2010年3月31日 星期三

台中南屯-保安六街3房華廈(30.7坪.全新家俱.現況租屋)免仲介費

租金 :13000(編號e062)地址:台中市南屯區保安六街VS文山7街
種類 :華廈   格局 : 3房3廳2衛  建坪 :30.70  室內 :25.00
樓別 :5樓/共12樓 車位 : 另    完工 : 83年
學區 :安和國中、文山國小   管理費:1450  現況租屋.無家電
專線0918075588 .0982951988蔣小姐
更多請參觀蔣小姐房屋網.歡迎託租.託售.代管.代租.
http://key88.net/

台中售屋-北屯敦化路3房華廈(33.7坪.全新裝潢)

總價 :330萬 (編號B117) 地址 :台中市北屯區敦化路
種類 :華廈   格局:3房2廳2衛   建坪:33.74  室內:24.87
樓別 :3樓/共16樓   車位 : 另  完工 : 83年  
學區 :大德國中、陳平國小  全新整理
專線 0918075588 .0982951988蔣小姐
更多請參觀蔣小姐房屋網.歡迎託租.託售.代管.代租.
http://key88.net/

台中售屋-保安六街3房華廈(30.7坪.格局方正.全新整理)

總價 :258萬(編號B116)地址:台中市南屯區保安六街VS文山7街
種類 :華廈   格局 : 3房3廳2衛  建坪 :30.70  室內 :25.00
樓別 :5樓/共12樓 車位 : 另    完工 : 83年
學區 :安和國中、文山國小   管理費:1450
專線 0918075588 .0982951988蔣小姐
更多請參觀蔣小姐房屋網.歡迎託租.託售.代管.代租.
http://key88.net/

Q1中古屋 議價空間增5~10%

根據各家房仲統計,今年全台第一季中古屋委賣數量比起去年第四季增加3~4成,在成交量並未增加的情況下,銷售時間拉長一個月,議價空間也增加了5%~10%。
房仲業者分析,委託量暴增原因,以獲利了結暫時出場的比率最高,但細分因素,南北還是有部分差異。在政府政策引導之下,引發一部分投資客先行結算出場,以減緩政策帶來壓力的風險,但南部同樣是獲利了結,卻是因為失業率仍高,讓部分投資客先出場。
各房仲公司當中,今年第一季委託案量暴增最多的是21世紀不動產,第一季賣方委託量與上季相比增加48%,其中,高雄市暴增104.6%最多,其次是台北縣58.36%。另外,各家房仲在台北縣的委託成長率都明顯拉升,台灣房屋也有38.6%,住商不動產33.8%,永慶房屋28%,只有信義房屋8%最少。
21世紀不動產分析,在賣方不再惜售的情況下,買方選擇性增多,讓待售時間多增加一個月,導致價格也出現鬆動,議價空間已加大5%至10%。
中信房屋副總劉天仁表示,根據「2010中信房屋宅指數春季報告」中顯示,今年第一季有近4成民眾看漲329檔期,但隨著政府一連串的打房措施下,不少投資客選擇在房價高點的時候獲利了結,使得第一季中古屋市場出現不小的賣壓,甚至延續到第二季市場中。
21世紀不動產高雄農16加盟店業務處長沈政學分析,委賣數量以高雄縣市增加最多,委託量暴增104.6%,物件多圍繞在高雄市中心的凹子底重劃區以及左營高鐵站周邊,在失業率未大幅改進的情況下,確實導致部分屋主急售求現,不過多數是想趁高點脫手。
至於在大台北地區,21世紀不動產仁愛加盟店店長魏展盟表示,台北市今年第一季委託量比去年第四季成長41%,其中又以台北市核心區信義、大安、中山以及松山區委託量增加最多,主因過去這些精華地區的房價已有相當程度漲幅。
自由時報 2010-03-30
http://key88.net/article19167.html

購屋糾紛多 男擔心漏水 女怕凶宅

民眾最擔憂的購屋糾紛,男、女大不同!根據中信房屋最近一分問卷調查顯示,女生最不願買到凶宅,深怕阿飄如影隨形,男生最擔心漏水問題,因為不論是管道漏水或是屋頂漏雨,要根除,都十分棘手。
買房子對於某些族群的消費者來說,可能是一輩子僅有的機會,所以在選擇房地產的同時,總是擔心各種可能會發生的問題。根據中信房屋進行的一項問卷,調查裡發現,漏水位居購屋糾紛中,購屋人最深惡痛絕選項的第一名,比重最高達24%。阿飄如影隨形的凶宅問題以二成三位居第二。排名第三,則是海砂及輻射屋,占比重的19%。
此外,擔心「黑道惡鄰在身邊」的鄰居素質問題位居第四名,房仲人員服務的專業度和市場資訊透明度是民眾較憂心的購屋事宜。
有趣的是,如果進一步就性別分析,則發現男女擔心問題也大不同,以受訪者數字分析,女性最怕碰到凶宅,有了飄哥、飄姐,就算房子再便宜她們也不想要,而男性以漏水的麻煩問題投票率最高。
中信房屋劉天仁副總經理表示,購屋是人生的大事,房屋金額通常不是上看百萬,就是破千萬,台北市的豪宅產品更是高達億元,但不管消費者是第幾次的購屋或購買總價多少的標的,每個人都有很多理想和要求,在這些理想與現實之間作取捨,往往成為找房子時最大的負擔。
時下仲介雖多已針對漏水屋、海砂屋等問題提出各式保證負責的承諾,惟民眾還是會擔心,過了保固期才發生、發現漏水,或者是已居住很久,才知住的是海砂屋、輻射屋,屆時,不論業者提出再多補償,健康已受到一定程度的影響。
中國時報 2010-03-30
http://key88.net/article19166.html

標國有地不開發‧政府買回

為杜絕財團養地炒作房價,相關部會已擬定國有地標售附買回機制初步方案,未來土地開發商標到一百坪以上、五百坪以下的直轄市國有地(縣市為152坪到500坪),在二或五年內不開發,政府將以原價買回。這將是首次國有土地標售後訂定「附買回」機制。
行政院長吳敦義日前指示各部會研究國有地附買回機制。經建會、財政部、內政部、經濟部和交通部等上周開會,達成共識。
與會官員轉述,民法第379條規定,「出賣人於買賣契約保留買回之權利者,得返還其所受領之價金,買回其標的物。」這是國有地標售附買回條款的法源。
官員說,未來國有地標售前,招標公告會寫明得標人必須「限期」取得執照、開發;否則政府將原價買回。至於得標人的開發期限原則上訂為兩年;土地若需經過都市計畫審議,內政部營建署建議時間應該延長為五年。
此外,面積五百坪以上的國有土地全面停標,考量各地都市化程度和地價高低差異,因此直轄市的都市計畫範圍內國有地,面積介於一百坪到五百坪,就納入附買回的限制範圍,直轄市以外地區是一百五十二到五百坪。
官員說,訂出面積下限,主要是考量土地開發規模;一定面積以上限期開發才有意義。
另外,經建會推出的「健全房屋市場方案」今天將報行政院核定,引人注目的是,內政部將於四月底前,提出除林口A7平價住宅外,另選出淡海新市鎮、新店央北、板橋浮洲、新莊副都心地區及中和等捷運車站周圍公有地,建立土地儲備機制,適時推出平價住宅。
其他措施包括:改善都會區住宅供需(儲備土地適時推平價住宅)、增加受薪階級購屋能力(持續推動住宅補貼)、房屋資訊透明(揭露實際交易價格)、控管貸款風險(對特定對象採差別授信條件)、社會公平(機動調房屋公告現值),及其他配套(審慎考慮國有地處分方式等)。
【聯合報╱記者賴昭穎、許玉君/台北報導】
http://key88.net/article19165.html

房貸雙周繳減壓 後期資金靈活用

為了降低房貸利息的總支出,專家建議,購屋族應盡量在貸款前幾年,努力賺錢存錢,償還部分本金;對於每個月都有結餘的人,還可以選擇雙周繳房貸,積少成多,不但可以早日還清貸款,還可以減少白白付給銀行的貸款利息!
提早還款減壓力 簽約前先註明
一般來說,平均償還房貸年限7年,因此,各銀行都會把握房貸前幾年,客戶資金最緊的時候,來賺房貸利息;一般來說,房貸第1年,利息占6成以上,假設每個月繳20,000萬元房貸,其中12,000元在付利息,本金只還了8,000元。所以,房貸客戶若要有效減輕利息負擔,最好能在貸款前幾年,儘量湊出一筆資金,能還多少本金算多少,否則,很難減輕房貸壓力。
而銀行為避免客戶提早還款,會在貸款契約上,註明提早還款需罰違約金,銀行以綁約2~3年的方式,確保賺到客戶的利息,建議房貸客戶在簽約前,必須詳閱契約書,也可以要求銀行不要綁約,或者縮短綁約時間為1年,房貸客戶唯有主動爭取權益保障,才能減輕自己的房貸壓力,絕大多數銀行並不會主動減輕客戶的房貸壓力。
利率槓桿操作 聰明賺利差
此外,透過利率槓桿操作,不但借到最便宜的房貸,還轉向投資賺一筆,堪稱最擅長減輕房貸壓力的贏家。如果已累積一筆資金,不見得全部還清房貸,尤其是已經借到最便宜的政府優惠房貸,房貸客戶若不能在貸款前3年,累積到一筆錢還本金,在貸款第7年以後,就不急著還本金了。
由於到了貸款後期,主要是在還本金,此時,若已累積到一筆錢,不如將這筆資金轉向固定收益資產,以美元定存為例,年息5.25%,比優惠房貸年息還高一倍,可以選在台幣升值的時候匯出存美元定存,不但風險低,還可以賺利差。 其他固定型收益還有海外債券型基金與高配息股票,端視房貸客戶的投資操作能力,決定資金調度方向。
【網路地產王/綜合】
http://key88.net/article19164.html

房屋外牆租做廣告 不必擔憂增加房屋稅

高雄市稅捐稽徵處表示,有民眾在重劃區十字路口新購房屋,最近有廣告商欲承租屋外牆壁,製作LED電子廣告,因為租金不錯,想出租又怕增加房屋稅,地價稅,十分不安,紛紛來電詢問。
該處指出:依房屋稅條例第三條規定,房屋稅課徵對象為附著於土地之各種房屋,及有關增加該房屋使用價值之建築物。該民眾出租屋外牆壁並未改變其原來住家使用情形,仍准按住家用稅率課徵,故不會增加房屋稅。
該處說,若只出租外牆,而其他要件符合土地稅法第九條、第十七條之規定,即土地所有權人或其配偶、直系親屬戶籍已遷入,且土地所有權人與其配偶及未成年之受扶養親屬,符合自用住宅用地稅率課徵地價稅以一處為限規定者,其房屋基地仍可適用自用住宅用地稅率課徵地價稅,並不會因為出租外牆而改按一般用地課徵,地價稅也不會增加,請民眾安心。
高市稅處進一步表示,房屋基地除符合上述土地稅法第九條、第十七條規定外,如亦符合土地稅法第三十四條規定者,於出售時土地增值稅可按自用住宅用地稅率課徵,也不會影響民眾權益,市民朋友若有任何稅務問題,歡迎撥打該處免費服務電話(○八○○○二八三三三),有專人為您服務解惑。
【2010/03/29/台灣新生報/記者陳秋香/高雄報導】
http://key88.net/article19152.html

2010年2月份各銀行主要房屋貸款方案利率一覽表

台灣銀行     
「Easy Go」房屋輕鬆貸優惠專案   前6個月依台銀定儲利率指數加碼0.512%起浮動計息(2010年3月20日前為1.5%起),第7~12個月依台銀定儲利率指數加碼0.85%起浮動計息(2010年3月20日前為1.838%起),第2年依台銀定儲指數加碼1.2%起浮動計息(2010年3月20日前為2.188%起)
台灣企銀       
好家園房貸專案
階段式:前6個月1.87%起,第7個月起依利率指數加碼,機動計息
不分段:依台灣企銀定儲利率指數加碼(目前最低為2.42%起)訂定,機動計息
兆豐國際商銀       
「歡喜雙享炮」專案  前六個月固定1.43%,第七至十二個月1.78%(IR+0.75%) ,第2 年起 2.03%(IR+1.00%) 。
「歡喜理財家房貸」 不循環額:前六個月固定1.43%,第七至十二個月1.78(IR+0.75%) ,第2 年起 2.03%(IR+1.00%)
循環額:依已動用餘額按 IR+1.47%( 現為2.50%) 為下限計息
華南銀行
三段式利率 前6個月2%~4%機動計息,第7-24個月2.45%~ 4.45%機動計息,第3年起2.99% ~4.99%機動計息。
築巢優利貸-全國公教員工房屋貸款 依臺灣郵政二年期定儲機動利率固定加碼0.265%機動計息。(目前為1.3%)
合作金庫
2%~3.80%(浮動計息)
第一銀行
「First Aviva 安家房貸保障專案」 2.11%~5.52%,機動計息
「輕鬆還」房貸專案  2.46%~5.77%,機動計息
土地銀行
菁英購屋貸款(圓夢計劃)
第1-6個月 I+1.07%起(目前為2.10%)、第7-12個月 I + 1.17 % 起(目前為2.20%)、第2年起 I +1.32 % 起(目前為2.35%)
中華郵政
「美利貸」專案
依指標利率加碼1.1%~1.5%,現為2.225%~2.625%
板信商業銀行
指數型房貸
前6個月1.87%~2.07%機動,第7-24個月2.35%~2.55%機動,第3年2.65%~2.85%機動
台北富邦銀行
「富邦優選房貸」指數利率
指數利率一段式:貸款期間固定最低加碼0.94%起(目前為1.86%),並按指數型房貸基準利率加碼機動計息。
理財型房貸
利率最低2.66%起,並依指數型房貸基準利率加碼,浮動計息
台中商業銀行
指數利率一段式:貸款期間固定最低加碼0.94%起(目前為1.86%),並按指數型房貸基準利率加碼機動計息。
理財型房貸
利率最低2.66%起,並依指數型房貸基準利率加碼,浮動計息
花旗銀行
花旗自由年貸(本利攤還型房貸) 貸款年利率為2~3%
玉山銀行
指數型房貸  前二年2.03%~2.23%,第三年起2.53%~2.73%
理財型房貸  利率2.58%~3.68%
彰化銀行
定儲利率指數房貸
依本行定儲利率指數加碼機動計息,目前為1.5%-2.91%以上。
公教人員房屋貸款
依臺灣郵政二年期定儲機動利率固定加碼0.265%機動計息。(目前為1.3%)
遠東國際商銀
定儲指數房貸   依本行定儲指數利率加碼浮動計息(目前為2%~3%浮動計息)
大眾銀行
一般房貸   貸款利率2.44%~3.69%
理財型房貸   貸款利率3.44%~5.33%
匯豐銀行
抵利123專案(抵利型) 1-6個月1.23%起機動計息,7-24個月採浮動利率I+1.8%(目前為2.29%),第25個月起採浮動利率I+2.2%(目前為2.69%)
抵利123專案(一般型) 1-6個月1.59%起機動計息,7-24個月採浮動利率I+1.4%(目前為1.89%),第25個月起採浮動利率I+1.8%(目前為2.29%)
元大商業銀行
一段式利率(一心一意)房貸  2.25%~2.85%
三段式利率房貸  前6個月1.68%,第7-24個月起2.08%~2.18%,第3年起2.2%~2.4%
陽信銀行
指數型房貸 1.98%~2.5%浮動計息
星展銀行
指數型房貸    第1~3月固定利率1.49%起,第4~12月固定利率1.69%起,第二年起以本行定儲利率指數I + 1.11%起,機動計息 (2009年09月21日本行定儲利率指數I (季調整) = 0.77%)
聯邦銀行
均利型利率指數房貸
分段式:前半年1.8%起,第7~24個月2.2%起,第3年起2.7%起浮動計息
不分段式:利率2.6%~5.71%
http://key88.net/article19151.html

台中小吃店求生術 避開一級商圈

『家財萬貫不如一技在身』古有明訓!景氣不佳、頭路難找,尤其中年人或想二度就業難上加難,甚至年輕人謀職期也拖得很長,為此加入連鎖小吃創業者越來越多,不過展店的地點不可馬虎,除了找尋適當地點,也要付出合理租金,台中市外食人口多,開連鎖小吃很有成功機會,根據資深小吃業者透露,店租金壓在二萬元以內才能成功,但理想地點又該如何選擇?「網路地產王」告訴您!
勿在一級商圈分大餅 小商圈店租2萬為佳
逢甲商圈小吃最多,其次是一中商圈,一般來說,商圈騎樓分租3坪差不多要 3~5萬元,以這預算可租到一些市區主要道路的樓店或透店!行家建議,應避開一級戰區與人爭食大餅,不如選擇二級商圈的小樓店,含騎樓使用約15坪以內,租金控制在1萬七千至2萬元以內。
資深小吃業者透露,小吃有特色好吃,人氣自然旺,基於創業預算有限,店址不必一定在著名馬路不可,選擇市區主要道路小商圈的巷口,或是鄰街三角窗邊都是有利地點,另外緊跟超市附近找店也是好方法,因連鎖超市開店都有一套專業知識來評估地點與周邊購買力。
省錢創業有方 樓店營業兼住家
台中市主要店面型式都是1+1樓店和透店兩大類。透店總價高、租金不俗,但消費者不習慣到二樓以上或地下室,營業限在騎樓與一樓店內,台中的飲食文化有別於台北,市府對店家在一樓騎樓烹煮或設桌通常不會主動告發,約規成俗,騎樓成為最重要的店面。
譬如,85度C展店之初,在店面騎樓擺放休閒桌椅蔚成風潮,現在全台幾乎一致仿效,可見利用騎樓營業的重要性。假設樓店月租一萬七,二樓自住可抵一萬元,折算下來一樓店面含騎樓才分攤到七千元租金,營業壓力變輕成功機會大大提高。專家透露尋找小吃店面的心法,上網查察台中市小商圈、新社區學校補習班附近、出租套房集中區,超市附近,最重要的是小吃店租金絕不能高於2萬元!
【網路地產王/劉祈相/台中報導】最後更新:2010/03/29
http://key88.net/article19150.html

屋主擅改隔間分租 小心受罰

很多包租公、包租婆,會購買舊公寓改隔間,把房子變成一間間的套房,來增加投資報酬率,不過,提醒這些聰明投資客,為了避免改裝的公寓損害公共安全,內政部早在96年,已經發布新的規定,房東不得擅自變更房屋格局,如要變更,必須先提出申請,否則視同違建,將處六萬到三十萬罰緩,甚至強制拆除!
96年以前 6樓以下改格局免申請
劉先生看好木柵政大附近的套房市場,在附近社區買了間30坪舊公寓,打算將原本三房二廳的格局,改建成幾間小套房,沒想到剛裝修好,就收到建設局發文要補申請,否則就視同違建,這讓他非常煩惱也感到疑惑,「為什麼以前這樣做都沒事、現在卻有問題?」
原來,民國96年以前,公寓改裝成套房,依照建築法相關法令規定,五樓以下非供公眾使用的建築物室內裝修,是不必申請許可的,而六層樓以上的集合住宅,因為逃生動線較為複雜,公共安全的危險度較高,所以六樓以上的大樓,住戶如果要變更,包括分間牆及天花板等原有格局,必須委託開業建築師,針對建築物使用材料加以檢討、申請室內裝修執照並簽證負責,以確保整棟大樓的公共安全。
擅改格局未申請 最高開罰30萬
隨著近幾年,有愈來愈多的公寓,改建成套房出租,為了避免改裝的公寓有損害公共安全的情形,96年開始,內政部發布了新的規定,包括所有非供公眾使用建築物之集合住宅及辦公室等,除了整棟建築物都屬於同一所有權人外,不管是增設廁所或浴室,或是增加兩間以上之房間,造成隔間牆變更,都必須向縣市政府建管處,申請建築物室內裝修審查許可。
可別以為自己找熟識的裝潢師傅,就可以自行變更格局,因為如果在沒有建築師、土木技師,或結構技師等專業技師的確認下,就擅自敲敲打打,很有可能破壞原本經過精密計算的建築物結構系統及耐震強度,一旦有別人檢舉時,還會被處以六萬元以上,三十萬元以下的罰鍰,實在得不償失!
【網路地產王/綜合】最後更新:2010/03/29
http://key88.net/article19149.html

政府優惠房貸便宜了誰?

央行理監事會議決議,一如預期仍維持目前的利率不變,對於平抑房價的問題不必在於升息,勢必還有其他更佳的解決之道,就如政府補助人民購屋貸款的政策,在目前市場低利的環境之下,是否還有多少實質上的優惠?此時確實已到了該檢討如何調整補貼住宅政策方向之適當時機。
優惠房貸的政策美意,反而擴大了貧富不均
回顧房地產市場低迷時期,政府為了刺激經濟復甦時所做的策略,由土增稅減半、調整,並配合政策性優惠房貸的利多到現在為止,鼓勵大家購屋及換屋,欲藉由房市來帶動整體經濟的發展,可是看似體恤民眾的政策美意,真正得到利益的究竟是哪些人?為了刺激景氣,補貼購屋者優惠利率條件不限對象,獲利的反而是當時買得起房子的人!
以往不限對象的「二千億元優惠購屋專案貸款」受市場熱切反應之情形,看似確有極大的需求,於是不斷地「增撥」又「續辦」,每次開辦不久很快就被申請用罄,但是為什麼特別針對「首購」弱勢族群的國宅貸款性質之補貼,額度反倒是用不完?原因就在於有錢的人拼命在買房子,沒錢的人還是買不起房子,當時買不起房子的人一定無法想像,只不過是暫時還沒有能力置產,原本民間貧富的差距還顯現不太出來,可是經過了十年的變化,卻反而因為全面性補貼息政策刺激了房地產市場的行情上漲之後,造成社會貧富不均的差異更加擴大,令人難以接受的事實,是當時還沒有買房子的人現在更買不起了!
補貼產業的實質建設,較補助資金更有意義
當市場利率的水準變低,但整體經濟景氣環境卻顯現不佳的同時,政府補貼優惠貸款的政策美意,對於弱勢族群來說,看得到卻吃不到,實質上的幫助是非常有限的。
此時若能將這些「政策性貸款補貼息」的龐大預算做其他更有效益的應用,對於整體市場的健全性才會真的有利。具有可行的思考方向,是結合產業政策運用到企業員工住宅實質建設的補貼,而不是民眾購屋資金上的補助,透過企業界將福利增加在員工住房的補助上,如:郭台銘為了留才,可以在大陸投資興建員工住宅)這樣的理念就等於是創造更好的就業環境,就如同呼應先前《用「市場外的哲學」看房市》的專欄一文,讓就業者不用為了「住」的問題擔心恐懼,可專心全意在其工作職位上,有了企業提供住房的方案,這樣一來員工也就沒有必要將他的積蓄投入到一般住宅的供需市場之中,產生追價行情炒高房價居高不下的情況。
另一方面,企業也不會擔心「缺工」或留不住好的人才,備受爭議的「產創條例」租稅減免優惠方案,如果能夠改以員工住宅建構的投資配套補助,同樣可有助於增加企業投資的意願,同時也能夠解決一部份嚴重的失業問題。
【本文作者為網路地產王資深顧問】最後更新:2010/03/29
http://key88.net/article19148.html

私地無償公用免稅修法 僅限道路

為防範財團養地並坐享免徵地價稅優惠,財政部己提出修法案,將限縮私有土地無償供公共使用的免稅範圍,未來僅限提供做公眾通行的道路或公共巷道才能享受免稅,不符指定用途者均需課地價稅。
在財政部限縮私有閒置空地的免稅用途後,原本主張供公眾使用的非道路或巷道用地,即需改按一般土地課稅。財政部已提出土地稅減免規則部分條文修正草案,針對現行私有土地無償提供「公共使用」即能享有免徵地價稅(或田賦)的租稅優惠,做出大幅度的限縮。
根據修正後條文,未來無償供公共使用的免稅私有地,只限提供公眾通行的道路土地或公共巷道,除此以外的私有土地,閒置不用期間提供公眾做為簡易公園、綠地、廣場等用途者,均不再享有免徵地價稅或田賦優惠。
財政部強調,這項措施雖非特別針對空地而來,但是若財團要藉由購地、養地以坐收未來地價上漲的鉅額利益,將無法再藉由主張提供公共使用的理由,規避土地閒置期間的地價稅負。
這也是財政部在修改土地稅法,提高土地持有期間地價稅之前,先就閒置土地祭出縮小租稅獎勵,以加重其土地持有成本的政策性做法。
財政部將在3月底提出土地稅法部分條文修正案,對於土地所有權人持有的土地,其累進稅率將自現行千分之15至千分之55,調高為千分之17至千分之65,預估可增加稅收約達80 億元,修正案需經立法院同意通過後才可施行。
但是土地稅減免規則不必經由立法院審議,財政部指出,只要全案報經行政院審查通過,即可付諸實施。官員表示,限縮私有地供公眾使用享受免稅的用途後,稅捐機關未來將會針對私有閒置卻主張供公眾使用的土地進行清查,不符免稅條件者,即會開單課稅。
地價稅基本稅率為千分之10,所有權人的地價總額超過累進起點地價者,按其倍數自千分之15至千分55不等累進課稅。
舉例來說,甲在A市有土地一筆,面積為90平方公尺,每平方公尺公告地價為1.2萬元,假設A市累進起點地價為140萬元,甲每年應納地價稅為:
申報地價X面積=甲地地價總額,即1.2萬元X 90平方公尺=108萬元;由於甲的地價總額未超過A市的累進起點地價140 萬元,因此仍按千分之10的基本地價稅率課稅,甲全年應納地價稅為1.08萬元。
【經濟日報╱記者陳美珍/台北報導】2010/03/2
http://key88.net/article19146.html

