2010年4月30日 星期五

基隆市麥金路建案 議員要求嚴把關

國道3號走山陰霾未散,基隆市麥金路3年前發生崩塌奪走3人命現上方又有大型建案開發,緊鄰社區居民提心吊膽,市議員擔心地質安全,開車經過都「毛毛的」,要求市府加強地質檢測,市議會也要組專案小組調查

地質可能變動 建案應重新鑽探

基隆市麥金路3年前發生崩塌事件,有3人遭巨石砸中身亡,上方山坡正開發大型建案,相關預防災害水保計畫正在審查中。clip_image001

國道3號走山事件,麥金路崩塌地點的地質安全再度引起質疑,市議會昨要求市府加強把關。

市議員張芳麗、秦鉦和沈義傳等指出,國道3號走山事件已重創基市聲譽,大型建地在山坡開發,應嚴格把關對麥金路上方建案,取得建照已15年,期間地質變動等,應重新鑽探。

市議員游祥耀、施世明、洪森永等人說,道路邊有大石頭高踞山頭,開車經過都會覺得「毛毛的」。現砂頁岩的山頭上方有建案基地,擔心開挖地基會影響地質,尤其走山事件後,大家聞「山」色變,事關上千戶住宅安全,政府不能視而不見。

有多位議員建議,市議會聘專業技師深入調查,在專業調查沒有結果前,停止施工及銷售行為,還要讓消費者了解地質狀況。最後市議會決議組專案小組調查。
自由時報 記者盧賢秀/基隆報導 2010/05/01

http://key88.net/article20257.html

主建物、附屬建物、公設預售屋分開計價 定型化契約上路 找補新算法 房事要留心

「新制預售屋買賣定型化契約」今正式上路,規定主建物、附屬建物、公設應分開計價,儘管業者表示分別計價有難度,內政部昨強調已是既定政策,若有業者違反規定情事,民眾可向消保官檢舉,內政部也將請地政單位抽查,「如不遵守就開罰」。

避灌虛坪 損害權益

過去業者販售預售屋時,多未分列主建物、附屬建物、公設的坪數、價格,監察院 去年九月就糾正內政部怠於修法,讓業者有機會「灌虛坪」,損害消費者權益。

內政部為此修正「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」,明定主建物、附屬建物(陽台、雨遮)及共有部分(樓梯、走廊),應分別列明面積及售價。

面積誤差 均須找補

此外,原規定「房屋面積誤差在一%以內互不找補」,只要實際測量坪數與簽約坪數差距在一%內,業者與消費者間無須多退少補;但是依新制定型化契約,只要房屋面積有誤差,就要互相找補,若實際面積比契約面積小,建商須退款給消費者;反之,消費者要補款給建商。

其他修正重點包括:增訂契約審閱期不得少於五日;增訂主建物面積占本房屋登記總面積之比例;買方遲延利息「萬分之五單利計算」調降為「萬分之二單利計算」。

地政司副司長王靚琇表示,今天起業者若堅持採行「均一價」,消費者可向消保官檢舉,業者如不改善,將開罰六萬至一百五十萬元;如果建商拒絕調查,也將開罰三萬到三十萬元,並可連續處罰。

面對新制,代銷公會全國聯合會理事長曹瑞濱表示,建築物分開標示沒有問題,但分開計價可能就很難算清楚,目前建築商與代銷之間,還在頻頻開會討論,各家建商態度及作法都不同,加上每個建築物的成本不同,實在很難有比較統一的觀點及作法。
自由時報 記者黃宣弼、曾韋禎、林美芬/綜合報導2010/05/01

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找補新算法 房事要留心

新制預售屋買賣契約今天上路,建商會更仔細的把預售屋內容攤在陽光下,但新的問題是,那些以前搞不清楚的公共設施及附屬建物要怎麼計價?這將是未來糾紛的來源。

首先,無論主建物、附屬建物及公共設施都來自同一塊土地,而成本計算有土地及營建成本,因應新制,建商多先考慮把土地成本列六到七成左右,營建成本約三到四成,合起來就是總價。

以前如果有找補的部分(一%以上),就用總價去算,但新契約是全部可以找補,那預售屋蓋完之後,有些許差距的坪數,自然就要找補。

可是,若依照新契約精神,建商算法就不是總價拆分之後找補,而是逐項計算找補,而最可能發生找補的地方是公共設施及附屬建物,也就是陽台、雨遮、樓梯等區域,而這些都是以營建成本來計價。

也就是消費者買房子是一坪一百萬元,但要找補的地方在上述那些地方,建商會先扣掉土地成本(土地無法找補),再以營建成本就是每坪三十至四十萬元來計價,消費者能拿到的補償直接就少掉六成。

這只是可能發生的糾紛之一,到目前為止,內政部並未要求業者怎麼去訂價格,只是透過媒體來傳達,形成價格上的混亂。
自由時報 記者林美芬/特稿 2010/05/01

http://key88.net/article20256.html

內湖藏4處潛在順向坡!恐衝擊房價 屬潛在順向坡 環山路 地錨擋土牆沒問題

國道發生走山事故,現在全面針對順向坡展開監測,不過更駭人的是,經濟部地調所公佈,已經蔚為高房價的台北市內湖,光是環山路就有4處是順向坡

北市府強調,只是疑似,但因為過去從來沒裝過監測器,還需要再確認,預計會在6月底完成安裝。

只不過實地走訪其中一處,附近公寓裡外都明顯龜裂初步請人鑑定是跟地 下水有關,但現在又傳出是順向坡,就擔心房價中箭落地。

TVBS記者張靖玲:「原本這裡是座山,15年前開挖,成為你現在看到的環山路,也都打上了3層岩錨。」

兩邊山坡都已經打上岩錨,在歷經國道走山後,山坡隔壁緊貼著民宅,當地居民習以為常的景象,顯得怵目驚心。

居民:「斜坡還是比較陡的,有挖過一次,還在挖,還在施工,就崩過一次。」

從衛星空照圖來看,整個環山路一段,加上二段,根據北市府掌握的資料,一共有四處疑似可能是順向坡,走訪其中一處。

居民:「它有點下陷,造成房屋有點損壞,初步了解應該地下有個水源。」

隔著一條馬路,對面民宅外牆滿佈龜裂痕跡,走進屋內一看。居民:「大概在1、2年前發生的,越裂越大啊!」

不到一年時間,牆壁越裂越大。居民:「每天都聽到撕裂聲,一點一點撕裂。」記者:「你不怕嗎?」居民:「怕啊。」

展望這一帶房子,都是4層樓公寓,雖然屋齡有3、40年,不過號稱一坪還有30萬價值,繼續爆發地下水危機,現在又傳出可能是順向坡,就擔心房價中箭!北市府總工程司黃立遠:「針對這些潛在的順向坡,會去安裝這些監測儀器。」

當年納莉風災,內湖受創嚴重,如今追溯原因,就懷疑可能跟山坡地脫不了關係,只希望市府能盡快完成監測設備,或者展開都更,還給當地居民一個心安。
TVBS  2010/04/30

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屬潛在順向坡 內湖環山路 地錨擋土牆沒問題

中央單位公布北市內湖環山路一帶位於順向坡,引發當地民眾關心,台北市產業發展局大地工程處總工程司黃立遠指出,比對「山坡地環境地質資訊系統」發現離環山路五○○公尺範圍內有四處「潛在順向坡」,但並不是「確認順向坡」,工務局新工處對「潛在順向坡」勘察過,地錨與擋土牆都沒問題。

大地工程處表示,環山路有四處「潛在順向坡」,一處在環山路一段一百卅六巷附近,這一處較長,邊坡約有二百公尺長;另有三處是小型的,位在環山路二段六十八巷至七十六巷之間的道路邊坡上。

大地工程處指出,目前正全面調查全市二百廿八處確認順向坡六月底前完成安裝「傾斜管」與「傾度盤」進行監測,以提升監測的防災能力,確保坡地及周邊設施安全。

總工程司黃立遠表示,北市府預計在北市二百多處確認順向坡裝設「傾斜管」來監測坡面是否滑動,安裝「傾度盤」來監測擋土牆有無變位。

另外,若從觀察中發現擋土牆出現裂縫,或有積水、滲水徵兆,危險度就增高。

他表示,順向坡可分為確認、潛在、推定三種順向坡,順向坡不一定敏感,但順向坡若在施工中有干擾過,相對就會比較敏感。
中國時報 【石文南/台北報導】2010-05-01

http://key88.net/article20255.html

豪宅稅 北市選定9850戶 豪宅稅後年徵! 帝寶恐增2倍

課徵豪宅稅有新進度!台北市稅捐稽徵處處長謝松芳今天說,已選定 370棟、9850戶加價課徵房屋稅,預估可增加新台幣8億元稅收,未來豪宅房屋稅約增加1到3.2倍。

謝松芳下午在財政部接受訪問時說,台北市長郝龍斌宣布對豪宅加價課徵房屋稅,到 430日為止已經篩選台北市所有高級住宅,一共有370棟、9850戶。

他表示, 370棟的高級住宅,基於課稅資料的保密與納稅義務人的安全,不會對外公佈高級住宅。未來只有接到稅單的民眾才知道,所居住的是高級住宅。

至於課徵時間,謝松芳表示,將在明年71日開始實施1015月份開徵的房屋稅才會增加稅額。

謝松芳說,對於高級住宅課稅是按照構造標準單價來加價,加價方式是按照高級住宅所座落地點的路段率。

例如,一棟位於大安區的高級住宅,所屬路段率是200%,未來房屋構造標準單價會加百分之2002倍),如果現在構造標準單價每平方公尺新台幣 1萬元,未來會加2萬元,也就是3萬元;如果高級住宅原來繳的房屋稅是10萬元而言,未來必須繳納30萬元。

