申報納稅。該處進一步表示,建築物於中途變更起造人名義當時,雖不必申報繳納契稅,可是於建造完成,取得使用執照之日起六十日內,一定要記得向房屋所轄之稅捐機關申報繳納契稅;如不依規定期限申報者,每逾三日,就要加徵應納稅額百分之ㄧ的怠報金,最高以應納稅額為限,但不得逾新台幣一萬五千元。如經主管稽徵機關查得匿報或短報契稅,或經人舉發查明屬實者,除應補繳稅額外,並加處應納稅額一倍以上三倍以下之罰鍰,因此,籲請納稅人注意申報時限,以免受到處罰。
申報契稅如有任何疑問,請撥服務電話○八○○○二八三三三,將有專人服務。
台灣新生報 【記者陳秋香/高雄報導】 更新日期:2010/01/31
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台中租屋-精誠商圈挑高1房1廳(17坪.包管.可炊.家電全)免仲介費

租金 :10000(編號e014)地址:台中西區大業路VS精誠10街 
總類:電梯華廈  格局:1房1廳1衛   樓別:13樓/14樓
17坪.挑高設計.主臥+更衣室 可開伙.家電全
看屋專線0918075588 0982951988蔣小姐 
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青年安心成家方案 3月受理申請

內政部今天表示,「青年安心成家方案」去年推出後辦理成效良好,今年將續推,預計3 月上旬受理申請。今年度計劃辦理租金補貼1萬5000戶,補助1萬戶購置住宅貸款利息。
內政部表示,青年安心成家方案補貼對象為結婚未滿2 年的青年家庭或育有未滿20歲子女的青年家庭。補貼方式包括前2年新台幣200萬元零利率的購置住宅貸款利息補貼,以及每戶每月最高3600元租金補貼,補貼期間最長2年。
內政部指出,申請租金補貼,年齡必須介於20至40歲,且家庭成員無自用住宅,家庭年收入低於60% 分位點。
內政部表示,申請購置住宅貸款利息補貼年齡必須介於20至40歲,且家庭成員無自用住宅或2 年內購屋且辦有購屋貸款,家庭年收入低於 80%分位點。考量有換屋需求者平均年齡較購屋者年齡高,放寬申請換屋者的年齡上限為45歲。
內政部說,青年安心成家方案預計3 月上旬受理申請,2 月中旬公布相關申請條件及規定,民眾可至營建署網站(www.cpami.gov.tw)查詢。
(中央社記者謝佳珍台北29日電)
http://key88.net/article16885.html

徵豪宅稅 財部目標明年實施

為豪宅稅,財政部下周二邀集25縣市的稅捐機關開會討論,目前國內房價只有台北市、縣獨熱,豪宅稅的課徵呈現「北熱南冷」。依照時程來看,如果各縣市機關取得共識,全國可望全部在民國100年實施,101年5月繳納房屋稅時適用。
目前國內房價只有台北市、縣獨熱,豪宅稅的課徵呈現「北熱南冷」,但初步估計未來全國約有8千至1萬戶豪宅,將可能被課徵豪宅稅。
昨天各地稅捐機關表示,希望財政部統一豪宅定義以及核課標準,避免民怨。財政部表示,先聽稅捐機關意見後再研究。
北熱南冷 邀地方稅捐機關討論
對課徵豪宅稅,目前僅有台北市、縣進行研究,其中台北市豪宅初估5000戶、台北縣初估3000戶,如果再包括台中市七期及高雄市等都會區,未來全國被鎖定豪宅約8000到1萬戶左右,將被課徵豪宅稅。
由於台北市縣以外的其他縣市態度相對消極,財政部擔心外界認為只挑台北市縣有錢人下手,而非基於租稅公平,因此下周二主要是找台北市稅捐稽徵處「成果分享」,希望其他縣市也能跟著動起來。
不過,其他縣市稅捐機關表示,對豪宅很難定義,擔心隨便拉高標準,會引起民怨。以高雄市為例,高雄市高單價房屋每坪40~50萬元,稅捐機關在徵詢相關人士意見時反被吐槽說,每坪40~50萬元,在台北市只能買間中古屋,怎麼能算豪宅。
據悉,目前各地稅捐機關一致看法,包括房屋稅的房屋評定現值,由目前每3年改為每1年調整一次;課徵時間也傾向全國統一。至於影響房屋稅計算的房屋構造單價,縣市稅捐機關希望財部能訂定統一認定標準。
「豪」無標準 盼統一避免民怨
例如,財政部直接明訂屬於豪宅的建材種類及加價標準,以豪宅常用花崗岩為例,如果財政部明訂為豪宅建材,且訂定20─50%的加價幅度,各縣市只要遇到這種建材的房屋,就可調高構造單價,至於調高比重,則由縣市稅捐機關依情況,在20─50%之間作選擇。
另外,攸關房屋稅高低的路段率部分,各縣市稅捐機關同意各自依情況認定。例如,台北市目前路段率有23級,台北縣只有12級,未來台北縣考慮提高路段率。
對地方稅捐機關的意見,財政部官員坦承,要訂定統一的標準有困難,而且房屋稅屬地方政府權責,財政部很難下指令。因此,召集地方稅捐機關開會就是要聽聽意見,不過,如果有必要,也會研究統一認定的可行性。
中國時報【洪正吉/台北報導】2010/01/30
http://key88.net/article16886.html

以房養老 明年試辦逆向抵押貸款

「以房養老」可望在明年開辦!經建會昨天召開跨部會協調,決定由地方政府先試辦公益型的「逆向抵押貸款」,「售後租回」也是評估可行方案之一;經建會表示,針對擁有房屋、卻沒現金的近貧老人優先試辦,預估最快二○一一年初開始。
一般房貸是指屋主向銀行借錢,再按月還錢給銀行;但「逆向抵押貸款」則相反,銀行每個月必須付錢給屋主。
經建會昨邀集內政部、金管會、財政部與專家針對「以房養老」討論。官員表示,以房養老的政策目的,是希望協助「有屋沒錢」老人,例如獨居、無繼承人的老榮民,生活根本無以為繼,又無法領取低收入戶津貼,研擬以房養老,提供近貧老人取得生活費用之選擇。
經建會官員表示,以房養老試辦對象,初步鎖定有不動產的近貧老人,以無法取得低收入戶等社會補貼者優先,近期由內政部評估符合條件者有多少人。
官員表示,政府目前擬先試辦公益型的「逆向抵押貸款」,並從地方政府開始著手,看成效如何後,再決定是否推動「商業型逆向抵押貸款」。
不過經建會坦言,以房養老還有許多條件須釐清,包括房子的鑑價究竟以公告現值或市價來估算?還必須有共識。
與會學者政大地政系教授張金鶚表示,以房養老試辦的精神很好,但他認為,應該制訂專法,並降低政府介入與補助的角色,讓以房養老從試辦,變成市場化的商品,而非政府承擔風險。
〔記者王孟倫/台北報導〕更新日期:2010/01/30 04:11
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台中買屋-大慶商圈2房華廈(41.3坪.可增一房.全新交屋)ROOM28

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種類 :電梯華廈  格局 :2房2廳2衛   建坪 :41.32 室內 :28.1 
樓別 :2/12樓   車位 :機下車位  完工 :98
學區 :四育國中、樹義國小 .飯店式管理.可再隔一和室
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台中買屋-大慶商圈全新2房(32.5坪.車位.飯店式管理)ROOM28

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種類 :電梯華廈  格局 :2房2廳2衛   建坪 :32.6 室內 :21.6 
樓別 :2/12樓   車位 :機下車位  完工 :98
學區 :四育國中、樹義國小 挑高大廳.飯店式管理.五星級公設
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工業住宅撿便宜…留心消費糾紛

都市土地因取得不易、一般住宅與商業用地價格昂貴,便宜市價一到二成的乙工建案遂應運而生,吸引許多想撿便宜的購屋族,但由於工業用地建築依法不得當住宅使用,因此被俗稱為「工業住宅」的產品,也就是所謂的乙工建案,近年來也衍生不少消費糾紛。
信義房屋表示,法律上並沒有所謂「工業住宅」等專有名詞,位於都市計畫區內的工業用地,或是都市計畫區外的丁種建築用地上,依法不得興建住宅,若拿來當住宅使用就屬違法,政府得罰款6萬到30萬元,且可連續處罰,但因這類建案通常在銷售上,包裝得與一般住宅無異,讓一般消費者很難辨別。
但不管早期是以廠房或廠辦名義申請興建的工業住宅,近幾年還是大量出現,以一般事務所、一般零售業等名義申請建照興建的乙工建案,房子本身是合法的,實務上政府業已放寬這類房屋在水電、稅負上的規定,甚至有的規劃有泳池、花園等豐富的公共設施,塑造成大型造鎮個案。
信義房屋提醒民眾,儘管工業住宅價格低廉,但「乙工建案至今依舊不能作為住宅違規使用」。換句話說,工業區可以蓋房子,但房子是用來做辦公室、商業設施、事務所、而非作為住家使用。
為因應層出不窮的消費糾紛,並活化工業用地,台北縣政府近年來積極推動讓乙工建案就地合法化,以繳交代金或回饋未徵收的公共設施用地,合法變更為住宅地。去年5月全台首宗「乙工建案」--「金莊悅泉」,就從乙種工業區順利變更為住宅區,成為北縣工業住宅變更首例,但須全體住戶分攤並繳納代金給縣政府,並須負擔公設用地開發費用及後續15年管理維護代金,總計2億多元。
儘管如此,成功變更過關案例仍少,加上北縣府現階段只針對已取得建照的建案予以審核,去年起便嚴格把關,尚未取得建照的建案也從嚴審核。
信義代銷協理呂信銓指出,乙工建案與一般建案最大的差異除使用分區,主要在於承貸問題,其優點是房價低,貸款成數不會高,購屋者必須準備較多自備款,若登記用途為廠房或宿舍,一般銀行也不承作房貸。
但近期推出的工業住宅,除訴求低價外,有的規劃還有豐富的公共設施,房屋也是挑高處理,地點也位於都會精華區,因而仍吸引不少民眾青睞。
至於民眾要怎麼辨識房子是否屬於乙工建案呢?民眾可查看使用分區是否為「工業區」,或是使用地目類別是否為「丁種建築用地」,建築物各層用途是否註明為工廠或廠房使用。
經濟日報╱梁任瑋 2010/01/30
http://key88.net/article16919.html

兩岸資金互動 M型化加劇

回顧去年房市的發展,歷經由谷底逆轉而上的走勢,大台北地區還回到2008年總統選後的價位;展望今年,在兩岸金融監理合作瞭解備忘錄(MOU)、兩岸經濟合作架構協議(ECFA)的加持下,陸資來台將帶動個人資金投入,預估房市將在穩定中有成長的空間。此狀況下,自住、換屋或投資的人,究竟應該如何面對虎年的市場?
陸資加持 頂級產品看俏 ,從整體投資環境來看,MOU與ECFA象徵兩岸政策的落實,在兩岸政策不變的前提下,MOU簽署,宣告兩岸金融機構進行交流與合作;加上今年5月ECFA即將簽訂,包括兩岸三通、旅遊、匯兌都以ECFA為總結,兩岸投資增加,資金互動也更頻繁。
另一方面,遺產稅調降至10%及各國政府研議針對海外所得課稅,有益資金回流,台灣資金氾濫,定存利率不到1%,只要低利率環境不變,房地產還是有所期待和信心,預估將會合理地溫和上漲。兩岸資金互動,M型化購屋趨勢會更明顯,ECFA也將為台灣房市開啟國際化的新市場。
由於陸資來台投資不動產主要需求在商辦、豪宅,尤其是A級辦公室、豪宅、中高檔住宅的承租、購買;此外,政府為鼓勵陸資來台購置不動產,祭出以30萬美元在台灣設立公司,公司負責人和高階主管一年只須出境一次的優惠政策,加上台灣人文、居住、健康條件均優於大陸市場,有利大陸來台工作者長住,也會讓中高檔住宅的需求大增。這樣的形勢,頂級投資型價格將會走高,行情與國際化接軌的趨勢會更明顯。
由於這波外來資金的需求以商辦、中高檔住宅為主力,除台北市、台中七期、高雄農十六及美術館等特定區域,其他供給大於需求的地區,不排除進行在地性需求的盤整,但整體而言,台灣各地房價都將維持平穩走勢。
都市更新 市中心機會大 ,站在投資的角度,大台北地區應優先思考店面、透天厝、辦公室、豪宅等產品。店面市場去年價格持平,數量卻未大增,預估今年將有不錯的表現;透天厝的概念是土地,不管是重建或收租都有不錯的收益,屬於資產收益型產品。
近來都市更新題材發燒,但必須同時具備高昂房價、優良地段、老舊環境三大條件,都市更新申請案才有可能快速通過。一般都市更新都在市中心,不管自住或投資,都比較有發展空間。
2010年房市首購與換屋自住型客戶,往市中心外環移動的狀況會更明顯,一般住宅價量將會回歸理性需求,追價能力較為有限。
今年房市對豪宅、商辦的需求,主要來自外來資金。根據香港經驗,引進陸資後,2005到2008年間,豪宅漲幅達100%時,一般住宅約漲三成,台灣將來會有類似漲幅,但漲幅可能不同,購買一般住宅不要跟著豪宅房價起舞,買起來就會踏實一點。
另外,為因應北台灣的高房價,政府也將加速推動「平價住宅」,考慮在機場捷運沿線,距離台北車站30分鐘車程的地區,如林口、南崁、桃園、淡海等地,興建平價住宅並推出優惠房貸,舒緩民眾的購屋壓力。若以相同的概念來看房子,目前捷運線後端各站,也都有不錯的優質住宅,值得留意。
自住買家 留意捷運後端 ,建議自用型的客戶,應評估自己需求,慎選標的;投資型的客戶,應評估自己的投資性格,勤做功課。現在雖然是投資、置產的好時機,但還是提醒投資人要量力而為,過去數十年來,房市雖然起起落落,但成長曲線卻不斷向上攀升,若長期持有,房地產都是增值的。
今年房市唯一的警訊是,當定存利率快速拉升到3%,租金報酬率可能低於定存利率,造成房市遲緩,但發生的機率微乎其微。低利率環境還會維持一段時間,房市將在穩定環境中以中速復甦。
在兩岸政策持續開放的利多之下,虎年房市發展前景可期。不管是自住、換屋或投資,只要能掌握不同標的投資重點,相信在今年房市都能有不錯的斬獲。
經濟日報╱文/葉凌棋(作者是永慶房屋總經理)2010/01/30
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房市 未來一年上沖下洗

房地產是由人和錢堆積起來的市場,想了解房市趨勢,最簡單的就是看人流和資金走勢。我認為今年人流沒問題,但資金可能有變數,上半年房市還是會很活躍,下半年則可能進入一波盤整。「上衝下洗」,可能是未來一年的房市情況。
人流代表房市需求和買氣,這部份,我相信不僅今年,未來幾年也都是樂觀的。一方面是陸客來台觀光人數可望持續成長,依觀光局統計去年已達96萬人次,今年則上看120萬人次,這個數字未來幾年應該都會不斷在增加。
大陸觀光客當然不能和國內房市劃上等號,但它對買盤有絕對幫助。因為陸客來觀光必定要消費,拉動的產業多和第一線民生有關,除了可實質上增加民眾收入及就業機會外,對民眾消費信心提振更是大有助益。
實際上,在我看來,它的效益已經浮現,去年除夕很多餐廳還坐不滿,今年早在一個月前就訂不到位子。我看最新的失業率已下降到5.74%,雖然還是不少,但下降趨勢很明顯。由於民眾開始敢消費,各家經濟成長率預測也愈來愈漂亮。陸客如能穩定成長,房市會很樂觀。
我認為房市「人流」樂觀,最主要還是看台商。這幾年房市有人說是重劃區房市,有人說是捷運房市,但我認為應該是台商房市。台商回流,過去我們都只注意到資金,事實上因為政府遺贈稅調降、推動台商回台上市、兩岸簽定MOU及洽商ECFA,再加上大陸經商條件的改變,都讓台商不僅錢回來,「人」也回來,他們是實質的房地產買盤。
房市的資金面,上半年還是很不錯,除了台商資金回流外,個人海外所得課稅上路,也讓近來國內湧現一波龐大避稅資金潮。最重要的還是存款利率還是低到不行,定存只有1%,沒有多少人願意把資金停泊在那裡,因為怎麼不划算。
利率調升也會影響購屋買氣,一來民眾會考慮房貸支付能力問題,二來盤算機會成本,如果有些也具安全性的投資的報酬率並不比租金報酬率差,民眾買起房子就不會那會帶勁。
下半年還有一個比較大的變數是五都選舉,包括北縣、台中縣市、台南縣市、高雄縣市正式升格為直轄市,資源得以整合,建設可以加快,本來對房地產是有助益的,問題是如果執政黨再遭挫敗,很多人擔心目前兩岸開放方向會出現修正。下半年在這種憂慮下,市場進入觀望期將是難以避免。
聯合晚報╱全國不動產董事長 葉春智2010/01/30
http://key88.net/article16917.html

漲夠了? 房市開春回檔

北市土地價格開年後又展開新一波狂飆,但房屋市場則因價高出現盤整。房仲業統計元月份六大都會房市交易情況,北市、北縣價量均微幅下修,高雄市也在連續多月價格上揚後,元月呈現價量回跌。
國有財產局昨天標售今年第一批國有地,住宅、商用土地均創新紀錄,資金瘋狂追逐土地,不過,在房屋市場則出現收手觀望情勢。台灣房屋統計,北市1月平均房價44.8萬/坪,較去年12月下跌0.4%,交易量亦減少8.5%;北縣1月平均房價為23.6萬/坪,較去年12月微幅下跌1.26%,交易量也減少3.6%。桃園、新竹及台中則依舊有不錯動能,桃園地區交易量較上月增加4%,價格維持平盤;新竹及台中則都是價漲量增。
台灣房屋不動產研室副理江怡慧分析,大台北房市開春出現回檔,一來是因為季節因素,農曆年前雖是購屋旺季,但因交屋時間需要1個月至1個半月,因此民眾購屋時間點多集中在去年12月,1月已到旺季尾聲。
土地價格屢創新高,房市交易量卻從去年7、8月達到高點後,呈現下修走勢,房地產業者表示,現在土地市場和房市也出現脫勾現象,土地是財團、實力雄厚投資客用來長期「囤積」、「卡位」,已無法直接反映中短期房價趨勢。
對於昨天新出爐的兩個地王,業者也多認為卡位意味太濃,不是正常價格,民眾不能依過往經驗,反推未來房價。
太平洋資產公司總經理張欣民表示,現在土地市場和以往已大不相同,過去是用成本觀念來競標,現在則多為策略運用。財團是以「庫存」方式來出價,著眼於非常長期的增值。投資客則多站在「卡位」角度,目的是要獅子大開口。
聯合晚報╱記者游智文╱台北報導
http://key88.net/article16916.html

中縣府標售太平新光區段徵收配餘地 創歷史佳績

臺中縣政府二十九日辦理太平市新光區段徵收配餘地第一次標售,在七十四筆地中,共標出六十八筆,脫標率超過九成,總金額近五十六億元,是縣府有史以來土地標售成績最好的一次。
太平市新光區段徵收配餘地第一次標售案二十九日在縣府舉行,共有七十四筆分別為住宅、商業及宗教的用地要標售,地政處在此次的標售案中,共收到七百六十二封的投標書,開標地點的會議室原本只能容納一百六十幾人,結果二十九日湧進近六百位的投標者,地政處表示,此次的投標情形超出預期,可說是縣府近年來土地標售案中,最熱絡的一次,可說是盛況空前。
太平市新光地區區段徵收配餘地第一次標售案共計有七十四筆土地,其中住宅區土地計六十五筆、商業區土地七筆、還有二筆宗教專用區土地,總面積為十五萬五千六百八十二點九四平方公尺。地政處表示,新光區段徵收範圍內除有四十米的生活圈道經過,還鄰近臺中市東區,交通便利,生活機能佳,是造成此次投標熱絡的因素。
地政處指出,此次參與投標的價格平均高出底價三至四成,其中育賢一百七十地號有五十六個標封,是此次標案是最搶手的地號,地政處表示,因該地號位在街角,且面積小,只有二百五十二點七七平方公尺,底價為七百多萬,有興的民眾比較負擔的起,因此造成搶標。
地政處說,區內除了有四十米的生活圈四號線經過外,還有二十及十八米的主要幹道,可連接臺中市,距離太平市原本的市區也近,生活機能便利,商業活動熱絡,再加上縣市年底即合併,因此該區相當受歡迎。
今日新聞 記者李梅金/中縣報導
http://key88.net/article16888.html

2010年1月29日 星期五

面對首次購屋的你.有些東西你不可不知

購屋前:先做好理財規劃,預先計算要支出的款項有哪些?
一、自備款:目前銀行估價普遍保守,準備約三成的自備款。
二、衡量每月繳貸款的還款能力:最好不要超過家庭每月總收入的三分之一,以免影響生活品質。
三、代書費、契稅、登記規費、書狀費、印花稅:  契稅(房屋評定現值的6%),登記移轉規費(土地公告現值及房屋評定現值的千分之一),印花稅(土地公告現值及房屋評定現值的千分之一)。
四、房屋仲介服務費:若透過房仲業仲介成交,買方須支付成交總價的百分之二為房仲公司的服務費。
五、設計裝璜費:購置傢俱電器預算