投保房貸壽險 5大重點先評估

各壽險業者競推房貸壽險,新款保障紛搶市,在銀行慫恿投保房貸壽險之前,應提出5大問題自行評估或詢問銀行員,以最有利的方式投保適合的房貸壽險。
一、已投保一般壽險,若不幸身故時,可確保家人獲得足夠保障,不必非要投保房貸壽險:銀行主管認為,房貸壽險多由家中經濟支柱投保,但這類房貸戶的風險意識高,大多已投保一般壽險足額保障,當不幸身故時,可確保家人生活無虞,因此也未必非要加保房貸壽險,保障的重疊性較高。
二、投保房貸壽險後,房貸月付金反增,應維持在家庭月收入的三分之一至四分之一較安心:此外,多數銀行打出加保房貸壽險,雖可享首年利率減碼,但長期下來的房貸月付金仍增加。
以富邦人壽的試算結果來看,同樣是30歲鄭先生貸款(投保)額度300萬元、貸款利率2%計算,一般房貸月付金是15,177元,若投保平準型房貸壽險,則月付金增加為16,138元,每月多繳961元,1年就要多負擔11,532元,貸款年期20年下來更要多支付23萬640元。
而鄭氏夫妻也要評估每月的房貸負擔,是否可維持在月收入的三分之一至四分之一,才不會讓家庭財務捉襟見肘。
三、投保定期壽險者,保費較房貸壽險貴3,000元,反而應選擇房貸壽險較有利:若習慣用定期壽險添保障者,購屋成家後有了房貸,法國巴黎人壽建議可轉為投保房貸壽險較有利。
以富邦人壽為例,30歲鄭先生投保額度300萬元,選擇富邦人壽「新定期壽險」的年繳保費為12,480元,但投保「安世代」房貸壽險的年繳保費約9,315元,可為荷包省下3,165元。
四、工作屬業務性質的一家之主,可選擇法國巴黎人壽「新一代」房貸壽險,特定意外身故的理賠倍數最高:決定投保房貸壽險後,可依本身的工作性質,選擇適合的房貸壽險。
若鄭先生常因工作四處出差,就可選擇法國巴黎人壽「新一代」房貸壽險,一舉拉高海陸空特定意外身故與重大燒燙傷的保障,空中意外事故可享3倍保額、燒燙給付比例40%等,都是目前業界最高。
五、都會區購屋者,可選擇富邦人壽「安世代」房貸壽險,免體檢額度1,500萬元最高:都會區的房價高漲,貸款額度通常較高,若房貸壽險的免體檢額度愈高,則投保的便利性較高,目前以富邦人壽的房貸壽險免體檢額度1,500萬元最高。
記者馬婉珍/台北報導2010/03/28
http://key88.net/article19145.html

投資部落客最愛 7 項指標

2010年全球陸續出現升息潮,高漲通膨率和失業率讓投資人緊張,類似的總體經濟指標與產業指標,常被用來判斷景氣好壞,並且作為投資判斷依據。綠角、葉曼莉和朱岳中三位部落客,投資偏好各有不同,所觀察的經濟指標也有其不一樣的意義。
「要抓魚之前,總要先認識魚,投資前先了解趨勢、指標和標的。」朱岳中表示,不懂投資的人,只要抓對長期趨勢一樣可以獲利,他認為最重要的觀察指標有5項,分別是國家經濟成長率(GDP)、物價指數、出口數據、失業率及工業生產指標,「每個月都會整理製作成EXCEL表,長期觀察。」
朱岳中補充,GDP由5大數據組成,每個國家比重都不一,例如台灣出口就佔GDP比重高達7成2,反觀印度卻僅15%,主要是靠內需來支撐,加上GDP數據屬於落後指標,每季才公佈1次,「不可能等公佈時再來投資,太慢了。」另外,物價指數必定與利率走勢有緊密連結,而每個國家工業生產指數,更代表製造業生產狀況,尤其像台灣、中國或美國格外重要。
最後就是失業率,「雖是落後訊息,但對市場連動卻很即時,失業率高造成收入降低,影響民眾還款能力,接下來可能造成違約,進一步影響金融業獲利,尤其是歐美國家影響最大。」另外,投資天然資源或新興市場股票型基金時,會進一步觀察原物料價格與供給,或個別國家經濟數據。
葉曼莉則說,自己投資基金喜歡用技術線型來判斷,也就是從基金KD值來觀察,投資原物料基金時,則會觀察BDI指數或金價等走勢。偏好被動式投資的綠角則表示,自己會觀察債券殖利率短中長期表現,他說,特別是美國公債代表著美國借貸資金市場的基本的價格指標,隱含意義是對市場未來通膨的預期,但綠角也強調,任何指數的變化都不會影響資產配置及投資判斷。
今年以來投資氣氛轉好,有部落客呼籲,要小心過熱市場,葉曼莉說自己謹記著「擦鞋童理論」,「當市場一片看好時,募集資金越容易時,通常已經是炒熱到最後一波。」她舉前兩年中國和大中華基金募集熱潮為例,炒熱後2到3個月就出現修正。
但朱岳中認為,「擦鞋童理論僅適用於股市,投資在區域型和單一國家經濟成長並不適用。」大家熱烈談論的國家或區域,代表成長動力正在啟動,成長動能不會突然踩煞車,高盛證券多年前提出金磚四國就是最好例子,只要掌握趨勢,投資時間拉長,就是正確投資。
中時電子報 工商時報【陳慧芳】(2010-03-28)
http://key88.net/article19144.html

房市穩定方案 全部玩假的?!

昨日央行召開本季首次理監事會,結論和外界預期大致吻合,在考慮國內經濟穩定下,並未調整基本利率。不過,原先一般預料央行會再調高存準率,實際上則僅發行長天期NCD,持續吸收熱錢游資。
彭總裁會後則再次強調,將持續關注國內的資產泡沫疑慮,緊盯房市投客之動向。彭老甚至引述美國聯準會副總裁說法指出,僅調高利率一、兩碼,對消弭資產泡沫效果有限,恐怕得一次調2~3%才能見效;當然事實是,沒有一個國家的金融舵手,敢一次調整如此大之幅度。
就彭總這番談話來研判,至少央行這邊對都會高房價問題,有一套既定的對應思維及方針;相較之下,政院主導的其他所謂穩定方案,顯然就大有問題。
根據工商時報披露,前日經建會向吳敦義提報先前座談會歸納的『六大穩定房市方案』,吳揆『大致同意』;不過對財部研擬的房屋稅調整為分級制,則要求暫緩,原因『竟然』是擔憂外界誤解,以為政府又要加稅。
這番發展是否似曾相識?沒錯,去年浮現的能源稅,至今朝野、藍綠仍吵得不可開交的ECFA議題,哪個不是這樣?人類濫用浪費地球資源,導致全球氣候變遷,是不爭事實;能源稅課徵,絕對是長期趨勢、無法避免。ECFA或類似之經貿關稅協定,也是台灣因應國際經貿局勢劇變的必要途徑,無從迴避。
無可否認地,兩項公共政策,短期內的確將造成衝擊,影響國人生活;但長遠來看,都是重要且必要方向,絕對有其意義及助益。然而,政府同樣都含糊其辭,不願(還是根本沒有能力?)做更詳盡的政策解釋說明;能源稅基於民粹考量而打住,有關ECFA,政府則至今報喜不報憂,打算趕鴨上架,民進黨這頭更拿來做政治抗爭的工具,至今看不出朝野兩邊願意做理性政策辯論。
同樣地,房屋稅調整為分級制,是房市產品及價格差異化發展下,必須的因應方向;尤其先前傳出,財部仍不打算檢討房屋標準構造單價,按市價或實價課稅恐怕也是緣木求魚;因此除了地方調整路段率外,房屋稅率採分級制,絕對是現階段讓房屋稅更臻租稅公平的唯一且重要選項。
況且,稍早媒體報導也明確指出,全國僅30餘萬戶、約3.44%比例會因此加稅,有些甚至還會因而減稅。吳揆昨日竟以『外界可能誤解』為由,要求暫緩此案,不禁讓人心生疑竇:難道這六大方案,全是假議題?拋出這些東西來,不單是為暫時平息民怨,甚至是選票考量?
這樣的質疑,絕非沒有根據。假設房屋稅調整案沒有暫緩,最快也是兩年後才開徵;引發更多撻伐的平價住宅,要蓋到好,絕對需要更長時間,遑論『工程』更浩大的資訊透明化,而兩年後物換星移;這些議題是否還存活,恐怕都是問題。住宅補貼則根本不算新策,停售國有地更幾乎是一念之間所為,缺乏審慎思考。
二十年前發起『無殼蝸牛運動』的李幸長,在接受某大報專訪時就表示,政府到現在仍是做表面,因此今日將集結『老戰友』開記者會,同時不排除再度走上街頭。如果到時真出現21世紀版夜宿忠孝東路戲碼,吳揆請不要感到意外!不要再搞這些愚民政策了!
【住展房屋網/新聞分析】
http://key88.net/article19133.html

房貸負擔須精算 勿被前期低利誤導

近一年餘台灣都會區房價飆漲,央行早就『看不下去』;稍早已祭出金檢措施及特定放款緊縮,不過『效果』不甚顯著,故除了選擇性信用管制外,調升基本利率也將是重要手段。今日召開的央行理監事會議,因此特別受到房地產界注意。
只是,國內經濟復甦新芽才剛萌發,因此一般咸信,在兩害取其輕之下,央行此刻立即升息的可能性很低;替代方案則是調高存款準備率,並發行NCD(可轉讓定期存單),來吸收過剩游資。
稍早金磚四國之一的印度無預警升息,加上不少國家已調升利率或存準率,以對抗通膨及熱錢流竄引發的資產泡沫,因此國內升息是遲早之事;一般預估,年底調整的可能性最高。由此看,現階段房市買盤,又多了個搶進卡位的理由,那就是抓緊利率低檔的尾巴。
近一年資金流竄,都會房價猛漲,除了國內房地產稅賦制度不盡合理,創造更多避稅及投機空間外,持續低利加上行庫爛頭寸過多,都是推波助瀾的因素。
央行昨日公佈的資料即顯示,今年2月份五大行庫新承作房貸金額,雖比前月大減117億,不過利率再降至1.668%新低;去年五大行庫承作房貸年平均利率值,更來到1.64%的歷史新低水位,今年頭兩個月雖然稍有回升,但是平均仍在1.66~1.67%間。
套一句銀行最愛說的話:「我們不是慈善事業。」所以利率雖低,但銀行仍要賺錢,加上預期升息之心理因素,故近年的房貸商品,利率設計都是三段或更多段,且是前低後高;這對炒短線者相當有利,但就一般購屋者來說,則實際負擔並未如想像中輕,甚至可能被首期超低利率影響而錯判形勢。
有鑑於此,稍早央行已責成各行庫,須揭露房貸商品各項細節,今日更有報導指出,央行進一步要求銀行公會研擬「房貸特別提醒事項」,要求房貸商品需明文揭露包括利率變動風險、20年平均利率、寬限期後之年繳款、提前償還之違約金等事項,甚至廣告文宣也須加註房貸總額(加總所有手續費)之年百分率。
低利時代將暫告段落;購屋人想抓住低利尾巴,目前自是最後時刻。不過現階段市面上的房貸商品之利率幾乎都是前低後高,因此選擇時,必須精算逐年繳交的款項。尤其現階段房價偏高,如果真的因前期低利而誤判情勢、貿然進場,結果造成日後繳款負擔日益加重,反而是得不償失。
【住展房屋網/新聞分析】
http://key88.net/article19132.html

購屋勝經/想撿便宜 可找餘屋

出身板橋望族、曾任立委、國安會副秘書長的劉炳華,在政壇走過一回後,即回歸家族事業,目前為永泰建設投資公司董事長。儘管他本身沒有購屋經驗,但投資房地產經驗不少,他認為不管是投資或購屋,「一定要看地段」。
2003年爆發SARS後,房市景氣低迷,劉炳華看好重劃區的潛力,逢低布局林口、三峽等土地供應量大的新市鎮;近來隨著捷運題材發酵,房市開始往郊區發展,光是從去年到現在,就已經漲了5成。
大台北房價飆漲,「庶民」如何購屋?在劉炳華的投資哲學中,「地段」是第一考量,因房價會上下起伏,時機、景氣好時,還可以到偏遠一點的地方,「但時機不好時,只能投資好地段,」千萬不要選擇太偏遠不便處,不然就會被套牢。
至於政府為了降低高房價的民怨,接二連三出招,他也坦言,目前的時機算「不明」,不好也不壞,欲購屋者可先「停看聽」、等政府政策明朗後再做決定。
所謂的好地段,即以交通方便的都會區為主,他舉例,若財力許可,可選台北市內、不然就是北市周遭的北縣一級區域;若是剛出社會的首購者,因都會區內已飽和,可以瞄準北縣的重劃區,如新莊等,基本上就是「時間房價」的觀念,多坐幾站、多開幾分鐘車程,房價省一半。
他還建議,第一次購屋者也可尋找餘屋不多的新大樓,因現在正逢時機平平、政府打房之際,建商有時會來個「餘屋大出清」,「不用急著在一開始時就跟別人搶,因那是時機好的時候。」
例如,他有朋友專找餘屋,就以鄰近新推屋的8折價買到,而這種餘屋出清的地方,以林口、三峽居多,現在連新板特區都有可能;雖然找餘屋會比較辛苦,但現在資訊管道多,貨比三家不吃虧。
另外也要衡量自己的財力。他說,貸款的成數最好不要超過7成,不要一味拉高房貸成數,不然壓力過大,也陷入高風險,每月房貸最好不要超過月收入的一半以上;而目前若有2間房子以上者,可考量自己的財力,獲利了結。利率低時,也是不錯的進場時機。
劉炳華也說,若收入穩定豐厚後,鼓勵民眾可漸漸以小換大、愈換愈大,慢慢往市中心邁進移動,因為房子當然是市區的較為保值。
【聯合報╱記者何醒邦】2010/03/28
http://key88.net/article19121.html

ECFA旋風 店面投資法則

兩岸今年年中可望簽訂ECFA,由於簽訂後將使兩岸貨品關稅逐漸降至零,店面確實有投資商機,但商機究竟有多大,仍得看兩岸之間的互信、誠信與發自內心的善意的程度有多大。畢竟ECFA簽訂後,我們的資金將會更自由進入中國,但中國的資金來台則仍將受到中國政府管制。
但不管怎樣,基本上未來趨勢一定是,人潮聚集且又是陸客來台會造訪的店面會越來越熱門,而如果本來人潮就不多,陸客來台又不會指定前往的店面,則會趨於沒落,呈現「強者恆強、弱者恆弱」市況。
至於熱門商圈中哪些店面最好呢? 我認為而最有商機的店面,是在大陸團在台灣活動的範圍的1至200公尺以內。例如接待陸客入住飯店周邊的商店,信義計畫區的百貨公司、頂好商圈內、SOGO百貨周邊、觀光景點或知名夜市等。至於來自中國的散客或商務人士,這部份反而是相對比較穩定,預料主要受惠的是都會區域著名商圈店面。我認為,若能以當地客層為基礎,經營有地方特色的商業活動或商品,進可攻、退可守,商機倒是很可期待。
現在兩岸政府在洽簽ECFA下,都再三強調不涉政治,但我認為經濟不涉政治畢竟只是說說,政治絕對會影響區域市場的景氣。舉例來說,台南與高雄等南部地區就因受中國政府的旅遊與資金流入管制與限制,造成陸客造訪的機率偏低。
但這不意味南部地區的店面就沒有機會,在我看來,以台灣人民的活動力和應變力之強,就可能讓南部商圈發展出除了在地客層外,能夠吸引其他國際外籍客的特色商業活動與商品。也許在MOU及ECFA的資金狂潮下,南北店面也會拉大差異化,南部以經營在地民情風俗為主,以吸引其他國籍客層,而北部則會以中國客層喜歡的台灣特色商業活動為主。
如此詳細闡述店面未來可能發展趨勢,主要是投資店面,一定要先確定店面的目標客群,因為只有事先為店家設想「立基點」,店面才能維持高出租率及一定租金水準。我再次強調,社區型、都會區和國際觀光旅客型店面的客層是大不相同的,甚至國際型客層亦可區分為陸客、日本客、歐美客層或者東南亞客層,客層不同會形成不同的經營模式與商圈聚落,這在選擇店面時一定要納入考量。
最後提醒投資人,店面投資選擇標的時,應以多元客層為考量,店面座落的地點能吸引到越多種類的客層,店面面積、條件適合經營的商業活動種類越多元,店面的價值就越高,愈值得投資,如果只能吸引單一客層或經營單一行業的店面,就要多方考慮,未來增值性也不宜太過樂觀。
【聯合晚報╱中信房屋副總劉天仁╱記者游智文╱整理】
http://key88.net/article19120.html

擔心經濟盪下來(影響選情)

吳揆抱歉:不能打壓房價(你的庶民經濟在哪呀)
這是一篇我發過最讓我生氣的新聞,我覺得為了選舉,已經讓房市永遠回不了頭,經濟上升,或下降,小老百姓的荷包,無法體會,但是房市的飆升,卻是我們卻是我們的切身之痛。如果房市跟經濟有關、那就讓它盪下來吧。
-------------------
無殼蝸牛今再發怒吼,行政院長吳敦義昨日強調,無法讓住者有其屋,一直是政府的虧欠,「我覺得很抱歉」,行政院已召集跨部會研擬健全房市專案,透過金融面、社福面、交易面、供給面提出改善方案。但他也強調,政府不能打壓房地產,否則全民經濟會動盪,「大家一起努力吧!」
出訪邦交國的馬英九總統則在帛琉表示,針對國內的房價問題、年輕人購屋,其實政府有很多政策在推動。以台灣目前的房屋自有率來看,北部地區高達八十五%,未來如何推動在機場捷運的沿線開發,包括推出平價公寓住宅等,行政院已在規劃。
吳敦義在立法院備詢時說,針對年輕人購屋,政府有每月三千六百元的租屋補助、安心成家專案,這對大台北都會區來說,「都是杯水車薪」,目前高房價問題集中在大台北,這是供需問題,政府首要之務就是增加供給。
他指出,尚未釋出的國宅大約八百多戶,會一次釋出,另外,除了台北轉運站之外,包括板橋、中和、淡水幾個捷運站附近,也會透過都市更新的手段增加供給,以淡海新市鎮為例,還有一千多公頃空間,未來將延長捷運,有綠山線和沿海線,幾個地點「搭捷運到市中心只要三十分鐘。」
吳敦義強調,房價是市場供需決定,中南部目前供過於求,房價不高,至於台北都會精華區房價,「我沒有能力也不應該打壓」,房地產是火車頭工業,現在好不容易有點火苗,要是打下去,全民經濟會「盪下來。」
台北房價到底高不高?吳敦義拿出東京和香港作為例子,「我不敢說台北房價便宜,這話我說不出口」,但東京和香港核心區、精華區都非常貴,要政府把房價打下來,「不可能」,能做的只有增加供給。吳揆重申,國有土地五百坪以上不會釋出,「絕不會火上加油」,另外,房地產資訊公開化、交易公正化都是政府健全房市的手段。他最後對年輕人喊話,有租屋津貼、利息補助、未來還會增加供給量,「台北有很多無殼蝸牛,我很抱歉。」
針對「以房養老」政策,內政部長江宜樺昨在立院答詢時表示,初估全國擁有不動產的獨居老人有十一萬多人,據內政部向金管會了解,銀行界對以房養老還有疑慮,不確定是不是明年就可推出。
中國時報【林如昕、戎華儀、江慧真/台北─帛琉連線報導】
http://key88.net/article19119.html

買房貸壽險 注意足額足期二大原則

擔心萬一家庭主要負擔償還房貸的人萬一因意外事件,喪失償還能力,而使房屋遭到拍賣?壽險業推出的房貸壽險應列入主要選項,但選擇房貸壽險時,除仔細審視其涵蓋保障範圍外,法國巴黎人壽建議應將足期投保、足額投保等二大原則納入規劃,也就是貸款金額是多少錢,就應該保多少;房貸期間多長,就應該投保多久,可請銀行專員依照每月需償還貸款月付金,計算出足夠保額後足額投保,才能避免因保額不足產生保障缺口。
比較起一般市面所售定期壽險,在銀行所購買的躉繳型房貸壽險,總保費平均便宜7%~14%。
法國巴黎人壽近日推出新一代房貸壽險,強調陸海空特定意外身故有1、2、3倍理賠,重大燒燙保險金也從市場平均保額20%~25%,提高到40%。
法國巴黎人壽強調,比較起一般市面所售定期壽險,在銀行所購買躉繳型房貸壽險,總保費平均便宜7%~14%。以投保年齡30歲,20年期,保額100萬來說,躉繳型房貸壽險總保費比起購買定期壽險總保費,男性少了12.7%,女性更節省24.5%。
法國巴黎人壽總經理黃旗興表示,房貸壽險商品已從第一代身故全殘保障、第二代全殘扶助金進階到重大燒燙傷、重大傷殘安養與特定意外事故保險,等於是將意外險保障擴大到房貸商品中,也將保障房屋的概念延伸到保障居住在房子中的家庭與家人。
富邦人壽房貸壽險,以投保年齡30歲,20年期,保額300萬元來看,其20年總繳保費則為18萬6300元。
富邦人壽指出,房貸壽險很像定期壽險,保障期間就是貸款年限,但兩者最大不同,是房貸壽險保險金理賠第一順位是銀行房貸餘額,如果還完房貸後還有剩餘額度,便會以投保時所指定的家屬為受益人。房貸壽險適合中產階級,民眾在可負荷的預算內、花筆小錢,就能為家庭提供房貸還款的風險保障。
法國巴黎人壽表示,房貸壽險購買率在台灣大約不到10%,比較起法國近9成民眾擁有房貸保險,投保率仍然偏低。然市調卻顯示有高達8成5民眾期待自己貸款受到保障,且認為銀行是最適合提供貸款保險通路。
李若彤http://key88.net/article19118.html

選舉年效應 房屋稅改革喊卡

為合理化房屋稅,財政部日前提出住家用房屋稅率,由現行單一稅率一.二%,改為五級房屋稅率的改革方案,確定喊卡。財政部昨日證實,行政院長吳敦義已指示暫緩提出,本會期也不會送到立法院審查。在適逢選舉年之際,這項企盼房屋稅能合理化的稅改方案「夭折」,勢將再度成為話題。
這是繼開徵能源稅、取消軍教免稅喊卡後,又一個財政部為了落實行政院賦稅會決議,研擬房屋稅修正草案後,還未赴立院審查,再被吳揆喊卡稅改(加稅)方案。根據財政部提出方案,未來住家用房屋稅率,將從現行單一稅率的一.二%,改分為一.一%、一.二%、一.三%、一.五%及一.八%等五級。其中,房屋評定現值在十萬到二十萬元者,稅率調降○.一個百分點,約有十七萬戶可減輕負擔。
另外,房屋評定現值超過一百萬元者,房屋稅率調升○.一到○.六個百分點不等。財政部強調,會被加稅的戶數,只有卅萬戶左右,僅占八一二萬住家用戶中的三.七%,但可增加國庫稅收近八十億元。
據了解,財政部是在經建會廿四日向行政院長吳敦義報告穩定房市方案時,配合說明房屋稅及地價稅改革方案,結果吳揆以「擔心外界誤解政府又要加稅」為由,要求財政部暫緩提出。
為配合賦改會決議,原本財政部希望在三月底前將房屋稅條例修正草案送請行政院審議,若修法進度順利,最快可在民國一○一年,繳交民國一百年房屋稅時開始適用。
以台北市知名帝寶豪宅為例,帝寶一戶的房屋評定現值約為一三○○萬元,以現行一.二%房屋稅率計算,約要繳十五萬元的房屋稅,未來適用新修正一.八%稅率時,就要繳二十三萬元的稅,大約增加八萬元。若再加北市調高房屋評定現值而課徵豪宅稅,帝寶房屋稅再增加卅萬,兩者合計增加卅八萬元的稅。
對房屋稅修正草案臨時喊卡,財政部表示,民國一百年實施只是目標,因修法案必須透過立院修法,行政部門無法掌控,即使行政院通過後,草案送到立法院也不一定會順利通過。至於何時可再提出?官員強調,就看行政院政策,當然也要看社會大眾的支持。
財政部強調,房屋稅率暫時無法合理改變,但跟評定現值有關稅基部分,地方政府仍會核實評定,屆時高價位房屋房屋稅一樣會提高。
中國時報 2010-03-28
http://key88.net/article19117.html

2010年3月29日 星期一

台中北屯-文心路4段正1房1廳(18坪.包管.可炊.家電全.管理好)免仲介費

租金 :11000 (編號e061) 地址 :台中市北屯區文心路四段vs崇德路
種類 :華廈  格局 : 1房1廳1衛  建坪 : 18坪  室內 : 13.9 
樓別 :10樓/14樓  房租包含管理費,家電全 有陽台,有廚房
車位 : 另  竣工日期 : 97年  97年新成屋.商務大樓,可設營登
熱水器 天然瓦斯 冷氣*2 液晶電視 冰箱,沙發,洗衣機
看屋專線0918075588 0982951988蔣小姐 
看更多請參觀蔣小姐房屋網,歡迎託租.託售.代管..
http://key88.net

台中租屋-遼陽五街4房華廈(47.7坪.車位.現況租屋)免仲介費

租金 :16000 (編號e060) 地址 :台中市北屯區興安路VS遼陽五街
種類 :華廈  格局 :4房2廳2衛 建坪 :47.7坪  室內:31.50   
樓別 :4樓/7樓   車位 :平面車位  房租包含車位
全新整理.現況家俱.無家電.現況租屋
專線0918075588 .0982951988蔣小姐
更多請參觀蔣小姐房屋網.歡迎託租.託售.代管.代租.
http://key88.net/

台中售屋-圓形劇場時尚1+1房(14.3坪.全新家電.底價刊登)錯過可惜

總價 :175萬 (編號B115) 地址:台中市南屯區文心路VS向心路
種類 :華廈  格局:1房1廳1衛  建坪: 14.3  樓別 :17/18樓  
高樓層,圓形劇場.全新整理家俱家電.好租投報佳.底價刊登了
專線0918075588 .0982951988蔣小姐
更多請參觀蔣小姐房屋網.歡迎託租.託售.代管.代租.
http://key88.net/