如果以台北市路段率是100%320%,一旦加價課徵房屋稅,豪宅屋主稅金約增加13.2倍。

至於9850戶會增加政府多少稅收?謝松芳表示,稅收會增加 3億元,如果因為房屋評定現值提高,印花稅與契稅增加等,地方稅增加應在5億元左右。

謝松芳表示,由於房屋評定現值提高涉及房屋交易所得提高與遺產贈與稅的提高,地方稅加上國稅,大概會增加8億元。

至於是否有調降房屋稅地區,謝松芳說,大同區與萬華區因為商業沒落未來都會檢討,至於是否與豪宅稅一起處理,目前還在檢討。
中央社記者林沂鋒台北

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北市豪宅稅後年徵! 帝寶恐增2

北市「豪宅稅」後年開徵!台北市稅捐稽徵處,已經選定370棟、9850,加價課徵房屋稅,預計明年7月實施,也就是從101年開始課徵,預估每年,可以替台北市,增加新台幣8億元的稅收,初步估計,指標性豪宅,帝寶,恐怕會增加2倍的稅金。

帝寶貴婦陸勝文:「自然而然會把一些人給區隔開來,鄰居是你最不能挑選的。」

政商名流,最愛的帝寶,2年後,可不能跟現在一樣,享受低價的房屋稅了,台北市首開先例開徵的豪宅稅,初步有譜

以帝寶為例,目前房屋稅,大約是15到18萬,不過,101年開徵之後,可得要繳交45萬到54萬之間,等於是多增加了2倍。北市稅捐稽徵處長謝松芳:「大安區它所屬路段率,是200%的話,未來它的房屋()構造標準單價,會加上200%。」

備受注目的北市豪宅稅,台北市預計101年開徵,已經清查出370棟,9850戶。稅捐處更樂觀預估,一旦開徵,所謂的豪宅稅,房屋稅將會增加3億,週邊的契稅和印花稅,也會跟著多2億,而連帶的國稅,像是遺產稅和財產交易稅等,也會跟著增加3億,等於每年,台北市就會多收了8億元的稅金。

以路段來評定房屋稅,像是忠孝SOGO也被台北稅捐處點名,是最高評比,320%,堪稱是台北市的房屋稅王之一。趁著99年房屋稅開徵,台北稅捐處,大動作到財政部開記者會,更樂觀預估,房市熱絡,今年的房屋稅,可望比再去年,多收1億元,達104億。
TVBS 2010-04-30

http://key88.net/article20254.html

預售屋契約 五月一日起建物公設分開計價 目的房價資訊公開透明

從今天起,預售屋買賣契約必須將主建物、附屬建物(陽台、雨遮)及共有部分(樓梯、走廊)分開計價、載明面積。若未依規定,除消費者可主張無效,建商限期不改善,依法可處六萬元以上,一百五十萬元以下罰鍰。

內政部長江宜樺昨晚強調,希望建商能體察消費者的期待,依規定採分開計價,政府目的是為了讓房價資訊公開透明,不要再出現「灌虛坪」與均一價的情形。

遠雄集團副總蔡宗易昨天表示,官版契約文字太生硬,他們會用自己修改過的版本,兩版並陳給消費者看。「政府要求兩者價格一定要拆開,只好拆」,遠雄建案的主建物、附屬建物及公設將會採用不同價格,總價會有「些許」、「細微」的差異。

永慶代銷事業處副總吳金銘表示,房價來自「總體」,公設也不能單獨買賣,新制只要求主建物、附屬建物、公設須分開計價,但並未要求須有不同價格,所以新制上路後,最後還是回歸總價計算。

代銷業者海悅廣告總經理曾俊盛表示,業界多還是採均一價,就算強制用差別價,價差也不會太大。

新聯陽總經理王志祥認為,牛肉麵一碗一百元,分開計價豈不是要把牛肉、麵條、湯頭分開計算?他認為,民眾也不是傻瓜,建商也不會刻意弄一堆雨遮來灌水,公設也不會弄太高,他倒是希望雨遮乾脆取消登記。
【聯合報╱記者李順德、何醒邦/台北報導】2010/05/01

http://key88.net/article20253.html

綜合所得稅 提高扣除比例 包租公也可節稅

個人綜合所得稅申報即將開始,關於房地產交易與租屋,均有適用的報稅相關規定,最常見的除了房貸利息30萬元、租金12萬元可列舉扣除額外,包租公也有可依循的節稅方式。

中信房屋副總經理劉天仁表示,個人綜所稅在房屋交易所得與支出均有所規範,不景氣能省則省,若能提高扣除額,就可節稅clip_image001

在外租屋者,只要自行提供租賃合約書正本、繳費收據等相關證明文件,即可列舉最高12萬元的扣除額

而購屋者支付自用住宅的房貸利息,減去申報儲蓄投資特別扣除額後每人每戶有30萬元扣除額但是一次僅能申報一棟房屋,且必須為納稅人、或其配偶、受扶養親屬名義登記所有。

永慶房屋契約部經理王乃佳表示,如果是前半年租屋、後半年晉身為有殼族,並有購屋借款利息的情形,就只能選擇其中一種申報,因此納稅人必須衡量並選擇對自己最有利的方式。

去年若賣房子有賺錢,今年就要提報「房屋交易所得稅」,列舉扣除額後的交易所得,仍高於評定現值,即應選擇評定現值申報較划算

去年若賠錢賣屋,依據所得稅法規定,財產交易損失可扣抵當年度的財產交易所得稅,只要提出當初取得該屋之成本及移轉費用證明單即可,若售屋者去年未購屋,此項抵扣有效時間為三年。

自去年起,只要是同一人所有的自用住宅,評定現值的購屋價格高於舊宅出售價格,買賣時間在兩年內,就符合條件,在申報的時候,檢附出售與重購年度的戶籍謄本、買賣契約或向地政機關辦理登記的公定契紙、所有權狀影本,向戶籍所在地的報稅單位辦理,即可享有「重購自宅」節稅法

另外,包租公在報稅時,則以全年租賃所得的57%申報,若支出超過標準額43%必要費用率,則提出修繕、稅單、保險費等相關證明提高扣除比例。以租金收入100萬元為例,其中57萬元須報稅,若能例舉支出超過43萬元者,擇高計算
自由時報 〔記者簡明葳/台北報導〕

http://key88.net/article20252.html

住家10大頭疼問題 壁癌最令人抓狂 十大住家惱人問題 壁癌居首

房子住久了難免有問題,什麼問題最讓人頭疼? 房仲業一項調查顯示,壁癌是最讓台灣民眾抓狂的住宅問題,滲漏水則以些微差距緊追在後,其次是牆壁剝落或裂痕。

信義房屋近日針對老客戶進行電訪調查,排出前10大住家惱人問題,除了上述項目外,餘為排水管不通、水管老舊、電線老舊、蟲害、天花板剝落裂痕、廁所老舊、地磚爆裂等。clip_image001

調查還發現,民眾修理老房子,代價不小,在有過修繕住宅的受訪者,曾單次修繕花費超過10萬元,占比最高,達2成7 ,另外3~5萬元,5~8萬元也各有13%,1萬元以下則是21%。

信義房屋轉介服務中心專案經理曾雪梨表示,多數住宅最常見的問題就是「水」的問題,以民眾10大頭疼項目為例包括壁癌、漏水、牆壁剝落明顯裂痕、排水管不通、水管老舊等都與水脫離不了關係

其中又以家中牆壁冒出綠色或黑色壁癌時最難搞定,想拆除工程浩大,但修補又往往無法根治壁癌除了有礙觀瞻,還會孳生黴菌,引發過敏,因此被民眾列入10大頭疼之首。

曾雪梨指出,水的問題本來就很麻煩,修理費用也高,而許多民眾常會到忍無可忍時才會進行修繕,由於屆時除了修漏之外,可能連地板、壁櫥也得一併重做,因此往往一修就是一筆大經費,信義房屋統計,光是修繕漏水部分,受訪者平均花費就高達3.1萬元。

曾表示,事實上除了前述10大頭疼項目外,許多民眾也擔心室內電路的電壓是否穩定、電線會不會走火、甲醛含量是否過量等問題,因此在調查中,有超過一半以上 (51.9%)的民眾,表示願意花費3~6000元的費用,請專業人士做房屋安全檢測。信義房屋也因此決定從5月起首創房仲業房屋健檢服務,以率先帶動國內住宅「房屋健診」的新風氣。
【聯合晚報╱記者游智文╱台北報導】2010/5/01