如何與仲介打交道,
中古屋買賣的合約享有3天審閱期,  成交買賣契約書則無審閱期的保障
分清「斡旋金」,「要約書」  善用選擇工具

簽約先簽但書,以免貸款問題被沒收訂金,
對於屋況,價格社區環境,必須親身歷為,大樓管理室,住戶出入品質,左右鄰局環境
這些往往都比格局來得重要 。

屋況說明書,一定要熟讀,有疑問都可提出,
、簽買賣契約時,載明房屋如有瑕疵時如何解決。
坪數是否與契約及所有權狀所載一致。

買賣雙方應備證件:
買方:1.身份證明文件(戶口謄本或戶口名簿影本或身分證影本)
2.印章
3.財力證明〈需貸款者應備〉如:薪資扣繳憑單、銀行存摺
4.保證人資料
賣方:1.土地、建物所有權狀
2.身分證明文件
3.印鑑章
4.印鑑證明〈旅外國人申辦應附駐外單位授權書〉
5.近期房屋稅單、地價稅單
6.申請自用住宅土增稅,應檢附出售標的之設籍資料
7.房屋貸款餘額
8.委託他人代理應附授權書
http://key88.net/article16882.html

預防臉盆砸人 務必正確安裝使用

過去幾年來,臉盆掉落砸傷人的新聞,時有所聞,但這種依靠專業安裝的衛浴設施,一般人多半所知有限,該如何防範意外發生?專家建議,確保正確的安裝與使用方式,才是安全的不二法門!
材質不是問題 正確使用是關鍵 ,不少人以為,只要不用瓷臉盆問題就不會發生問題,因此,不鏽鋼與強化玻璃材質,現在越來越受到歡迎!其中,不鏽鋼臉盆雖然掉落時不會破碎,然而水痕及刮痕會影響其美觀;強化玻璃彎曲的玻璃無法強化,就算強化也有其特別脆弱的地方,必須特別小心使用。因此,不論用進口還是國產,瓷的、陶的、玻璃還是不鏽鋼,正確的安裝與使用方法才是重要關鍵!
固定臉盆的地方在臉盆與牆壁之間的接縫處,在臉盆前緣重壓,會使膨脹螺絲承受臉盆本身之外多餘壓力,加上臉盆長度的槓桿效應,壓力是加成的,若是再加上不當的使用習慣,便更容易造成臉盆的損害。為了讓洗臉盆維持長久的壽命,不要隨便重壓或是倚靠,全家人必須養成正確的使用習慣。
良好的安裝施工 落腳式最安全 ,如果,真的擔心臉盆掉下來,不妨選擇落地式腳柱,多少可以分擔臉盆的重量,也有業者推薦安裝浴櫃,將臉盆嵌在浴櫃裡,然而落地式的浴櫃才是首選,如果選擇吊櫃,一樣會面臨到膨脹螺絲安裝的問題與顧慮。
添購新洗臉盆,除了支架的左右各栓螺絲外,最好在臉盆的下方或其他處再左右各栓螺絲,從「線」的支撐變為「面」的支撐結構,強化支撐力量;此外,使用防撞墊片,以減低臉盆與牆壁之間鎖緊時所產生的碰撞;如果不放心施工品質,可以從裝潢時,就與衛浴廠商溝通,水路管線的規劃與購買的商品力求吻合,或者是交付衛浴廠商施工,讓了解商品的人進行安裝,比較安全。
【網路地產王/綜合】2010/01/29
http://key88.net/article16884.html

預售屋「北熱南冷」 呈現衰退反彈

國泰房地產指數報告出爐,針對去年第四季全台新推個案市場,呈現「北熱南冷」的衰退反彈趨勢,較去年第三季明顯價量俱增,比前年同期更趨價穩量增。台北市每坪可能成交價為54.84萬元、台北縣為20.14萬元,價量皆較上一季明顯反彈;台中與台南高雄的可能成交價,較上一季跌幅約一成,分別是12.16萬與11.64萬元。
股市+資金效應 預售市場轉趨積極  、去年第四季在股市持續回溫、資金效應等利多因素發酵之下,為房地產市場注入新的想像。由於預期好轉的心理因素、銷售率連續兩季維持高點,使得去年第四季全台新推個案規模從保守轉為積極,開價也維持在相對高點,成交量規模已經回到景氣高峰期的水準。
不過政大地政系教授張金鶚提醒,去年第四季呈現衰退中的反轉結構,未來股市與整體經濟趨勢,將是影響大台北地區房市的主要因素,後續應關注預期心理是否能持續發酵,以及政策上的升息與游資管制的措施。
大台北價量俱增 中南部價量背離 、在台北市,去年第四季新推個案的每坪開價約63.87萬元,可能成交價為54.84萬元,明顯較前一季價量俱增,由於成交價大幅上升、成交量規模也重新站上高峰期的水準,在新的一年是否仍有其他利多因素,才能在短期內再度價量走揚。
台北縣部份,雖然比上一季價量俱增,但仍比前年同期價跌量增。去年第四季呈現盤整的反彈格局,推案規模、銷售率均為相對高點,成交規模為十四年來新高,每坪開價約24.06萬元,可能成交價為20.14萬元。
至於台中都會地區均呈現價跌量增走勢,開價13.85萬元、可能成交價為12.16萬元,房價走跌、成交量的規模達到高峰期的六成,價量明顯背離。台南與高雄都會地區,較上一季價量俱縮,每坪開價為13.42萬元、可能成交價約11.64萬元,交易規模持續萎縮。
【網路地產王/曾炳鈞/綜合】2010/01/29
http://key88.net/article16883.html

台中買屋-松竹2段時尚3房(48.2坪.平面車位.全新設計)太子鄉廈NO3

總價 :558萬 (編號B0143)地址 :台中市北屯區松竹路2段vs遼寧路
種類 :電梯華廈  格局 :3房2廳2衛  建坪: 48.22  室內: 30.25
樓別 : 6樓/13樓  車位 : 平面車位   完工 : 83年
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看屋專線0918075588 0982951988蔣小姐
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台中買屋-松竹2段3房華廈(46坪.平面車位.品味裝潢)太子鄉廈NO3

總價 :458萬 (編號B013)地址 :台中市北屯區松竹路2段vs遼寧路
種類 :電梯華廈  格局 :3房2廳2衛  建坪: 46  室內: 29
樓別 : 12樓/13樓  車位 : 平面車位   完工 : 83年
太子建設,全新設計裝潢,
看屋專線0918075588 0982951988蔣小姐
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全台課豪宅稅‧財政部動了

豪宅稅玩真的。財政部下達動員令,下周將召集25縣市稅捐處會商,除要求各縣市應比照台北市調高轄區內豪宅等房屋的評定現值外,正考慮縮短評定現值的調整年限,由現行三年一次改為每年調整,藉以及時反映房價稅負。
台北市稅捐處則已完成台北市豪宅清查,預計2月2日將由處長謝松芳親赴財政部,提報豪宅從高課徵房屋稅的初步方案。謝松芳也應財政部要求,將提供台北市課徵豪宅房屋稅的經驗與做法,作為各縣市重課豪宅稅的教戰守則。
財政部2日邀集25縣市稅捐機關的行動,預料將會為各縣市帶來對豪宅課徵重稅的壓力。據瞭解,部分地方稅捐機關已表達,轄區內的「農舍」與農地上興建的民宿,目前享有免稅的土地將改課地價稅;豪華農舍的評定現值也會調高,以調整其偏低的房屋稅負。
台北市稅捐處長謝松芳昨(28)日指出,台北市預計將在民國100年實施全新且調整後的房屋評定現值。根據調查結果,台北市豪宅數超過原本預期的5,000戶,豪宅聚集區則以信義、大安、中正、松山四區最多。被歸類為豪宅的房屋所有權人,最快民國101年5月收到房屋稅單時,稅負調漲一至三倍都有可能。
台北市稅捐處已針對列管豪宅造冊,2月2日向財政部提報後,將在3月召開第二次學者專家會議研擬可行方案,預計明(100)年7月就可以開徵。
新聞辭典》評定現值
房屋現值評定的目的,是在透過房屋價值的估算,作為房屋稅的課稅基準。簡單來說,房屋稅負的高低取決於「評定現值」。評定現值乘上稅率,就是納稅人應該負擔的房屋稅。決定房屋評定現值的因素包括標準單價與坪數,標準單價由建材等級、耐用年數長短、房屋所處街道、商業交通情形及房屋供需概況決定。
台灣近年來房價飛漲,但是決定房屋稅負的評定現值,除反映交通、經濟發展的路段率,每三年會隨現況調整外,房屋建材、折舊均已逾十年未調整,導致評定現值與房價出現嚴重落差,無法真實反映房屋的課稅價值。部分台北市繁華路段房屋,房價是評定現值的30倍,評定現值明顯被低估。
經濟日報╱記者吳碧娥、陳美珍╱台北報導
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新聞分析/豪宅稅能不能課‧看地方臉色
透過調高房屋「評定現值」來加重對豪宅課稅的計畫,財政部表面強勢,實際上買不買帳,還是得看地方臉色。決定房屋稅負的兩大關鍵因素,除了稅率,就是「評定現值」。稅率高低,掌握在財政部手上;評定現值多寡,則是縣市政府的權責。
財政部2月2日邀集25個縣市的稅捐處首長,要求各縣市應據實反映豪宅在內的房屋評定現值,解決房屋稅與房價長期嚴重偏離的現象。財政部想要扮演拉高豪宅稅負的火車頭角色,可惜的是,中央沒有任何可以強制地方照著指定軌道行駛的工具,地方只要我行我素,財政部也莫可奈何。
房屋評定現值是由地方縣市的不動產評價委員會負責評定,稅法規定各縣市每三年需重行評定,實際上,鮮少有縣市願意扮黑臉,扛下帶頭加重縣民房屋稅的「罪名」。
評定現值多年未調整,建材等級、造價、折舊標準,統統跟不上時代之下,財政部此刻要求各縣市合理調整房屋評定現值,但長期累積未調高的「歷史成本」,究竟該如何消化或者反映多少?並非中央責任,卻是各縣市政府頭大的問題。一旦地方因此不願碰觸燙手山芋,財部也只能徒呼負負。
經濟日報╱記者/陳美珍2010.01.29
http://key88.net/article16881.html

台中升格‧促地價稅減徵

縣市合併改制後,核課地價稅的累進起點地價將因而變動,造成有些人要多繳些地價稅,有些人會少繳。台中市長胡志強與台中縣長黃仲生昨(28)日決議,為被加稅者請命,邀集其他合併改制縣市,共同建請財政部,准予減徵因合併而增加的地價稅額至民國102年。
財政部昨天指出,現行法規沒有因應縣市合併導致地價稅負增加的減徵依據,能否減徵需視地方政府實際提出的建議再決定。
台中縣、市地方稅務局指出,目前台中市累進起點地價為282萬元,台中縣為102.2萬元,預估合併後累進起點地價為153萬元。
縣市合併後,原台中市土地持有人適用的累進起點地價較原來低,導致稅額增加;原台中縣土地持有人恰相反,適用的累進起點地價較原來高,稅額減少。而原在兩縣市分別持有土地的所有權人,兩張稅單合併後,整合歸戶為一張,其課稅地價總額將隨之提升,地價稅額也將大幅提高。
財政部認為,若要求稅負不能增加,那麼合併後地價下跌的土地所有人,也不應減稅。
經濟日報╱記者宋健生、陳美珍 2010/01/29
http://key88.net/article16880.html

新聞分析-今年天價 將成明年低點

儘管學者苦口婆心呼籲,房市應該要居高思危,小心泡沫化危機;不過,國產局昨天標售國有地,依然掀起天價飆風!
有很多人主張,台灣由於兩岸題材、加上資金行情,大大顛覆過去50年的經驗值,正進入資產重估的年代;但是還是有學者擔心,瘋狂激情之後,有沒有潛藏泡沫化的風險?地價急速狂飆,算不算炒作?土地只漲不跌的神話會打破嗎?
台北市的房地產資產價值,快速竄升。金融壽險業大舉進場,一度囊括大型商業不動產交易量的7成。加上海外台商資金回流,全球金融風暴後短短幾個月,台北房價已在去年第3季重新站上高點。
房價反彈的速度之快,讓許多建商開始後悔,房子賣得太快了。「因為賣1戶、就少1戶,土地根本來不及買!」建商根本認為,「今年的天價,就是明年的低價!」
以信義聯勤土地為例,1年半前,蔡鎮宇、林敏雄以每坪407萬元向新壽標下時,房地產業人士將之列入「天價」紀錄;可是現在,台北市地價動輒卻從每坪400萬元起跳,甚至每坪衝破700萬元大關。建商開始感慨:「現在沒買到地的人,以後就是輸家!」
確實,台灣不動產市場在兩岸政策鬆綁後,新一波行情已展開。台北市精華地段房價動輒站上每坪100萬元大關,「百萬俱樂部」已是豪宅的基本價位。
最近連台北市中古豪宅,也以每坪190萬元成交,預售豪宅更出現每坪180到200萬元的成交行情。所以有些建商心中有一個夢:台北市每坪邁向2、300萬元的時代,為時不遠。
龐大的資金搭配低利貸款的籌碼,過多的資金正大舉追逐台北市精華地段有限的土地籌碼,台灣房價的「頂蓋」似乎還看不到邊?只是一旦央行的利率政策改變,兩岸關係如果出現變化,泡沫是否擠破,只能留待歷史檢證。
中時電子報 A02版+蔡惠芳  2010/01/29
http://key88.net/article16858.html

2010年1月28日 星期四

張金鶚:房市居高思危

2009年國泰房地產指數昨天公布結果,呈現全台新推個案市場在2009年呈「價跌量縮」格局,在有驚無險中渡過,不過學者專家一再提醒,房市要居高思危。國泰建設則表示,房市漲風只出現在台北市幾個精華區地段,並非全面性,今年房市還是有空間,國建今年計劃推出185億元、總共5個新案,還是要靠產品差異化創造附加價值。
政大教授張金鶚昨天在公布2009第4季國泰房地產指數時表示,去年全年房市表現是有驚無險,南北價量結構背離,新推預售屋市場是「價跌量縮」的格局;但也帶來不合理、不穩定的市場結構。
張金鶚教授提出的另一個警訊是,台北縣去年第4季預售屋交易規模高達14年來的新高,是否對於台北都會區後續的購屋需求,產生排擠效應,值得關注。因此張金鶚再度呼籲:房市要居高思危,想買房子的人最好戒急用忍個1、2年。
張金鶚表示,尤其2010年上半年房市走勢,要觀察貨幣供給狀況、利率趨勢、股市和總體經濟,這些仍會是主導房市預期心理、新推個案價量走向的關鍵因素;不過,進入下半年後,兩岸經貿議題、五都選舉,則是最主要變數,「高風險」已勢不可免。
不過,國泰建設卻有不同解讀。國建協理陳仁澤表示,2009年房市之所以能在全球金融風暴中,小回大漲,主要有很多結構性因素,並不能只看供需,包括贈遺稅調降稅率到10%吸引大量資金回台、利率低檔、台北市土地供給稀少、國有地緊縮500坪以上標售政策等。因此,這一波景氣復甦,台北市只有精華地段幾個點被資金追逐,並非全面,所以房市還算蠻健康的。
陳仁澤表示,國泰建設今年大舉推案185億元、共5大案,台北市、台中市同步出擊,包括天母中山北路60億元住宅案、台中市文心公園25億元、台中市七期重劃區50億元、台北市杭州北路25億元、新莊中原段25億元;較去年25億元新推案量,明顯激增7倍。顯然國建仍看好部分精華地段房市需求,積極推案。
中時電子報 A02版+記者蔡惠芳/台北報導 2010/01/29
http://key88.net/article16841.html

購屋議價率維持在現場價格12%-15%

拜低利及通膨壓力之賜,去年房地產指標大案,大都能有不錯的銷售佳績。建商在短短幾個月的銷售期間,價格就可能上調數次,民眾購屋時,應該要特別注意價格變動狀況。
去年928檔期台北縣指標大案,包括新店「玉上園」、板橋「遠揚加州」,以及淡水「水立方」等,總銷金額均超過80億元,目前銷售大都已突破7成,市場熱度可見一斑。
正因為市場買氣不墜,股市翻升數千點,建商對價格信心滿滿,同一個案只要銷售達一定程度,價格可能就會向上調漲;也就是說,對這些賣得好的案子來說,可能是愈早買愈便宜,愈晚買就愈貴。
業者表示,景氣好時,大型建案會採分棟、分區銷售,一開始先賣條件較差的棟別、開價也較便宜,後期再順勢調高價格,創造「買到賺到」的氣氛,因此後期買方較難殺到前期買主的入手價。
住展房屋網總監陳韻如表示,根據住展的長期觀察,一般新成屋及預售屋的議價率,大多維持在12%~16%之間;近年因為學者提出”房價七折說”,建議消費者房價要殺三成,因此業者會將表價拉高,以填補所謂”三成”的落差。
舉例來說,個案對外表價每坪55萬,當買方一進現場後,售屋小姐告知的價位可能就馬上下降到45萬,再由45萬為起點議價12%~16%,最後成交價可能在38-40萬之間。
但是建商只要看到買氣好,就會繼續將底價拉高,調升幅度普遍約在5%~8%左右,如果消費者選的是人氣旺盛、甚至是看屋都要拿號碼牌的熱門建案,可能就要有調價的心理準備。報載的七五折應該是表價,如果是銷售小姐告知價格的七五折,反倒是有些不尋常的。
住展房屋網 2010-01-29
http://key88.net/article16840.html

防交屋前被查封 履約保證最安全

農曆年前交屋潮,除要面對房屋可能有部分瑕疵的糾紛之外,最糟糕的狀況就是交屋前、房子被法院查封、賣方人也跑了,買方辛苦錢被捲走,房仲業者表示,預防狀況只能做在前,最好找有成屋履約的房仲業者,萬一房子被查封,還有仲介業者可以一起商量。
存履約保證戶 查封全額退還 ,所謂的履約保證指的是買方把錢存到指定戶頭中,並非賣方私人戶頭,一直到過戶後、才能將該筆金額轉給賣方,對賣方比較不利的就是會晚拿到賣屋款項,萬一急著要用錢、很不方便,但對買方來說,履約保證就相當有保障,萬一在過戶前房子被查封了,之前繳的前款可以全數退回。
中信房屋表示,房屋買賣交易流程通常區分為:簽約、用印、完稅、交屋四個階段,而「完稅」這個階段常是發生變數的重要關鍵點,一般代書都會為買方在過戶前嚴加把關,掌握完稅後的過戶時間點,若是沒有履約保證,只能請代書多關照。
賣方落跑 進入債務協商,住商不動產表示,萬一真的很倒楣,買賣交易是跟屋主自己成交,沒有透過仲介,在過戶前房子被查封、屋主捲款落跑,就只能進入債權人協商的機制。
住商不動產指出,買方可以向法院查詢債權人是誰,開始協調債權人欠款多少,如果欠款比較少、或許可以協商過戶;若是超過價款,就要趕緊終止合約,向法院聲請參與債權人其他財產分配,但實務上來說難度很高。
【網路地產王/黃京梧/綜合】最後更新:2010/01/29
http://key88.net/article16839.html

學區套房要好貸 招生率高有保障

房產景氣往下修,套房商品就變成了銀行票房毒藥,專作學生生意的學區套房,對銀行來說是否能比較好貸?銀行房貸部主管表示,受到少子化趨勢的影響,只有招生率高、私校周邊比較容易申請到貸款,利率上也比一般房貸高出3至4碼左右。
學校招生差 房貸難過關,台企銀房貸部主管說,受到少子化影響,現在部分大學已經有學生招不滿情況,雖然學生仍有在外租屋的需求,學區套房還是有商機在,但為保守起見,銀行承做學區套房貸款,會優先考慮學校招生率,招生率偏低,銀行貸款從嚴審核。
台企銀指出,第二個考量重點則是學校宿舍多寡。一般來說,私立學校的經費較不足,無法興建足夠宿舍提供所有學生,私校周邊的套房貸款,也比較容易審核過關,對於想買學區套房做投資的人來說,最好能先從私校周邊找起。
非北市套房 貸款成數約7成 ,元大銀行表示,因為套房商品與一般住宅相比,出售不易,萬一貸款人倒帳,對銀行來說風險性較高,在貸款成數及利率上,銀行都相對保守,除了台北市之外,貸款成數約在6至7成。
元大銀行說,銀行評定貸款成數,要看擔保品的座落地,利率要看貸款人過去的信用及財務狀況,部分銀行對於套房貸款利率雖然會偏高,但只要貸款人信用優良,一樣有機會向銀行議價。
【網路地產王/黃京梧/綜合】最後更新:2010/01/29
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房仲沒盡責查核,須付賠償金