台中售屋-賴厝學區2房華廈(26.2坪.全新整理.機能好)I世代

總價 :308萬 (編號B114) 地址:台中市北屯區山西路一段
種類 :華廈 格局:2房1廳1衛  建坪: 26.27 室內:19.24  
樓別 :10/12樓  車位 :另  完工 : 88年
學區 :賴厝國小.曉明女中  管理好.全新整理
專線0918075588 .0982951988蔣小姐
更多請參觀蔣小姐房屋網.歡迎託租.託售.代管.代租.
http://key88.net/

國道4台中環線‧替代方案出爐

國道四號台中環線豐原—大坑段原規劃路線因隧道過多,環評未過,國道新建工程局昨天提出替代方案,將在國道四號台中環線終點前以高架和隧道等方式,連接到台中生活圈二號和四號線,預計105年完工,屆時將有助紓解國道一號豐原到大雅段的車流。
國工局昨天在豐原市公所召開說明會。設計單位指出,替代方案將從國道四號台中環線終點前1。4公里處,利用國道四號台中環線至台三線既有路廊跨越台三線(豐勢路),再新設豐勢交流道接台三線,終點則以聚興系統交流道連接施工中的台中生活圈二號、四號線,主線全長11。5公里,經過豐原市和潭子鄉。
國工局表示,包括環評、設計、徵收土地和施工需7年,預計105年底完工,屆時能提供台中都會區東側快速公路交通服務,並完成大台中地區完整外環快速公路網;今年將進行環評及辦理說明會,徵詢地方意見。
【聯合報╱記者游振昇/豐原報導】
http://key88.net/article19116.html

購屋以租養貸 最好有穩定收入

國內房價居高不下,對於首購族或換屋族而言,常不禁滿心懷疑何時進場購屋或賣屋,才不會吃虧。住商不動產企劃研究室主任徐佳馨認為,可藉由「以租養貸」的不敗進場原則,積極尋覓新屋,努力實現換屋的夢想。
10年前買房…現在翻3倍
徐佳馨現在和老公所居住的地方,是位於新店近30年的老公寓。她說,目前所居住的處所,是先生於民國89年時所購買,當時正值房市低迷期,而這一間30坪的工業住宅,因屋主經商失敗欠下鉅款而逃走,因而遭到拍賣,但歷經3次法拍都流標。當時在銀行上班的婆婆,得知此消息,鼓勵兒子進場買屋投資,當作是儲蓄的方式。
徐佳馨表示,因為購買法拍屋無法入內觀看格局,因此先生特別請求附近的鄰居給予入內參觀格局,在看過後,加上與鄰居閒談,得知原屋主是因為經商失敗,房屋才遭到法拍,在評估後,最後以每坪9萬元,總價271萬購得此間房子,現在每坪已漲到25萬元,翻了近3倍。
舊屋貸款…當新屋頭期款
徐佳馨指出,因為購買法拍屋往往需要以大筆現金支付,當時婆婆手上剛好有一筆閒錢,決定先借給兒子買屋,然後兒子在每個月分還給婆婆。少掉了支付銀行利息的負擔,加上總價並不高,因此很快就把錢給還掉了。徐佳馨表示,購入時,屋齡已近20年,因此還花了3、40萬元重新更換管線,並購買家具。
近來因為工作地點,以及規劃未來有小孩時的考量,徐佳馨夫妻興起了換屋的想法,希望可以選擇交通便利與學區優良的環境。因此請銀行鑑價目前所住的房子,約可以貸款300萬元,而此筆費用剛好可以用來做為他們換屋的頭期款。
徐佳馨指出,目前所居住的地方並不打算脫手賣出,因為它所在的地點鄰近醫院和大學,生活機能相當佳。目前是決定在換屋後,將此處租出去,然後再用此筆租金繳交新屋的房貸,「以租養貸」來完成換屋的夢想。徐佳馨提醒有意採行「以租養貸」方式來購屋者,一定要先評估財務,最好須要有一份穩定收入,才可以有效規避購屋風險。她說,先生為公教人員,因此至少有一份穩定收入。
選屋原則…預算1000萬
目前在房仲業工作的徐佳馨,過去的理財方式並非買房子,而是投資股市,結果讓她慘賠不少。徐佳馨指出,買股票賠了很多,因此發現買房子才是最佳的投資,即使房市跌得再慘,終會有回溫的時候,並不會像股票,有可能會變一堆廢紙。徐佳馨表示,新屋的選購原則,鎖定文山區或中正區,預算在1000萬元左右,除了考量交通便利,以及學區外,房子是否具保值性而且易脫手,也會是考量的重點之一。
【聯合晚報╱記者楊美玲╱台北報導】2010/03/27
http://key88.net/article19104.html

今年房市溫和 五都選舉公共建設嘉惠中高

2009 年下半年房市明顯回溫,代銷業者指出,今年房市延續溫和上漲,特別是五都選舉加速各項公共建設進行,將嘉惠台中和高雄;大台北可望藉平價屋及便捷交通平息民怨。
自2009年3月初台北股市成交值破千億元大關後,指數連續數月噴出行情,直衝8000多點,同一時期,房屋銷售率也開始拉高。
這波行情延燒到去年底,房價一波高過一波,形成民怨之首,迫使政府祭出一連串措施,抑制高房價和炒樓的投資客;不過央行最新理監事會並未做出升息和提升存款準備率的決定,讓房市成長吃下定心丸。
代銷業者新聯昌廣告副理李東亮統計,光是今年台北市329檔期就有51案、總銷982億元的量,幾乎是台北市去年全年推案量的2/3,預判99年台北市全年預售推案量將高達2800億元到3000億元,約為去年的兩倍,顯然房地產業相當看好前景才敢如此大力推案。
李東亮分析,國際景氣緩步回升,2009年的寬鬆貨幣政策,因2010年主要國家股市上漲,已經開始研擬退場機制,甚至開始調高利息;兩岸關係亦朝向穩定發展,近年中國大陸宏觀調控等措施間接刺激資金轉進台灣房價相對偏低的城市,吸引在外打拼多年的台商鮭魚返鄉投資。
他說,中國成為全球第二大經濟體,兩岸經濟合作協議 (ECFA)持續發酵,也帶動台灣股市房市雙漲,配合人流、金流、物流兩岸互通,中國大陸對於台灣的經濟政策讓利,陸資來台投資政策將持續逐步放寬,均有利北市豪宅及商辦市場前景。
李東亮從政策面分析,國有地暫緩標售政策短期內將會刺激私有土地上漲,但土地價格長期 (預估一年後) 可望回歸正常;北市核心區房價仍持續上漲,漲幅估計約有10%到15%、外圍區域漲幅約5%到10%。
他指出,只要台股維持在8000點到8500點,將明顯提升購屋者信心,形成房市重大助力,不過2010年底五都大選,預期下半年選舉議題發威,自用客戶難免觀望,但僅短暫影響房市買氣。
他說,行政院已初步討論經建會六大穩定房市方案,預期今年第3季將有明顯措施,且會增加台北縣平價住宅及提高特定產品稅率,特別是台北縣持續投入重大建設、北縣捷運路網形成,將吸引首購自用客群,逐漸平息房價過高的民怨。
台中市代銷公會總幹事白洪章表示,2006年全台中推案量最高峰達247個,此後一路下滑,2009年全年推案量只剩102個,推案金額達623.75億元,特別的是,12月推案總銷忽然飆高到322億元,佔全年一半。
今年台中縣市329檔期推案量,白洪章指出,台中市總推案量為23案、2300戶、總銷400億元,為去年329推案量100億元的4倍,但僅為2008年推案總銷1000億的4成,區域以七期重劃區和南屯區較多。
白洪章認為,縣市升格的五都選舉影響大台中未來發展,主要是縣市合併後,財政收入增加52%,為630.24億元,人口增加到261萬人,土地面積擴大為2215平方公里,政府必須顧及區域均衡發展,未來台中縣建設將逐步增加。
他說,台中市正在興建的重大公共建設不少,房地產未來相當有前景,例如西屯區的市政府、市議會、大台中歌劇院、國際會展中心、台中科學園區、水湳經貿園區;南區的國家數位圖書館、台灣藝術設計建築展演中心 (台中酒廠);還有西區的國立美術館,北區的科博館、植物園、體二住宅更新。
與房地產息息相關的捷運也正在興建中,捷運綠線預計興建18個車站,起於北屯松竹路,經北屯路、文心路、文心南路、建國北路至高鐵台中站;捷運藍線規劃從東海大學到太平,沿中港路興建12個車站,全長14.5公里。處處充滿重劃與更新發展的能量與生機。
高雄市不動產代銷業者鼎元行銷企劃總經理曾豐榮表示,高雄市329檔期共有8案、1081戶、總銷303億元,比98年的42億元、97年的168億元、大幅成長。而且推案戶數減少,總銷金額提升,代表單位價格增加。特別是國揚建設個案每坪從50萬元起跳,更是高雄難得一見的豪宅價。
曾豐榮強調,五都選舉對大高雄影響深遠,改制後新直轄市人口數增加到 277萬人,土地面積擴大為2946平方公里。而且大高雄正努力從事多起公共工程,包括高雄鐵路地下化、衛武營藝文中心、流行音樂中心 (真愛和光榮碼頭)、世貿國際會展中心 (高雄軟體園區北側);以及民間工程─義大世界造鎮開發案、DC 21(Dream City 21) 等。
此外,曾豐榮指出,中都市地重劃區 (建築用地約31 公頃)、第六十期市地重劃區 (建築用地約5.5公頃)等,也為高雄未來擘劃極佳的建設藍圖。
(中央社記者韋樞台北27日電)
http://key88.net/article19103.html

捷運宅易漲難跌 注意管理品質

台北縣市住宅價格高漲,與捷運息息相關,凡是與捷運有關的住宅或商辦,價格都是水漲船高,無論是新是舊,有捷運加持幾乎就是易漲難跌的保證,台北縣有些地區的捷運個案,甚至因此而創下區域新高,捷運住宅真有此等價值嗎?
應該是問,你願意多花一半的錢去買捷運共構的房子嗎?
從民國八十五年第一條淡水線至今,捷運在台北已經經過十四個年頭,換句話說,累積這十四年的使用經驗,加上捷運路網日漸成熟,台北市民對捷運效應是肯定,也就是這種肯定支撐捷運住宅房價節節上漲。
這種捷運共購或是捷運聯合開發的住宅,大約在十年推出時其實並不看好,一來是因為捷運效應還未受到多數認同,二來是顧忌會有風水問題,認為捷運的流動性會影響住宅要求的穩定性,老一輩的人可能接受度不高;再者則是顧慮進出口混同較為複雜等問題。
但是隨著時間流轉,捷運愈來愈好用,台北捷運每天運量超過百萬;買方結構輪替下,新世代逐漸成為購屋主力,風水不再是問題,加上搭上房價起飛的時段,讓捷運共構及連開住宅,像枝頭鳳凰一樣備受關愛,房價屢創新高,舊宅房價甚至是以倍數成長。
92年板南線永春站的「E.A.T」推案單價約47萬,據說現在已經上漲到70萬至85萬,房價幾乎是以倍數成長。更因為有這樣的經驗,讓更多人願意以高價買下捷運住宅,期待過個幾年再以倍數再漲一次。
捷運住宅價格上漲至今,價格還要再往上推,短期內恐怕空間已屬有限,內湖線港墘站聯開案單價在60萬以上,三個月內銷售一空;蘆洲縣三重站新案開價至少45萬以上,即便是區域新高價,建商也是信心滿滿,台北縣市都因捷運案而風起雲湧。
捷運住宅價格可以開高走高,可以理解;但是購買捷運住宅,還是有些地方要注意。諸如一般捷運住宅戶數都在百戶以上,住宅管理維護品質很重要;再者,捷運住宅租金看好,投資客短期長期持有皆宜,價格可能因此偏高;最末,要注意住戶可能大多是中、小坪數租屋者,人口進出可能比一般自用住捱複雜些。
新聞提供:住展房屋網 2010-03-27
http://key88.net/article19102.html

彭培業:打壓投資客 談何容易

前陣子行政院長吳敦義在立院備詢時說,房地產不能一棍通打,因為全台房屋自有率高達八成以上,若硬打房價,全台八成以上民眾的房價都會縮水。
對這一句話我有不一樣的看法,八成以上民眾並非全集中在近幾年買,也不全然都買到高點,買到高房價的也僅限於北市都會區,唯一認同的就是房地產應選擇性的信用管制。
今年初,國有地標售頻創新高,吳揆在輿論壓力下停售國有地,緊接著天母聖道兒童之家1,715坪土地,以每坪409萬元破區域行情新高標出;法拍市場在台北市忠孝東路SOGO商圈拍出每坪91.5萬元的天價,以及信義計畫區對面的勤工國宅創下每坪70萬元交易紀錄。其實房價亂竄的只有北市中心及捷運沿線,中南部許多區域房價幾乎文風不動。
對特定區域房價暴漲,坦白說要壓抑非常不容易,只能祭出選擇性信用管制。所謂選擇就是選擇「人」、「區域」來管制;換言之,就是針對投資客及房價飆漲特別快的區域管制。我晚上開車返家途中經過大安區一些路段,尤其是新蓋的豪宅,點燈率都出奇的低,有些建案交屋都半年以上,點燈率不到五盞,只能說台灣有錢人真多。
為了暸解這些豪宅的主人,是否如傳言中有錢多到現金買房無需貸款,台灣房屋研究中心協助調查後發現並非如此,仍有七成以上的豪宅主人貸款買房,只有三成以現金購入。其實,有錢人的思維,還是會將現金投資到其他高報酬的金融衍生商品,而房貸利率低,不借白不借。
目前國內銀行放貸的邏輯是,鐵飯碗的公教人員工作穩定,收入高的醫師、百大企業員工,給予高成數貸款、超低利率優惠;一般民眾則給予低成數貸款、較高的房貸利率。而有錢人只競逐市中心,一般人大都買在邊陲地帶,市中心房價靠有錢人支撐,因此房價要修正實在很困難。
三年前,北市房價大約是高雄市的三倍;三年後北高房價差距拉大到五倍,追根究柢就是,北市住宅需求供給量最短缺,供給少於需求7.4萬戶,加上北市的投資需求也最高,才會出現豪宅、新大樓交屋後點燈率超低的情況。
最近聽到一位金融業朋友轉述投資客的心聲,投資客期待政府打壓房價,市場才會倒出好貨。我問:「銀行不是要打壓投資客,投資客不擔心貸不到錢?」這位朋友說,銀行房貸競爭激烈,給投資客的利率比一般自住民眾低,有些投資客還可談到兩年內解約,無須違約金。
投資客和銀行放貸部門主管多年建立的關係,早已盤根錯節,政府希望透過選擇性信用管制以打壓房價,執行上相當困難。只能怪多年來的低利環境,將投資客養得又肥又壯,政府要打擊投資客,談何容易!
【經濟日報╱文/彭培業】台灣房屋首席總經理2010/03/27
http://key88.net/article19101.htm

買土地借款利息 兩方式列報費用

臺南市黃小姐問:公司購置土地的借款利息可否全額列報為當期費用?
南區國稅局臺南市分局答覆:(1)固定資產土地:購買固定資產土地的借款利息,應列為資本支出,即列入土地的取得成本,但經辦妥過戶手續或交付使用後的借款利息,則可作為當期費用列支。(2)非固定資產土地:借款利息在辦妥過戶手續或交付使用前後應屬土地成本,過戶或已交付使用後的借款利息,則應列為遞延費用,待土地出售時,再轉作出售土地收入之減項;若土地因出租而取有租金收入時,其出租期間的借款利息可在該土地租金收入範圍內列報為當期費用,超過租金收入部分的借款利息則以遞延費用列帳。
【經濟日報╱台北訊】2010/03/25
http://key88.net/article19100.html

老宅也有春天

新房子固然是許多人的首選,然而在巷弄中的老宅卻有無可取代的生活機能與獨特魅力,丰彤設計的張書源設計師表示:「雖然修復老宅的整修工程浩大又費工費時,但是再多一點點用心,也可以創造它與眾不同的全新樣貌。」
由裡到外的整頓改造
丰彤室內設計師張書源以他最近設計的一個案子為例:「這個案子位於台北民生社區,是一棟為四十幾年的老公寓,原來屋況不太好,也有漏水的狀況,所以我們除了在設計上重新整頓,將所有的舊格局全部拆除,也更新了建築內部的管線,甚至連窗框都一併拆除,全部從頭開始。」
柔和採光營造溫馨
光線在居家空間上扮演著舉足輕重的角色,而老宅通常容易有採光上的困難度,所以設計師重新打掉規劃隔間,在窗台的部分也推出鋪上南方松,多出一個可坐可置物的平台,這樣的深度窗台灑落一地漸層的陽光,自然光線充滿公領域的客餐廳。
玄關入口不直接看到內部空間,保留部分隱私感,也讓通過玄關之後的瞬間,保有視覺的驚喜感,進入眼簾諾大開放的暢快舒適感;客廳後方不刻意隔間,僅以書桌區隔空間用途,展現開放感;而餐廳也採半開放式設計,並且加上吧台,有效改善老屋的採光,增添溫暖自在的悠閒感。
在看似簡約的外表下,採用許多新古典的線板和踢腳板,使得空間更具細部深度,大量使用木質感的空間,例如地板採用自然的橡木,門片也以實木噴白色漆,書房訂製的大面書桌和整面落地的置物櫃等,整體呈現出柔和雅致又溫馨的寧靜質感。
典雅壁爐轉化電視主牆
在打造的過程中,女主人期望有一個壁爐在空間,設計師巧妙的將壁爐的意象轉化為電視櫃,以適當比例全新打造融合古典、優雅的置物櫃,營造溫暖和諧的居家風格。在公共空間裡除了木材質的色調之外,電視主牆採用令視覺放鬆的淡綠色,而在屬於臥房的私領域,主臥室的家飾布主要採用粉紫色,呈現一股溫柔的風味。
窗外望出去有如普羅旺斯小木屋的鄰宅,適合在這裡享受忙裡偷閒的寧靜,在典雅的線條與細膩的材質配比之間,老宅有了新生命,重新創造整體居家自在悠閒的氛圍。
【網路居家王/Yogi/台北報導】
http://key88.net/article19099.html

預售屋砍價 教你出招

今年329檔期全台推案量約4,500億元,北台灣就占2,000億元,由於政府提出多項措施欲嚇阻投機風氣,使原本備受期待的銷售旺季,購屋民眾態度轉趨觀望。
信義代銷協理何胤諭表示,市中心釋出土地來源變少,建商開高價已是大勢所趨,且短期內建商並無立即的財務壓力,實際上並無大幅議價的空間,建議面對開高價出售的個案,除參考附近行情外,平常日或假日經過時,可留意接待中心是否有許多人潮或車輛進出,作為判定個案是否搶手的依據。
大膽議價 別買在高點
另外,偏離市場行情價格太多的個案,除非條件無可取代,條件普通或者有抗性的個案,可以大膽議價,畢竟入接待中心也可空手而回,不一定要搶在高點進場。
何胤諭指出,目前市場上對房市看法非常分歧,政府對購買「第二間房屋」的貸款擬從嚴以待,已導致建商暫緩後續的漲價動作,但尚未聽說有業者展開降價活動。
不過,部分訴求投資客的建案,確實受到政府抑制高房價政策影響,尤其在公股銀行喊出要降低投資客的貸款成數、提高房貸利率與縮短還款寬限期後,投資客擔心成本會增加,轉趨觀望。但從近日建商仍勇於標地的情況,以及各預售案場來客量也沒有明顯減少等跡象看,他認為,2010年的整體預售市場並沒有看壞的理由。
貨比三家 功課要做好
再者,因為預售屋通常會有兩年至三年的施工期,購屋者這段期間只要分期付總價款二至三成,整體來說付款壓力並不太大,加上通常在交屋辦理貸款時,往往由建商與往來的金融機構洽談整個建案需要的貸款,可以幫投資客避掉銀行針對中古屋投資客的種種限制,讓轉戰預售市場的投資客財務操作輕鬆許多,因此儘管政府動作不斷,329檔期的買氣並沒有受到太大的影響。
面對329檔期多方的訊息,只想自住的購屋者務必要有自己的想法,先想清楚購屋的動機,不要輕易被外界訊息影響或隨波逐流,要花時間去比較、挑選房子,找到自己喜歡、符合需求及經濟足以負擔的房子,而非盲目地追高。尤其預售案價格雖比中古屋高出許多,實際成交價仍要回歸合理行情,消費者不妨勇敢出價,也許能買到「俗擱大碗」的好厝。
至於有意買預售屋的民眾,首先得貨比三家,想買得划算,一定要做功課,若看到屬意的推案,一定要多看看附近雷同的推案相互比較,除了解當地實際成交價格,也可聽到各種不同的意見。
此外,要了解該預售案是否同質性高,或有其不可替代性,不然拿鄰近區域的個案來比一比,通常市場行情不會差距太大,是議價時很好的參考指標。
廣告戶 殺價最佳指標
房仲業者則建議,通常廣告戶是很好的殺價參考,消費者可以先問四樓、14樓等一般民眾較忌諱的樓層賣多少錢。比如開價50萬元,條件較差的廣告戶只有40萬元,無論你買哪個樓層,都用這個價格去殺價,減去5%後,一點一點的往上加準沒錯。
其次是化整為零,用親朋好友的名義,在不同的時段上門,探聽不同銷售人員針對各戶開出的價碼,互相比對。也可以召集同學同事等人,運用團購的優勢,壓低銷售價格。另外,先議單價再議總價也是常見的殺價手法,以總價1,200萬元、30坪的房子而言,每坪單價40萬元,總價頂多殺到1,000萬元。
但若用單價40萬元打八折,每坪32萬元,總價就可以議到960萬元;直接拿現金下訂,若遇到戶數較多的大型推案,現金購屋常可享受到意想不到的折扣。
潛銷階段 談判好時機
房地產代銷業者指出,通常測試市場水溫的潛銷期與接近結案時,也是議價好時機。大多數建案為確保客戶成交,剛開賣要穩住基本盤,讓現場人員與業主先吃下定心丸。之後若成交率不錯,就可逐步往上加價。
至於銷售末期,也有業者俗稱的沉澱戶,因剩下來多半是條件較差、景觀較差或是沒有任何景觀的剩餘戶,若遇上代銷公司急著要結案,也可爭取較大議價空間,但要注意供給量過多會產生餘屋量大的問題,可能會有短期內較難轉手的風險。
【經濟日報╱文/梁任瑋】2010/03/27
http://key88.net/article19098.html

1.5% 一段式房貸息破盤

房貸族最擔心的問題便是利率走升,銀行主管指出,儘管利率長期看漲,金融機構一段式房貸利率目前已經下殺1.5%,有購屋需求的民眾可趁機搶低利便宜。
先前財金部會要求各行庫提供針對投資客及豪宅的授信規範,並希望銀行注意放款風險,銀行主管指出,現在僅有泛公股行庫房貸利率未再下殺,至於民營行庫一段式房貸表訂利率雖然不低,實際放款利率卻已降至1.5%到1.6%,民眾現在想找低利房貸,可先向民營銀行詢價。
行庫主管指出,泛公股行庫一段式房貸利率最低的是第一銀行的1.75%,但設有一定的申辦門檻,且總辦理額度僅111億元,用完就不再辦;房貸申辦人必須是製造業前1,000大、金融業前100大公司員工,或是醫師和老師,年收入更要達150萬元以上,且受理申請期限只到今年底。銀行主管指出,相較一銀的門檻較嚴格,民營銀行提出1.5%的利率對房貸族更有誘因,且銀行一段式利率都可以降至1.5%的話,傳統三段式利率有更大的殺價空間。
銀行主管指出,民眾想取得低利房貸有幾個方法,如現在銀行關注重點除職業別,申辦人最好能拿出扣繳憑單,提出有力的薪資證明,就算不是銀行最愛的公務員或「三師」,也可能享有同等低利。
房貸申請人要注意自身的負債比,例如夫妻想要購屋,但丈夫身上還有信貸等欠款,最好由妻子出面申貸,可拿到比較優惠的貸款條件。根據金管會統計,去年底前十大房貸銀行,有四家民營行庫,總市占率達20%,行庫主管指出,就算公營行庫配合政令,不再降低房貸利率,只要民營銀行沒同步停止殺價,利率還會續下探。
【經濟日報╱記者藍鈞達/台北報導】2010/03/26
http://key88.net/article19083.html

「混搭」房貸 不怕利率走升

新台幣利率看升,銀行主管建議,房貸族如果不想面臨房貸利率走高的風險,除了可選擇一段式指數型利率或長年期固定利率房貸,也可嘗試以指數型加固定型利率房貸「混搭」避險。
市場利率與景氣關聯性強,一旦步入升息循環,通常會維持好幾年。以近十年利率變動來看,2000年美國科技股泡沫,美國聯準會(Fed)快速將利率調低至1%;但從2004年至2008年,又一路將利率調高至5.25%,直到2008年金融海嘯,利率才急降至0.25%。
壽險業者分析,目前房貸利率仍在低檔,民眾選擇一段式計息相對較有利,且「一段到底」的利率適合長期還款者;至於「前低後高型」房貸,因最後一階段利率加碼幅度很大,適合短期可清償貸款者。
但國人多數在第七年至第十年還完房貸,選擇前低後高型房貸相對不利,若再考慮升息因素,房貸壓力可能壓得貸款人喘不過氣。
目前銀行主推的優惠房貸,幾乎都是以「前低後高」型為主的三段式房貸,第一段利率通常最低,但只有前六個月適用,目前利率水準多在1.5%至1.7%;但這類房貸利率往往在兩年內逐步走高至2.2%至2.5%。
壽險業者建議,民眾可在低利時點選擇長年期固定利率房貸,避免升息後,房貸利率負擔超出預期。例如富邦人壽推出前五年固定利率房貸,最低利率2.3%起,民眾可透過鎖定前五年固定低利率避險。
一般民眾難以掌握升息時點,富邦人壽建議,可以採一半指數型房貸、一半固定型房貸的「混搭」方式,避免升息風險,尤其房貸金額愈高的人,愈需要搭配避險措施。
【經濟日報╱記者葉慧心/台北報導】2010/03/26
http://key88.net/article19082.html