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房仲調查:十大住家惱人問題 壁癌居首

房仲業者調查,國人住家的10大煩惱問題中,最惱人的前3大就是壁癌、漏水與牆壁剝落及明顯裂痕等,且有高達23%的屋主單次修繕金額超過新台幣10萬元。

信義房屋 (9940)轉介服務中心專案經理曾雪梨表示,壁癌意味著家裡的濕度高,除了損壞建築物結構,有礙觀瞻,難以根治,更會嚴重影響居家的身心健康。

除了壁癌看得見之外,還有一些是隱形不易發現,卻嚴重影響住家安全的問題,包括室內電路的電壓是否穩定、甲醛含量是否過量等,若能事先檢測得知,便可預防勝於治療。

曾雪梨指出,就算房子屋齡不老舊,並不代表沒有小毛病,經驗顯示,若房屋已增建與改裝,如陽台外推等,若無特別防範與施工,漏水的比例相當高。

信義房屋電訪統計,有51.9%的民眾願意花3000 元到6000元請專業人士做房屋安全檢測,顯示台灣民眾已具備「房屋健檢」的概念。

至於民眾單次修繕的最高金額?統計顯示,有23%的民眾曾花費超過10萬元,其次為1萬元與1萬元到3萬元,比例各約18%、17%,以漏水問題為例,平均單次修繕約3.1萬元。

她說,自住的屋主通常會到忍無可忍時才會修繕,屆時可能連附著物如衣櫥、櫃子、地板也得一併重做,花費金額可能超過10萬元,建議民眾如遇到漏水問題,最好「長痛不如短痛」,即早修漏可減少花大錢。

曾雪梨強調,若家中常有老鼠、螞蟻,也須留意電線包覆外皮,是否被啃咬造成短路的風險,因此定期做房屋健檢,不僅可把房子隱藏的問題一網打盡,還可預防電線走火、瓦斯外洩等隱型住宅殺手
中央社記者韋樞台北

http://key88.net/article20250.html

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近期台灣都會房市 是『瘋』不是『亂』

昨日國泰房地產指數發表最新的2010年第一季資料,呈現價漲量縮之結果;實際主持指數編纂計算的政大張金鶚教授,不但稱第一季的『熱況』是衰退前的反彈,同時更拿『亂』字做為這段期間市況的註腳。

我們其實明白,目前大台北房地產市況,因為諸多因素,明顯和其他區域及總經數據脫鉤;因此在張教授眼裡,這的確只有亂字能形容clip_image001

對多數庶民而言,眼見都會房價持續飆高,薪水漲幅永遠趕不上,則是『憂』多於『亂』。

至於業者或現階段買家,心裡可是一點也不亂,反而清楚得很;而『瘋』,則更能形容目前他們的外顯行為。

為何說業者心態篤定?從國泰在內,幾家國內大建商搶食營建業赴對岸投資總額鬆綁後的有限額度,就看得出來,其實他們心知肚明,不可能再把舞台侷限在本地;大台北以外區域,資源仍不易獲得均衡分配,炒作不易,因此難以經營,大台北地區房價地價也被持續炒高、壓縮獲利空間。

因此表面上,建商持續搶進以新莊為主的新興開發區,實質上則營運觸角更廣,分散風險。

而現階段推案業者,或持續買進的投資置產者,則仍持續『瘋』狂卡位搶食ECFA衍生的兩岸和平紅利

沒錯!對經驗豐富的投資人,甚至短線操作投機客來說,管他政策打壓,管他到時候執政黨說的ECFA好處會不會實現,管他是否重演港陸簽署CEPA後的房價飆漲秀,此時因為真正最大利多題材還未兌現,仍在發酵炒作階段,因此還是進場卡位時機,當然也可能是最後良機。

對於認為台北市房價遠低於其他國際大都會地區的多金海外華人或台商來說北市房產則只是資產配置的工具其一並不是安身立命之場域,也不是套利工具;對他們來說,管你是亂,是瘋,還是憂,只要兩岸不發生重大紛擾或動亂,只要經濟不發生重大轉折,台灣目前背離公平正義的稅制不改革,他們就仍能繼續高枕無憂!
新聞提供:住展房屋網 2010-04-30

http://key88.net/article20231.html

容積本身即目的 不應淪為政策手段或工具

如果拿『容積』做關鍵字搜尋,應該會找到不少近半年才發生的熱門事件

上週台北市府拋出的都市更新震撼彈,就和容積有直接關聯30年老屋給予兩倍容積獎勵);最後喊卡的豪宅稅,追溯到源頭,也是北市不少新建物獲得停車容積獎勵,蓋好後卻未開放,反而挪作他用,當中還有上億豪宅案例,clip_image001結果引發輿論對豪宅及高房價撻伐,才間接衍生出豪宅稅議題。

接著,上週日國道三號基隆路段走山意外,後續發展竟也和容積扯上關係。意外發生後,除了國道安全亮紅燈外,山坡地開發問題也再浮上檯面;已三讀通過,卻又被部分立委提出復議而擱置的地質法,也因此重見陽光。

根據昨日工商時報報導,經濟部次長黃重球表示,根據地質法,政府將公告地質敏感區;一旦建商持有土地被劃入其中,建商將可依後續辦法,申請容積移轉。

無論移轉或獎勵,其實都是將容積視為工具或手段

不過回歸到其原始精神或容積制度之設計初衷,卻不全然如此。未實施容積管制前,建商是根據道路寬度乘上若干倍為基準來蓋樓,因此經常出現容積上千的水泥怪物,衝擊都市景觀及公共安全;訂出容積管制,就是要消弭這種情況換言之,容積原則上是不能隨意更動或增加的。

容積獎勵則始於停車空間獎勵主要基於都會地區停車位嚴重不足,因此給予新開發建物較多的停車位容積,目的是希望建物完工後,將這『多出來』的停車空間開放公眾使用。因此,建物所在區位必須嚴審,量上面也有限制

除了重劃區開發外,都市更新也援用類似手法給予開發商或原屋主適度的容積獎勵,主要目的在鼓勵加速開發或更新,不過仍不應逾越上述之原始精神。

容積獎勵立意良善,不過執行過於寬鬆或辦法有漏洞,使得停車獎勵最後挪作私用,悖離原旨,都市更新則始終缺乏公部門主導或公權力介入,至今仍是民間主導、利益導向,因此容積獎勵反而成為另類炒作工具。

當然,筆者並非認為不能施行任何容積獎勵以都市更新為例,這確是適當誘因。不過無論是內政部長江宜樺之說法,或回歸到都市計劃之精神,容積都有總量管制之概念,不可能說給獎勵就給獎勵

容積移轉同樣如此,原始目的是為保存古蹟,因而訂法允許開發商,將古蹟所在地的法定容積轉移至他塊基地,當然中間有但書及配套,不是說轉就轉。

不過近年的移轉實例也多偏離上述原始精神幾乎都是把房地價低的甲地容積轉到房地價較高的乙地,這等於讓開發商又多賺一筆暴利

我們不知道,這次綠營立委和官員推動地質法,公佈地質敏感區,是認真為之,或是只因選舉將至,有選票考量

但是有關容積,無論獎勵或轉移,近年官方把關顯然過於寬鬆,甚至把容積當作政策工具或手段(最有名的就是之前曾傳出,只要付費就能買容積的政策建議)。

無論是基於氣候變遷,人類應減低開發強度,或是降緩都市熱島對環境之衝擊,容積都不應輕易成為獎勵工具,移轉也應審慎為之

基於原始的都市計畫精神,容積管制本身就是目的,而非工具或手段;因此,缺乏配套及全方位考量的容積獎勵及輕率的容積移轉,都是不當、應嚴禁的。
新聞提供:住展房屋網 2010-04-30

http://key88.net/article20232.html

ECFA效應 台灣房仲業7月準備登陸 吸引陸資來台投資房地產

兩岸簽署ECFA話題持續增溫,房仲業者看好ECFA簽訂後帶來的商機,認為能夠引入更多陸資來台投資、帶動房地產行情,不少房仲業者摩拳擦掌,其中,台灣房屋已準備7月起陸續登陸上海、北京,吸引陸資來台投資房地產,若此成行,將會是台灣房仲業採取此經營策略的首例。

《聯合報》報導,台灣房屋執行長兼發言人謝萬雄今(28)日出席「2010年上海clip_image001世博會台灣館主題曲發表記者會」,對媒體提出看法。他認為,兩岸經貿合作朝向和平穩定發展的態勢,對台灣房地產有興趣的陸資也對房仲業表示投資的興趣,因此,台灣房屋準備西進大陸設立據點,吸引陸資來台投資。

謝萬雄表示,台灣房屋準備7月1日起在上海設立辦公室,用以服務當地房產投資者。因為這次西進發展的主要服務對象是社會菁英高端族群,業務是介紹台灣的房地產商品給大陸人士,所以預計設立約200坪的辦公室,安排進駐約10名員工,希望提供優質的房產服務。目前也計畫在北京設立辦公處,不過仍在找尋合適地點,預計在8至9月間成立。