一般民眾買賣房屋,都委由仲介業者處理買賣事宜,仲介業者應負調查房屋現況的義務,倘若仲介失職,發生仲介糾紛,房仲業者除了要將收取的仲介費吐出外,還要賠償對方鉅額的懲罰性賠償金。 
房仲業者是以仲介房屋為業,對房地產買賣的專業知識要比一般民眾高,也較一般民眾容易掌握房屋狀況的資訊,與房屋交易有關之重要訊息,例如房子有沒有違建、有無第三人主張權利、有無漏水等瑕疵等,仲介業者都負有調查之義務,如果房仲業者沒有盡到責任,仲介服務就不符合專業水準。
屋主和仲介隱瞞違建,仲介業有調查房屋現況的義務。
籃姓男子在民國九十六年間經由億鑫房屋仲介公司之仲介,向王姓女子購買台北市仁愛路四段三四五巷的一棟房子,總價三千七百萬元,但房子有二處用鐵欄杆圈圍之增建物是違建,占用了社區的法定空地,屋主和仲介人員卻故意隱瞞未予說明,使得籃姓男子無法將房子出租,於是控告屋主應賠償他的損失,另外,仲介沒有盡到調查房屋現況的責任,除應返還仲介費外,還要加倍賠償「懲罰性賠償金」。
屋主則辯稱,買方在簽約前已多次查看房地現況,自始即知房子增建部分是違建,她不用負瑕疵擔保責任。但台北地方法院認為,屋主以木板或鐵板遮掩公共水錶及公共蓄水池,顯然明知該法定空地非她獨有,卻故意隱匿違建情事,仍應負瑕疵擔保責任,判決屋主應賠償籃姓男子二百四十六萬元。
賠償三倍以下賠償金,在億鑫房仲公司部分,法院指出,依照最高法院的見解,仲介業者有調查「不動產狀況說明書」所列各狀況之義務,違反者,消費者得依侵權行為的法律關係,請求仲介返還仲介費用,還可以依「消費者保護法」規定,請求仲介人員賠償三倍以下的懲罰性賠償金。
法院認為,房子有沒有違建遭建管處查報,億鑫房屋仲介透過網路搜尋或詢問承租人,即可獲得資訊,卻忽略不予調查,也未詳細向買家說明,應認其故意違反「據實報告與調查義務」,應將向買家收取的二十七萬一千五百元仲介費返還,同時,還要賠買家一點五倍的懲罰性賠償金四十萬七千二百五十元(計算方式是仲介費二十七萬一千五百×一‧五=四十萬七千二百五十元),合計億鑫房屋仲介公司及二名仲介人員應連帶賠償六十七萬八千七十五元。
【文/蘇儀 攝影/邱添榮】
http://key88.net/article16836.html

景氣燈號與信心指數升高 房市仍宜居高思危

經建會昨天公佈去年12月的景氣燈號,由於金融、生產及消費面都有改善,因此分數來到37分燈號,續亮代表景氣趨熱的黃紅燈,只差一分就將亮代表景氣過熱的紅燈。
中央大學也同日公佈消費者信心指數CCI,結果也頗類似;除了買股時機比上月下降外,其餘五項包含未來半年購買耐久財時機、就業機會、家庭經濟狀況、國內景氣及物價水準,全部都是呈現看好的上升狀態。
央大CCI數值是和前一個月做比較,因此呈現的是短期狀態或變化;平心而論,短期內由於年關將近,短期勞工需求大增,官方經濟數據也確實呈現復甦,加上房市近期買氣高張。因此除台股因為G2風暴及逢高賣壓而大跌,影響民眾看法外,CCI整體分數的上揚,算是有跡可循。
不過經濟復甦,不能只看短期信心面。那麼中長期來看,情況又如何?經建會的景氣對策訊號中,代表復甦力道的領先指標,其百分比數月來持續下滑,其實就值得我們注意,復甦力道是否如數據呈現得這般亮眼?此外,現在真的有景氣趨熱,甚至過熱的狀況嗎?就庶民觀感來說,恐怕所差遠矣。難怪經建會這邊相對保守地說,只能算景氣回升。
只是這個景氣回升,恐怕也有虛的成分在內。因為景氣分數是和去年同期比,而還記得一年前的此時吧?金融海嘯餘波仍在,政府大發消費券想刺激需求;由此可見,當時社會氣氛有多低迷。這種基期偏低的比較參考價值,自是大大降低。
光看房市就好了。綜合都會區房市價格持續飆漲,買氣卻不墜,以及都會區人口外移嚴重,從桃園、基隆及宜蘭等內需型市場現況,絲毫未見景氣好轉等,我們其實仍找不到真正樂觀的理由。目前的買氣,真的是資金拱起,無論其來自對岸、外地還是本地游資。而資金持續追高的理由,當然是兩岸經貿交流之想像空間,並非實質面的經濟改善。
說實話,目前整體房市已走入一個關鍵時刻:資金簇擁下,加上貧富差距短期內無法縮小,台北都會區房市,可能從此產生結構性變化,少數人持有的情況逐步底定(政府檢討豪宅課稅即起於此不過中間補充稅收的成分仍高)。
然隨之比價跟漲的郊區,則不可能比照辦理。在終須回歸市場機制,最後為自用客源接手的前提下,短則半年後,長則一到三年內,這些所謂的跟漲區,房價終將出現下修壓力,除非失業率實質獲得改善,國人平均經濟力及薪資水準,能在最近一兩年內快速、明顯、大幅地提高。有關這部份,至今我們看不到政府提出了什麼真正針對性的良策…
住展房屋網/台北報導】2010.1.28
http://key88.net/article16837.html

三代同堂或養三子女 房貸補貼

內政部昨天檢討修正人口政策白皮書,因應台灣社會快速步向高齡化和少子化,未來包括三代同堂,或者育有三名子女的家庭,買房子都可以得到優惠貸款或利息補貼。
內政部昨天召開跨部會會議,檢討人口政策白皮書。內政部表示,人口政策白皮書發布已近兩年,國內外環境有重大變化,因此有必要重新檢討各項政策指標,特別是針對「少子化」、「高齡化」及「新移民」三項議題,凝聚全民共識。
在因應「少子化」的作為部分,最受注目的是如果家庭養育三名以上子女,政府將補貼購屋的貸款利息。此外,政府也將修正勞保條例,生育給付增加為三個月。
此外,內政部預計今年完成「兒童教育及照顧法」立法;納入管理的合格保母人數,每年要成長百分之三。在弱勢的原住民地區,到民國一百零二年,國小附設幼稚園之比率要達到八成五。
因應高齡化社會,未來無論「三代同堂」或者「與父母居所接近」的家庭,政府都提供購屋貸款優惠。衛生署長楊志良早先提出「以房養老」構想,也正式納入人口白皮書,將進行可行性評估,並提出試辦模式。
政府也將充實長期照護服務的能量,每年服務人數成長百分之五;並且持續發放「中低收入老人特別照顧津貼」,支持家庭照顧老人,預計每年將有六千五百人受惠。
在新移民部分,內政部預計從今年起到民國一百零二年,以三年的時間建構完成「個人生物特徵辨識」資料蒐集管理及運用系統建置。但這部分還要持續和人權團體溝通,取得共識。
【聯合報╱記者李志德/台北報導】
http://key88.net/article16835.html

選購洗衣機 家庭習慣最重要

家庭電器不斷求新求變,各種功能訴求的洗衣機也愈來愈多樣,洗衣機除了有各種的洗淨方法,按照洗滌方式的不同,可分為滾筒式、直立式、攪拌棒三種;也有單槽及雙槽之分;至於想要自己清洗高級衣物,滾筒式洗衣機則是不錯的選擇。
先算洗衣量 再估空間面積 ,購買洗衣機前,一定要先算算家裡有多少人,家中成員的洗衣頻率、每次的洗衣量,都要算進去,3人以下的用戶,可選擇6.5到9公斤的洗衣機;如果是4人以上的家庭或需要清洗床罩、被單、毛毯等厚重衣物,最好選擇10公斤以上的洗衣機。
其中,頂開式的滾筒洗衣機佔地面積最小,約為0.24平方米,其他滾筒洗衣機與渦輪洗衣機佔地相仿。渦輪洗衣機的容量為2公斤~6公斤,滾筒洗衣機為3公斤~5公斤。10kg容量的洗衣機對於一般的4~5口之家己經足夠,連大型的毛毯也可以輕鬆放入,若非真的有使用上的需要,不建議購買太大的洗衣機,不僅費電,馬達壽命也相對縮短。
別理產品噱頭 洗淨力是首要考量 ,最好視自己的生活習慣和家庭條件購買,確定常洗滌的衣物和洗衣機的價位,如毛料、絲綢衣物較多,建議選滾筒洗衣機;如以洗滌棉布衣服為主,則建議選擇渦輪洗衣機。
市場上洗衣機馬達分為變頻馬達及一般馬達,變頻好處是較省電、安靜,變頻馬達又分為直接驅或皮帶驅方式,皮帶驅的皮帶為耗損品,需不定期的換新;光滑堅固的不繡鋼洗衣槽,容易清洗,潮濕中也不藏污納垢,是有概念的抗菌設計,更堅強耐磨的凹凸表面,具有傳統洗衣板之洗淨效果,且不傷衣料,能多方面反擊水流,增加洗淨效果,厚度比塑鋼更薄,能洗更多衣物。
【網路地產王/綜合】
http://key88.net/article16834.html

房巿交易去年回春竹市增幅王‧北縣量奪冠

內政部昨(27日)公布2009年全台建物買賣移轉棟(件)數,09年房巿較08年略成長2.37%,全台六大都會表現,新竹巿與台北縣最為亮眼,受科技業回春影響,竹市09年移轉件數增幅位居六大都會區之冠,北縣則以交易量傲視全台。
根據內政部統計去年十二月全台建物買賣移轉件數3萬8657件,較十一月3萬3985件,成長13.75%,全台六大主要都會區中交易量均呈現上漲走勢,漲幅前三名分別是台北縣14.03%,台中市11.63%,台北市11.19%,桃園縣漲幅2.85%,居六大都會區之末。
一月移轉件數‧創新高有望 ,台灣房屋首席總經理彭培業指出,建物買賣移轉件數為落後指標,顯示一個月前的房市交易量,預估今年一月全台買賣移轉件數,有機會超越08年520總統就職時的高點4萬2075件,創19個月新高。
另從年度分析,09年整年買賣移轉件數為38萬8298件,則較08年,成長2.37%,台灣房屋不動產分析師邱太煊表示,從房市交易量來看,顯示09年房市交易熱度超越08年。
六大都會區買賣移轉棟數前一年相較,增幅前三名依序為竹市16.55%、北縣10.63%、中市6.48%。北縣不論移轉總件數與增加件數都位居六大都會之冠,09年總移轉件數逾10.6萬件,遠遠高出次高-北巿的6.3萬件,逾4萬件,而較上年增加件數則以1萬249棟,傲視群雄。
竹科訂單回籠‧竹市加快成交 ,增幅第一名的竹市,09年買賣移轉棟數1萬3357件,年增率為16.55%,台灣房屋園區直營店副總莊秋芳表示,09年新竹市交易量較08年大幅成長主因是,科技業擺脫無薪假夢魘,科技大廠訂單紛紛回籠後,企業主回饋員工大手筆加薪,加上09年竹市房價尚未回到08年高點水平,屋主售屋時都是降價賠售,買賣雙方認知差距縮小,因此加快成交速度。
對09年北高兩巿交易量雙雙較08年下滑,信義房屋企研室蘇啟榮表示,09年房巿倒吃甘蔗,交易量最終較08年成長,其實已超出巿場預期,以各區分析,北巿交易量會下滑主要受價格高漲因素影響,北巿的高房價,迫使區內許多受薪階級移民北縣。
其他各縣巿表現,蘇啟榮認為,主要受到就業機會牽動,就業機會在那裡買氣就到那裡,以中巿與高巿比較,中科的穩定成長,有助房巿買氣,高巿雖有鴻海進駐,但是產業群聚效應尚未顯現,就業機會對房巿支撐也就相對薄弱。
【2010/01/28/中國時報/王莫昀/台北報導】
http://key88.net/article16832.html

自用客續觀望 建融、購屋餘額逆增 修繕貸款續減

根據央行昨天公佈的最新統計,去年12月各行庫承作之購屋貸款,比前月大增318億,總餘額4.9兆,再創歷史新高。代表建商推案熱度的建築融資餘額,同樣暴增332億,擺脫連續五個月的跌勢,餘額重返兆元大關(1.025兆),且是近七個月新高。相對於購屋及建融餘額去年12月的同步增加,近期被央行盯上,被認為是投資客拿來權充自備款的房屋修繕貸款,則是持續衰退;去年12月又減27億,餘額則連續兩個月低於8千億關卡,目前為7,955億元。
建築融資額度反向增加,代表的是建商推案信心恢復;事實上從去年第四季開始,建商的推案動作和意願,的確要比先前提高許多。而根據住展雜誌掌握之最新資料,真正將放大量的,其實是今年三二九檔期;預料到今年上半年為止,隨著新一波指標案陸續進場,建融餘額應有機會再向上攀升。
購屋貸款續增,反應的則是整體買氣維持高點,這也和住展企研室近期對市場現況觀察所得相符合。除了目前為傳統年關前購屋旺季外,隨著兩岸經貿合作氣氛及架構逐漸明朗,國內充沛資金持續流入房市,因此最近兩個月,市場人氣、買氣持續高檔,大台北強銷中指標案,無論新舊、無論假日或平時,經常人聲鼎沸,購屋貸款餘額續增,並不讓人意外。
不過同時間,上述一系列看多理由持續發酵,使得供給方姿態愈來愈高。住展企研室就發現,今年初開始,不少個案紛紛調漲底價,這使得買方開始轉趨觀望;最近的G2風暴導致全球股市崩跌,台股單日更跌破季線,此發展有可能衝擊目前的高買氣,也會反映在年後公佈,今年一月之購屋貸款餘額上。
至於修繕貸款,由於被部分投資客拿來當作購買下一套套利物件的頭期款,以致被央行盯上,要求各行庫針對此放貸項目嚴格控管;因此,去年底該項放款餘額下滑,是預料中事。
不過這樣的控管,也讓此項放款之消長,和自用買家意願或行為相關度更高。故此餘額下滑,同時也暗示,現階段房價持續攀高,自用客層進場意願及動作,因而轉趨遲疑、觀望;這更說明,購屋貸款餘額的增加,投資置產購買目的的『貢獻度』,遠遠超過你我想像。
綜合央行公佈數據,及住展企研室對市場近況之觀察與市調結果,去年第四季至今的台灣房市,的確隨台股指數同步提升;不過,這仍僅限於大台北地區,同時,投資置產買盤的比例也持續增高,自用消費者則仍持觀望。
現階段國際性短期利空,或許對台灣房市的影響是間接的,不過兩岸開放議題即將利多兌現(很可能是出盡?),再來的五都選舉,更是今年台灣社會重頭戲,按照往例,房市推案及強銷是能避就避。
綜合這些情勢,開價一個個再創區域新高的預推新案,反應究竟如何,不啻是今年台灣房市走向的最重要觀察指標。
住展房屋網 2010-01-28 
http://key88.net/article16831.html

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租屋指南

一、對租屋環境需求   (上班地點、等等) 二、對房屋種類需求 (大樓、公寓等等)   三、對坪數大小需求 (房間數、衛浴設備等等)
四、對家俱裝璜需求  (配備等等)   五、對車位有無需求    六、其他因個人特殊需求 (方位)  七、願意支付房屋租金上限。
‧每月租金‧ ‧合理押金‧‧使用範圍‧‧繳租期限‧ ‧調租問題‧‧分租轉租‧‧解約問題‧‧稅費問題‧‧修繕權責‧
務必請房東出示身分證明、房屋所有權狀、房屋稅單或登記謄本,以確定房東真實身分,是屋主或二房東,若是二房東則應請其出示原與房東所訂之契約書,了解到底有無可轉租他人的規定。
租金多少?繳納時間?租約期限多長?
是否需要押金?何時歸還?
水電費、大樓管理費、房屋稅等金額由誰繳納?如何計算及繳納方式?
房東提供哪些傢俱及硬體設備,其使用情況如何,對於狀況不佳的設備,最好可以拍照存證,以免苦無證據。
確定房東有無要求特殊限制,例如可否炊膳、養寵物、帶異性入內或過夜?
您可否轉租他人或尋找室友共同分擔房租?
您是否可以加以整修或改裝房屋現有之設備及結構?
若與房東同住,公共區域使用之權限與範圍?
若租賃雙方,任何一方違反規定或提前解約的違約賠償?
租賃雙方應於簽約時留下對方之身分證明。
契約書內容有更改處,雙方要加蓋印章或共同簽名,以防止未來發生糾紛情事。
簽約完畢,雙方各執一份契約書存留。
於每期繳納租金時,應請房東簽收,以證明該月份租金繳納完畢。
了解買賣不破租賃  其依據是原民法第四百二十五條「所有權的移轉不破租賃」的規定,意思是說,如果先有租賃契約存在,房客也搬進去居住了,則屋主之後的所有權移轉,房客仍可以繼續居住至租約期滿為止。

政府補助方案,善用本身權益
內政部自96年度開辦之租金補貼措施,97年度將賡續辦理,且計畫辦理戶數為2萬4千戶,比96年度多了1萬2千戶。96年度向隅之民眾,可於97年度租金補貼受理期間向各地方政府提出申請。
內政部營建署表示,租金補貼每戶每月最高補貼3,000元、期限1年;97年度預計於97年7月中旬公告受理申請,申請人可於受理申請期間,向戶籍所在地的直轄市、縣(市)政府申請。
內政部營建署表示,辦理租金補貼是為了協助無力購屋的家庭居住於合適的住宅,申請條件之一為無自有住宅且租賃住宅之家庭;本項住宅補貼採用評點制,對於收入較低及具備弱勢條件者(例如社會救助法審核列冊之低收入戶、身心障礙者、單親家庭、原住民、重大災害災民等),於評點時都將給予較高的分數。
除了租金補貼外,內政部亦辦理「購置住宅貸款利息補貼」、「修繕住宅貸款利息補貼」,對於有購屋能力的無住宅家庭,可考量申請購置住宅貸款利息補貼;對於擁有老舊住宅亟待修繕者,則可考量申請修繕住宅貸款利息補貼。相關資訊可至內政部營建署網站查詢(網址: http://www.cpami.gov.tw)內政部營建署並表示,讓國民都能居住於合適的住宅,是政府辦理各項住宅補貼的政策目標。
看屋最好結伴,小心四周環境
http://key88.net/article16811.html

以房養老逆向抵押貸款效益‧學者看法不一

「以房養老」逆向抵押貸款是否可行?政治大學地政系教授張金鶚樂觀看待,淡江大學 教授聶建中等人則認為以國外實例來看,申貸比例偏低,成效欠佳。台灣綜合研究院今天邀請專家學者針對「以房養老發展環境已成熟?」交換意見,對於這項概念的效益,學者看法不一,但他們認為為減緩少子化及高齡化衝擊,政府不妨先以試點方式推行逆向抵押貸款。
張金鶚表示,「以房養老」若以逆向抵押貸款模式進行,由銀行評估後接受老人以房屋抵押貸款,老人可獲取生活零用金,且仍持有房地產所有權。
他認為,逆向抵押貸款有利有弊,若政府能補貼老人向銀行申請抵押貸款的手續費及保費,對老人而言,逆向抵押貸款未嘗不是好選擇。
聶建中則表示,逆向抵押貸款雖能減緩人口高齡化帶來的社會衝擊,對老人生活水準有保障,可減少政府福利支出,但成效仍有討論空間。例如日本的「武藏野模式」推動了20年,僅有100餘件申請案,足為借鏡。
他表示,逆向抵押貨款的主要風險包括老人餘命長短、房價未來漲跌、利率波動高低,也可能引發繼承人糾紛、透明度不足、估價等風險。這些風險可能使銀行提高鑑價、管理等費用,或貸給老人較低金額,甚至將目標設限於價位高且居都會區的價值標的屋。
他說,不論是高費用成本、低可承貸額度,甚或都會價值區位的設限,都會讓擁有房產的老年人缺乏意願,喪失逆向抵押貸款的原始美意。
台灣綜合研究院研究三所所長戴肇洋也表示,從美、加、澳等國實施「以房養老」的經驗,可發現申請逆向抵押貸款的老人,不到符合申貸資格者的2%。
他指出,各國申貸房屋標的,多僅限都會地區或豪宅等特定條件,而且可申貸額度偏低,最高僅約房屋現值的40%,加上申貸費用高,不易吸引老人申貸。
中央社/記者張旭佑、黃淑芳
http://key88.net/article16812.html

租屋指南

一、對租屋環境需求   (上班地點、等等) 二、對房屋種類需求 (大樓、公寓等等)   三、對坪數大小需求 (房間數、衛浴設備等等)
四、對家俱裝璜需求  (配備等等)   五、對車位有無需求    六、其他因個人特殊需求 (方位)  七、願意支付房屋租金上限。
‧每月租金‧ ‧合理押金‧‧使用範圍‧‧繳租期限‧ ‧調租問題‧‧分租轉租‧‧解約問題‧‧稅費問題‧‧修繕權責‧
務必請房東出示身分證明、房屋所有權狀、房屋稅單或登記謄本,以確定房東真實身分,是屋主或二房東,若是二房東則應請其出示原與房東所訂之契約書,了解到底有無可轉租他人的規定。
租金多少?繳納時間?租約期限多長?
是否需要押金?何時歸還?
水電費、大樓管理費、房屋稅等金額由誰繳納?如何計算及繳納方式?
房東提供哪些傢俱及硬體設備,其使用情況如何,對於狀況不佳的設備,最好可以拍照存證,以免苦無證據。
確定房東有無要求特殊限制,例如可否炊膳、養寵物、帶異性入內或過夜?
您可否轉租他人或尋找室友共同分擔房租?
您是否可以加以整修或改裝房屋現有之設備及結構?
若與房東同住,公共區域使用之權限與範圍?
若租賃雙方,任何一方違反規定或提前解約的違約賠償?
租賃雙方應於簽約時留下對方之身分證明。
契約書內容有更改處,雙方要加蓋印章或共同簽名,以防止未來發生糾紛情事。
簽約完畢,雙方各執一份契約書存留。
於每期繳納租金時,應請房東簽收,以證明該月份租金繳納完畢。
了解買賣不破租賃  其依據是原民法第四百二十五條「所有權的移轉不破租賃」的規定,意思是說,如果先有租賃契約存在,房客也搬進去居住了,則屋主之後的所有權移轉,房客仍可以繼續居住至租約期滿為止。

政府補助方案,善用本身權益
內政部自96年度開辦之租金補貼措施,97年度將賡續辦理,且計畫辦理戶數為2萬4千戶,比96年度多了1萬2千戶。96年度向隅之民眾,可於97年度租金補貼受理期間向各地方政府提出申請。
內政部營建署表示,租金補貼每戶每月最高補貼3,000元、期限1年;97年度預計於97年7月中旬公告受理申請,申請人可於受理申請期間,向戶籍所在地的直轄市、縣(市)政府申請。
內政部營建署表示,辦理租金補貼是為了協助無力購屋的家庭居住於合適的住宅,申請條件之一為無自有住宅且租賃住宅之家庭;本項住宅補貼採用評點制,對於收入較低及具備弱勢條件者(例如社會救助法審核列冊之低收入戶、身心障礙者、單親家庭、原住民、重大災害災民等),於評點時都將給予較高的分數。
除了租金補貼外,內政部亦辦理「購置住宅貸款利息補貼」、「修繕住宅貸款利息補貼」,對於有購屋能力的無住宅家庭,可考量申請購置住宅貸款利息補貼;對於擁有老舊住宅亟待修繕者,則可考量申請修繕住宅貸款利息補貼。相關資訊可至內政部營建署網站查詢(網址: http://www.cpami.gov.tw)內政部營建署並表示,讓國民都能居住於合適的住宅,是政府辦理各項住宅補貼的政策目標。
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2010年1月27日 星期三

大面積眷改地 報准可標售

大面積國有地禁標令鬆綁!行政院長吳敦義去年要求500坪以上的國有地都不准賣;但考量國防部老舊眷村改建基金的資金需求,行政院最近決定有條件放寬,允許軍方標售大面積土地,但標售前須獲行政院國有土地清理活化督導小組同意。
國防部統計,目前列在眷改基金清冊的土地中,500坪以下的土地面積有286.18公頃(約86萬坪)。而依照行政院的指示,只要處分這些土地的收入達到3,137億元,已可滿足眷改計畫和照顧原眷戶的需求,就不得標售大面積土地。
然而,只要這些小面積土地的標地收入不到3,137億元,國防部即可標售大面積土地,但列標前必須先報請行政院副院長朱立倫負責的國有土地清理活化督導小組同意。
財政部國產局官員說,國產局接受軍方委託標售眷改土地,未來會配合國防部需求,進行眷改土地標售作業。而目前國產局管理的國有非公用土地,不管是住宅區或商業區,只要超過500坪一律不會賣。
另外,財政部國有財產局北區辦事處今天下午標售今年第1批國有土地,其中以位於台北市中正區仁愛路2段的116坪住宅用地最受矚目,每坪底價289萬餘元,市場預期成交價會飆到每坪500萬元。
這塊熱門的精華區土地位於北市仁愛路2段53、55號,也就是仁愛路和臨沂街口,臨近豪宅仁愛鴻禧大樓。
台灣房屋不動產分析師邱太煊說,這塊地位於仁愛路豪宅聚落,格局又方正,附近多為老舊公寓及大面積土地,若整併周邊土地,未來可興建豪宅出售,每坪房屋售價挑戰250萬元以上。
【聯合報╱記者賴昭穎/台北報導】 2010/01/2
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租屋新鮮人 慎選房東有一套!