與一般住宅價差大 低總價小宅當道

面對高房價時代及少子化影響,民眾開始沿捷運線尋找低總價、小坪數住宅。根據有巢氏房屋統計,台北市20坪以下的小宅平均總價為703.7萬,一般住宅總價為1,912.8萬,總價落差高達1,200餘萬;而台北縣小宅與一般住宅的總價差額也在388萬至550萬間,觀察去(2009)年小宅交易量表現,年成長率高達四成八,已躍居市場第二主流產品,成長力道驚人。
台灣因少子化影響,人口即將步入負成長時代,今(2010)年1~2月人口成長剩下0.35%。根據行政院主計處統計,全省平均每一家戶人口為3.03人,但台北縣、市平均每一家戶人口已經不及3人,台北縣每戶人口僅2.81人,台北市每戶人口更僅剩2.69人,而20坪以下的小宅即能滿足大台北地區小家庭、空巢族、頂客族、不婚族的的住宅需求與價格負擔,這些族群都會小宅購屋比例正逐漸升高。
有巢氏房屋成交資料統計顯示,台北市20坪以下小宅平均成交總價為703.7萬,一般住宅總價則為1,912.8萬,總價差距高達1,209萬,捷運已開通的台北縣第一圈小宅總價為423.5萬,而北縣第二圈更只要236.3萬,小宅與一般住宅的總價相差大、價差幅度高達56%~63%。
劉炳耀指出,台北市一般住宅的總價已相當高,但房貸利率低,民眾購屋意願仍高,造就這一年來低總價小宅交易量迅速成長;而目前台北市700萬、台北縣捷運旁420萬就買的到小宅,成為蝸居一族確實比當租屋族更划算。
對於每月房貸支出的預算衡量,劉炳耀也表示,依主計處公布今年2月經常性薪資為36,250,以雙薪家庭合理房貸支出約3分之1計算,每月可負擔房貸約2萬4千元,就目前約2%的房貸利率,可貸總額介於400~500萬,因此,依貸款八成可購得住宅總價建議控制在600萬內。
觀察台北縣市各行政區小宅成交量表現,小宅成交熱區多集中在市中心或捷運線周邊。根據有巢氏房屋統計,2009年台北市20坪以下小宅成交前五名為大安、中山、信義、內湖、文山,佔北市成交比例分別為17.8%、14.7%、13.4%、10.1%、9.9%,成交量也都較去年成長逾五成,其中大安區小宅量更成長高達90%。
台北縣小宅成交量前五名為板橋、中和、淡水、新店、三重,在北縣成交佔比分別為18.9%、13.9%、12.8%、12.4%、10.4%,成交量成長最多的則是三重及永和,年成長率為56.9%及58.1%。
20坪以下小宅產品,過去多為投資客來購買,但在人口結構的變遷下,未來自住型的購屋需求將會加速成長,尤其對現今新婚族而言,成家買房更有其必需性及急迫性,政府陸續推出的「青年安心成家方案」,頗受大眾好評、申請人數相當熱烈。
劉炳耀則建議,首購新婚族在選購時除衡量總價高低、區域環境外,針對小宅新屋仍應多留意其施作品質及可貸成數,以免影響未來居住品質及轉手性。
卡優新聞網更新日期:2010/03/26 杜曉玥
http://key88.net/article19081.html

房價飆 庶民苦 無殼蝸牛 今再怒吼

為抗議台北都會房價不合理的飆漲,已成為小巿民夢魘,無殼蝸牛運動風雲再起!二十年前曾發起二十萬人夜宿街頭的無住屋者團結組織領袖李幸長、及十多個社運團體、學者專家,將於今日舉辦「無殼蝸牛聯盟抗議高房價記者會」為無住屋小巿民請命,抗議政府縱容財團、建商炒作房價,且揚言,「若政府不回應,今年底忠孝東路見!」
同時,聯盟也將鎖定大台北兩都選舉的四組候選人,檢視是否將住宅政策列為重要政見並提出具體承諾,號召選民做為投票時的重要判斷標準。
「政府應協助民眾解決居住的,找到棲身之所,不是協助人民投資住宅!」無殼蝸牛聯盟發言人呂秉怡表示,在輿論的聲討下,最近政府提出名為「穩定房市的六大方案」,洋洋灑灑,卻不能真正解決問題,如實施平價住宅政策就不實際。
無殼蝸牛聯盟昨日發出一份聲明表示,「面對當前這樣不公義的住房問題與無作為的住宅政策,我們宣布重啟二十年前露宿忠孝東路的『無殼蝸牛聯盟』。原因無它,因為政府只會徵詢企業大老、建商公會等的建言,從未聽聽大多數想有個住所安身立命百姓的心聲,更未曾對中下勞工、弱勢族群的房事有過關愛的眼神,因此我們只好自救,集結公民社會的力量,讓總統馬英九、行政院長吳敦義正視我們這些『庶民』的苦痛。」
聯盟表示,相較於二十年前那波股市熱錢帶動房價不合理飆漲現象,當下面臨的則是更為棘手的國際熱錢湧入與社會分配二極化的雙重壓力。
無殼蝸牛聯盟要求政府應確立「住者適其屋」的住宅政策目標;積極遏止囤地套利以平抑房價,讓一般受薪階層能夠購屋、換屋;擴大扶助弱勢族群,提供租金補貼,並大幅提高社會住宅存量。
在平抑房價部分,他們建議,實施購地後二年內轉手交易或不開發者,取消該用地適用法定容積以外所有獎勵,全面清查都會區公有非公用土地與房舍,確立永不出售政策。
中國時報 2010-03-26
http://key88.net/article19080.html

央行利率按兵不動 股市房市大利多

中央銀行25日召開每季一次的理監事會,會中決議繼續維持重貼現率、擔保放款融通利率、短期融通利率分別為1.25%、1.625%、3.5%不變;由於市場普遍預期,央行本次可能宣布調高銀行存款準備率,或是對房地產市場祭出選擇性信用管制,但央行並未做出任何相關措施,對股市、房市而言,無疑是一大利多。
央行自97年9月連續7度降息,累計降息幅度達9碼半,去(98)年3月26日第1季才宣布停止連續降息。央行總裁彭淮南指出,本次理監事會認為,繼續維持目前利率水準,將有助經濟穩健成長,未來央行將衡酌經濟金融情勢發展,將適時調整貨幣政策。
彭淮南首度鬆口表示,央行寬鬆貨幣政策已經退場,未來將會採取正常貨幣政策,1至2月國內消費者物價(CPI)年增率升為1.3%;核心CPI年增率為「-0.06%」,仍然平穩。主計處預測今(99)年CPI年增率為1.27%,通膨預期尚屬溫和,因此央行不會為維持經濟成長,而犧牲物價穩定。
彭淮南進一步指出,去年第4季以來,國內經濟活動逐漸轉佳;其中出口及工業生產明顯好轉,廠商設備投資增加;但失業率仍高及薪資成長有限,民間消費僅溫和擴增。
對於外界認為,央行應在市場上回收過多的游資。彭淮南表示,現在才收資金太晚了!央行早已在市場上回收過多資金,央行已經做了,寬鬆貨幣政策也早已退場了,銀行超額準備才會由去年4月最高的1,541億元,降至今年2月的330億元。
另外,去年下半年以來,M2年增率趨緩,今年1至2月M2平均為5.25%,接近M2成長目標區中線值;隔夜拆款利率上升至0.145%,恢復至1年前的水準。
彭淮南指出,國內金融情勢已趨穩定,為降低金融機構流動性,央行將適時發行較長天期定存單,央行業務局26日也將公佈長天期定存單發行細節。
彭淮南強調,美國引爆全球金融危機前,多數國家中央銀行的貨幣政策,以維持物價穩定為主,並認為維持物價穩定即可達成經濟與金融穩定。但金融危機發生後,各國央行才體認到「僅有物價穩定,仍無法確保經濟與金融穩定」,央行會關注資產價格的變化。
卡優新聞網 2010-03-26
http://key88.net/article19079.html

三角窗店面 未來房屋稅擬加重

台北市不只要提高豪宅的房屋稅,台北市稅捐處下一步加稅的對象,瞄準台北市一樓營業用的黃金三角窗,規劃分為三級提高房屋稅。
台北市府日前宣布,將在明年提高豪宅的房屋稅負擔,台北市稅捐處24日表示,黃金地段的營業三角窗,是下一個加稅目標。
台北市稅捐處長謝松芳表示,台北市營業用的三角窗,初步規劃分為三級課稅,分別是大馬路與大馬路間的三角窗、大馬路與巷子間的三角窗,以及巷子與巷子間(6公尺以上)的三角窗,將和豪宅提高房屋稅一樣,透過調高路段率加重稅負。
謝松芳強調,三角窗加重課稅,目的是希望課稅更合理,台北市將在6月完成清查,決定具體方案,以便在8月中旬召開的台北市不動產評價委員會中審議,最快明年7月和豪宅提高房屋稅同步實施,後(101)年5月開徵的房屋稅即可適用。
台北市稅捐處目前開始針對台北市轄內的三角窗房屋,進行全面清查,預估6月完成普查作業。
台北市稅捐處副處長張碧珠解釋,所謂的「三角窗房屋」,是指兩條路或路與巷之間的相交處,雖然各地的商業繁榮程度不同,但因交通便捷、坐享地利之便,向來是商家必爭之地。目前台北市一樓的三角窗,幾乎都是連鎖店或便利商店。三角窗房屋不僅房價高,租金也相對較高,光是三角窗地帶一樓和二樓的租金相較,價差可高達2.6倍,但現行房屋稅的課徵並未反映三角窗的價值,因此台北市稅捐處打算對三角窗房屋加稅。
張碧珠表示,三角窗的房屋稅要怎麼課,尚在研議階段。
【經濟日報╱記者吳碧娥╱台北報導】
http://key88.net/article19076.html

陽台.雨遮.屋簷 購屋"虛坪"陷阱多

很多人買房子的時候明明權狀上寫的坪數很大,但是實際使用空間卻小得多。
消基會今天指出除了公設之外還有的建商會把陽台跟遮雨棚全部都算進坪數堙F根據消基會的調查結果,最高的虛坪比例甚至達到51%,等於花兩坪的錢只買到一坪;如果在寸土寸金的台北市大安區,這一坪的代價可能就是一百萬。
想買房子,但權狀上面的坪數,跟實際使用的坪數卻差很大,消費者早已見怪不怪.
消基會指出,陽台,雨遮和屋簷,本來就是附屬於建築物的一部分,但是有不少建商,一直以來卻把這些空間全算在權狀坪數,往往消費者付一坪的錢,其中0.5坪都是虛坪,把用不到的坪數轉嫁給消費者.
專家指出,就連房屋法規也出現兩套計算標準,營建署規定的建築面積是以牆心為樓地板面積的計算標準,但是地政司卻以建築物外牆的遮雨棚的滴水線為基準,兩套計算,平均落差就有兩坪左右,對民眾來說,如果買的台北市大安區豪宅,一坪一百萬,兩坪就差了兩百萬
消基會指出,虛坪的問題,監察院去年九月已經糾正內政部,但半年過去了,法規的修正卻毫無進展,消基會將再請監察院糾正督促內政部,別讓民眾繼續被不肖建商剝削,當冤大頭.
記者陳曉卿陳保羅台北報導
http://key88.net/article19075.html

購屋5成虛坪 消基會批內政部兩制並行

消費者文教基金會質疑,台灣購屋虛坪已達50%,去年9月監察院已糾正內政部,所屬營建署容積計算不列入附屬建物及公設,地政司卻仍讓建商計入,兩制並行問題未予改善。
消基會今天以「去虛坪、抑房價,毫無進展」為題舉行記者會。
中華民國不動產估價師公會全國聯合會理事長暨消基會房產委員會召集人卓輝華表示,內政部營建署的容積計算,對於很多消費者用不到的公設及附屬建物是不計入的,但是內政部地政司卻不同調,准許建商計入。
他舉例,地政司依建築外牆的滴水線登記樓地板面積,營建署則以外牆的中心線計算,消基會主張以外牆內緣計算,另寸土寸金的日本也是以外牆內緣計算,內、外緣計算之差,就可占購屋坪數的3%到5%。
其次,陽台占購屋坪數12.5%、雨遮占8%到10%,電梯、樓梯、機電、管委會等空間合計占15%,地下防空避難空間占10%。
他強調,上述 5項營建署都不計入容積,但是地政司卻都同意建商可以計入,這一差就差50%,等於讓消費者買 1坪、虛坪就占0.5坪。
消基會董事長謝天仁並說,消費者購屋的虛坪問題已達50%,去年9月3日監察院也已針對虛坪問題對內政部提出糾正,但至今沒有任何改變、毫無進展,「歷任地政司司長都應該被打屁股。」
他強調,消基會要求購屋坪數應以室內面積計價才合理,呼籲內政部改正,莫再「一國兩制」,損害消費者權益;否則房價持續不合理還高漲,台灣人口也不增加,最後恐怕步上日本後塵,遲早面臨房地產泡沫化惡果。
(中央社記者楊淑閔台北25日電)
http://key88.net/article19064.html

張金鶚:不合理房價不只是大台北現象

政大教授張金鶚昨日表示,根據本次訪查,五大都會區不論是過去半年新購屋者,或是未來一年想購屋者,超過75%的受訪者認為當前房價不合理,不合理房價是全面性的,不是僅僅大台北的現象。
張金鶚表示,本次住宅需求動向調查詢問受訪者對當前房價的看法,結果發現連中、南部民眾也認為當前房價不合理,顯然這段時間房價大漲的不合理現象,是全面性的。
本次所回收的有效樣本數極高,新購置住宅者逾2千、欲購置住宅者也逾2千、另租屋及欲租屋者合計也逾3千,總計樣本數逾7千。
依調查顯示,高雄縣市「新購住宅者」認為房價不合理的比率雖不到大台北逾80%,但也高達60%,而對於未來一年想購屋的「欲購屋者」,台北縣市認為不合理者更逾95%,高雄縣市76%,桃竹、台中也超過80%。
至於五大都會區租屋者認為房價不合理的比率,平均也超過70%,計畫租屋者認為房價不合理者更達86%。
張金鶚表示,許多人認為房價大漲只是台北市、台北縣兩區的問題,甚至認為只是豪宅的問題,但從本次大規模的訪查看來,中、南人同樣認為房價同樣不合理。
張金鶚表示,有些人認為中南部房價合理,他們是用台北觀點去看這個問題,事實上不少中南部的人每月薪資只有一、兩萬元,目前的房價對他們而言,仍是過高,這個問題不應等閒視之。
記者于國欽/台北報導 2010/03/25
http://key88.net/article19063.html

活用廉價宅 傳授4妙招

台北市房價年年高漲,要在台北市千萬成家,不是不可能,只是買到的路段、居住品質、交通狀況會落在市區偏遠地段,未來脫手、增值空間都是一大考驗,但對於堅持想買在台北市的人來說,首購先去買這些便宜屋不見得都是壞處,房仲業者提供招數活用廉價宅,利用一些小技巧讓房子發揮最大效益。
第一招當倉庫 第二招設公司登記
住商不動產企研室主任徐佳馨表示,初期買在不好的地段,未來想脫手的確不太容易,但或許能用另一角度思考,可以租給有需要做倉庫、公司登記的承租人。
徐佳馨表示,一般來說經濟能力會隨著年齡增加逐漸提升,未來想要換屋、但當年所買的便宜屋,卻變成燙手山芋時,不見得一定要賠錢賣掉,如果自己是中小企業主,可以轉成倉庫用,或者租給其他業者當倉儲,也是不錯選擇。
第三招隔屋出租 第四招抵押貸款
信義房屋表示,買方也可以考慮將房子隔成套房便宜出租,每年北上工作的新鮮人不少,初期經濟能力總是比較差,若能將自己地段差的房子改裝成套房,以低於市區價格招租,或許還能幫自己增加一點額外收入。
對於有做生意需要周轉金的頭家來說,等自己經濟能力較好、想要搬到居住品質優良地區時,也不一定急著要把舊房子賣掉,也能當作銀行抵押擔保品之一,換取經商資金更活絡。
【網路地產王/黃京梧/綜合】2010/03/25
http://key88.net/article19062.html

台中購屋陷兩難 縣或市哪邊好?

新北市待升格房價已飆漲,許多專家提出運用台北捷運網,將居住人口疏散到郊區,以對抗昂貴的台北市房價,然而事與願違,諷刺的是,捷運網還沒完全蓋好,但台北縣的房價早已漲翻天,使人突然驚覺『捷運』居然是提高房價的催化劑!台中大都會今年底將圓夢,台中的購屋族要學台北經驗嗎?
參照台北經驗 宜選台中『第一環』
建設業者建議,七期作為300萬人台中市新都心,未來發展潛力與空間仍大,根據台北市區第一環經驗,必有機會享受增值紅利,不論首購或首次換屋、二次換屋族,寧可貴一點買到七期第一圈,如北面的逢甲商圈、南側的黎明商圈、東面的文心捷運七期沿線站區。
今年逢甲商圈新成屋大樓價,如『元城三穗』已經來到單坪20萬,12期大樓預售案與籌備中各案,開價都訂在20萬以上。逢甲商圈第二圈接近七期新光三越的惠來路三段,新大樓開價也都上20萬、成交價約在18~20萬,距新都心對面惠來路三段、弘孝路中古樓價約在10~16萬之間誠屬便宜。如果買到幾公里外其他屯區,中古樓價依然在這價格帶。
先買市郊再換屋 台中行不通
春耕不動產副總賴建道分析,縣市合併後熟成的市區如五期、七期、八期人口仍會正成長,並大幅提高購屋門檻!沙鹿房仲業者表示,首購可選擇進住南屯黎明商圈、南區中興大學區域,享優質生活機能與重大公共建設之利益。一向是台中縣推案熱區的沙鹿、龍井,今年推案量約1千戶60億,首購型別墅總價已漲到600~700萬元。沙鹿與龍井鄉的別墅市場,正朝著大建坪、大地坪豪墅方向發展,總價屢創新高,顯示台中市區別墅動輒3、4千萬讓退休族、二次換屋族接受此區域的半價誘因。
由於台中縣境大樓產品很少,購屋族只能選擇透天,在地價、造價雙漲因素下,透天房價漲勢凶猛,專家建議年輕人不要太排斥購買市區熱門路段的大樓產品,例如南屯嶺東『順天科學家』預售案、台中公園的『東京市』新成屋案標準三房,總價約在500~600萬元,何必住郊區浪費時間通勤,市區學區與生活機能佳,先買個便宜點的窩,以後有錢再伺機換屋進城,在台北或許可行,但是在房價超便宜的台中,應該直接選住熱鬧精華區段方為上策!
【網路地產王/劉祈相/台中報導】2010/03/25
http://key88.net/article19061.html

搭上遺贈稅便車 富爸輕鬆蔭子女

過去國內遺贈稅最高稅率可高達50%,對於許多富豪來說,這種不可承受之重的稅率,往往讓他們選擇早早將資產移往海外,以免夜長夢多,而在去年政府大幅降低稅率至10%,免稅額度也大幅提高之後,民眾辦理贈與和繼承登記的意願增加,顯見降低稅賦對於不動產產生正面積極的影響,而富爸爸們也可以搭上這班便車,生前作好資產配置,讓孩子們取得資產。
稅率並非按市價 房產節稅幅度大
住商不動產企劃研究室主任徐佳馨解釋,由於個人名下不動產的稅費計算是依照公告土地現值和房屋評定價值為計算基礎,因此往往與一般人認知的市場成交行情有相當差距,以致於不論是在房屋稅、地價稅、遺產稅等以公告現值為基礎的稅費,都能因此合法節稅。
簡而言之,若要靠不動產節稅,同時具有低土地持份以及高市價的產品,如類似公館「戀戀台大」的精華商圈大樓型店面,或是如帝寶一類的社區型豪宅,是其中的上上之選。
贈與、遺產兩難 先請專家做試算
不過,遺贈稅放寬之後也另外有新的困擾,不少父母因為兩者稅率差不多,一方面擔心如果先分財產孩子會不孝,又擔心如果身後處理,徒增家庭糾紛,房仲業者建議,由於贈與和遺產還牽涉到其他的稅法,建議如果有這等疑慮的購屋人,可以先請代書、會計師等專業人士代為試算,選擇對自己最有利的方式,做好最佳財務配置。
【網路地產王/黃京梧/綜合】2010/03/25
http://key88.net/article19059.html

2010年3月26日 星期五

未來房價看漲‧民眾居高思危

內政部昨日發布98年下半年的房價信心調查指出,民眾看漲房價態勢明確,因此綜合信心分數大幅升至132.29分。但對未來一年的信心則降至119.19分,顯示民眾對未來房價已有居高思危的看法,由於房價大漲,台北市房價年所得比已升至9.06倍,民眾購屋壓力升高。
內政部過去每季進行一次的住宅需求動向調查,為提高推估確度,在擴大樣本數下,於去年起改為半年發布一次。本次調查期間為今年1月,結果顯示不論是過去半年「新購屋者」、或未來一年的有購屋計畫的「欲購屋者」均看漲短期內房價。
調查指出,新購屋者中有60%看漲近半年房價,欲購屋者看漲近半年房價者更達84%,看漲態勢明確。但若被詢及未來一年的看法,看漲比率雖仍逾半,但已降至54%到55%。而據此(含新購及欲購兩者)所編製的「未來信心分數」119分,也較「近期信心分數」145分為低。
政大教授張金鶚表示,綜合本次的信心分數(近期與未來的平均數)132.3分雖遠高於去年上半年的114.8分,但由未來信心分數遠低於近期分數看來,民眾對未來房價的看法已趨保守。
特別是台北縣市的近期信心分數超過150分,但未來信心卻降到120分以下,張金鶚認為,這說明想買房子的人認為房價應該要下來,這反應了民眾居高思危的看法。
房價續漲,使得近半年購屋者的貸款負擔更為沉重,其中北市更由33.5%升至36.1%,張金鶚表示,由於銀行房貸利率通常會分三階段逐漸調高,新購屋者皆適用第一階段最低利率,因此訪查時所得到的負擔率是低估的,隨著二、三階段貸息調升,台北市的房貸負擔率應該在4成以上,也就是每月所得有4成拿去繳房貸。
至於房價年所得比,隨著房價上漲,五大都會區平均已達7.08倍,至於台北市更升至9.06倍,民眾購屋的壓力明顯升高。
【2010-03-25/工商時報/記者于國欽/台北報導】
http://key88.net/article19047.html

階梯房貸揭露5風險

避免「前低後高」的階梯式房貸利率,讓房貸戶誤判、高估還款能力,央行要求銀行公會研擬的「房貸特別提醒事項」出爐,將揭露利率變動風險、平均20年房貸利率、2年寬限期後的年繳款,提前清償的違約金,甚至連廣告文宣上,都須揭露加總房貸手續費年百分率等5大項。
貸款前須親自簽名
銀行主管說,未來房貸提醒事項將採單張條列,統一適用所有階梯式房貸專案,未來民眾貸款買房子,得親自簽名、了解這5大房貸事項。目前約9成銀行都推出階梯式房貸專案,又以3段式為主,前半年約1.2~1.5%,第7個月升到1.7~1.9%,第3年則升到2%以上。
據了解,央行關心階梯式房貸,主因前2年利率低,容易讓房貸戶誤判還款能力,導致購屋風險大增,銀行推低利也一定程度炒作房價。
據範本內容,初步有5大項特別提醒事項,以每百萬元、20年房貸為例,銀行需說明利率每走高1碼(0.25個百分點),月繳利息增加多少?還須揭露平均20年利率為何?並以2年寬限期(只繳利息、不還本)為例,寬限期一過,年繳款增加多少?若提前還款,違約金為何?
最後得在廣告文宣、網站上,揭露加總房貸各項手續費後的年百分率(APR),5大提醒房貸戶,別因低利而誤判情勢。
台灣房屋分析師邱太?認為,在中國人民銀行調升存準率,印尼和澳洲也紛紛升息後,央行也感受國際升息壓力,要求各銀行全面揭露前低後高的階梯房貸平均利率、利率變動風險等資訊,暗示準備要啟動升息,消費者須留意利率上揚、房貸負擔增加風險。
【2010年03月25日/蘋果日報/廖珮君╱台北報導】
http://key88.net/article19046.html

鍋碗瓢盆整齊放 廚房聰明收?