謝萬雄看好這一波房地產態勢,他認為,兩岸漸漸開放,台灣房地產對大陸投資者具有極大的吸引力。

由於大陸房地產所有權有年限,而台灣房地產卻能夠終身擁有,甚至世襲傳承,這點是台灣房地產對大陸人士最具因吸引力之處

謝萬雄說,不管是陸資來台投資房地產,或是台灣人到大陸購買房地產,台灣房屋都會依其需求提供服務。

他表示,兩岸簽訂ECFA之後,必定會帶動許多大陸企業來台發展的趨勢,屆時,商業性投資的辦公樓、企業大樓、店面需求等都會是推升房地產的動力,而這些都是實質使用房地產,會因商業使用而增加附近的就業機會,並非是炒作目的的投資。因此,台灣房屋更要在今年下半年擴展事業,將規劃陸資企業來台看房團,並為台灣房仲業西進市場打頭陣。
【鉅亨網新聞中心】2010/04/30

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高雄房產熱銷 土地稅比去年高3倍

高雄縣市合併效應發酵,今年以來高市房地產交易明顯熱絡,第1季的土地增值稅實徵金額是去年的2.35倍,建築投資案則達200億元,建照總申請量是去年全年的1.32倍,創下近年新高。

縣市合併利多 高市契稅實收2.8

高市稅捐處公布最新的統計數據,今年第1季高市土地增值稅實徵金額達6.1clip_image001元,是去年同期金額2.6億元的2.35倍;契稅也交出漂亮成績單,今年第1季實徵金額達2.8億元,是去年同期的1.55倍。

地產業者指出,前年受金融海嘯影響,買方明顯縮手,房地產交易異常清淡,直到去年起第二季景氣復甦,促使計畫購屋的民眾紛紛進場,造成第1季交易量大增。此外,今年有建商陸續在高雄精華區推出高單價住宅,加上年底高雄縣市合併的議題,都讓高雄房地產有增溫的趨勢。

申請建案激增 投資案達2百億

高雄市都發局統計,今年第1季高市建案申請激增,包括內惟埤文化園區及農16地區,都市設計許可審議申請量已超過3,000戶,全市新建照核發案件量約3,714戶,是去年全年建照總申請量的1.32倍。高雄市建築開發商業同業公會指出,高雄市政府去年底釋出激勵政策,包含容積移轉與容積獎勵彈性恢復等措施,帶動業者進場,投資總額高達200億元。
【網路地產王/尹榛/高雄報導】

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3大族群‧不動產節稅變輕鬆

5月1日綜合所得稅申報將開跑,專家提醒,不動產的交易或出租、承租等行為,於綜所稅的申報時,皆可提出證明文件,爭取有利的節稅空間,專家大致以賣屋、買屋、換屋等3大族群,提出撇步輕鬆節稅:

一、售屋族可採用「財產交易損失舉證」節稅法

永慶房屋契約部經理王乃佳表示,以賣房子的屋主而言,最單純的情況是因售 屋產生所得,最簡單的申報方法,是以「房屋評定現值」的固定比率,計算出售屋所得。

王乃佳舉例,某間房子位於台北市,房屋評定現值為100萬元,依財政部公告,北市的出售房屋財產交易所得標準為29%,因此在申報所得時,就要填寫財產交易所得為29萬元。

屋主以低價賠售,則依據所得稅法規定,財產交易損失可扣抵當年度的財產交易所得,可將買進和賣出的相關文件準備齊全,做為報稅時列報扣除的憑證。

二、購屋族可採用「自用住宅購屋借款利息扣除項」節稅法:

多數人購買自用住宅會向銀行申辦房貸,購屋借款利息就可列舉扣除,每年扣除額最高為30萬元,但每一申報戶以一屋為限。

王乃佳舉例,小明在去年度支出的購屋貸款利息共50萬元,但他在銀行的利息收入有10萬元,在申報購屋借款利息時,必須以50萬元減去10萬元,得到餘額40萬元,但餘額若已超過申報額度上限的30萬元,就只能以30萬元申報。

三、換屋族可採用「重購自用住宅扣抵稅額」節稅法:

王乃佳指出,民眾在2年內有買屋及購屋的行為時,兩間房子必須符合「自用住宅」的條件,且購買的房屋價值大於出售的房屋價值,就可運用「重購自用住宅扣抵稅額」,申請綜所稅扣抵或退還。
【工商時報/記者馬婉珍/台北報導】2010/04/30

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2010年4月29日 星期四

預售新制5月上路 購屋族霧煞煞

預售屋買賣定型化契約新制,五月一日正式上路內政部地政司表示,民眾在購買預售屋時,要注意建商是否有在契約中分別列出主建物、附屬建物和公設的價格如果沒有,可以向各縣市政府消保官檢舉,不過,調查發現,有近八成的民眾不清楚內容!

分開計價 房屋總價影響不大

民眾對高房價、高公設多有抱怨,政府在51日實施「主建物、附屬建物、共有設施分開計價政策」,不過,根據有巢氏房屋調查結果發現,有近八成民眾表示根本不清楚方案內容,在清楚方案的民眾中,則有近七成的民眾認為,對房價不會有影響。

有巢氏房屋發言人劉炳耀提醒,政府推行建物及公設分開計價,首波以預售屋為主,只能幫助民眾了解房屋總價的分配,提供購屋時的參考,但此舉對房屋總價影響不大,畢竟羊毛出在羊身上,無論計價方式如何,最後仍會回歸到總價計算處理。

公設高、實際坪數少 8成民眾:失望

政府宣導不足,導致民眾對於即將上路的政策,一知半解,甚至不清楚,可能會影響政策上路時的推動,甚至會引發糾紛,有趣的是,調查中發現,高達八成的民眾,在看屋前往往看了房屋總坪數,對房子的期待值較高,但看屋後,卻因主建物坪數與總坪數有落差,反而感到失望。

調查也發現,七成左右受訪者表示理想的公設比約落在10%20%民眾認為最需要的公有設施,以保全系統最高,達四成,其次為中庭花園與垃圾/資源回收系統,也都達三成
【網路地產王/綜合】2010/04/30

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歡喜購買預售屋 遇到糾紛怎麼辦?申訴管道

對於不少買屋人來說,選擇預售的好處是可以記錄家園的誕生過程,這種從無到有的存在感,是購買成屋難以取代的不過也因為想像空間大,當交屋的現實和想像產生落差的時候,就容易產生糾紛。不過,到底買預售屋遇到糾紛,消費者應該有哪些自保之道呢?

官版契約有保障 找補解約有規範

中信房屋建議,如果可以,盡量選擇內政部公告的「預售屋買賣定型化契約範本」暨「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」,做好自己權益把關的第一步

因為該定型化契約的條款,從簽約前的契約審閱權,到房屋完工如何交屋均有詳實規範,包括了建商廣告內容之真實、土地、房屋、停車格、房屋產權登記面積的規範等等。

最重要的是對於房屋面積發生誤差時的規範。在今年五月一日前的舊版契約中規定,誤差在百分之一以內者,買賣雙方互不找補;如不足部分,超過百分之一,則不足部分賣方均應找補;其超過部分,如超過百分之一以上者,買方只找補超過百分之一至百分之三之部分為限

若是採用新版預售屋買賣契約書,不僅主建物、附屬建物、公共設施的面積與售價,皆須逐一計列,若坪數發生誤差,無論多少,都必須找補。

選擇履約保證 消費爭議找消保

信義房屋說明,預售屋須經過漫長施工期,房地產權於交屋時,才能移轉到消費者手中,萬一建商財務調度不靈出了問題,銀行有可能收傘,將建商所抵押的房地產權申請查封拍賣,造成消費者的損失。

因此,消費者除了慎選有商譽的建設公司外,最好要有銀行提供履約保證,確保將來房屋產權可以順利移轉,以減少預售屋的購買風險。

萬一不幸遇到任何消費爭議,或有相關消費問題要諮詢或申訴時,均可撥打1950全國消費者服務專線電話,轉接各縣市消費者服務中心,或直接向各縣市政府消費者保護官請求協助。
【網路地產王/黃京梧/綜合】2010/04/30

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新竹以北新推建案 議價空間1成7 台中銷售率最低 南台灣低檔復甦

國泰建設與政治大學台灣房地產研究中心,公佈今年第一季的國泰房地產指數,總計全台新推建案192案,總量為1,955億元,整體呈現「價漲量縮」走勢

不過值得注意的是,從新竹、桃園以北,到大台北地區的建案,儘管開價各異,但議價空間幾乎如出一轍,先打個八三折,大約就是可能的成交價。

「模型價格」計算成交價 北市每坪56.6

根據國泰房地產指數報告,今年第一季全台新推建案延續去年年終的反彈結構呈現「價漲量縮」的現象,但力道相對較弱。

以北、中、南各地分析,台北市重新回到民國97年的房市高峰期,北市房價創下新高,以「模型價格」計算出的可能成交價,每坪大約56.6萬元。

台北縣去年底新屋交易量暴增,這一季回歸長期趨勢,仍處於相對高點,每坪可能成交價位為20.52萬元。

至於桃竹地區,房市表現亮眼,可能成交價約13。特別的是,台北縣市、桃園、新竹地區的房價落差大,但是議價空間卻幾乎一致,折扣範圍落在一成七左右。

台中銷售率最低 南台灣低檔復甦

至於台中都會區的房價雖然漲幅大,但銷售率卻是全台最低三十天之內的銷售率不到七個百分點,議價空間約一成三可能成交價為13.73萬元,整體表現持平。

台南、高雄的房市現況,受到前兩季大幅震盪的影響,目前回到低檔復甦格局無論與去年同期或上季相較,皆呈現好轉現象,議價空間一成三每坪可能成交價為11.76萬元。

政大地政系教授張金鶚表示,台北市的新推個案成交價,已經連續兩季上漲呈現V型翻漲總計半年來漲幅一成左右,這是由龐大游資支撐的房市,由於多空交戰、真假資訊充斥令購屋族產生極大的不安