對剛成為租屋族的新鮮人來說,由於缺乏經驗,往往不知道要如何去判別一棟房子的好壞,崔媽媽基金會建議,租房子的第一準則,是選一個好房東、好室友,遠比選一個好房子重要!
察言觀色 試探房東人品 ,「首先,透過房東的談吐,可瞭解他的人品!」崔媽媽建議,先從房東的工作性質及居所在何處,藉以了解房東大概的個性,並判斷房東居所是否距離太遠,有無可能立即處理突發狀況。此外,在看屋溝通的過程中,可看出房東對於自己提出的要求反應,如房東的說法是否會前後矛盾、貪小便宜及對人尊重的程度等等。
而最實際的費用分擔問題,與房東洽談時,對租金之外的額外費用,最好先做詢問,如管理費、水電費、網路費等等,以避免在承租後才發現另須額外承擔其他費用,造成經濟壓力。房客也應主動詢問房東是否有特殊的限制,例如不可釘釘子、養寵物、帶朋友過夜等,以便瞭解自己是否可以配合,並作為篩選房東的依據。
了解室友作息 確保居住品質 ,如果房子已經有人分租,最好先了解對方是否容易相處。要瞭解室友人品,可以透過是否有公德心來判斷,看屋時可以先檢視一番,如公共空間像浴室、廚房等的使用情形、維護狀況,來判斷其他室友可能的行為表現及生活習慣。
此外,最好先詢問室友的職業及作息,確認自己是否可以接受,如室友的作息為日夜顛倒者,進進出出時,很可能影響到同住者的睡眠與生活,這都是租屋前非做不可的調查,否則一旦簽約,未來一年左右的時間,就得忍氣吞聲,得不償失!
【網路地產王/綜合】 最後更新:2010/01/28
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資金恐退燒 房地產呢?

12月M1B年增率創21年新高,擔心資金行情到頂後將退燒,台股近日出現獲利了結潮。房地產市場是否也會如此? 房仲業多認為投資人難免會受到影響,市場投資觀望氣氛可能會加重,但不致出現如同股市的恐慌殺盤。
信義房屋企研室經理蘇啟榮表示,國內房市近年受惠資金行情相當明顯,但資產價格也因此來到了相對高檔。資金行情可能退燒的訊號,對自住者沒有影響,但手上握有閒置資產的投資人,難免會思考是否應該停利出脫。
他表示,這兩三年進場的投資人,不論是去年買或是前年買,目前大多有不錯獲利,股市出現恐慌性殺盤,對這些投資人而言,會有一些啟示,進而選擇逢高出脫,落袋為安。不過由於房地產特性和股市不同,效應不會像股市一樣明顯。
台灣房屋總經理彭培業則認為,2008年的金融海嘯,對投資人是一場震撼教育,投資人避險意識升高,房地產更是投資人普遍認同最佳的避險投資工具之一。一旦風險投資市場風吹草動,資金轉入房地產,是可以預期的事。
不過他並不認為投資人在股市獲利了結後的資金,會立刻前進房市,主要是在民眾普遍認知中,房價是位於相對高點,現在投資人認為的最佳避風港,是抓在手上,而非投入不動產,除非是好的標的,或是早已選定的標的,才會出手。
彭培業認為,資金熱潮可能已到頂點的警訊,會讓房地產投資人不論買方或賣方,過年前都會先採取觀望態度,不會輕易出手,俟過完年後態勢更為明朗,才會有進一步行動。
【聯合晚報╱記者游智文╱台北報導】
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新春招財進寶 居家佈置自己來

農曆年就要到了,很多人會在這個時候,希望除舊佈新,也改變過去一年的壞運勢,其實,只要懂一點簡單的風水概念,不用找老師上門,自己也能親自打造開春新氣象!
招財盆栽改運 招財魚缸要得宜 ,過年的時候,很多人會放置一些招財盆栽,通常盆栽以圓形葉子的綠色植物為佳,最好是四季常青的品種,而會隨季節凋謝的鮮花,反而不適合擺放;帶有財富、富貴象徵的聚寶盆能招來好采頭,其他像是招財貓、蟾蜍等動物雕塑也可放置,但一定要記得,頭要向著屋內才能聚財。
所謂「水主財」,因此擺放與水有關的飾品、圖畫等,都能帶來財運,一般財位擺設魚缸,希望發揮聚財的作用,建議可以養白、紅、綠、黑、黃的五色魚,而魚缸大小也應與空間相互搭配,過大過小會因無法理氣,對財運幫助不大,此外,必須注意水流方向是否往家中,否則會造成漏財、破財。
帶黃色系招財 米缸冰箱須補滿 ,而空間佈置,則可選擇讓人眼睛一亮的飾品妝點,如水晶、琉璃、寶石與金屬材質的相關物品,用來提振精神達到招財氛圍;此外,由於土生金,建議可加入帶有黃色物件與瓷製花器、器皿,與白黃色系的花材,形成招財的空間。
若要招財進寶,佈置的色調則以五行中的金為主,從色彩、材質來看,可運用代表金的白色、金色和銀色,如白色傢具、金色系壁紙、金箔等;而冰箱、米缸是另類聚寶盆,廚房裡的冰箱、米缸是家中儲糧的地方,具有家中「聚寶盆」的特殊意義,因此,米缸要經常檢視,少了就要補滿,冰箱也是一樣道理,存放的生蔬菜餚要保持乾淨新鮮。
【網路居家王 網路地產王/綜合】
http://key88.net/article16808.html

房貸利率喊升 購屋接招

銀行房貸餘額已衝破4.9兆元,銀行業者提醒,央行今年可能升息,房貸戶利息支出將因而增加,可能進而侵蝕房市投資者的租金收益。
大型行庫目前針對投機性質較強的房貸已訂定內規,民眾如果是申請第二間、第三間房子的房貸,銀行貸款成數會較一般房貸低兩成,利率則會提高0.5個百分點以上。
永慶房屋研展部協理黃增福表示,利率調升確實是今年房市發展隱憂,若房貸利率漲破3%,對房市便會產生較明顯的影響。
以土銀、合庫、台銀、華銀和一銀等前本國五大房貸銀行為例,去年底新承作房貸利率約1.81%,銀行多數還會提供一至兩年的寬限期(只繳利息、不還本金);兆豐銀對中部特定建案甚至推出前半年固定利率1.2%的房貸專案,利率比公教房貸還要低。
據了解,主管機關認為銀行不宜殺低利率競爭,呼籲銀行房貸利率至少要1.5%,目前除華銀公教房貸利率1.3%,大部分銀行前半年房貸利率都達1.5%的低標。
一銀主管指出,去年10月房貸指數利率已從0.8%調升至0.91%,近來再加碼至0.92%,房貸利率已開始悄悄提升。
黃增福認為,過去的低利環境,容易讓購屋者低估還款壓力;假設房貸利率從2%增加至3%,利息等於增加五成,必然會加重購屋者負擔。東森房屋董事長王應傑也認為,若利率調升,不僅購屋者負擔加重,也會壓縮投資者獲利。
黃增福說,目前全台店面產品的年租金投報率約在2.5%到3.5%,辦公室產品的投報率約3%到4%,一般住家則約2%,在投報率偏低的情況下,若利率再走升、導致資金成本變高,投資者可能自動退場。
信義房屋企研室經理蘇啟榮指出,購屋者可趁現在房貸利率還在低檔,選擇一段式利率計息,降低未來升息風險;購屋者在計算房貸負擔時,最好多加0.5個百分點為計息基礎,以免日後升息時負擔過大。
【經濟日報╱記者黃啟菱、洪凱音/台北報導】
http://key88.net/article16809.html

中古屋核貸額 砍到五成

都市更新議題發燒,讓老舊公寓房價水漲船高,甚至比新成屋還貴,銀行主管表示,儘管中古屋價格受惠都更議題上漲,但銀行核貸金額可能只有成交價的五成,投資人最好多準備自備款再投資。
三商銀主管表示,銀行貸款有一定鑑價程序,除參照區域行情,還會結合建材、屋齡等條件,因此成交價不等於銀行鑑價結果。
以40年的老舊公寓為例,多數沒電梯,且建材不如新成屋,都會被銀行「扣分」,最後鑑價結果可能只剩土地價值,貸款額度僅約成交價的五成。
除貸款成數低,老舊公寓的貸款年限也相對較短,銀行主管指出,最簡單的計算方式,是貸款年限加屋齡通常不超過50年,以40年屋齡的公寓來說,銀行能容忍的貸款期限約為十年。
一銀、土銀、華銀等公股銀行最近都將業務重心放在都市更新案,一銀去年第四季成立都更部門後,手中握有的都更案已超過120件,地點多在大台北精華地段,屋齡則幾乎都超過30年。
但據台灣房屋的調查,民國92年至98年,台北市都更成功率僅3.28%至7.3%,去年成功率更僅4.68%。
台灣房屋不動產研究室執行長邱太煊建議,都更時程長、都更潛力屋的價格又已飆高,加上向銀行貸款不易,民眾除非口袋夠深,有多餘資金,否則不建議投資都更住宅。
邱太煊表示,近期都更成功率下降,主要是申請案件快速增加,但核定案件數持平。98年台北市都更申請案有116件,核定數僅20件,去化率過慢。
【經濟日報╱記者黃啟菱、洪凱音/台北報導】 2010/01/28
http://key88.net/article16810.html

土地公告現值‧漲2%

全台99年土地公告現值漲幅約達2%,財政部提醒民眾,曾在去年12月31日簽約出售土地者,本(1)月29日前申報,仍可按98年較低的土地公告現值計稅,稅負會減輕。
99年全台土地公告現值平均漲幅為1.7%,其中漲幅最大的是金門縣,99年公告現值較98年大漲16.65%,其次則是新竹市,漲幅達5.14%,桃園縣以4.58%的漲幅居全台第三。宜蘭縣99年公告現值由負轉正,漲幅為0.29%。全台唯二出現負成長的是高雄縣與屏東縣,土地公告現值跌幅分別是0.21%及0.13%。
台北市99年土地公告現值平均上漲2.12%,台北縣則為2.3%。舉例來說,甲在台北市有一筆土地,98年公告現值每平方公尺1萬元,99年的漲幅如為2.12%,計算土增稅基礎的每平方公尺公告現值就會調升212元,如依99年公告現值計稅,增值稅負就會隨之上升。財政部指出,不動產買賣需要繳納的稅費不少,最大宗的稅捐還是土地增值稅。
【/經濟日報╱記者陳美珍/台北報導】
http://key88.net/article16800.html

投資報酬率高‧中縣新光區段徵收帶動下波房地產漲勢

受到景氣明顯回春影響,台中縣市掀起一股「看屋潮」,每逢週末假日,各推案接待中心幾乎都人滿為患,但因多處重劃區房價疊疊推高,多家建商高層坦言,未來符合首購族、投資客的地段將以台中市?子地區與台中縣新光區段徵收為主力,看好紛紛下一波房市流動。
去年第四季以來,台中縣市看屋人潮明顯相對前三季來得旺盛,原本訴求大坪數、高單價的重劃區新建案,也從乏人問津,如今每逢週末幾乎都暴增三至四成人潮,成交件數更是穩健成長,讓相關業者都看好這波房市買氣將逐漸加溫。
不過部分建商高層坦言,可規劃使用的大面積重劃區住宅用地越來越稀少,加上地主惜售限制下,建商取得土地的成本節節增加,以台中市崇德路十一期為例,住一土地已經有人開價飆漲到每坪50萬元以上,週邊土地價格也都翻上兩番,以往被視為高房價代表的七期、八期,每坪土地更是動輒喊價120萬以上。
建商認為,目前能夠符合首購族群、投資客的最佳地段,首推太平市新光區段徵收及台中市?子地區,兩處目前都正如火如荼辦理標售中,站在建商投資的角度,將會參與標售,以利未來推出更多產品組合提供不同價位需求的購屋族參考,也評估房市發展勢必越來越快,如何看準出手,將是投資致勝的關鍵。
【今日新聞/記者李梅金/中縣報導】
http://key88.net/article16801.html

滾滾資金湧房市‧浮現警訊

台北市打算課徵豪宅稅,不過似乎沒有影響到本土大戶和台商購買豪宅的意願。根據永慶房屋統計去年十二月大台北地區中古豪宅的交易量發現,雖然央行釋出部分地區房市過熱的警訊,但去年十二月大台北地區的豪宅交易量仍然比十一月成長三成左右,單月交易量更創下二十一個月來新高。
永慶房屋首席房產顧問葉國華表示,如果以每坪一百萬元、坪數八十坪以上作為豪宅的標準,那麼台北市目前符合這樣條件的豪宅大約有五千戶左右,他說,對豪宅客群來說,雖然政府將要課徵豪宅稅,不過,額度看來應該還占不到豪宅總價的千分之三,因此,客戶認為,在可接受的範圍內。
「如果說這方面要課稅的話,很多客戶的反映,就如同說三千c.c以上的進口車,課的牌照稅跟燃料稅稍微比較高一點,比一般汽車多三倍,事實上都還是在可以接受的範圍內,對他們來講,如果這樣的稅繳起來合法、他們也住得安心,事實上OK啦!這些房子,不管是他請一個佣人、一個管家一個月大概六到七萬的負擔,管理費一個月兩到三萬元,都是一個可以接受的範圍。」
葉國華指出,海外所得從今年開始課最低稅負,讓不少握有海外龐大資金的大戶,急忙在去年年底前,將大批資金匯回台灣,他說,根據他瞭解,這些資金其中有一部分就被拿來買房地產,因此,在這些匯回台灣的資金持續發酵的情況下,他認為,今年一月中古豪宅的交易量應該會比去年十二月還要好。
不過,對於預售、新成的豪宅市場近期是否也出現大量買盤湧入,代銷業者的看法比較保守。海悅廣告總經理王俊傑說,其實近來豪宅交易量和以往相比,並沒有太大起伏,主要是因為台北市豪宅的供應量不多。
對於政府即將課徵豪宅稅,政大地政系教授張金鶚表示,豪宅稅對市場短期影響並不大,因為課徵豪宅稅的主要目的希望讓稅制變得公平,不過,未來如果不是真正的豪宅,那麼房價應該會受到一些衝擊。
不過,面對這波由資金潮帶動的都會區房價上漲,張金鶚認為,已經讓台北都會區的房價泡沫越來越大,甚至超過去年他所估計的三成,他認為,政府目前採取蓋平價住宅、增加供給的方式,並不能解決房市泡沫的問題。
「在台灣的金融體系,其實對這部分還是不夠審慎,政府只是增加供給面,增加平價住宅、或者捷運沿線蓋一些房子,那個都不是面對問題、解決問題,真正的關鍵還是在金融的控管上我覺得才是重要的,所以,我覺得政府在這部分還有很多努力的地方,也不只是口頭上說說,真正的行動上,應該要更審慎去做一些資金的控管,特別對台北都會區,或某些貸款人的信用、或貸款成數等等都應該做更謹慎的評估。」
世界銀行日前發出警訊,認為大陸房市已經出現泡沫化的跡象,北京立刻傳出要進行房市調控政策因應。反觀台灣,政府在緊盯千億熱錢湧進台灣的同時,對於都會區房價高漲,可能會引發的隱憂,似乎應該採取比較積極的作為才是。
【2010-01-27/中廣新聞/陳鳳如】
http://key88.net/article16802.html

全台六大城市住宅投報率,北市3.21%最低

據台灣房屋調查顯示,2009年全台六大都會區住宅投報率,第一名為高雄市,投報率為7.18%,回本時間最短僅14年,不過房價漲幅才9.5%;反觀六大都會區投報率最低是台北市,投報率才3.21%,回本時間長達31年,房價漲幅25.9%居六大都會區之冠。
台灣房屋據去年北市成交資料發現,台北市住宅投報率最低前三名,依序為大安區2.59%、中正區2.69%、信義區2.83%。大安區每坪每月租金1360元,平均房價63萬,投報率只有2.59%,為12個行政區投報率最低,回本時間長達38.6年,也就是說,房貸負擔的壓力也最重;其次中正區投報率2.69%,回本時間37.2年;信義區投報率2.83%,回本時間35.3年。此三區也是北市房價最貴的三大行政區域。
北市住宅投報率最高行政區依序為,萬華區3.86%、大同區3.81%、文山區3.70%,此三區回本時間最快,大概只需26年~27年,雖然租金報酬穩定,但相對資產增值潛力較低,若是想當穩定長期收租的包租公、包租婆,此三區是投報率的首選。
至於萬華投報率最高,主因是平均房價居北市12個行政區之末,且近三年來萬華房價漲幅並不大,只要租金穩定,報酬率都相當不錯。從都市更新的角度來看,萬華區有報酬率高的特色,只要挑選近捷運、臨大馬路、商業區、低樓層公寓,長期收租等待都更,風險也相對較低。
在台北縣住宅投報率最低前三名行政區,依序為板橋市2.76%、新店市2.90%、永和市3.09%,此三區為北縣最早有捷運經過的三大行政區,房價也是北縣最高的核心區域,尤其是新板特區、新店永和捷運站周邊,房價早已超越北市邊陲行政區,過去行政區域決定房價的藩籬,早被捷運系統打破,捷運也改寫了大台北房價史的一頁。
北縣報酬率最高的三大行政區,依序為三峽鎮4.71%、土城市4.48%、林口鎮4.4%。邱太?表示,三峽鎮雖然推案量大,但租屋市場有來自台北大學學生、教職員及恩主公醫院的醫生和護士承租,因此報酬率相對穩定。
台灣房屋不動產研究室執行長邱太?表示,投報率公式為年租金除以房屋總價,投報率愈低,代表分母的房價競爭激烈,房價上漲速度快過租金上漲;反之投報率愈高,表示分母的房價漲不多,甚至無人競爭,租金又相對穩定,投報率自然高。但房價多數人競逐的區域,投報率雖然較低,但資本利得也較大(增值潛力大);反觀房價少人競逐的區域,投報率雖然較高,但資本利得小(較無增值潛力)。
【中國時報/記者郭鴻慧台北報導】
http://key88.net/article16803.html

台中買屋-南屯區公所3房華廈(33.8坪.車位.全新整理)儷園

總價:448萬 (編號B008) 地址 : 台中市南屯區南屯路
種類 :電梯華廈  格局 : 3房2廳2衛  建坪 : 33.8坪 室內:28.30  
樓別 : 5樓/共10樓  車位 : 機下車位   完工 : 84年
學區 : 萬和國中、南屯國小 全新裝潢,方正格局
專線0918075588 .0982951988蔣小姐0932506704孟先生
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台中買屋-南屯田心公園3房華廈(37.8坪.車位.格局方正)龍門家族

總價:328萬 (編號B009) 地址 : 台中市南屯區南屯路
種類 :電梯華廈  格局 : 3房1廳2衛  建坪 : 37.85坪 室內:28.13  
樓別 : 2樓/共6樓  車位 : 機械車位   學區 : 萬和國中.南屯國小
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台中買屋-僑泰高中3房華廈(42.9坪.平面車位.全新未住)天下一家

總價:458萬 (編號B010) 地址 : 台中市南區高工路VS南和路
種類 :電梯華廈  格局 : 3房2廳2衛  建坪 : 42.98坪 室內:22.44  
樓別 : 12樓/共12樓  車位 : 平面車位   完工 : 95年
學區 : 四育國中、信義國小 全新未住
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台中租屋-北區麥當勞1房1廳(15坪.包管理費.可炊.家電全)免仲介費

租金:9000 (編號e011) 地址 :台中市西區公正路vs公益路
種類 :電梯華廈  格局 :1房1廳1衛   樓別 : 5樓/共8樓 
,可開伙.家俱.家電全
看屋專線0918075588 ﹑0982951988蔣小姐
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台中租屋-公益路4樓公寓(40坪.4房.現況租屋)免仲介費

租金:10000 (編號e010) 地址 :台中市西區公正路vs公益路
種類 :公寓  格局 : 4房2廳2衛   樓別 : 4樓/共5樓 
機能好,近市場,商圈.屋空,現況租屋
看屋專線0918075588 ﹑0982951988蔣小姐
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買房最怕利空來 現買現虧怎麼辦?