廚房中的用具雜亂無章,需要收納的物品又多,該怎麼收納,才能有個清爽舒適的環境?建議可以將物品依照大型鍋具、常用鍋具、餐具、乾貨醬料等類別分出規則,再依照使用動線及頻率一一放好,最常使用的物品放置在工作檯面的四周,不常用的物品,則可放在高層或是轉角深處。
善用五金轉盤 收納好easy
小東西例如刀子叉子,如果放在一起,實在不好拿,一一放好,才像一個專業使用者,容易刮傷的刀叉也不易磨到受損;而不常用大型鍋具收納,可用轉角連桿功能櫃放置,利用轉角深層,將櫃門平拉後右轉,即可方便放置及拿取內部深層的器皿。
此外,五金轉盤為兩層式的,設計為180度的轉盤,就算是櫃內深層的物品,只需輕輕轉,想要拿取的物品,就在眼前,也不會弄亂物品的位置。而固定式層板的缺點,就是拿取深層的物品十分不便利,取物時必須彎腰駝背,東撈西撈,才拿得到東西,不如試試拉籃,是底櫃收納的好用工具。
下拉置物籃超方便 抽屜空間一目了然
至於吊櫃的上層最不易取物,適合放置不常使用的大型鍋具,例如蒸籠、燉鍋等。如須放置小體積的雜貨,建議使用下拉式的置物籃,讓身高矮小的主婦能輕易掌控,小東西也收納得有條有理;至於對開式的門板設計,需留開門時的空間,也有左開右開的限制,有時會影響使用動線,抽屜式的設計,省空間,改善取物的方位限制,放置乾貨、餅乾零食等日常食物,逐一放好,哪個地方空了,就知道該補貨了。
而雙面鏤空設計,不論從櫃子的左邊還是右邊,皆可取物,而且物品一目了然,最適合放置常用的乾貨、醬料瓶等物;有時為了讓廚房的動線更順暢,不可避免會運用斜角設計,可使用斜角拉籃櫃,充分利用畸零空間,也比對開式的櫃子好用
網路居家王 【網路地產王/綜合】
http://key88.net/article19033.html

豪華農舍、民宿農舍要繳地價稅

台北市明年開始,要率先課徵豪宅稅,那農舍算不算豪宅?要不要另外課稅?現在已經有答案,明年11月起,只要非農業用途的農舍,通通要課「地價稅」,包括營業性質的民宿,以及蓋有涼亭泳池等設施的豪華農舍;另外,財政部還打算對「豪華農舍」,再加徵1成房屋稅,各縣市已經在清查,其中以宜蘭農舍最多,2000戶裡,就有一半要被課稅。
廣大的稻田中,一棟棟豪華住宅佇立其中,以往田裡只看得到遍地稻米、農夫耕作的畫面,但89年後,農地開放自由買賣後,很多人在農地上蓋漂亮農舍。
有的裡頭蓋游泳池、假山假水造景,令人羨慕,但這麼奢華的渡假別墅,不做農業經營,變成民宿賺錢,財政部說,為了達到稅賦公平原則,明年11月起,這些農舍的土地都要繳地價稅。
民眾:「很多房子一蓋下去,就開始什麼稅都來了,甚至要營業稅什麼的,都開始要繳,我覺得這是不合理的。」
民眾抱怨連連,質問到底課稅標準在哪裡?稅務局說,只要是農地非農業用途,不管是自己住或當民宿做生意,都要繳地價稅;像前行政院長謝長廷,在宜蘭的這間新文化之家,就是農舍,獨棟別墅、庭園造景,還蓋了小湖,佔地5百坪,未來每年恐怕要繳3萬元的地價稅。
不過,宜蘭田野間常看到的獨棟透天厝,只是當民宅,門前沒有泳池涼亭等造景,只有一小塊庭院,這種還不是在這次檢討範圍內。宜蘭縣政府稅務局長呂莉莉:「因為現在目前都是田賦,田賦現在就是因為停徵,所以很多房子都沒有負擔稅務。」
全國農業縣都比照辦理,除了彰化早就實施外,未來其他縣市都會跟進,另外,政府除了要課地價稅,還考慮對有涼亭、游泳池等設施的「豪華農舍」,再加課1成的房屋稅,一步步來,就是要達到賦稅公平原則。
TVBS新聞 (2010-03-25)簡大程
http://key88.net/article19032.html

房貸利率觸底 月底見真章

位處歷史新低的房貸利率,恐將結束向下走的趨勢!中央銀行昨日公布2月份,台銀等5大銀行新增貸款利率,因公股行庫以優惠利率承做軍公教房貸,致房貸平均利率降為1.668%,財經官員預估,房貸利率「跌跌不休」景況,恐將隨著3月份,央行一連串抑制房價泡沫化的措施而走入歷史。
國內外景氣落底回春,央行低利機制陸續退場,市場短率紛紛反彈走升,象徵金融機構資金成本的隔夜拆款利率,昨日收在0.145%,較前日走揚0.01個百分點,並刷新1年新高紀錄。
銀行主管指出,央行關注高漲的房地產價格,3月初還進行銀行房貸全面大清查,瞄準專司炒樓的投資客開刀,要求銀行應提高利率,或是降低貸放成數因應,財經官員預期,自3月起,房貸利率恐將緩步回升。
對此,央行經研處副處長陳一端認為,要看看央行政策宣示,對銀行承做房貸業務具有多少影響,在3月份的房貸數據上,應該就會反映出來。
央行秉持寬鬆貨幣政策,資金流向房地產市場,房貸利率屢創新低,去年底台銀、土銀、合庫、華銀、一銀等5大行庫新增房貸利率,創下1.64%的歷史新低後,雖略為走升,但今年前2個月大約都介於1.66~1.67%間 ,隨著央行貨幣政策回歸中性立場,房貸利率將慢慢回揚。
除房貸利率外,票券商資調主管指出,近期隔夜拆款利率天天有如「爬樓梯」般屢創新高,但央行號令大型行庫,進場壓下平均價格的動作已不復存在,顯然是「默許」隔拆緩緩向上調整,這無疑是宣告,透過寬鬆貨幣政策救市的機制,逐步退場的時刻已經正式來臨。]
工商時報 2010-03-25
http://key88.net/article19020.html

86%租購者不滿/民眾看漲 又覺高房價不合理

營建署昨公佈九十八年下半年住宅需求動向,五大都會區房價綜合信心分數為一三二分,顯示整體房價看漲態勢明確,但相對也有八十六%民眾認為房價不合理或非常不合理,尤以台北市、縣的比例更高達九十三%;北市仍為購屋負擔最重的地方,房價所得比高達九.○六倍,貸款負擔率三六.一二%,等於薪水的三分之一都拿來付房貸。
去年下半年房市景氣回升,五大都會區房價綜合信心分數一三二分,比去年上半年增加十七分,信心分數大於一百分,顯示看漲房價的民眾比看跌的多;雖然需求面普遍看漲,但未來信心分數一一九分低於近期信心分數一四五分,顯示民眾對未來一年的房價看漲態勢已趨弱,特別是欲購置住宅者對未來信心分數,低於已購置住宅者,代表需求面認為房價會持續上漲,但後市房價的支撐力可能不足。
在價格方面,五大都會區去年平均購屋總價六五六.七九萬元,平均購屋單價為每坪十八.七五萬,均較去年上半年增加,總價帶主要集中在六百至九百萬,佔二二.九九%,房價最高的台北市,平均購屋總價為一千萬,比去年上半年增加一百萬元,等於每坪得多付出三.九萬元。
在購屋負擔方面,五大都會區之平均房價所得比為七.○九倍,平均貸款負擔率為二八.二三%,各地區仍以台北市購屋負擔較重。
至於房價是否合理,五大都會區包括新購置住宅者、欲購置住宅者、新租用與欲租用住宅者等四類型需求者,認為房價非常不合理的比例最高,佔五二.六七%,認不合理的有三四.七七%,各地區中,以台北市家戶對房價認為非常不合理的比例六七.二五%最高,其次為台北縣的五九.七一%,顯示台北市、縣這波段的房價上漲程度,已超過民眾的可接受程度。
自由時報 2010-03-25 〔記者黃宣弼/台北報導〕
http://key88.net/article19019.html

台中329僅4百億‧豪宅佔9成

一種很難理解的台中房市現象發生在此次329檔期,預售新案量體僅約400億元,其中豪宅金額高佔9成,預售首購大樓與新成屋極為少數,預售豪宅明顯集中在七期推案,地段上三分天下,分成新市政中心區、市政路與南側的文心森林公園周圍。別墅市場量體小,眾多小案分佈在沙鹿鎮靠近特三號道周邊。中科西屯已經沉寂鮮有新案,多年來的搶建熱潮冷卻不少。
趨勢一‧豪宅價格M型化
329檔期的豪宅新案設有接待中心的有:時代建設『時代圓滿』位南屯七期南側總銷約10億元以及富宇建設『東方之冠』位七期市政路總銷70億元。七期以外的個案有國泰建設『森林苑』30億元,位五期文心路上正對文心森林公園;總太建設『國美』位西區英才路南側,總銷約50億元;順天建設『敦凰』位北屯11期總銷20億。
未建接待館處於預約銷售的有:總太建設『天匯』,位南側文心森林公園總銷50億元;聯聚建設『仁和大廈』位七期新市政區總銷80億元。以上個案開價差異很大,必須親洽案場了解為宜。
趨勢二‧首購3房、小豪宅價揚量增
年輕人買得起的總價在500萬上下,造成首購標準三房與小豪宅產品的銷售率很高,位在郊區地段的預售大樓,開價來到16萬、成交在13萬上下,市區精華地或中捷站區預定地的小豪宅或套房,開價直上20~25萬元,有裝修的物件每坪加收2~3萬元。
值得注意的新成屋個案春虹建設『東京市』,579戶、坪數30~50,基地位在昔日最精華區的東區台中公園 自由路上,因為過去東區台中公園 與車站的沒落,毫無大樓新案,空窗期過長,現因縣市合併與鐵路高架四號道利多,徹底改善此區交通,才讓沉寂20年有餘的東區回春,每坪13萬起的價位讓區域客眼睛一亮,銷售成績不俗,是否從此認定東區房市回溫,值得觀察。
【網路地產王/劉祈相/新竹綜合】
http://key88.net/article19018.html

桃園以南房價跌 銀行放款緊縮

根據銀行業者觀察,近一個月民眾房貸申請量已有減少,但評估台北縣市房價要跌,未來機率不高,反倒是中南部部分市區,房價已有鬆動,銀行在部分中南部地區已不承做放款,有意投資民眾得三思。
近期正逢建築業的三二九檔期,但銀行業者完全嗅不出市場的促銷氣氛,一位民營銀行房貸主管指出,根據該行統計,近一個月民眾申請房貸的件數已明顯減少,不過,減少的幅度,與前一個月相較,僅約降低幾個百分點。
近一個月申請房貸件數 大減
銀行業者分析,申貸件數減少的主因,在於主管機關的諸多動作,讓買方產生「房價未來可能下跌」、「議價空間增大」等預期,除非是急於居住的自住客,多數民眾已暫緩購屋動作,導致看屋時間拉長,連帶也使得申請房貸案件減少。
除此之外,銀行業者觀察,大台北地區除外,桃園以南多數地點的房價已有下滑趨勢,某銀行主管分析,近期該行核貸的案件中,包括桃園市、台中市,甚至高雄市,成交價都有鬆動趨勢,分析原因,主要還是當地的人口與商業活動狀況相比,呈現供過於求狀況,導致房價呈現下滑走勢。
屋主不願降價 成交案量有限
不過,也有銀行業者認為,因為主管機關的一連串動作,讓購屋人縮手,部分急於售屋的民眾,自然可能以較大的議價空間出售,由於多數不願降價出售的屋主,不願在此時售屋,導致市場成交案量有限,民眾在詢價時,自然會有「房價下跌」的感受。
自由時報 2010-03-24 〔記者李靚慧/台北報導〕
http://key88.net/article18997.html

租地建屋約定期滿地上物歸地主所有,應依規定扣繳所得稅款

財政部臺北市國稅局表示,公司承租土地,以公司名義自費建屋並約定租賃期滿,地上物歸地主所有,該地上物與支付租金性質相同,公司應依法填報土地所有權人之租賃所得扣繳暨免扣繳憑單。
該局說明,公司向個人承租土地,於該土地上以公司名義自費建屋並以公司為所有權人,約定租賃期滿,地上物歸地主所有,租賃期間土地承租人無償使用該土地及房屋,土地承租人於租賃期滿將房屋交付土地出租人,該房屋應認係承租土地之對價,與支付租金性質相同。有關租賃收入之認定,應按房屋交付地主管理使用年度或契約屆滿年度,公司帳載該房屋建造成本加計租賃期間屬資本支出之改良、修繕費用等減除租賃期間累計折舊後之餘額,作為土地出租人之租賃收入,依所得稅法規定,併入地主當年度綜合所得總額,課徵綜合所得稅。公司應於房屋交付地主管理使用年度或契約屆滿年度,依所得稅法第88條規定扣繳所得稅。
該局查獲A公司租地建屋約定期滿將土地上之建造物及水電設備無條件歸地主甲君所有,A公司交付地上物於甲君,未依法扣繳稅款並按實填報租賃所得扣繳暨免扣繳憑單,而有短漏報租賃所得情事,核定應補申報租賃所得扣繳憑單6百多萬元及補繳扣繳稅款60餘萬元,另依相關規定裁處罰鍰。
〈聯絡人:大安分局林課長;電話23587979分機600〉
訊息來源:財政部臺北市國稅局
http://key88.net/article18996.html

今年綜所稅申報 3項扣除額免附單據

每年五月報稅時,納稅義務人大多習慣上網查詢所得資料,再直接匯入所得資訊之後,就可以報稅了,但扣除額就得自己填,還要檢附證明單據。不過從今(99)年開始,包括保險費、購屋貸款利息、大專院校的教育學費等3項資料,財稅資料中心都有提供,不必檢附繳款證明單據。
財政部南區國稅局指出,每年五月申報個人綜所稅時,納稅人都可上網查調所得資料。今年財政部所提供的資料更多,透過網路可以查到保險費、購屋借款利息支出,以及大專院校的教育學費,減少蒐集繳費憑證的麻煩。
納稅人只要依據查調到的資料申報,就可以不檢附相關的繳費單據,不過申報購屋貸款利息列舉扣除的納稅義務人,雖然不必檢附利息繳納單據,但因為購屋貸款利息的列舉扣除只限自用住宅,所以仍要依規定檢附其他證明文件。
另外,房貸利息列舉扣除的提供,只限跟本國銀行貸款的房貸利息支出可以查得到,外商銀行及保險公司的房貸就不包括在內。
國稅局表示,根據「稽徵機關於結算申報期間辦理綜合所得稅納稅義務人查詢課稅年度所得及扣除額資料作業要點」,凡是有國民身分證統一編號者,都可以查調本人、配偶及未滿20歲子女之所得及扣除額資料。
查詢的方式有二種,一種是以內政部核發自然人憑證或其他經財政部同意的電子憑證為通行碼,使用綜合所得稅電子結算申報軟體,或外僑綜合所得稅電子結算申報軟體,經網際網路向財政部財稅資料中心查詢。
其二是,當沒有自然人憑證,則是可以臨櫃向稽徵機關,包括:各地區國稅局或其所屬分局、稽徵所、服務處等,申請查詢或委託他人代為查詢。
國稅局強調,納稅人查詢的所得及扣除額資料,只能做為申報綜合所得稅時的參考,如果有其他來源所得資料,還是要誠實申報;如果實際扣除額資料與查詢到的資料不符,則應自行檢附繳費單據或繳納證明書正本申報。
卡優新聞網 (2010-03-24)
http://key88.net/article18995.html

購屋三大疑惑 房市達人邀請您一同解析房市大勢

現在,許多市場消息都宣布今年房市景氣春暖花開,可見讓景氣恢復的特效藥發揮了作用,究竟是哪些特效藥這麼有效?會不會有其他副作用?一直都是關心房市的民眾持續關心的事情,更值得大家仔細觀察後續對房地產景氣的發展。有鑑於此,「消費者購屋聯盟」將邀請房地產趨勢大師田大權先生與代銷購屋達人黃哲雄先生在3月27日於台中全國大飯店舉辦「消費者購屋聯盟座談會」,為民眾心中的三大疑惑對症下藥。
疑惑一:五都升格
二○○九年六月二十三日,內政部快速通過台北縣、台中縣市、和高雄縣市,升格或合併升格為直轄市,二十九日再通過台南縣市合併升格,短短幾小時即決定了台灣未來地方的命運。
縣市合併後,建商幾乎一致看好未來發展,因都市人口成長有利房市、能強化中心都市的吸引力與產生擴散效果,對於房地產會有影響。另從產業來看,若能吸引更多的產業進來,也會讓房地產價格有所波動。
縣市合併固然對房地產帶來不少利多,但若反向思考,為了展現縣市合併的成效,政府勢必將資源放在比較容易被看見的地方,比較偏遠的地帶就有可能被邊緣化,造成「強者恆強,弱者恆弱」的局面。
目前不少民眾表示,尚未感受到縣市合併所帶來的影響,但政治與我們的生活有莫大關係,隨著縣市合併的日期愈來愈逼近,持續有新聞報導指出房價已蠢蠢欲動,到底房價會上漲多少?會引發多大的房市變化?會為老百姓帶來多少優缺點?
疑惑二:資產題材V.S鮭魚返鄉潮
去年立法院三讀通過遺產稅與贈與稅法修正案,將目前最高50%的遺贈稅率,調降為10%的單一稅率,修正案同時提高遺產稅免稅額到新台幣1,200萬元。
行政院主張大幅調降遺贈稅調降目的,除了希望已在海外的財富吸引回流外,同時也希望國內資金從此不要再外流。遺產稅率降到10%後,朝野一致認為,雖尚需估計可吸引多少資金,但至少資金不會再流出,若資金不外流,可刺激投資,帶動商品需求,例如投資房地產,並產生產業關聯效果,一旦這些原本被避稅避掉的錢回到國內,可期待帶動很多商品及製造業的需求,引發創造供給配合。
另一方面,近年來不少大陸台商紛紛回台,一口氣就在北中南都會區內購置豪宅,有人把這種行為稱為「鮭魚回流」。這群鮭魚帶動了豪宅的漲勢,他們游到哪,豪宅就漲到哪,建商們無不興高采烈地歡迎他們為房市帶來的一江春水。
不論這些台商回來的原因為何,他們確實為近年來台灣的房地產做出了貢獻,因為在2006年時,市場供需與各項經濟基本面的表現上,就已開始出現了些許的疲態,但因為這群台商的回流,才維持住台灣房市在2007年的表現。2009下半年房市景氣復甦延續到了2010年,讓目前都會區的房價持續飆漲,雖說大家樂見景氣好轉,卻更造成目前民眾票選民怨之首-房價過高。無論台商買豪宅的目的是什麼,「房價高低」與「景氣好壞」依然還是想購屋的民眾心中非常在意的事,這群鮭魚是否能持續活絡台灣經濟?我們可以期待,更要了解時態,因為這絕對與您的生活息息相關。
疑惑三:ECFA+陸資效應
繼兩岸簽署MOU後,何時簽署ECFA成為兩岸間炙手可熱的話題,目前洽簽ECFA的計畫持續進行中,房仲業者普遍抱持樂觀態度,建商與房仲一致認為簽署ECFA之後可以帶來房市的下一波利多,將對台灣房市有正面加分效果,不過也有學者認為,陸資來台雖確實會為市場帶來利多,但更需小心房價太高所可能形成的泡沫。
一旦簽署ECFA成功後,台灣銷往中國大陸的產品將變成零關稅,外資將把台灣當成跳板,進軍中國,估計會有3000億元的外資會投資台灣。依照過去香港經驗來看,當這些外來資金投入台灣市場後,股市、房市都可預期會有一波大漲的效應,到時候,台北市好地段的區隔產品、高級住宅、豪宅、商辦、廠辦、土地資產的價格可能會水漲船高,換個角度思考,在高房價時代下,年輕人想買個房子的心願將愈來愈困難了。
究竟未來開放陸資來台後,紅通通的陸資能為台灣房地產帶來多大的利多或改變?再綜合五都升格、資產題材與台商資金回流這三點,虎年的房市氣象可說是充滿希望又帶有詭譎的氛圍,因此,消費者購屋聯盟建議欲購屋的您,不論是自住或是投資,在下手買房子之前,不妨先多做功課,多聽聽專家的剖析,將有助在房市交易中無往不利。
這次的「消費者購屋聯盟座談會」除了為大家講述房市大勢外,也教您如何輕鬆購屋,另外還舉辦了「設計師講座」與您分享設計師們不想公開的祕密,想購屋的您不妨利用這次機會,讓自己在瞬息萬變的房市洪流中掌握先機,成為購屋高手。
【優家網 黃敏筑整理】
http://key88.net/article18994.html

彈性還款方案 降低購屋壓力

為降低小市民房貸沉重壓力,銀行業者祭出彈性還款房貸,如台新銀推出超彈利房貸,民眾可彈性選擇每月多繳還一些本金,而匯豐銀與花旗銀則是雙周繳、雙抵利型房貸,讓房貸族可透過多償還本金達到減息效果。
為響應政府「庶民經濟」政策,降低小市民房貸沉重壓力,幫助小老百姓早日實現「住者有其屋」願望,台新銀推出「超彈利房貸」,分為定期定額型及整付型2類。
定期定額型是除月付金外,每月可約定多還一定金額的本金,而整付型則是將月付金以無條件進位至千元整數後扣款,超出月付金的金額直接還本,民眾可彈性選擇每月多繳還一些本金,提前還款,降低總利息支出。
台新消金行銷事業處資深副總經理夏敏蘭表示,超彈利房貸主要鎖定一般受薪上班族,目標是想早一點償還貸款、或是搞不清楚每月要繳多少房貸的族群。
她指出,超彈利房貸的特點是允許客戶在應繳月付金後,可再增加約定償還本金金額,每月可固定多償還一些本金,除能提前還款外,還能減少利息支出,此外,如果客戶當月帳戶因故無法扣繳事先約定多繳的本金金額,只要有還足原本的月付金,就不會影響到個人信用。
而匯豐銀則是祭出雙周繳再搭配抵利型房貸,匯豐個金信用卡暨貸款業務分處資深副總裁葉清玉指出,雙週繳將原本月繳金額平均分成2份,每2周繳一次款,可提前償還部份本金,利息因此省得更多,再搭配抵利功能,將所有存款整合存至抵利活存帳戶中,存一分錢省一分利息,省息效果加倍,加速房貸還清。
至於花旗銀則針對雙薪上班族家庭,推出新自由年貸雙薪省利方案,花旗銀房屋貸款部副總裁余苑菱指出,目前市場上一般抵利型房貸僅能連結一個存款帳戶,為減輕上班族從無殼到有殼過程中所要背負的房貸負擔,首創業界透過夫妻個別存款帳戶一同抵利,讓房貸戶在擁有財務獨立自主權的同時,又可加倍省息,加速償還貸款,由房貸戶自己掌握利率自主權。
高佳菁/台北報導
http://key88.net/article18993.html

彈性房貸繳款 注意2大事項

彈性房貸繳款2大注意事項,第一提前還款模式,台新銀的彈性最小,花旗銀還款最自由;第二轉貸手續費,花旗銀與匯豐銀無轉貸費用,台新則需付3,000~8,000元不等。
銀行業者表示,一般傳統型房貸,通常都是月繳,因此,房貸族通常不會加速還款,為激勵房貸族早日還清房貸,推出彈性房貸,在這3種房貸方案中,目前還款模式中,彈性最小的是台新銀,因為規定客戶只能從定期定額型與整付型2種中,挑選一種。以貸款金額500萬元、房貸利率2%為例,一般傳統型房貸(本金攤還)需繳240期,如選台新銀定期定額每月多還5千元,則可提前在195期還完貸款,並省下21萬多元的利息,不過,要享受提前還款的好處,前提是客戶需每月按時繳交自行設定的額度,若帳戶額度不足,銀行該月就不扣抵,完全無法享受優惠。
整付型則是將月付金無條件進位至千元整數後扣款,超出月付金的金額直接還本,假設客戶月付金17,538元,取千位元無條件進位,每月還款18,000元,差額的462元還本,1年可多還約6,000元本金。
相較於台新銀還款模式較無彈性,花旗銀的彈性就很大,由於花旗銀是房貸戶同時開立2個帳戶且採日計息,因此,存款愈多,便能省愈多房貸利息。
由於採日計息,花旗銀建議客戶一收到薪水就將薪水轉到存款抵息帳戶,有需要再慢慢提領,不需使用就回存,這樣每天每1塊錢都在節省房貸利息,以貸款600萬元為例,夫妻每人每月只要多存約2.7萬元,就可以達到實質利率低於1%的效果,省下約75萬元的利息。
而匯豐亦屬抵利型房貸,即客戶帳戶存越多,利息可省更多,不過匯豐只能設1個還款帳戶,但匯豐另提供客戶雙周繳款方式,可讓客戶更早還清房貸。
例如20年期、貸款金額500萬元,固定年利率3%來計算,從按月繳改為雙周繳,除既有存款50萬元,每個月只要再存入1萬元,不但可提前(6年10個月)清償房貸,還可比傳統型房貸多省下四分之一(約36.4萬元)的利息支出。
除還款模式不一樣,3個房貸中,唯一需轉貸手續費是台新,手續費約3,000~8,000元不等,5月底前轉換享5折優惠,此外,設定還款模式後,若要再變更,需重新再換約,客戶要再重付一筆手續費。
至於花旗與匯豐無轉貸費用,不過,業者表示,一旦變更就需重新設定契約內容,客戶無法再沿用舊有的房貸方案。
高佳菁/台北報導
http://key88.net/article18992.html

樓地板面積釋出 有助抑制房價

國人最熟悉的共構以捷運共構為最大宗,就算土分持分少,甚至只具有地上權,卻是交通便捷,房價比周邊房價高出一到三成,足證地段決定一切,北市許多公共設施位處黃金地段,若能善用「共構」方式釋出樓地板面積,相信對抑制房價有重大貢獻。
事實上,捷運共構宅房價常常是周邊比價的風向球,例如新店市小碧潭捷運站共構的「美河市」,面河景觀每坪開價四十五萬;松江南京站共構的「新東京宅」每坪開價八十五萬;南京三民站共構的「藏富」,開價更高達八十八萬,這三個共構案推出均創下地區最高行情,且銷售一空。
但共構並非毫無缺點,比方說土地持分少,甚至部分案件(如北市京站)只有使用權,又另外可能會有捷運通過的震動問題,但民眾依舊趨之若鶩,只要推出捷運共構案件立即銷售一空,應驗房仲業者強調購屋三法則「地段、地段、還是地段」。
北市土地寸土寸金,但派出所、消防局、各地抽水站、自來水廠等機關設施卻都停留在低度利用,若能全面檢討公家單位,仿效日本「全面共構」方式爭取地利,屆時至少還有一倍住商面積釋出。誰說北市土地稀少?不患寡,患不均罷了!
中時電子報 林金池/綜合報導
http://key88.net/article18991.html

中古屋價鬆動‧議價空間擴大

政府穩定房市措施,似乎已經對中古屋市場造成一些影響。有房仲業者表示,近兩個星期來,八千萬以下的物件賣家開價出現鬆動,議價空間也有擴大的情況,此外,由於買方猶豫期拉長,也連帶影響到房屋的成交天數。
八大行庫宣布緊縮豪宅與投資客房貸成數,對此,有房仲業者表示,雖然八千萬以上的豪宅成交狀況並沒有受到影響,不過,八千萬以下的物件,已經出現成交天數拉長的現象。台灣房屋不動產研究室研究員洪暉恒指出,以台北市成功國宅物件為例,賣家原本在過年後開價一坪六十萬,不過,在政府房市政策轉向、加上近期成功國宅法拍屋每坪以五十三萬元賣出後,中古屋賣家最後的議價空間,擴大了一到兩成左右。
至於永慶房屋研展部協理黃增福則表示,目前台北縣市中低總價的物件,由於買家觀望,使得交易天數拉長,尤其是供給量大的地區或是市郊,這樣的情況更為明顯。
【中廣新聞網/陳鳳如報導】
http://key88.net/article18990.html