景文大學財務金融系副教授章定煊直言批判,政府救火不利,打房沒把火打熄,反而愈燒愈旺,癥結在於土地遭到財團寡占,導致市場價格機制失靈。
【網路地產王/曾炳鈞/綜合】2010/04/30

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房價連三季上漲 學者:下半年會有修正壓力

520推案爆量,全台房價連續三季上漲政大地政系教授張金鶚指出,雖然國內房市目前呈現V型反彈,不過,只靠資金行情支撐、缺乏基本面,因此,他認為從下半年開始,房市可能就要漸漸面臨修正壓力。

國泰建設發佈第一季國泰房地產指數,發現全國新推個案延續去年第四季的反彈,呈現價漲量縮現象

不過,負責這項調查計畫主持人張金鶚認為,這次雖然呈現V型反彈,但缺乏基本面,因此,在V型反彈之後,可能就會出現M型衰退

沒有下來就上去的話,而且經過一年之後就馬上反轉上去,我認為,從V型到M型這是一定要走,只是什麼時候走,走到什麼樣的狀況之下,當然我看起來,這個短期的不穩定狀態,當然就經過一段政策的引導,包括也許是利多出盡。」

張金鶚認為,這波房市上漲主要是因為資金行情,但房價已經到了相對高點

他認為投資客現在只要找好時間點、就會賣出,可能因為是ECFA簽署後、利多出盡,也可能是政府房市政策受到民意壓力而有所改變,因此,他認為從下半年開始、最慢後年,房市可能就要面臨修正。
中廣新聞網 (陳鳳如報導)2010-04-30

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工程專業法庭上路 期待不動產專業法庭

台北地方法院籌備1年多的「民事工程專業法庭」,即將在今年9月正式開辦將分成兩個工程專庭辦理台北1年大約45百件的工程糾紛案件

法院表示,工程專庭對工程糾紛案件的審理,在上訴維持率與判決折服率(判決確定)上,將維持目前普通民事庭的優良績效,甚至努力推前讓表現更佳,並提升審理效率,以符人民的期待。依司法院統計,台北地院關於建字案件97年上 訴維持率為87.37%、判決折服率為45.07%。

台北地院行政庭長黃俊明表示,如果訴訟雙方都不是營造業者,而是一般民眾間的工程糾紛,例如家庭房屋修繕工程糾紛,應否納入工程專庭,還是分給普通民事庭審理,目前尚有疑義。

設置「民事工程專業法庭」,是去年422日立法院修正通過的營造業法第67條之1的授權規定,也是營造業界多年來的心願。

根據營造業法第8條規定,專業營造業登記的專業工程項目,包括:鋼構工程、擋土支撐及土方工程、基礎工程、施工塔架吊裝及模板工程、預拌混凝土工程、營建鑽探工程、地下管線工程、帷幕牆工程、庭園與景觀工程、環境保護工程、防水工程、其他經中央主管機關會同主管機關增訂或變更,並公告的項目等12項專業工程糾紛,未來都將由民事工程專業法庭負責審理。

住展房屋網總監陳韻如表示,工程專業法庭是國內法界的一大進步,工程專業並非一般律師或庭長所能理解,必須經由具有專業知識的法界人士介入處理,才能真正有效釐清爭端。

同樣邏輯下,不動產法庭也是亟需獨立出來的專業庭,不動產買賣交易關係到民眾重要資產,由於交易量多、且從業人員為數眾多,每年跟不動產相關的糾紛件事,往往都是糾紛事件之首,需要更多具有不動產專業的法律人士來協助處理,只可惜到現在還是交付一般庭審理。

不動產買賣若有糾紛出現,對民眾財產損益影響極大,政府應該更加重視爭議處理,依循工程專庭成立的腳步,盡速修法成立不動產法庭,讓保障人民財產做得更好。
新聞提供:住展房屋網  2010-04-30

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淡海新市鎮售地再啟動 政府這次玩真的?

台北縣最近再度出現捷運概念區;蘆洲新推案平均開價上衝30/坪,下新莊房價也站穩2字頭。當然,這些發展仍和北市高房價所衍生的跟漲推擠效應有密切關聯,不過捷運通車之發酵,依然『功不可沒』。

說到捷運,北海岸風景區起點的淡海新市鎮,無疑是最富代表性之『因捷運而起落』的房市區塊之一。10幾年前淡水線竣工通車時,淡水就刮起捷運房市 熱;不僅南段紅樹林及竹圍大大受益,舊市區和北側區域也都間接受惠

後來,或許是要推銷長期發展停滯的淡海新市鎮中央規劃了分為綠山與藍海線兩條路線之淡海輕軌系統;96年總統大選前夕,時任閣揆的蘇貞昌更親赴當地,允諾全力推動。

同時期也在官方大力促銷(與南部高雄新市鎮一起),及市中心土地資源短缺題材發酵之下,淡海新市鎮土地標售成績斐然。

只是造化弄人,總統選舉後,淡海輕軌系統出現變數;先是傳出可能改為花費更低的公車捷運系統,接著整個捷運計畫確定遭擱置。

因此,顯然因為交通不便的問題沒有解決,近一年房市狂演資金行情,大台北幾乎是全面跟漲,然淡海新市鎮卻幾乎『原地踏步』,目前仍是新北市『碩果僅存』的1字頭房價區。

縱貫近十年淡海發展,大概每次重大選舉前夕,當地就會『浮現』利多題材;不過事後回頭看,幾乎都是炒冷飯、議題炒作,甚至是綁樁成分居多,『淡江大橋』就是最有名的案例。

這次仍有年底五都選舉的『背景因素』,不過另一客觀條件則是,當地中央推動平價住宅政策的候選區域之一。

就因為有這個新條件,預計下月初推出標售的淡海新市鎮10筆共7.9萬坪土地,除了營建署所說單價低廉,『買一坪蓋兩坪』的賣點,及同步啟動產業招商租稅優惠外,重點更在於,淡江大橋及淡海捷運的經費預算,將按比例攤入土地標售底價,往後的土地標售,也都會納入交通興建成本。

過去淡海輕軌案胎死腹中重要因素之一,就是中央地方經費分攤談不攏;這次如果經費有著落,或許淡海的交通大問題就能真正獲得解決。

這次我們衷心盼望,政府是玩真的,淡海新市鎮能夠真正以產業聚落的模式發展起來。當然,目前看起來很美好;然殷鑒不遠,至少五都選後,仍須看到執政者持續動作,才能算數,否則,豈不又一次『狼來了』?
新聞提供:住展房屋網 2010-04-30

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房市/市場游資與ECFA利多支撐 Q1新推個案價漲量縮

國泰建設與政治大學台灣房地產研究中心29日發布今年第1季國泰房地產指數,延續去(98)年第4季的反彈結構,呈現價漲量縮的現象,但力道相對較弱,市場游資與兩岸預期簽訂ECFA 等利多因素,是支撐市場的主要動能,但政策上逐漸轉向抑制市場泡沫的論調與措施,也讓市場觀望氣氛逐漸形成clip_image001

就各地區價量趨勢觀察,台北市重新回到民國97 年市場景氣高峰期的價量相互拉鋸結構中,價格創下新高;台北縣上季交易量暴增的需求結構,本季成交規模回歸長期趨勢,且仍屬長期相對高點桃竹地區新推個案市場表現不錯,但從近兩年經驗觀察,短期攀升的推案量需一段時間去化,成為市場復甦的困境

台中都會區雖然價格出現大漲,但銷售率卻是調查的10個縣市中最低的,且有相當幅度的落差,整體綜合表現偏向持平;南高都會區則是由前兩季的大幅震盪,重新回到低檔復甦格局,各項指標在相對上季與去年同季均呈現好轉,是過去幾年來未曾有過的好現象。

政大地政系教授張金鶚表示,包括ECFA 議題發展對資金供需的效應,央行後續的資金與利率政策,以及政府政策上如何因應社會對高房價的反彈,都將成為主導後市發展的核心變數。
今日新聞 記者曹逸雯/台北報導 2010/04/30

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張金鶚:V型反彈不健康 房市恐轉M型衰退

政大台灣房地產研究中心主任張金鶚表示,房市從去年至今受資金堆積,快速形成不健康的V型反彈,下半年可能在ECFA利多出盡後,M型衰退壓力漸漸增加。

國泰建設和國立政治大學台灣房地產研究中心發布今年首季房地產指數。張金鶚會後表示,從去年金融海嘯中復甦至今,房市僅能以「亂」字形容,亂代表不安,主要房市上漲不是由基本面推升,而是大量游資快速堆積而成,相當不clip_image001健康。