房價連年起漲,許多人已經忘掉「房價有漲必有跌」的道理,特別是台北縣市的購屋人,這五年買房子的人幾乎都是賺錢的,不過隨著台灣房地產市場變化越趨快速,未來萬一遇到像是「金融海嘯」般的經濟衝擊,房價應聲倒地,買屋人要如何應對呢?
房市長期看好 避開NG案例 ,信義房屋表示,綜觀台灣房地產市場過去30年來的發展,從整體市場看來,房價趨勢是往上的,因此,就算遇到房價下跌,選對房子的購屋人也不用太擔心。
一般來說,生活機能不便利,區域沒有學校、公園、市場等生活所需要的場合,都可能因此不受歡迎。另外鄰近嫌惡設施,如焚化爐、加油站、墳地等地的房屋,無論外在房價怎麼漲,就是漲不起來。
此外,本身有缺陷的房屋也是漲不大動,除了凶宅、海砂、輻射等房屋致命的缺點外,房屋本身格局不方正,讓入住者很難規劃,或是採光、通風不良的狀況,往往降低承接買盤的意願,因此都可能造成房子成為房市多頭時的孤兒。
先想下一手 買屋穩穩賺 ,住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出,台灣的房地產在起漲時有北快於南、好上加好(好區域漲更快)的特色,如果想要避免自己的房子不賺錢,在購屋之前就必須要先想到「下一個買家在哪裡?」。
以承接買盤的心態來客觀考慮房子的價值,並且多關心地方是否有重大工程議題可作為房價的起漲的動能,藉著同時對大環境與小區域的觀察,相信購屋者更容易買到一間總有一天等到賺錢的好房子。
【網路地產王/黃京梧/綜合】最後更新:2010/01/27
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台北包租公沒賺頭 收租31年才回本

在台北市買房出租當起包租公、包租婆,表面上看起來似乎很風光,實際上卻是虧大了!根據房仲業者統計,去年全台六大都會住宅的租金投報率,台北市的平均投報率僅3.21%,必須持有31年才能回本;房價一向偏低的高雄市,在租金投報率的表現扳回一城,投報率高達7.18%,回本時間縮短至14年。
高雄低房價 租金投報率冠全台 ,計算租金投報率很簡單,把一年十二個月的租金總額當分子,購屋成本總價當分母,兩者相除所得的數字愈大,就表示租金投報率愈高;反之,數字愈小,租金投報率愈低。舉例而言,小王花了300萬買一間套房出租,每月租金所得為一萬元,合計一年租金收入12萬元,由此推算租金投報率為百分之四。
根據台灣房屋統計,去年六大都會住宅的平均租金投報率,由高而低依序是:高雄市(7.18%)、台中市(6.31%)、新竹縣市(6.22%)、桃園縣(5.61%)、台北縣(3.53)、台北市(3.21)。高雄每月每坪的平均租金為551元,平均房價每坪為9.2萬元,因此租金投報率全台稱雄,回本時間僅14年;相反地,台北市的平均租金1,213元,平均房價卻高達45.3萬元,不但投報率偏低,還得等候31年才能回本,台北市的包租公、包租婆,其實不如想像的風光。
北市增值潛力大 去年房價漲2成5 ,不過並非所有包租公、包租婆,買屋出租僅為了區區數千、數萬元的租金,不少房市投資客看中的是房價漲幅。以台中為例,去年房價漲幅一成六;台北縣漲幅兩成二;至於台北市,租金投報率雖低,但是房價卻在一年之內,平均漲幅高達兩成五,也就是說,總價1,000萬的房子,僅時隔一年,飆漲至1,250萬元。
台灣房屋不動產研究室執行長邱太(火宣)明白表示,多數人競逐的房市熱區,雖然房價高、租金投報率低,但資本利得,也就是所謂的增值潛力較大;反觀,較少人競逐的冷門地區,由於房價成本低,促使租金投報率高,但是較無增值潛力可期。
【網路地產王/曾炳鈞/綜合】最後更新:2010/01/27
http://key88.net/article16767.html

北市住宅投報率最低 房貸平均背31年

去(2009)年全台房價在資金行情簇擁下全面飆漲,加上利率處於低檔,讓許多擔心房價會從此一去不回頭的退休族與投資客瘋狂搶進,將大把銀行資金轉投房地產,打著當包租公存房養老的美夢。
不過,根據台灣房屋調查,2009年全台六大都會區住宅投報率,台北市房價漲幅25.9%居六大都會區之冠,但也不過才3.21%,回本時間長達31年,反而是六大都會區中投報率最低的。投報率第一名為高雄市7.18%,房價漲幅才9.5%,回本時間最短僅14年。
台灣房屋不動產研究室執行長邱太?指出,投報率公式是以年租金除以房屋總價,投報率愈低,代表分母的房價競爭激烈,房價上漲速度快過租金上漲;反之投報率愈高,表示分母的房價漲不多,甚至無人競爭,租金又相對穩定,投報率自然高。
然而,房價多數人競逐的區域,投報率雖然較低,但資本利得也較大(增值潛力大);反觀房價少人競逐的區域,投報率雖然較高,但資本利得則較小(較無增值潛力)。有學者即將投報率視為泡沫化的反向指標,投報率愈低,泡沫化愈高,表示房貸還款年愈長,痛苦指數最高。
台灣房屋根據去年北市成交資料發現,投報率最低前三名,依序為大安區2.59%、中正區2.69%、信義區2.83%。大安區每坪每月租金1,360元,平均房價63萬,投報率只有2.59%,為12個行政區投報率最低,回本時間長達38.6年。換言之,房貸負擔壓力也最重,但也是去年房價飆漲近40%速度最為驚人的地區;其次中正區投報率2.69%,回本時間37.2年;信義區投報率2.83%,回本時間35.3年。此三區也是北市房價最貴的三大行政區域。
而北市住宅投報率最高行政區則依序為,萬華區3.86%、大同區3.81%、文山區3.70%,此三區回本時間最快,大概只需26年~27年。雖然租金報酬穩定,但相對資產增值潛力較低。若是想當穩定長期收租的包租公、包租婆,此三區是投報率的首選。
萬華平均房價居北市12個行政區之末,近三年來房價漲幅不大,只要租金穩定,報酬率都相當不錯。從都市更新的角度來看,萬華區有報酬率高的特色,只要挑選近捷運、臨大馬路、商業區、低樓層公寓,長期收租等待都更,風險也相對較低。
北縣住宅投報率最低前三名行政區,依序為板橋市2.76%、新店市2.90%、永和市3.09%,北縣報酬率最高的三大行政區,依序為三峽鎮4.71%、土城市4.48%、林口鎮4.4%。
邱太?表示,新板特區、新店永和捷運站周邊房價,是北縣最高的核心區域,早已超越北市邊陲行政區。過去行政區域決定房價的藩籬,早被捷運系統打破。至於三峽鎮雖然推案量大,但租屋市場有來自台北大學學生、教職員及恩主公醫院的醫生和護士承租,因此報酬率相對穩定。
卡優新聞網 2010-01-27 
http://key88.net/article16768.html

南屯單元2重劃區 潛力直追七期南側

距交地日期一天天迫近,轟轟作響的怪手擾人清夢忙著施工,徹底整理台中最大的自辦市地重劃區,位於南屯黎明新村南北方向的單元2黎明自辦市地重劃區(以下簡稱單元2)已經整出輪廓,面積186公頃,其中住宅區佔98公頃,範圍大約北起至七期西側市政路、東至南側的河南路,中間以黎明新村為中心接上東面的黎明商圈,最南連接上永春自辦重劃區單元3的大墩11街,將來可塑造成為低密度、以別墅為主力的高級住宅區。
業界眼中的綠寶石 可開發高級別墅區 ,根據單元2規劃,七期西側的龍門路將往南延伸到黎明新村西側,公益路將往西延伸到黎明新村南側,整個七期南側、西側將與單元2徹底匯整。土地開發專家眼中的單元2是「綠寶石」,價值遠勝過已經推案中的逢甲「12期金條特區」,這個「綠寶石」好比由七期南側再衍生的區塊,低密度開發將來行情會超過12期!
七期土地開發的專家張漢聲表示,七期南側土地單坪50~80萬元比新市政特區便宜很多,與最貴的區段比價約只1/3~1/4,南側的低密度環境很好、交通便捷、生活機能強、文教公園綠地多,蓋大樓棟距夠深視野佳,若蓋別墅小環境清幽,在在都能吸引高級住宅客層,等南側發展一段時間後,單元2土地因有南側類似特優條件,將繼南側優勢可塑造成高品質別墅社區。
七期南側人氣匯聚 後勢銳不可擋 ,同屬南屯區的七期南側、八期與單元2、3、4重劃區有三多優點,人口多,交通動線多,綠地多。藉著整體開發計畫單元2、3、4將快速與精華區的七期南側、八期一起整合,此區域人口穩定成長、建物新穎,發展勢頭銳不可擋。
「時代圓滿」代銷業者劉建弘說,七期南側文心森林周邊地段無可取代,南側生活便利、各大樓棟距夠遠、綠線捷運站都是此區高級住宅的賣點,品質優的大坪數新樓開價行情甚至已逼近新市政特區個案。南屯仲介業者表示,南屯單元2、3、4精華區因近交流道與高鐵展現交通優勢。單元2位居南屯精華區之中心,緊鄰七期南側與西側精華地,地點優簡直就是「肉中肉」,前景看好。
網路地產王/網路居家王 2010-01-27 
http://key88.net/article16770.html

淡海新市鎮新定位 再次上演『狼來了』?!

最近幾週,淡海新市鎮突然成為話題焦點所在。稍早吳揆曾到當地視察,指示要加速該區開發;接著,交通部把地方上送的數個捷運計劃打回票,但與淡海相關的輕軌捷運則運氣較好,由於北縣提出自負盈虧,因此全案反倒是敗部復活。
接著兩天前媒體揭露,營建署準備重新檢討淡海新市鎮定位,預計擴大產業專區範圍,藉此引進國際營運總部、商業及研發中心,提升新市鎮附加價值、刺激區域發展。前天國民黨籍立委蔡正元提出,將目前松山機場『跑道、航廈分離』之構想中,有關跑道的新位置,淡海又赫然入列。
營建署有關淡海新市鎮重新定位的說法,應是回應稍早吳揆加速開發的指示。不過有關淡海之開發,一直以來,官方都不定期拋出一些議題設定;如前幾年周錫瑋提出的家庭休閒娛樂定位(實際就是博弈特區),就是一例。
不過光看目前區域發展暨房市現況,就知道這些議題或支票,目前為止可說幾乎是全數跳票或煙消雲散。根據住展雜誌觀察,前兩、三年在上市櫃建商大舉進駐購地,及接著「台北灣」等案大舉造勢之下,該區房市確實一度熱絡。
但除了區域公共建設開發進度遲滯外,聯外缺乏適當的大眾交通動線,還是最大問題。因此目前為止,淡海房市產品,由淡水舊市區客購買之比例仍高,約佔六至七成;這和當初新市鎮發展的原始定位,自然相去甚遠。
因此,無論北縣或中央未來如何重新定位淡海新市鎮,除了擴大產業專區,乃至提供若干誘因外,恐怕還是要思考,基礎公共建設及服膺未來運輸趨勢的軌道建設,推動的急切與必要性。至於蔡正元的提議,則不禁讓人聯想到馬英九初上任大位時,有人拋出的『總統府遷往關渡』話題。
當然,如果此構想能催生淡海輕軌捷運或其他替代方案,或許地方會樂觀其成。不過看看這些年大園房市因航空城發展而起起落落,就讓人無從樂觀起;機場帶來的限高及噪音問題,似乎更和營建署重新定位的方向有抵觸之處。
說起來,這恐怕跟每逢選舉,就浮出水面的淡江大橋案例情況類似,很可能是首次五都首長選舉的政見支票成分居多。(筆者按:淡江大橋日前已編列預算推動,這次是否真的浮出水面?可持續關注)
住展房屋網 2010-01-27 
http://key88.net/article16771.html

老街再造加纜車 區域房市翻生原點?

不知是春節將近,加上學校這邊今年寒假又超過三十天,還是年底五都選舉在即而拼命推展『政績』,台北縣政府近期推展地方觀光的動作,還真的是拼很大。由北縣城鄉局主導的『老街再造、商機加倍』計畫,是在保存舊貌之基礎下,將縣內共14處老街翻新;根據縣府自己估計,此計劃完成後,每年可吸引超過3百萬觀光人潮,周邊創造的經濟產值逾150億。
此外,配合土城捷運線延伸頂埔段動工,與定案乍現曙光的三鶯線,北縣還準備打造連結三鶯三大觀光景點:三峽老街、鶯歌陶博館及三鶯藝術園區的纜車。本計劃同樣是城鄉局規劃,路線總長約3.82公里,採BOT推動,投資額15億;很湊巧,北縣預估此案101年完工後,也可望每年吸引3百萬觀光人次搭乘。
先姑且不談北縣這廂的『如意算盤』有多樂觀,根據住展雜誌市調觀察,三峽、鶯歌和深坑三地,最近也很巧地,相繼成為北縣房市焦點區。
三峽房市重心還是在北大特區,由於區域房價還在一字頭水準,因此吸引不少被迫外移購屋的大台北首購族群。鶯歌方面情況類似,不過因為區域質感問題,因此儘管外客比例增加,但在缺乏大案支撐或創造話題下,現階段房市仍以內需為主。
深坑由於頗近北市文山區,又能透過二高支線直通北市,信義快速道路開通後,更提供另一動線;理論上,區域房市應該大有可為。只是,顯然受區域地形所限,開發不易、腹地狹小之問題,是造成深坑房市數次開高走低的關鍵。如今北市高價推擠效應,似乎讓深坑再度出現『翻身』契機;去年底進場可售總戶數超過五百戶的新成屋大案「信義線上」,就是趁著都會高房價效應,推出搶市。
需注意的是,該案為工業區開發,使照登記為廠房及辦公大樓;不過從其坪數規劃為14~52坪看,買方實際當住宅使用的比例應該仍高。另外開價28萬/坪,與過去區域行情頂多20萬/坪相比,更高出不少;這很明顯是比價效應之『效果』。
深坑、三峽及鶯歌,原本都以觀光資源著稱。三峽近年因北大特區,房市大起;相較之下,相鄰的鶯歌則尚未受惠。深坑這邊,信義快速道路通車前後,曾有一波炒作情事,但後來無疾而終;這次「信」案逢高開高進場,會不會是深坑房市真正起飛的原點?或許「信」案有機會成功銷售,但以深坑區域之現實,也就是地形限制的問題來看,區域房市真正翻生的難度,仍不可謂不大。
至於北縣的老街再造或三鶯纜車,能不能真正創造官方宣稱的人潮與商機?再造完成後,區域特色之營造與周邊配套之完善與否,才更是關鍵所在!
住展房屋網 2010-01-27
http://key88.net/article16653.html

2010年1月26日 星期二

因應高房價 6成網友以拖待變

台北市房價飛漲的現況已不必贅述,預測今年第一季的房價是漲或跌,四成網友預估將維持平盤,三成八認為房價將小漲5%或大漲一成以上;正因為大台北的房價易漲難跌,六成網友寧可維持現狀「以拖待變」,等待房價回跌再進場購屋,不過仍有四成網友打算移居低價地區,甚至退而求其次,選購條件較差的房子。
擔憂漲價升息 多數看好2、3季購屋 ,大台北地區房價高漲,已成了購屋族不得不面對的「痛」。信義房屋針對今年第一季的購屋意向進行網路問卷調查,網友的看法呈現「看好比看壞多」,有高達三分之二的網友認為,今年第二、三季才是好的購屋時機;面對高房價時代來臨,有28.7%的民眾看屋時間超過一年以上,等於從去年初就一路看著房價走揚,卻遲遲沒有進場。
至於縣市升格、央行升息、今年可能簽定的ECFA與平價住宅等,可能影響民眾購屋決策的幾樁事件中,民眾最在意的似乎仍是升息問題。雖然升息議題尚未開始發酵,但已有28%民眾認為下半年會升息,暫時觀望,43%認為升息幅度有限,不影響購屋決策,另有29%民眾認為目前購屋沒考慮到升息問題。
寧選原生活圈 輕移民僅兩成 ,信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮指出,因為房價逐步高漲,迫使部分積極型的購屋族,選擇跨區向外移動,也就是所謂的「輕移民」,但近期真正往低價區移動購屋的民眾卻僅有21%;另有60%的潛在購屋族,選擇維持現狀等待房價回檔;19%選擇購買區域內條件次等的房子。換言之,等於有將近八成的民眾,還是會選擇在熟悉的生活圈內購屋。
信義房屋大安公園店長施瑋倫舉例,大安區的生活機能以及地段的增值性,讓許多人嚮往,不過高房價門檻不是人人都能跨過,如森林公園周邊標準電梯三房產品大約都在2500萬以上。預算不足的買方,卻又不願離開大安區,就會選擇周邊總價2000萬上下的國宅,甚至到大安區相對平價的六張犁附近,選擇總價約1600萬元的電梯三房。
【網路地產王/曾炳鈞/綜合】最後更新:2010/01/26
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台北漲最多 高雄投報率最佳

景氣復甦,房市持續看好,投資人該選擇哪裡進場? 房仲業今天公布一項調查,全台六大都會區,以房價漲幅來看,北市居冠,2009年漲幅達25.9%;但如以租金投報率來算,則高雄市最佳,平均投報率達到7.18%,投資14年就可回本。
台北市的租金報酬率上則最不理想,平均投報率才3.21%,為六大都會區之末,包租公平均要等31年才能回本。
台灣房屋發言人謝萬雄表示,出現這種情況,主要是北市租金漲幅沒有跟上房價,報酬率因此節節下滑。他建議投資人,如果想長期收租,應選擇投報率較高的區位,如果著眼於置產增值,則宜優先考慮房價漲幅較大的都會區。
國內房市在去年下半年後快速回暖,一度從市場消跡的房地產投資客也紛紛回籠。台灣房屋為此近日針對北市、北縣、桃園新竹縣市、台中市、高雄市等六大都會區進行租金、房價及09年漲幅調查,以提供投資人參考。
在房價漲幅部份,北市09年上漲25.9%居冠,其次為北縣22%,高雄市則僅上漲9.5%,敬陪末座。租金也以北市平均每坪1213元最高,桃園519元最便宜,高雄551元居次。至於房價,北市以每坪45.3萬元最高,高雄市則以9.2萬最低,兩地房價相差近5倍,在北市買1坪,高雄可買到5坪。
如依年租金水準除以房屋總價,即所謂租金投資報酬率,那麼高雄平均投報率可達7.18%,是北市的3.21%的2.2 倍,也比台北縣的3.53%,高出一倍。數據顯示,在高雄當包租公「好賺多了」,只要14年就賺回一間房子。
如果以六大都會區整體來算,根據台灣房屋統計,全台主要都區目前平均月租金每坪約721元,過去一年漲幅17%,目前平均房價落在19.1萬元,投報率為4.52%,以純收租方式,回本時間約為22年。
【聯合晚報╱記者游智文╱台北報導】2010/01/26
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年前買預售屋 精挑細選停看聽

農曆年節前夕,預售屋的看屋人潮大增,不過,如果沒有買過預售屋的人可能不知道,這種買得到看不到的未來宅,暗藏了不少購屋的玄機,一個不小心,就會受騙上當!首先,千萬不要被燈光美、氣氛佳的樣品屋所迷惑,一定要詳細評估格局是否適合居住,建材條件也要詳載在合約之中,以免日後交屋惹出糾紛。
眼見為憑 樣品屋僅供參考 ,由於沒有實際的成屋,因此,在看樣品屋時需要注意的部份相當多,建議購屋族最好把樣品屋當做參考,不要完全相信,以更多元的角度去看樣品屋,才能避免掉日後的紛爭。
首先,最好不要過度被漂亮的樣品屋過度吸引,應該仔細觀察樣品屋的格局,直接想像在無裝潢狀況下的格局,確認是可以接受的範圍;此外,挑高較高的樣品屋,會讓參觀者感受到較無空間的壓迫感,而樣品屋的廚浴設備,通常看起來都會比較高級,讓參觀者的感覺較佳,但在參觀樣品屋時,一定要特別注意日後成屋的挑高是否與樣品屋相符,在簽約時要特別注意。
自備測量工具 格局大小算仔細 ,而建材的好壞,通常無法輕易的從外觀上判斷出來,如果買的是高級豪宅,不妨直接請相關廠商,到成屋現場協助判定,參觀預售屋的樣品屋,只是作為一個參考依據,所有的條件仍以合約上所刊載的內容為主。
由於沒有實屋,所以房屋的模型、平面圖及樣品屋構成看預售屋的重點,透過模型可以很清楚的了解到,整個建案的外觀及附近的狀況,包括房子的格局、座向、樑柱的位置等等資訊,都要搭配平面圖去看樣品屋的格局及裝潢。
最重要的部份就是確定房的格局、廚浴設備、建材以及坪數的大小,最好自己準備指南針、量尺實際測量,遇到問題時,一定要得到確定的答覆,或是要求先瀏覽合約的內容,來保障雙方的權益。
【網路地產王/綜合】最後更新:2010/01/26
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工業區土地優惠 今明截止投標