「都市更新條例」 強制拆遷期限最多延1年

立法院內政委員會初審通過「都市更新條例」修正草案,明訂都市更新範圍內,未自行拆遷者,縣市主管機關應訂定強制拆遷期限,以6個月為限,情況特殊者,最多可延長2次,一次以6個月為限。換言之,包括房屋等土地改良物只要明訂強制拆遷的期限後,到期最多只能再延長1年。
位在台北市中正紀念堂 精華區的「華光特區」,因司法院、法務部眷戶要求「就地分屋」,不願拆遷成為都市更新障礙,重新引發外界對於「釘子戶」話題的討論。
由於我國超過30年屋齡的老舊建築佔了總戶數的1/3,為加速都市更新,立法院內政委員會初審通過內政部提案的都市更新條例草案,將現行都更計畫公開展覽期間由現行30日縮短為15日。
過去地方機關協助拆除或遷移建物,經中央主管機關核准,可不限次數的延長6個月,初審通過的都更條例修正案,亦明訂申請延長僅以2次為限。
都市更新條例修正案規定,為了加速都更,直轄市、縣市主管機關應訂定期限辦理強制拆除或遷移,以6個月為限。但情形特殊有正當理由者,得報請中央主管機關核准延長6個月,並以2次為限。
立法院內政委員會召委、國民黨立委張慶忠指出,修改都市更新條例可加速都市更新腳步,萬一遇到不講理、難溝通的「釘子戶」,請也請不走,一拖就是好幾年,嚴重延宕都更時程,因此他支持修法,讓公權力更積極介入推動都更。
根據主計處統計,到3月15日止,經核定的民間都更計劃有236件,但辦理過程常因「釘子戶」等拆遷補償問題,讓都更一拖就是10幾年。
【2010-03-23/工商時報/記者薛孟杰/台北報導】
-----------------------------------------------
立院初審‧建物強制拆遷最多延1年【台灣新生報】
遇上釘子戶,都更也頭痛。立法院內政委員會昨天初審通過都市更新條例修正草案,包括房屋等土地改良物只要明訂強制拆遷的期限,最多只能再延長一年。
內政部在提案說明中指出,根據主計處統計,台灣超過卅年以上的老舊建築物佔總戶數的三分之一,截至三月十五日止,經核定的民間都更計劃有二三六件,整合中有四百一十件,但辦理過程中爭議很多,常因釘子戶的問題,讓都更一拖就是十幾年。
【2010/03/23/台灣新生報/台北訊】
http://key88.net/article18989.html

老屋拉皮回春 省錢裝潢有一套

很多人喜歡買價廉物美的中古屋,但為了搶便宜,常常買到裝潢老舊的老屋,不得不花大錢做木作,一來一往,省下的購屋預算,最後都花在裝潢上頭,實在是很不划算,如果非裝潢不可,該如何省下預算?得靠消費者精打細算!
櫃子做低不做高 木作造型盡量簡單
首先,不論天花板,還是衣櫥或櫃子,只要是木作,造型要盡量簡單,才能省到錢。以天花板為例,天花板每坪的價格跟造型天花板,依造型的複雜度,每坪價格可以差到近1倍;而同樣是木作貼皮,貼一種木皮和貼兩種以上的木皮,1尺就要多花500元以上,若是10尺的櫃子,就得多花5,000多元,因此,木作貼皮最好盡量以單色為主。
櫃子的木作費用,是依櫃子高度及用途而定,一尺半以下櫃子稱為矮櫃,一尺半以上至四尺間稱為中高櫃,超過五尺就算高櫃,矮櫃和中高櫃及高櫃,費用也是愈作愈高,幾乎每一尺就差了1,000多元,若再加上油漆費用,就更貴了,所以沒有必要的話,可以選擇不要作太高的櫃子。而衣櫥的高度,只要不超過8尺,1尺約7,000元上下;但要是高度超過8尺,就等於一個高櫃加上矮櫃,每尺還要再加約一半的費用,衣櫥不作高,雖然少了點收納空間,但卻可以省下不少錢。
觀景窗樣式大方 地板採木質為佳
很多人在陽台外推後,都會作大面的觀景窗,同樣作窗要省錢也有方法,觀景窗的計價方式,主要視鋁框與玻璃的材質、樣式及厚度而定,除非居住樓層太高,玻璃的厚度才需要用到10mm,否則只要5~8mm就可以了;至於樣式越複雜的觀景窗價格越高,同樣的窗戶,格子狀的觀景窗,就比一般三面的觀景窗,價格貴了1倍半。
若是老屋換裝,最好選擇木地板較為省錢。因為木地板不管原來鋪的是什麼材質的地板,都可以直接架高鋪上去,不需要將原來的地板磁磚拆除,可以省下拆除磁磚及水泥抹平、重貼磁磚的費用,而且木地板架高後,管線還可以直接走在地板下,不需再另行埋管。
【網路地產王/綜合】2010/03/23
http://key88.net/article18988.html

申請房貸難產 小心違約賠大錢

央行出手打壓房市,貸款成數與利率成為打壓關鍵。不過,這幾年房價飆漲過快,許多銀行對於條件不好的房子,在業績壓力之下也得硬著頭皮貸下去,現在的盤整反而有益於購屋人看清房子的真正價值,讓購屋人了解,自己買的房屋究竟值不值錢,以後有沒有增值空間。不過,在這波緊縮下,購屋人可能會出現貸款成數不足而違約的問題,必須特別注意。
違約罰大錢 買屋得小心
銀行貸款緊縮,購屋者要買屋必須準備較多的自備款,但許多購屋消費者並不是很明瞭銀行的作業流程,往往在房仲業者的舌燦蓮花下,便貿然簽約。中信房屋指出,市場上許多的糾紛來自於消費者,聽信不肖房仲業者或是代辦業者的一面之詞,購買了能力所及之外的物件,一旦銀行貸款申請不下來,買方便會因為違約,而被賣方沒收訂金,金額從數萬元到數十萬元都有,而現在銀行收傘,這種情形可能會更頻繁,是想要購買房子的消費者所必須要注意的。
公寓炒翻天 風險沒人擔
房仲業者建議,有些不肖業務員在大環境不佳的情況下,許多時候便會做了過多的保證,為了避免這類狀況造成無謂的損失,消費者除了可以事先打聽好該物件可貸的額度,心理有所準備。
由於仲介業者確實能與配合銀行取得較好的條件,也因此建議消費者將貸款約定事項,在議價或下邀約時明確載明在斡旋單上,並在進入簽約時將附約轉載於不動產買賣契約書上,當銀行無法核貸,消費者可以依此作為依據,避免被沒收訂金所造成的損失。
【網路地產王/黃京梧/綜合】
http://key88.net/article18987.html

參與都更 拆屋可領合法證明

都更制度將有重大變革,行政院昨(22)日原則決定,未來建物所有權人配合政府拆除窳陋建築物,可取得原建物拆除前「合法房屋證明」,日後參與都市更新仍保有權益。
經建會副主委黃萬翔表示,將透過修改「都市更新條例施行細則」方式,對合法房屋證明文件做出補充規定。建物所有權人配合政府拆除窳陋建築物,權益本來就應該確保,但確保方式不是台北市政府建議的發給「建物存記證明」。
黃萬翔說,保障建物所有權人的權益和都市更新有關,和「權狀」沒有關係,所以不採「權狀」方式。發給「合法房屋證明」不限於台北市,全台都適用。
台北市長郝龍斌昨日拜會行政院長吳敦義,一來希望行政院支持社子島開發計畫,二來為「台北好好看」等相關都市更新計畫請命。有關社子島部分,吳敦義允諾全力支持,要求相關部會儘速掌握時程。
有關配合「台北好好看」部分,吳敦義指示行政院相關部會一周內開會研商具體作法。行政院秘書長林中森隨後邀集黃萬翔、財政部次長許志堅、內政部和行政院法規會等相關部會研商。
郝龍斌說,老舊建物影響都市景觀與都市更新進度,民眾不願拆除主要擔心權益受損。他建議建立建物存記制度,由市府發給「建物存記證明」,民眾取得原建物拆除前面積證明,日後參與都市更新仍保有權益。但目前法規對存記能否比照都市更新比例計算,相關部會有不同看法。在吳揆指示下,相關部會很快達成共識。
此外,郝龍斌希望行政院在台北市的公有財產土地,可和北市府一併規劃都市發展,吳敦義說,已由行政院副院長朱立倫組成小組,規劃中央政府活化政府財產與美化相關事宜。
【經濟日報╱記者蘇秀慧、吳碧娥/台北報導】2010/03/23
http://key88.net/article18986.html

權狀坪數登記錯 買房損失大 買到縮水屋!地政所搞烏龍竟不管

台北縣三重一位翁先生,2年前買進一間登記30坪的電梯公寓,之後卻發現政府登載錯誤,房子實際上只有25坪,讓他損失至少85萬,翁先生還發現,同棟鄰居早有人反應,也申請國賠了,但戶政單位卻沒有及時更改登記,讓不知情的住戶,無辜承擔損失。
買了房子,權狀明明寫著30坪,翁先生為了轉手裝潢,卻發現實際坪數只有25坪,急得找地政機關,得到的回應令人很傻眼,按照當地房價計算,翁先生少說損失85萬,7層樓公寓裡的6戶人家,全都出現同樣問題,關鍵就在地政機關測量錯誤。
明明出了錯,公務人員卻拿燒餅芝麻理論搪塞,更氣人的是,7樓住戶先前因此獲判97萬國賠,但其他住戶卻因為過了15年的追訴期,一毛也沒拿到。
翁先生雖然及時申請國賠,但法官以公告地價計算,只賠了19萬,讓他做了冤大頭,地政機關把帳算在法院身上,但事實上,7樓住戶97年1月獲判國賠,翁先生6個月後購屋,權狀登記卻還沒更正。地政機關知情未報,但這錯誤的代價,卻是老百姓在承擔。
民視 (2010-03-22)
----------------------------------------
台北縣三重有棟21年大樓,當初地政事務所搞烏龍,測量人員計算室內坪數時,因為算數差,梯型面積忘了除以2,讓面積多出5坪;3年前,7樓住戶發現,國賠97萬,2樓新屋主前年買房,裝潢時也發現少5坪,國賠只拿到19萬,讓人更氣的是,地政事務所不主動清查,現在3到6樓的原始住戶,因為買房超過5年,過了時效,一毛錢都拿不到。
翁先生:「地政(事務所)是叫我自認倒楣,那我也不知道該怎麼做。」
想到地政事務所說的話,翁先生就有氣,前年7月,他花480萬買下這棟樓舊公寓的2樓,卻是虧錢的開始!翁先生:「經過快2年的時間,地政(事務所)都沒有告知我們,我們後來買房子的權益嘛,讓我們房子平白損失5坪多。」
原來全棟7層樓住戶的坪數,都被測量錯了,權狀上登記室內總面積23.4坪,實際是卻只有17.65坪,被測量員灌水5坪之多;而同棟7樓在民國95年底就發現,要求國賠,地政事務卻拖到98年官司定讞判賠97萬後,才說要更正。
翁先生則是97年7月購屋時,拿到錯的權狀,後來發現坪數烏龍提告,法官只判國賠19萬;其他3到6樓的原始住戶更慘,21年前買的,現在才知道,早就過了5年追溯期,一毛錢也拿不到。
房仲業者:「其實地政測量是沒有疏失,疏失的部分在於說,他算出來的坪數是有疏失的。」
測量技師當初在計算面積時,算錯了房子前方的梯形面積,簡單的梯形公式,上底加下底乘高除以2,技師竟然忘了除以2,這一差就差了5坪多,讓翁先生損失80幾萬。
記者:「意思是說民眾現在只能認了,自認倒楣?」三重地政事務所主任鄭貴春:「對對,因為我們也是,政府機關是依法行政啦!」
地政事務所依法行政,但兩手一攤的結果,卻讓來不及求償的21年原始住戶,欲哭無淚!
TVBS新聞 (2010-03-22)
http://key88.net/article18985.html

床的擺置有哪些禁忌?

在風水考量上,床的擺置有哪些禁忌?就讓專家來告訴你8個該注意的擺設禁忌。
1.床頭不能朝西方:頭向西方睡,長期的使血液往頭上衝,對健康來說,實在不是一件適宜的事情。
2.床不貼地面:床底下最好保持通風,濕氣才不會影響到上面來,濕氣久了,會使木頭腐爛,也會損害到人的健康。
3.床不?門:床最大的作用是休息,若沖著門,只要門一開關,就會影響人睡在床上的安寧,便失去了休息的作用,同時,若是我們從臥房的門外面一眼就可以看到床上的情況,對於睡在床上的人來說,安全上也十分沒有保障。
4.床不能背著門:所謂床背著門就是睡床頭上,背對進入臥室的門,對於門外進來的人,要是有人開門,我們必須要扭轉著脖子,或是轉身我們才能看清楚。
5.床不適合放在光線太強的地方:根據中醫的說法,人的五官都代表一個地方,例如眼睛代表的就是肝,陽光太強,對眼睛造成刺激,相對的就會傷肝,所以可考慮在家裡裝上窗簾。
6.床不可以對著樑:床的位置最好上面,不管是直的橫的,都不可以有樑壓住,不僅是床,在風水上有樑的話,剛好從我們的床上經過的話,這樣都是不吉的。如果沒有辦法避免的話,可以將那個地方用天花板釘起來,把樑遮蔽起來。
7.床的高度不要超過22吋高:風水的觀念認為床的高度超過標準,就會招致災禍。從實用的方便性來看,床的高度太高,上下床都十分不方便,而坐在床邊的時候,我們可能要惦著,或是雙腳要懸空,非常的不舒服。從安全上來看,如果床的高度太高,從床上跌下來,那很容易受傷的,尤其是上下舖,除非是不得已,否則是不建議的。
8.床不能面對鏡子:鏡子會反射到其他的人與事,使睡在床上的人十分不寧,有時看到自己,半夜看到自己會受到驚嚇的。
文章提供/信義房屋
http://key88.net/article18984.html

穩定房市多管齊下 將廣蓋平價住宅

行政院長吳敦義近期內將拍板「穩定房市方案」,未來將以擴大供給面取代打壓房市,內政部將於一個月內調查提出台北都會區短期可供興建、長期可儲備的平價住宅場址,另政院也評估將淡水捷運線延伸至淡海新市鎮。據悉,未來平價住宅儲備建地可望有數百或上千公頃。
經建會向政院提出六大穩定房市方案建議,據了解,政院高層初步沒有異見,但將在近期安排吳揆聽取簡報及跨部會首長後,再拍板推動。
副主委黃萬翔表示,這次提出六大措施都是溫和的抑制房價飆漲的手段,沒有爭議,都是因人因地制宜,以社會利益公平化、安定市場及不動產市場整體均衡合理發展為主軸。
擴大供給面部分,黃萬翔表示,短期將以滿足受薪階級購屋需求為主,長期政府擬在都會區儲備平價住宅土地,隨時作為市場調節之用。預估未來儲備建地可廣達逾百或上千公頃,但經建會強調,絕不會供過於求,影響房市正常發展。
一旦政院拍板,內政部將於1個月內提出都會區長期儲備及短期可開發地點,未來對推出數量及時程將詳細規劃。據悉政府已在機場捷運沿線A7與A9相中平價土地,可由中央規劃,A10-16可由桃園縣府規劃。
此外,淡海新市鎮、萬大捷運線也都有平價建地可開發或儲備,萬大捷運沿線中永和交界處的灰窯有大片農地,樹林台北藝大附近的浮洲里有退輔會公有土地。淡海新市鎮第二期工程仍有1,500公頃尚未開發,政府將納為儲備平價住宅地點。
至於交通建設,原本擬規劃輕軌捷運至淡海新市鎮,日前吳揆指示交通部評估,將淡水捷運線延伸至淡海新市鎮可行性,評估包括經費及成本效益等。
經建會並建議定點定時機動性調整房屋稅、地價稅及增值稅,以追求社會公平。目前公告地價3年才調一次,但有些區塊1年或半年內價格波動很大,未來擬修法,授權地方政府針對波動較大地區機動調整。
工商時報 2010-03-23
http://key88.net/article18983.html

國宅貸款未清‧不得再承購

「國民住宅出售出租及商業服務設施暨其他建築物標售標租辦法」係依據國民住宅條例第七條第三項訂定。內政部表示,為避免經法院拍賣出售及其他移轉態樣之國民住宅,有國民住宅貸款餘額尚未清償者重覆承購國民住宅之情事,爰修正第四條第一項第三款,增訂申請承購國民住宅者,本人、配偶、戶籍內之直系親屬及其配偶,均須無國民住宅貸款尚未清償;另為查核是否有國民住宅貸款尚未清償情事,增訂第二項,明定申請承購國民住宅者本人、配偶、戶籍內之直系親屬及其配偶,應出具同意書,由國民住宅主管機關查詢。
內政部考量申請承租國民住宅者,其經濟狀況較申請承購國民住宅者弱勢,基於照顧其基本生活之意旨,並增訂第一項第三款但書,規定申請承租國民住宅者,不受無國宅貸款尚未清償限制。
內政部同時表示,此次修正係依據監察院調查中央國宅貸款逾欠比率及轉呆帳數逐年增加、貸款品質日益惡化及有無重覆核貸案改善事項辦理。本修正草案將於該部部務會報討論通過後,循法制作業程序辦理發布等相關事宜。
【台灣新生報/記者潘昱帆╱台北報導】
http://key88.net/article18982.html

台中租屋-中醫商圈有廚房套房(12坪.包管.陽台.家電全)免仲介費

租金 :5500 (編號e059) 地址:台中市北區永興街vs健行路
種類 :華廈  格局:套房 有廚房.陽台  樓高:4樓/共12樓
房租包管理費.家電全.
專線0918075588 .0982951988蔣小姐
更多請參觀蔣小姐房屋網.歡迎託租.託售.代管.代租.
http://key88.net/

台中售屋-五期4房小豪宅(63.2坪.雙車位.完善公設.飯店式管理)

總價 :998萬 (編號B113) 地址 :台中市西區忠明南路VS公益路
種類 : 華廈  格局 :4房2廳2衛 建坪 :63.27坪  室內:33.26  
樓別 :18樓/24樓   完工 : 87年  車位 :平面車位+機械車位
五期優質社區,住戶素質高.高樓層,標準四房
專線0918075588 .0982951988蔣小姐
更多請參觀蔣小姐房屋網.歡迎託租.託售.代管.代租.
http://key88.net/

台中售屋-興安商圈3房華廈(43.5坪.車位.全新整理)新內閣

總價 :388萬 (編號B112) 地址 :台中市北屯區興安路VS遼陽五街
種類 : 華廈  格局 :3房2廳2衛 建坪 :43.50坪  室內:27.30   
樓別 :4樓/7樓   完工 : 79年  車位 :平面車位
學區 :北新國中、四維國小.屋況好.住戶單純
專線0918075588 .0982951988蔣小姐
更多請參觀蔣小姐房屋網.歡迎託租.託售.代管.代租.
http://key88.net/

台中售屋-北屯文心G5站3房華廈(34.8坪.車位.全新整理.管理好)

總價 :448萬 (編號B111) 地址:台中市北屯區文心路四段
種類 :華廈 格局:3房2廳2衛  建坪: 34.8 室內:22.50  
樓別 :3/24樓  車位:機上車位 完工 : 91年
學區 :北新國中.四維國小 管理好.樓中樓.捷運G5站
專線0918075588 .0982951988蔣小姐
更多請參觀蔣小姐房屋網.歡迎託租.託售.代管.代租.
http://key88.net/

2010年3月24日 星期三

台中租屋-中港桂冠全包大套房(17坪.可設營登.家電全)免仲介費

租金 :9000 (編號e058) 地址 :台中市西屯區四川路vs何厝街
種類 : 華廈  格局 : 大套房   坪數 : 17坪 樓別 :4樓/共12樓
房租包水管理費.網路.第四台.多間可選
口商圈.近中港路.交通便利.長榮飯店. 
專線0918075588 .0982951988蔣小姐
更多請參觀蔣小姐房屋網.歡迎託租.託售.代管.代租.
http://key88.net/

台中-中港桂冠開放式辦公室(20坪.包管.水.冷氣.可設營登)免仲介費

租金 :9000 (編號e057) 地址 :台中市西屯區四川路vs何厝街
種類 : 華廈  格局 : 辦公室   坪數 : 20坪 樓別 :8樓/共12樓
房租包含管理費.水費.可設營登
漢口商圈.近中港路.交通便利.長榮飯店. 
專線0918075588 .0982951988蔣小姐
更多請參觀蔣小姐房屋網.歡迎託租.託售.代管.代租.
http://key88.net/

台中售屋-瀋陽路三段3房華廈(34坪.車位.近捷運G6站)狀元家庭

總價 : 388萬 (編號B110) 地址:台中市北屯區瀋陽路三段
種類 :華廈  格局 :3房2廳2衛  建坪:34 室內 :24.13
樓別 :1樓/共9樓   車位:機械車位  完工 : 88年    
學區 : 崇德國中、文昌國小
專線0918075588 .0982951988蔣小姐
更多請參觀蔣小姐房屋網.歡迎託租.託售.代管.代租.
http://key88.net/

-台中租屋-漢口國中2樓公寓(3房2廳.前後陽台.3台冷氣)免仲介費

租金:10000  地址:台中市西屯區四川三街
總類 :公寓  格局:3房2廳2衛  樓別 :2樓/5樓
屋主堅持房客要有正當工作 小家庭優先
看屋請聯絡 小唐  0985099191
看更多請參觀蔣小姐房屋網,歡迎託租.託售.代管
http://key88.net

轉售法拍屋‧增值稅跑不掉 稅務百科

台中市地方稅務局表示,許多眼明手快的人知道低價標購法拍屋再轉賣就可馬上現賺一筆,但是如果標到後要轉售時,有關土地增值稅的常識不可不知。
該局指出,依照土地稅法規定,一般法拍土地係以公告現值與拍定價格較低者來核算土地增值稅。舉例來說,張先生標到一棟法拍屋,土地標價非常低,換算每平方公尺只有1萬元,而當期該筆土地公告現值每平方公尺為2萬元,則該次法拍土地增值稅會用1萬元來計課。如果張先生想在同年度轉賣該法拍屋,那麼他就必須負擔從1萬元漲到2萬元之土地增值稅。
稅務局進一步說明,一般人都以為同年度之土地移轉,因為公告現值沒有調整,不會被課到土地增值稅,但是像這種低價買進法拍屋的情形,雖因取得成本較公告現值低,就算同年度移轉,也會被課徵土地增值稅,如果想藉轉售法拍屋賺錢,應把稅負因素考慮清楚。
------------------------------------------------------------------------------
【台中訊】台中市地方稅務局表示,民眾在購置新屋時,房屋稅的分攤是依據買賣契約記載之立契日為認定分擔之時點,立約日前的房屋稅由賣方負責繳納,之後則由買方負擔。
稅務局進一步說明,房屋買賣移轉所有權在當月15日以前者,房屋稅自當月份起向買受人課徵,在當月16日以後者,自次月份起向買受人課徵。該局於收到買賣房屋之契稅申報案件時,會主動以契約記載之立契日對舊業主按月隨課開徵應負擔之房屋稅,以減少納稅義務人對稅捐之核算滋生疑義。
------------------------------------------------------------------------------
【台中訊】有民眾電話詢問,先購買自營工廠用地,另於2年內出售其坐落工業區部分廠地,可否適用土地稅法第35條規定退還已納土地增值稅?
台中市地方稅務局表示,土地所有權人因自營工廠遷移等實際需要,必須先出售原有自營工廠用地,另於他處購買自營工廠用地,為避免因課徵土地增值稅,降低其重購土地之能力,乃准就其已納土地增值稅額內,退還其不足支付新購土地地價之數額。
該局指出,「自營工廠用地出售」,應以工廠遷移為要件,如原廠仍繼續營運並未遷廠,而僅出售原工廠用地之一部分者,並非所稱「自營工廠用地出售」,則無法適用重購退稅。
-----------------------------------------------------------------------------
【台中訊】台中市地方稅務局表示,有些民眾購屋後因房屋還在裝潢或整修中而空置未作使用,詢問是否有針對此種情形另外課徵「空屋稅」,其實房屋稅因使用情形不同,而有不同的課徵稅率,目前房屋稅率分為住家用1.2%、營業用3%及非住家非營業用2%等三種稅率,而空置房屋係依使用執照所載用途別來分別適用住家用或非住家用稅率,並沒有所謂的「空屋稅」稅率。
稅務局指出,民眾購屋後因房屋還在裝潢或整修中,房屋空置未作任何使用,此時,如果該屋使用執照用途別上記載為「住宅」時,則房屋稅稅率是按1.2%的住家用稅率課徵房屋稅;另外,如使用執照上記載為非住家使用者,例如為店舖或辦公室…等,則此時房屋稅稅率是按2%的非住家非營業用稅率課徵房屋稅。
------------------------------------------------------------------------------
【中縣訊】為使納稅人完成依法納稅的義務,並維護租稅公平、充裕稅收,台中縣地方稅務局已積極展開98年及以前年度地價稅催繳送達作業。
台中縣地方稅務局呼籲納稅人,在收到稅單後請儘速至金融機構繳納,才不會因逾期繳納而遭加徵滯納金,甚至移送行政執行處強制執行;納稅人對稅單記載之資料如有任何疑問,可撥稅單上的聯絡電話向經辦人查詢。
該局特別提醒納稅人,倘您有土地但未收到98年及以前年度地價稅單或稅單遺失,可利用該局免費服務電話(0800-451006)或財政部稅務入口網(https://www.etax.nat.gov.tw)向該局申請補發稅單,以盡國民應盡之義務。
-----------------------------------------------------------------------------
【中縣訊】台中縣地方稅務局表示:土地稅法第34條條文業於98年12月30日公布修正,在現行一生一次優惠稅率及重購退稅之規定不變外,另放寬增列一生一屋的優惠規定以減輕換屋民眾土地增值稅的負擔。
該局進一步指出,一生一屋的適用條件為「土地所有權人已適用過一生一次優惠稅率」、「土地所有權人與其配偶及未成年子女出售時無該自用住宅以外之房屋」、「出售前持有該土地6年以上」、「土地所有權人或其配偶、未成年子女於土地出售前,在該地設有戶籍且持有該自用住宅連續滿6年」及「出售前5年內無供營業使用或出租」等要件,在出售都市土地1.5公畝或非都市土地3.5公畝面積內,得申請適用自用住宅用地10%稅率課徵土地增值稅。台中縣地方稅務局關心您,如有任何問題歡迎撥打該局免費服務電話0800-451006,或上該局網站www.tcftax.gov.tw使用網路電話洽詢,該局將竭誠為您服務。
-----------------------------------------------------------------------------
【苗栗訊】苗栗縣政府稅務局表示,房屋稅是依實際使用情形,採按月適用不同稅率計課;即使房屋出租,但承租人供作住家使用時,仍可適用住家用稅率課稅,此與適用地價稅自用住宅用地稅率,需由土地所有權人或其配偶、直系親屬設籍且無出租或營業使用之規定要件不同。目前課徵之稅率分別為:住家用稅率1.2%、非住家非營業用稅率2%、營業用稅率3%。
該局呼籲:為減輕稅負,如房屋原供營業用或補習班、醫院、診所及自由職業事務所等非住家非營業使用,現已變更為住家使用者,應主動向稅捐機關申請房屋使用情形變更,改按住家用1.2%稅率課徵。
------------------------------------------------------------------------------
【苗栗訊】苗栗縣政府稅務局表示,土地課徵田賦(76年起已停徵,實質為免稅),必須符合二個要件:是否為農業用地及是否作農業使用。
稅務局張局長說明:所稱非都市土地依法編定之農業用地,指依法編定為農牧用地、林業用地、養殖用地、鹽業用地、水利用地、生態保護用地、國土保安用地之土地;如果作農業使用,則徵收田賦不須繳納地價稅。張局長進一步指出,最近財政部對國土保安用地是否課徵田賦有了新的解釋,即依非都市土地開發審議作業規範審議通過之高爾夫球場、住宅社區、遊憩設施區、工業區等開發計畫,其土地經變更編定為國土保安用地,整體上仍屬該開發計畫之一部分,其與保育使用之農業用地有別,無課徵田賦之適用而應課徵地價稅。
------------------------------------------------------------------------------
【苗栗訊】每年的9月22日為申請自用住宅用地稅率課徵地價稅的最後ㄧ天,但在9月22日以前購買房地產時,已填寫土地增值稅或契稅申報書附聯申請適用自用住宅用地特別稅率,於9月22日以後才補齊證明文件者,如果經審核在審核基準日(即9月22日)符合特別稅率之要件,申請當年就可以按特別稅率課徵地價稅。
苗栗縣政府稅務局表示,每年地價稅開徵期間都會接獲一些民眾反應,因為不明瞭自用住宅用地稅率之申請期限或因一時疏忽而逾期申請,致無法及早享受優惠,枉繳地價稅額(一般用地基本稅率為千分之十,自用住宅用地稅率為千分之二)。為加強便民服務,土地或房屋申報買賣移轉時,若填寫土地增值稅或契稅申報書附聯,如同提早完成申請手續,民眾可多加利用,保障自己的權利。
【台灣新生報/台中訊】新聞來源.大禹工作室
http://key88.net/article18981.html

