2010年2月26日 星期五

台中租屋-西屯三段3樓別墅(58坪.5房.家俱家電)免仲介費

租金 :30000 (編號e033) 地址:台中市西屯路三段
種類 :透天別墅  格局 :5房2廳3衛  樓別 :1+3樓/共3樓
車位:車庫  永安國小附近,  5年屋,居家環境好
專線0918075588 .0982951988蔣小姐
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台中賣屋-漢口商圈3房華廈(40.5坪.車位.戶數單純.全新整理)賴厝學區

總價 :388萬 (編號B064) 地址:台中市漢口路四段VS文昌東四街
種類 :電梯華廈  格局: 3房2廳2衛  建坪:40.5坪  室內 :30.5 
樓別 :2樓/共7樓    車位 : 機械車位    完工:80年 
採光好.  屋況佳.戶數單純
看屋專線0918075588 0982951988蔣小姐 
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房屋貸款金額降 利率揚

央行統計顯示,象徵房市買氣的新增購屋貸款,1月降為479.6億元,較去年底減少75.63億元,利率落於1.671%,較上月小幅彈升3個bp。
中央銀行經研處副處長陳一端分析,因上一個月為年底,銀行為了衝刺放款業務,不少銀行祭出利率優惠的貸款方案,相比之下,1月的購屋貸款才會呈現回升,此外,周轉金貸款和消費性貸款利率也同步走揚。
受年底季節性因素影響的,還包括企業3年以下的周轉金貸款。央行統計1月新增周轉金貸款4,966億元,較去年底大幅減少1,619億元。
陳一端解釋,主要為1月國庫借款承作大幅減少,利率較優惠的國庫借款借得少,也同步反映在平均利率的增加,因此1月周轉金利率為1.279%,較上月增加0.034個百分點。
中時電子報 記者陳美君/台北報導】
http://key88.net/article17930.html

外銀祭遞減型房貸

央行眼中釘的「3階梯」遞增房貸利率,點子特多的外商銀行搭著「3階梯」賣點,逆勢設計出遞減概念,提供房貸基本加碼利率階段遞減的公式計算,同時刻意藉此避免同業在轉貸戶客層中廝殺。
亞系外銀最新推出的房貸利率規劃,適用對象限定擔保品坐落於台北市或台北縣,依照該銀行定儲利率指數計算,「3階梯」利率為第1年1.77%起、第2年1.65%起,第3年起則為1.49%起,與市面上的逐年上調現況,有所不同。
房貸客層雖說是消金外銀的主要標的,但受到本地土建融的牽制,各外銀在台遲遲搶不到大宗房貸客群,業務力量盡量集中在轉貸戶身上,抓住已使用第一階優惠利率的房貸客群,提供「經過包裝」的低融借利率,加上房貸戶可循環動用的週轉額度,強化市場上的競爭地位。
外銀以遞減型利率吸引房貸戶,一則希望能遏止銀行彼此廝殺、搶客戶的惡性環循,也作為部份補償轉貸戶給付給原銀行的罰金;另一層面,則是外銀有意藉此拉近高收入消費者,逐步發展成為財管部門的潛在客層。
中時電子報 【記者陳碧芬/台北報導】
http://key88.net/article17929.html

外銀祭遞減型房貸

央行眼中釘的「3階梯」遞增房貸利率,點子特多的外商銀行搭著「3階梯」賣點,逆勢設計出遞減概念,提供房貸基本加碼利率階段遞減的公式計算,同時刻意藉此避免同業在轉貸戶客層中廝殺。
亞系外銀最新推出的房貸利率規劃,適用對象限定擔保品坐落於台北市或台北縣,依照該銀行定儲利率指數計算,「3階梯」利率為第1年1.77%起、第2年1.65%起,第3年起則為1.49%起,與市面上的逐年上調現況,有所不同。
房貸客層雖說是消金外銀的主要標的,但受到本地土建融的牽制,各外銀在台遲遲搶不到大宗房貸客群,業務力量盡量集中在轉貸戶身上,抓住已使用第一階優惠利率的房貸客群,提供「經過包裝」的低融借利率,加上房貸戶可循環動用的週轉額度,強化市場上的競爭地位。
外銀以遞減型利率吸引房貸戶,一則希望能遏止銀行彼此廝殺、搶客戶的惡性環循,也作為部份補償轉貸戶給付給原銀行的罰金;另一層面,則是外銀有意藉此拉近高收入消費者,逐步發展成為財管部門的潛在客層。
中時電子報 【記者陳碧芬/台北報導】
http://key88.net/article17929.html

買摩天大樓的必安住守則

鴻海郭董購買淡水摩天豪宅新聞,讓很久沒有被炒起來的摩天住宅成市場新寵,房仲業者表示,住在摩天住宅中除有君臨天下感覺外,不少摩天住宅強調建材與規劃安全性,更讓身處摩天住宅住戶,入住更感尊榮。雖摩天住宅感受不錯,但還是要注意以下幾點事項。
1、防火注意事項:住商不動產企研室主任徐佳馨說,摩天住宅須有符合政府規定防火安全設施,且避免選擇封閉式玻璃帷幕設計,免得萬一失火時火勢迅速竄燒,並成救災阻礙。為降低火災發生率,超高大樓住宅須拒絕住商混雜居家環境,比如開設餐廳等高危險區域,遠離失火高危險地帶。
據營建署所擬「高層建築技術規則」規定,高層建築應設置兩座以上特別安全梯,並符合兩方向避難原則;每一樓層均應設置火警自動警報系統、自動灑水設備、濃煙偵測器等;高層建築昇降梯道及梯廳應自成一獨立防火區劃;緊急升降梯載重應達17人以上,且速度不得小於每分鐘60公尺等安全規定。
2、防震注意事項:中信房屋副總經理劉天仁說,摩天住宅以鋼骨結構耐震度最高,在工程結構上屬「柔性結構」,遇地震時可有效吸收地震所產生能量,維持建築結構本身安全。而一般用於中低樓層鋼筋混擬土結構耐震度與安全性也佳,是高樓層建築次佳選擇。
3、「中繼水箱」問題:太平洋房屋行銷部經理鄭國英說,當大樓高於50米,才會有「中繼水箱」規劃。如以單層樓高3米建築計算,約16、17樓高以上建築就稱為超高大樓,政府對其結構安全須特別審查,因此一般大樓設計多規劃低於50米,不然就遠高於50米。
當欲購買大樓高於50米,就須詳加詢問中繼水箱位置及樓層,在消防法規規範裡,中繼水箱位於樓高45米樓層裡,常位於13、14樓,在某間房間裡規劃有中繼水箱、抽水機及發電機等設備,稱為中繼機房。
中繼機房最大問題就是噪音及潮濕,噪音來自抽水機運作,而水箱內大量水則是導致潮濕主因,較好水箱內會貼上磁磚,30樓以上建築可能會有2個中繼水箱設計,因此在購屋時最好避免。
此外,購買摩天大樓會有以下幾項缺點,預購買者有要心理準備:
1、比較貴:永慶房屋總經理葉凌琪說,鋼骨建材成本較鋼筋高很多,成本大都會反映在房子售價上。
2、隔間差:台灣房屋不動產研究室副理江怡慧說,不少鋼骨摩天大樓都採用「輕隔間」,非傳統磚塊水泥隔間,好處是享有較大室內空間,缺點是裝飾或裝璜釘鐵釘較不牢靠。
3、佔空間:徐佳馨說,摩天大樓若非採用鋼骨,其樑柱大小是和樓高成正比,因此室內可能會出現柱子佔很大空間狀況。
4、公設高:鄭國英說,基於防火安全考量,摩天住宅須設置兩座以上安全梯、緊急升降機、防災中心等,增加購屋者公設負擔,購屋成本價格就更高。
中時電子報 【記者曾萃芝/台北報導】
http://key88.net/article17928.html

都會房市資金行情難遏 平抑措施流於民粹

最近種種跡象皆顯示,國內都會區房市獨熱資金橫流、炒作行情的情況,短期內可能還不會有停歇跡象。
先前本刊所發新聞稿即說明,今年329檔不但將重案齊發,北市新案價格更持續且全面性飆高。而昨日國產局標售軍方眷改地,再爆超高價脫標消息,從目前態勢看,似乎也不算是意料之外。
昨日兩宗最具話題之脫標土地,一是新生北路一段巷內319坪土地,由一家謠傳與國泰金控有關聯的寶豐隆地產公司,以9,58億,溢價近兩倍的天價標得;另一宗則是建國南路一段304巷口,宋楚瑜之父大安區官舍現址,以折合每坪222.6萬天價標出,創北市住宅區土地價格次高紀錄。
近一年台北市房市資金行情洶湧,讓高房價成為民怨首位,也是吳敦義接掌閣揆後,大倡庶民經濟之最大反諷。當時各界無一不想要找出『罪魁禍首』,而屢創脫標天價的國有地標售,當然就變成眾矢之的。
這次眷改地標售再創高價,學界依舊砲聲隆隆;前後期房市空頭總司令莊孟翰及張金鶚皆再度倡議,政府應全面暫停標售國有地,連較少唱空的張欣民,也罕見地直指近期北市房價狂飆,國有地標售形成的『比價』及『定錨』效應難辭其咎。
該不該全面停止標售國有地?去年底高房價成為民怨首位後,其實吳揆就打算順勢而為,不過軍方以需籌措眷改基金為由,希望能『網開一面』;後來幾宗高價脫標國有地,其實就都有『眷改地』身分。
尤其昨日又有『活化國有土地』策略正式出爐;雖官方『號稱』會優先採BOT或地目變更等方式進行活化開發,絕不會直接標售賣地。不過無論方式為何,國有地『帶頭炒房價』嫌疑者的身分,短期內還沒辦法摘除;因為除了軍方還會繼續賣地外,按慣例連開發擘劃,都會被民間業者拿去當炒作題材。
另為服膺吳揆上任後的『庶民經濟』施政哲學,宣示政府的確『聽到民眾的心聲』,官方還祭出其他措施,就是推行機場捷運沿線平價住宅,及提出豪宅稅。
之前住展企研室已有諸多討論分析,上述兩項措施,其實很難真正平抑都會區高房價,甚至是極民粹的政策操作模式;房價太貴我就蓋便宜住宅,豪宅炒太高我就增徵豪宅稅。這不是民粹,是什麼?
本企研室早就分析指出,這波都會區資金行情,投機客和節稅規劃兩項,才是更大尾的『造業者』。遏止投機炒作這邊,應效仿大陸最新調控措施,即『五年內移轉者加重其相關稅負』。根據報導,甚至日本也有相同的作法。
國內現制,交易買賣除契稅等小額稅負外,真正最接近資本利得課稅的,是土地增值稅。然國內不但連年調降土增稅率,課徵依據還是全然脫離市場實價的公告現值,根本無法達到租稅財富重分配之基本功能,反而還讓都會房產成為資產階級最有效避稅工具。因此,不如改課交易稅,並根據市值課徵房屋及地價稅等相關稅負,才能真正遏止市場炒作,並使房產不致濫用,大量成為富人節稅工具。
連同香港之前調高豪宅印花稅,顯然亞太地區各政府都推出相當的平抑過熱房市措施。相較之下,台灣這邊政府該做的,顯然不僅不夠,政策本質,甚至執政心態都需調整。
住展房屋網 2010-02-26
http://key88.net/article17927.html

投資客轉戰台中 店面買氣搶搶滾

高房價效應讓台北市首購客向外圍移動,現在不只是首購客,由於台北縣市精華區投資難度愈來愈高,有不少市場投資客逐漸將重心往南移轉,台中市精華區店面成為首選,成交比例攀升至近兩成。
根據台中市房仲業者表示,台中市一樓店面最近買氣發燒,1月成交占比更直逼20%大關、平均每天成交1間店面,躍居為房市熱門產品。
業者表示,台中店面近年維持一定漲勢,尤其是文心路、中港路等台中主要的幹道,最近行情上漲相當明顯。受到低利率環境、游資充沛帶動,台中市高總價產品買氣升溫,尤其是具備固定收益的店面,近期更是買方高指名度的大熱門,將近每5戶成交的物件當中,就有1件是店面,其熱度為前所未有。
帶動台中市店面熱潮的原因,除了台商回流置產外,還多了不少新面孔。像最近就有竹科園區的主管,因為公司配發股票和股利,所以轉戰到台中投資房地產,專挑有固定收益的店面產品。
住展房屋網總監陳韻如表示,北客也是台中業者高度期待的族群,不過北客之前在台中及高雄的投資經驗,都不大令人滿意,短期內北客南下的意願可能不高。
但由於金融MOU已簽定,預料應該有愈來愈多投資客戶看好未來兩岸金融業布局台中市的需求,若是年租金報酬率達維持在4%上下,再加上對未來增值的期待,店面的買氣應該會愈來愈旺盛。
住展房屋網 2010-02-26
 http://key88.net/article17926.html

好市多物流中心 落腳桃園添利多

經濟部投資業務處日前指稱,好市多將投資300億元,今年起陸續在全台各地再增設20家分店。好市多指出,在土地未簽約取得之前,公司內部並無確切的投資計劃,但位於桃園設立倉儲物流中心,則是公司規劃的目標。
積極招商的桃園縣政府,在土地取得以及變更方面大力支持,期望好市多在桃園縣30億元投資案能在1、2年內落實。
好市多表示,Costco的貨品有4、5成從國外進口,桃園機場所在地的大園鄉是最適當的物流中心設置地點。
由於土地變更及簽約目前仍未完成,在未能合法取得土地使用權之前,不確定性因素仍在,因此何時設倉儲物流中心仍未確定,但公司的立場是愈快愈好。
桃園縣政府對Costco的投資案抱持積極、樂觀其成的態度,工商發展處表示,好市多計劃在大園鄉設置土地面積1.5萬坪的倉儲物流中心,以及分別在桃園市和中壢市設立面積6,000坪的賣場,總計投資額為30億元,預計在1、2年內完成,新增的就業機會及生活機能將有機會帶動桃園地區繁榮。
住展房屋網總監陳韻如表示,量販店的設立,對區域生活機能提昇大有助益,因此量販店多能提升週邊房屋的銷售率。
根據過去經驗,像是三重重陽重劃區旁的量販店、林口重劃區的大賣場、基隆深澳坑的量販店,以及八德省道上的多家大賣場等等,都為當地提供基本生活機能,也成為一個最實際的加分元素。
桃園地區日後若能真有好市多進駐,對桃園地區是一項大利多,不僅帶來新的就業機會,對區域生活機能的多元化,將有更進一步提升,房價的穩定效應也會更好。
住展房屋網 2010-02-26 
http://key88.net/article17925.html

國有地標售飆天價專家批助漲房價 國產局喊冤

繼1月28日國有地標售雙雙創下每坪679萬元與719萬元的住宅區、商業區土地的史上新高價後,25日代為標售的眷改土地又創下每坪602.6萬元的史上次高,有專家批評是國有土地標售助漲房價,財政部國有財產局今(26)日回應表示,原則上,500坪以上的大面積國有地已不再標售,而小面積國有地不配合民間用地需求標售也是浪費,且可活絡經濟,增裕稅收,並沒有帶動房地產漲價。
國產局表示,國有土地以「公地公用」原則,除配合中央或地方政府建設需要優先以撥用方式提供外,本諸「賣小留大」政策,500坪以上大面積國有土地,除抵稅土地外,均不再進行標售,至於500坪以下土地,如果不配合民間業者用地需求,予以標售,亦屬浪費,透過市場機制釋出提供民間使用,為促進經濟發展,活絡經濟正常作為。
國產局強調,國有土地標售面積、金額,占市場買賣土地的比例甚小。以去(98)年國有土地標售面積為13.85公頃,與全國土地買賣面積31,282公頃比較,僅占0.04%;國有土地標售金額108億元,與全國土地買賣金額1兆5,805億元比較,也僅占0.68%,因此不致影響市場行情。
對於國有土地標售頻傳佳績,國產局也解釋,少數創下標售天價的個案都集中在台北市,主要是北市為經濟發展指標地區,完整的建築基地漸趨減少,國有土地標售不論面積大小,都相當引人注目,且標脫價格是由公開市場競價決定,為市場自由競價機制的結果,也顯示投資人對市場經濟榮景有信心,並非國有土地管理機關在炒作。
國產局也再次強調,小面積國有土地辦理標售,除可挹注國庫收入,用於公共建設使用外,並可提高土地使用經濟效益,以及可因民間開發行為,帶動就業及經濟市場活絡,開發後並可永續增裕政府地價稅、房屋稅及營業稅等稅收,以達政府及民間雙贏局面。
今日新聞 記者曹逸雯/台北報導
http://key88.net/article17924.html

買屋送大禮 羊毛出在羊身上

329檔期即將開打,不少預售產品要搏出線,紛紛祭出加碼戰,除了打出雕廣告戶,或是送液晶電視、洗衣機、冰箱、音響、卡拉ok視聽組一類的超值家電,甚至於在期間內下訂,享受2年的免息優惠,等等讓購屋人心動不已的條件,不過,建商刺激買氣的促銷手法就算再驚人,仔細算算還是羊毛出在羊身上,消費者在買屋時要睜大眼睛,避免上當。
新建案炒市場 廣告戶陷阱重重
信義房屋企研室經理蘇啟榮表示,儘管這些促銷活動五花八門,令人眼花撩亂。多半還是不脫「羊毛出在羊身上」的原則,許多看似極具優惠的購屋活動其實有不少限制,以廣告戶來說,雖然價格便宜,位置通常不會太好,多半是位於四樓、車道上方或正對高架橋或是路衝、暗房或無景觀可言等影響銷售的問題,從預售平面圖上看位置,消費者通常不容易感覺,未來更可能面臨轉手不易的問題。
促銷花招多如牛毛 理性比較看仔細
還有就是假日辦活動增加人氣,有些建商為營造人文氣質,招攬優質客層,會請來名人演講或古典樂團表演,在這樣的氛圍下,加上建商的優惠方案,首購族群很難不受吸引。
住商不動產企研室主任徐佳馨表示,利用新案的促銷方案購屋,不失為撿便宜的好方法,首先須弄清楚促銷方案的詳細內容再說,千萬別衝動下定。例如可能只適用於廣告戶,或高額貸款其實並非純銀貸,而是部分為公司貸款。
至於買屋送車位,有些僅限定購買廣告戶,或是車位也非平面車位,甚至已經灌在房價裡面。總之,建議消費者在購買預售屋時一定要張大眼睛,看清楚契約上的文字和注意事項,多選擇多比較,選擇有品牌、信譽佳的建商,較能保障自我權益。
【網路地產王/黃京梧/綜合】2010/02/26
http://key88.net/article17923.html

房市問題/政府勿淪為炒手

國產局近來標地屢創天價,由於在市場上造成明顯的比價效應,帶動房價飆漲,社會開始出現國有地停止標售聲浪,就連土銀董座王耀興也希望暫停國有土地標售。但停止標售真的能解決房地產在北市精華地段的飆漲風氣嗎?政府管理土地政策該有什麼配套,才能從根本導引市場到正常的投資秩序上?例如增加都市更新的面積、獎勵容積等作法,政府到底確實執行了嗎?從市場面去思考,恐怕才是抑制房價兩極發展,過度炒作的釜底抽薪方法。
表面來看,停止標售,沒有比價對象,確實有助降溫,但實際上則可能因為停標造成供給更缺乏,反而讓地價飆得更高。
北市這幾年土地一路狂飆,財團炒作、游資泛濫,都是原因,但最主要的還在於北市土地開發已至飽和,很難找到素地。物以稀以為貴,土地更是如此,何況北市是首善之區,一堆人排隊想擠進來,房子供不應求,土地因此一路創天價。
國有地公開標售,容易成為建商、財團哄抬工具,確是事實,但是國有地標售不可能不公開,否則恐怕弊端連連,後遺症更多,而一旦停止標售又會造成市場供應更吃緊,同樣拉升地價。面臨如此情況,究竟該怎麼辦?
一般認為,增加都更容積獎勵,從根本上提高土地供給面是一個方法,另外活用國有地,改採出售地上權或其他模式,盡量提供更多居住需求,也是一個不錯策略。政府也應多建立一些引導機制,把市場資金帶到正常的投資管道,如此或能解決目前的困境。
【聯合晚報╱記者游智文、曾桂香╱特稿】2010/02/26
http://key88.net/article17901.html

讓房市冷卻… 土銀轟國產局:別再賣精華地

王耀興:土地標售已失去理性
國產局昨天公開標地再度飆出1坪600萬元以上的高價,國內房貸、土地建築融資龍頭土地銀行董事長王耀興上午說了重話,他認為,土地標售市場已失去理性,標價離譜。他呼籲國有財產局應暫時停止台北市土地標售,尤其是精華地段土地,讓市場冷卻一下。
王耀興並且在今天早上舉行的土地銀行全行經理人會議上表示,類似的土地價格已超出銀行風險控管範圍,一坪6、700萬元的土地,土銀將不做任何融資。
他直言目前北市土地狂飆,有一些是財團故意炒作,他們原本在某一個區段就有大片土地,故意進場搶標,把釋出的國有地價炒高價格,然後自己的土地就跟著整個拉高。
地價帶動房價 全民受害
他強調,土地價格帶動房價,最後是全民受害。
國產局昨天標售北市建國南路一段宋楚瑜舊宅,基地面積不過121坪土地,但卻一坪飆到602萬元,創下住宅用地史上第二高價,僅次於1月底國產局以每坪679萬脫標的的仁愛路住宅土地。
他說,包括上個月創下商用地1坪719萬元新紀錄的羅斯福路土地、仁愛路1坪679萬元土地以及昨天那塊,土銀認為都已超出風險管控範圍,土銀都不會承作土建融資。
【聯合晚報╱記者游智文╱台北報導】2010/02/26
http://key88.net/article17899.html

329檔是建商還是購屋者逃命線?

陰雨霏霏的農曆年剛過,年度房市的重要黃金檔期329檔馬上上檔,被房市視為景氣風向球的329檔,是年度的第一大推案檔期,更是兩岸簽署ECFA前後的重要觀察熱點,使得今年329檔推案的『價與量』互動關係,深受市場所矚目。
住展雜誌發佈2010年329檔的推案狀況,從3月1日至4月30日的所謂329檔,總推案量直逼2,000億元的大量,達1,937億元,較2008年總統大選的近10年最大量2,220億元減少了12.7個百分點,但仍是近10年來的第二大推案量,可見建商看好今年第一季房市的企圖心仍十分明顯。
從2010年329檔指標個案一覽表中可看出,超過10億元以上的指標個案多達49個,總推案量為1,490億元,以1,490億元加乘三成(10億元以下的推案總數),得到1,937億元的今年推案量,然實際的推案量可能更大,應該有2,000億以上的推案規模。
從推案的分佈地區來看,北台灣五大區塊中,台北市以中山、內湖及南港區最熱門,房價驚驚漲的台北市,南港的華固建設案「天匯」,已喊出南港的天價、每坪90~100萬元;台北縣則以板橋、新莊與林口最熱門,板橋的新板特區,麗寶建設先建後售的豪宅案「東方富域」,也喊出每坪80~90萬元的新高價。
不讓台北縣市專美於前,基隆出現單一建案160億元的造鎮案,新竹市與竹北市也都有代表性的指標案推出,今年329檔真可說是案量傾巢而出、精銳盡出的一年。
受新北市年底要選新市長的磁吸效應,台北縣推案更加紅不讓,亞昕建設一口氣在林口推出2個大型建案,其中位於文化二路與中山路口的「普瑞登」預售案,樓高36層,是林口地區的第一棟超高層的豪宅建案。據了解,亞昕另一建案「亞昕日向」,更將開出4字頭起跳的區域高價來試探買氣。
至於新莊副都心,在一線建商幾乎全員到齊拼命搶地下,惟329檔卡在建照未能及時取得下,重量級建案大多缺席,一直要等到第二季至下半年期間,才會邁入此區的推案高峰期。
從產品面來看,豪宅受『豪宅稅』開徵的影響並不大,豪宅推案風潮並未減褪多少,北市大安區的「基泰台大」喊出一坪200萬元的高價卻遲遲還沒開賣,建商惜售的心態明顯,其他包括北市中山區的「華固鼎吉」、「首泰大直案」,松山區的「新美館」、及南港區的「天匯」等豪宅案,都將在329檔隆重開賣。
對於今年329檔再爆出大量,是否會更加重房市泡沫或過熱的隱憂呢?本刊以為,應該從『價與量』的整體互動面來觀察,不能斷定一出大量就說房市過熱,將面臨泡沫化的危機…等種種的負面說法。應該是在6月左右,從實際的銷售數字來分析今年329檔的買氣如何,如果相對的買氣不錯,價量也配合得宜,329檔通過了市場的考驗,2010年的房市自然沒有看壞的理由。
住展分析_倪子仁 2010/02/26 14:34 
http://key88.net/article17897.html

年輕購屋族 回籠囉

景氣回溫,各項經濟預測日益樂觀,在大型企業重啟徵人、並出現加薪動作之後,一度明顯縮手的年輕購屋族群,這兩個月已開始回籠。住商不動產統計,今年1~2月,在各年齡層購屋人中,30~39歲族群比例明顯提升,目前在北縣、桃竹、台中及高雄都是最大購屋主力。
至於台北市,由於房價太高,購屋人仍以財務較佳的50~59 歲最多,占比達36%,其次是40~49歲,也達35.4%。30來歲的年輕一族,占比只有14%。年輕人在台北市想立足確實很不容易。
住商不動產企研室主任徐佳馨表示,景氣回暖,企業開始徵人,年終獎金也有提升,因此年輕族群買氣又開始浮現。
以20~39歲購屋族群來說,在年底結婚、換屋需求以及看好未來房市前景帶動下,第四季買屋意願已出現回增,其中30~39歲族群最為熱衷,第4季較第3季略約1個百分點,但今年以來較第4季已大增4.5個百分點,幅度是各年齡最大。
徐佳馨分析,統計數據顯示,30~39歲購屋人只要離開台北市,購屋意願就大為增加,其中北縣35.4%、桃竹36.2%比例較高,推估除了房價因素外,考量工作地點,就近覓屋,也是主因。
年輕族購屋,業者提醒不妨善用營建署今年續辦的「青年安心成家方案」,這項方案包括前2年200萬元零利率的房貸以及每月每戶最高3600元、最長兩年的租金補貼,結婚未滿2年的青年家庭或育有未滿20歲子女的青年家庭都可以提出申請,今年預計辦理租金補貼15,000戶、購置住宅貸款利息補貼10,000戶,青年購屋人可以善用政府資源,為自己增加更多的買屋籌碼。
【聯合晚報╱記者游智文╱台北報導】2010/02/26
http://key88.net/article17896.html

大額存款利率低,資金恐轉進房市

中華郵政準備調降一千萬元以上大額存款利率,由於銀行大額存款利率多年前已經比小額存款利率還低,而且大額的定義更嚴格,三百萬元以上就算大額,銀行指出,房市看回不回,國有地再創新高,升息列車啟動前夕,金融商品價格陸續修正,金字塔頂端的資金可能再度轉進房市,或者分散存款。(張雅惠報導)
中華郵政預計下週一開始,把存款切割成單筆一千萬以上的大額存款利率比較低,一千萬以下維持原本的存款牌告利率,這在銀行間早已行之有年,門檻也比即將跟進的中華郵政還要嚴格!國營銀行─台灣銀行目前一年期定存固定利率百分之零點九,超過五百萬以上的大額存款只有零點二七,相差將近三倍,零點六三個百分點;華南銀行目前一年期定存固定利率零點九,超過三百萬以上的大額存款只有零點一八,利率相差五倍、零點七二個百分點。
銀行指出,資金不致於大風吹,不會從中華郵政移轉到其他銀行,因為中華郵政是針對單筆金額,如果原本就拆成好幾筆存款,每筆金額都不到一千萬,利率不受影響;中華郵政目前一年期定存固定利率百分之零點八三,不見得比銀行高。銀行認為,如果資金移動會是因為資本報酬率的高低,目前正值升息前端,部分金融商品陸續修正,精華地段的房價不跌反漲,泡沫化和豪宅稅都無法壓低房價,部分資金可能繼續轉進房地產。
中廣新聞網 更新日期:2010/02/26
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台中租屋-台中高工3房華廈(35坪.包管.裝潢.家電全)免仲介費

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台中賣屋-北新國中歐式3房(30.9坪.歐式設計.裝潢)公園城市

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樓別 :5樓/共15樓   車位 :另    完工 : 83年
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台中賣屋-楓康超市3房華廈(39.3坪.車位.時尚裝潢)大連龍莊