經濟部推動之「工業區土地市價化優惠方案」,由工業局釋出五大工業區優惠折扣土地即將於今(26)、明(27)日兩天截止投標,凡備妥相關文件即可投標,企業界當把握機會。
「工業區土地市價化優惠方案」已於今(99)年1月4日正式公告實施,預定執行期間為兩年,至100年12月31日截止,經濟部工業局此次針對彰濱工業區鹿港區、台南科技工業區、斗六擴大工業區、和平工業區及雲林離島工業區新興區等5處工業區,以分期分區標售方式辦理土地出售,期吸引外資與台商進駐工業區。
工業局指出,此次工業區土地優惠折扣,除雲林離島新興區以93折優惠價釋出之外,其餘四大工業區均以51-56折優惠價釋出,企業界當可把握機會踴躍參與投標。
工業局所屬五大工業區投標截止日如下:一、南科工、斗六、和平工業區:1月27日下午5時(以寄達時間為準)。二、雲林離島、彰濱工業區:投標期間: 1月26日下午5時(以寄達時間為準)。投標地點:榮民工程股份有限公司。地址:台北郵政67-575號信箱。
相關工業局五大工業區土地優惠折扣及投標相關資料可上工業局網站查詢(moeaidb.gov.tw)。
洽詢電話:(02)2754-1255分機2521~2529。
台北訊 2010/01/26
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店面落差大 買潛力也重實力

2010最大利多就是陸資來台,而店面是繼商辦大樓之後,下一個火紅的產品。在低利環境之下,雖然目前投報率只有2~3%,但仍有許多投資者搶進,房仲業者表示,主要原因是看好長期增值報酬,勝於短期租金收益。
七大商圈先受惠 捷運站邊最看好,台灣房屋首席總經理彭培業指出,開放陸資購置台灣不動產的潮流勢不可擋,北市信義計畫區、信義敦南、民生敦北、南京松江、南京復興、中山北二段,及內科廠辦區等七大辦公商圈將首先受惠。
雖然北市各大辦公商圈的空置率仍有7%~13%的水平,但賣方和房東對陸資來台購置、承租商用不動產充滿信心,陸資對台灣不動產的貢獻,將從「旅遊需求」提升為「住辦需求」,受惠的標的也從飯店、辦公大樓,逐漸擴散到周邊的「店面」。彭培業指出,商圈內臨捷運站的店面產品,未來將有5成漲幅空間。
錢進店面口袋深 養屋準備不可免 ,錢進店面看似風光,不過,住商不動產企劃研究室也提醒,購買店面時最少要準備5成以上自備款。現階段最好以長期投資為考量,做好5年以上時間養屋的心理準備,等待房價上揚,這段期間則可以租金來補貼貸款利息。如果預算有限,也不一定前進一級商圈的大面寬產品,多費點心思找尋店面潛力區,仍有機會賺進大把鈔票。
【網路地產王/黃京梧/綜合】最後更新:2010/01/26
http://key88.net/article16742.html

法拍買屋 難度增

法拍市場中的精華物件炙手可熱,使得大台北法拍得標難度續增。自今年下半年以來,房市交易暢旺,因此流入法院拍賣的件數,逐月降至5,000件至6,000件的水位,但精華物件仍競標激烈,大台北法拍加價率13.07%達歷年新高,得標難度卻困難重重、也就是得標率持續下探,去年第4季僅達18%,且持續到今年元月份。
根據山水法拍搜尋引擎的統計可見,大台北法拍得標難度持續攀升,整體法拍物件雖緩降,但精華物件的競標仍十分熱絡,以去年第4季來說,大台北法拍平均加價率達13.07%,創歷年新高,也就是出價要比底價再多1成以上,才有機會得標,但也因競標人數眾多,每一物件平均都有5.53人,精華物件更常出現10人以上的競標局面,因此得標難度逐季增加,得標率下探達18%而已。
寬頻房訊副總經理張慈芳觀察,現階段有不少精華物件,得標價逼近市價,她認為,民眾進軍法拍市場,就是要達到「用便宜價格投標物件」的意義,若用逼近市價的水準競標,相當於可用同樣價格買到一般成屋,其實未必划算,因此,張慈芳提醒,民眾投標時切勿隨意加價。
張慈芳以上周得標的北市松山區南京東路點交物件為例,該法拍物件座落於捷運南京東路站附近,是屋齡3年的新成屋,拍次是應買四拍,以總底價1,133萬元換算,每坪達46.22萬元,投標人加價近300萬元,以總價1,431萬元得標,回推每坪價格是58.3萬元,但以該區域的市價行情每坪60萬元至70萬元來看,該物件得標價每坪逾58萬元,幾乎逼近市價。
房地產業者認為,相較於一般成屋買賣,跑完為期1個月的過戶流程後,民眾就可直接入住,但法拍屋卻要在得標後的一周內付清所有款項,且要主動向法院遞狀點交,法院將於1個月後點交履勘,若遇到屋內有現住人,還要再請法院發函強制執行,請現住人於1個月內搬遷出去,顯見若要投標法拍,不論是口袋資金或得標後入住時間,都較一般成屋買賣耗費更大精力。
山水法拍搜尋引擎副總經理林昱廷指出,目前房市行情看好,因此法拍市場中的精華物件,考量到供給少、但有需求的人很多,為了奪標,就會一直往上加價,造成加價率持續攀升,而近期法拍精華物件的得標價,更容易出現「逼近市價」,或該拍次得標價「衝上拍」的現象,也使得得標難度增加許多。
中時電子報【記者馬婉珍/台北報導】】2010.1.26
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引進自然光源 省錢又有設計感

家中的光線是否明亮,深深影響整個居家空間的生活感受,但都會區集合式的格局不佳,因此,很多房子會有採光不足的問題,專業設計師建議,透過室內空間的規劃設計,就能引進自然光源,不但增加室內名亮度,更能省下不少電費的支出,一舉兩得!
在天花上動手腳 大面開窗增光源,在外推陽台或庭院的天花板上,裝設透明的玻璃採光罩,就能將大量的光引進室內,不但能讓採光不佳的房子頓時明亮起來,讓視野延伸到窗外,還可以增加使用面積;在採光罩上裝上垂吊式線燈,夜晚來臨時點上燈,就能營造另一種照明模式。不過,外推陽台最需注意防水問題,施工時要特別留意接縫處是否密合,否則大雨一來,雨水很容易從這兒滲進來;此外,白天雖然採光佳,但這也很容易有悶熱感,室內應有空調設備搭配,必須注意電費增加的問題。
此外,如果家中的窗戶不大,可考慮加大窗戶的尺寸,這樣可增加光源灑進屋內,倘若擔心窗外景色不佳,可選擇裝上半透光的窗簾,或格子狀的景觀窗。位於一樓的住宅,會面臨隱私與採光的兩難問題,只要在設計時加入一些巧思,就能適時地解決這個問題,比如在牆面製造鏤空的小方格,不但可改善採光問題,在陽光的照射下還會篩落美麗的光影,替室內營造天然的景致。
天井增加光線 通透材質創造變化,而天井雖然會使室內可用的面積相對減少,但房子四周都有阻擋物的話,天井就是採光最好的方法。運用整面活動式的落地玻璃,可充分地引光線入室,光透進來了,足跡越過窗框的線條在屋內產生對稱的光影,營造出另一種非裝飾性的線條。
運用玻璃、壓克力板、玻璃磚等通透材質的設計,透過光線,不同的材質本身會散發不同的味道。這些通透的材質在夜晚人工光源的照射下,變化更是多采多,因此在裝修房子時除了水泥可以隔間外,這些材質都是不錯的選擇,但玻璃磚的價格稍貴,裝設前先大致估算欲施工面積以免超出預算。
【網路地產王/綜合】最後更新:2010/01/26
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簽約 牢記3要2不

買屋入厝是人生大事,不但需仔細評估,更要耐心篩選,尤其是買屋簽約前更要張大眼睛看清楚,房仲業表示,買屋簽約前最好要注意「3要2不」原則,避免買到後悔屋。
21世紀不動產企研室表示,所謂的「3要」就是「要看清楚」、「要親自前往」、「要選擇好品牌」。所謂要「看清楚」,就是在簽訂任何文件時,一定要把所有條文看清楚,因購屋金額動輒上千萬,雖契約條例多,不過務必要確實每則條文都看過才可以,以免出現不平等條約,導致權益受損。
第2要是「要親自前往」,中信房屋董事長特助胡佩蘭說,購買中古屋一定要親自前往看屋且不只白天要看,最好晚上、下午、下雨天都要看,用眼睛仔細觀察,千萬不可只相信網路上資訊,或是銷售人員說詞,以免造成認知上落差,萬一買到與認知不符房子,就破壞成家美夢了。
第3要,要選擇有品牌的房仲業者。21世紀不動產企研室說,購屋最要緊是安心,選擇有品牌的房仲,除交易過程透明化,合理服務費也讓消費者較有保障。
除「3要」外,還有「2不要」也要特別注意。第1個「不要」就是「不要衝動」。太平洋房屋行銷部經理鄭國英說,買屋切記衝動,除要確認是否吻合自身需求外,有無支付能力更是重要,過去就有不少案例,喜孜孜地看屋下訂,結果自己無負擔能力,最後不是訂金被沒收,就是後續繳不出貸款遭拍賣,所以買屋簽約前一定要再三思量。
第2「不要」就是「不要隨便簽名」。胡佩蘭說,房地產買賣契約,消費者至少都會有3天契約審閱期,所以在契約條文未詳讀的情況下,千萬勿貿然簽名,以免購屋權益受影響。
21世紀不動產企研室表示,買屋簽約前一定要注意「3要2不」原則,此外,購屋前一定要打聽周邊成交行情、各種稅費權責也要定義清楚,才可開心一圓成家夢。
中時電子報【記者曾萃芝/台北報導】2010.1.26
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2010年1月25日 星期一

台中租屋-崇德國中2房華廈(28坪.包管理費.管理好.家電全)免仲介費

租金:16000 (編號e009) 地址 :台中市北屯區崇德路二段
種類 : 華廈  格局 : 2房2廳1衛   樓別 : 7樓/共24樓 
地點佳.房租包含管理費.二間臥室.客廳泡茶小合室.家電全.管理好
看屋專線0918075588 ﹑0982951988蔣小姐
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台中買屋-文心捷運3房華廈(47.9坪.車位.地段佳.管理好)太舜四季

總價:568萬 (編號B007) 地址 :台中市北屯區文心路4段vs熱河路
種類 :電梯華廈  格局 : 3房2廳2衛  建坪 : 47.9坪 室內:37.65
樓別 : 6樓/共26樓  車位 : 機上車位   完工 : 84年
學區 : 崇德國中,文心國小,捷運旁.地段佳
專線0918075588 .0982951988蔣小姐0932506704孟先生
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台中買屋-昌平商圈3房華廈(28.8坪.近學區公園)城市印象

總價 :258萬 (編號B006) 地址 : 台中市北屯區昌平路二段
種類 :電梯華廈  格局 : 3房2廳2衛  建坪 : 28.48坪   
樓別 :3樓/共7樓  車位 : 另   完工 : 80年
學區 : 北新國中,松竹國小 ,近學校,公園
專線0918075588 .0982951988蔣小姐0932506704孟先生
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台中買屋-松竹國小3房華廈(28.4坪.低公設,全新整理家俱)東方吉利

總價 :318萬 (編號B005) 地址 : 台中市北屯區昌平路二段
種類 :電梯華廈  格局 : 3房2廳2衛  建坪 : 28.48坪   
樓別 : 5樓/共19樓  車位 : 另   完工 : 83年
學區 : 北新國中,松竹國小 ,近學校,免接送
專線0918075588 .0982951988蔣小姐0932506704孟先生
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台中買屋-北新國中3房華廈(38.6坪.讀書免接送.近捷運G4站)北屯官邸

總價 : 318萬 (編號B004) 地址 : 台中市北屯區北屯路VS橋孝街
種類 :電梯華廈  格局 : 3房2廳2衛  建坪 : 38.6坪 室內 :30.1  
樓別 :4樓/共17樓  車位 : 另   完工 : 83年
學區 : 北新國中,橋孝國小 .12年免接送 近舊社公園,捷運G4站
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房市熱 精華物件停拍機率高

房市景氣愈熱絡,精華物件的接手流通性更佳,同理也可應證在法拍市場上,專家指出,雖然法拍物件遭停拍,與該物件是否擁有絕佳條件,其實並無直接關連,但房市買氣愈熱絡,對於精華物件被法拍的屋主、也就是債務人來說,更容易用轉賣變現的方式,讓債務關係滅失,因此讓精華物件的停拍機率增加。
近期不少拍賣物件當天宣布停拍,都是擁有優質學區、黃金路段的精華物件,讓投標人感到扼腕。
山水法拍搜尋引擎副總林昱廷指出,房子被假扣押(進入法院拍賣),並非代表不能在一般市場轉售脫手,只要在拍賣日前,屋主(債務人)能將債務處理掉,讓債務關係滅失,債務人就可請債權人撤回案子,而法院可能在1、2天前貼上停拍公告、並於網站上公布停拍,或拍賣當天由司法事務官現場宣布停拍。
以北市大安區青田街的公寓法拍物件為例,一拍以每坪58.1萬元、總底價1,590萬元拍賣,屋齡雖已43年很老舊,但因屬於黃金學區、又是精華路段,土地持分面積達9.53坪之大,可享都更商機,在去年11月12日一拍時,便由債權人聲請延緩執行的停拍,於今年的1月7日恢復拍賣時,又由債權人主動撤回拍賣(撤拍),即表示該物件不再拍賣。
若債務人所積欠的債務不多,本身所擁有的又是精華物件,因考量目前房市交易熱絡,債務人通常會將房子轉售變現,就可還清債務。
若進入法院拍賣,也會因4大類狀態而出現停拍,例如未登報,也就是債權人未將拍賣公告登報,並將登報證明寄到法院去或是未公告,就是法院本身的疏失,未將拍賣公告貼於法院布告欄上。
另外則是未送達,拍賣文書以雙掛號寄至債務人及債權人手上,並回執給法院,但回執未送達;還有一種是債權人認為債務人有還錢誠意,可進一步擬定償債計畫,所以聲請延緩執行、也就是停拍。
而停拍物件依各債務關係不同,短則1個月、長則1年會再以相同的案號、法院別拿出來拍賣,民眾可主動詢問法院書記官,確認下回拍賣的時間,但若已撤拍,則表示已撤回案子,多半不會再重新拍賣。
工商時報記者馬婉珍/台北報導 更新日期:2010/01/26
http://key88.net/article16690.html

買自住小宅 小細節瞧仔細

房價漲!漲!漲!不少頂客族乾脆選擇小坪數住宅當做一生的住所,加上捷運共構宅當道,介於10~20坪的小型豪宅市場逐漸熱絡,但房仲業者提醒不婚頂客族,小宅產品門檻低,不過要注意購屋前的小細節。
21世紀不動產企研室表示,小坪數產品總價低,不過因為產品較為特殊,換算起來單價都會比較高,而且受限坪數大小的限制,使用空間較為零碎,購買類似產品時,除了挑選地段之外,格局的規畫也要列入購屋觀察重點之一。
也就是因為總價低、入住門檻不高,而且戶數較多,以致於小坪數產品進出人口會比較複雜,購屋民眾有意購買類似物件時,最好選擇戶數較少或是管理較為完善的產品,居家安全會比較有保障。
太平洋行銷部經理鄭國英說,除了坪數小之外,小宅產品受限規畫的問題,採光與通風相對而言也會較3房產品來的差,面景觀的產品還好,不過面中庭的產品採光就備受考驗,除了自住有所影響,對於未來的轉手或是出租,都會影響價格,購屋前必須審慎評估。
東森房屋副總黃淑苓表示,小宅產品戶數較多,當然公設空間也相對增加,在公設比增加情況下,可使用室內空間就更狹窄,相對壓縮房間與活動的空間,所以購買小宅產品時,不要只是注意權狀坪數,實際使用空間大小亦要計算清楚。
21世紀不動產行銷部經理曹若琪說,除此之外,小宅產品的需求不若3房產品,若在非精華區,貸款額度可能幅度有限,甚至比一般3房產品較低,購屋前最好請銀行仔細評估,以免貸款成數不足。
小宅產品門檻低,是不少台北首購族或是頂客族首選,不過一旦有子女或是有長輩居住需求的話,就會面臨換屋需求,所以購買小宅產品,最好兼顧產品屬性與未來需求。
工商時報 記者曾萃芝/台北報導 更新日期:2010/01/26
http://key88.net/article16689.html

北縣/土增稅「一生一屋」優惠稅率 99年元旦生效適用

臺北縣政府稅捐稽徵處表示,土地稅法第34條修正條文,已經總統令於98年12月31日公布,於99年1月1日正式生效適用。
該處表示,土地稅法第34條修正條文,放寬土地增值稅自用住宅優惠稅率一生一次之限制,增訂一生一屋優惠規定。即日起,除了原本的一生一次優惠稅率外,換屋民眾只要符合下列條件,即可不限次數享受一生一屋10%土地增值稅的優惠稅率。(一)出售都市土地面積未超過1.5公畝部分或非都市土地面積未超過3.5公畝部分。(二)出售時土地所有權人與配偶及未成年子女,無該自用住宅以外房屋。(三)出售前持有該土地6年以上。(四)土地所有權人或其配偶、未成年子女於土地出售前,在該地設有戶籍且持有該自用住宅連續滿六年。(五)出售前5年內,無供營業使用或出租。
該處提醒民眾,一生一屋的規定較嚴格,且換屋民眾須先適用過一生一次的優惠稅率後,才能適用一生一屋的條件。
今日新聞  記者吳正童/北縣報導
http://key88.net/article16688.html

民眾寫信給胡志強建議設籍中市20年補助購屋

什麼都漲,就是薪水不漲,讓一些有意購買房子的民眾離自己的夢想愈來愈遠!日前一名民眾投書市長信箱,希望瞭解台中市對於夫妻雙方都在上班,小孩無人照顧者,政府是否有補助?而居住在台中市20年以上仍未有自己的房子者,購屋有沒有特別的優惠?社會處依照相關規定答覆,並請其上相關網站查詢,程序上雖然沒錯,但市長胡志強要求同仁:可以做得更多,至少應瞭解民眾真正的困難在那裡?市府有什麼資源可以協助。
台中市長胡志強今天於主管會報上指出,日前有民眾投書市長信箱詢問有關照顧小孩有無補助,及居住在台中市20年以上卻未能買得起房子者,如果買屋有沒有可能有特別優惠?社會處雖然依照相關規定答覆,並請其上相關網站查詢,但其實可以再多放點感情進去,可以做得更多。
他當場詢問都發處長黃崇典,有關買屋的問題,台中市有沒有可能有更好的做法?可不可能像民眾所說:跟地產業者談,給予較好的優惠?
黃崇典表示,跟地產業者談,可能的結果是政府要補貼,如果縣市合併後財源改善,就比較有可能。意即目前是不可能的,但目前台中市仍有9戶國宅,他會請同仁主動聯繫,如果民眾有意願,都發處住宅科會積極協助。
財政處長林顯傾則指出,所有的補助都是中央統一辦理,除非有特例,也有特殊財源,否則應是全國一體適用,台中市不可能另外補助。
胡志強則指出,他提出這個案例的目的只是希望大家能夠多為民眾想一想,他並不是指責社會處,但其實公務員可以做得更好,例如主動與民眾聯繫,看看他真正的困難或需要是什麼?政府有什麼樣的資源可以介入?如果多放一點感情進去,他相信民眾的感受會更好
全國廣播 【黃資茗報導】    個人覺得,房價如無法控制,一直在追高,再多的補助,都無濟於事
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中縣/兩岸三通大利多‧新光區段開發瞄準國際

馬英九總統積極推動兩岸大三通,帶動兩岸經貿合作發展如火如荼,台中縣位居海峽地利之便,加上台中縣市合併作業將於年底完成,屆時區內土地堪稱寸土寸金,台中縣政府將在29日舉行新光地區區段徵收配餘地標售,預期將掀起一股風潮。
馬政府上台後,積極推動兩岸經貿交流,根據統計,對岸採購範圍涵蓋電子、化工、農產品等領域,採購金額估計150億美元,不僅扮演全球景氣復甦領頭羊的角色,龐大內需市場更為台灣產業挹注不少,繼歐、美、日等重要經濟體後,成為未來台商投資佈局的新標的。
著眼台中縣是兩岸三通最佳門戶,年底台中縣市又將完成合併,挾其縣市產業充沛的研發優勢,以及陸海空港交通便捷利基,讓許多投資案蓄勢待發,房市更被視為將是第一波反映的指標,已吸引不少建商、投資客尋覓投資標的。
太平市新光區段徵收案被視為大台中的新東區,是最璀璨的明日之星,除了生活圈四號道路完工在即,打通豐原、太平、台中市東區,往南延伸接至國道3號霧峰交流道,大大提高豐原、潭子、大坑、太平、大里、霧峰等地區之可及性,帶動台中都會區整體均衡發展,預期可增加台中市東側與潭子、太平、大里之聯絡便捷,更預估可帶動沿線房價20~30%的成長空間,目前堪稱是入手的最佳時機。
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中縣/公共設施完備‧新光區段配餘地房價具增值空間