搞定動線 室內設計成功一半

談到室內設計,不少人立即聯想到歐式古典、美式鄉村或現代極簡等各類風格,面對林林總總的「設計風格」,對於室內設計師林韋成來說,僅算是胭脂水粉、塗塗抹抹的表面工夫罷了,重點在於能不能以近乎「透析、解剖」的觀點,重新檢視、規劃老宅的格局與動線,倘若能做好這一點,室內設計算是成功一半。
拆除多餘隔間 老屋重獲新生
位於台北市文山區的這間中古屋,可說是重新規劃室內格局、動線的最佳範例。韋辰室內設計師林韋成表示,不到二十五坪的空間,勉強隔出三間房,不但每間臥房過於狹窄、室內空間切割凌亂、採光通風明顯不足,種種弊端讓設計師不忍卒睹,乾脆打掉舊格局,重新規劃動線。
嶄新的格局動線,讓這間老宅宛如獲得重生。一進門,室內空間分成兩大區,右側是客廳、書房,左側是餐廳、廚房、主臥,省去不必要的走道空間,同時也因為三房併成兩房,客廳與書房的隔間改成落地玻璃,從客廳往裡看,視覺感受頓時開闊、放大。
天花板局部修飾 空間區隔有新意
設計師透露,區隔空間不一定非要用一堵牆隔間,這種作法只會讓空間看起來更具壓迫感,其實只要在牆面或天花板用點巧思,即能營造不同的空間感受。譬如以該個案為例,客廳與書房的隔間採用落地玻璃,餐廳牆面則是手工刻鑿的白色磚牆,材質看似極端對立,卻又協調融入不顯突兀。
還有個撇步值得一提,玄機就在天花板部分。從玄關走進屋內,不妨抬頭仔細瞧瞧,設計師僅在走道上方做局部天花板修飾,剛巧遮蓋冷氣出風口,也同時將客廳與餐廳兩大區塊一分為二;至於沒用木作修飾的客餐廳天花板,設計師說服屋主大膽裸露消防管線,僅將管線塗上白漆,既省下一筆木作費用,也增添灑脫不羈的Loft氛圍。
鐵板耐用有個性 設計師御用建材
凡是欣賞韋辰室內設計風格的讀者都明白,設計師偏愛運用金屬建材,譬如鍛鐵或鐵板,在這間翻修的老屋也不例外。餐廳的頂天立地收納櫃採用軌道式拉門,門框是白色烤漆鐵框,玻璃以白色噴霧處理,除了力求色系一致、視覺感受純淨輕盈,噴霧玻璃還多了一項用途,可當作隨手雜記的白板。
同樣的金屬材質也運用在書房,譬如書桌前的U型牆面,就是一大片黑色烤漆鐵板,作用如同冰箱外殼面板,可用磁鐵貼上滿牆的便條紙;至於白色書架也是由鐵板烤漆製成,設計師量身打造手感十足,完全不必擔心書籍過多,書架層板無法承重的問題。
【網路居家王/曾炳鈞/撰文】
http://key88.net/article18980.html

挑戰面對面 唱旺新台灣 均衡區域發展 解決房價問題

高房價讓很多民眾望屋興嘆,民怨高升讓政府連連出手抑制過高的房價。事實上,高房價只是特定區域的現象,專家建議,想買房的人,只要衡量自己的能力與需要,不要好高騖遠,任何時候都是好的購屋時機,一定可以找到適合的標的。想賣房的人,則建議暫時多停、看、聽。
沈春華主持的中視「挑戰面對面,唱旺新台灣」,昨日邀請國民黨立委盧秀燕、建設公司負責人魏嘉銘、媒體名嘴蔡玉真、淡江大學產經系副教授莊孟翰與住展雜誌發言人倪子仁,探討國內房價飆漲的問題。
倪子仁指出,財金部會與公股銀行一連串抑制房價動作,已對預售巿場產生影響,成交量較前一周銳減三至五成。盧秀燕認為,房價正常的上漲是合理的,政府的政策應該要針對惡意炒作、哄抬價格的建商或投機者。整體上來看,因為建商口袋仍深,大概還要半年以上才能反映出合理的房價。
魏嘉銘與蔡玉真指出,這一兩年因為遺贈稅調降與金融海嘯造成資金回流,再加上史上最低的利率環境,讓台灣堆滿游資,才是造成房價與土地價格狂飆的關鍵。莊孟翰批評,政府反應太慢,顯示對房價的控管沒有腹案,才讓問題愈來愈嚴重。
專家們認為,政府只要將交通與公共建設做好,自然可以引導建商開發、紓解人口過度集中台北市的現象,根本不必自己去蓋平價住宅。
對於高房價的問題,盧秀燕建議政府要思考治本之道,例如產業下鄉、政經中心遷移等,倘若能夠達到區域均衡發展,人口自然平均分布,必然可以解決台北市的房價問題。政府也應該多增加投資機會,提供自償性的公共建設投資項目,才能正確引導資金的流向。
對於何時才是買房時機,莊孟翰建議,只要有需要、有能力、勤做功課,現在仍然可以買到適合的子。即使在台北市,現在還是有很多千萬元以下的房子。倪子仁也建議,想買房的人可以「用時間去換空間」,畢竟只有台北市等少數地區房價飆漲,稍微遠離市中心,房價相對便宜。
至於何時可以賣房子?魏嘉銘認為,在供給有限之下,台北市的房價還是會持續上漲,現在還不是賣房子的時機。
中時電子報 沈婉玉/台北報導
http://key88.net/article18969.html

投資房市雙關鍵 投報率+增值性

租金投報率節節下降,想當包租公也並非易事,而對於手握閒錢、仍願意買屋收租者,專家提醒「投報率」及「增值性」,都要列入雙重考量。若投報率高,但未來增值有限,將拉長空租期;反觀投報率低,則表示房價競爭激烈,房價上漲速度快過租金上漲。
住商不動產台灣總部總經理陳錫琮認為,投資房地產,必須先確定自己是短期投資還是中長期投資,若是短期投資者,應注重房價的漲跌幅,而中長期投資者,則應考慮租金回報率。
陳錫琮指出,在資金潮湧進之下,台灣房地產市場呈現高價與低價產品熱銷的M型化趨勢,因此投資人應掌握「精華地段、低餘屋量、具公共建設題材」等3大原則,較能達到穩定收租之效,而他也認為,以現階段房市走入混沌期來看,投資人中長期持有的平均獲利,將比短期炒作更有利。
至於辦公室產品,陳錫琮表示,辦公室的空租率高,且這類產品的租金漲幅遠低於住宅類,因此仍應考量風險,他以台中市為例,在住宅、辦公室及店面3大類產品中,投報率依序是3.2%、5.1%、5.4%,可見辦公室產品的投報率看似亮眼,但陳錫琮指出,台中商辦市場未見起色,空置率最高、待租期最長,反而是知名大學周邊的住宅、或熱門商圈周邊的店面,較適合進軍台中房市者投資。
台灣房屋不動產研究員洪暉恆指出,投報率的公式為年租金除以房屋總價,投報率愈低,代表分母的房價競爭激烈,房價上漲速度快過租金上漲;而投報率愈高如台中、高雄等區域,也表示租金雖穩定,但分母的房價漲不多,乏人競爭,所以投報率較高。
根據台灣房屋的調查,台北市大安區的住宅投報率平均2.59%最低,砸錢投資後的回本時間達38.6年最長,但由於大安區的商業機能帶動人潮、錢潮,因此房價飆漲40%速度最驚人,著眼於北市大安區的未來增值空間,一向是許多投資人競逐的焦點區域。
中時電子報 馬婉珍/台北報導
http://key88.net/article18968.html

店面夯 北市惜售台中熱賣

高總價產品買氣熱絡,尤以店面最夯,且年後兩岸商業及觀光往來日熾,大台北地區店面在強烈的預期心理驅動下,交易量年增率連8個月走高,北市燙金店面甚至惜售,台中更是連續3個月以來,店面的成交占比高達19.7%,等於是每5戶成交物件中,就有1件是店面產品。
信義、永慶房屋等2大房仲龍頭皆觀察,店面市場交易增溫快,永慶房屋依內部成交資料的統計,大台北店面市場在商機無限的預期心理下,交易量年增率連8個月走高,北市2009年全年交易量增幅超過2成,第4季北市店面成交均價更創破百萬元行情,北縣則呈「價平量增」的現象。
而買方的購屋動機也有些許變化,台北市店面自去年9月起,買方結構形成「黃金交叉」。
永慶房屋研展室協理黃增福表示,「長期持有」的投資人積極進場,而原本交易主力、賺價差的投機客則逐漸退場,2月份的占比則降至個位數、僅達5%,黃金店面釋出量也很稀少,新買方轉進主要商圈的次要路段店面,稱之為「鄰里型」店面。
至於台中店面也明顯增溫,根據信義房屋內部資料顯示,2009年10月以前,店面產品占台中地區整體交易比重,從8.6%至18%不等,但從去年11月份開始,買氣明顯增溫,占比已拉升到18.3%至20.5%,甚至今年1月份以來,平均天天都有店面成交的案例。
信義房屋西區美村店店長陳進堂指出,台中店面近年維持一定漲勢,尤其是文心路、中港路等台中主要幹道,價格漲幅相當明顯。
如文心路上有戶地坪25坪至30坪的店面,10年前的總價約是1,000萬元,2006年則已漲至2,000萬元,近期身價更上漲至3,000萬元,類似的主幹道沿街店面,因有大地坪具備改建與保值效益,指名度相當高。
還有一種買方,是鎖定固定租金收益的店面產品,如台中最熱門的逢甲商圈,是台中少數不受金融海嘯衝擊的商圈,台北客的比重就有3成左右,目前逢甲商圈約有2.5%至3%的租金報酬率,受到買方青睞。
中時電子報 馬婉珍/台北報導
http://key88.net/article18967.html

4大厝 睜大眼再買

房市陷入觀望期,自住型購屋人買房子,應更加謹慎,以下4大類住宅,包括文湖線沿線住宅、老公寓等,皆是目前詢問度最高的產品,但仍應注意屋況或周邊環境等,專家傳授撇步,放亮眼再購屋。
一、體育館周邊住宅,注意賽事期間交通阻塞:從去年的台北聽奧、高雄世運,到今年的道奇隊來訪,這些大型賽事帶來的效益,讓大型場館儼然成為城市的金雞母。
根據住商不動產的調查,北市體育場館周邊表現亮麗,房價去年至今皆有10%以上的漲幅,住商不動產企研室主任徐佳馨指出,大型體育場館周邊,提供居民運動健身的場所,也會不時舉辦活動與運動課程,讓居民不必出錢,就可享有電梯大樓的公共設施所帶來的便利與好處。
二、文湖線高架捷運噪音大,選擇巷內住宅較佳:太平洋資產管理公司總經理張欣民指出,逐捷運而居,仍要注意捷運採高架或地下行進的模式,
三、國宅雖低於周邊行情,但要考量公設比較高、社區維護等問題:太平洋房屋行銷部提醒,國宅雖低於周邊行情,但全台仍有為數不少的國宅,有「海砂屋」的缺陷,因此一定要檢測海砂含量,此外,老舊國宅的偷工減料、房屋漏水、電梯故障或社區維護問題也層出不窮,因此要放亮眼觀察屋況。
四、老公寓價格狂飆,進場不划算:北市老舊公寓原因折舊疑慮,耐用年限縮短,所以公寓產品的總價低,但現在卻被「都更」題材熱炒,房價一路飛漲,加上銀行對老房子的貸款成數緊縮,因此買公寓仍要三思。
中時電子報 馬婉珍/台北報導
http://key88.net/article18966.html

遞減型房貸再起 能準時繳款再辦

未來利率走向看升,不少銀行又掀起遞減型房貸風潮,房貸利率可以逐次遞減,聽起來很誘人,但當中也隱藏不少玄機,銀行業者表示,有把握準時繳款的民眾再辦,且申貸前也應仔細詢問銀行降利率次數及規定,避免辦了以後才發現,一點都享受不到好處。
準時繳款最重要 晚一天都不行
遞減型房貸顧名思義,就是房貸利率可以不斷降低,號稱房貸可以有「倒吃甘蔗」的效果,但要遞減的關鍵就在於申貸者的信用,房貸戶必須要準時還款,且各家銀行對於準時還款、遞減次數的要求都不盡相同,有把握準時繳款的房貸戶,最好細做比較。
以土地銀行「優利遞減型」房貸為例,土銀規定借款人必須按月於繳款約定日前一天,將應繳款項匯入約定扣款帳號中,並在約定繳款日凌晨扣款成功才算準時還款,不像一般房貸,只要繳款截止日當天去銀行繳錢就可以。
減碼幅度次數不同 多比較不吃虧
利率遞減型房貸也並非完全靠著良好信用就能無次數遞減,銀行一樣設有門檻,上海商銀隔年減碼僅0.04個百分點,而且最多遞減6次;大眾銀則是調高首年利率,要3.4%,但最多可以降到不用加碼,也就是以房貸基準利率計息。
想要申辦遞減型房貸的買方,最好可以在利率、遞減次數、幅度上面多方比較,目前土銀、玉山銀、大眾銀、上海商銀、台北富邦等,都有遞減型房貸,民眾可多方參考再做決定。
【網路地產王/黃京梧/綜合】
http://key88.net/article18965.html

買到怪型屋 風水差運勢跌

住宅的外觀,會影響居住在裏頭的人,因此,在購屋時,一定要避免選擇風水有問題的房子,比如面對壁刀,可能會煞到家人,屋子的形狀如果不工整,也很容易影響家中磁場,學會簡單的風水常識,就能自己學會看屋選屋!
住宅面對尖角 刀煞壞風水
家裡若剛好面對著兩面牆交會的90度角,在風水上稱為「壁刀」,錢財容易存少漏多,若是被三角形建築物射出的尖角射到,稱為「刀口」,是比壁刀帶有更重煞氣的格局。
如果想要破解這樣的格局,首先,如果對著大樓屋角的窗戶原本沒有窗簾,建議可加裝窗簾,並關上此扇窗,從空間中的其他角度引進採光;若不想加裝窗簾,也可購買具反光紙貼於窗戶玻璃上,不但能達到隱密的效果,也同時阻擋了風水上的煞氣。此外,如果窗戶外有窗台,或剛好有前陽台,建議可放置盆栽,利用五形中的木剋土,達到化解風水禁忌的作用。
房屋格局怪異 久住恐傷身
什麼形狀的房子,住起來影響人的身體,首先,屋子中心點,形同一個人的五臟六腑,是生活機能的樞紐。中心點在屋外,如同人的五臟外露,想要過得舒服?實在很難;三角形的房屋,室內傢具很難配置,人居住在裡面,視覺上很難平衡,會無形中影響內分泌,身心失調,情緒不穩,自然不宜居住。
建築物若東方缺角,會傷長子損肝;東南方缺角,會傷長女損四肢、南方缺角,傷次女、損心;西南缺角,傷女主人、損胃;西方缺角,傷少女、損肺;西北方缺角,傷男主人、損頭;北方缺角,傷次男、損腎;東北缺角,傷少男、損脾。
【網路地產王/綜合】2010/03/22
http://key88.net/article18955.html

誰想看到房市泡沫化?

有關於房價正逐漸醞釀著泡沫的問題,其中有一原因,是銀行對於房貸業務所採取的態度究竟是?鬆或緊縮,因此能夠有效解決房價問題最根本的方法,只能有待於金融手段的介入嗎?目前大家也都在期待,看看政府以及央行將會採取什麼樣的做法來有效抑制房價。
房價並非是高漲的問題,而是「失衡」的問題
假若以身體來做為整體經濟市場的比喻,房地產只是整個市場的一部份,也就是身體的某部份器官而已,治療方法如果採取侵入性的方法直接戳破泡沫,會不會讓身體的其它部份也受到感染?
目前眾所矚目的焦點全都在台北市的土地和豪宅,可是離開台北市不遠,像是中壢、桃園、鶯歌、基隆、八堵…等地區仍有許多中古屋的房價每坪都還不到十萬,更何況是其他中、南部鄉鎮縣市地區的房價其實根本就沒什麼漲到,如果此時採取激烈的手段,為了單單讓「富者無法更富」的目的而施出重手打壓房市,反倒會使「貧者更貧」。
銀行授信條件對於房價市場性的影響
房價失衡的問題「病因」,其實在銀行的授信條件上就可看到一些端倪,正常授信的基礎在於「償債能力」,不過房貸基於擔保的條件,銀行也在乎於「區位」的好壞,愈是位居精華區的房地產愈能貸到好的條件!幾乎所有的銀行對於台北市和其他縣市的房地產,所訂授信的「貸款成數」和「利率」都有不同的等級條件,甚至於有些行庫針對不同的情況又有「特別」的規定(如:花蓮、台東…根本就不承做;如:距捷運500公尺內,給予特別的優惠)。如果授信的條件本身就有大小眼之分,那麼在房產標的上所呈現間接「鼓勵」與「懲罰」的區別,反映到市場民眾在選擇購屋或是置產的同時,相對也會產生極大的不同落差。
資金氾濫不單是「熱錢」,也有「冷錢」問題
金融政策與投資環境,攸關著市場資金的流向,現況大家都知道目前市場的資金氾濫,但是游資會在短期之間驟增必然是有其因素,也要看國際的經濟因素,內在環境只是原因之一,但不管是外資擁入或是台資回流,如果找不到游資宣洩的出口,那麼房地產仍然還是用來停泊大筆資金最有效率的選擇部位。
目前游資現象可分為兩個部份,一則是進來的外資,二則是回來的台資。對於「進來」的錢,以金融管制的策略方?進行調控,是有可能請得出去的;但是對於「回來」的錢,要再把它趕出門,應該是不太可能的事了!我們所要擔心的應該是屬於後者,也就是「回來」的錢,這些大筆回流的資金,如果沒有好的投資環境,其實是不太可能再做為積極刺激景氣發展的攻擊動能,所以多半只會做保守消極的避險動作,若資金是尋求避險的目的,只是為了想找地方放的「冷錢」,仍然會選擇進入房市,那麼就不是利率、匯率所可以解決的了。
因此如何能讓這些資金活絡起來,並不是央行的責任,而是政府應該如何去引導到重大建設與產業發展的政治智慧問題。身體的「房地產器官」受到了感染,如果刺激了身體能夠自然提升免疫能力,當病症自然痊癒之後,身體也會更加地健康。
【本文作者為網路地產王資深顧問】【文/范世華】2010/03/22 
http://key88.net/article18954.html

政府打房市 萬寶週刊分析

營建業轉型求生記
最近翻開新聞可以看到政府對於打壓房價其實是不遺餘力,從停止國有地釋放開始,到針對豪宅房屋稅提高以及針對投資客的貸款成數下降,最新方向甚至到了連30年以上的老房子也都怕人囤積居奇,如此全方面的政策抑制措施,出招之猛可說是破天荒第一次。本期封面故事的「內資篇」,即由萬寶房地產組紀者,為大家分析。
天母聖道之家被華固建設以70.28億元的天價標下來看,無異給政府打了個巴掌。
當然我們都希望能住者有其屋,也樂觀其成,不過現在看來國有地不再釋放,似乎只是對原本供需就吃緊的台北土地更加失衡,而調高豪宅的房屋稅的比例更是對動輒億元豪宅的屋主無關痛養。
看來政府必須找出更切實可行的政策,否則就像房市空頭總指揮張金顎教授,喊空了房市5年而北市房價卻是每年漲不停,只是拿來當仲介的反指標一樣。
政府打房市營建業轉投資
股市的影響力還是很大的,國內營建股成為這波最落後的族群,指數都挑戰季線了,但營建股的股價卻都還在7000點附近的位置整理,即使屢屢公布亮麗的財報跟配股政策,似乎也激不起市場的認同。
當然,營建股賺的是景氣財,不能只從本益比的角度來看,但是我最近發現有趣的事,針對政府的政策已經有很多營建業者,趁這幾年口袋麥克麥克的時候,轉投資業外而有豐厚的成果,以因應未來的不確定性。
其中指標可以看到最近營建股最飆的大漢建設(5530),在先前發行新股取得龍巖75%股權後,不但以後可以穩定認列龍巖身後契約的穩定收入,龍巖過去在南港有超過2000坪的低價土地庫存,更可透過大漢來開發,難怪股價三級跳創下5年來的高點。
發現營建股中的飆馬
但還有其他沒被發現的公司嗎?我認為以捷運共構一炮而紅的日勝生(2547)也值得注意,董事長林榮顯就表示未來公司的發展將以「營建本業」為主,再進行多元化組合,其中在京站落成後將由子公司萬達通及京站實業負責經營。
京站實業主要負責購物中心(Q-square)的營運,目前櫃位已經全部出租,預估年營收可達40~50億元。
萬達通主要負責除購物中心之外的其他物業,目前已出租中信飯店及華納威秀影城,簽約20年,採取包底或抽成孰高的方式收取租金,另外出租約2萬坪的商場大廳,每月租金則高達每坪1500~2000元左右,預估萬達通年租金收入可達6~7億元,扣除折舊及其他費用之後,年淨利約1~2億元,都將提供公司穩健的收益。
而與日本加賀屋合作經營北投溫泉區的「日勝生加賀屋」,也預計於今年底開始營業,將建造地上14層、地下3層房間數90間的區域旅館指標。由於主打高價路線,每晚房價約1.6~2萬元,以加賀屋過去在日本的口碑,可望吸引國內遊客與日本觀光客的熱愛。
公司在本業上在今年認列高峰下,就已經有希望賺到4元以上,加上穩健的租金收入,及切入觀光內需的想像空間,股價在底部整理已久,是可以注意的營建轉型標的。
萬寶週刊
http://key88.net/article18944.html

請問彭總裁 房價有跌嗎?