總價 :448萬(編號B060)地址 :台中市北屯區大連路vs昌平路
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樓別 :4樓/9樓  車位 : 平面車位  完工 : 85年
學區 :北新國中、文昌國小  時尚裝潢.品味家俱
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外資示警 房市小心升息

房地產329檔期密集推案高達近2000億元,但部分外資並不看好台灣今年的房市景氣。花旗環球證券25日示警,目前台灣房市面臨升息等利空,營建相關產業疑慮加深。
花旗環球提出的四點疑慮,包括:央行可能採取緊縮資金政策、央行可能升息、稅賦增加、以及中國打擊房市動作。
花旗環球中小型股分析師邱義昇指出,多數建商沒料到去年下半年景氣突然翻揚,因此錯失大量推案的機會,今年329檔期推案大爆發,其實是遞延效應的展現。
其中,台北縣新莊、新店、板橋等副都心的地段,需求仍然十分強勁,堪稱是今年329檔期最大黑馬的地段。
因此,在上述地段推案量較大的建商,今、明年的獲利較為樂觀,像是台肥、遠東新、宏普、華固、長虹,上述六建商獲利穩健,提供支撐股價的力道。
邱義昇認為,全台僅有1.1萬戶要繳豪宅稅,豪宅稅對於房屋所有者來說,並不是太大負擔;豪宅稅對房地產並沒有太嚴重的傷害。實際上的買氣、以及總體經濟環境,才是主導房價的主要關鍵。
【聯合報╱記者溫建勳/台北報導】2010/02/26
http://key88.net/article17894.html

房屋空置 仍須課稅

近年來因不景氣,除供自用房屋外,許多屬投資性質的房屋,在出租不易情況下,閒置未使用情形十分普遍,但即使房屋空置未使用,按房屋稅條例規定,房屋仍須按期課徵房屋稅。
台中市稅務局指出,空置房屋其使用執照用途記載如為供住家使用者,即應按住家用稅率課徵房屋稅;若記載為供非住家使用者,一律按非住家非營業用稅率課徵房屋稅。惟事後如實際供住家使用者,仍可向地方稅務局申請改按住家用稅率課徵房屋稅。
稅務局提醒民眾,房屋如有變更使用情形,應儘早在每月15日以前辦理申請變更,經稅務局派員實地勘查後,符合條件者,當月就可適用變更後稅率,若在16日以後才申請變更,就要從下一個月才能適用新稅率。
【經濟日報╱記者宋健生/台中報導】2010/02/26
http://key88.net/article17893.html

建立活在當下購屋觀

一向被視為是房市空頭指標的政大地政系教授張金鶚,向來給人與建商對立的形象,不過張金鶚在最新出版的新書《張金鶚的房產七堂課》中,也分享了個人投資房產的經驗,張金鶚說,他希望透過自身投資房產的經驗教導民眾建立挑選好房子的觀念,而不是一味的被建商引導。
張金鶚最新出版的新書中,一以貫之的挑戰國人有土斯有財、高通膨低利率時代租房子不如買房子、買房子只需注意區位等房地產神話,張金鶚說,國內房地產市場長期被建商導向為「期待未來」的投資觀念,但購屋應該是以「活在當下」的消費觀為主,因為就算房子不漲每個人都還是有居住需求。
張金鶚說,建商總是過度簡化買房的概念,例如只要沿著捷運買就好,或是買好地段爛房子,但一般人買房應該是以「消費」為主而不是以「投資」為主,因為房子是每天都要居住的,難道購屋者可以忍受每天漏水的房子嗎?
張金鶚說,買房子是每個人人生中最重要的決策之一,但現在房價不斷飆高,政府政策也作多,導致市場變成現在不買房未來會更難買的氛圍,在高房價的情況下,每個人將家戶所得過度消費在買房上,最終只會變成屋奴,進而導致生活品質下降,不敢購物消費、不敢旅遊或看電影,甚至很多人在養小孩與買房的抉擇中,最後決定買房,長期下來整個社會價值觀都因為房子被扭曲了。
高房價 購屋盡力而為
很多建商都認為張金鶚鼓吹不要買房,張金鶚說,他並沒有要傳達不可以買房的訊息,只是認為現在房市處在相對高點,房價並不合理,所以不適合進場,且每個購屋族應該要盡力而為,所以只要有能力、好的產品、價格合理,還是可以進場買房,但他希望透過書中闡述的理念,教大家如何透過做功課,尋找適合自己的房子,建立個人購屋的心中之尺,而不是一味聽信建商的話。
首次出版房地產書籍,張金鶚說因為2008年台北房價快速上漲,當時因為呼籲房市面臨泡沫化而收到恐嚇信函,才興起了寫書的念頭,希望寫一本不同於市面上都是以教導投資房市為主的房地產書,而是一本屬於小市民可以參考、進而培養個人買屋的消費觀念,加上透過書中完整的概念傳達,他個人對於房市的看法也才不會被斷章取義的曲解。
自由時報 記者王亮勻/專訪2010-02-26 
http://key88.net/article17892.html

建立活在當下購屋觀

一向被視為是房市空頭指標的政大地政系教授張金鶚,向來給人與建商對立的形象,不過張金鶚在最新出版的新書《張金鶚的房產七堂課》中,也分享了個人投資房產的經驗,張金鶚說,他希望透過自身投資房產的經驗教導民眾建立挑選好房子的觀念,而不是一味的被建商引導。
張金鶚最新出版的新書中,一以貫之的挑戰國人有土斯有財、高通膨低利率時代租房子不如買房子、買房子只需注意區位等房地產神話,張金鶚說,國內房地產市場長期被建商導向為「期待未來」的投資觀念,但購屋應該是以「活在當下」的消費觀為主,因為就算房子不漲每個人都還是有居住需求。
張金鶚說,建商總是過度簡化買房的概念,例如只要沿著捷運買就好,或是買好地段爛房子,但一般人買房應該是以「消費」為主而不是以「投資」為主,因為房子是每天都要居住的,難道購屋者可以忍受每天漏水的房子嗎?
張金鶚說,買房子是每個人人生中最重要的決策之一,但現在房價不斷飆高,政府政策也作多,導致市場變成現在不買房未來會更難買的氛圍,在高房價的情況下,每個人將家戶所得過度消費在買房上,最終只會變成屋奴,進而導致生活品質下降,不敢購物消費、不敢旅遊或看電影,甚至很多人在養小孩與買房的抉擇中,最後決定買房,長期下來整個社會價值觀都因為房子被扭曲了。
高房價 購屋盡力而為
很多建商都認為張金鶚鼓吹不要買房,張金鶚說,他並沒有要傳達不可以買房的訊息,只是認為現在房市處在相對高點,房價並不合理,所以不適合進場,且每個購屋族應該要盡力而為,所以只要有能力、好的產品、價格合理,還是可以進場買房,但他希望透過書中闡述的理念,教大家如何透過做功課,尋找適合自己的房子,建立個人購屋的心中之尺,而不是一味聽信建商的話。
首次出版房地產書籍,張金鶚說因為2008年台北房價快速上漲,當時因為呼籲房市面臨泡沫化而收到恐嚇信函,才興起了寫書的念頭,希望寫一本不同於市面上都是以教導投資房市為主的房地產書,而是一本屬於小市民可以參考、進而培養個人買屋的消費觀念,加上透過書中完整的概念傳達,他個人對於房市的看法也才不會被斷章取義的曲解。
自由時報 記者王亮勻/專訪2010-02-26 
http://key88.net/article17892.html

首購族手頭緊 四個面向找窩

台北縣市房價居高不下,首購族在手頭有限情況下該如何選擇產品,才能兼具保值與品質是相當重要課題,房仲業者建議預算不夠的首購族,第1次成家可往4個方向著手,較易圓成家美夢。
1、中古屋。21世紀不動產行銷部經理曹若琪建議首購族可從中古屋買起,通常中古屋價格是新成屋的7~8成左右,建議可從捷運周邊500公尺內找起,既有交通便利性,房價也比較便宜,不過要注意可能需要準備較多自備款。
2、法拍屋。曹若琪說,法拍屋大約低於市價2成甚至更低,也是另一種便宜購屋方法,但要注意法拍屋資訊不容易掌握,而且會有點交與否的問題,若是遇到海蟑螂更是麻煩,且得標後必須要7天內付清,不過坊間有許多代拍業者以及配合的貸款銀行,只要找對門路,也是有機會買到便宜屋。
3、建案餘屋。台灣房屋首席總經理彭培業說,想要用便宜價格買到新成屋的話,可在建案快要結案時候進場,這時候可能會有餘屋未出售,這類房子多因為樓層不夠好或視野不夠理想,但居住品質依然保有,建商為了出清也會願意釋出較優惠價格,首購族或可以考量。
4、輕移民。中信房屋行銷企劃部副理江龍名說,北市房價動輒一坪80萬,但北縣只要20多萬、桃園縣更只要10萬左右,這幾年因房價過高、交通建設持續擴張情況下,願意出走北市的人持續增加,有一位新婚的王先生就表示:「北市一棟房子動輒2,000萬,桃園縣2房大樓加車位,大約只在400~500萬間,差了3倍的價格,我也很想住在首善之區台北,但實在負擔不起!」
江龍名說,首購族轉往外縣市購屋也是另種省錢購屋方案,但要提醒有意轉往外縣市購屋的首購族,由於對區域不熟悉,一定要勤做功課調查市場行情,當然交通與機能更是第一考量點,居住品質才不會受到影響。
工商時報【記者曾萃芝/台北報導】更新日期:2010/02/26
http://key88.net/article17891.html

國有土地標售屢創高價 遭質疑助長房價飆升

接連幾起國有土地標售案創下每坪 600萬元高價,學者質疑政府帶頭炒作房價,官員則堅持國有土地必須靈活開發運用。如何活化運用又不衍生炒作流弊,是政府必須面對的重要課題。
國產局1月底標售國有土地,其中仁愛路一塊116坪住3之2土地,以每坪 679萬元驚人價格標脫,羅斯福路87坪的商用土地,得標單價更高達一坪 719萬元。今天標售建國南路121坪土地,也開出每坪602萬元的高價;3月又有台北市信義路 4段的210坪土地待售,預料也將掀起搶標風潮。
根據財政部的計畫,今年為配合行政院主計處的財政支出需求,編列出售國有土地預算 380 億元,比去年預算增 126 億元,創下 5 年來的最高紀錄。
國有地標售價格居高不下,政大地政系教授張金鶚說,房市價格過高居民怨之首,政府還帶頭炒作土地,「真的沒有警覺性嗎?」
張金鶚表示,房價過高,政府還出售國有土地,更拉抬房市價格,未來房市若泡沫化,將是全民受害。而且台北市土地標售價格一再拉高,更將拉動台北縣等二線城市的土地價格,也助長投機人士哄抬、囤積、養地風氣,政府難道不能苦民所苦嗎?
淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰表示,房價屢創新高,政府無法置身事外。金融海嘯衝擊下,政府吸引中國大陸資金與外資來台,結果資金大多流入股市與房市,房市炒作情形又特別嚴重。
他預估,兩岸經濟合作架構協議(ECFA)簽署前後半年間,投資者預期更多大陸資金來台,房市上漲的預期心態更強烈,房市炒作熱度只升不降。未來可見的將是地價愈標愈高,地價、房價陷入惡性循環。對於外界的質疑,財政部也有話要說。
財政部國有財產局副局長張璠表示,政府標售土地已經限縮,500坪以上的土地都由政府有效利用。面積稍小的國有土地,如果透過標售等方式,讓民間開發管理,相信能發揮更大效用。如果民間企業願意整合土地使用,政府卻不賣,也恐會有負面效果。
張璠說,如果土地都留在政府手上,並不是一件好事,反而會造成國有土地管理問題。現在的國有土地並非都是大塊土地,有很多零星的土地,如果遭到占用或被倒垃圾,也不是有很效的使用方式。
他也認為,民間要用多高的價錢標購,有很多考量因素,例如 1月底,羅斯福路商用土地每坪 719萬元的天價,標到土地的人是隔壁的地主,考量合併使用將創造更高利潤,這算是一種特殊因素;況且隔壁地主當時取得土地的價格比較低。
學者與官員對於標售國有地的看法、立場各異,不過,財政部今年為配合行政院主計處的財政支出需求,編列出售國有土地預算380億元,比去年預算增126億元,也創下 5年來的最高紀錄,今年國產局加強標售土地的基調,應該是無法避免。
對於政府傾向繼續標售公有地,張金鶚建議應該審慎考量,提出配套措施。
他認為,與其追求最高標價,政府是否也應該考量社會利益,讓土地有效利用。另外,中國大陸為遏止囤地炒作,似乎公開點名香港電訊盈科理事主席李澤楷「明目張膽囤地」,這類做法也可以供政府參考,考量提出配套措施,因應土地投機炒作風氣。
(中央社記者林沂鋒台北25日電)
http://key88.net/article17873.html

虛報行情賺價差 房仲涉詐欺判刑

中信房屋板橋南雅店店長與仲介員被控虛報售屋行情,先以低價向賣方購屋再高價轉手賣出。台灣高等法院審理,以詐欺等罪分別判刑店長與仲介員3月及2月,可易科罰金定讞。
高院今天公布的判決書指出,男子游家閎、司維平與吳俊泓利用94年4月間於中信房屋南雅店任職時,為賺取售屋差價,明知陳姓女子願開價新台幣400萬元以上,購買板橋稚暉街一戶房屋,卻向賣方王姓男子誆稱該屋僅能售得375萬元,使賣方信以為真,同意以375萬元的價格將房屋售出。
判決指出,游家閎隱匿店長身分,先以自己名義買下該屋,賺取11萬餘元的仲介費後,在房屋尚未移轉登記所有權之前,再將房屋以410萬元的價格賣給陳姓女子,並為掩飾房屋所有權移轉,偽造契約書上的日期,3人因而賺得35萬元的價差。
王姓男子後來因至中信房屋上班,發現當初買賣經過,驚覺受騙而提起告訴,游家閎等3人遭檢方起訴。
一審時,法院以詐欺、偽造文書等罪,判游家閎3個月、司維平及吳俊泓2月,可易科罰金。被告不服,提出上訴。
高院審理認為,被告3人身為房屋仲介公司的店長及營業員,應本諸誠信,為客戶最大利益而努力,竟因貪取差價及仲介費用,對賣家施以詐術,視誠信如無物,造成賣家財產的損失,妨害交易安全。合議庭並認為,原審量刑並無違誤,將上訴駁回,維持原審對被告判處刑度,全案定讞。
(中央社記者賴又嘉台北25日電)
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房市/國有地標售助漲房價 專家建議政府應全面停止標售

今年第一次的國有土地標售就創下住宅區、商業區土地的新高價,不動產專家、太平洋資產管理公司總經理張欣民表示,由於每次國有地標售動輒溢價幾成,甚至是溢價上倍,加上資訊全部公開,很容易造成市場的比價效應,進而墊高房屋興建成本,成為助漲房價的元凶,因而呼籲政府應全面停止國有地的標售,以抑止房價的進一步炒作。
張欣民表示,近年來在市場買氣持續熱絡,都會地區土地取得日益困難的情況下,國有土地的標售便成建築業者取得土地來源的終南捷徑,特別是很多國有土地都位處精華地段,也成為個人及壽險業者卡位養地的最佳標的,因此只要國有地公開標售,都會引起市場一陣騷動,標脫率不僅都超過5成,溢價金額也不斷墊高。
根據財政部國有財產局統計,民國97年大台北地區共有209宗國有地公開標售,結果標脫108宗,標脫率高達51.7%,標脫總金額接近129億元,溢價百分比更高達72.4%,其中6月12日的標案溢價比最高達113%。去(98)年國有地公開標售增加至232宗,但脫標率仍有50.9%,標脫總金額達196.6億,溢價百分比拉高到76.8%,其中以10月1日的標案溢價比最高達167.6%,充分顯示市場競標之激烈。
去年都會區高房價被票選為十大民怨之首,而助漲房價的元凶,市場也將箭頭指向國有地的標售,張欣民指出,國有地的標售可能有三種情況直接助漲房價,第一是公開競標,容易淪為盲目搶標,造成土地價格的扭曲;其次是投標人在國有地周邊已取得較低價土地,策略性高價搶地;第三是藉由高價搶標拉抬自身資產的價值,特別是擁有龐大資產的壽險業者,更可能如此操作,一來可長期養地,二來提升其資產重估後的價值。
張欣民也指出,因為國有地標售資訊是公開透明的,一旦有國有地在區域內標出新天價行情,往往就會產生定錨與比價效應,周邊的土地交易就會以此新成交價位作基準,並做為比價的標準,新推預售案更會以此作為推案價格的參考,自然而然的就點燃了房價上漲的引線,成為助漲房價的推手。
由於今年329檔期預售推案量又創近10年來的第二高紀錄,很多地區指標個案都試圖挑戰區域新天價行情,但國有地的標售每年只為國庫增加1、200億元的進帳,對解決政府財政幫助不大,但對標脫附近的房價卻會有1至2成的助漲負作用,也等於間接引來更多的民怨,因此張欣民建議,政府實在不宜再火上加油,要解除高房價的民怨,要讓房市降溫,除了金融政策之外,曲突徙薪之道應是要全面停止國有土地的標售。
今日新聞 記者曹逸雯/台北報導
http://key88.net/article17871.html

財政部積極活化國有土地並加強國有土地開發

行政院於本(25)日院會中聽取財政部就「活化國有土地開發運用」作專案報告。財政部對於國有土地的活化提出「公地公用、發揮效能」及「變產置產、永續財源」的原則,尤其是國有公用財產,財政部將透過國有土地清理活化督導小組的運作,並依國有不動產清理活化作業計畫,分期分區檢討單筆或毗鄰合計超過500坪以上的國有建築用地,督促各機關加以活化利用,改善閒置的情況,並充裕政府財源。
同時,財政部鑒於各部會在推動各項公共建設時,多以編列預算方式支應所需經費,然而在政府坐擁大量國有地資源之情況下,應調整思維利用豐富的資源,以多元化、跨域整合的活化方式,提升整體運用效益,達成政策目標。因此提出「土地開發策略」的新思維,藉由土地的加值,吸引民間參與政府的各項公共建設。此外,對於各機關推動的公共建設,財政部也提出「經費籌編策略」的思維,對於具有高度自償性的公共建設,將儘量鼓勵民間投資,以減輕政府財政負擔;對於低自償性的公共建設,優先以基金預算辦理;不具自償性的公共建設則透過公務預算方式辦理。
財政部表示,院長對於財政部所提出的新思維非常重視,已責成各部會於推動各項公共建設時,應確實依照財政部所提增加土地價值的原則及可行的財務策略予以規劃,以加速各項建設。
訊息來源:財政部國有財產局
http://key88.net/article17870.html

台中七期推案600億 爆量

看好上半年房市熱度,除了北台灣329檔推案高達2000億元外,台中七期重劃區第一季也是爆量,根據統計,在所有台中大型建商幾乎全數到齊之下,第一季七期推案就達600億,一掃去年第一季預售案推案掛零的慘狀。
根據統計,第一季將進軍或已在七期重劃區推案的建商,包括精銳、聯聚、聚合發、富宇、龍寶、總太、國泰、時代等,個案總計共有11個,另有一個商辦案,總銷金額以聯聚仁和最高,達85億元,其餘也都在10億以上。
新案主要集中在新市政的市政路上,包括富宇「東方之冠」、親家「T3」、龍寶「誠臻邸no2」等,目前都已在潛銷。惠中路則有精銳「市政廳」、銳豐「悅觀」,聚合發「獨秀」。聯聚建設則將在市政北七路推出聯聚仁和大廈。
在規劃上仍多以上百坪豪宅為主,聚合發「獨秀」規劃105 到227坪的產品,富宇「東方之冠」、銳豐「悅觀」也分別為102~115坪、100~196坪。價格方面,基本上都要從一坪40萬元起跳,高樓層則多開到6字頭。
七期南側以佔地28000坪的文心森林公園為推案重心,周邊低密度的土地開發及純住家的生活環境,逐漸成為豪宅客層另一選擇,包括國泰、總太、時代、沅林等建設公司,紛紛將在第一季推出預售個案,每坪開價將上看35萬元。
【聯合晚報╱記者游智文╱台北報導】2010/02/25
http://key88.net/article17856.html

中市店面買氣 連3月升溫

台中地區高總價產品買氣升溫,尤其具備固定收益的店面產品,近期更是買方高指名度熱門產品。據信義房屋內部成交的資料統計發現,台中近月店面產品買氣,已經連續3個月店面產品的成交占比超過18%,今年1月更高達19.7%,等於將近每5戶成交的物件中,就有1件是店面產品。
據信義房屋內部統計資料顯示,從2009年初房地產景氣剛開始復甦時期,台中地區店面成交量也呈現緩步增溫,2009 年10月以前,店面產品占台中地區整體交易比重,從8.6%~18%不等,但從11月份開始,買氣明顯增溫,占比已經拉升到18.3%~20.5%,2010年1月甚至平均天天都有店面成交。
文心、中港路漲幅明顯
信義房屋西區美村店店長陳進堂指出,台中店面近年維持一定漲勢,尤其是文心路、中港路等台中主要的幹道,價格漲幅相當明顯,如文心路有戶地坪25~30坪的店面,10年前總價約1000萬元,2006年時已經漲至每戶2000萬元,近期身價更上漲至將近3000萬元,類似的主幹道沿街店面,雖然租金漲幅不大,但因有大地坪具備改建與保值的效益,指名度相當高。
台中地區店面產品交易熱絡,除了台商回流置產購置外,還多了一些新的生力軍,近期就有竹科的主管,因為公司配發股票,結果南下到台中投資,專挑有固定收益的店面產品。另外由於MOU已經簽定,也有買方看好未來金融業的前景,一口氣買下兩間由銀行承租的店面,不僅有穩定的租客,銀行相對承租能力也強,租金報酬率可達4%左右。
台商、投資客、退休族押寶
分析台中此波的店面熱潮,買氣來自四面八方,包括台商、在地客、台北客、退休族群、賣了房子手上有現金的客戶,共同的特點,就是都看好未來台中房市的潛力,且鎖定的店面產品偏好各有不同,如台北客就喜歡鎖定捷運站附近的透天店面,主要是看好未來可能複製北部捷運通車的店面效益,因透天店面土地持分高,短期可收租,長期還具備改建效益,但這類產品的租金投報率並不高。
【聯合晚報╱記者葉憶如╱台北報導】2010/02/25
http://key88.net/article17855.html

台中店面買氣旺 元月每日成交1件

整體景氣好轉加上台中捷運動工、縣市合併升格等利多,吸引不少北部客看準台中店面的增值潛力,從去年十一月起,紛紛前往台中搶買金店面,今年一月成交量,旺到幾乎每天成交一間店面。房仲業者指出,文心路、中港路、逢甲商圈租金投報率最高可達4%,成了店面投資客必爭之地。
台中店面身價不凡 投資4年漲千萬
根據信義房屋統計,從2009年初,房地產景氣剛開始復甦,台中地區店面成交量也呈現緩步增溫,尤其從去年11月份開始,店面買氣明顯增溫,佔比已經拉升到18.3%~20.5%,2010年1月甚至平均天天都有店面成交。
信義房屋西區美村店長陳進堂指出,台中店面近年維持一定漲勢,尤其是文心路、中港路等台中主要的幹道,價格漲幅相當明顯,如文心路有一間地坪25~30坪的店面,十年前總價約1,000萬元,四年前漲至每戶2,000萬元,近期身價更上漲至將近3,000萬元。
逢甲商圈最夯 租金報酬率3%
台中地區店面產品交易熱絡,除了台商回流置產購置外,還多了一些新的生力軍,近期就有竹科的主管,因為公司配發股票,結果南下到台中投資,專挑有固定收益的店面產品。另外由於MOU已經簽定,也有買方看好未來金融業的前景,一口氣買下兩間由銀行承租的店面,租金報酬率可達4%左右。
分析台中店面的買方偏好,如台北客就喜歡鎖定捷運站附近的透天店面,主要是看好未來可能複製北部捷運通車的店面效益,但這類產品的租金投報率並不高;另外一種買方,則鎖定有3%固定租金收益的店面產品,如台中最熱門的逢甲商圈,台北客佔了三成左右,目前租金投報率約2.5~3%。
【網路地產王/曾炳鈞/綜合】2010/02/25
http://key88.net/article17854.html

2010年2月24日 星期三

賣或租好猶豫? 先算「年化投報率」

光是憑著「買低賣高」的直覺投資房地產,往往到頭來都搞不清投資報酬率有多少?專家建議,除了簡易的投報率計算方式之外,房產投資客也該學會「年化投報率」,將持有房地產的投資年限考慮進去,才能進一步比較出售或出租,哪一項的投資效益最高,才不會做出錯誤決策。
先比較投報率 再決定租或售
去年整體房市景氣大好,搶在前年底勇於危機入市的民眾,房地產的投資獲利肯定賺得笑呵呵,房地產業者預估,虎年上半年仍是高檔盤整走勢,至於下半年是否持續看漲,得仰賴ECFA以及五都大選這兩項主力推動。相信有不少民眾正猶豫,到底該出售落袋為安,或是出租穩賺租金?
撇開不可測的房價走向不說,出售或出租應該由投資報酬率決定。譬如,小王在五年前花了500萬買了一間房子,如今房價漲到600萬元,只要順利出售獲利100萬元,出售投報率為20% (出售投報率=獲利100萬/成本500萬)。若小王打算出租,每月可收到租金17,000元,一年租金為20萬4千元,出租投報率為4.08% (出租投報率=年租金20.4萬/成本500萬)。
考慮「時間」因素 避免錯誤決策
由此看來,出售投報率20%當然比出租投報率4.08%高出許多倍,所以獲利了結比當包租公的效益更佳?當然不是,因為上述的出售投報率缺少了「時間」因素,說得更白一點,20%投報率是持有五年的效益,因此必須將投報率也換算成等值的時間單位「年」,也就是所謂的「年化投報率」。
同樣援引上述例子,小王持有這間房子五年,換算月數為60個月,Rm是方才算出的20%投報率,將數值帶入計算公式,算出來的出售年化投報率為3.65%,這與出租4.08%相較,由此得知小王若是「只租不賣」獲利更佳。東森房屋董事長王應傑建議投資民眾,花點時間好好計算「年化投報率」,才不會做出錯誤決策後悔莫及。
最後更新:2010/02/25
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好咖房客怎樣挑? 穩定收入最重要

許多人想當包租公,每個月都可以有固定收入,但要穩穩當當做包租公,可不是那麼簡單,除了房子要好之外,最重要是挑到好房客,不拖房租、不破壞房子,房仲業者表示,最好咖房客就是有固定收入的族群,按時繳房租、不拖不欠。
先做徵信 固定收入擺第一
信義房屋表示,對於房東來說,最好的房客就是每個月不用催繳,都乖乖按時繳房租,而要找到這樣的房客,就是先調查有沒固定收入,一般來說,公務人員、教師、醫師、會計師、律師等,都是比較受到房東喜愛的族群。
信義房屋指出,如果不是經由仲介成交的案子,對於房客背景,房東必須要花點心思仔細徵信,例如打電話到公司詢問是否真有此人、是否仍在公司任職等等,避免被華麗、卻虛幻不實的外表所騙。
約法三章 房屋仔細維護
房東也該與房客約法三章,畢竟、天下無不散的宴席,這個房客不可能跟你租屋一輩子,萬一等他搬走後,才發現房子內設備、家具到處被他破壞殆盡,自己還要花大錢修復才能繼續出租。
房仲業者也提醒房東,在簽約時,要記得將房子維護費用、家具修復等問題記載進去,房東也該仔細觀察房客言行舉止,是否真誠、真心愛護房子,若有發現房客舉止輕浮、態度傲慢,就算願意付出再怎樣高額租金,也建議別隨意出租,畢竟租屋後的糾紛才更讓人煩心。
【網路地產王/黃京梧/綜合】最後更新:2010/02/25
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自宅貸款利息‧適用減稅