台中縣政府日前在太平市新光區段徵收舉辦金母橋通車典禮及配餘地說明會,縣長黃仲生擘劃未來公共設施的發展藍圖,涵蓋公園、綠地、體育場、停車場、學校,是近年來少見的完整規劃區段徵收案,未來土地增值空間不可小覷。
新光區段徵收座落於太平市與台中市交界,原本受限於腹地狹小、出入交通不便等利空因素影響,發展比起一溪之隔的台中市更顯侷限,為此,縣府積極投入區段徵收作業,去年完成相關程序,總計完成區內住宅區有60公頃、綠地0.45公頃、公園9.35公頃、商業區4公頃、體育公園4.88公頃、停車場0.4公頃等,甚至也規劃保留國中預定地、國小用地超過10公頃。
縣府強調,隨著民眾購屋觀念的調整,購屋置產朝向增值、保值為考量,特地在區段徵收範圍內規劃諸多公共設施,也建設重要聯絡橋樑如金母橋等多條對外聯絡通道,讓以往處於城市邊陲的區域,改頭換面成為公共設施完整的嶄新街廓。
當地房仲業者也表示,新光區段徵收案的土地經過交通建設、文教區等利多因素「加持」後,確實有發揮保值、增值的效果,甚至有與台中市黃金地段一搏的潛力,極具發展潛力,而相對低廉的土地成本,也讓渴望居住在自然別墅的民眾,享受到高貴不貴的攸然生活品質,預期本週標售起跑後,將吸引眾多目光。
台中縣政府地政處代處長陳文嘉指出,配餘地將在29日辦理標售,民眾可至太平市公所、台中縣各地政事務所或縣府聯合服務中心索取投標資料,或洽電話04-25263100轉3071。
【今日新聞/記者李梅金/中縣報導】2010/01/25
http://key88.net/article16684.html

逾百坪豪宅‧後年擬課奢侈稅

豪宅、一般房地產稅負最快101年同步齊漲,包括房屋稅、地價稅都要上調,百坪以上豪宅另外再加課奢侈稅。調增不動產稅負三管齊下,估計一年國庫稅收可增百億元。
財政部強調,政府將加重對不動產持有稅捐課稅的政策,對大地主、豪宅、免稅農地興建豪宅、小套房持有者影響較大,一般中產階級影響有限。以豪宅為例,地價稅、房屋稅與奢侈稅三稅齊課的結果,稅負將較現行增加逾三倍。以台北市宏盛帝寶為例,目前一戶市價約2億元,平均面積200坪,房屋稅一年僅15萬元,未來可能達到50萬元。
不只豪宅交易市場熱絡、房價屢攀新高引起政府注意,國內一般房地產持有稅負課稅稅基長期偏低,造成不動產稅負無法與房價漲幅相比的現象,也使政府考慮要加重對持有不動產群族,加重課徵房屋及地價稅以反映市價。
根據規劃,現行地價稅累進稅率為1.5%到5.5%,調整後提高為1.7%至6.5%,總計受影響較大的土地約3%,多數都是大坪數土地與豪宅,其餘97%的土地稅負影響有限。
財政部評估,今(99)年因景氣開始回溫,但要回到金融海嘯前的水準,仍有一段距離,今年內不會調高房地產稅負,但已做好準備,計畫最快明(100)、後(101)年將對不動產持有人加稅。不過,高層官員強調:「加稅前提必須是景氣完全恢復才會實施。」
根據財政部委託學者研擬的最新課稅方案,豪宅奢侈稅將採二種課徵方式,一是在房屋及地價稅上加徵50%到200%的加成稅,以面積100坪的房屋為例,加徵200%的地價及房屋稅後,稅收增加4,500萬元。豪宅是以屋齡十年以下、一定坪數以上為課稅對象,分年課稅;另一種豪宅課徵方式是對新屋一次課徵,符合豪宅條件者,僅在契稅上加重課稅。
豪宅以外,全國700餘萬戶房屋,除自用住宅的房屋稅維持1.2%不變之外,營業用房屋及醫院、診所等執行業務者使用的房屋稅下限稅率都要上調,營業用房屋最低按3%課稅,將調高為4%;醫院等非住家非營業用房屋下限稅率則自1.5%調高為2%,估計可增加房屋稅80餘億元。
【經濟日報╱記者陳美珍/台北報導】2010.01.25
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淡江大橋計畫 經建會小組審查通過

延宕約20年的淡江大橋終於確定要興建了!預估最快可於103年動工,並於107年完工通車。
副總統蕭萬長昨天到台北縣政府視察時指示,為了「國家觀光門面」,淡江大橋必須要蓋,交通部官員表示已編列約158億元預算,近日內就會送至行政院審議。
北縣交通局長林重昌指出,淡江大橋未來可銜接八里、淡水,並可經快速道路接通到中山高、北二高,改善淡水地區交通。
淡江大橋完工通車後,可明顯縮短台北港至基隆港的交通,民眾不必再繞行關渡大橋,省下約26公里車程,節省時間約半小時,且將淡水風景區納入至台北港腹地,同時發展淡水河兩側觀光遊憩產業,且可做為河災逃生重要路線。
淡江大橋是由八里十三行銜接至淡水油車口,八里端可經由省道台64線快速道路直達台北港,也可經台61線接上台15線西濱快速道路接上中山高速公路通往桃園國際機場。
淡水端則經由沙崙路通往著名觀光景點淡水漁人碼頭,並接往淡海新市鎮1-3號計畫道路後,再接上台2線北部濱海公路往三芝、石門及基隆等地。
住展房屋網總監陳韻如表示,淡江大橋興建後,對活絡淡水端及八里端的市場都有幫助。長期以來,淡水、八里之間,僅能靠關渡大橋聯絡往來,十分不便,未來淡江大橋興建後,等於也是擴大八里的腹地及可及性,對提升八里房市的買氣大有幫助,目前八里新成屋每坪單價約16萬元。
住展房屋網 2010-01-25 
http://key88.net/article16682.html

調查:看好今年房價 網友多維持現狀待回檔

信義房屋公布首季購屋意向網路調查,結果顯示,多數網友看好今年房價,但有高達45%網友最在意高房價,面對高房價時代,卻有8成網友願往低價區購屋,或維持現狀等房價回檔。
信義房屋 (9940)問卷調查顯示,有28.7%的民眾看屋時間逾1年,等於從2009年初前一路看著房價走揚,卻遲遲錯過購屋時機;相較2009年初調查時,民眾最在意未來是否失業,2010年初民眾反而最在意房價過高。
信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮指出,房價高漲迫使部分積極型購屋人向外移動;但調查卻顯示,真正向外低價區移動購屋的民眾,僅約21%,有60%的潛在購屋人,寧可選擇維持現狀等待房價回檔,另有19%選擇購買區域內條件次等的房子,等於8成民眾仍選擇熟悉的生活圈內購屋。
信義房屋大安公園店店長施瑋倫舉例,大安森林公園周邊標準電梯三房大約新台幣2500萬元以上,預算不足的買方不願離開大安區,便會選擇周邊總價約2000萬的國宅,甚至到相對平價的六張犁附近選擇總價約1600萬元的電梯三房。
施瑋倫指出,這些不想外移到北縣的買方,除了習慣原本的生活環境外,想和長輩住在附近能夠相互照應,也是希望在原地購屋的動機之一。
至於縣市升格、央行升息、今年可能簽定的兩岸經濟協議 (ECFA)與平價住宅等,可能影響民眾購屋決策的條件中,民眾最在意的仍是升息問題。
雖然升息尚未開始,但已有28%民眾認為下半年會升息,暫時觀望,43%認為升息幅度有限,不影響購屋決策,另有29%民眾認為目前購屋沒考慮升息問題。
平價住宅由於緩不濟急,36%網友認為政策仍在計畫階段,不影響目前購屋決策,38%認為區域太偏遠不考慮,僅有16%網友覺得價格合理,暫緩購屋決策。
信義房屋針對網站會員,透過電子郵件問卷方式進行「2010年Q1購屋調查」,調查時間為2010年1月7日至12 日,總計回收940份問卷,抽樣誤差為正負5%。
(中央社記者韋樞台北2010年1月25日電)
http://key88.net/article16683.html

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平價住宅/官員:平價屋政策 創三贏

為平息都會區房價太高的民怨,行政院決定在捷運沿線興建平價住宅。行政院工程會主委范良銹認為,此一政策不僅成功機率大,且有多項連帶效益,可為民眾、社會及政府帶來三贏。
目前行政院已選定機場捷運龜山地區A7站作為試辦區,曾任台北捷運局長、桃園縣副縣長的范良銹分析,當地現在雖一片荒蕪,沒有什麼生活機能可言,但因有捷運,一旦興建平價住宅,很快就能發展。
他指出,他任職捷運局長時,當時板南線南港昆陽站一帶生活機能也很不理想,都是一些矮房子,但捷運通車後,商業機能很快就建立起來,如今已是高樓林立。
范良銹表示,房價高主要因素是地價貴,政府興建平價住宅,第一個重點就是要找地價便宜的區塊。A7站周邊尚未開發,地價便宜,正是合適的區段。政府可以提供公有土地,再配合區段徵收,進行整體重劃。重劃完成就把民間土地發還,政府拿回來的配地則用來興建平價住宅。由於土地重劃後能大幅增值,地主配合願意相信會很高。
不少房地產業者認為政府在目前看似鳥不生蛋的A7站興建平價住宅,恐重蹈昔日在偏遠地區興建國宅覆轍,乏人問津;范良銹說,民眾買房子,除了價格考量外,也重視交通、環境品質及生活機能。不過以A7站而言,除有捷運外,比A9林口站更靠近北市,進市區上班更近,加上重劃後環境品質能大提提升,他相信成功率很高。
國宅興建品質令人搖頭,是各界不看好平價住宅另一主因。對此,范良銹表示,平價住宅可考慮由政府設定基本條件,由民間規劃興建,以提升品質。基本上,他認為捷運平價住宅進駐率其實不用太擔心,反而由於房子未來有增值空間,對象可能要有所限制,以免被人惡意炒作獲利。
范良銹表示,政府興建平價住宅除了可提供都會區民眾另一項居住選擇外,還有多項好處,比如在捷運站附近興建大型社區,即可提升運量,減輕捷運經營壓力;此外由於可導引民眾搭捷運上下班,也可省下道路、停車場的建設經費,而民眾如普遍使用大眾運輸系統,也能達到節能減碳目的。
另外政府對尚未開發、人口較少的捷運站進行開發,還可以「創稅」,因為隨著商圈逐步發展成熟,地價、房價會上揚,相關的地價稅、房屋稅收都可以增加,商店的進駐也能提高營業稅等稅收。
【聯合晚報╱記者游智文╱台北報導】工程會主委范良銹 報系資料照 2010/01/25
http://key88.net/article16670.html

平價住宅/學者:缺乏完整配套

為了平抑房價,政府計畫在機場捷運沿線站區興建平價住宅,新竹玄奘大學財務金融學系副教授花敬群認為, 「這是粗糙的政策」,看不到完整的計畫,他質疑這種政策是為了「不得罪建商、達到短期的政治目的」,不能解決問題。
花敬群曾擔任台灣大學建築與城鄉研究所兼任助理教授,熟悉房地產景氣市場供需與政策研究,他以政治角度來看這次機場捷運平價住宅政策。
他認為政府為了短期政績,都市房價雖然高,也不敢制定政策,抑制高房價,以免衝擊房地產業,只好先丟出風向球,試試市場各方反應,由於沒有完整的計畫,也看不見配套,有點讓人望梅止渴的味道。
花敬群指出,不動產價格和相關的政策,既複雜又敏感,整個機場捷運平價宅的計畫、政策,要多少年才能實現? 有多少人可以受惠? 也看不到政府進一步說明。
花敬群說,政府為了討好民眾,草率推出平價宅,可能會製造更多問題,例如多年前政府推出6萬元1坪的低價住宅,一度被譽為台灣地產業的典範,但沒多久時光就變了調,成為房屋市場供應過剩的罪魁禍首,雖然兩個案子背景不同,但要引以為戒的是政府政策不要草率行事,以免反反覆覆遭人詬病。
花敬群也認為,買不起台北市房子的人,未必會想住到鄰近縣市,考慮的因素很多,包括鄰接外縣市的交通是否真的已經四通八達,生活機能、通勤時間短、通勤成本,都是影響因素;他認為,若捷運路網能像台北市區一般,機場捷運平價宅才有吸引力。
【聯合晚報╱記者楊正海╱台北報導】玄奘大學副教授花敬群 記者楊正海/翻攝
http://key88.net/article16671.html

平價住宅/民眾:不如多給購屋優惠

政府要在機場捷運林口站附近興建平價住宅,是否能抑制房價,台北市民眾是否會因此搬到這些平價住宅,受訪民眾的答案大多是:「不太可能。」
在金融業服務的劉先生則表示,成家前,曾到林口看過房子,發現林口附近房價並不高,並有餘屋問題,據他了解,平價住宅的土地成本每坪就要12萬元,再加上建築成本有可能每坪成本上達16、17萬元,以林口地區來評估,平價住宅的成本可能超過當地的房價,這樣的產品有競爭力嗎?
再說林口、三峽與淡水是台北縣供給量最多的地方,在供給量多的地方蓋房子,可以達到什麼效果,令人懷疑?而且增加供給是否造成房價下跌,更需要深入思考。
郊區房價原本就不高,機能也不見得好,若以台北縣淡水的房價來看,捷運開通後,房價也是高低互見,以前總統李登輝以前也推過「一坪6萬元」的國宅,最後證明成效不彰;我認為政府推平價住宅,不如提供更多購屋優惠,來得實際。
【聯合晚報╱陳珮琦】2010/01/25
http://key88.net/article16672.html

2010年1月24日 星期日

重大工程忽停工 過早搶進哭無淚

最近,交通部為避免捷運財政窟窿,日前評估公共運輸使用率後先後退回八條輕軌及捷運計畫,包括基隆輕軌、淡海新市鎮輕軌、竹竹苗輕軌、台南縣市輕軌、高雄學園輕軌(含燕巢輕軌)、中運量捷運的桃園機場捷運綠線、高捷北延及中捷藍線等,讓不少搶進的民眾當場傻眼,當初沿著重大建設買屋,沒想到重大建設卻不興建了,這種「意外驚嚇」要如何避免,萬一不幸遇到了,要如何排解呢?
計畫常變化 人多才安心 ,中信房屋表示,沿著重大工程買房子,最怕就是計畫突然喊卡,但如果等到動工的時候再進場,價格往往已經高到嚇人,對於想要賺價差的投資客來說,房價漲幅最重要的還是要看人口。一個區域的人口如果已經到了一定的程度,即使重大建設忽然喊卡,房價也因為買盤穩定而具有抗性,不至於出現非理性大跌。
等待或出售 決定要冷靜 ,住商不動產建議,如果不幸真的遇到了這種重大建設忽然喊卡的情況,千萬不要急著馬上做決定。因為在政策忽然喊停的當下,必然是賣方最不利的時刻,因此,如果買進了這樣的住宅,請先冷靜下來,不要急著做決定,如果要拋售,等待風聲過去,比較有機會獲得較佳的價格。
不過,房仲業者也建議,買潛力區的時候,千萬不要選擇建案過多的區域,到時萬一建設喊停,先進場的買家真的是欲哭無淚。
【網路地產王/黃京梧/綜合】最後更新:2010/01/25
http://key88.net/article16669.html

景觀加生活機能 台中7期南側人氣王

台中七期新市政特區地價與房價已來到歷史新高,但各棟大樓交易表現相去甚遠,高低差價高達2倍!。目前有些建商大力開發七期南側,文心森林公園成為新「嬌點」,公園內的圓滿劇場更成為市府舉辦大型活動最佳地點,吸引喜愛運動、注重無敵景觀的自用型豪宅客層,可享受黎明生活圈的便利生活,買樓賺增值也賺到健康。
綠地多、住宅少 360度景觀佳,新市政中心的歌劇院周邊房價最高,作容積移轉樓層加高收藏級數的豪宅一棟接一棟,陽光權與景觀角度多少會被隔壁棟或前後棟波及,兩大百貨外加9月後市府遷入帶動上萬辦公洽公人潮,未來歌劇院再啟用,交通打結是預料中事。除此之外,採買機能脆弱須依賴較遠的五期或逢甲商圈,為此區塊最大弱點。
靠山吃山、靠公園吃公園,銷售豪宅的業者劉建宏表示,七期南側住宅賣點就是「公園景觀+生活機能強」,尤其森林公園周邊,較七期其他土地相對便宜一點,南側大樓密度不多,環境清幽建360度景觀住宅最合適,賣相好買氣不俗。
黎明商圈好便利 赴高鐵站僅10分鐘 ,七期南側仲介業者分析指出,有人消遣七期生活不方便之說,七期有錢人住雲端不食人間煙火?當然不是!七期住戶的日常生活採買、加油、繳水電費、小孩上學補習在在都需要商圈支援。台中建投公會市場資訊調委會主委鍾尹堂曾經表示,公益路已成為台中市區最美最熱鬧的生活道路。
七期南側日常生活採買靠黎明商圈補給,黎明商圈逐漸擴大,圈內的公益路、惠中路、黎明路、河南路、向上路等主要道路有豐富多元的商店、超市、餐飲、加油站、銀行、郵局、醫院、補習班與7所中小學校。
七期南側行政區屬於南屯,此區交通四通八達,有文心路捷運綠線、中山高、環中路、中彰快速道、特三號道,上中彰快速道開到高鐵站也只需十分鐘。七期南側有黎明商圈的優質生活機能與便利的交通網絡雙雙加持,終於造就南側成為愈來愈強的豪宅新興板塊。
【網路地產王/劉祈相/台中報導】最後更新:2010/01/25
http://key88.net/article16668.html

北縣捷運共構宅 房價看漲正當紅

捷運一向是房價看漲保證,而過去多數集中在台北市的捷運建設,在環狀線開挖後,也成功拉抬了台北縣的房價,其中,當紅的捷運共構產品,更是一屋難求,漲幅表現最為亮眼!
資金壓力小 北縣房市翻漲 ,過去,台北縣的房價漲幅,始終遠遠落後台北市,不過,接駁台北市各大捷運路網的環狀線,翻轉了台北縣的房價,不少投資客瞄準未來捷運的商機,已經開始進場購屋,希望在幾年後轉手套利,其中,捷運共構宅的價格,更是連連翻漲,「錢」景可期!
「整體而言,目前台北縣的捷運共構表現優於北市!」住商不動產企劃研究室主任徐佳馨分析,因為台北市本來房價就高,要漲的空間有限,所以會輸給台北縣;此外,購買捷運共構出租的人,為了減少資金壓力,看上台北縣捷運共構的相對低價,兩者衡量之下,寧願轉戰北縣。
提前進場佈局 切記評估資金 ,不過,環狀線正式通車的時間,約在民國102年,而表訂的通車時間,常常都會一延再延,如果投資客現在搶進購屋,最好詳細評估資金是否足夠,有前線房仲表示,過去有太多例子,都是投資客冒險投資,沒想到計畫趕不上變化,最後遭遇斷頭危機,只好認賠殺出,錢沒賺到,最後賠了夫人又折兵。
此外,雖然未來捷運共構共生的產品,讓預算有限的首購、新婚族在購屋的同時,還可以省下買車與買車位的錢,但徐佳馨也提醒,捷運共構宅也讓結構、消防安全、隱私性與安全性,成為居住者的大問題,因此,如果預算不足,又想享有捷運便利性的購屋者,不妨選擇捷運站周邊屋齡較大的住宅,一樣可以享受到便利性!
【網路地產王/綜合】最後更新:2010/01/25
http://key88.net/article16667.html

除舊佈新搬新家 簡易打包自己來

農曆年前,很多人會想要搬新家過好年,不過,光是想到要花時間辛苦打包,就讓人頭皮發麻,其實,只要用對訣竅,不但能節省不少時間,還能盡量保持物品的整齊完整!
重物放置下方 易碎物品先包好 ,搬家最怕打包的,就是玻璃瓶罐等易碎物品,建議箱子底部先鋪上氣泡袋,重的物品先堆下方,易碎物堆疊整齊後,再以報紙包好隔離,最後善用夾縫袋防滲漏,鋪上氣泡袋當上蓋緩衝。
其中,高角杯先以報紙從杯腳纏繞做保護,在整個包覆先以報紙保護握把、壺嘴後,在整個包覆,盤子用報紙包好立放、杯子包好再倒蓋放好;剩下的空間
最忌諱亂塞,最好以報紙如成團填塞小物品,如化妝品、文具等小物,也可以使用夾鍊袋分類,封箱後,可以註明內容物、易碎品等標示。
常用物品另打包 箱外註明物品名 ,省力打包的小秘訣,將公事用品、盥洗用品、衣物等一週內必用物品,先裝在一起,再用一個小的行李箱另外打包,並在箱外註明、做記號,以利找尋;而現金或貴重物品,則另外自行攜帶,以免因搬家忙亂後忘記收藏地方,或不慎遺失;其他如衣服、書籍等,則可按使用的頻率、重要性,再分類打包;至於急救箱、藥品等急救藥品,另外包裝並且標明,以防一時急用。
箱子如有空隙以致物品會晃動,應用報紙、保力龍等緩衝材卡緊,重量最好是一個人可以搬動的,而且紙箱不要太大,以免不易搬運;最好將打包物品做張清單,以便找尋、整理;在搬家前幾天將各類物品拆卸、並分類綑紮妥當,同時在箱外用簽字筆註明箱內所裝填物品的內容,以免忘記箱內物品的內容。此外,如果遇到容易下雨的季節,擔心物品淋濕,請預約箱型車,或自行將物品加強一層防雨布。
【網路地產王/綜合】最後更新:2010/01/25
http://key88.net/article16666.html