高房價位居民怨之首,不少人深深相信,高房價不解決,年底五都選舉,藍營將再次敗選!扯到選舉,或許太政治化,但是,部分地區房價飆得不像話,真的會讓人民用選票表達不滿!十分重視民意的行政院長吳敦義哪敢輕忽?財金部會聯手動起來,除了台北市國有地全面停標,官股銀行限縮豪宅和投資客房貸之外,最早有反應的中央銀行,去年就開始提醒銀行要注意授信風險,不能只看房價,而要看借款人的條件,防止房價修正時的風險大大升高。不過,央行似乎不打算用升息讓房市降溫,主要理由是,怕升息讓房市降溫,卻也澆熄好不容易才萌芽復甦的其他產業,央行總裁淮南認為,目前銀行採取針對性的信用管制措施,效果很不錯。
「中國大陸買房子自備款要四成,我們的,對投資客,貸款下降到七成,一般自住可以貸到八成,利率加一到兩碼,取消寬限期」
彭淮南認為,解決高房價最好的方法是增加供給,在機場捷運站A7旁邊興建四千戶平價住宅,以及六千戶專業宿舍,或者經建會決定把機場捷運延伸到中壢火車站也都可以,不過,這需要一段時間,這段時間之內,不只台灣打算調高豪宅的房屋稅和地價稅,亞洲各國也增加房屋交易的成本。
「租稅方面,新加坡對於買賣房屋,一年內出售,包括預售屋,課百分之三的印花稅,香港對於港幣兩千萬以上的豪宅,出售時,課的印花稅率從百分之三點七五,提高到四點二五,我們國家的方法和其他國家方法是有點不同,他們從交易稅動手,我們從持有房屋的成本(房屋稅和地價稅)動手,兩者方法不太一樣」
不論是炒匯的國際熱錢,還是投資客炒作房市,央行一出手,便知有沒有!不過,彭淮南說,他可沒有要打壓房市,說打壓,太嚴重!
「政府像中央銀行是關心銀行的授信風險,不是要打壓房市,講打壓是比較聳動,寫出來,大家看起來也比較高興,但是,事實上,是不符合的,央行是關心,不是打壓」
這一波資產價格飆漲,讓林榮三、林堉璘、趙籐雄以房市起家的富豪,再度擠近富比士全球富豪排行榜,分別排名全球四百多、以及八百多名,身價在二十到二十三億美元,約合六百四十億到七百三十六億新台幣之間;對照目前貧富差距擴大,部分中產階級想在台北市買房子難如登天,連自備款都湊不出來。民眾關心的是,一連串措施之後,房價到底能不能下跌,或至少有沒有發揮緩漲的功能?
中廣新聞網 張雅惠報導
http://key88.net/article18943.html

抑制房價飆漲 彭淮南:提高供給+針對性審慎

高房價問題釀成民怨,中央銀行總裁彭淮南(17)日指出,政府正在積極研擬改善之道,按他的看法,擴大房屋供給是最好的辦法,但提高供給的效果需要時間,因此必須另外採取一些措施來因應;且台灣並非全面性的房價上漲,而是特定地區發生的現象,因此央行將採取「針對性的審慎措施」。
至於所謂「針對性的審慎措施」,到底有哪些?彭淮南說,主要是提醒銀行,增強對房貸的風險控管,目前來看,成效還不錯。例如大部份銀行都已縮減對投資戶的房貸成數上限,由8成降至7成,利率相對調高1-2碼,縮短甚至取消寬限期,對行庫的表現,彭淮南說:「他們都做得很好。」
彭淮南強調,改善房價上漲,增加供給是最好的辦法,例如政府興建4千戶的平價住宅、6千戶專用宿舍,或者捷運往外延伸,像是機場捷運延伸到中壢火車站等,都是不錯的政策。央行貨幣政策也將配合採取「針對性的審慎措施」,例如收縮市場多餘游資等,貨幣政策執行,也將參酌資產價格的變化。
彭淮南還說,其實不只台灣發生房價高漲問題,鄰近的許多國家,同樣為上漲資產價格祭出多項措施。像新加坡,對預售屋課3%的印花稅;香港則是瞄準港幣2,000萬以上的豪宅,把原先3.75%的印花稅率提高至4.25%,這些國家都是採交易稅處理。
為了解決高房價民怨四起,經建會副主委黃萬翔(17)日表示,供需是改變市場價格走勢的主力,台北市都會區房市確有供需失衡情況出現,因此未來淡海新市鎮、萬大線捷運站周邊、機場A7區域及都更區將會提供平價住宅供給量,同時,政府會儲備土地,作為提供平價住宅的穩定來源。
黃萬翔說,透過公共工程建設、土地開發與國有土地作為平價住宅的土地來源。
儲備土地是長期政策,無法立刻解決北市房價過高問題,因此經建會選擇機場捷運A7土地、捷運萬大線周邊土地與淡海新市鎮,提供平價住宅。
工商時報【記者陳美君台北報導、記者潘羿菁/台北報導】
http://key88.net/article18918.html

搬家省運費,回頭車服務 你不可不知!

通常搬家公司出車都是以專車出發,和客戶約訂搬運時間、地點,再由公司發車。搬運完成後,則車輛為空車狀態,因此搬家公司會將回程的空車提供給消費者作"回頭車"的服務,來節省專車所需要較高的運費。
回頭車的種類:
一、傳統回頭車:每天各地有貨運公司的車輛南來北往 (Ex.南部載蔬菜、水果北上...),回程時就會到各地的回頭車集散地載貨,補貼油資。
缺點:服務人員素質不整齊,車輛防護用品、配備非搬家專用,人員隸屬不同公司;且大部分為司機私下接案子,服務不佳或亂加價時投訴無門。
二、搬家公司回頭車特色:
(1).全程由搬家公司負責,簽訂契約。
(2).車上備有搬家專用工具及防護用品。
(3).若物品損壞,可依照契約內容之理賠原則處理。
(4).找崔媽媽推薦的回頭車服務等同一般搬家服務,服務內容不打折扣,若有任何搬運上的問題,一樣可以請崔媽媽協助處理;另外,別忘了索取崔媽媽問卷領取5%的折扣退費唷!
三、搬家公司回頭車注意事項:
1.考量因素:是否有特殊物品?或特殊搬運方式(如動用吊車)?物品的數量?搬運樓層?運送距離?(愈長途可配合之車趟機率愈低)。
2.一般回頭車之價格約專車價格之七成(若有其它有利因素可再便宜)。
崔媽媽基金會(文章節錄於:華陽優質搬家)
http://key88.net/article18917.html

民間促搬 軍營變身公園、科技園區

國軍營區近年逐漸從市區遷離,多半是改做公園或科技園區,但都市精華區還是有不少軍營,地方要求搬家的聲浪此起彼落。
位於北縣樹林市樹新路的建國營區,占地約四公頃,市公所雖規畫設立藝文中心,但由於國防部還未將土地移交給國有財產局,因此遲未動工,目前暫闢為簡易公園。
樹林保安街光華營區,國防部六年前已無償撥用二.八一公頃土地,作為縣立三多國中校地,去年七月第一期校舍工程完工,九月首批學生入學,目前僅有一個年級,十三個班級。至於土城原來的運輸兵學校,已經闢設為科技園區,有鴻海等知名公司設廠。
基隆港東五海軍碼頭和威海營區,將東岸碼頭分割兩個區塊無法連貫,嚴重影響基隆港東岸碼頭的發展,地方人期盼海軍碼頭遷移,港務局甚至主動提出交換碼頭的遷移案,但卡在威海營區有重要的國防安全設備,國防部不輕易讓步,港務局只能將東五海軍碼頭遷移案列為遠程計畫。
宜蘭縣礁溪鄉的軍備局二○四廠及前陸軍明德訓練班,占地約十三.五公頃,位處礁溪的溫泉精華區內,地方強烈要求遷移,但軍方都不為所動,被指阻礙了礁溪鄉都市發展。原陸軍明德訓練班位於德陽路,目前供陸軍蘭陽指揮部使用,有戰車營進駐;軍備局二○四廠位於礁溪路,生產電池及防毒面具等設備,周圍是住宅區與旅館,正好在礁溪精華地段,不過遷建期程還是遙遙無期。
高雄縣鳳山衛武營區,經過地方十年努力爭取,軍隊遷離後,留下廣達六十七公頃營區,都計變畫變更成為休閒都會公園、國家劇場、特定休閒商業區,政府投資這項建設已約百億元。
衛武營都會公園工程即將於今年四月底完工,整個公園的營造以迷彩為概念,將自然、人文與歷史交織在一起,並以生態環保思維從事設計,舊營舍拆除了一百七十棟,拆下的木材保留作為園區街道家具,並且保留園區原生樹種一千餘株,園區內還闢設廣達五公頃的生態池。高雄二○五兵工廠占地約五十七公頃,其中兩筆土地約二八○○坪甫由永信建設標走,由於位於多功能經貿園區,鄰近捷運站,適合規畫成景觀住宅,市場評估未來每坪價格也有超過十萬元的實力。
唐嘉邦、張謙俊、梁鴻彬、鄭緯武/連線報導
http://key88.net/article18916.html

大台中5大建設齊步走 邁向國際城

台中縣市即將在今年底合併升格,預定城市人口逾236萬人,已經具備成為一個國際都會的規模;未來的大台中市,將以亞洲門戶、兩岸轉運中心城市及具體提出了大台中三港、三城、一核心,形塑兼顧生產、生活和生態三生的都市發展方向。
胡志強在2010年元旦升旗典禮時宣誓,大台中升格後,合併後的大台中面積是香港的2倍,新加坡的3倍,台北市的8倍、高雄市的近15倍,加上台中氣候好地理位置好,有機場、港口等交通建設規畫完備,合併後的台中結合南投、彰化及鄰近苗栗,對城市吸納及經濟消費力提升都有幫助,可以想見未來的大台中潛力無限大。
台中市政府都市發展處處長黃崇典也指出,目前台中市正積極規畫重大建設包括一、台中都會捷運及大眾運輸系統:台中捷運動工,預計民國104年完工通車,後續的捷運藍線、橘線及台鐵高架化工程,自行車道規畫等交通系統,將更加完備。
二、內政部都委會已通過水湳經貿園區主要計畫,預定今年年中交地、明年初發包施工,基礎建設預定以4年時間完成,其中大型會展中心BOT開發案,將在明年初同步招商,初步規畫展覽攤位達3千個,最多並可擴充到5千個攤位。整體園區分為6大部分,包括中央公園、經貿園區、台中塔、水岸生活區、休閒文化特區及大學城等。
三、由國際知名的建築大師伊東豐雄規畫設計的大都會歌劇院,目前已順利動工,而承包廠商麗明營造也研發了多項突破性工法,一般預料可提前在102年底前完工,屆時將成為世界新九大地標。
四、高鐵新門戶計畫區即原鎮南休閒區,將導入文化創意產業及綜合性娛樂服務產業,形塑豐富多元的國際型消費娛樂城中城,該案預定在今年年中完成都市計畫核定,進入開發階段。民國102年完成區段徵收及開發,並同步辦理招商。
五、新規畫的台中州廳及附屬空間再利用計畫,也有國外大型開發商有意投資,大台中未來發展前景可期。據悉目前包括港商信和集團表達高度意願,現階段正積極和市政府洽談中,預定將規畫五星級飯店,結合餐廳、精品商店街多元化經營。
此外,台中市政府也將根據中部現有的產業聚落分工,形塑大肚山科技走廊。即連結中科一、二期,精密機械園區一、二期,以及中科三期后里園區,神岡豐洲科技工業園區,台中港關連工業區、以及台中工業區,形成更緊密的微笑產業軸帶,創造無限商機。
新的大台中市將同時擁有國際商港、空港、高鐵特區、山海線火車雙軌、4條國道以及18所高等教育學府,相關的都市發展建設全面啟動,朝一個兼具文化、經濟、永續的國際城邁進。此為亞洲大都會少有的競爭優勢,未來必可提升區域未來的生活質感,一舉超越先進國家生活水平。
中時電子報 黃繡鳳
http://key88.net/article18915.html

買房剉咧等 房貸壽險加料促銷

政策出招打房,房貸壽險「加料」搶市。壽險業者表示,看準政策出招,房價恐急轉走跌,房貸族壓力有增無減,近期房貸壽險大促銷,除拉高意外身故保險金至3倍,燒燙傷理賠也增至4成,堪稱房貸壽險推出多年來,加料最猛的一次。
房市燒滾滾,根據央行統計,台銀在內五大行庫新承做房貸,去年較前年同期增加約兩成,房市帶動房貸增溫、房貸又帶動房貸壽險暢銷。光是去年房貸壽險的首年度保費,就比前年成長兩成。
但遇到政策出手打房,房市恐降溫,銀行對此表示,對有意願買屋的民眾,「該買還是會買」,反倒因危機感增加,對房貸壽險需求有增無減。樂觀來看,不失為銀行力推房貸壽險的良機。
搭配銀行,壽險業者則跟進加料,也希望能藉此題材搶攻市占率。以法國巴黎人壽為例,新保單加入陸海空特定意外身故保障,最多3倍;重大燒燙保險金也從市場平均保額的約20%,提高到40%,等於是加送一張意外險保單。
法國巴黎人壽總經理黃旗興分析,房貸壽險商品的進化,已從第一代的身故全殘保障,第二代的全殘扶助金,進階將意外險的保障擴大到房貸商品。等於是將保障房屋的概念,延伸到家庭與家人。
中國時報 2010-03-21
http://key88.net/article18893.html

林敏弘:危機入市 捷運沿線是首選

勤實佳聯合會計師事務所所長林敏弘認為,買房子要把握「由小而大、從遠到近」的原則,房貸支出則要控制在薪水的三分之一以內。他認為,「危機入市」是買屋的好時點,有助早日晉升有殼階級。
64歲的林敏弘白手起家,原本只是個公務員,後來為了多賺錢償還長輩的債務,轉換跑道當會計師,並兼差當代書;後來又跨足不動產仲介業務,如今公司業務已從會計、法律、地政、房仲、裝潢和外牆拉皮等,無一不包。
值得一提的是,他憑藉獨到的眼光和手法,投資房地產也頗有斬獲,名下累積不少價值不斐的房子。
林敏弘說,民國66年時,他31歲,在台北市大安區的安東街買了第一間房子,30坪要價102萬元。當時,他當公務員的月薪約6,000元,只能跟太太借錢買房子。隔年中美建交造成房地產大跌,原本堅持不貸款的他心想,如果共產黨打過來,貸款應可一筆勾銷,而沒打過來就賺到,於是又在附近的忠孝東路3段買了間60坪的房子,要價266萬元,結果真的讓他撿到便宜了。
他認為,只要遇到國際或國內局勢有危機,就是進場投資的好時機,像當年政府退出聯合國,他那時沒錢買房子,但還是有去買黃金,一定要把握「危機入市」的原則。
林敏弘提到,不向銀行貸款的觀念,是受到他的父親影響,因為父親生前借錢買土地,過世時卻無法還清借貸。他記得父親生前曾說,利息的「利」是「刀割稻禾」,十分划不來,因此能不貸款就盡量避免。
只不過,以目前的房價來看,除非有個富爸爸,否則不貸款很難買得起房子。因此林敏弘說,現在他不反對年輕人貸款買屋,但記得利息支出一定不要超過薪水的三分之一,壓力才不會過大。
至於挑選可增值的房子訣竅是是什麼?林敏弘說,捷運沿線附近的房子是首選,因為交通方便、人潮也聚集,買屋可視自己的能力由小而大,慢慢換屋;區位也可選擇由遠而近,先從郊區下手再換到市中心。
他認為,大致來說,每個人的一生總會有幾次財運,當機會來臨時要懂得及時掌握,才能抓到機會賺到錢。
【聯合報╱本報記者賴昭穎】2010/03/21
http://key88.net/article18881.html

30分到鬧區‧平價屋變紅了

為抑制房價,繼吳揆提出平價住宅想法後,央行及財政部近日動作頻頻,連串措施實施下,利率未升息下,僅使房市稍稍減溫,對高漲北市房價未有立竿見影之效,但有住屋需求民眾而言,與其將租金交給房東,不如尋找價格合理、商圈生活機能日趨完善新興區域,而這些區域大多30分鐘車程即可到達北市熱鬧商圈,平價屋當道,購屋者值得考慮。
1、年收入50萬元以下者,東森房屋執行副總經理吳駿杰推薦基隆、三峽等地,很多在台北市工作年輕朋友,注重住的隱私權及環境,以租套房為最多,除有獨立衛浴設備,還有客廳空間,這樣套房租金介於1萬2千至1萬5千間。
吳駿杰建議,年輕朋友不如把租金省下繳貸款,10年後房子就屬自有財產,像基隆長庚醫院生活圈,以及北二高經國學院生活圈,臨近高速公路交流道,並有國道客運往返,到台北東區商圈只要30分鐘很便利,目前華廈大樓1坪約在10萬元至15萬元,每月房貸也在1萬2左右,負擔輕鬆無壓力。
2、家庭年收入80萬元者,住商不動產企研室主任徐佳馨推薦汐止、樹林、泰山18甲重劃區等地,特別是泰山18甲重劃區,與新莊副都心僅隔一條中山路,步行至機場捷運線泰山站也僅需10分鐘,聯外交通更便利,包括中山高五股交流道、特一號、特二號快速道路通往台北車站,還有台64線(可通往板橋新店八里等)匝道口。
泰山18甲重劃區已開發約7年,生活機能日趨完善,區內多半是5年內大樓,坪數集中在30坪間、總價650萬就可買到3房2廳產品,對愛居住有電梯且屋齡新,新婚夫妻及小家庭很適合。
3、家庭年收入120萬,者,多半屬社會工作已有幾年時間且有小孩家庭,需考量學區、接送交通、生活機能等,此階段夫妻多半有養小孩及父母經濟壓力,建議可選擇無公設比公寓,中信房屋董事長特助胡佩蘭建議北市文山區、大同、北市蘆洲重劃區等地。
這幾區生活機能完整,更有捷運交通,平均總價約850萬,買房子就像存撲滿,存久了,房子就成個人有形資產,但建議買房前,最重要還是需先做好個人及家庭財務規劃。
【工商時報/記者曾萃芝/台北報導】
http://key88.net/article18862.html

浴室太小難收納? 善用空間有撇步

現代集合式住宅的空間小,衛浴的置物空間也相對小,但又有很多需要收納的小件物品,該怎麼辦?如果隨意擺,看起來會很雜亂,最好利用浴室中可以利用的收納空間,包括有浴櫃、洗臉檯、馬桶附近空間、牆面轉角處、牆面與門片等地方,這些地方都可以收放盥洗用品、乾淨衣物、待洗衣物及衛生用品!
空間夠大做浴櫃 洗臉檯收納最方便
首先,浴室專用的櫃體,能克服衛浴空間普遍存在潮溼的問題,吊櫃是最常見的形式 通常會搭配透明門板讓收納物品及屬性一目了然 若是家裡浴室大,可以做一個獨立浴櫃,有籃子裝髒衣服、有層板放毛巾、衛生紙、生理用品、保養品和肥皂等清潔用品,可以收納不少東西。
此外,洗臉檯邊也是收納雜物最好的地方,上方可選擇箱型鏡,裡頭還能收納瓶瓶罐罐,如果家裡浴室坪數不大,無法再做獨立浴櫃,更要好好利用,選擇洗臉檯嵌於櫃體的款式收納效果最佳,除了可將管線隱藏起來,櫃體內尚有層板設計。
馬桶上方可利用 壁面空間別忽略
鏡櫃裡的層板深度可做至15-20公分,放置保養品、化妝品及盥洗用品,收納了瓶瓶罐罐,檯面上則可放置牙膏、牙刷;活用浴室轉角處,可放置或訂製三角形收納架,還可選擇窄長型的櫃體,這類櫃體大多瘦長,可以上爭取最多的空間;此外,馬桶設計的收納架正好可置於馬桶上方,還可利用S型掛鉤增加更多的收納空間。
壁面是最好做收納的地方,除了釘掛毛巾桿外,還有一些物品可以使用壁面空間收放,像是直接鎖在牆面上的馬桶刷或是懸吊式書架;洗臉檯的檯面最好用人造石、光滑面,一體成型;做下方收納櫃時,必須預留出水口,以免日後漏水。洗臉檯最好做成懸吊式的,在離地20公分的高度做收納櫃,儘量避免櫃體落地,潮濕後更不易使用。
網路居家王 網路地產王/綜合
http://key88.net/article18861.html

挑選發財屋 日照夜光要充足

一般來說,看屋時挑選日照明亮的房子,是很多人的基本常識,從風水上來看,財神喜歡光明利祿的地方,為求好運、發財,因此,不只白天日照要充足,晚上的照明也要明亮,才能讓家中的人安心舒適!
挑選日照明亮宅 慎選棟距格局
如何挑選日照明亮的房子?首先,房子的棟距是關鍵!兩棟房子間的距離,以樓高1/3高度為標準,如果距離不夠,低樓層日光照射不到,陽離子不足,陰離子太多,會使人容易疲倦,睡眠狀況不理想,缺乏紫外線來殺菌、消毒,外加濕氣陰暗最適合病菌的滋長,長期下來一定會鬱悶生病。
此外,面向天井的房屋,一般只有最上面三層宜居住,其它層都會有日照不足、通風不良、濁氣沈滯的現象。而封閉形建築,中間部份的房屋門、窗都是完全不見陽光,最容易招陰騭;至於大樹、圍牆遮蔽的房子,一樓原本就日照不足,濕氣普遍就較大,屋外放大樹盆栽,或砌圍牆遮閉蔽,自己作繭自縛,情況會比棟距不足還嚴重。
營造安心夜光 晚上開燈不可省
此外,有人為了營造氣氛,將室內燈光弄得像特種營業場所,住久了自然嚮往那種場所,久而久之無法自拔,或者晚上看電視不開燈,久了視力一定受損減退;還有些人為了節省電費,晚上能不開燈,儘量不開,節省固然是種美德,但把視力弄壞、家裡昏暗如同「破落戶」自找霉頭,弄得家運不順,錢財不進門。
總而言之,從風水上來看白天日照與晚間燈光,一定要保持明亮,才能引進財源與好運,而從居家的安全來說,有充足的光線,不但住在裡頭的人較安全,心情也會較有安全感,自然而然,就能擁有好心情!
網路地產王
http://key88.net/article18859.html

329檔期 房市觀察指標

329檔期被視為每年首個房市觀察指標,今年北台灣推案直逼2000億元,中台灣也近600億元,將創10年同期來最高紀錄。329交易熱度,可能受青年安心成家專案與住宅補貼政策影響出現首購大量看屋熱潮,但房仲業提醒,市場仍存供給量過高隱憂,就算是新房子,仍存著陷阱,如何選好宅,掌握5大要點是決勝關鍵。
1、房價是否合理。台灣房屋不動產研究中心執行長邱太?說,一般而言,預售屋或新成屋價格,通常都會比中古屋高個1至3成不定,購買預售屋及新成屋時,銷售業者堅持價格,常讓購屋族擔心是否買貴房子。建議購屋族除自己喜歡個案外,多找幾個鄰近個案訪價,建議一個同區域最好找5個以上建案比較。
2、買屋前,要實地察看,以便對方位、交通、週遭環境等做全盤瞭解。如出入動線、排水溝,有無淹水紀錄,其他如學校、市場、郵局、公園等是否完善,遠離不良風俗地方。
3、建議多看幾次房子再決定是不是要談價錢。台灣不動產交易中心總經理李同榮說,可利用不同時間、找不同銷售人員試探價位或告訴銷售人員本身預算實在不足,利用拖延戰術,暗示銷售人員要回家和家人討論,表現出可接受,但家人可能會反對態度,為自己留個後路。
4、輻射屋或海砂屋會影響到居住品質及身體健康,購買前確認不是輻射屋或海砂屋。邱太?說,合約載明要提出「無輻射證明」或「海砂屋檢測證明」,免得交屋後才發現用的是輻射鋼筋或海砂。其他滲漏水或建築物本身因保養維護不佳產生瑕疵情形本為賣方需作保固範圍。
5、買預售屋,先看業者建照。中信房屋副總經理劉天仁說,建物興建時,要先領有建照執照,才可向建築管理機關申請開工,完工後要申報完工,經檢驗合格才可領取使用執照。此外,業者之前建築推案也要注意,建設公司最好規模大、商譽高較安全。
邱太?說,除上述幾點外,還要評估自己未來3年付款實力,雖銀行低利率政策一一出爐,除讓有貸款朋友鬆口氣,也吸引民眾購屋,但仍要考慮,2、3年後環境變化,時間會站在那一邊,那邊空間對時間有利。
最後,要避開所謂「房市流沙區」,即市場中「後段班」,本身體質不佳產品,例如:生活機能不佳、交通不便、供給量大或外來客少區域等,因這類房子較難抵抗市場考驗。
中時電子報  記者曾萃芝/台北報導
http://key88.net/article18858.html

房屋、土地稅‧研議機動調整

為穩定房市,經建會彙整產官學意見,將提出6大方案,包括修法機動調整土地稅與房屋稅、揭露實際交易價格與督促銀行房屋貸款作差別控管,經建會副主委黃萬翔表示,已請各部會提出預期時間表,今日報請行政院核定。
經建會自17日起,一連兩天分別邀請業界、學者與財金單位,針對穩定房屋市場方案交換意見。黃萬翔表示,針對交換意見結果可以整理出6大方案,包括解決台北都會區供需失衡、提高受薪族群購屋能力、房屋資訊透明化與集中化、貸款風險周密控管、社會公平面平衡與相關配套。
其中,台北都會區因為供需失衡,長期仰賴土地儲備,短期則透過機場A7土地、淡海新市鎮與捷運萬大線提供平價住宅,同時,出租需求有待進一步分析。
房屋稅與土地稅部分,黃萬翔說,房屋稅改革原本就是賦改會研議的議題之一,由於公告現值是定期查核,但是部分路段與時間會有特殊波動時,讓市值與公告現值有落差,因此研議機動調整房屋稅課稅機制。
土地稅也面臨同樣狀況,地價稅是依據公告地價課稅,土增稅則是以公告現值課徵,不過公告地價與公告現值久久調整一次,應該一併與房屋稅作機動調整,黃萬翔說,稅制調整必須要修法,財政部評估中。
由於近期各個財金單位釋出打壓房市訊息,黃萬翔還特別向財政部、央行與金管會求證,他說,金管會與央行並沒有行文要求銀行作選擇性信用管制,銀行系統中,本身就有類似機制,只是再度提醒金融業者,作好房屋貸款差別風險控管,儘管如此,未來金融主管機關會強化金融監督。
黃萬翔表示,未來希望由專責單位定期發布住宅資訊,中長期以揭露實際交易價格為目標;國有土地處分方式、時機、地點,也應審慎考慮。
【工商時報/記者潘羿菁/台北報導】
http://key88.net/article18857.html