財政部規定,原本適用自用住宅購屋貸款利息支出減稅的房屋,採取「自益信託」方式持有時,只要仍做自用住宅使用,每年最高可扣除30萬元貸款利息支出,仍可准予扣除節稅。
財政部表示,納稅義務人將原符合綜合所得稅購屋借款利息列舉扣除額規定的房屋交付信託,如受益人與委託人為同一人(即自益信託),房屋仍供納稅義務人或其配偶、受扶養親屬做自用住宅使用時,只要符合以下規定,因交付信託房屋所支付的購屋借款利息,仍可適用列舉扣除額減稅:
一、房屋登記為納稅義務人本人、配偶或受扶養親屬所有。
二、納稅義務人本人、配偶或受扶養親屬在課稅年度在該地址辦竣戶籍登記,且無出租、供營業或執行業務使用者。
三、取具向金融機構辦理房屋購置貸款所支付當年度利息單據。
四、以當年度實際支付的購屋借款利息減去儲蓄投資特別扣除額後的餘額申報扣除,每年扣除數額以30萬元為限。
五、每一申報戶以一屋為限。
財政部表示,列報購屋借款利息支出者,一定要選擇採取列舉扣除額方式報稅,因此借款人需出示金融機構開立的利息支出憑證,才能夠申報減稅。
購屋借款利息支出憑證並需載明房屋的坐落地址、所有權人、房屋所有權取得日、借款人姓名或借款用途,並提示建物權狀及戶籍資料影本。財政部強調,借款名義如為修繕貸款或消費性貸款,貸款利息支出不能申報扣除。
【經濟日報╱記者陳美珍/台北報導】2010.02.25
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329檔期 預售殺價有技巧

329檔期是一年房地產市場的重頭戲,由於預售屋的自備款壓力比較低,加上住在新房子是不少人一生中的夢想,因此許多購屋人對於萬案齊發的329檔期已經「磨刀霍霍」。不過,要如何買得划算,房仲業者?你這樣做。
集體殺價最優惠 找對Key Man賺加倍
中信房屋企畫部副理江龍名表示,買建商的新房子,可以直接開口殺價,莫過於擁有過人的籌碼,團購就是最好的例子。由於案場有一定的銷售壓力,同時多筆訂單進場,等於財神爺結伴而來,對於銷售業務來說是很大的鼓舞,因此在價格上就更有轉圜空間。
當然,一般購屋人都是面對第一線的銷售人員,如果買方條件優渥,不妨要求要與KEY MAN,也就是案場主管,或是業主等人溝通,以取得更好的優惠。
選對時機買房子 搶進好宅不意外
除此之外,房仲業者也說,雖然價格會因為個案熱銷程度不同,而有價格上下的落差,整體而言,懂得議價的客戶在景氣好約可拿到8-9折的優惠,景氣差時7折上下是常有的事。
一般來說,農曆鬼月、月底結算、案場結束或二推等三大時機,是購屋人想要撿便宜的好時段。對於想要省點裝潢費的購屋人來說,其實可以先按兵不動,多方觀察案場表現,甚至不妨到區域房仲業者處打聽,往往會有意想不到的收穫。
【網路地產王/黃京梧/綜合】 最後更新:2010/02/25
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大面積國有地‧扮活化先行軍

為改善國家財政,財政部今(25)日將在行政院報告「活化國有土地開發運用」,行政院將要求500坪以上大面積、價值30億元以上的公用土地,透過變更都市計畫,變更住宅區或商業區後與民間合作開發,在2年內全面逐步活化。
行政院去年已成立「國有土地清理活化督導小組」,由副院長朱立倫擔任召集人,督導各部會全面清查造冊,將分期分區全面活化。
財政部今天在院會提出「活化國有土地開發運用」專案報告,希望透過吳揆督促各部會,勿低度利用或閒置機關代管的國有公用土地。
至於籌措國有土地開發財源部分,財政部指出,可優先採BOT方式利用民間資金推動公共建設;運用特種作業基金調度,減輕公務預算編列壓力。不具自償性之計畫可透過聯合開發,都市更新方式,創造計畫自償性,吸引民間資金。
依據財政部初步清查,國有土地總面積194萬公頃,總市值約21兆6,921億元,目前由5,294個中央及地方各機關、學校、部隊管理公用土地佔171.8萬公頃,市值高達17兆餘元。
價值在30億元以上國有土地,總計271筆,面積6,967公頃,依公告現值計算約1兆2,711億元,未來凡價值30億元以上、500坪以上大面積國有公用土地列入優先開發活化對象,將劃分為7大使用分區,即工業區、商業區、住宅區、機關用地、行政區、專用區及旅館區。
財政部希望透過政院專案督導方式,進行同一區域內國有公用土地的跨機關整合及聯合開發,減少財政支出。
同時調整都市計畫,提升閒置公共設施保留地利用,以回饋地方政府方式,申請變更全部或部分都市計畫為住宅區、商業區或專用區,與民間合作開發,增加建設財源。
目前整體規劃、大街廓、跨域開發,已有華山園區等案例,與北市府市有土地換地,若與民間或特種作業基金(例如台銀人壽資金)合作興建房屋,可以租賃方式未來取得房屋。
【工商時報/記者呂雪彗/台北報導】2010-02-25
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莊孟翰看房價:別當最後一隻老鼠

房價驚驚漲,台北市豪宅放眼望去皆是每坪100萬元起跳,學者指出,由於少數豪宅市場撐起房價半邊天,造成中古屋與土地價格惡性循環上漲,此時進場者,可能成為最後一隻老鼠。
淡江大學產經系副教授莊孟翰指出,今年第一季推案爆大量,不乏受前年金融海嘯延後推出的建案,尤其兩岸經濟協議(ECFA)上半年會通過,建商有預期心理,上市櫃建商為搶時機財,都趕在上半年蜜月期公開。
今年329檔房價未隨供給量增多而下降,反而愈喊愈高,莊孟翰認為,政府放任房價上漲要負最大責任,導致房價該下不下、跌幅不大。莊孟翰舉豪宅預售案「翠亨」,儘管每坪開價110萬元以上,但三個月就賣光,讓他覺得不可思議。
經濟日報╱記者梁任瑋/台北報導
http://key88.net/article17827.html

中縣市合併升格,新鑽特區房市議題發燒

九十九年台中縣市升格,讓台中市儼然成為中台灣的核心都會;縣市合併後行政區腹地加大,又享有海陸空交通與天候溫和等優勢,未來將發揮更強的磁吸效應吸引北客投資置產,未來台中縣市合併發展將成為雙核心架構:一為「七期」新市政中心,二為以舊市區台中火車站『新鑽特區』的交通核心。
新鑽特區的概念如何定義? 台中市建築開發商業同業公會市場資訊委員會主任委員鍾尹堂表示:「台中市未來現在不太可能再出現大範圍的特區發展優勢;如台中金磚四區,屬於「大塊」的區域發展」,未來都市發展將以「新思維」與「舊秩序」同時交集的地區,就屬於「新鑽特區」。所謂的「新思維」,意指新想法的包裝、新的建設,例如新捷運路線與舊商圈的包裝,便是新思維與舊秩序的碰撞,就能形成「新鑽特區」;東京六本木都市更新也是屬於「新鑽特區」的概念。
優家網王耀淞總經理表示:「以台北市西門町為例,舊市區結合了都更及公共建設的元素形成「新鑽特區」發展優勢,也讓該區域房價增值受益,就是因為捷運的通車讓西門町帶來更多的人潮賦予區域新的價值及活力」。反觀台中都會的發展來看:雙核心、主要對外的六軸道路及環狀的快速道路開發展模式是市政府都發局的長期策略,所以利多的效應可以維持十年不墜,而目前台中市好地段很多,但能兼具機能、資訊、藝術、人文的卻很難得,春虹建設在台中火車站旁之新鑽特區配合台中市府100億造鎮計劃推出【東京市】一案備受矚目,在這塊台灣「帝標級」京畿龍首之地推出【東京市】,承襲100年前日本親王欽點台中公園為駐台休息所的獨到眼光,移植日本東京都發展經驗,期許在一樣的地段上,為台中市立下未來100年新指標。
「好地段,決定價值。」縣市合併後,掌握「雙鐵三捷運」、「新市政特區」與「新鑽特區」黃金三角核心、坐擁七大商圈、鄰近書香學院、面臨萬坪綠意和古蹟的春虹【東京市】,以世界級新一代和風建築、正宗日系禪風景觀建築的特色,為城市菁英打造時尚住宅,將會是想要追求保值、時尚、資訊、藝術、人文、歷史的最佳選擇,建議要首次換屋或購屋的民眾可以前往參觀了解。
※註:七大商圈:火車站前區、第一廣場、中友百貨、自由路商圈、中華路商圈、繼光街電子商圈、一中街生活複合式商圈等。
優家網 編輯室           
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二○一○年房市大未來

兩岸六十年來第一次正式簽訂MOU經濟互惠協定,國內整體景氣也正要邁出後金融海嘯的階段,明年的房市雖有日前央行總裁及看空學者的雜音存在,惟從整體景氣面及兩岸的經濟互動層面來看,今、明年兩年仍會是您入市購屋置產的好時機!
根據住展雜誌統計,明年第一季主要上市上櫃建商的總推案量高達一千二百億元之多,破千億元的大量體,顯示明年房市在十二月江陳會及兩岸金融MOU簽訂等利多因素刺激下,上市櫃建商全力作多並看好後市。值此多空交戰的明年房市,本文為讀者專訪了三位地產界的專家,希望從他們的訪談中,為您明年及未來的購屋計劃提出建言與參考。
台北縣政府城鄉局局長 張邦熙新北市房價榮景可期購屋民眾可擇優而居
對於有新聞媒體報導台北縣正研議『平抑』房價措施,台北縣政府城鄉局局長張邦熙表示,台北縣沒有要打壓房價!但為避免房價飆升太快,北縣府正在研擬因應對策。張邦熙強調,北縣房價如果飆漲太快、太高,對全民未必有利,所以不該說縣府要『平抑』房價,而應說是『平緩』房價。
張邦熙說,北縣府希望透過『以量制價』與加速都市更新等方式來平緩房價。目前縣府都市計畫審議進度較慢,令許多建案動彈不得。未來,會加快都審進度,提高巿場供給。他強調,未來將會強化北縣郊區重大建設,提高生活機能,帶動投資,讓民眾願意遷居,以較便宜價格購買郊區建案。
張邦熙預期,隨著捷運等重大建設的開通,二○一○年及未來北縣新莊、新店、中和、永和、板橋等一級戰區,房價持續看漲。張邦熙挑明的說,台北縣許多地區的房價仍有上揚空間,包括板橋、新莊副都心、新店、汐止、淡水及林口等地區,因為重大工程的帶動及交通的便捷,房子買了之後『放著就好』,未來仍有一定的增值空間。
根據台北縣、市政府統計顯示,截止至今年十月底,台北市總人口數為二百六十萬八千一百六十八人,相較九月的二百六十一萬二千六百零五人,單月就減少了四千四百三十七人,成為近十二年來當月人口淨移出的最高紀錄。總計今年一至十月,北市人口已移出一萬八千七百六十四人。
受到北市高房價排擠效應的影響,導致近期北縣的移入人口大幅增加,截至今年十月為止,全縣人口數已增加至三百八十六萬六千三百七十八人,較二○○八年人口總數增加了三萬二千六百四十八人。
張邦熙分析,台北市房價居高不下,購屋痛苦指數高,然而,一橋之隔的台北縣,房價較北市低出許多,隨著愈來愈多的北市客轉往台北縣,在購屋需求逐漸增多的情況下,台北縣近年房價會出現榮景,自然與民眾大量移居北縣有直接的關係。
看好升格後新北市的房市發展遠景,張邦熙局長建議想購屋的民眾,隨著台北縣房市回溫,民眾的購屋壓力也增加許多。未來民眾若想要在新北市一線城市置產購屋,想必壓力也會越來越大。但與其一味等待區域房價落底,不如趁台北縣購屋痛苦指數未再攀高的此時,就擇優進場購屋來得實際。
麗寶機構董事長 吳寶田房價每年溫和上漲五至十%基座愈墊愈高無法擋
麗寶機構董事長吳寶田說,日前國壽再度出手,以近三十億元取得台北市忠孝SOGO錢櫃大樓土地及建物,該交易平均土地單價突破千萬元,刷新台灣大樓土地交易單價最高紀錄,平均建物單價達一百三十萬元,也創忠孝商圈新高價。
吳寶田說,本土壽險業大舉獵地,見好就買,兩岸更在加速經貿合作下,二○一○年大台北區房價持續看漲,一年漲五至十個百分點是正常的。對於房價泡沫化及房市過熱的說法,吳寶田表示他萬萬不能認同,以上海市一環的平均房價目前每平方米要六、七萬人民幣,換算台幣每坪約一百至一百一十萬元,台北市在國際化加速下,明年應可追平今年的上海,市中心房價將從一百萬元起跳。
他預期,開放陸資可投資台灣房地產以來,陸資將如預期逐步來台,大台北區房市沒有看空的理由。他說,今年大台北區房價上揚,主要是台商資金回流,而明年除了台商繼續鮭魚返鄉,陸資、港資與外資也都會湧進來。
身兼台北市建築開發公會理事長的吳寶田認為,目前國內房地產正邁出後金融海嘯時代,人們對所有金融貨幣商品產生高度不信任,紛紛轉向實物經濟,而房地產是從一般民眾到富豪最常用的理財工具,在全球資金狂潮下,現在已經不是政府想壓就壓得住的了。
而央行與政府等相關單位,對房價的漲跌,也應該尊重市場的機制,他建議,政府現在最應該做的是儘量加強待開發區的公共建設,提高這些地區住宅供給量,讓這些區塊房價不致急升。
吳寶田認為,二○一○年台北市將以大坪數置產、換屋型產品為主,首購族的購買區域則將到台北市外圍捷運可抵達的地區,台北縣及有桃園航空城利多的桃園地區是他最看好的地區。
至於近期房市是否有『喊過頭』的特殊現象,吳寶田也建議建商應該就地段與產品『就市論市』,對於台北市目前喊出三百萬一坪的商辦建案,他認為會造成社會的觀感不好,明明沒有賣那樣價格,最好不要『亂喊價』。
志嘉建設總經理 張耀仁資產保值增值房地產是最佳工具
兩岸簽署金融MOU後,ECFA也可望接著簽訂,兩岸金融、業務將更密切往來,產生陸資在台的辦公、居住需求,因此好地段、好品牌的房子,房價往上攀升空間頗大。志嘉建設總經理張耀仁表示,台灣房價二○一○年支撐力道十足,大台北區房價在利多簇擁下,要跌很難,另外高所得的新竹科學園區,房價更將產生比價與補漲效應。
張耀仁說,竹科與優質學區帶來大量穩定的住宅需求,加上購屋人財力豐厚,使新竹市的房市自成一格,二○一○年在竹科廠商景氣面明顯復甦下,換屋型產品與豪宅市場受惠的程度將最大。
就國內外整體經濟發展來觀察,二○一○年國際原物料價格仍將持續攀高,再從作為最佳保值工具的房地產來看,國內超低的房貸利率,正好使房地產成為一般民眾及投資客最佳的保值工具。
就房地產基本面來看,台灣房市受金融風暴的影響時間很短,今年三月以來,各工地的來人與成交狀況明顯回溫復甦,新竹地區的房屋市場,雖也受到全球金融風暴的衝擊,惟新竹地區的房價,近幾年幾乎沒有什麼上漲,房價真的很委屈!
張總經理表示,在目前低利率環境下,買屋早已不是夢想,台灣除了台北市的購屋壓力較大外,其他都會區的房價壓力指數都不高,台北縣二線鄉鎮、桃園地區及新竹地區的房價,都相當合理,房貸負擔甚至比租房子的租金還低,輕鬆購屋絕非夢事。
掌握最佳購屋時機勇於進場承接
央行總裁彭淮南近來關切高房價,但是國內保險業者購置不動產動作卻不縮手,今年獵地態度相對保守的國泰金旗下國壽公司,近日高價買下北市東區百貨商圈大樓,另十月以來南山人壽、新光人壽等也加碼了超過二百億元,國壽、富邦、新光等前三大保險業者還有上千億元加碼空間,資金活水充沛給予房地產業者看多房市的憑藉。
股市與金融投資產品未來的波動仍易大起大落,而國內超低的房貸利率,正好使房地產成為一般民眾及投資客最佳的保值工具,這些資金在銀行零利率無利可圖下,資金將向房地產靠攏,特別是在全球資金狂潮與兩岸經濟共存共榮下,二○一○年的台灣房市不但不會泡沫化,更要迎接兩岸簽定MOU的『和平紅利』。
二○一○年房市榮景回春可期,房價看回不回的北台灣房市,歷史及專家的經驗皆告訴我們,目前及明年將會是最佳的購屋時機,在您充份掌握房市脈動的同時,更要多走出房門看看建案,保值又增值的房子自是您最佳的選擇!台北縣政府城鄉局局長張邦熙表示,台北縣沒有要打壓房價!但為避免房價飆升太快,北縣府正在研擬因應對策。
住展房屋網提供 文倪子仁
http://key88.net/article17824.html

搬家注意陷阱 別把便宜當好康

民眾該如何避免搬家爭議、遠離搬家流氓?長期推動健全搬家市場的「崔媽媽基金會」指出,挑選合法立案公司、事前嚴格審視計價方式、契約內容,並過濾遠低於市場價格的業者,就可大幅降低遇上不肖業者的機會。
消基會祕書長黃鈺生也提醒,業者的口頭宣傳不可盡信,民眾搬家前最好列出清單,與業者討論出詳細的估價單,切勿等到家當被搬上車才簽約,才不會任人宰割。
崔媽媽基金會搬家評鑑部主任張碧玉表示,民眾挑選搬家公司時,可透過經濟部全國商工行政服務入口網,查詢業者是否經合法登記立案,同時要確認契約書、廣告文宣、搬家卡車車體上的名稱是否為同一家公司,以免業者冒用同行或私下轉包,日後若有糾紛才不會求償無門。
張碧玉指出,搬家最常發生價格前後落差衍生爭議,民眾要先向業者確認是以車計價或統包計價,並注意契約書上是否有「工資另計」的文字陷阱;合法搬家公司都有固定的利潤,若業者開價遠低市場行情,就得當心可能有詐。
許多搬家公司,遇到徒步搬運距離超過廿公尺,轉換兩次電梯、系統傢俱拆卸組合以及金庫、大型美製冰箱、石雕等「重量級傢俱」,都會額外加收費用,民眾在簽約前也要一併詢問清楚。
張碧玉強調,民眾搬家當天必須在現場先與業者再度確認契約、價格後,才開始動作,如果與業者間有糾紛時,盡量避免與對方發生口角,必要時尋求警方介入協助,才不會讓搬家變成一場惡夢。
中國時報 【廖嘯龍台北報導】
http://key88.net/article17823.html

遠期支票不能作為斡旋金或定金

買賣房子都會討價還價,如果買方出價跟賣方的售價不同,房仲業者這時候會要買方支付「斡旋金」,作為房仲業者居中協調的費用,若買賣雙方達成協議,斡旋金即轉為買賣的定金。
但要注意,買方支付的「斡旋金」,應該以現金、銀行本票或當日即期支票來支付,遠期支票並不能作為斡旋金或定金。
許姓女子將桃園縣中壢市的一間房子委託信義房屋代銷,委託總價額為三千三百零七萬四千元,仲介服務報酬為買賣成交價格之四 ,信義房屋在九十六年九月三日找到閻姓男子願出二千八百七十六萬元購買,因價格與賣方的開價有段差距,閻與信義房屋簽訂買賣斡旋金契約,並交付面額十五萬元的支票作為斡旋金,但該支票的到期日是九十六年九月三十日。
       賣方在斡旋金契約簽名
信義房屋通知賣方後,許女的代理人莊姓女子在斡旋金契約簽名表示同意以閻姓男子所出的價格二千八百七十六萬元賣給閻,雙方約定於九十六年九月九日簽訂不動產買賣合約書,但因許女未備妥簽約相關文件,並未完成簽約手續,致土地買賣延宕,閻姓男子不肯再等,於是買賣不成。
信義房屋認為,許女簽訂的仲介委託書中約定,因可歸責於許女之事由致無法繼續履約者,視為信義房屋已完成居間仲介之義務,許女應一次給付全額服務報酬。
本件買賣因許女拖延致土地買賣不成,但許女仍應給付仲介服務報酬一百十五萬四百元(以原定成交價格二千八百七十六萬元計算百分之四)。
但許女反駁,斡旋金應以現金、銀行本票或當日即期支票支付,閻卻開遠期支票,她的代理人莊女於九十六年九月五日在斡旋金契約簽名時,該斡旋金支票尚未兌現 ,斡旋金契約自未成立,斡旋金契約既未成立,她與閻之間就買賣契約也就未達成合意,她當然不用支付仲介費。
       遠期支票不符合契約成立
台灣高等法院判決信義房屋敗訴,法官指出,斡旋金或定金必須「以現金、銀行本票或當日即期支票」支付,閻姓男子支付的斡旋金支票為遠期支票,在買賣雙方原定九十六年九月九日簽定契約時,票載到期日尚未屆至,不可能作為定金交付予賣方,不符合買賣契約成立「交付定金」之要件。
法院表示,遠期支票不能充作定金,如果買方要交付遠期支票予賣方充作定金時,雙方在契約中必須註明這張遠期支票有代物清償之意思(也就是說,賣方要清楚表明同意收受遠期支票充作定金的意思) ,契約始能視為成立
住展房屋網提供
http://key88.net/article17822.html

未成年人簽訂租賃契約是否具有效力

民法上規定要二十歲才算成年,大學新鮮人頂多十八、九歲,房東常因此有所顧忌,要求要有家長作保,或是要收取高額押金;甚至是在租賃契約有糾紛時主張契約無效,讓學生不知道該如何應對、出門在外求助無門。
其實各國對於成年的年齡各有不同,有些規定18歲、有些規定21歲,端看該國民情風俗而定。會有所謂成年年齡的規定然後賦予不同的法律上資格與效力,主要是考慮到未成年人可能因為社會經驗不足而受騙、容易輕率下決定而後悔,所以希望未成年人所作的法律行為能有人把關(這就是法定代理人的角色)、能有補救的機會,不然未成年人若隨便簽下一張上百萬的本票或是隨便跟人簽訂很苛刻的勞動契約都還認定契約是有效的話,還沒正式出社會就開始了負債的人生。
所以我國規定必須滿20歲才算成年,才具有完整的行為能力,才能獨立完成有效的法律行為。
只是只要跟人有生活上的交流一定免不了會有契約行為的產生,若任何事都規定未成年人所作的法律行為一定無效,那未成年人在社會上就任何事都做不了,也阻礙了他們學習成長、跟人互動的機會;而且若他們仗著自己是未成年人可以不用負責的心態而到處招搖撞騙,對他人也是一種傷害,所以法律還是賦予他們的行為在法律上有一定的效力,讓他們可以進行一些基本的法律行為,並且負起一部份的社會責任。
法律規定,未滿二十歲的未成年人有限制行為能力,他們要跟人訂定契約或進行其他具有法律效果的法律行為時,必須事先得到法定代理人(通常是父母)的同意,或是事後得到法定代理人的承認;而如果所進行的法律行為在未成年人所處的年齡、身分,或是在日常生活中是不可或缺的情況時,未成年人甚至可以獨立完成該法律行為而無須法定代理人的同意或承認。不過當然不是所有的未成年人都具有限制行為能力,法律還是設下了最少要滿七歲的規定,若連七歲都不到,則是屬於完全的無行為能力,就一定要由法定代理人為他們代為法律行為了。
學生租房子簽訂租賃契約,如果事先得到法定代理人的同意或事後得到法定代理人的承認,則所簽訂的租賃契約效力跟其他成年人一樣都是完整有效的,在相同的締約條件下,並無須額外負擔其他的義務或是提供擔保(當然雙方同意的話又另當別論啦);如果租房子已經變成一般大學生的常態,而且在簽訂租賃契約當時是屬於必要的情況時,更可能可以解釋為屬於日常生活所必須,可以不經法定代理人的同意就去進行。而在符合上述各項條件時,租賃契約完全有效,房東是無法主張租賃契約效力有瑕疵的。
只是很多學生租房子可能並沒有事先跟法定代理人商量,或是房東也無從知悉未成年人到底有沒有取得未成年人的同意或承認,法律也不希望讓這份契約效力懸而不決,所以就規定房東可以定一個月以上的時間催告未成年人的法定代理人,要求法定代理人限期內回答到底有無同意或承認未成年人所定的租賃契約,讓契約關係早日底定,如果法定代理人期限過後仍不回答,則法律就視法定代理人並不同意,讓契約歸於無效,讓雙方法律關係回復原狀。
參考法條:民法第12條、第13條、第77條、第79條、第80條
Yahoo!奇摩
http://key88.net/article17821.html

一坪4萬透天厝 台灣金聯下月標售

台灣金聯將自三月底開始,一連四天舉辦今年第一季資產標售作業,預計釋出上萬坪農耕地及400餘件平價住宅,供民眾投標,如果資金不足,還可轉介銀行辦理低利貸款。
台灣金聯去年首度拿出高達600億元的物權、債權進行公開標售,而且首度開放一般民眾參與500萬元以下物件投標,許多南部地區的透天厝,因為物美價廉,吸引了許多不動產投資人參與。
不過,去年的標售作業集中在台北市,許多中南部投資人必須承受舟車勞頓之苦,台灣金聯為方便投資人就近參與,決定今年起劃分台北、台中、台南、高雄四區域分別辦理,同時固定一季舉辦一次。
台灣金聯指出,此次標售的住宅、透天厝、店面等400件小型物件,分布在全台各地,部分甚至位在市區精華地段,且物件都已經該公司事先完成整潔、整修工作,標售價格也低於市場價格,適合一般民眾投標購買,如果民眾自有資金不足,台灣金聯也可轉介銀行辦理低利融資。
除了小型住宅外,此次標售案中,也將首度開放具有取得農地資格的民眾投標農耕用地。台灣金聯說,將釋出上萬坪分布在全台各地的農耕用地,只要是符合資格的民眾,都可參與債權投標,台灣金聯將協助得標者代辦相關手續,以快速取得物權。
此次標售作業中,也有多件市場矚目的中大型物件,例如位於台南小北夜市地標建物,之前的「東帝士百貨大樓」,由於產權順利整合,原建物拆除後,已是一片4800坪的素地,可使用容積達1.9萬坪,估計市價12億元以上,已有多家百貨、建築業詢問。
台灣金聯將在三月份,正式將此次的標售資訊於該公司網站(http://www.tamco.com.tw)公告
投標金額低於底價 有機會議價
想要買一坪不到4萬元的透天厝?南部的民眾,只要參與台灣金聯的資產公開標售,就有機會以低於市場的價格,買到屋況良好、產權清楚的平價住宅,台灣金聯精挑四件物超所值物件,讓投資人先睹為快。
個案一:台南市安平區永華路二段787-1號2樓,台南市政府附近的住宅大樓,坪數77坪,市價700萬元。
個案二:雲林縣斗南鎮南勢155號的透天厝,市價120萬元,坪數31坪。
個案三:嘉義市康樂街121號,大樓B1-2F,坪數195坪,市價約700萬元。
個案四:雲林縣斗南鎮延平路二段572-2號皇家大樓的10F-2,坪數40坪,市價約150萬元。
台灣金聯資產公開標售的作業程序,與投資人熟悉的法拍屋,或是台灣金服的金拍屋不同,台灣金聯內部訂有底價(底價不同於市價),但依法不得公告底價,投標人必須自行了解市場行情、估價投標。
如果投標金額高於底價,當然由出價高者得標,如果低於底價,投標者雖未能得標,卻可獲得議價資格,可另行與台灣金聯展開議價。
台灣金聯的標售案,一般是標售「債權」,取得債權後不代表就取得物權,但這400件住宅案,台灣金聯為了提升處理效率,將這些債權轉為物權自行承受,而且拍賣前還主動整修、清理,以提升賣相。
因此,有意投標的投資人,事先均可聯繫安排看屋,台灣金聯有專人負責帶看,得標後也不會有違法佔用、無法點交等問題,辦理房貸的流程也與一般購屋程序相同,這些都是與購買法拍屋不同之處。
自由時報 〔記者李靚慧/台北報導〕
http://key88.net/article17820.html

「凶宅」的認定範圍是什麼?