張金鶚指出,房價從去年起逐段上升,反轉向上的力道並不穩定,最終還是會形成 M型衰退壓力,逐漸回到市場機制。

至於何時走向 M型衰退,他認為,可能從下半年起到明年,受到兩岸經濟協議 (ECFA) 的簽訂、央行對銀行貸款投資客的風險控管措施緊縮、世界各國祭出打房措施等因素交互影響下,壓力日益增大。

他說,房價未來步向M型衰退走向重整,端看政府政策、房價制度的建立以及人民的力量。
中央社記者韋樞台北2010年 4月29日電

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捷運延伸促產獎勵淡海新巿鎮 大舉招商標售地

吳揆指示興建淡海捷運延伸線,猶如為淡海新巿鎮開發注入一劑強心針內政部營建署昨公布54日將大舉標售淡海新巿鎮107.9萬坪,總底價約170億商業及住宅用地,並同步在71日啟動產業進駐投資可扣抵營所稅等優惠,向企業招手,加速開發淡海新巿鎮

過去兩年,淡海新巿鎮標地總是乏人問津,去年沒有土地標脫、前年標出去土clip_image001地也只有個位數,問題癥結就是交通不便

不過,在吳揆指示興建淡海捷運延伸線後情勢大為改觀,目前與宏泰、寶路合組湯泉集團甲山林總經理張境在即指出,湯泉集團在淡海擁有6萬多坪土地,這次營建署再次標地,集團與甲山林將會評估是否搶進。

據瞭解,淡海捷運延伸線案將於今日送經建會審議。營建署官員昨日也證實,已將淡江大橋與捷運興建經費按比例分攤在這次標案上,未來一、二期將陸續標售的53公頃土地與後期發展區土地都會將交通興建成本納入。

由於有捷運加持,99年度第1期標售淡海新巿鎮10筆土地中,最受矚目的是此次標售唯一筆住宅用地,這塊基地面對河口,為住三用地,基地廣達1.9萬坪,單價為每坪15.4萬元,較過去住三開價最高價12.2萬足足高出3.2萬元。
中國時報 王莫昀/台北報導 2010/04/29

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單身貴族省錢 修繕DIY正夯

很多小家庭或單身貴族,平常忙著工作,別說花時間打掃家裡,燈泡燒掉了也不會換,馬桶漏水、水龍頭壞了,讓不少單身女性直跳腳。房仲業者瞄準每年有高達8、9百億的DIY修繕商機,結合國內各大修繕廠商,推出修繕的網路平台!

房仲推修繕網站 搶攻單身女性市場

一個人從南部到台北工作的小真,在內湖租房子住,人生地不熟的,下了班只能往clip_image001家裡跑,但最近家裡的水龍頭壞了,燈泡也不亮了,偏偏又不好意思麻煩房東來修,小真急的快跳腳,完全不知道該怎麼辦才好。

瞄準這類單身商機,有網站結合各大修繕廠商堆出網路服務,從原本的4,000家,短短2個禮拜就暴增到6,000家,足足成長5成,還能透過網路,找到住家附近的水電行,短短2個禮拜,就吸引了6千家廠家或水電行加入,DIY修繕起家的業者,還在網站上,找來女生來當修繕達人,就是看準女性經濟獨立的特性,要引起更多共鳴。

居家賣場樣式全 小心價格有落差

其實,像這樣自己動手的居家修繕風,來自於居家賣場的興起!由於現代的工資高漲,一般人家裡的裝潢或設備壞了,請個工人維修,小工程請不動師傅,大工程又花費頗重,只好市面上四處奔跑找材料自己動手,以節省開銷,加上每個部門都會有技術人員諮詢與教導,自己修繕施工還可增添樂趣。

不過,提醒消費者,真正的專業施工者幾乎很少會到DIY賣場買材料的,因為價格上並非賣場較為便宜,各行各業的師傅的材料來源取自批發商,批發材料商買的價格與DIY賣場買的價格確實有價差。
【網路地產王/綜合】2010/04/29

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2010年4月28日 星期三

花旗:大陸房市出現真實泡沫

針對許多國內外專家學者相繼對中國大陸房市現況提出警告全球金融巨頭花旗集團日前表示,大陸房地產市場已經出現「真實泡沫」中國政府應推出更為嚴厲的措施遏制房價進一步上漲,否則後果將不堪設想。

中國經濟網報導,花旗集團全球房地產主管弗來克斯納(Thomas Flexner27日在該公司年度房地產投資研討會上指出,大陸房地產市場已clip_image001出現「真實泡沫」,中國政府需要推出更嚴厲的措施遏制房價進一步上漲,否則後果不堪設想。他說:「中國領導層已意識到問題的嚴重性。」

弗來克斯納表示,中國政府近日推出的調控措施可能會對一些高級商品房專案和投機性買房市場產生影響,但應該不會對中國大陸經濟增長構成太大威脅。

報導稱,受到中國政府推出的4兆元人民幣(下同)經濟刺激計畫和銀行發放的創記錄1.4兆元貸款提振,大陸房地產市場去年出現了空前繁榮。在歐美先進國家房價水準持續下跌的同時,大陸房地產價格卻逆勢上漲。

根據中國統計局上周發布的資料顯示,今年3月份,中國大陸70個大中城市房價整體水準同比上漲了11.7%,創下2005年以來最大單月漲幅。

為遏制房價進一步上漲,中國政府自420日以來推出多項調控措施。包括限制開發商為尚未完工的項目收取定金,停止商業銀行向購買第3套住房的人發放貸款,以及提高第1套住房的首付款比率等。
工商時報 2010-04-29

http://key88.net/article20183.html

山坡宅「7年之癢」 坍塌徵兆易察覺

山坡地住宅也有「七年之癢」?沒錯,根據國內外統計,一旦山坡宅的排水系統不良,地表水長期滲入地下,將提高邊坡坍塌危機,期限往往都在七年之後爆發

透過內政部營建署的「坡地社區安全居住手冊」可進一步了解,先觀察排水溝,再注意擋土牆、地錨等細部,大約能明白這棟山坡宅有沒有潛藏危機

缺失改善未落實 定居山坡宅難安心clip_image001

台北市產業發展局大地工程處調查發現,北市列管的山坡地集合住宅,總計135處,其中有30處鄰近順向坡為了防範未然,大地工程處將在今年颱風季之前,計畫針對位於順向坡的社區,設置「人工邊坡監測儀器」,對於自家山坡宅有任何疑慮的民眾,也可至「山坡地環境地質GIS資訊系統」網站,輸入門牌地址查詢。

自稱「大地工程技師」的網友爆料,每一山坡地社區的檢測費用僅500元,僅能以目測判斷,即使發現擋土牆龜裂、岩錨鏽蝕、脫落或損壞等現象,通知社區管委會改善,最後也是不了了之

「網路地產王」記者詢問大地工程處,基於何種考量,為何不公佈位於順向坡的住宅?對方僅簡單回覆「市府尚無規劃」

以官僚體系而言,上級若無指示,下屬當然不便多言,但對於購屋族來說,免於恐懼的居家安全應是基本權益,身家性命絕對凌駕於房市景氣。

先觀察排水溝 再細看地錨、擋土牆

山坡宅視野好、環境清幽,鍾情於山坡宅的購屋族,不妨參考營建署印製的「坡地社區安全居住手冊」以求自保,內容詳實記載山坡宅潛藏坍塌危機的徵兆

購屋族可先觀察山坡宅的排水溝是否暢通?假使發生溢水或失水現象,均為邊坡不穩定的前兆;此外,排水溝龜裂可能帶來長期滲水,造成土壤掏空或軟化,可能爆發山坡宅「七年之癢」的意外。

至於,擋土牆的排水孔無法正常出水,或是排水混濁帶泥,可能是擋土牆的排水不佳,或牆背回填土遭到掏空;擋土牆腳或坡腳者發現落石,而且落石有逐漸增加的跡象,表示上邊坡已有崩落的危險。

當然地錨也是觀察重點只要發現地錨錨頭與擋土牆剝裂,表示地錨可能因施工不良或邊坡滑動而喪失效用。無論是排水溝、擋土牆、地錨,只要出現上述徵兆,極有可能發生坍塌危機。
【網路地產王/曾炳鈞/綜合】2010/04/29

http://key88.net/article20184.html

「走山」生疑慮 山坡宅資訊宜公開

根據台大教授陳文山指出,全台只有基隆市、台北縣與台北市政府,對山坡敏感地質作出列管,其它縣市都沒做因此其它縣市都沒有任何危險山坡地資料換言之,沒資料不表示沒有危機

「網路地產王」建議政府,應該進行山坡宅的全面監測、列管,並適度公開相關資訊,保障百姓的購屋權益與居家安全。clip_image001

台中屯區多緩坡 購屋先看地質資料

大台中地區有山坡地的屯區鄉鎮,民眾無任何邊坡安全與否的相關資訊自住的山坡宅究竟安不安全,全被蒙在鼓裡

房產專家建議,在邊坡安全相關法令未立法,尚無法公佈資料之前台灣以南各縣市的購屋族,只好小心謹慎挑選地段買房子,至少必須要求建商提供山坡地質、坡度、順逆向等相關資訊,以供購屋決策參考,畢竟生命安全勝過一切