利率看升‧房貸戶6招應變

銀行財富管理部門則建議房貸戶可選擇一段式利率,或是以六大策略因應。中國信託副總經理魏爾彰建議,對於即將購屋的民眾,為避免後續利率上升所增加的利息負擔,在房貸商品的選擇上可多選擇一段式利率,或者選擇階段式利率的各段加碼幅度差距較小者。
魏爾彰認為,雖然在景氣明顯復甦前,央行仍將維持寬鬆貨幣政策,但銀行業者已配合調整政策,目前房貸利率應不會再大幅下降了,以階段式利率而言,第1段1.5%的低利率已是底部。
魏爾彰建議,也可多留意各銀行推出的房貸優惠專案,如有採固定利率者,可鎖定一定期間內的利率。
台灣中小企銀個人金融部經理林進祥則建議房貸戶的房貸理財策略,分別是:
一、選擇具有利率避險功能的房貸商品─面對未來可能升息態勢越趨明顯的情況下,民眾可以利用固定利率或利率遞減型等具有利率避險功能的房貸商品,以達到節省利息的目的,但此類房貸商品利率多比採機動計息者要高,萬一未來升息幅度不如預期,反而不見得能省下利息支出。
二、搭配政府政策性優惠房貸─由於政府對政策性優惠房貸有利息補貼機制,符合資格的房貸戶所需支付的貸款利率,會比銀行一般房貸利率低,即便未來升息,仍可以省下部分房貸利息支出。
三、壽險型房貸─如果貸款人本身是家中重要的經濟來源,選擇結合房貸與壽險二合一的壽險型房貸,除可享受房貸利率的優惠達到省錢效果,萬一不幸發生保險事故時,壽險理賠金即可償清剩餘房貸,家人能繼續擁有房子不需背負任何房貸壓力。
四、「貨」比三家不吃虧─有房貸需求的人,事前一定要多做功課,勤於比較各家行庫的房貸商品利率及條件。
五、與銀行建立良好關係─多加強與銀行往來建立良好關係,如存款、購買基金、使用信用卡消費等,或利用所服務任職公司與其往來銀行的關係,取得與銀行較多的談判籌碼,有利於爭取較佳的貸款利率條件。
六、由資格條件較佳者擔任房貸借款人─以家中工作性質較穩定(如公教人員),或年所得較高者擔任房貸的借款人,以適用銀行針對優質客戶所推出的各項房貸優惠利率方案。
【工商時報/記者范姜群閔/台北報導】
http://key88.net/article16665.html

青年安心成家方案‧景氣回春‧年輕購屋族回籠

房仲統計顯示,去年在金融海嘯衝擊下,40到49歲族群最具購屋實力。不過,做為首購主力的20到39歲族群,由於看好市場前景,預期心理發酵,今年1月進場佈局的幅度增加。
住商不動產住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出,從客戶成交年齡層看來,去年最具購屋實力的莫過於40到49歲族群。由於體力、資金與經驗兼具,買屋比起其它族群更加得心應手,其中不乏投資有術以此為業者,整體購屋意願傲視各階層。
而做為首購主力的20到39歲族群,在去年政府優惠房貸告罄後,購屋力不振,除了高房價衝擊,對工作的不安感更讓這群購屋主力卻步。
徐佳馨說,去年底景氣略有復甦,加上去年底結婚、換屋潮帶動的春節過年購屋潮,以及看好未來房地產市場的前景,讓20到39歲族群在今年1月初買屋意願增加。其中30到39歲族群較去年第四季增加2.5個百分點,較第去年三季增加3.1個百分點,幅度增加最大。
她分析,從統計中可以觀察到,20到39歲購屋人只要離開台北市,購屋力大為增加,在各區域都約占3成比例,其中北縣、桃竹比例較高,推估可能是因為工作地點考量,這些自住型的年輕購屋人就近覓屋居住,讓區域買氣更形活絡。
雖然房價高,徐佳馨也提醒,營建署今年將繼續辦理「青年安心成家方案」,預定在2月公告受理,1月底就可以在營建署網站查詢。
「青年安心成家方案」包括前2年新台幣200萬元零利率的房貸和每月每戶最高3600元、最長2年的租金補貼,而青年安心成家方案是配合人口政策推出的住宅補貼,結婚未滿2年的青年家庭或育有未滿20歲子女的青年家庭都可以提出申請。
「青年安心成家方案」今年預計辦理租金補貼15000戶、購置住宅貸款利息補貼10000戶,青年購屋人也可以善用這類方案,替自己增加更多的買屋籌碼。
【中央社/記者林沂鋒台北23日電】
http://key88.net/article16664.html

房貸殺到1.2% 再陷割喉戰

雖然中央銀行三令五申,要銀行不要再促銷「低利率」房貸,以免房地產市場進一步泡沫化。但民營銀行仍不為所動。永豐銀行近期殺出前半年1.2%的低利率房貸專案,房貸市場再陷割喉戰。
利率即將反彈,央行希望大型行庫不要再打低利率房貸戰,第1年房貸利率最好維持在1.5%左右。但民營銀行為搶市場,仍不惜祭出低利率。永豐銀行近期悄悄推出前半年房貸利率最低壓到1.2%專案,比公教優惠房貸(目前由華南銀行承辦)的1.3%貸款利率還低。
永豐銀行房貸餘額到去年11月底為2,817億多元,是房貸量第2大民營行庫,僅次於中國信託,永豐銀行這項低利率專案,限制要年所得要100萬元以上,房屋若位在台北市,至少要值千萬元,銀行才貸。
上海商銀也在今年4月底前推出前半年1.49%專案,國泰世華銀行的「大台北捷運沿線房貸」,以及針對律師、醫師、會計師等5師的專案,前半年利率也只有1.55%,都是民營行庫中較低的房貸利率專案。
上海商銀經理馬婉瑜指出,民眾在選擇各銀行房貸專案時,多會被首段低利率所吸引,但目前房貸平均還款年限落在7到10年,建議民眾選擇房貸時,最好要比較前3到5年的平均還款利率,有些銀行專案前半年雖壓得很低,但第7個月起利率大幅跳升,不見得最划算。
今年利率走勢看升,也有房貸族考慮選擇固定利率房貸,但目前銀行業固定利率房貸專案,一開始利率可能就高達3.5%,遠比目前前半年只有1.5到1.6%的指數型房貸為高。假設都借200萬元,適用固定利率3.5%,前5年利息支出就要31.8萬多元,但若採機動計息,首段利率是2%,第4年起才跳到3.5%,前5年利息支出則是25.8萬多元。
因此,若房貸戶預期自己現在借款,會在5到7年間就還完房貸,選擇機動計息房貸,比選固定利率划算。
【聯合報╱記者孫中英/台北報導】2010/01/24
http://key88.net/article16656.html

賦稅署:土地稅法第22條第2項不再限制土地所有權人之身分

財政部近日核釋:配合農地管理由「管地又管人」政策改變為「管地不管人」,土地稅法第22條第2項所稱「自耕農地」以土地所有權人自行耕作即可,不再限制土地所有權人之身分。
財政部賦稅署表示:89年修正農業發展條例,農地管理政策已由原「農地農有、農地農用」調整為「放寬農地農有、落實農地農用」以發展規模經濟,且該條例92年2月7日修正時,將土地稅法第22條第1項但書第1款都市計畫編為農業區及保護區之都市土地,排除於「耕地」之範圍,致原屬自然人始能取得之是類土地,已放寬非屬自然人亦能取得。則財政部前函釋同條項第2、3款規定公共設施尚未完竣前或依法限制建築之都市土地,仍作農業使用者,以自然人或農業企業法人自行耕作,始得課徵田賦之規定,有配合修正之必要,經洽行政院農業委員會及內政部意見後,爰發布解釋令,規定土地稅法第22條(同平均地權條例第22條)第2項所稱「自耕農地」,以土地所有權人自行耕作即可,以符現行農業政策。
(中央社訊息服務)訊息來源:賦稅署
http://key88.net/article16655.html

台中黃金科技走廊 房價看漲

台中縣市合併升格後,除七期新市政中心的豪宅走向受到矚目外,未來最具投資潛力的地段,大家幾乎口徑一致地,指向連貫清泉崗國際機場、中科特區、台中工業區、精密機械科技園區的「黃金科技走廊」。
沉寂一段時間的中科特區,最近各接待中心來客明顯提升,富宇「世紀凱悅」上周來客約70餘組,現場執行長徐德龍說,除縣市合併效益,最近優惠房貸逐漸接近尾聲,接待中心近幾周陸續湧入鄰近鄉鎮的公務員與中科員工。
由於富宇「世紀凱悅」低總價策略奏效,上周有十餘戶成交,帶動附近個案如富宇「天瀚」、總太「如來」、惠宇「可觀」、太子「太子劍橋」等,銷售成績水漲船高。
鄰近台中市的清水、沙鹿地區,房市買氣也逐漸回溫。靠近二高的富宇「春天」大樓案及富宇「首席」透天別墅案,都出現購屋人潮。
現場專案表示,最近優惠房貸對買氣具有提振效益,區域客開始進場購屋,中科員工更是採取聯合購屋方式,附近各接待中心每周來客都有20餘組,富宇「首席」銷售已近六成,是當地市場的指標。
另一方面,緊鄰清新溫泉飯店的精湛「台中會」頂級豪墅,也因規劃完善,加上中科及精密機械科技園區的開發,吸引不少企業主及台商入住。
富宇建設總經理鍾堯明說,由中山高、中彰快速道路與二高形成的「黃金科技走廊」,從北到南涵蓋清泉崗機場、中科園區、台中工業區、精密機械科技園區、高鐵特定區等,區內還有東海、靜宜、逢甲、弘光、僑光等五所大學,增值潛力備受矚目。
這一條看不見的「黃金科技走廊」,橫跨台中縣大雅、龍井、沙鹿、烏日等鄉鎮,地價相對便宜,透天別墅行情約700萬至800萬元,大樓房價則在10萬至13萬元間。
區內最精華的中科特區,每坪房價也不過16萬至22萬元,未來又勢必是人口板塊移動最明顯的區域,甚受房地產界人士看好,是中長期較具發展潛力的地段。
這樣的觀點,與台中市政府未來的政策似乎不謀而合。台中市都發處長黃崇典說,在縣市合併區域發展策略中,水湳經貿園區開發案,目前正在中央審查,應很快就會核定,未來將成為類似台中市櫥窗的中部產業行銷中心。
至於高鐵特定區,目前轉運機能還不是很明顯,行政院經建會已著手規劃,要在特定區內設置中部行政中心,行政院中部各部會所屬辦公室,都會集中至特定區內,另外高鐵本身也積極招商,未來榮景可期。
住商不動產加盟店長陳俊雄表示,中科特區這四年來的公告地價漲了三倍,私人土地價格也漲了1.5倍,房價行情從過去每坪11、12萬元,漲到每坪17、18萬元,以富宇「天瀚」為例,房價18萬至22萬元,相較於內科、竹科特區房價,僅約三分之一。
惠宇建設總經理莊季雄認為,房市不僅單靠合併議題而已,更重要的還是景氣,有資金進來,對台中縣合併升格後的房市,才有真正的利多。
經濟日報╱宋健生
http://key88.net/article16654.html

關於「青年安心成家方案」的租金補貼

去年停辦的安心貸款,今年2月又要開始實施,我想又會刺激一些年輕的購屋族群,對於購屋部分,我想會有一大堆房仲業者代為宣導,在這裏我就不另行說明,反而是租金補貼部分,我想想別強調一下。
租屋族,其實是最弱勢的族群,「青年安心成家方案」很多人都只知道前2年新台幣200萬元零利率的房貸.對於每月每戶最高3600元、最長 2年的租金補貼,這個政策好像沒有特別的注意,有些人說它們門檻過高,申請不易,但我覺得事在人為,很多時候,只要願意多打個電話,就多個機會,畢竟生活越來越不容易了,根據去年統計,還是有2萬4千戶受惠,今天我特別到內政部把相關資料,抓下來,供大家參考。
97年度租金補貼計畫辦理2萬4千戶
發稿單位:國民住宅組
聯絡人:王安強  組長 聯絡電話:02-8771-2625
內政部自96年度開辦之租金補貼措施,97年度將賡續辦理,且計畫辦理戶數為2萬4千戶,比96年度多了1萬2千戶。96年度向隅之民眾,可於97年度租金補貼受理期間向各地方政府提出申請。
內政部營建署表示,租金補貼每戶每月最高補貼3,000元、期限1年;97年度預計於97年7月中旬公告受理申請,申請人可於受理申請期間,向戶籍所在地的直轄市、縣(市)政府申請。
內政部營建署表示,辦理租金補貼是為了協助無力購屋的家庭居住於合適的住宅,申請條件之一為無自有住宅且租賃住宅之家庭;本項住宅補貼採用評點制,對於收入較低及具備弱勢條件者(例如社會救助法審核列冊之低收入戶、身心障礙者、單親家庭、原住民、重大災害災民等),於評點時都將給予較高的分數。
除了租金補貼外,內政部亦辦理「購置住宅貸款利息補貼」、「修繕住宅貸款利息補貼」,對於有購屋能力的無住宅家庭,可考量申請購置住宅貸款利息補貼;對於擁有老舊住宅亟待修繕者,則可考量申請修繕住宅貸款利息補貼。相關資訊可至內政部營建署網站查詢(網址: http://www.cpami.gov.tw)內政部營建署並表示,讓國民都能居住於合適的住宅,是政府辦理各項住宅補貼的政策目標。
http://key88.net/article16653.html

租賃契約市售版 房客吃暗虧

租房子時,不論房東房客,常習慣到超商、書局買份紅邊白皮的「房屋租賃契約」,但消基會發現,契約不但「年久失修」,內容多對房客不利;政府雖訂有租賃契約範本,只能在網上下載,市面無法取得。消保會承諾,將要求內政部將範本放在各通路方便民眾索取。
潘先生剛在萬華找一間裝潢不錯的房子,本以為可好好安頓拚工作,不料住沒多久,室內突出現大量蚊子,搞得他夜夜無法成眠。
後來他決以「房屋有瑕疵」與房東提前解約,沒想到這份購自便利商店的租賃契約,完全沒提房客在何種情況可提前解約。
律師、同時也是消基會董事長謝天仁分析,民眾最容易買到這份紅邊白皮的「最新房屋租賃契約」,但這份契約不但「年久失修」,內容多半對房東有利。舉例來說,該契約僅規定房客違約時,房東可隨時解約收回房屋,但像上述潘先生的狀況,房東若違約(如調漲租金、提前解約、拒絕修繕房屋等),房東應負的責任與賠償卻隻字未提。
契約還規定,租約到期時若房東不續租,房客不及時遷讓房屋時,房東每月可向房客請求租金五倍的違約金,但謝天仁表示,在法律實務上,法院對租賃違約金,最高只會判賠兩倍,契約對房客的要求明顯不平等。
消保官組組長吳政學也表示,實務最常發生的糾紛是「租賃附屬設備」,市售契約未列出房東附了哪些家具給房客使用,等到退租交屋時,該歸還哪些家具常是爭議發生之處。
謝天仁說,內政部早在民國九十一年就通過「房屋租賃契約書範本」,目前卻只能透過消保會或內政部的網站下載,或向內政部函索;各大超商、通路,甚至是公家機關辦事處通通拿不到,「民間販售的比政府範本還易取得」,這樣擬定範本意義何在?
地政司副司長黃亮猛回應「印範本是小錢」,但重點是「有沒有必要印」,過去內政部免費印地圖、政令宣導放在加油站、休息站,「最後丟掉的比拿去用的多」。(內政部的租賃契約網址http://www.land.moi.gov.tw/realestate/b01/b01-3.htm)
消保會表示,近期將邀內政部研商,未來將房屋租賃契約範本放在各超商等方便民眾利用。
中國時報【唐鎮宇/台北報導】 更新日期:2010/01/24 02:42
http://key88.net/article16652.html

2010年1月23日 星期六

台中租屋-西屯漢口商圈3+1房(36坪.現況家俱)免仲介費

價格 : 11000  (編號e006) 地址 :台中市北區漢口路二段vs西屯路
種類 :電梯華廈  格局 : 3+1房2廳1衛   樓別 : 3樓/共20樓
地點機能好,房子有裝潢,現況租屋, 10年屋
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台中租屋-西屯漢口路3房華廈(38坪.方正.原木裝潢.冷氣)免仲介費

價格 : 12000  (編號e007) 地址 :台中市北區漢口路二段vs西屯路
種類 :電梯華廈  格局 : 3房2廳2衛   樓別 : 11樓/共20樓
格局方正.原木裝潢   附冷氣   陽台採光佳
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中古屋買賣 代辦約定契約書享有3天審閱期

中古屋買賣的合約審閱權限,與預售屋不同,且中古屋委託契約及成交買賣契約也各有不同,委託房仲代辦約定事項的契約書,民眾可享有3天審閱期,但成交買賣契約書則是消費者對消費者之間的約定,因此無法受到審閱期的保障。
住商不動產企研室主任徐佳馨提醒,以成交買賣契約書來看,買方未能享有審閱期的權利,因此民眾購屋前,務必要再三考量再決定。
21世紀不動產法務副理邱創智進一步解釋,《消保法》為保障弱勢的消費者,當企業與消費者有委託經營的關係時,應該簽定該商品的「定型化契約」,而消費者可在簽約當下、享有合約審閱期的權利,例如建商賣預售屋,消費者依法可享5天審閱期;廠商賣衣服,消費者依法可享7天審閱期等。
再以透過房仲買賣中古屋的例子來看,若屋主委託房仲售屋或買方付斡旋金委託房仲向屋主議價時,由於房仲屬於企業的一方,因此企業與屋主所簽定的「委託銷售」契約書,或與買方所簽定的「議價委託書」等,消費者就可依法享有3天審閱期,在此期間,消費者可針對契約書中的條文提出疑問,或認為相關約定不妥,也可放棄委託該家房仲。
然而邱創智提醒,一旦房屋買賣進入成交階段,審閱權限就不存在。於法律上而言,甲方的屋主或乙方的買方,雙方都是消費者而不是企業,房仲只是居中協助的角色,因此成交階段並不屬於企業對消費者的買賣關係,買方便無法享有合約審閱期,民眾購屋應更加謹慎。
【中時電子報】記者馬婉珍/台北報導 http://key88.net/article16630.html

新聞辭典-路段率

路段率是地方政府反應房屋座落地區的經濟活力、區域繁華的工具,亦即,做為房屋稅的「加成」之用,區域越繁華,路段率越高,並據以加徵房屋稅;反之,商業活動越低,路段率就越低,以減輕稅負。
例如,北投區的路段率只有100%多,忠孝東路的SOGO已調高至320%,二者相差2倍,則同樣面積、稅率下,房屋稅就相差2倍。
但路段率的調整,常常落後房地產行情一大段距率。內湖近幾年因為大量新興科技進駐,加上捷運開通,房價連年飆漲,倍數翻漲,連公告地價都已連續3年漲幅排名全台北市第一,但內湖目前的路段率仍只有100%多,所以明年將會調高。
南港因為高鐵站建設、北二高不易塞車,對外交通便捷,改寫從前為工業區的樣態,但路段率仍未改變,所以也將調高其路段率,加重課稅。
中時電子報A03版+王信人  http://key88.net/article16629.html

2010年房地產 鄰捷運、學區列首選

2010年通膨議題增溫,向來保值性高的房地產,也因此行情看俏。不過,不是買房就一定可以保值、增值,房仲業者表示,這幾年要能對抗通膨,最好先考量捷運、學區、景觀等要件,才能有效對抗通膨。
中信房屋副總經理劉天仁表示,隨著高雄捷運紅線通車,台灣的捷運效應已經不再局限於大台北地區,再加上政府持續擴大全台捷運網的建設規劃,捷運站將成為台灣住宅的交通必要配備,而再晉級到捷運網交集點,另再包括高鐵、台鐵等交通運輸網,而形成三鐵、四鐵或五鐵匯集點。
此外,各地快速道路網的快速建設,將大幅減少都會區與非都會區之差距,因此,以交通時間換取較低的價格或較大的空間,提早擁有自住屋,亦是因應通膨危機避免定存貶值的策略。
其次,學區也是房屋保值的重要條件。房仲業者表示,不僅是都會區明星學校所帶動的穩定買與租的需求、知名大學城造就的商機,各縣市鄉鎮中因學校帶動的定期人潮,往往在人氣上給予區段發展上有利的基礎,因此加分效益明顯。
至於這兩年才被重視的居家景物、觀感的條件,信義房屋經理蘇啟榮說,這幾年由於北市客湧入北縣,在挑選物件上特別重視住家附近巷道的感覺,包括整體氣氛、吵雜與否、乾淨程度等,有些北客甚至包括鄰居素質都是購屋考量的條件,因此,如果購屋能將周邊景觀的條件一起考量的話,對未來房價應會有保值的作用。
另外,近年在地方政府努力開發建設下,各地規劃中或開發中的重劃區或經貿特區不斷快速成長,吸引人口進駐,房仲業者提醒,在面臨景氣不穩的環境下,對於新興開發區段的保值條件,最好能審視區內公共建設、生活機能、交通條件的發展完整度,當然區域吸引進駐的人口多寡亦是一個重要指標。
記者陳欣文/台北報導 http://key88.net/article16628.html