凶宅向來被房屋市場視為是燙手山芋,一般民眾接受程度非常低,有意購屋者大都不願意買到凶宅,但如何認定房子是不是「凶宅」呢?
內政部訂頒的「不動產說明書應記載事項」中並沒有應記載「凶宅」事宜,且「凶宅」也不是法律的名詞,目前民間對「凶宅」的認定,是指屋內曾發生兇殺或自殺等「非自然死亡」情事,另外,如果從屋內跳樓自殺,人雖然沒有死在屋內,但這種從屋內求死的行為,也讓房子成為「凶宅」。而一般的壽終正寢或病故在家等因素,則不能算是「凶宅」。
賣方要提供標的現況說明書
通常民眾在購屋時,賣方都要提出一份「不動產標的現況說明書」,明確說明賣方所售的房子是否曾發生兇殺或自殺等「非自然死亡」情事,如果賣方故意有所隱瞞,一旦查出來,買方可以解約要求賣方還款。
在司法實務上,解釋所謂「非自然死亡事件」,並不放在死亡原因之限定,而是著重在死亡事件是否足以影響住戶心理或房屋交易之價值。如果足以影響,應即屬於「凶宅」。
影響住戶心理應即屬於凶宅
台北地院審理過這麼一件案子,高姓女子在去年七月花七百四十萬元買下台北市吉林路一棟公寓的三樓,和賴姓屋主簽訂買賣契約中,約定保證房屋「沒輻射屋、海砂屋及非自然死亡事件,否則本約作廢」。
不料,高女付清購屋款後,查到曾有一名男子陳屍屋內多日,屍體已乾腐,且發出惡臭;高女嚇得不敢住,要求原屋主退款,但原屋主認為,當初檢警調查未發現這名男子有他殺、自殺等事證,應屬於自然死亡,自認沒有違約,雙方因此打起官司。
法院認為,陳屍房屋之男子死因不明,且未及時依禮俗殮葬致屍身腐爛生蛆,斟酌社會常情,一般人對此陳屍未殮狀態難免嫌惡畏懼而不願住用同一陳屍場所。故此死亡陳屍未殮之事件堪認已嚴重影響房屋之住戶心理與交易價值,符合契約所定之「非自然死亡事件」,認定買賣契約自始不生效力,賴姓原屋主應返還高女七百四十萬元。
如何避免買到「凶宅」?在購買前應多向鄰居或當地管區警員打聽,也可以問在地的房仲業者或上「凶宅網」查詢。
「住展房屋網」【文/蘇儀】
http://key88.net/article17817.html

預售屋,買到夢想的代價?

預售屋貴在哪裡?
大家最有興趣,廣告打得最大,也最難瞭解的就是預售屋的行情了,尤其是在地人談到預售屋行情的時候,80%是疑惑、不解還會問:有人會買嗎?
君不見,預售屋接待中心的配置,就是為了打造價格而設的,一進門先讓你瞭解的是區域重大建設的願景,再告訴你生活環境裡的美好,讓你油然而生:「這真是個好地方」的心情,然後告訴你建設公司的豐功偉績,還有多少人已經下訂的肯定,加上燈光美氣氛佳、裝潢真美麗的樣品屋催化下,你心中那把尺,價格至少會提振一些,意念一鬆弛,就下了訂呢!
買夢想之前,先看合理價格!
到底什麼是合理的房價呢?建議大家可以參考專家的意見。通常我們在報章雜誌上看到的專家,大概有3種,代表房地產上中下游的價格概念,分別是
上游:不動產估價公司
不動產估價公司像戴德梁行、中華徵信所,服務的對象多是政府機構、建設公司開發階段或是銀行貸款估價,對地價的估計,一般用不到,但對房價的評估,為了保障銀行債權的關係,會比較低估一些。
中游:仲介公司
仲介公司的資訊來源,多是建立在實際成交個案上,只要累積的交易量愈多,就會愈準確,但多以中古屋為主,屋齡分布又很廣,在扣除一樓、豪宅、套房之後的估價,比較接近一般行情。
下游:代銷公司
代銷公司就是指受建商的委託,負責企畫和銷售建案業務的公司,如海悅、甲山林、永慶代銷等等。代銷公司的任務就是幫建商將房子賣得好賣得多,代銷提示的價格,比較接近市場的高價,但通常都有一段議價的空間。
你準備好買個夢想了嗎?
通常預售屋賣得比新成屋還貴了一截,就是賣消費者一個日後增值的夢想。究竟值不值得買?最粗略的方式是,當未來景氣不被看好,就需要小心為上,因為可能非但沒增值還多花一筆夢想錢。但當未來幾年景氣看好時,預售屋就值得買,因預售屋多出來的那些費用就是買個兩三年蓋好之後的增值機會。
至於增值的幅度,就還要看當地的未來發展性,比如說捷運題材、三鐵共構、重大建設、整體都市計畫等等。並且也需注意,還沒動工的未來建設,地點是否確定了?還是只是個「可能會有」的建設?捷運站離市中心幾站?並非有捷運就是萬靈丹,如果捷運要坐20站才能到市中心,那捷運的功能只是在當地生活區域內移動,跟市中心價格連動的程度就小了。
Yahoo!奇摩     撰文:Japhie
http://key88.net/article17818.html

北台科技園區環評過關 基隆發展前景添利多

沉寂許久的基隆,終於逐漸擺脫高餘屋及休閒住宅的定位,加快腳步的區域建設開發,以及建商新案頻頻進場,為基隆帶來新議題及新契機。
據報載,萬海集團擬在基隆市安樂區開發北台科技園區,未來招商朝南軟的副園區發展,將可帶來二千多個就業機會。
位在安樂區北台科技園區,因區域土地受到基隆河水資源保護區的限制,申請迄今近十年,開發團隊向經濟部申請水資源保護區辦理解編,同時環評過關,都計變更案月底將辦理細部計畫公開展覽,使北台開發案又跨出一大步。
北台科技園區土地面積為卅四點三七公頃,整個規畫已完成,配合變更主要計畫的土地使用分區為產業專用區,約有十七點六四公頃。北台科技園區由於距離台北近,再加上鄰近基隆港等條件,計畫朝研發與量產等綜合機能、高科技、低汙染、低耗能產業的小型科技園區發展,結合台北南港經貿及軟體園區進行資訊、技術交流、資源整合,作為南軟的副園區。
住展房屋網總監陳韻如表示,基隆地區房市從去年起開始加溫,從深澳坑地區的是造鎮案「普羅旺世」,到千戶大案「台北 Fun House」,以及近期熱銷的市區大案「信義君悅」等等,都受到市場極度矚目,讓基隆的市場能見度提高不少,而且狀況是”方興未艾”。
「信義君悅」每坪成交價約24萬,目前第一期銷售已逾九成,將打算趁勝追擊,在農曆年後推出第二期「柏悅府」。有鑑於第一期以大坪數產品反應較佳,二期的產品在規劃上,將清一色以大坪數的產品為主。
長庚醫院旁的指標案「城上城」,預計農曆年後就會正式公開,根據甲山林高層表示,光是農曆年節期間,就累積了上千組的看屋人潮,1,800戶的量體原本預計分三期先後推出,但因為市場反應很好,因此可能會全數集中在一期銷售,也就是說,一次就推出1,800戶,勢必成為基隆房市的一大指標。
南港及內湖的高房價,將購屋族群推向汐止與基隆,無論是首購、換屋還是投資者,相對於台北市的高房價,汐止與基隆的房價顯得可親得多。相較於汐止,基隆的生活機能及發展前景,似乎都更有空間,因此造鎮產品一再信心推出,市區大坪數產品也是趁勝追擊,再加上北台科技園區最關鍵的環評過關,定位為南軟的副園區,都為基隆房市帶來更多對未來的想像空間。
住展房屋網 2010-02-24 
http://key88.net/article17819.html

省仲介費‧自售房屋4風險要兼顧

網際網路發達,有不少屋主捨棄委託房仲業者銷售,而改由自己賣屋,希望可省去仲介服務費,但房仲業者提醒自售屋主,自行售屋雖然可省去仲介服務,但往往耗費較多時間與心力,安全交易的風險更是難以掌握。
1、自售耗費時間長:
21世紀不動產行銷經理曹若琪表示,自售房屋屋主需要耗費較多管理時間,像是客戶來電詢問、介紹房屋特色,以及行銷宣傳、賞屋帶看等等,相當耗費時間,若委託房仲業者銷售,則可省去較多帶看時間,而且經由房仲業者過濾後買方會更精準,成交機會也比較高,適合有工作在身屋主,可省去大半時間。
2、房地產相關稅法繁複:
信義房屋不動產企研室主任蘇啟榮說,除時間外,賣屋跟拍賣一般商品不同,賣房子牽扯相當多稅務與法令問題,例如土地增值稅、房屋稅、地價稅與契稅等,法令則牽扯到民法、土地法、土地稅法等相關法規,再加上各種條例與大廈管理條約等,且不同標的物所面臨情況也會有落差,牽扯條例與法規多如牛毛,若屋主不了解,有時往往會造成交易瑕疵而導致財產損失。
3、自售銷售方式較少:
曹若琪說,自售屋主得以利用網路賣房子,但相較房仲業者而言,房仲業者行銷管道較為充足,通常委託房仲業者銷售,是以團體戰方式進行銷售,再加上各種行銷工具像是網路、影音、簡訊、DM、海報,有效提升物件曝光度,成交速度也會相對提高。
4、交易安全難把關:
太平洋資產管理公司總經理張欣民說,自售房屋屋主若對於法規不了解,萬一遇到有心人士簽約後不付款,或付款後因產權問題無法轉移時,若缺乏公正第3方主持公道,很容易造成財產上損失,而委託房仲銷售時,建議加入履約保證制度,交易未完成前,款項由特定帳戶保管,確保購屋安全。
曹若琪表示,買屋賣屋是一項高價位且涉及多項專業的工作,其專業知識絕非一時半刻就能全盤掌握,自售屋主最好仔細評估,權衡自售與委託銷售的利弊關係。
【工商時報/記者曾萃芝/台北報導】
http://key88.net/article17788.html

低利率、抗通膨效應 激勵買氣

2009年第四季逐漸從谷底發燒的房市,在2010年的第一季終於開出笑臉,今年農曆年前的交易量站上五年來同期的新高峰,主要是低利率及抗通膨保值效應的逐步發酵。
每年第四季是房市傳統旺季,買房子過新年或賣房子調整資金及財務需求,都是最重要的一段時間,但近五年來,房市從冷到熱,又從熱到急凍,四季循環得特別快,惟去年底到今年初的房市交易明顯特別熱絡,光是台北市最新的調查統計,今年一月分的交易棟數總計為6,395棟,較前一月成長2.6%,創下近半年來的新高紀錄。
不過,在各項經濟指標都沒有特別好轉的情況下,房市卻是進入比較熱絡的交易期,原因總是耐人尋味。
根據分析,抗通膨避免資產可能稀釋的壓力,是最可能的原因之一。金融海嘯侵襲之下,全球央行聯手印鈔票來救市,一年之後,全球經濟逐步走出谷底,但伴隨而來的是通貨膨脹的壓力浮現。
據媒體報導,早在去年第三季起,就陸續有定存解約潮出現,定存解約金額高達千億元,推估這些錢的一部分走入房市,以防資產被通膨稀釋,造就房市春天提早到來;其次是目前的低利率,以資金成本而言,接近零成本,讓房市春天再撐出一隻腳。
但現階段衝入房市是明智之舉嗎?專家還是建議民眾,先分析及掌控自己的財務狀況,依最適合自己的資產配置做投資,並對房市多做功課,才是明智決定。
自由時報 記者林美芬/特稿
http://key88.net/article17787.html

豪宅南北各有愛 效應帶動均不同

小老百姓一輩子可能買不起的上億豪宅,隨著資金行情而交易熱絡,過去只有北部富豪獨熱的豪宅,這幾年中南部也開始發燒,總價上億元的新建豪宅紛紛熱銷。不過房仲業者也表示,同樣買豪宅,南北的豪宅客喜好卻是大不相同。
北愛樓高氣派足 南重透天好風光 : 信義房屋企劃研究室經理蘇啟榮表示,南北居住偏好上的差異,由外而內以同心圓方式分析,可從城鄉發展、價值觀以及安全要求等三大原因來探究。北中南三區由於條件不同,興建的豪宅也大不相同。
台北由於精華地少,多以大樓形式興建,台中七期基於低密度開發原則,除了大樓式豪宅外,更有透天產品供選擇。而高雄豪宅多依愛河邊逐畔而居,大樓式豪宅更能飽覽愛河風光,也因此受到歡迎。整體來說,北部人偏愛高樓的集合式豪宅,而南部人則偏好透天型的豪宅!儘管南北豪宅客喜好的豪宅類型不同,但皆有一個共通性,那就是安全至上。
豪宅區位移轉 月暈效應帶房價 : 住商不動產表示,綜觀台北、台中、高雄三地豪宅,可以發現,如台北早期的敦南、仁愛區塊,到如今的信義、大直區塊,而台中七期、高雄愛河畔的知名豪宅,更成為都會金字塔頂端客戶鎖定的對象。由於豪宅客的要求門檻高,建商可以選擇的區域有限,豪宅自然形成區塊。有趣的是,這些豪宅並不會因為形成區塊而拉低價格,反而因為群聚效應,形成所謂的豪宅區,像月暈一樣連帶拉抬周邊房價。
不過,如果買在台北市,因為豪宅稅即將上路,依照地段率來看,會有不少地段存在不合理的情況,台灣房屋不動產研究室執行長邱太?表示,北市商圈及交通發展,早已由西區移轉至東區,甚至往信義、內湖及南港一帶發展,北市最高路段率卻集中在西門町、東區SOGO商圈,如何避免買到假豪宅又被貴到,這是想要購屋人所需要注意的。
【網路地產王】  最後更新:2010/02/24
http://key88.net/article17786.html

小宅總價低 公設比恐較高

台北市房價居高不下,許多單身貴族或是小夫妻很可能就打算選擇小坪數住家做為一生的住所或是初成家的第一棟房子,不過房仲業者表示,通常小宅產品公設比也會比一般2~4房的產品要來的稍高,購屋前要看清楚。
扣除公設面積 實際坪數有限 : 房仲業者表示,小宅產品的戶數較多,相對公共空間也會增加,導致公設比增加,總價雖低但是很可能單價較高,而實際可使用的室內空間較少,購屋族購屋前最好仔細計算實際時使用空間。
也就是戶數多的緣故,再加上坪數不大導致空間受限,所以往往小宅產品的零碎空間,也會比一般的3房產品多,房仲業者建議購屋族,除了購買小宅產品除了要注意生活與交通機能之外,室內的格局規劃也很重要。
注意採光 留意管理方式 : 坪數小也會影響到房子的採光,部分小宅產品只有單面採光,所以最好了解房屋座向,若是預售屋的話,更要注意開窗面有無被其他大樓遮蔽的問題,避免未來轉手或是出租時影響價格。
另外,小宅產品戶數規劃多,入住門檻也低,所以管理更顯重要,建議購買優質管理的建案;另外,小宅產品貸款限制較多,尋求機能完善的好地段,貸款成數才會比較高。
【網路地產王】 最後更新:2010/02/24
http://key88.net/article17785.html

買房別成為了房奴

多數人一生中最大一筆交易,就是買房子,買了房子、背負房貸,似乎就要開始過縮衣節食的拮据生活;
其實事實上也不盡然都是這麼慘,掌握幾個重點觀念,房貸壓力就會一步一步遠離你。
今年四月初,中國大陸成都電視台,上演一部由兩千個房奴故事凝聚而成的電視劇「房奴」,未演就已經先轟動,主題符合時代潮流心聲頗為貼切,充滿話題性。上映以來收視率更是扶搖直上,因為大家都想看,其他人是怎樣變成房奴的,避免自己以後也步上後塵。 大家都怕變成房奴,買房子必定會與房奴畫上等號嗎?
對七成以上的人來說,買房子都必須向銀行貸款,借貸是一條必經之路,但卻不一定是個痛苦的過程,只要理性的計畫分配收入與支出,就能減輕房貸負擔,儘早擺脫「房奴」的壓力。
購屋 自備款多為存款 : 根據入口網站雅虎房地產頻道,在今年五月中旬所做的一項網路民調顯示,一般網友買房子的自備款來源,有六十六%都是靠自己辛苦存錢,只有十三%是由父母提供資助,由此可見,「儲蓄」是買房子必經的第一個重要過程。
到底要存多少錢才能開始買房子?台灣北、中、南房價差異很大,總價帶不一樣,像台北市首購產品總價,一般二房以上房子,至少要七百萬以上。
台北縣都會區大約要五百萬以上,台北縣非都會區也要四百萬,其他地區大約二百萬至三百萬即可。因此建議至少要先準備一百萬的自備款。
財務規劃宜採三三三 :  對首購型購屋者來說,還是建議要量力而為,用比較保守的方式做購屋的財務規劃。保守方式就是一般專家常建議的「三三三方案」。三成自備款、每月本息房貸佔家戶總收入三成,以及三年寬限期。
如果用一百萬自備款回推,那購屋總價大約不到三百五十萬,價位適合購買台北縣非都會區、屋齡十年以上的中古屋。如果計劃要買台北縣都會區,或是台北市的房子,自備款最好是在兩百萬以上。
至於,如何靠薪水存到第一個一百萬及兩百萬,省吃儉用過日子當然是必要的,要設定儲蓄目標,並以波段性小額投資以加快存款速度。例如,存到三十萬,就用其中的二十%至三十%投資,無論是基金、股票,還是外幣皆可。
累積到五十萬,再用類似比例進行投資,一步步用保本保守的方式,墊高自己的存款;但不宜追高投資比例,以免投資風險過高,反而賠了老本。
住展房屋網提供 文/陳韻如
http://key88.net/article17784.html

冬靴防潮保清爽 換季收納有撇步

很多愛美的女性,喜歡在冬天穿上帥氣又有造型的靴子,不過,長型的靴筒容易變形,到了換季收納,如果家中的鞋櫃空間不夠,該怎麼辦?建議消費者收納前,最好放入鞋撐,以防止鞋子變形;此外,房子在裝潢時,也應該一併考量家人置物的需求,來設計適合長靴的收納空間。
冬靴防潮保清爽 專用鞋撐防變形 : 至於不太方便捲起來收納的冬靴,最怕受潮發霉或扭曲變形,因此,成為不少愛美女性換季時的困擾。過去不少人會將報紙捲筒放入各式長短靴,讓鞋子維持原有形狀,不過,很多靴子的質料與顏色不適合用報紙塞,而且油墨會汙染鞋子,千萬不要為了省錢省事,毀了一雙好好的冬靴。
現在市面上售有專為靴子設計的鞋撐,使用起來更方便簡單,如果想省點錢,也可以跟鞋店要塞在靴子裡的支撐物;此外,由於長型的靴子容易悶熱潮濕,黃棋祥提醒,收納之前也別忘記放入防潮或除濕球,以確保鞋子的乾燥清爽。
「不同的收納需求,在收納空間設計時就應該一併考慮進去!」大衛麥可設計師張紫嫺建議,家中裝潢設計前,最好先審視一下家中成員現有的鞋子狀況,比如女主人喜歡穿長靴,就應該設計長型的鞋櫃空間。
多一組室外鞋櫃 專門收納冬靴 : 如果家中的鞋櫃已經放不下,設計師建議,可以在陽台空間多做一組鞋櫃,將換季後較不穿的冬鞋,放在比較不方便取得的收納位置,不過,要特別提醒,由於陽台是不密閉空間,如果要將鞋櫃放在陽台,一定要特別選擇防水板等不受風吹雨打日曬的材質,才能防止放在陽台的冬靴不會受潮損壞。
【網路居家王】 最後更新:2010/02/24
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台中店面前景佳 各路人馬搶翻天

受到低利率環境與市場游資眾多影響,台中地區高總價產品買氣升溫,尤其是具備固定收益的店面產品,近期更是買方高指名度的熱門產品。根據信義房屋內部成交的資料統計發現,台中近月店面產品買氣?溫,已經連續3個月店面產品的成交佔比超過18%,今年1月更高達19.7%,等於將近每5戶成交的物件中,就有1件是店面產品。
據房仲業者內部統計資料顯示,從2009年初房地產景氣剛開始復甦時期,台中地區店面成交量也呈現緩步增溫,2009年10月以前,店面產品佔台中地區整體交易比重,從8.6%~18%不等,但從11月份開始,買氣明顯增溫,佔比已經拉升到18.3%~20.5%,2010年1月甚至平均天天都有店面成交。
劇了解,台中店面近年維持一定漲勢,尤其是文心路、中港路等台中主要的幹道,價格漲幅相當明顯,如文心路有戶地坪25~30坪的店面,10年前總價約1000萬元,2006年時已經漲至每戶2000萬元,近期身價更上漲至將近3000萬元,類似的主幹道沿街店面,雖然租金漲幅不大,但因有大地坪具備改建與保值的效益,指名度相當高。
台中地區店面產品交易熱絡,除了台商回流置產購置外,還多了一些新的生力軍,近期就有竹科的主管,因為公司配發股票,結果南下到台中投資,專挑有固定收益的店面產品。另外由於MOU已經簽定,也有買方看好未來金融業的前景,一口氣買下兩間由銀行承租的店面,不僅有穩定的租客,銀行相對承租能力也強,租金報酬率可達4%左右。
分析台中此波的店面熱潮,買氣來自四面八方,包括在地客、台北客、退休族群、賣了房子手上有現金的客戶,共同的特點,就是都看好未來台中房市的潛力,且鎖定的店面產品偏好各有不同,如台北客就喜歡鎖定捷運站附近的透天店面,主要是看好未來可能複製北部捷運通車的店面效益,因透天店面土地持分高,短期可收租,長期還具備改建效益,但這類產品的租金投報率並不高。
另外一種買方,則鎖定有3~4%固定租金收益的店面產品,如台中最熱門的逢甲商圈,台北客的比重就有3成左右,逢甲店面是台中少數不受金融風暴衝擊的商圈,不僅如此商圈還持續向外擴張,買方看好未來逢甲商圈的潛力,現在約2.5~3%的租金報酬率,也能吸引買方考慮。
至於一般的大樓店面,未來改建機會低,增值幅度可能不如透天店面,想要固定收租型的買方,則期待有較高的租金報酬率,和經營穩定的承租方,才具備較好的賣相。
F106全國廣播  更新時間 2010/02/24
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以房養老!銀行按月付款給你?

一個年輕人要負擔2~3個老人
內政部公布2009年台灣的出生率為1000分之8.29,創下全球最低紀錄,依據資策會MIC的推估,2020年台灣將正式邁入高齡社會,隨著平均人口成長率逐年下降的趨勢,推估至2050年台灣將邁入超高齡社會,老年人口佔總人口比例將倍速成長至35.9%。
台灣邁入高齡化社會,每一個年輕人要負擔2-3個老人的照顧責任,這樣一來,以往養兒防老的機制,面臨的是無兒沒人養或是少兒養不了的困窘,這讓大家開始注重退休的財務規畫,為老年的生活品質維持作準備。於是,「以房養老」的概念便深得民心,而能夠執行逆向抵押貸款的前提是:房子現在沒有貸款負擔。
反過來!銀行要按月付款給房屋所有人!
以房養老,簡單地說是一種反年金或稱逆向抵押貸款,以往我們購屋向銀行借錢,一筆借出然後分期償還貸款;而以房養老的方案,是銀行按月給所有權人一筆錢,活得愈久領得愈多,一旦所有權人死亡,則房子產權歸給銀行。這一類的金融方案,在國外行之有年,是一種活化資產的經濟行為,對於住宅擁有率接近95%的台灣,生育率又是全球最低,加上社會觀念改變,留財產給子女的想法也漸漸淡薄,台灣推行逆向抵押貸款的條件時機更加合適。
大家會覺得,如果所有權人把房子賣掉,然後把錢分期提出來用,難道不會比較划算嗎?人的壽命長短,當然很難判定,為了保證每個月有固定的錢可用,所以反年金可以保障老年的生活品質,不會面臨錢花完了,人還健在的困境,逆向抵押貸款有保險的功能;老年人多不喜搬遷自己所熟悉的生活圈,逆向抵押貸款還可以讓所有權人繼續居住在原地。
銀行花費成本高
對銀行來說,簽定一個以房養老的契約,要支付的是不知是10年、20年甚或30年的月付款,還有房子取得所有權之後的處理費用,成本其實是相當高的。
小心陷阱,銀行估價其實只有六成
當銀行與所有權人協議了房屋的未來價值之後,銀行以房地產估價約6成金額,進行月付款的支付,另外的4成,就像是保險費的支付,為所有權人往生前的生活提供保障,這個保險成本部分,在媒體大量報導當中,很少提及,容易讓國人在估量上有偏頗之虞。
美國早已行之有年,台灣估價制度不明
以美國的經驗來看,從1989年開始至今大約有39-40萬戶採行逆向抵押貸款。在美國,房屋價值的認定,是以公正公開的透明資訊環境裡的估價價值,而反觀台灣的房地產交易資訊不透明,估價制度及相關配套措施也不甚完善,銀行及所有權人對房屋價值的認定難有共識,契約要成立相對困難。所以想要「以房養老」,要先推動的是房地產交易資訊的透明化,才能清楚定義及估算房屋價值,才能有後續的推動。
Yahoo!奇摩     撰文:Japhie
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2010年2月23日 星期二

329房市熱/建商一頭熱 學者擔心餘屋爆

北台灣房市今年329檔期推案爆量,業界因房市回春大感振奮,但學界從市場供需原則的角度,擔憂一般價位的房屋因為市場過熱,失去平衡,出現修正市況,不過,對於豪宅價位,學界倒不擔心,因為利基型產品,還是有其吸引力,價格修正幅度不會太大。
住展雜誌研發長倪子仁表示,北台灣推案量爆出巨量,顯示建商對房市高度看好,企圖心旺盛;淡江大學產經副教授莊孟翰則認為,推案爆量後,隨之而來往往是餘屋過多問題,對市場整體發展並不利。
台灣不動產交易中心總經理李同榮分析,329檔推案大增,主要是上半年市場變數大,包括ECFA效應是否能兌現以及五都選舉變數等,建商抱著先賣先贏的心態,因此大多集中在上半年推出。至於後續效應,端看銷售率,如果銷售率能達到5成5以上代表後市仍不錯,但如果不到5成,市場將會進入新一波觀望氣氛。
莊孟瀚則表示,今年329檔價量齊揚,除了量增會帶來餘屋隱憂外,價格上揚特別令人憂心,他認為在量體大增下,北縣一些中古房價在11、2萬元、投資客多,餘屋量大的區塊,最快今年下半年就可能出現修正。
不過他仍看好豪宅市場,認為豪宅客層和一般住宅不同,房價仍可能繼續向上挺進。
聯合晚報╱記者游智文╱台北報導 2010/02/24
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合庫率先控管豪宅放款 台中七期台北信義 都在控管之列

合庫將率先響應央行要求,控管豪宅放款政策,總價高於1億元以上個案從嚴審核!合庫決策高層指出,為防範豪宅題材被炒作導致房價泡沫化問題衍生放款風險,未來對總價偏高的房貸個案將從嚴控管,原則上,總價若高於1億元以上,將針對該房屋的區位、每坪房價、個人所得能力等3大要素,仔細衡量,必要時降低放款成數。
目前,各家銀行對所謂「豪宅」的定義都不一樣,合庫高層認為,總價1億元以上是相對寬鬆的標準,除總價1億元以上的個案,對於每坪100萬元以上的分戶房貸,一方面會評估這樣的區域行情,未來的持續性,另一方面會更加側重貸款戶的償還能力。例如,一般分戶貸款可作到7至8成,但每坪100萬元以上的分戶房貸,可能只會貸到5至6成。
合庫為房貸市占二哥,也是央行在推動房市金融政策時的重要幫手,在控管豪宅放款前,已先行過濾投資客,認定標準非常明確,原則上只要持有2棟以上房屋並辦理貸款,貸款成數將降為6成,寬限期也會從原本的3-5年內,馬上降為1年。
自從對岸發生房市泡沫化問題後,合庫內部承作房貸放款時,特別注意避免發生高總價的個案價格大起大落,產生「超貸」問題,連帶使貸款銀行的授信風險升高,先前合庫已開始進行區域的土建融總量控管,包括目前火熱的台中七期,甚至是台北的信義計劃區,都控管之列。
中時電子報    記者朱漢崙/台北報導2010/02/24
http://key88.net/article17813.html

扣繳稅額未達2000元 免繳憑單

小規模營利事業承租房屋時,除非扣繳稅額在2,000元以下可免繳憑單,否則需依法進行扣繳,否則會被懲處罰鍰。
南區國稅局表示,許多小規模的營利事業,在承租辦公室或者店面的時候,經常會有房東要求不要扣繳,等到國稅局核定租賃所得之後,房東會繳交個人綜所稅的部份。
可是根據所得稅法規定,承租房屋之營利事業負責人為扣繳義務人,於給付租金時應依規定扣繳率,從租金項下扣取稅款並繳納國庫,除非扣繳義務人每次應扣繳稅額不超過2,000元時,免繳憑單。
中時電子報  記者陳懷瑜/台北報導2010/02/24
http://key88.net/article17812.html

扣繳稅額未達2000元 免繳憑單

小規模營利事業承租房屋時,除非扣繳稅額在2,000元以下可免繳憑單,否則需依法進行扣繳,否則會被懲處罰鍰。
南區國稅局表示,許多小規模的營利事業,在承租辦公室或者店面的時候,經常會有房東要求不要扣繳,等到國稅局核定租賃所得之後,房東會繳交個人綜所稅的部份。
可是根據所得稅法規定,承租房屋之營利事業負責人為扣繳義務人,於給付租金時應依規定扣繳率,從租金項下扣取稅款並繳納國庫,除非扣繳義務人每次應扣繳稅額不超過2,000元時,免繳憑單。
中時電子報  記者陳懷瑜/台北報導2010/02/24
http://key88.net/article17812.html

小辭典---法拍屋 處理租賃 通常付錢了事

法院在拍賣時會事先註明「點交」或「不點交」,所謂「點交」是指法院會將房屋的所有權及使用權一併交由得標者,由書記官與當地管區員警陪同得標者至房屋現場,強制執行,依法點交房屋。
不點交是指法院只將房屋的所有權交由得標者,並不包含使用權。因此若是消費者買到了不點交的房子,法院不會執行以上程序,若屋內仍有租賃情形或佔用者,得標者得自行溝通,通常都是付錢了事。
因此有些人惡意霸佔房屋,藉此取得談判籌碼,也就是俗稱的「海蟑螂」,大部分就是出現在不點交的案件上,如果是第一次購買法拍屋,專家都建議避免選擇這種不點交的房子。
自由時報 記者黃宣弼 更新日期:2010/02/2
http://key88.net/article17811.html

2010年2月22日 星期一

住戶違規停車,管委會能否用「鎖車」方式處罰

很多社區為了方便管理停車場,都會制定「XX社區停車場使用管理辦法」之類的內規。但在這裡要提醒大家,對於不遵守停車規定的住戶,可以在使用管理辦法中訂定科處住戶罰款的條款,但是千萬不能訂定「鎖車」的處罰方式,以免因此吃上「妨害他人行使權利」的官司。
管委會決議違規停放鎖車
法院有這樣一件實例,住在某一社區的王姓男子,租用社區地下停車場的車位,因租期屆滿仍然繼續停車,與管委會發生糾紛,管委會以他「佔用他人車位」為由,指示保全人員用鐵鍊鎖住其車輛,加以處罰。
王姓男子不滿車子被管委會上鎖,動彈不得,一狀告上法院,指控管委會妨害到他開車的權利,要求管委會道歉並賠償他的損失;管委會則辯稱,由於社區的停車場經常被人佔用,管委會才通過決議「任意佔用他人車位者,一律予以鎖車處罰」,並張貼公告讓所有住戶知道有這項決議,當時王姓住戶也未反對。管委會依決議來執行並不違法。
鎖車行為妨害他人的權利
從這件案例可以看出,除非有法律上的明文授權規定,否則管委會不能用鎖車的方式來處罰住戶,縱使住戶規約有明文規定或管委會的決議都認為可以對違規停車的住戶鎖車,但規約或管委會的決議都因違反法律而無效,不能作為管委會的護身符。
如果管委會執意要對住戶鎖車,就要負擔法律上的責任,刑事上,會被控「妨害他人行使權利罪」,民事上,被鎖車的住戶可以向管委會求償。
「住展房屋網」
http://key88.net/article17741.html

建商售屋廣告是否屬於買賣契約內容?