專家表示,台中市和台中縣許多鄉鎮的山坡地都屬低海拔緩坡,依法可以開發住宅,水土保持邊坡強固,都在縣府建管單位要求範圍內施作,安全上比較沒有疑慮,但仍呼籲新建案的建商,應主動公佈地質探勘與邊坡順逆向資料,並且強化邊坡安全措施,讓購屋民眾釋疑,也對社區開發安全給個交待。

山坡透天住宅密集 建議管委會自行監測

目前已是別墅戰區的大肚山麓龍井、沙鹿境內的山坡地,以及八卦山彰南路一帶、大坑風景區、太平山頭汴坑坡地有密集的透天住宅,民眾應提高警覺意識,社區管委會可自行調查地質或請縣政府單位調查,以確保生命安全無慮、穩定社區房價。

同時各縣市政府應儘速自行修訂自治條例,盡一切力量輔導列管山坡地、人工邊坡與山坡住宅社區,讓安全資訊公開透明,民眾才不至於疑心猜想,也藉此穩定山坡宅房價!
【網路地產王/劉祈相/台中報導】2010/04/29

http://key88.net/article20185.html

山坡選宅3原則 開車上坡都吃力 最好別買

國道三號發生走山事件後,勾起大家對山坡住宅的危機意識,房仲業者、代銷業者多表示,近日有意購置山坡地住宅的民眾對山坡地安全性詢問明顯增加,甚至有預售建案傳出已下訂客戶退訂

想要購買有山有水的山坡地住宅,又擔心自身安全問題,業者提出三大「趨吉避凶」法門。clip_image001

太平洋資產管理總經理張欣民說,山坡住宅不是不能買,但要仔細挑選,購屋人可依循三個簡單原則,判斷山坡住宅的安全性。

第一個準則是坡度。若開車看屋時,覺得路坡度大到汽車都有點吃力了,最好別考慮此區的物件。

其次,可觀察水溝、看看落石狀況,若落石多,也很不妙。

第三,要觀察擋土牆是否龜裂。

台灣房屋不動產研究中心執行長邱太火宣表示,擋土牆在四公尺內都還可接受,要是高過六公尺,甚至十公尺,就得小心了

一般良好山坡地工程規畫,大多採分段、分階設計,以減少每一階高度。另牆背土壤坡度達六○%以上也太過陡峭,較易產生災變。

房子是否距擋土牆太近業者指出,除非有其他安全防護措施,房屋建築的任何一個牆面與擋土牆間應保持擋土牆高度一半以上的距離,才符合長期安全的需求。

信義房屋不動產企研室研究員李健銘指出,民國八十六年林肯大郡事件發生後,政府全面修訂山坡地開發規範,以往俗稱老丙建的大規模山坡地開發案已比較少見民國八十七年以後的山坡地建築開發管理也較為完善,因此以後完成的山坡地住宅較無安全疑慮。

經濟部地調所長林朝宗說,順向坡最好不要興建建物,開道路經過順向坡是不得已,否則道路無法開通,但建物可避開興建。建築物永久豎立在順向坡上,若防護工程沒有切實維護,容易危及居民安全。
中國時報 王莫昀/台北報導 2010/04/29

http://key88.net/article20186.html

大陸嚴打投資客 五月1日星期六開徵房產稅

中國政府即將在51日之後,對包括自有住宅在內的第三套房,依據成交價基礎每年徵收0.5%的房產稅稍早市場即傳言,中國政府將有進一步調控房市政策,而根據北京商報引述來自中國國稅總局消息人士證實,房產稅的徵收,近日就要啟動。

這位官員透露,根據官方內部徵求意見的方案,初定稅率大約會根據房屋買賣成交價0.5%的基礎,每套按一定比例遞增。 舉例而言,一套價值100萬人民幣(下同)的三套房,未來每年會徵收房產稅5,000元。

近來,中國政府釋出系列調控新政,陸股連日重挫,且根據中金公司最新統計,政策打壓房市的結果,已讓北京房市出現量價齊跌的降溫現象,其周成交量下降39%的同時,成交均價亦下降15%;此外,上海、杭州、南京、蘇州等地房市成交量上周也集體走跌,珠三角地區的深圳房市成量更是急降。

此外,有消息傳出,中國人民銀行、銀監會、國稅總局、財政部等多部委已就房產稅開徵時機、內容與技術可行性進行研究與協調;北京、上海、重慶、深圳可望成為房產稅試點城市;截至昨日,重慶已確認獲批。

針對房產稅開徵,市場普遍沒有質疑聲音,因為房產稅有別於物業稅,屬於新稅種,並不需要像物業稅一般需經全國人大批准,只要國務院同意,在短時間內即可調整現有稅基及稅率

且由於目前中國所有城市關於住宅的基礎數據缺失,造成物業稅此前空轉停滯。因此,房產稅若然開徵,也意味著中國政府將對個人持有房產數量,展開詳細調查。

市場人士分析,房產稅開徵估計會增加一些炒房者的房屋空置成本,而二手房市場的供給可能會增加。不過,也不能排除售屋者將房產稅轉嫁給購房者的可能性。

此外,除了稅務負擔,中國住房和城鄉建設部最新發布一項通知,規定對於違規出售、出租、閒置、出借經濟適用住房,或者擅自改變住房用途且拒不整改者,將按照有關規定或者合同約定收回,並取消其在5年內再次申請購買或租賃各類政策性、保障性住房的資格中國政府多頭打擊投機客,使中國房市再雪上加霜。
工商時報 【記者黃怡錦/綜合報導】

http://key88.net/article20182.html

國3走山/公布地質敏感區.地質法超敏感 地質資訊上網查.地調所網站塞爆

民眾應該有權知道自己買的房子是不是在可能走山的「地質敏感區」,但攸關公開「地質敏感區」的地質法草案,受到龐大阻力,立法時程一拖就是10幾年。

中央社28日報導,經濟部85年就研擬地質法草案,88921大地震後,地質法加快立法腳步,91年被送進立法院審議,93年三讀通過,但馬上就被立委復議,到第6屆立委任期結束,地質法草案都無法走出立法院。

7屆立委上任後,因為屆期不連續,行政院重新提出地質法草案,日前在立法院經濟委員會初審,公布地質敏感區的阻力還是很大,不少立委認為,敏感區一公布將帶給民眾恐慌,草案再度被擱置。

不過,就在國道3號走山事件發生後,地質法草案立法出現轉機,政府部門呼籲儘速完成地質法草案立法,朝野黨團也不約而同召開記者會,同聲要儘速三讀。

地質法草案為何會如此爭議?關鍵就是在公告地質敏感區,一旦民眾房屋或建商土地被公布是座落在地質敏感區,等於是宣告被套牢。

民進黨籍立委蘇震清說,民眾自己的家如果被公布位於地質敏感區上,想賣房子的人賣不掉,勉強繼續住著又要忍受恐懼的壓力。政府如果沒有配套就直接公布地質敏感區,那接下來該怎麼辦?

現在社會氛圍看起來對推動地質法草案有利,但他提醒政府,推動法案不能等不幸事情發生,利用「不得不修」的氣氛來通過立法,應該要加緊思考如何解決住在地質敏感區民眾面臨的問題,「政府應深思熟慮、想遠一點」。

雖然經濟部次長黃重球日前指出,公布地質敏感區不表示不能開發,可以開發像公園之類的用途,如果要蓋建築物,要經過地質安全評估,開發時建商也需要做若干強化;真的不適合開發,還可以容積移轉。

不過,面對民進黨籍立委黃偉哲追問,如果政府公布地質敏感區後,建商也強化建築,但最後還是出事怎麼辦?黃重球只說,「這是一個大問題」。

面對兩難的矛盾,國民黨籍立委呂學樟說,公布地質敏感區不僅可能造成民眾恐慌,對地價房價等經濟活動也將帶來不良影響;但完全不公布也不合理,畢竟民眾有知的權利。

呂學樟的建議是,至少現階段應公布位於地質敏感區的公共工程,進行相關監測與補強,至少讓公共安全先獲得保障。

因為一場突來的高速公路走山,失去4條人命的慘痛代價,歷時多年遲遲無法出立法院的地質法草案,可望在立法院委員會被重視討論,但是敏感區不敢公布,公布又一定很敏感的困境,到底要怎麼解套,還有待官員、立委再加把勁。

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地質資訊上網查 地調所網站塞爆

北二高走山,民眾關切居住地是否安全。經濟部中央地質調查所表示,地質資訊公開透明,已定期主動公開資料,但套圖檔案較大,若有幾百人同時上線,傳輸較慢,需耐心等候。

中央社28日報導,經濟部中央地質調查所歷年建置的國土地質資料,屬於國家累積的智慧財產與成果,提供國土規劃、公共建設、資源開發、環境保育及災害防治等業務參考,除可透過出版品供應,也可上網(www.moeacgs.gov.tw)查詢。

不過,記者實際操作,網頁卻因瀏覽人數眾多,主機負荷較重,而無法看到相關資訊。

地調所解釋,平常每天只有約 300人次上網瀏覽,這次事故後,很多人湧入網站,估算有幾百人進行複雜操作,像是道路、順向坡等套圖,因為圖檔太多,以致畫面停滯,呼籲民眾耐心等候。