令人嘆服的超級空間」、「景觀戲水池、休閒步道…讓生活更有魅力」、「使用高規格建料,防震安全」消費者在購買預售屋的時候,常會被建商這樣的廣告所吸引,等到房子蓋好,消費者才發現廣告中所說的這些設施很多都不見了。
碰到這種情形,消費者能否指控建商廣告不實?關鍵在於:建商的售屋廣告如果屬於契約內容之一部分,建商的廣告不實,當然構成違約;反過來說,雙方契約中倘若明白寫著「廣告只是供雙方在銷售時的參考,並非買賣契約的內容,如有出入,一切以買賣契約為準。」那麼消費者即使被建商的廣告騙了,也只能自認倒楣,告不了建商。
廣告不實害消費者受騙 : 興建商簽約購屋時,要求建商把廣告內容清楚的寫進契約,可獲得保障。
林姓女子在九十一年向正第建設公司購買台北市仁愛路「新第來亨NO.50仁愛Hi~Li」預售屋,總價一千零八十五萬元,她分期繳交三百四十四萬元後發現,建商使用的混凝土不是廣告所說的高級混凝土建料,且訂購單記載房屋面積約十六.五十二坪,經夾層設計「可使用二十五.七十六坪」,但該建商曾因違法夾層設計被公平會處罰,她認為自己受騙,不願繼續付款,要求退款,建商則以林女違約將她已繳的三百四十四萬元全都沒收,雙方因而興訟。
法院認為,建商使用的混凝土雖然與售屋廣告所說的高級混凝土不同,但雙方的契約中明白記載:「建商在銷售工地現埸所提供的宣傳、廣告文件、資料等只供雙方參考,不是契約內容的一部分」,既然雙方已明確約定排除廣告內容,林女事先審閱過契約才簽約,就應依約繳款,現在林女違約,建商可沒收屋款的百分之二十作為違約金。
因林女購屋時與建商分別簽「房屋買賣」及「土地買賣」兩個契約,違約金分別計算,其中房屋部分的違約金為九十三萬元,土地部分為二百零一萬,原本建商可沒收林女二百九十四萬元違約金(九十三萬元加上二百零一萬),但法院認為正第建設利用夾層設計廣告的行銷手法亦非妥適,依職權將違約金酌減為一百四十萬元,林女先前已繳三百四十四萬扣除違約金一百四十萬後,判決建商應返還林女二百零四萬元。
契約中廣告內容可排除 : 台北地方法院指出,消費者如信賴建商的售屋廣告,依廣告訊息與建商簽約購屋,倘若雙方在契約中未就廣告內容另作約定,那麼廣告內容可以成為契約的一部分,建商必須確保廣告內容的真實性,但是雙方如明確在契約中約定將廣告內容排除,廣告就不是契約的內容了。
如果你怕被建商的售屋廣告所騙,在簽約時最好要求建商把廣告內容清楚的寫進契約中,這樣就可獲得保障。
住展房屋網提供
http://key88.net/article17742.html

建商與地主合建房屋如何分配

市場上合建分為三大類:第一種 合建分屋
合建分屋為地主與建商雙方按比例分配房屋,即甲建商與乙地主合建,雙方約定1-3F為地主所有、4F-8F為建商所有,雙方各自擁有分配之房屋,故建商與地主雙方有(交換)的性質,即地主以土地交換建商興建之房屋。
合建分屋之分配方法又有
(一)立體分層:立體分層為假設雙方興建一棟12層雙併之建物,每一層有A、B二戶,建商分得A1F至A12F,地主分得B1F至B12F,此分法即為立體分法,一般在實務上立體分法雙方爭議較小。
(二)水平分法:水平分法為上例中1F至6F為地主所有,7F至12F為建商所有,若建築位於商業氣息濃厚之區域,店面價值高,則地主會爭取1F往上分,實務上許多合建之地主都要求以水平分法分配房屋,因地主可以保有其原先的位置。
(三)分棟分法:此法亦為立體分法之一種,為較大土地面積的建案,故可規劃數棟建物,此法為地主與建商興建A、B、C棟建物,地主分A、B二棟建物,建商分C棟建物,分棟分法在實務上爭議較小,因各自管理各自建物,例中正區有一豪宅案「泰安連雲」即是屬於此分法。
實務上,合建分屋的建物在簽約時,賣方均為同一人(建商或地主)。
第二種 合建分售  : 合建分售為地主出售土地,建商出售房屋,兩者有合夥性質,每一戶的土地出賣人皆為地主,房屋出賣人皆為建商,亦即消費者購買合建分售之建物需跟地主簽土地預定買賣契約書;跟建商簽訂房屋預定買賣契約書,故土地之賣方與房屋之賣方不同,此種建物即為合建分售。
第三種 合建分成  : 合建分成為地主與建商雙方約定分配價金的比例後,兩者共同售屋給消費者,在簽約時賣方為建商及地主二人,消費者在支付價金時須同時按照期款,並依一定的比例分別給建商及地主。例:售屋款為總價一千萬,簽約金一百萬,建商與地主分配比例為建商百分之四十 地主百分之六十,故購屋者須將簽約金一百萬,分給建商四十萬,地主六十萬。此合建方式地主與建商亦有合夥性質。
合建分成在實務上較少案例採用此合建模式,原因是地主與建商兩者對於興建成本及地主的市價,兩者較不易產生共識,且在稅務上也較無節稅的空間。
小結: 三種合建方式實務上以合建分售實施之建案最多,因地主較有節稅空間,可節省營業稅及所得稅及盈餘分配稅。
「住展房屋網」
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跟銀行借貸基本觀念要領

一般人買房子大都需要跟銀行借錢,但是去年以來經過全球金融海嘯之後,銀行放款更加謹慎,對個人償債能力更加重視,換句話說,你的個人信用所建立的「品牌價值」愈來愈重要,可能更甚於對擔保品的評估了。
一般人對銀行的印象,有不少是停留在「晴天打傘,雨天收傘」的一個景況,嚴格說起來,銀行這種態度也不能說是不對,畢竟他也是個商業團體,不能用對政府機關的要求來看待。
對銀行會有這種偏向負面的成見,主要是因為當你需要跟銀行借款時,就會發現借錢實在不易,有諸多門檻在阻攔你借錢;回過頭來反省一下,如果你平日累積的信用條件夠好、購買的房子又沒有太大問題,銀行怎會不借你錢!
先看個人信用 再看物件
買房子大都需要跟銀行借錢,平常即應維持好信用,選購好房子,才不會有後顧之憂。
過去跟現在的金融環境真的變異很大,以前房貸利率高,動輒五%以上,最高還曾飆到十二、三%;但是以前的行員比較有人情味,房貸通常要遲繳六個月以上,才會列入追繳名單。
現在可不同,如果是使用自動扣款,只要存款不足額,當日扣不到錢,行員就會馬上來電通知你,儘快補足存款。其實這樣也好,用人工來電緊盯,一來可讓銀行逾繳比數降低,二來也可維持借款人比較好的個人信用。
根據一家外商銀行分行經理表示,在去年金融風暴之前,因為經歷過民國九十年至九十二年那段慘澹期,因此放款心態都比以前保守許多,在加上金融海嘯之後,對個人及企業的財務衝擊都不小,所以現在的放款更加謹慎,逐漸轉變成,先審核個人信用,再看物件條件,跟過去是完全相反。
維持良好信用 五大要項
既然是以個人信用條件為考量重點,我們再來看看,怎樣才算是銀行業者眼中的「好信用」。
第一是穩定收入。五百大企業、公職、教職,這些都被認為是基本的好客戶,銀行都會積極爭取你向他們借錢,因為在這些單位工作,通常會被認定收入來源穩定,日後償債能力變卦少。
第二是符合「收支比」。「收支比」是銀行決定要借你多少錢的重要依據,一般是定在五十至五十五,有些以房貸業務為主的銀行,還會拉高到七十。簡單地說,就是你的每月所得可以支付房貸的上限,收支比愈高,可以借到的錢就愈多。
舉例來說,你的個人收入每月十萬元,收支比若是定在五十,表示這家銀行認為你能夠支付房貸的金額,就是每月五萬元;若是收支比定在七十,表示銀行將你每月可付款額度,拉升到七萬元。
每月五萬元,大約可借到一千萬;每月七萬元,就可以借到約一千四百萬,差別很大。所以在借款之前,可以先行算出,銀行大概可以借你多少錢,以及應該準備多少自備款。
第三是沒有不良紀錄。這是最基本的要求條件之一,像是不能有退票紀錄、最好不要有信用卡或是房貸的逾期繳款記錄等等,這些顯示過去你的繳款習慣,都會被列入觀察。
第四是最好沒有現金卡。現金卡可申請額度都不大,如果你有申請現金卡,表示可能曾出現需要小錢救急的狀況,銀行難免會以此懷疑你的理財能力及財務狀況。所以最好是不要有現金卡,或是有申請現金卡,但是沒有動用額度。如果現金卡有兩張以上,恐怕很快就會被拒之門外了。
第五是穩定存款。存款金額也是銀行評估個人條件的重要項目之一,最好是長期定額定存,顯示個人理財的穩定性。但是近來因為運用存款轉帳提升信用的案例愈來愈多,因此銀行對存款的信任度下降,通常會打折,打折幅度在約二折到四折不等。
也就是說,如果你的存款有一百萬,銀行頂多打四折當做四十萬來看待;如果以前並沒有這筆錢,是忽然匯進的一百萬,銀行當然會質疑,可能會被打二折,僅當做二十萬元,效益縮小只剩五分之一。
找熟識的銀行 較好借貸
目前銀根仍偏向緊縮狀態,銀行放款步步為營,對於以「投資」為主的客戶更是敬謝不敏。投資又區分為專業投客及業餘投客兩種,前者以投資房地產為職業,後者比較接近所謂的「菜籃族」。
但無論是哪一類投資客,只要擁有的不動產在三戶(含)以上,就會被認定是投資客,有些外商銀行甚至更嚴格,認為自住僅需要一戶,第二戶就算是投資。
投資型客戶在銀行眼中,是屬於高風險客群,因此在放款緊縮政策下,對投資型客戶的貸款額度及利率條件,都會比較嚴苛。比如說,一般房貸平均額度約七成,投資型客戶應該就會少一成,利率部分也會多加一%。
但實際上投資型客戶對市場買氣影響很大,專業投資客在景氣反轉時,通常是第一棒,轉好時率先進場,變壞時也是第一個出場,這跟菜籃族投資客通常接最後一棒是截然不同的。
因此銀行對專業投資型客戶予以貸款上的限制,對市場買氣的緩衝或緩降,具有關鍵影響力。
基本上,專業的投資客有經常往來熟識的銀行,讓銀行可以多了解個人長期理財習性,在借貸款時會比較方便,條件也比較好談。
特殊型的產品 較不好貸
購買A級地段的房子,銀行貸款較容易。
貸款的另一個重點就是擔保品,也就是房子,主要依地點及產品決定額度。地點區分為三級,A級地段以目前熱門區域為主,像是台北市的市區精華區,內湖區、南港區等等;台北縣的板橋、中和、永和等,既是成熟型生活商圈,又有捷運線經過,想買的人比想賣的人多,房價有保障。
C級地段是指銀行貸款意願低的地區,像是一些新成屋供給量大、買屋需求反而少的區域,或是每雨必淹的地區,曾發生重大天災的地區等等,這些路段或地段,日後出售必定不易,銀行債權不易回收,有些銀行可能還拒貸。
A級與C級以外的區域,大概就是B級區,B級區屬於一般區域,只要地點不要有明顯的風水問題、產品也屬於一般電梯型住宅,原則上應該都可以貸到七成左右。
產品也是以大眾型比較容易過關,台北市權狀面積十二坪以上、台北縣十五坪以上,這是放款的是基本條件,有些銀行更嚴格者,甚至要求室內面積十五坪以上才受理貸款。
套房買賣會遇到這個問題,如果你買的是新成屋或預售屋,由建商整批向銀行借款,成數及利率都不會有太大問題;但是你的下一個買方,可能就得面臨坪數過小不易貸款的狀況,影響購買意願,盡量避免購買坪數過小的套房。
最後便是產品類型,像是透天、店面、廠辦、工業住宅等等,買方通常屬於特定族群,也就是買的人比較少,這種類型的房子,貸款會不好貸。一方面是因為產品相對稀少,銀行不容易估價;二來買的人有限,不容易賣出,算是銀行不歡迎的產品。
金融愈發達,個人理財及消費就要更謹慎,人與人之間接觸的範圍擴大,個人的「信用成績單」就愈來愈重要。你的名字品牌,透過個人信用評等,也是有價值的,千萬不要小看它。
選擇未來好賣的房子
不少人為了一圓購屋夢而衝動購屋,沒有精算自己的購屋能力,導致後來變成斷頭屋;或是因為財力不足而先買小套房,結果因為個案的戶數過多,房價穩定性差而賠錢,這些都要盡量避免。
小套房總價低,購買門檻不高,因此許多人都將套房設定為第一次買房子的目標,這反而是風險大的選擇。
小套房拿來投資是不錯的標的物,但是比較不適合首購族購買,即便是自用,也是要慎選產品,如果地點選不好,出售不易;或是戶數太多、管理不佳、價格紊亂等等,這些都是第一次買房子的首購者不易處理的問題,所以套房其實並不適合首購族群,不能光從總價因素考量。
中古公寓倒是比較安全的產品,一來總價也是相對偏低,購買門檻不高;再者公寓的三房產品需求者眾,自用或未來出租、出售都合適;最後是公寓所在地大多屬於早期開發區域,因此生活機能都比較好。
不當房奴,第一個重點就是要減輕房貸負擔,除了開源節流之外,就是要確保經過一次換屋,居住品質更好、負擔增加不多。
善用閒錢來償還本金
低利時代來臨,平均房貸利率約僅二%至三%,簡單來說,等於是借一百萬,本息償還每月只要付五千元,負擔並不重。
也因此,許多人即便有閒錢,都想拿來做其他投資,想運用槓桿原理以小博大,讓存款數字得以倍數成長。
但是根據財經專家統計,真正在股市中獲利的比例,大約不到一成,人性還是脆弱的,投資最忌諱的又貪又怕,就經常發生在投資散戶身上。因此建議,無論閒錢是來自意外之財、年終獎金、投資獲利了結等等,只要有個十萬、二十萬或是更多,建議最好都先拿去還本金,只有本金減少,利息才會降低,利息高低不只繫於利率,與本金多寡的關係度更高。
據銀行人士表示,一般常用的二十年期還款年限中,如果依照銀行一般慣用的公式金額還款,前十年大約只清償本金的三成至四成左右,並非一般人想像的五成。
也就是說,如果你向銀行借五百萬,每個月按照銀行給你的數字繳房貸,經過十年之後,你清償的本金大約只有一百五十萬,還不到兩百萬,如果你以為過了十年,就還了銀行兩百五十萬,那你就大錯特錯了。
重點就是,一有錢就存起來準備還本金,不要誤認為自己投資理財的功力很好,就拿去胡亂投資,夜深人靜的時候一定會後悔!拿閒錢還本金,是擺脫房奴最實際的做法。
跟銀行借一百萬,每天早上一睜開眼,就欠銀行一百六十七元錢;借兩百萬,就欠三百三十四元錢,其實這是不大舒服的事。消費享樂優先的邏輯,是新世代與舊世代之間最大的差異,但是舊世代優先減輕負債的觀念,才是真正遠離房奴的不二法門。
住展房屋網提供 文/陳韻如
http://key88.net/article17744.html

北市1月房市買賣移轉6395棟 連3月攀升

最新統計顯示,台北市1月買賣移轉棟數達6395棟,月增2.6%,連續3月攀升,直逼去年7月的6619棟。房仲預估,虎年北市房市上半年能見度高,下半年則視房價水準與利率走勢而定。
信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮分析,1月北市的買賣移轉棟數中,中山區、內湖區、大安區仍為前三強;但單月成長幅度,以大同區 (43%)、南港區(41.2%)表現最佳。
蘇啟榮指出,經歷一年的房市多頭走勢後,市中心5 區的房價已有明顯漲幅,成交量不易再放大,具備重大建設題材的區域,反而明顯吸引買盤目光。
以大安區為例,2009年大樓平均單價每坪新台幣56.9萬元,35坪大樓產品總價近2000萬元,能負擔房價者一定比前2年更少,因此大安區房屋成交量僅維持相對穩定,近月成交量737棟,較12月的707棟微增4.2%。
信義房屋南京西路店店長張家榮指出,大同區近年重大建設題材多,房價相對北市中心區域具優勢,有些外來客看好大同區未來前景跨區購屋,其中以捷運台北車站、中山站、雙連站、民權西路站與圓山站周邊 200公尺的捷運宅指名度最高。
張家榮指出,大同區產品總價1000萬元到1500萬元電梯大樓,以及總價700萬元到1000萬元的2到3房公寓產品需求最強;不過,大同區近年房價也有一定漲幅,外來客的買氣反而比本地客佳。
至於南港與內湖都是近年的房市熱區。蘇啟榮表示,南港雖然成屋量體少,但重劃區內的新大樓多,加上重劃區的條件優勢,與重大建設和指標推案話題發酵,皆提高南港地區的能見度,相對轉手率亦比一般社區高,因此南港的房市交易正持續增溫中。
蘇啟榮說,2009年下半年房市表現趨於穩定,2010年虎年上半年可望維持資金行情走勢,建商的329檔期預計將炒熱北台灣的房市買氣,只要短期內利率不升,屋主或建商的價格期望不要過高,台北市的房市可望維持高檔盤整格局,短期內量能受制於價格,不易再放大。
(中央社記者韋樞台北22日電)
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選對理想宅 購屋訣竅

剛過完農曆年,接著就是傳統的329檔期,許多打算在今年成家的首購族,都會選擇在這時候進場購屋,不過要如何才能買到便宜的房子,房仲業者表示,選對產品就是重要關鍵之一。
中古屋價廉 法拍屋懂門道
房仲業者建議,首購族在手頭有限的情況下,建議可以從中古屋買起,一般而言中古屋的價格,約略是新成屋價格的7~8成左右,建議民眾可以找距離捷運站400~600公尺距離的產品,同樣享有交通機能房價也較便宜,不過提醒購屋族,中古屋價格雖然相對便宜,但是頭期款可能要準備較充裕。
除了中古屋之外,法拍屋的價格也比較低,普遍而言大約低於市價2~4成,懂得選對好產品馬上現賺一筆,但是法拍資訊較難掌握,而且得標後一周內要繳清尾款,對於首購族而言入門不易,最好找熟悉法拍友人協助或是尋求代拍公司協助。
預售新屋將結案 議價空間大
除中古、法拍屋之外,想要買到便宜屋,新成屋一樣有機會,民眾可以在建案快要結案的時候進場購屋,因為這時候或許會有部分於屋尚未售出,這時候的議價空間會比較大,不過這類房屋多是因為樓層數不理想或是格局不夠方正,購屋前最好再三評估。首購買屋量力而為,選擇交通機能完善區域購屋,絕對是房地產不敗法則。
【網路地產王/綜合】最後更新:2010/02/22
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住北縣精華區 板橋新莊最火紅

如果想要小屋換大屋,又不想犧牲掉原有的生活機能與品質,不少都會購屋族瞄準了板橋與新莊!其中,板橋已經成功開發成北縣的信義區,週邊交通與機能,幾乎完全到位,而新莊被視為台北縣未來重點發展區域,隨著捷運的即將開通,房價已經起漲,未來更是台北縣房市最閃亮的明日之星!
板橋生活圈成熟單坪30萬可入住
板橋位於北縣第一圈,也是台北縣政府所在地,在升格成新北市後,因生活型態與台北市相近,位置又相鄰的多重優勢,吸納部分市中心的民眾往本區移動,目前中古屋平均房價,僅次於永和,居北縣第二名,若把新板特區單獨挑出來,預售行情甚至逼近60萬元大關。
太平洋房屋行銷經理鄭國英分析,從板橋交易量一直位居北縣前二名,就可證明該區接手性強。若從近5年人口及戶數增長來看,板橋5年增加人口破萬,戶數也增長1.5萬戶,「這與板南線有絕對關係。」很多人以為板橋高不可攀,若撇開新板特區不說,捷運站500公尺附近生活機能完善,屋齡10年、房價每坪30萬元的大樓,應該還找得到。
新莊續航力強捷運通車帶動房價
屬於北縣第二圈的新莊,成為今年房市大黑馬,原因之一是各大建商已串連其他行政區合力拉抬當地房價,以致現在觀察新莊房市指標,得以建商卡位土地最多的副都心及頭前重劃區為主,可以預見未來3~5年新莊推案不會少;此外,新莊得天獨厚條件仍是「一高、二快、三捷運」的便利交通,除了國道一號中山高速公路、台一線高架快速道路及特二號快速道路外,今、明兩年將通車的新莊線外,未來還有機場捷運線及環狀線加持,捷運通車題材將持續發酵。
而中央合署辦公大樓已在去年底動工,未來中央政府單位的遷入將為該區帶進新的需求,只是重劃區開發耗時冗長,自住客得忍受長期生活機能的不方便,如果想選擇成熟生活圈,往中和街或中信街的榮富學區,房價約20萬元有找。
網路地產王/網路居家王 2010-02-22
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作好財務規劃 寧缺勿濫

2010房市受到資金潮的影響,熱度依舊看好,但受到價格偏高、利率可能上漲的影響,消費者購屋佈局的風險相對偏高,房產專家建議民眾,購屋最好還是回歸到本身需求為佈局要點,有多少錢做多少事,對自身財力的掌控是十分重要的關鍵。
住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示,由於實質所得未有明顯漲幅,一般住宅沒有明顯漲幅,即使企業回春,民眾仍感到薪資追不上房價,因此一般住宅在自住買盤疲軟下進入高檔盤整期,不過在銀行利率仍屬於低檔的局勢下,即使今年升息,現階段資金成本仍低,因此投資者仍舊會將資金持續浥注房產,但不見得會有追價意願,整體來說,一般住宅價格雖不至狂漲,但下跌空間有限。
因此對購屋者來說,2010年最大的購屋風險來自於利率上漲以及價格偏高的雙重壓力。對於購屋人來說,在這個時間佈局,相對風險更大,建議在今年想要入場的民眾,以長期持有為投資目的,只要財務狀況許可,買屋寧缺勿濫。
信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮也指出,雖然升息議題尚未開始發酵,但根據信義房屋調查,已有28%民眾認為下半年會升息,因此選擇暫時觀望,若預測未來利率會向上攀升,則可在現在房貸利率還在低檔時,選擇一段式計算方式,可降低未來升息的風險。
由於目前利率是歷史的低檔水準,未來升息趨勢不可避免,建議在計算房貸負擔時,最好多加個兩碼當成計算基礎,以免日後升息房貸負擔壓力太大。
對於日益攀升房價,蘇啟榮表示,每個人都希望買的房價可以低一點,但只有極少數的人可以買在最低點,若購屋人是以自住做為出發點,應該看自己有多少能力,去挑選適合自己房子,而並非太過注意未來房價高或低。
另外建議想要以時間換取空間的民眾,一定要親自多坐幾趟車,看自己能否忍受,現在仍有一些地區靠近台北市,但房價仍相對合理的區段,如具備捷運轉乘概念的汐止、近北市信義區的深坑等地區,都是房價每坪20萬元,就可買到好地段與好社區的區段,但要考量日後的轉手問題。
記者黃宣弼/專題報導 更新日期:2010/02/22
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利率看升 房貸仔細盤算再選

在市場利率即將上揚之際,有銀行規劃推出20年期固定利率房貸,試圖吸引有意「鎖低利」民眾的青睞,但銀行業者提醒,固定利率期愈長的商品,對於還款速度快的民眾愈不利,建議申貸前先檢視自身還款能力,同時試算不同年期的利率負擔,選擇最有利的還款方案。
銀行業者指出,許多民眾喜歡「固定利率」房貸商品,是因為不希望在優惠期過後,每隔一段時間,就得跟銀行的人員議價,希望從一開始談到好的利率條件,就可以一直維持優惠。
不過,固定利率房貸較適合預期利率將上升,且貸款期限較長的民眾申辦,銀行業者解釋,固定利率型商品,開始幾年的利率,勢必高於「前低後高」或「一價到底」依定儲指數計算的機動利率,也就是房貸戶在前幾年要繳較高的利息,要借久一點才能平均回來。
根據目前銀行的房貸行情,固定房貸利率的利率區間,將介於3.5%至3.99%間;但「前低後高」商品,若以各銀行推出的專案利率,前半年利率約在1.5%至2%之間,固定利率房貸戶立即得多付2個百分點的利率。
根據銀行業者試算,假設申辦500萬元的房貸,固定利率一價到底型商品,目前年利率為3.5%,依照本息平均攤還計算,每月需繳款28,998元,20年期總利息支出為1,959,516元。
如果房貸戶申辦「機動利率前低後高型」,第一年1.79% 、第二年1.99%、第三年起2.19%,在未升息的狀況下,每月繳款金額從24,800元起跳,20年的利息總支出為1,147,334元。
但如果未來每年升息0.5個百分點連續升息三年,每月還款金額就會由目前的10,118元,逐步提高至26,391元(第二年)、27,962元(第三年),及29,059元(第四年),20年總利息支出1,877,903元。
值得注意的是,如果比較前五年的利息支出,固定利率方案為796,208元,前低後高式商品,即使升息三年,利息負擔也僅659,569元,較固定利率式少了17%以上,換言之,使用前低後高式的房貸,即使面臨央行升息,如果能在五年內清償,還是最有利。
銀行業者分析,多數房貸戶的房貸平均還款期間約在5至7年,除非利率在很短期間內「陡升」而非緩升,應該還是機動的利率較划算。
自由時報  記者李靚慧/專題報導 2010-02-22 
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境內移民,用通勤成本換大房子?

時下最流行的「境內移民」,大概會發生在二種區域,一是台北都會圈外圍的衛星地帶,如林口、三峽、安坑一帶;另一種是新興計畫區,如板橋新站特區、新莊行政中心等。這些區域都擘畫著美麗的未來,交通建設及公共工程也朝著願景前進,大片空很久的地開始動工,也正是預售屋大行其道的地段。
新興計畫區房價穩定成長
新市鎮的開發,工程期至少要個10年8年,價格起點比較低,開發期間的經濟變化較多,賺賠的風險高;新興計畫區由於多在近市中心區,房價基礎點高,投資成本較高,但開發時程約3-5年,加上地段的支撐,投資的風險相對低一些,獲利幅度當然也較低,然而房價雖然不能上翻幾倍,但持平或穩定成長的機會相對不小。
觀念:成交才有實質獲利
土地開發可不是今天說了明天就好,那些有先見之明的,除了建商以外,最早蓋好的那幾棟房子的投資者,當然能夠享受投資利得囉!只是大部分的人們,購買房子的經驗實在不多,以自住而言,買了又住了,當然帶有感情,要賣的時候常有心靈掙扎。很現實的是,如果沒實際賣出成交,即使有增值,也都只是房價「數字」,雖然這個數字能讓人心理有安慰,但終不是落袋為安的實質受益。
投資客在這方面就順心如意一些,預售的時候進場,從預售到完工,投資總額至多是3成左右房價,完工之後售出,有的甚至還在預售階段就賣了,實際享受到了增值的利益。
留心工地噪音和生活機能
另一個比較切身的問題,如果住在新移民區,到處都是開發中的工地,跟願景有連結的,可能只剩下預售時接待中心大圖上的記憶,出入會遇到大卡車大貨車,滿是灰塵和砂石,還有工地吵嘈的噪音作背景,住在林口的小娟道出生活現實的為難。更讓原本住在大安區的小娟難以適應的,是生活機能的不便,所有的生活機能都要開車才能到,跟以前走路逛大街的生活經驗實在不能比。
用通勤成本換大房子?
以1200萬元的總價來看,買了林口有車位、室內45坪左右的新大樓,室內開闊寬敞還可以看得很遠,只是晚上只有路燈和工程警示燈,鄰居很少。上班族的她每天要早起至少1個小時,晚上回來再1個小時通勤,夫妻兩人工作忙,還得要有2輛車才行,油錢過路費還有時間,這些成本加起來,在台北買個1500萬的房子成本差不多,而1500萬在台北大安區,有機會買到還不錯的25坪公寓或舊大樓,加上較優的生活機能。
在預算有限的狀況下,新移民區房子新又大,但須再等一段時間附近的生活機能和環境才會逐漸完備。市中心則可能需要住在狹小的舊房子裡,但相對生活機能完備,且通勤時間短。 離開熟悉的生活環境,要有多少的遷移成本,除了計算房價以外,心情的負擔可別忘了算。
Yahoo!奇摩  撰文:Japhie
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<南部>資金加溫 購屋客可望回籠

虎年南部房市發展,在資金潮與景氣回溫帶動下,自住與投資置產型購屋客可望回籠,高雄市區豪宅大樓市場推案仍將持續加溫;台南市區透天豪宅與大學商圈套房,具備生活便利與交通優勢,也是虎年當紅產品。
由於從去年下半年開始,資金潮已陸續投入房地產市場,不少推案業者預估,虎年南部高總價大樓與透天豪宅市場,吸引多金豪客進場購屋將更趨明顯,年關前已陸續有頂級豪客手捧大筆現金進場購屋,包括台南市湖美別墅區、東區虎尾寮高級住宅區一帶,高總價透天豪宅別墅陸續成交;高雄市區民權商圈、高縣澄清湖別墅區總價四、五千萬元的高總價透天豪宅,多金豪客現金購屋情形也逐漸增多。
隆大營建董事長特助吳侑容表示,北部地價與房價迭創新高紀錄,單戶上億元豪宅大樓吸引頂級豪客搶購,但南部規劃高質感的透天別墅,卻是北部房市較欠缺的產品,在資金移轉與城市整體居住品質升等刺激下,虎年吸引北部豪客南下卡位現象將更為明顯。
高雄三禾廣告總經理黃永清指出,虎年高雄房市整體發展,成交速度與成交價格,可望呈現盤堅向上的快步走勢,加上土地價格墊高,年底房價上揚現象應更明顯,除了高雄市區的豪宅大樓推案持續加溫,縣市交界處的成熟商圈與捷運路網建設區,都將是今年被看好的發展區。
由於年關前南部房市反應,包括台南、高雄都會區的大學城商圈,小坪數套房產品的表現突出,這類物件訴求租金報酬率至少達6%、7%,吸引長期投資置產型客戶進場,或是轉租為買的首購客,可望成為虎年台南房市當紅產品。
台南富立建設總經理陳聰徒也預估,今年台南豪宅大樓市場將持續增溫,其中以生活機能成熟的東區一帶,多金豪客鎖定豪宅大樓的購屋趨向增多,加上資金潮帶動土地價格持續走高,在預期通膨趨勢與房價走揚下,刺激資金充沛的豪客,陸續將資金投入高總價大樓與透天豪宅市場。
自由時報 記者林耀文/專題報導 2010-02-22 
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<中部>合併題材 外來客紛紛置產

今年九月底即將縣市合併的台中縣、市,房市在第一季已感受到合併的效益,周邊外來客介入台中市房市大增,加上多項重大建設的啟動,業界都認為今年大台中房市絕對「虎虎生風」。
台中市建築投資公會理事長賴源釗指出,從許多重要路口閒置的廣告架最近又開始大量出現房產建案的廣告看來,大台中房產的春燕已到來!根據台中市建投公會市場資訊委員會的調查,今年上半年度大台中地區的推案量將達千億元,且不管新成屋或預售案,都有相當人氣及買氣,而且縣市合併的效益已出現,不少建案都有外來客的情形,其中彰化縣、南投縣、台中縣及北部客都不在少數。
另外,大都會歌劇院、捷運綠線動工都讓台中市利多議題不斷,對房市有一定支撐力。
鄉林建設董事長賴正鎰則看好台中市七期、八期重劃區及國美館特區為推案的重點區,而十二期重劃區則因臨近七期重劃區,在與七期重劃區相對比價便宜下,會成為火紅區。
除了台北等外縣市外來客外,因為MOU關係,兩岸資金往來更密切,加上台中市在亞洲主要城市中,房價相對便宜,未來有機會受到港、澳、中國等資金青睞,房市將更火紅。
已進軍台中市不動產代銷業務的代銷全聯會理事長曹瑞濱則指出,過去台北業者不願意南下,是因為覺得台中市房市區域性太強,很難吸引外來客,但在中山高、中二高、中投快速道、中彰快速道及高鐵、國道四號、六號等高速公路的交通網連結完成後,從台中市到鄰近鄉鎮非常便捷,台中市已成為大中部地區核心區,不只吸引鄰近鄉鎮客源,尤其高鐵一日生活圈的形成,甚至北部客也被吸引南下置產。
記者陳品竹/專題報導  更新日期:2010/02/22
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<北部>議題帶動 房價上揚空間大

去年房市表現亮眼,復甦程度優於整體經濟表現,在今年基本面預期將逐步好轉的帶動下,國內建商、房仲業者普遍持續看好今年房市表現,不過多半也認為房價不至於再像去年一樣全面性大漲,但只要有公共建設議題帶動,房價還有上揚空間。
鄉林建設董事長賴正鎰認為,台灣房市經歷去年金融海嘯後景氣快速回溫,但整體市場推案量仍不多,加上土地取得困難,大台北精華區仍供不應求。今年在景氣持續回溫、利率仍低的環境之下,整體房價仍會溫和上漲五%至十%。
海悅廣告總經理曾俊盛說,今年大台北地區推案主流區域包括北市南港、北縣的林口、淡水、新店、新莊等地區,其中南港地區全年推案量預估達1,200億到1,500億元,會是大台北地區案量最大的區塊。新莊地區案量約為500至600億、新店案量約400至500億,而林口在上市櫃公司興富發、長虹、亞昕等建商進駐帶動下,下半年推案量也有約600至700億元。預估市場上的主流產品仍會以換屋為主,台北市的主力坪數落在60至70坪之間,台北縣則為30至50坪左右。
至於在價格方面,曾俊盛認為,今年普遍各區域的開價都會創新高,平均開價會較去年成長約20%,不過開價與成交價之間仍有落差,預估成交量約較去年成長5%至10%間。
戴德梁行總經理顏炳立認為,由於今年大面積土地難尋,台北市中心地段好、環境好、巷弄內的小基地產品價格應會續創新高;而南港地區因土地大、推案多,今年房價還有機會再創新高,另外台北市西區如萬華、大同地區,則會因為都更議題的帶動,使房價還有一波補漲空間。至於在台北縣部分,地段好、環境好,只要是大基地的產品地段如新店、新莊、板橋等地,房價都有機會再續揚。
此外去年豪宅產品表現亮眼,永慶房屋首席房產顧問葉國華認為,去年房價漲幅過大,不分好壞地段均大幅飆漲,不過在央行示警及政府將課徵豪宅稅等措施下,使去年底豪宅交易價格走低,預估今年豪宅市場短期熱度仍可望維持高檔,但在央行房貸政策緊縮的訊息下,預期房價成長幅度可能減緩,尤其是非精華地段豪宅,可能出現漲多回跌現象。
而去年高房價成為民怨之首,華固建設董事長鍾榮昌認為,房價還是要回歸市場機制,成交行情仍是市場供需來決定。今年台北房市供給量仍然不大,但熱錢資金湧入,尤其去年許多電子業脫離金融海嘯、步入榮景,許多電子業主管賣了股票轉投有形資產,房價自然跌不下來,而如果今年國內經濟成長率回到正數,住宅買氣還是會存在。
自由時報  記者王亮勻/專題報導 2010-02-22 
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5月前買預售屋 新約看清楚

今年有意買預售屋的人要特別注意!5月起,內政部規定預售屋定型化契約新版上市。因此5月前進場房市,不管自住或投資,最好先到內政部官網下載新版合約,互相比對,確保自身權益。
5月開始 新版契約上市
根據內政部的規定,今年5月1日起,預售屋主建物、陽台、雨遮等附屬建物,以及樓梯、走廊等共有部分(即公設)須在契約中分開標示面積及售價。
這項修法雖然讓預售屋的資訊更透明,但對很在意追不上房價的民眾,又添部分心理壓力。
根據中信房屋最新線上調查結果顯示,有近5成(46%)消費者擔心內政部這項修法將促使房價續漲,其中更有近兩成(19%)認為新制上路後,房價將上漲一成以上而更讓購屋者吃不消。
中信房屋副總經理劉天仁表示:這次預售屋定型化契約條款修正,主要目的就是為了解決預售屋買賣的亂象,將交易資訊充分揭露,使消費者購屋時更清楚明瞭,破除不肖建商可能運用的各種花招,消費者需要認清相關的修正項目以確保自身權益。
建物公設 必須分開標示
劉天仁說,而今年預售屋定型化契約條款的重要修正項目有:契約應明列主建物、附屬建物與公設的面積與價錢;面積有誤差即找補差價;依工程進度付款部分,每次付款間隔日數應在20日以上,避免不肖建商拉近收費間隔;立契約書人增列不動產經紀人欄位……等。
由於主建物、附屬建物以及共有部分的構造成本、功能性及價值不盡相同,應各有不同之價格。建商除將房屋價款標示清楚之外,主建物、附屬建物及共有部分等三部分價格、坪數也應該分開標示。
房屋面積 有誤差就找補
劉天仁表示,新制中房屋面積誤差找補,採「有誤差就找補」,取代舊有「房屋面積誤差1%以內互不找補」的規定。而找補金額亦須依不同建物用途(主建物、附屬建物及共有部分)分別計算找補金額。
此外,如主建物或房屋登記總面積不足而且超過3%時,消費者也可以選擇解約。而買方付款遲延利息以每日「萬分之二單利計算」;預售屋權利轉讓手續費,以房地總價1%為上限。
信義房屋代銷部協理何胤諭說,雖然新法5月才上路,但目前知名建商多已依新版契約來設計合約書。如果消費者為保障個人權益,比較保險的作法還是先下載一分新版本書面文件,再來逐條對照。
細讀合約 別盲目作決定
而且一定要注意的是,預售屋的合約都有至少5天的審閱期,可以帶回去仔細看清條文。消費者可以先付少許訂金,把合約書帶回去仔細研讀。即使事後不滿意,可以拿回依法預付的訂金,不用盲目作決定。
何胤諭說,今年第1季大案備出,可以想見的是,市場上的行銷手法一定五花八門。但買房要保值抗跌,「地點」永遠是不變的價值。其次再考量個人生活需求、居住型態、社區管理等,才能挑到滿意的新居。
因為買房子動輒數百、上千萬,面對人生最大的消費行為,絕對不能急。最重要的是,一定要抓準自己的預算上限,不要在樣品屋燈光美氣氛佳的情況下,一時衝動扛下太大的財務負擔,未蒙房價增值之利,先受周轉不及之苦。
聯合報/記者許佳佳/專題報導 2010/02/2
http://key88.net/article17713.html

2010年2月21日 星期日

台中10期地價補漲 百坪別墅大熱門

台中縣市合併已造成縣市交界的土地產生等值拉生效果,10期旁的太平新光徵收段土地標售價格在12~15萬元/坪,與去年廓子部標價相當。多年來10期和太平建地在台中市區建地狂漲過程裡缺席,現在才基於比價效應出現補漲,漲幅至少2成。台中市適合興建養生大別墅或渡假大別墅最理想地點的10期重劃區,因土地多價格便宜,百坪土地蓋做獨院式別墅外加建築費用得以控制在2,000萬元以內,比市區別墅便宜一半以上,因此廣獲退休族與樂活族的青睞。明年高架化生活四號道開通江大大改善10期交通,此利多也已充分表現到該區土地的增值。
台中10期補漲 去年建地漲2成
銓信土地開發經理賴明亮表示,北屯10期廓子與太平新光的建地都已經漲到12~15萬元,比一年前約漲2成。在太原路三段的新成屋別墅都在2年前取得土地興建,光土地每坪都漲2萬多元以上。換言之,現在買預售別墅的話,建商一定會反應土地成本而加價,若買已經蓋好的新別墅成本比較划算,而且成屋比較能好好檢查施工品質、建材設備與各房間方位採光等等。
當地仲介表示,10期市場比較特殊,別墅越大越好賣,例如「天地臻好」新成屋別墅以百坪土地做訴求是對的方向,高級客層一看到社區整體建築品質高、環境清幽、管理好就會出手買。10期的別墅必須成屋才好賣啦,連七期豪宅都變成屋銷售狀態了,在10期高單價別墅原本就屬小眾,客源多數來自外地。最近土地上漲,10期的大地坪別墅土地越來越貴。
退休生活變有趣 院子可種菜BBQ
10期太原路三段與廓子路養生別墅社區採用中興保全單獨立門禁管制並加強外圍牆增設紅外線攝影機, .2100坪別墅社區只有22戶。在自家院子留30坪空地開菜圃學做農夫種些無毒蔬菜,採收一把茼蒿菜晚上吃火鍋,忙完後推開沉重的鑄鋁鋼木大門,走進到客廳到大理石吧檯洗手,喝杯果汁休息聊天,寬敞採光良好的一樓客餐廳另有一間書房,4層樓獨棟大別墅的大空間讓退休後改做鄉村耕讀,另類慢活步調把生活變有趣多了。
上百坪建坪不稀奇,10期的土地百坪別墅才奢華,大別墅房間多格局大器,餐廳的廚房有歐式整體人造石檯面、鋼琴烤漆櫥櫃及義大利SMEG烤箱附掛烘碗機,所有房間衛浴採歐美進口KOHLER、V&B 衛浴設備,1樓鋼構車庫可停2~4台車,上方闢建休閒露台和2樓主臥房相通,2樓整層主臥也可彈性隔成2間臥室,3樓可做2間臥室或2+1房設計,4樓多功能室及2區大露台。假日兒孫親友來訪,車位多房間多,空間大好辦事,在庭院烤BBQ或露天宴客都很舒適。
網路地產王/劉祈相/台中報導 最後更新:2010/02/22
http://key88.net/article17723.html

月存薪水1/4 輕鬆成家非夢事

擁有人生中第一個房子,是很多人的夢想,因為這不只是實在的擁有,而是從無到有打拼的真實體驗,但預算該怎麼抓?裝潢預算又要怎麼估算?這都不是一門簡單的功課,但建議有心成家的年輕人,一定要儘早有購屋計畫,越早開始規劃,圓成家夢的機會就越大!
固定撥薪1/4 先存購屋第一桶金
小王從大學開始,就是一個很有理財規劃的年輕人,為了完成購屋計劃,他每個月打工賺的錢,都會固定撥薪水1/3~1/4,作為購屋基金,幾年下來,隨著開始工作賺錢,慢慢積少成多,終於有了第一桶金,可以作為購屋頭期款!至於裝修費用,不能自己做的泥作、木作,小王早就以基金,完成迫切裝潢需求,就這麼逐步依預算規劃,以增額或修正差額的階段性規劃,終於有機會擁有一個自己夢想的小窩!
這樣的故事,你覺得不可思議嗎?其實,從別人的經驗裏,我們可以得到很多借鏡學習的機會!首先,買房子跟到超市買東西不同,一般受薪階級無論如何,一定會覺得壓力沉重,資深房仲張小姐建議,只要手頭有了第一筆頭期款,不妨給自己一些壓力,買了房子就是一種儲蓄,長期持有下來,一定會是一筆越滾越大的資產。而存錢買屋的頭期款標準,大約是買房總價的三分之一,先以這個為目標來存錢,之後貸款才會比較輕鬆。
裝潢能省則省 先求有再求好
在計劃買屋的過程中,買了房子就已經花掉很多預算,手邊的現金非常吃緊,因此,再花掉裝修的錢也許就把錢花光了,所以,如果自己很有空間想法,建議買新屋時可以請建商不要附裝潢,只要硬體完成就好,這樣也可以省點錢來自己裝修。此外,除了所需基本大型的傢具要先買,其他此要的小傢具再慢慢加入,最後再買佈置品,不要求快,也許會買到真正喜歡的物件。
而小地方裝修,也可以盡量自己完成,例如窗簾採混搭,以主要花色搭配較便宜的絨布比例,花費較省,且效果更好;或是牆面透過深配淺、加邊條,可以表現出空間視覺;廚房牆面磁磚,以價廉的大片磚搭配較貴的小片磁磚,控管預算下也可表現出牆面質感。
網路地產王/綜合最後更新:2010/02/22
http://key88.net/article17722.html

購屋採用定型化契約,合理申訴糾紛

定型契約,最有保障  :簽約可說是買賣房屋最後且最重要的步驟,消費者要注意核對所有權狀上的姓名、住址資料是否正確,查對地價稅單上的所有權人,是否確為賣方本人。而房屋坪數、價格、屋況與設備,皆須逐一條列清楚,並且詳細閱讀契約內容與法律條款,確保個人權益。
若是購買預售屋,則契約內容更要小心謹慎,建材配備需註明清楚,包括規格、廠牌、等級等細節,作好明細以防賣方用劣質品充數。開工、完工與交屋日期也要明白標記,以免損及自身權益。對於交屋後的管理維護與保固服務,應事先瞭解,通常建商必須提供一般結構保固15年,固定建材及設備保固一年的服務。
「優家網」建議消費者可參考內政部(www.land.moi.gov.tw)所頒佈的「不動產委託銷售契約書範本」,並詳讀其公告的「不動產委託銷售定型化契約應記載及不得記載事項辦理」,目前內政部地政司全球資訊網上皆印製有各項不動產交易契約範本,消費者可自行下載使用。
由於「預售屋定型化契約」向來是業者不合格率最高的項目,行政院消費者保護委員會便提醒,定型化契約應記載而未記載,視同構成契約內容;而不得記載卻記載,則該條款不生效力。若是業者違反契約規定事項,可連續寄出罰緩。所以採用定型化契約,最能保障消費者!
若遇糾紛,勇於申訴  :買房子絕對不是「貨物既出,概不負責」的銀貨兩訖商品,若是發生糾紛,消費者要勇於爭取權益。現在資訊流通快速、媒體制裁力量大,消費者會上相關網路討論區宣洩,或向媒體爆料,通常都能使業者在輿論下得到劣評與懲罰。不過網路發言仍須負法律責任,消費者需理性發言,以解決糾紛、爭取權益為目的,避免造謠誹謗,以免面臨法律問題。
「優家網」王耀淞總經理建議消費者如有糾紛困擾,仍應循合法管道處理,下列幾種處理方式,都可提供參考:
1. 申訴:先向業者、公會、消保團體、消費者保護部門申訴,進行溝通協商,尋求合理解決的方式。
2. 調解:如果消費者對申訴結果不滿意,可考慮向縣市政府的消費爭議調解委員會等機關進行調解。
3. 訴訟:若調解未果,消費者有權向法院提出消費訴訟,控告業者,不過訴訟時間長,而且尚須繳納訴訟費用,建議消費者以提起訴訟作為最後手段。
面對超低利率的時代,以及供過於求的房市狀況,掌握了這「購屋常識系列專題」的消費者,等於增加了更有力的籌碼,大膽「逢低買進」之際,也得靠聰明智慧買個真正有保障的好房子!
優家網記者 張琬聆整理報導
http://key88.net/article17721.html

借名登記可以隨時終止信託關係

很多人買了房子後,沒有登記在自己的名下,反而借用親友名義登記,在法律上,雙方成立「信託契約」關係,房子雖然登記在別人名下,但不動產的實際所有權人仍為原出資購買者,有權隨時終止雙方的信託關係。
這種「借名登記」的情形非常普遍,原因很多,有的人是想節稅,也有的是要隱瞞自己的財產不願曝光,還有人是基於理財考量,不論何種原因,當您把自己購買的房子登記在別人名下時,要注意,借名登記容易引發糾紛,很多「人頭」到最後可能會翻臉不認帳,硬說房子是自己的,因此,如果出資購屋者想要借用親友名義登記,事先就須預作防範。
台北地方法院最近審理過這樣一件案子,陳姓婦人在民國六十二年間購買台北市一江街的一間房子,信託登記在未成年的女兒名下,後來兒子在六十八年要出國留學,需要有財力証明,於是陳女又將房子以買賣名義改變登記在兒子名下,實際上,房子仍由陳姓婦人管理、使用,應納的房屋稅、地價稅也都由陳女按年繳納。
兒子竟然翻臉不認帳  : 三年前陳女想要收回房子,要兒子去辦理所有權人變更登記,但是兒子竟然拒絕,辯稱房子是父親以買賣原因,無償贈與給他,母親無權收回房子,雙方為了這間房子搞的不愉快,甚至興訟,母親向法院控告兒子,要求兒子應將房子的所有權全部移轉登記給母親。
這件官司最後兒子敗訴,法官指出,兒子曾經親自簽下一份「承諾書」,內容為:「本人確認目前登記在本人名下的不動產(座落在台北市××街××號),係本人母親所有,由母親信託登記在本人名下。」,可見房子是母親購買,只是信託登記在兒子名下。
終止後有返還請求權  : 陳婦的房產雖然登記在子女名下,但是多年來一直是陳婦在管理使用,所有權及使用權仍為陳婦所有,僅借名登記在子女名下而已,陳婦現在既然終止雙方的信託關係,當然有權行使信託法律關係終止後之返還請求權。
購屋者如要借用親友名義登記,可以先要對方寫下「承諾書」,確認雙方就房子有信託關係存在,這樣就不怕將來有糾紛了。
住展房屋網提供
http://key88.net/article17720.html

房貸寬限期到底是「寬限」還是「陷阱」?

Q:即將結婚的阿忠有購屋計畫,看到房屋仲介強打「月付一萬元,立刻擁有三房兩廳 「小豪宅」廣告,覺得很心動,月付一萬元並不會造成太大負擔,心動不如馬上行動?
A:阿忠進一步了解貸款後發現,原來不是這麼一回事,月付一萬元房貸是在「寬限期」才有的優惠,等 期間一過,月付金會「三倍」跳。
大型銀行主管對房貸寬限期提出三項建議,提醒民眾考慮:
建議一:考慮寬限期後的月付金變化
銀行主管指出,原本可以分為20年攤還的房貸,若是使用3年的寬限期,在這期間可以 只還本金不還利息,那剩下的房貸本金就會擠壓在剩下的17年內攤還,因此寬限期一過 ,負擔感會加重。
以360萬元的房貸、利率3%來看,使用寬限期的前三年,阿忠月付金只要償還9,000元 ,等到三年一過,月付金將跳升到2萬2,500元,由於一開始的月付金相當低,所以建商 才會打出月付一萬元,輕鬆成家等口號。
建議二:靈活運用寬限期,房貸戶有利可圖
銀行主管表示,光看寬限期後的房貸月付金變化的確驚人,不過房貸是市場上最低利的借款,如果有其他資金需求,利用房貸的寬限期仍比起其他借款划算。
例如,阿忠有創業、投資需求,或想裝潢新屋,希望多留一點現金在身邊,就可 以利用房貸寬限期間,還不用還到本金,先將資金靈活運用的別處,只要是投資報酬率有高過房貸利率,就算是賺到了。
最重要的是,房貸戶若選擇使用寬限期,要先試算之後的月付金是否負擔太重。
建議三:各家銀行的寬限期不一定
各家銀行的寬限期大部分從1到3年不等,第一銀行、合作金庫銀行房貸寬限期最長是3 年,中國信託是1年,上海銀行最長可到5年。房貸戶可依照己身的財務規劃作選擇,也可以請銀行專員提供意見。
Yahoo!奇摩 文/彭怡君
http://key88.net/article17708.html

北市開徵豪宅稅 明起民調

台北市政府日前宣布,明年7月起將提高豪宅房屋稅,由於豪宅認定方式尚無具體標準,加上有媒體指此舉反助漲房價。北市稅捐處訂於春節後,進行為期1個月民調,作為施政參考。
豪宅與一般房屋比較,稅負相對偏低,為使課稅更趨公平合理,台北市財政局稅捐處率先提出提高豪宅房屋稅議題。台北市長郝龍斌2月2日宣布自民國100年7月1日開始徵收豪宅稅,「豪宅稅」議題備受大眾關注。
台北市稅捐處表示,根據幾家知名入口網站先前所做相關網路民調,僅2月3日、4日兩天,少則6成、多則8成的民眾,贊成徵豪宅稅。為蒐集完整民意,稅捐處將於2月22日至3月22日,透過稅捐處網站及臨櫃洽公民眾,進行「調整豪宅房屋稅」問卷調查。
稅捐處官員表示,媒體「助漲房價20%」說法毫無根據。首先,房屋交易時,一般買賣雙方都不太會關心房屋稅究竟要負擔多少,加上現在就去評估1年半以後課稅的經濟效果,缺乏精確基礎,沒有意義。
稅捐處指出,未來豪宅增加的房屋稅,將是目前稅額的1倍至2.8倍,是因這些豪宅與附近一般房屋稅負比較,相對偏低1至3倍,增加豪宅房屋稅,是基於課稅公平性,而非對富人加重課稅,因此增加財政收入多少,並非首要考量;加上部分高所得者藉購買豪宅規避遺贈稅,如今政府提高房屋評定現值,多少會有抑制效果。
中央社記者孫承武台北21日電
http://key88.net/article17709.html

「路段率」成關鍵!萬華西門町房屋稅竟比信義計畫區還高

你知道嗎?萬華區西門町的房屋稅可能比豪宅林立的信義計畫區高?而同樣是豪宅,大安區豪宅可能要比大直重劃區豪宅要多繳一倍的房屋稅!
台北市政府將在明(100)年7月公告房屋稅新制,也就是大家所說的豪宅稅,說得更清楚一點,就是要提高豪宅的房屋稅,調整的做法是提高現行房屋構造標準單價及調整路段率。
而這項被稱為豪宅稅的新制也引發不同看法,住不起豪宅的小老百姓鼓掌叫好,但有業者擔心會影響豪宅銷售,也有人擔心會助長房價上揚,也有人計算後發現,即使要多繳房屋稅,可能還遠不及豪宅的管理費或是一個名牌包。
房仲業者針對台北市現行的「房屋街路等級調整率」(簡稱路段率)與商圈繁榮程度、豪宅坐落地段做比較後發現,在台北市路段率最高320%的9條路段中,竟然高達8條都集中在萬華區西門町商圈的西寧南路、成都路、昆明街、峨眉街、漢中街一帶,唯一一條不在西門町的路段,則是復興南路與延吉街之間的忠孝東路SOGO商圈。
台灣房屋不動產研究室分析師邱太?表示,西門町與東區都台北市發展較早的商圈,即使這幾年來,商圈移轉,西門町商圈沒落,信義計畫區商圈興起,但西門町商圈路段率依舊高掛320%,而信義計畫區的路段率則在200%~240%,確實有些不公平。
再看看台北市知名豪宅的路段率,前三名依序為敦化南路二段的「元大?悅」路段率270%、敦化南路一段的「昇陽敦凰」路段率230%、敦化北路的「文華苑」230%。至於路段率最低的前三名豪宅,依序是大直明水路的「輕井澤」路段率為130%、樂群二路的「帝景水花園」130%,以及青田街的「青田若隱」140%。
至於大家耳熟能詳的知名豪宅仁愛路三段的「宏盛帝寶」,路段率是210%,大安森林公園旁、信義路三段的「勤美璞真」路段率210%,近2年不少相關新聞的愛國西路「元大一品苑」路段率則是150%。
邱太?指出,假設這些豪宅的其他條件都相同,元大?悅繳的房屋稅是輕井澤、帝景水花園的一倍還要多,差別就是出在敦化南路一段開發較早,而明水路、樂群二路開發較晚,加上市府主管單位又多年未做調整所致。
不只路段率對房屋稅的多寡有相當大的影響,邱太?還指出,敦化南路一段並不是只有元大?悅適用270%的路段率,包含忠孝東路至仁愛路口這個路段旁的大樓,不論新舊大樓都一體適用270%的路段率。
台北市的商圈及交通發展,早已由西區移轉至東區,甚至往內湖、南港一帶發展,但北市最高路段率320%卻仍集中在西門町、東區SOGO商圈,已明顯造成不公平現象,顯然北市目前的路段率已無法呈現真實的商業發展狀況,邱太?也建議主管機關應趁房屋稅新制上路前,委託專業估價機構重新檢討,依房屋所處街道的交通、商業繁榮程度來做調整。
今日新聞  記者曹逸雯/專題報導 更新日期:2010/02/21
http://key88.net/article17710.html

委託仲介售屋後 不能任意解約

很多人賣房子時都會找房仲業者幫忙,通常雙方會簽下契約,在契約有效期間內,售屋者如果擅自片面解約,仍然要付給房仲酬勞。

台灣高等法院審理過這麼一件案子,曾姓女子委託「富地不動產仲介經紀公司」代銷她在台北市的房子,銷售總價為九百七十五萬元,雙方約定代銷期間從九十五年七月至十一月,在此期限內房子如果成交,曾女要付給富地公司成交總額百分之四的報酬,契約中還規定非經雙方書面同意,不得由單方任意終止契約。

提前終止契約
契約中還規定非經雙方書面同意,不得由單方任意終止契約。

後來有位郭姓男子經他人介紹,告訴曾女他願以一千零十萬元購屋,曾女為之心動,竟於九十五年八月就提前終止她與富地公司的代銷契約,也沒有給富地公司仲介費用,引起富地公司的不滿,向法院控告曾女。

曾女向法官表示,她在九十五年八月八日提前終止委託富地銷售的契約,到八月十八日才與郭姓買家簽定房子買賣契約,郭姓買家不是富地公司介紹交易,她當然沒有支付仲介費給富地公司的義務。

但法官認為,委託銷售契約規定的很清楚,「本契約非經雙方書面同意,不得由單方任意變更或終止契約。」曾女因想將委託銷售的房價提高為一千一百萬元,富地公司不同意,她竟然片面解約,曾女已經違反契約的條款,她終止合約的行為不生法律效力。

房仲蒙受損失
法官指出,房仲業者在委託代銷期間,為了促使媒介買賣雙方成交,必須投入相當多的成本,要支付市場調查、廣告企劃、買賣交涉、諮商服務及差旅出勤等費用,還要花費很大心血,如果委託人因貪圖別人出的高價就片面解約,擅自終止委託銷售契約,將使房仲公司蒙受無法預料的損失,這對房仲業者來說並不公平。

因此,台灣高等法院認為,曾女片面終止合約的行為既然不生法律效力,她與富地公司的契約仍屬有效,富地公司就有權利依照契約向曾女請求委託總價的百分之四服務報酬,判決曾女敗訴應給付富地公司三十九萬元。

曾女以一千零十萬元把房子賣給郭姓買家,比她原委託銷售金額九百七十五萬元要多三十五萬元,但現在她要再付給富地多出的仲介,曾女提前解約反而吃虧了。
「住展房屋網」
http://key88.net/article17701.html

頂樓植栽、廣告與基地台

很多人都會在公寓大樓的頂樓做些私人用途,有些人會種種蘭花或一些蔬菜,收成時分送給大家敦親睦鄰一般;有些人則會用來裝自家的廣告招牌,或是出租給店家收些廣告費用;最討厭的就是擅自出租給電信公司架設基地台,不僅有礙觀瞻,而且對居民健康也形成心理上的壓力。可是不管是種蘭花也好,架廣告招牌或是基地台也好,都是佔用了公共使用的空間。
本來公共空間就不應該由少數人使用,這不僅是公平與否的問題,也可能因為公共空間被佔用而影響了整體住宅的美觀或是結構安全,比方說防空避難室被一樓住戶隔成餐廳使用,或是大樓外牆面被各樓層住戶隨便更改顏色影響住宅整體景觀設計,更甚而是私設鐵窗或是出租給商家架設廣告招牌影響安全逃生設施的順暢。
但是所謂私設廣告物或是變更大樓外牆顏色有很多模糊地帶,如果是在法定空地私設廣告物而不是在大樓本身設置,這樣算不算違反規定呢?又變更顏色要怎麼界定,如果只是補強粉刷而因為油漆新舊不同造成的色差算不算變更顏色呢?就因為實行起來很困難,所以主管機關針對這些疑義也陸續做出解釋,認為就公共空間與法定空地的使用目的上來看,只要在這些地方私設廣告物都算是違反了規定;而只要顏色的變更與原來顏色的色調調和不影響觀瞻,也不算變更顏色。
只是公共空間閒置對住宅的使用上是一種浪費,出租給商家架設廣告物或是基地台不僅能有效利用住宅的設施,更可以增加公共基金的收入而補貼公寓大樓的公共事務經費,而且一些必要的防盜設備裝置也很難去規範住戶不要安裝。所以法律並沒有嚴格限制這類公共空間的使用一律違法,而是要求說架設東西或變更結構、改變顏色要符合法令的規定,並且必須經過區分所有權人會議決議通過,或是訂定準則性規約由大家一同遵守,只要大家事先講好使用規則了,就可以有效利用這類的公共空間。
至於出租給電信業者架設基地台就比較有問題了,因為除了牽涉到公共空間的共同有效利用外,還涉及住戶的身體健康問題。雖然電磁波對人體的影響還沒有定論,但法律的社會責任不可能等出事了才來要求大家不要做什麼事,針對這種還有爭議的社會現象,法律的責任就是定出一套規則讓支持或反對的人都能共同去遵守,支持的人也要為自己的立場做出負責任的決定,所以如果想將頂樓或其他樓層的公共空間出租給電信業者架設基地台,除了跟架設廣告物一樣須經過區分所有權人會議決議通過外,更必須取得頂樓或架設樓層的區分所有權人的同意才行。而架設基地台也必須符合一定的要件,除了必須是因為第一類電信事業或公設專用電信設置機關有設置無線電通信工程的需要外,也不能妨礙原有建築物的安全。而為了避免未來真的發生損害而求助無門的情形發生,架設這類基地台不能是無償使用,必須支付償金才行。
如果違反以上這些遊戲規則的話,法律規定管理的負責人或是管委會應該制止這些私設或變更的行為,並且報請主管機關處罰並限期回復原狀或代為回復原狀並索取費用。
參考法條:公寓大廈管理條例第8條、第33條第2款,電信法第33條第2款、第3款
台灣房屋情報  文/李國禎
http://key88.net/article17702.html

擅自騎樓的使用

很多人買房子時喜歡買一樓的住宅,除了有獨立出入口可以不用跟其他住戶共用樓梯出入方便外,更因為一樓有許多附加的使用價值,比方說如果是在住宅區的話,可以在一樓庭院裡種花蒔草或是將車子停在騎樓;而如果是在商業區,更可以在一樓自己或是租給別人擺擺小攤子做生意。只是在騎樓擺放自有車子或是攤位,常常會有鄰居抱怨說阻礙通道,甚至招來警察的關心。一樓住戶往往就會感到納悶,明明是我買的房子,騎樓也在我的產權範圍內,為什麼我不能自己單獨使用騎樓?
其實騎樓的設置是一種台灣特有的建築特色,在以前主要是供行人避雨之用,而且又能兼顧做生意的便利性,讓過往的客人不至於因為下雨就不來店家逛街,所以一直傳承下來。只是在現代社會,大眾公共安全以及社會責任的意識漸漸萌芽,騎樓有其便利性卻也可能因為使用上的不當而危急整個住宅的安全,既然騎樓這種建築形態已經存在久遠無法一時間更改民眾的建築習慣,法律為了兼顧公眾利益以及社會現狀,就規定騎樓的所有權可以屬於私人,但使用上必須受到限制,強制騎樓必須當作道路或是人行道提供給公眾通行使用,避免因為私人所有權的任意處置而危及公眾利益,目的在於維持交通的順暢,也避免消防救援上的阻礙而影響全體住戶的安全。就像公寓大廈一樣會有所謂的公設,限制所有權人將自己權利的一部份分享出來,同樣是考量到公眾的利益。
所以如果一樓住戶擅自將騎樓作為私人停車場或是擺攤子使用,阻礙了交通,法律就會要求住戶或是使用人立即停止私人使用的行為並清除障礙物,甚至會有罰鍰的處分。
只是這種規定一定會讓一樓的住戶很悶,明明是自己的所有權,卻被限制了使用上的權利,法律似乎不太公平,那我稅可以少繳嗎?其實法律也知道這樣的規定有點強人所難,因為法律不能要求每個人都要有急公好義做善事的情操,畢竟不是每個人都是聖人或是有錢人,所以法律對於這些因為法律規定而犧牲了本來應有完整權利的所有權人有一些優惠的規定,比方說將騎樓排除於容積地板的範圍內,這樣在計算容積率時可以少算,而有增加其他部份面積空間的使用機會;而在稅法上則是可以減徵甚至是免徵土地稅,作為犧牲權利的補償。如果在騎樓上沒有設置建築改良物的話,可以完全免除土地稅;如果有一層建築改良物,則可以減免二分之一;有兩層的話,減免三分之一;有三層的話,減免四分之一;若是有四層以上的話,則減免五分之一。
或許所有權人會認為,我寧願放棄這些法律上的優惠而取得一個完整的使用權限,自己做生意賺的一定會比國家補助的優惠多。只是這些規定是強制性的規定,所有權人沒辦法做這樣的主張,畢竟比起賺錢,公眾安全更是所有權人所應該負起的社會責任。
參考法條:道路交通管理處罰條例第3條第1款、第3款,土地稅法第6條,土地稅減免規則第10條,高雄市都市更新自治條例第8條,都市更新條例第44條
台灣房屋情報  文/李國禎
http://key88.net/article17703.html

網路讓人更聰明? 調查:多數專家同意

一項針對895名網友與專家進行的最新調查今天公布,結果發現超過3/4的人相信網路在未來10年會讓人變得更聰明。
根據這項研究,大多數民眾也表示,網路在2020年以前可改善閱讀與寫作。該調查由北卡羅來納州伊隆大學(Elon University)的「網路想像中心」(Imagining the Internet Center)與「皮尤網路暨美國生活計畫」(Pew Internet and American project)共同進行。
共同撰寫報告的網路想像中心主任安德森(JannaAnderson)指出:「3/4的專家表示,我們的網路使用提高並增加人類智慧,另有2/3表示,閱讀寫作以及知識表達獲得改善。」
不過,也有21%的受訪者表示,網路可能造成反效果,甚至拉低某些重度使用者的智商。
這份以網路為基礎的調查蒐集各方人士的意見,包括科學家、企業領袖、顧問、作家及科技研發者,以及作者篩選出的網友。在895名受訪者之中,有371 人被視為「專家」。
催生這份調查的部分原因是,2008年8月份「大西洋月刊」(Atlantic Monthly)裡面「谷歌(Google)把我們變笨了嗎?」這篇文章,作者是科技作家卡爾(Nichlas Carr)。
卡爾在文章中暗示,重度使用網路會一步步削弱使用者的專注力與深思力。也參與這次調查的他告訴撰寫報告群,他仍然同意文章的論點。
卡爾在與這份調查報告共同發表的文件中表示:「網路的作用是將我們的智慧重心從冥想或沉思式,轉移到可能稱作實用性的智慧。快速瀏覽大量訊息的代價,就是失去思考的深度。」
調查也發現,42%的專家認為,2020年以前,匿名的線上活動將「銳減」,多虧更緊密的安全與認證系統。但有55%的受訪者覺得10年後,匿名瀏覽網路相對而言還算輕易。中央社(翻譯)
(路透洛杉磯19日電)
http://key88.net/article17705.html

房市/賣掉好?還是出租好? 王應傑教你虎年不被唬

過年長假期間,很多人會趁機檢視一下手中的資產,究竟持有的房地產是該出售好?還是暫時出租留待日後增值,在房地產界有數十年豐富經驗的東森房屋董事長王應傑可以教你如何仔細計算,以免做出錯誤的決策。
以一棟持有5年的房子來看,假設當初買進的價格是500萬元,而現在預估可以賣到600萬元,若是將房子出租,每個月則可以收到17,000元的租金,該如何判斷是出售好,還是將房子出租、繼續持有較有利呢?王應傑表示,要判斷房地產的資產增值效益,最直接的方式,就是透過「投資報酬率」來計算。
一般都以為,如果將房子出售,就是將(600萬-500萬)÷500萬=0.2,投資報酬率為20%,王應傑說,這個報酬率雖然看來不錯,但這樣簡單的計算並沒有考慮到時間因素,也就是必須將這5年的時間因子納入,轉為年化報酬率,這樣才有共同比較的基礎,也才能與一般的年利率(例如與銀行年利率比較)來比較。
至於年化報酬率的計算,可以使用工程計算機或者Excel來計算,年化報酬率=((1+報酬率)1/月數-1)×12,因此,如果將房子出售,得到的年化報酬率應該是3.65%。
如果不將房子出售,繼續持有房子並且收租,出租的投資報酬率計算就很簡單,只要把每月的租金乘上12個月,再將所得數字除以購屋成本即可得,也就是(1,7000×12)÷500萬,可得年報酬率為4.08%。
將出售房子所得的年化報酬率與出租房子的投資報酬率兩相比較後可以發現,如果將房子繼續持有收租的4.08%的報酬率,將會比把房子賣掉的3.65%報酬率來得好,但如果按照一般的計算方法,不將時間因素考慮進去,可能就會認為20%的出售效益很高,因而決定賣掉房子,反而錯失更好的獲利率。
王應傑還建議,可以將這些計算出來的利率與銀行的年利率來比較,如果以目前銀行僅約1%來看,其實無論是賣掉的3.65%,或者出租的4.08%,都遠高於銀行的利率水準,由此可見,房地產的確有其保值性,但如果要追求更好的收益,當然還是選擇繼續持有收租才是最聰明的選擇。消費者不妨試算一下,讓虎年財運滾滾來,不要被數字給唬了!
今日新聞 記者曹逸雯/台北報導  更新日期:2010/02/20
http://key88.net/article17706.html

公設分開計價上路 建商:房價不會偷偷漲

預售屋公設分開計價新制今年5月1日上路,據了解,目前業者多傾向主建物、附屬建物、公設同一單價,一般認為「用不到應該更便宜」的公設,不會更便宜,但主建物價格也不會因此提高,和現行制度幾乎沒有差異。
業者如此傾向,也化解了不少消費者擔心房價將因新制實施,導致上揚的疑慮。
監察院去年以內政部怠惰修法,讓建商有虛坪灌水機會,通過糾正。內政部稍後宣布自今年5月1日起,針對預售屋實施分開計價新制,規定主建物、附屬建物以及樓梯、走廊等共有部分(即公設)須在契約中分開標示面積及售價。
對此措施,不少民眾憂心忡忡,擔心建商雖可能在公設部分,要價便宜一兩成,但主建物價格必定相對提高,反應到成屋市場,由於以往成屋公設比較低,公設價格調降,便宜有限,但面積較大的主建物價格拉高,總價反而會上揚。
中信房屋日前一項調查即顯示,近5成的消費者認為內政部這項新制將促使房價續漲,其中更有近2成民眾認為新制上路後,將帶動整體房價上漲1成以上,購屋負擔不減反增。
不過就建商及代銷業者近期討論因應措施的結果來看,由於內政部新制只要求主建物、附屬建物、公設必須分開計價,但並未要求必須有不同價格,多數業者都傾向屆時採取同一價格,民眾擔心的不同定價,可能只有極少數個案會做。
基泰建設協理張玉貞表示,業者傾向同一價格,一棟建築是整體的,很難去算出主建物、附屬建物或公設的成本,訂出不同的價格,事實上,公共空間如休閒設施、門廳、梯廳的成本比主建物還高,分擔的公設卻訂的便宜,也不盡合理。
遠雄集團副總蔡宗易也認為,公設若訂定不同價格,日後恐爭議不斷。譬如一般低樓層的梯廳,很多會採用大理石材,但樓層較高,就用磁磚,如採不同訂價,是否不同樓層,公設價格也應不同?而如果不同,住戶又怎麼能接受?
張玉貞表示,消費者已經很習慣用單價來判斷房屋是否有那個價值,而且每個人也都知道用公設比算出付出的代價,訂出不同的價格,只會使消費者更易混淆,也因此基泰建設確定新制上路後,將採取同一價格方式。
聯合晚報╱記者游智文╱台北報導 2010/02/20
http://key88.net/article17707.html

2010年2月19日 星期五

租金之稅務負擔問題

在物價不停上漲只有薪水不漲的現代社會裡,凡事都要精打細算,尤其在外租屋的普通上班族,除了要存錢買房子外,每年還要繳一筆稅金給政府,如果不想辦法節約,那也不知道何年何月才能有屬於自己的窩。而每年一到報稅季節,很多租屋上班族總會感到疑惑,究竟租房子的支出可否列入所得扣除額?要如何辦理呢?而房東收到的租金算不算所得?為了維護房子也會有所支出,可否扣除呢?
其實稅法的精神就是有所得就應該納稅,只是在於納稅的種類相當繁雜名目又多,而且又有許多基於社會政策的考量所訂定的優惠標準,所以一般民眾常常搞不清楚到底什麼樣的收入要納稅,什麼樣的支出可以優惠。既然房租是房東的所得之一,當然就應該列入課稅的項目,而納稅義務人就是所得人也就是房東。而法律為了保障經濟地位較弱勢的房客,也規定房客可以將租金的支出列為扣除額的項目之一。
只是報稅時,都是由納稅義務人自行申報,如果偽稱有該項收入而國稅局直接照單全收時,那就會有很多人胡亂申報,造成稅制紊亂與社會的不公,所以法律就規定要將房租申報為列舉扣除額時必須同時檢附實際承租與繳租金的證明(比方說租約、匯款明細表或房東簽署收受房租的收據等)及有自住事實非作為營業或執行業務之用的證明文件(以實際居住者的戶籍登記為一般標準,如果實際居住者的戶籍登記地就是承租的房子,法律就推定屬於自住而非營業或執行業務;不過一般房客或房東並不願意因為租賃關係就變更戶籍所在地,所以通常以簽切結書替代)。而所得稅都是一年一年繳,房客也不可能永遠只是房客,所以所提出的證明也以課稅年度發生的事實為限。
而既然房東所收入的租金有課稅的義務,那該如何申報呢?其實就跟一般所得稅的申報相同,可以將其分為標準扣除額及列舉扣除額。如果房子的維護、修繕等必要損耗及費用相當高或是房子折舊率大及其他稅捐費用很高,可以用列舉扣除額的方式,憑著各項憑證申請扣除;如果房子平時的維護、修繕等必要耗損及費用不高,又無其他須大筆支出的事實的話,就可以採用標準扣除額,以租金總收入的百分之五十七為申報淨額。
只是羊毛出在羊身上,很多房客跟房東提到稅費負擔的問題時,房東都會把這樣的稅務負擔轉嫁到房客身上並且反應在租金裡,實際上房東還是不用繳稅,而房客也只是把一次被扒層皮(繳稅)變成分期付款(繳房租)而已,所以房客除了燒好香祈禱遇到好房東外,談判的技巧就相當重要,但最根本的解決之道還是要營造出合理的房價及租金市場,並且教育一般人關於稅費負擔的正確觀念,才能真正保障房客的權益。
參考法條:所得稅法第8條第5款、第17條第1項第2款第2目第2小目,財政部90年1月9日台財稅第0900450099號函,財政部96年3月3日台財稅字第09604512770號函
台灣房屋情報  文/李國禎
http://key88.net/article17672.html

租約期內,房東可否調漲租金?

有些問題很難以啟齒,講了怕傷感情,不講又對不起自己,房租就是這麼一回事。收的太高,房客感覺受委屈,收的太低,房東又感覺吃了點虧,長久下來房東與房客之間關係就容易產生質變,到最後不歡而散,房客又要找新房子,房東也要找新房客,然後兩者再重新適應新生活。只是房租一開始就定了,能夠在租約還沒重新訂定前就要求調漲或調降租金嗎?
其實房租就是使用房子的代價,房子的價值升了,使用房子的代價當然也高了,房子的價值降了,使用房子的代價就應該隨著降低。所以法律就針對不同的租約類型,開放不同程度的租金升降允許性讓房東與房客適用。如果是定期租賃契約,因契約訂有期限,法律就認為房東及房客彼此已經預先計算好自己在這一個租約期間之內可能獲得的利益或是所應承擔的風險,所以法律原則上並不允許定期租約可以調漲或調降房租。但如果是不定期租約,則因為租賃期間可能很長,房子本身的價值差距可能會很大,則法律允許房東或是房客可以向法院聲請調漲或調降房租,但調整租金也不會全部依照聲請人說的數額算,法院會依照附近的房價、地價和開發程度,還有房客因為租房子受的利益及經濟程度去核定租金。法院所為的判決屬於形成判決的一種,必須在法院判決之後租金才會有所變動,只是法院的判決可能會拖很久,所以實務上發展出一套規則,必須看房東在向法院聲請之前有無通知而房客有無繳交租金而定,如果房東在聲請前沒有先行通知,則判決後的房租須從判決後才開始起算;但如果房東之前已經先行通知了,則才可以從通知的時間點起算。而如果房客雖然在房東通知後不同意調整,仍然按照舊約定給付租金房東照收或房東不收而提存起來,則因為已經發生法律上的清償效力,則調整後的房租還是只能從起訴時計算。
另外,定期租約可能因為租約到期但房東繼續收房租且房客繼續給房租而變成不定期租約,則還是定期租約時不能調整房租,轉變成不定期租約後才可以聲請調整房租。但是,所有調整租金的前提是,必須房子本身價值有所增加,比方說房東增建很多設備或是重新裝潢、附近蓋捷運使地價一直漲等因素,如果附近雖然開發的很繁榮,但房子本身沒有增加價值的話,還是不能聲請調整租金。
不過房租本來就是房東與房客間自己約定的,雖然法律規定只有不定期租約房東或房客才能向法院聲請調整房租,可是在定期租約和不定期租約中,如果房東和房客間自己講好要調整房租而且達成共識了,法律當然沒有不準的道理,房租自然就按照房東和房客間的約定去履行。
有原則當然就會有例外,定期租約雖然原則上不能向法院聲請調整租金,不過因為所定的其現有長有短,一概不准似乎也不通人情,所以一般認為,如果外在環境或經濟情況與訂約當時所處的條件有了顯著的不同,房東或房客還是可以依照情事變更原則向法院聲請調整房租。
而如果房子因為不可歸咎於房客的因素而有部份毀損不能使用的話,如果雙方都還願意維持租約,則房租也可以依照毀損的比例去要求降低,也算是一種調整租金的方式。
參考法條:民法第435條第1項、第442條,最高法院48年度台上字第521號判決、75年度台上字第2263號判決
台灣房屋情報  文/李國禎
http://key88.net/article17671.html

買賣不破租賃的定義!

在談買賣不破租賃之前,首先要先建立一個觀念,凡是契約(債權債務關係)都僅具有相對性,雙方的權利義務關係僅存在於契約雙方當事人間,不能以兩人間的契約去約束第三人;而所有權、抵押權、地上權等物權,是對物的支配、處分、使用權利,因為具有公示性,所以是可以對抗第三人或對第三人表彰自己對物的權利的。買賣不破租賃就是物權與債權關係互相影響的一個法律上原則。
買賣不破租賃大致的意思就是,雖然物已經因為買賣而移轉所有權了,但其上所存在的租賃契約,卻能一併移轉給新的所有權人而對新所有權人主張類似物權的使用租賃物的權利,最常發生在房子租賃的情形。會有這個法律原則的存在,主要是因為法律預設了房客在經濟上的弱勢地位,為了保障房客不會因為房子被房東隨便處分掉而喪失使用房子的權利,法律例外地讓租賃契約可以對抗新的所有權人排除承租人佔有的權利。
不過法律是死的,人腦是活的,法律雖然是出於保障弱勢房客的立場而建立這項原則,但這個原則往往變成了房東為了避免自己的房子被抵押權人拍賣掉時所使用的手段,在房子被拍賣掉之前先與假房客簽訂假租約,因為有這項原則的保護,往往會使想買這間房子的人因為顧忌到房子沒辦法自己使用而減少購買的意願。
所以買賣不破租賃並非在所有的買賣交易形態都有適用,仍必須看買賣契約與租賃契約成立的時點何者比較需要保護而定。
沒有設定抵押權的房子,如果已經先存在了租賃契約,而後房東才將房子賣掉,這種情況就會有買賣不破租賃原則的適用,而這正也是法律主要所想保護的情形。
有設定抵押權的房子,就必須看租賃契約與抵押權設定誰先誰後了,如果租賃契約存在在前,則就算抵押權所擔保的債權到期債權人不獲清償而聲請拍賣抵押物,也必須優先保障承租人,因為這情形與一般房東把房子賣掉並無不同,差別只在於是債權人聲請法院賣房子,而非房東出於自願罷了。
如果抵押權設定在前,雖然設定抵押權後房子的所有權人仍能為從來之使用,但因為抵押權須經過登記,而且地籍資料是所有人均能公開取得的,所以法律就認為承租人已經能事先預見所承租的房子未來可能會被賣掉,承租人自己可以去計算租金成本及風險,法律無須雞婆的給予額外保障。因此如果抵押權人認為因為房子上面有租約存在而會影響到拍賣的價格或是沒人想買,這時候抵押權人就可以聲請法院除去租賃契約後再來拍賣。
參考法條:民法第425條第1項、第866條,強制執行法第98條第2項但書
台灣房屋情報  文/李國禎
http://key88.net/article17670.html

房客可否拒絕大樓管理員進入私人空間?

由於人口越來越稠密,加上工作機會大多集中在都市,都市生活空間不足,公寓大樓的住宅形態因應而生。住在公寓大樓裡,很多問題可以請管理員幫忙解決,但為了維護全體住戶的共同權益,相對地也需要承受一些義務。在此所要討論的是住戶對於共同使用部份修繕的容忍義務。
通常住在公寓大樓,除了要按時繳管理費外,有些時候為了全體住戶的安全或利益,勢必要犧牲部份住戶的權益,只是如果為了全體住戶的權益就要犧牲少部份住戶,不免淪為多數暴力,所以其中界限的拿捏就很重要,一般常見的是訂立一套住戶規約來要求所有住戶,但畢竟容易忽略少數住戶的立場,因此法律對於一些明顯高於個人權益的事項,就定了一套規則,不管住戶規約有沒有約定,法律都要求住戶應該服膺這套規則。最常見的就是住戶的容忍義務,如果是為了維護、修繕住宅大樓的共用部份或是要設置共用管線,管理負責人或管理委員會可以進入住戶的專有部份,住戶不得拒絕。
只是雖然法律這麼規定了,但三天兩頭就有人要進入特定住戶的房子或是隨便找個理由就要求住戶開門,不免擾民。因此就必須有更明確的操作性基準作為是否具有容許義務的判斷。
首先是進入的人員,法條規定是說管理負責人或管理委員會,因此除了這類人員或是由這類人員陪同的修繕、維護人員外,住戶是有權拒絕的。
只是管理委員會也會有自己的分工權責,如果負責團康活動的管理委員也以要查看你家裝潢符不符合大樓風格為由要求進入,那住戶的容忍範圍未免太大,所以第二個操作基準就很重要,需要以維護、修繕大樓的共同使用目的,或是設置共同管線的情況下,住戶才必須容許。
但是就算符合前兩項操作性基準了,如果管委會三更半夜要求進入,或是明明可以從公設的地方去做這些維護工作卻非得要從你家進入,未免也太找麻煩了,所以最後一項操作性基準就是人家常講的比例原則。必須要切實能夠達到管委會修繕、維護的目的,如果有其他更簡便、更不會妨礙住戶的方法應盡量選擇該方法,而且也不能只為了達到很小的目的就要求住戶要容忍過分不合經濟效益的舉動。
不過有疑問的是,房客租了房子,應該就有房子的完整使用權益,房客並沒有參與住戶規約的議定,有必要要遵守嗎?其實公寓大廈管理條例規定所謂的住戶,除了區分所有權人外,承租人也算是住戶的一份子。而住戶規約,具有集體契約的性質,凡是住戶均有遵守的義務,所以承租人當然也要遵守,因此房客不管是就公寓大廈管理條例而言或住戶規約也好,與房東一樣,都具有容忍的義務。
參考法條:公寓大廈管理條例第3條第8款、第6條第3款
台灣房屋情報  文/李國禎
http://key88.net/article17669.html

台中租屋-世界之心全新交屋(20坪.包管.家電全)免仲介費

租金 :15000 (編號e029) 地址 :台中市西屯區文心路vs中港路
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樓別 : 17樓/26樓  車位  :另    完工 : 98年 
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台中賣屋-五期2房華廈(25.6坪.家電全.底價刊登.殺價勿來)只有5天

總價 :250萬(編號B055)地址:台中市南屯區大墩四街VS文心路
種類 :電梯華廈   格局 :2房2廳1衛   建坪:25.6坪  
樓別 :5樓/共12樓   車位 :另 
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2010年2月17日 星期三

九大都更案 春節過後 政府加速招商

春節過後,政府將加速推動都市更新,其中以政府為主的都市更新案,內政部選定九大案推動招商,其中最受矚目的是台北市中山女高對面暨美麗信飯店周邊地區,及民權東路鼎興營區,兩案都將在5月31日公告招商。
另外七案分別是:台南市運河星鑽特定專用區、桃園縣正發大樓、宜蘭縣的蘭城之星更新開發案、基隆市和平島東南側水岸、台北縣永和保安路口大陳義胞地區、台南縣永康飛雁新村與宜蘭市化龍一村。
營建署表示,推動都市更新,今年將加速以政府為主的都市更新招商投資。
目前已選定九大都更案辦理公告招商,同時輔導民間都市更新案儘速實施,並修正都市更新法規,增加獎勵誘因、國有土地參與更新機制、簡化作業程序等,提高參與招商的動機。
營建署指出,以政府為主的優先推動都更案,將由中央、地方及相關機關組成專案推動小組,並運用中央都市更新基金支應所需經費,今年已編列1.1億元,支應中央都更基金。
營建署強調,今年將加強淡海新市鎮開發建設,加速淡水捷運延伸線、淡江大橋、淡水河平面道路及三芝北投公路等聯外交通系統建設,並在已開發區劃設海濱商業區、倉儲批發專用區。
台北市中山區捷運新生站北側的中山女高對面暨美麗信飯店周邊地區,招商面積0.92公頃,定位為智慧型生態住宅社區,招商金額81.9億元。
位於中山區民權東路的鼎興營區都市更新案,招商面積1.08公頃,定位為台北市北區地區商業中心,招商金額47億元。
九大以政府為主的都市更新案招商,台南市的運河星鑽特定專用區已經公告招商,桃園正發大樓、宜蘭縣的蘭城之星更新開發案預訂在3月31日公告招商。
5月間將推出的還有基隆市和平島東南側水岸公告招商案件。至於永和保安路口大陳義胞地區則在6月公告招商;台南縣永康飛雁新村、宜蘭市化龍一村預計在年底招商。
經濟日報╱記者蘇秀慧/台北報導
http://key88.net/article17663.html

違章建築是否需要課稅?

其實違章建築主要是因為在消防、使用上未能通過主管法令,而違反行政規章,並不是當然就表示人們不能擁有,在法律上還是屬於可以取得所有權的部份,因此法律也保障所有權人可以排除其他人就該違章建築的侵佔、破壞,而違章建築更可以成為買賣的標的物。
而房屋稅,是以附著在土地上的各種房屋,和有增加房屋使用價值的建築物為課稅的對象,既然房子增建的違章建築部份能夠增加房子的使用價值,而且也可以成為買賣的標的物,當然也是房屋稅課徵的對象之一。而房屋稅是以房屋的使用價值作為認定,則違章建築部份要核定稅籍,納稅義務人就必須在建造完成之後三十天之內,向稅捐稽徵機關申報房屋的現值和使用情形,如果沒有在規定的期間內申報的話,就要靠運氣了,運氣不好被稽徵機關查到或是有「好鄰居」主動幫你查報,則房屋的價值就不是你自己申報了算,主管機關會委請不動產評價委員會幫你評定房屋的現值,然後直接幫你設立房屋稅籍來課稅。
或許違章建築課稅會讓人有中華民國萬萬稅的觀感,但其實不課稅問題會更多:一來會讓人有法令不公平的感覺,合法建築要課稅、違章建築卻不用,那合法繳稅的人會感覺被政府欺負了,而且大家可能都會爭相去檢舉鄰居的違建,不僅鄰居間感情變得不好,更浪費社會資源;其次如果違建不用課稅,那大家可能爭相去增蓋違建,不僅造成社區建築參差不齊影響美觀造成居住品質下滑、房價低落,更會因為佔用空間而有產權糾紛或是造成消防安全上的危險。
但是違章建築就算課稅了,也不能認為他是合法的存在,畢竟在未通過消防安檢或其他建築法令前,違章建築本身的風險還是存在,還是可能危急所有權人或其他住戶的身家安全,所以還是可能在繳稅後被主管機關拆除。只是社會資源有限,違章建築無窮,主管機關要執行拆除任務當然也會有輕重緩急的分配,所以就算主管機關要拆除,也會先經過查勘,認定有立即拆除必要的才會馬上拆除,並不是所有違章建築都會被拆除,而沒有立即拆除必要的,會先要求你三十天內補辦手續取得使用執照,要超過三十天你還沒能取得的,主管幾關才會認定你的違章建築沒有使用的必要而來執行拆除。而且如果同一地區違章建築數量太多,光拆你家不拆他家,主管機關也很容易落入人們執法不公的質疑裡,所以主管機關要拆之前一定會慎重其事。
雖然違章建築不是馬上會面臨拆除的命運,但也不應該是逃避課稅的藉口,畢竟房屋稅的課徵有他的社會目的存在,而違章建築也逃避不了受法令規制的命運,所以為了不受罰或是造成其他人僥倖的心裡而影響房屋的價值,還是乖乖繳稅才是上策。
參考法條:房屋稅條例第3條、第7條、第16條,違章建築處理辦法第5條
台灣房屋情報  文/李國禎
http://key88.net/article17656.html

碰到賣方一屋二賣!買方該如何確保自身權益?

債之關係僅具有相對性,契約的雙方當事人僅能向對方行使權利或要求履行義務,是不能拿雙方間的契約關係向雙方以外的第三人主張任何權利義務的。而物權具有對世性,除非法律另有規定外,物權人可以對任何人主張對物具有特定的權利,並且排除他人的妨害。只是,同樣是買賣契約,有無優先劣後的順序問題呢?
原則上,除了基於一些社會政策的考量外,因為契約只在雙方當事人間簽訂,而且又不一定要書面或交付特定東西,無法被其他人知道,所以很難判定誰先誰後或是誰具有優先權,因此法律就規定,債權契約彼此之間立於平等地位,不管簽訂的時間先後順序,都具有相同地位,沒有誰應該優先享受權利的問題。很多人會認為,契約經過公證之後應該就可以有比較完整的權利,就可以對抗第三人,但其實公證的目的只是在請求公正客觀的第三人證明說雙方簽約的過程以及對於契約的內容已經充分的了解並且沒有爭議而已,仍然不失契約只在雙方當事人間具有權利義務關係的性質。
所以,很多房子的所有權人,常常會先把房子賣了,而在還沒過戶前因為有人出更高的價錢,而把房子移轉給後來出價的人,造成一屋二賣甚至三賣、四賣的情形,更甚者還有把房子賣給好幾人收了訂金後就跑路了,造成買受人爭奪房子的權利,而這些同時存在的買賣契約都是有效的。
要避免買到被好幾賣的房子,最重要的是詳細了解出賣人的信用狀況,然後於交付訂金或簽約辦妥貸款後,趕緊辦理房屋所有權的移轉手續,因為在房屋所有權移轉前,房子的所有權人都是有權利將房子任意處分掉的。而先取得房屋所有權的人才有權利排除其他無權占用人的使用。
有些人或許會認為,房子簽約後已經先行移轉給我占有,應該就能對抗比我晚成立的買主,因為後來的買主已經能夠知道我先買了。但其實問題點還是不變,仍然應該看產權的歸屬,因為買賣契約並不使買受人取得占有使用房子的權源,買賣契約只能是取得一個請求出賣人移轉所有權的權利,在產權未移轉前,買受人是不具有占有使用房子的權利的。只要產權已經移轉給後順位的買主的話,此時後順位買主已經變成所有權人了,就能以所有權人的地位,要求無權占有人返還房子的占有狀態。
那先順位的買主能否向後順位的買主(新所有權人)主張權利或請求賠償呢?因為房子所有權人本來就可以自由處分自己的房子,所以先順位買主並不能主張優先權利而撤銷房子新、舊所有權人間的所有權移轉或是買賣契約,且基於契約的相對性原則,先順位買主也只能向原所有權人也就是契約相對人主張買賣契約的違約賠償責任,是不能要求後順位買主負責的。
只是買方要買房子,通常都是很慎重其事的經過看屋、比較、試算、申請貸款等一堆繁複的程序,最後就算能向買方拿到陪償退還定金,但所花費的時間跟精力卻是無法彌補的,而且等於一切手緒必須重新來過,對於急著買房子的人又是一次勞民傷財,所以根本之道還是能夠事先找到信用良好的賣方,並且於簽約後早日辦理所有權移轉。
http://key88.net/article17657.html

新大樓、老公寓?我該買哪一種?

城市的天際線,被大樓嶄新的玻璃閃耀著,走過那些全新落成的大樓,氣派的外觀,高挑的門廳,掩映而出的水晶燈光,還有令人目不暇給的新建材,看起來戒備森嚴的門禁管理,大家都會心生羨慕。然後心理總盤算著,新大樓比起舊大樓和老公寓貴上3成價,到底值得不值得?
舊公寓土地持分大
上班一整天,拖著疲累的身軀回家,看著老式舊公寓的4層樓樓梯,心想著還有沒有什麼傢俬雜貨忘了買,上了樓可不想再下樓呢!想想這近30年的老公寓,和隔壁鄰居近得聲息相聞,隔壁孩子功課沒寫,樓上住戶搬動家具,想不知道都不容易。
30坪的房子,土地持分有8坪,一旦更新改建,就知道什麼是增值利益了,熬了這些年,等得不就是這個,期待都市更新建商快來談!
第一步:用電梯當指標!
在這個高房價的城市裡,新大樓、老公寓,到底該選那一種呢?其實有幾個指標可以先行評估,首先是電梯在你生活裡的重要性,那些完全不想進行垂直移動的人們,大樓是你的首選,新舊就看預算了。
但對崇尚「有土斯有財」相信增值獲利等得到的人,土地持分比較大的公寓,是有套利機會的投資。
老公寓單價新為大樓的7成
另一種比較切合時宜的評估法,請先列出你的總價預算,才能有比較明確的判別基礎。
總價=單價×坪數 以台北市而言,在新大樓平均房價50萬的地區,老公寓的單價粗估為新大樓的70~75%,以1500萬的購屋預算,買老公寓約在40坪左右,買新大樓就30坪。
老公寓公設比0、新大樓管理佳
這其間的差別還包括,老公寓公設比幾乎等於0,40坪是實際使用坪,包月收垃圾掃環梯每戶250-300元,公共電費分擔每月在50元以內,出入總得爬樓梯,安全設備是守望相助和警察巡邏。
買新大樓的現實生活,是接近30%的公設,30坪新大樓,室內有21坪,格局方正的話可以作到2房1廳,如果1戶2-3口人,夠用也能住得舒舒服服。
不過每月尚須支付管理費,行情約是每月70-100元/坪,30坪新大樓每月負擔在2000-3000元之間,享受完善安全的管理服務,還有氣派美麗的門廳。
如果,同一區域裡的新大樓,坪數不夠用的話,移動區域到較外圍的生活圈,也是個方法。在考量需求坪數的尺度,進行購屋區域的調整,就能在總價與坪數間取得平衡。
老屋等都更?
以投資的角度來看,老公寓等都更,身價可以翻倍,但是都更條件限制重重,還要所有所有權人的同意,中間所要付出的溝通成本和風險也不小,忠孝東路SOGO旁正義國宅就是談不攏,一談十六年即是一例。
否則就是將老屋重新裝潢,但若屋齡超過三十年,下一任買家可以向銀行貸款的成數會變少,就算有買家喜歡,貸不到款也可能會成為一個門檻。
反之新大樓賣相佳,人總是容易被漂亮的外觀吸引,除非遇到注重土地持分的買主,否則擁有可以馬上進住的優點,馬上轉手率可能更高。
買間房子,究竟是要付更高的維護費用,支出折舊的價值,來享受新大樓帶來的立即樂活;還是忍受腳痠爬樓梯,鄰居聲息相擾,等待老公寓增值潛力實現,這不只是購屋選擇問題,更是人生價值觀、投資理財觀的展現。
Yahoo!奇摩  撰文:Japhie
http://key88.net/article17658.html

新聞分析/課重稅 恐找錯對象

高房價與「持有面積」大小,沒有絕對關係。財政部打算藉由限縮自用住宅享受低稅率土地優惠面積的做法,恐怕只會錯殺無辜,對如台北市帝寶等豪宅主人,反而可能完全不受影響。
都市地區寸土寸金,是造成房價高漲的主因。以台北市為例,財政部統計資料顯現,每戶平均面積僅有約10坪。所以出現台北市民平均土地持有面積只有10坪的現象,就是因為都會區房屋多屬大樓型建築,樓層愈高,所有權人的土地持分相對就會愈小。
「持有面積」也不等於使用面積。以房價2億元的豪宅帝寶為例,每戶使用面積多達200坪,但其土地持有面積並不超過60坪。
反過來說,離開寸土寸金的台北,鄉下透天厝,土地持有面積超過60坪者彼彼皆是,但房價卻未達到2億之譜。在財政部限縮自用住宅優惠面積之下,這類「平價大屋」反而會成為課稅對象。
依據財政部統計,全台只有2%的大面積土地持有人,會因自用住宅優惠稅率面積限縮為60.5坪後,遭稅負加重的影響。如果這項政策的目的是要維護租稅公平,且不影響一般庶民的稅負,財政部即有責任瞭解,「受影響的6.7萬戶」究竟屬於哪種所得階層,到底是不是真的「非富即貴」。
財政部同時也需要思考,名下僅有一戶自用住宅者,縱使持有的自宅土地面積超過60.5坪,是否有加重課稅的必要。
限縮自用住宅土地優惠稅率面積,目的是要避免減免優惠浮濫,政策用意即使正確,政府官員也不應只檢視表面數字,忽略探究數字背後呈現的事實。
限縮自用住宅土地的優惠稅率面積,實質代表意義就是「加稅」。政府不是不能加稅,一旦選擇加稅,就必須要讓人民心服口服。
【經濟日報╱記者陳美珍/台北報導】2010/02/18
http://key88.net/article17659.html

自用住宅優惠地價稅 限縮

抑制高房價民怨,財政部再出招。農曆年後將研提土地稅法修正草案,限縮自用住宅土地優惠地價稅率面積,自現行90.75坪以內享有0.2%優惠稅,下修僅限60.5坪以下者才能享有有低稅率。
財政部修法的舉動,將使多屋族、大面積土地持有人的地價稅負因此增加至少四倍。鄉下地區的自用住宅又比都市地區容易被遭課重稅。
財政部是依據賦稅改革委員會的決議,將在3月研擬土地稅法部分條文修正案。由於行政院調查十大民怨之首即為高房價,財政部認為,現行自用住宅享有的優惠地價稅率面積過大,有必要加以限縮,以節制使用土地面積愈多者,享有過多租稅優惠。
根據全省各稅捐機關的調查,全省屬於都市地區的住宅用地平均使用面積約為53.04平方公尺(約16.05坪),高價住宅聚集的台北市,每戶平均使用面積更僅有33.76平方公尺(10.2坪),僅次於台北縣的9坪,是全台每戶自用住宅使用面積第二小的縣市。
財政部認為,目前都市地區多達90.75坪(3公畝)的優惠面積,放諸全台,縱使平均自用住宅使用面積最大的屏東縣,每戶面積亦不過33.4坪(即110.5平方公尺),顯示稅法現行提供的地價稅優惠稅率面積流於浮濫,有必要參照賦改會決議予以縮小。
目前稅法明令都市地區自用住宅土地在3公畝以下(即90.75坪)者,其地價稅率按0.2%課徵,超過優惠面積以上部分,稅率跳升自1%起累進課稅,最高可達5.5%。財政部將修法縮小自用住宅優惠稅率面積為2公畝(60.5坪)。
根據財政部統計,全台將有6.7萬戶,地價稅負會因此上升,約占全部地價稅課稅案件的2%,國庫可以增加的地價稅收一年則有1.8億元。6.7萬戶自用住宅用地所有人現行平均地價稅額不到3,000元,未來超過60.5坪部分的土地,要改按一般用地稅率累進課稅,稅額上升至少四倍。
財政部認為,縮小自用住宅地價稅優惠稅率面積,對98%的自用住宅所有人都沒有影響,只有土地面積大或者擁有多筆土地者,才會因此增加稅負。
【經濟日報╱記者陳美珍/台北報導】2010/02/18
http://key88.net/article17660.html

內科、南軟中繼站 東湖房價上漲有理

東湖位處台北市郊,近幾年的房價漲勢不比內湖遜色,預售屋每坪開價從40萬起跳,幾乎成了當地基本行情價,一層一戶的豪宅產品甚至開價逼近70萬,東湖房價直直漲的道理何在?代銷業者表示,科學園區意謂就業機會高、工作人口多,東湖剛巧介於內湖科學園區與南港軟體園區之間,成了兩地員工購屋的理想地區。
比價效應 東湖每坪站穩40萬
從內科到日湖百貨,這個區域是所謂的正內湖,由於內科帶來八萬名就業人口,加上去年通車的捷運文湖線加持,促使內湖的房屋成交價,從民國92年每坪僅20萬元左右,一路漲到四、五十萬,未來AIT美國在台協會進駐,建商已經喊出每坪百萬的豪宅價。
至於南港受惠於南軟園區的利多發酵,預料是今年的推案重心,研究院路的預售新案開價70萬、華固也將推出單價百萬的豪宅建案。地理位置剛巧介於內湖與南港中間的東湖,房價受到內科、南軟的激勵帶動下,每坪開價已經站穩40萬。「禾碩星田」代銷業者簡智敏認為,相對於台北市中心的高房價,東湖每坪開價四十多萬元的產品,可說是入主北市的最低門檻。
壅塞交通獲紓解 捷運支線可期待
多年來,東湖最令人詬病的交通狀況,由於康湖隧道開通,大幅紓解壅塞車潮;加上捷運葫洲、東湖站的設立,聯外交通相當便利;未來更可期待捷運民生汐止線,所延伸的東湖支線。
簡智敏透露,據說第二次環評已經通過,將從捷運民生汐止線的下社后站,延伸支線到白馬山莊、內溝。不過目前東湖仍以康樂街、安泰街為主要街道,兩者相較,安泰街道路蜿蜒,對外交通相對不便,康樂街生活機能齊全,附近還有東湖國中,是自住型購屋族的理想區段。
【網路地產王/曾炳鈞/綜合】最後更新:2010/02/18
http://key88.net/article17662.html

捷運樹林線有眉目 提早卡位

去年底行政院經建會審議通過台北捷運萬大─中和─樹林線,全線分兩期興建,第一期暫定民國107年完工,從捷運中正紀念堂站至金城路站,後續第二期再延伸至樹林,終點站為新莊線迴龍站。由於樹林房市近年來每坪漲跌不過一兩萬,房仲業者樂觀預期,一旦第二期工程確定動工,樹林房價將會有明顯漲幅。

樹林房市遭冷落 每坪均價15萬
台北縣樹林距離北市的實際距離不遠,搭乘台鐵電聯車至台北火車站僅20分鐘車程,不過在購屋族的心理距離似乎很遙遠,導致這兩年大台北的房價大起大落,似乎全然與樹林無關,每坪漲跌僅在一、兩萬之間,中古大樓均價約15萬左右。

當地房仲業者普遍認為,恐怕要等捷運樹林線定案,才能激勵樹林房市。針對樹林居民期盼的捷運興建工程,行政院經建會在去年底送出大禮,核定通過捷運萬大─中和─樹林線的路線與場站。全案分兩期推動,第一期預計在民國107年完工,起點是捷運中正紀念堂站、終點為金城路站,全程8.8公里均為地下段;第二期從金城路站接新莊線迴龍站,全長約13.3公里,設置兩座地下車站與11座高架車站。

樹林房市分2區 溪洲區買氣旺
台灣房屋樹林溪州店東蕭文榮表示,樹林房市可分兩大區域,第一個區域以樹林火車站為中心點,第二個區域是鄰近板橋的溪洲區。樹林火車站又分為前後站兩大區塊,前站以商圈為主,少有住宅新案,後站的指標個案是「米蘭之星」,由於正對公園綠地,步行到車站約5至10分鐘,成交價高於當地行情,每坪約20萬左右。

有趣的是,溪洲區雖然被當地人視為樹林轄區,但卻掛上板橋市的門牌,尤其以篤行路與金門街的房市交易較為熱絡,預售開價二字頭,實際成交價約18萬左右,若是十年屋齡中古屋,房價每坪僅15萬。蕭文榮表示,溪洲區的商圈成熟、生活機能好,離學區溪崑國中小相當近,未來捷運樹林線溪洲站設立,增值空間相當可期。
【網路地產王/曾炳鈞/綜合】最後更新:2010/02/17
http://key88.net/article17655.html

崔媽媽:大台北待租期長 不建議當包租公

金融海嘯發生到現在已經一年多,不過根據崔媽媽基金會表示,大台北地區住宅出租的待租期,只從金融海嘯過後的半年、減少到三個月,也因為待租期久,不少房東只好降租。因此現階段並不建議民眾介入租屋市場當房東。

經建會最近公布的景氣燈號為黃紅燈,代表景氣趨於熱絡,不過,大台北地區的住宅出租市場卻沒這麼熱。崔媽媽基金會學生租屋服務部主任馮麗芳表示,去年除了捷運沿線、房東的態度比較強硬不肯降租,其他地區的租金大約降了一成左右。

馮麗芳表示,以往房子只要位在大學院校周邊,通常就能吸引學生上門租屋,不過,在少子化的狀況下、有些大學系所甚至出現招生不足被裁撤,但相反的,住宅出租市場去年供給量卻變多,因此,她並不建議民眾現階段買屋當包租公。至於現在已經是房東的民眾,她建議,房東除了要好好經營房客關係,也要將房子保持在良好狀態,透過舊房客找新房客,才能讓房子維持在滿租的情況。
中廣新聞網(陳鳳如報導) 最後更新:2010/02/17
http://key88.net/article17654.html

租期滿了,房東卻遲不退押金怎麼辦?

首先想跟各位讀者溝通的觀念是,雖然房屋的租賃契約不一定要簽訂書面,但因為牽扯到不動產,而且又是繼續性契約關係,所以通常都會簽訂書面文件。因為契約關係如果牽扯到比較重大財產權的處置或是需要花費比較多時間才能完成契約關係者,通常會簽訂書面文件作為依據,避免日後的糾紛,書面的簽訂是法律上相當重要的證據保全依據。

很多房客租房子時,房東都會要求要預繳一筆押金,等租賃契約終止,房子完好無缺地返還給房東時,房東再把押金退還給房客。押租金法律並未規定其性質,是由民間因應交易上的需求而產生的一種制度,一般認為是屬於要物契約,要有金錢的實際交付契約始能生效,屬於無名契約的一種。這種法律未規定但已為一般人所約定俗成的租賃交易形態,因為房東可擔保房子不會被房客給惡搞,從押金中求償,也可以擔保租金之按時給付,所以在一般租賃契約中相當常見。

押租金的繳付跟返還還有扣抵,如果契約中有約定,自然應依契約上約定。但如果未在契約中載明,就應該依照一般通行的習慣。押租金既然是擔保房屋的完整返還,就應該在房客返還房屋的同時由房東返還給房客。但因為押租金亦擔保房屋的完整性,因此如果在房屋的正常使用之外房客有破壞房屋的情形之下,房東對房客的損害賠償請求權亦可由押租金中扣抵。另外,押租金也擔保房租的按時繳付,如果房客遲付租金,雖是否可從押租金中扣繳仍有許多不同意見,但因土地法關於房屋租賃有所謂的超出相當於二個月租金部份的擔保金可抵銷租金,且民法及土地法都規定須遲付達二個月以上租金時才可以終止租約,所以似乎法律已默許了押租金作為擔保房租按時繳付的容許性,因此大部分的租賃契約都會約定房客遲付房租時可從押租金中扣除。

如果房東未依契約返還押租金,又剛好沒有簽訂書面,房客可透過口頭或是書面的方式,以意思表示的方式向房東要求,如果房東仍藉故拖延,就僅能以提起訴訟的方式請求了,這時關於證據的收集就很重要了。

須附帶一提的是,公證法施行細則裡有關於押租金的明文規定,若租賃契約有逕付強制執行條款的話,押租金之金額應一併載明,且押租金亦是計算公證費用的計算基礎內涵之一。
參考法條:民法第432條第2項、第440條第2項、土地法第99條、公證法施行細則第45條、第84條第1項
台灣房屋情報  文/李國禎
http://key88.net/article17653.html

租約到期如何趕走賴皮的房客!

租賃契約屬於繼續性契約,契約繼續有效當時,要維持好良好的房東房客關係本來就是一門學問。如果不小心遇到「澳」洲來的房「客」,當心花了一大筆錢買的房子要不回來,甚至面目全非。

不管是定期租賃或是不定期租賃,只要契約終止,出租人就有權利要求承租人返還,承租人亦負有返還租賃物的義務,不得藉詞拖延或向房東要求搬遷費用。因此只要租約一終止,房東就可以請房客走路了,如果房客仍然賴著不走,房東這時候關於已經行使租賃物返還請求權的證據保全就很重要了。因為民法規定,如果租約終止了,房東應該立即行使自己的權益,如果房客有續用租賃物的事實而房東沒有為反對的意思表示的話,那房東將喪失請求的權利,而且可能因此定期租賃會轉變成不定期租賃契約,不定期租賃契約在收回租賃房屋的規定上將困難許多。所以,房東這時候關於行使權利的方式,最好是能採取比較容易保存證據的方法,例如寄發存證信函,或是以電話通知並錄音(不過當然錄音之前須先取得房客的同意)等。如果房客還是堅持不願意搬家,房東就只能提起給付訴訟,請求房客返還租賃物了。

值得討論的是,很多情況與上述恰好相反,是「澳客」破壞屋況、與其他住戶起爭執,或是該繳的一些費用沒有繳,租約到期後就落跑,也不回來取回押金,這時反而是房東傷腦筋說房客遺留下來的東西,如果擅自進入房子清除,會不會被房客反告說是侵入住宅或是毀損?其實租約到期後,房客本來就有義務將租賃物返還房東,房東大可直接進入自己所有的房子裡將房子移置自己的佔有之下,只是對於房客所留下來的物品,除了已發生留置權外,房東仍不得擅自據為己有,而必須將其保管妥當,待房客將其取回。所以房東如果對這方面權利的行使怕有爭議,可以先寄存證信函通知房客定期將物品搬走,期日屆至房客仍未搬走時,再委請社區管理員、里長或管區警員等具有較公正地位的第三人陪同進入,這樣在房客未來如果硬拗說有毀損情況時還有證人可做證明。
參考法條:民法第455條、第451條
台灣房屋情報  文/李國禎
http://key88.net/article17652.html