除網路免費搜尋,地調所定期出版「都會區及周緣坡地環境地質資料庫圖集」,不過,一套 4冊的圖文集需新台幣 2萬餘元,大部分是相關專業人士購買。

根據圖集內容,北部地區地質災害包括落石、岩層崩滑、岩體滑動、土石流、順向坡、棄填土區。

調查顯示,北部地區順向坡有7146處,總面積為 260公頃。台北、基隆地區順向坡分布在五指山山嶺線以南至基隆河以北之間的五指山地東南斜面,順向坡地形極為發達。

北部地區岩體滑動過去較著名的災害案例有汐止林肯大郡社區、基隆市深澳坑路健康博市社區工地等,較大規模的岩體滑動有新竹縣鳳山溪湖口台地大崩塌等。
中央日報 王鵬捷/綜合報導

http://key88.net/article20180.html

三大都會區3月房市‧高市最熱

內政部公佈3月全國的房屋買賣移轉棟數,總計34,880,比起2月增加41.5%,但與1月相比減少2.6%;其中,北、中、南三大都會區,只有高雄市3月買賣移轉棟數創下今年以來最高的一月,達2,309棟,其他如台北市、台中市,三月數字都比一月衰退。

全國中,房價最高的台北市,3月房屋移轉棟數較1月減少10.2%,至於一橋 之隔的台北縣,相對穩定,3月較1月減少1.3%。

信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮指出,房價水準最高的台北市,3月買賣移轉棟數為5,745棟,大致維持2009年第4季的單月平均水準,但與1月時達到近8個月高點相比,減少約1成。

根據3月統計,除高雄市移轉棟數有增加外,買氣較強勁的則屬以竹科人為購屋主力的新竹地區,3月交易狀況也較12月為佳。新竹市與新竹縣,3月買賣移轉棟數共1,939棟,創下近5個月來新高。

信義房屋新竹區協理王九思指出,新竹房市買氣增加的主要原因有兩點,其一是科技業景氣復甦,園區工作需求回溫,園區客購買力增加,加上年終的發放,增加園區客購屋的動機,其二是新竹地區重劃區眾多,有些偏好新竹市的重劃區,有些則選擇竹北地區的重劃區,這些重劃區的住宅條件都相當整齊,容易吸引有需求的園區客購屋。
【工商時報/記者袁延壽/台北報導】2010-04-28

http://key88.net/article20178.html

檢測順向坡‧台中市鎖定大坑十八處社區

國道走山事件,讓山坡地住宅安全,再度引發關切。台中市副市長蕭家旗表示,九二一地震後,市府對山坡地住宅社區開發,從嚴把關。尤其針對北屯大坑山區,設立開發許可審查委員會,由水保環評建築專家學者嚴密審查,比中央規定還嚴格。

其中,大坑十八處社區,因為水溝斷裂,擋土牆過高,市府長年列管追蹤, 避免災害發生。

台中市副市長蕭家旗表示,國道三號七堵段走山事件,全國關注,內政部也要求地方政府全面體檢順向坡住宅社區安全

台中市部分,山坡地住宅集中在西屯大肚山和北屯大坑北屯部分,合法開發社區有五十五處,其中,十八處市府列管,長年追蹤,避免發生災害。

市府都發處長黃崇典指出,一九九七年台北林肯大郡倒塌後,內政部修法規定,只要坡度超過百分之三十,就禁止開發

市府除了配合規定,更成立大坑開發許可審查委員會,採低密度開發只有別墅型社區沒有集合住宅大樓,申請建案,還要層層把關,有水保農林單位,還要做環評,甚至屢遭業界抱怨,程序繁複。但多年來有效確保大坑建物安全,也獲得內政部在全國會議中,公開肯定。

黃崇典說,大坑山坡地社區建築,幾乎年年體檢,共分abc三級其中十八處社區,因為有水溝斷裂,擋土牆過高等問題,擔心造成當地土壤含水量過高,導致災害,長年追蹤,目前為止,都在管控的安全範圍
【中廣新聞/寇世菁/台中報導】2010-04-28

http://key88.net/article20179.html

山坡地住宅 承購須注意4要項

國道山崩再度喚起山坡地住宅的居住安全雖有林肯大郡的前車之鑑,但山坡地住宅盡享「依山傍水」的優勢,也吸引不少民眾入住,不過,近期受到地震頻繁、環境劇變等影響,山坡地住宅的居住安全產生疑慮,甚至銀行也未必願意承貸,並應了解以下4大要項,保障居住安全:clip_image001
一、屬於「丙種建築用地」,銀行調降房貸成數、甚至不貸:上海銀行個金部經理馬婉瑜指出,多數山坡地住宅,屬於「非都市用地」的「丙種建築用地」(如森林區、山坡地、風景區等),對於銀行來說,既不屬於「都市用地」、所在區域也不是精華地段,且山坡地住宅的居住安全恐有疑慮,未來轉手的流通性也不高因此除非民眾本身的負債比低、還款實力堅強,否則目前銀行針對貸款成數,多會調降1成以上,甚至可能不承作。

二、房價便宜3成,銷售表現不佳:永慶房屋研展室協理黃增福指出,自林肯大郡、921地震後,民眾更加注重居住安全,因此山坡地住宅的銷售表現始終不佳,也連帶影響山坡地住宅的房價,永慶房仲集團便調查出,除非是獨棟別墅、或擁有絕佳景色的山坡地住宅,否則這類產品的房價,通常較周邊房價便宜2成至3成,難有上漲空間。

三、民眾可上營建署網站下載「坡地社區安全居住手冊」:台北市政府大地工程處指出,民眾可善用內政部營建署出版的「山坡地住宅社區安全手冊」,依手冊上的步驟自行檢查。

根據「坡地社區安全居住手冊」中指出,可由「環境癥兆」嗅出端倪,例如岩層傾斜如滑梯時,就是「順向坡」,順向坡的坡腳完好,便不易坍滑崩壞,此外,房子也不可蓋在陡坡上,依建築技術規則的規定,凡是25公尺X25公尺的範圍內,平均坡度在55%以上就是陡坡,由於超過30%的坡度沖刷力道強,因此理想的山坡地住宅,最好蓋在坡度30%以下的緩坡上。

四、原住戶可付費請技師鑑定住家安全:已住在山坡地住宅的民眾,若已被列為「列管社區」,每年政府會找技師來社區鑑定,另外也可透過台灣省土木技師公會、台灣省水土保持技師公會等單位,代為鑑定住家安全,依住宅的戶數或鑑定的面積,而有不同收費標準。
中時電子報 CC1版+記者馬婉珍/台北報導

http://key88.net/article20177.html

順向坡當鄰居 專家提供趨吉避兇8原則

北二高走山災變引發住宅區鄰近順向坡的安全疑慮;中央大學應用地質研究所所長李錫堤「居住的智慧:坡地災害的趨吉避兇」一文,提供山坡地地質災害的趨吉避兇 8 大原則。

其中一項被列為「大忌」的即為順向坡岩沖順向坡的岩層沖向其坡腳,一旦坡腳支撐力不足,就會發生快速岩滑,衝毀房舍,是為大忌。clip_image001

北二高七堵段 25 日發生順向坡崩塌嚴重災變,住在坡地的民眾不免擔心住宅是否安全。台北市政府產業發展局說明,目前列管 135處坡地集合住宅,有30處近順向坡,民眾上網即可搜尋相關資訊

台灣地區人口密集,與山坡爭地的情況所在多有,絕不僅限北部地區而已;山坡地住宅區的安全,在北二高走山災變發生後,已成為許多民眾心中的疑慮。

國立中央大學應用地質研究所所長李錫堤今天下午接受中廣新聞網訪問時,提供他研究網站裡居住的智慧:坡地災害的趨吉避兇」一文,其中提到山坡地地質災害的趨吉避兇 8 大原則,十分值得心有疑慮,以及計劃購屋位置接近山坡地的民眾參考。這8大原則為:

1 .谷口不居:山谷的出口附近容易發生洪水及土石流災害,尤其是在狹窄的隘口內外,更是危險,不宜居住。

2 .崖下退讓:懸崖及陡坡之下容易受崩坍及落石波及,居所與崖壁間應保持適當的退縮距離,以策安全。

3 .斷層迴避:有斷層存在的坡地容易發生山崩。若是活斷層,則更有強烈地震及地盤崩壞的危險,必須避開。

4 .填方小心:山坡地經整平後,不易辨別填方的地點,必須查閱原始地形圖辨明。越大範圍及越深的填方,其危險性越高。

5 .溼坡危險:濕潤的山坡表示該處地下水位高,較容易發生山崩,不宜居住。

6 .河沖犯忌:在河彎處,可選擇河彎的內側居住,不宜選擇河彎的外側,河流的對沖處居住。

7 .岩沖大忌:順向坡的岩層沖向其坡腳,一旦坡腳支撐力不足,就會發生快速岩滑,衝毀房舍,是為大忌。

8 .人禍遠離:山坡地開發所需的工程技術要求頗高,稍有疏忽,即容易失敗,故絕對不容許有人謀不臧的情形存在,必須慎選有經驗及榮譽的專業團隊,包括:建設公司、建築師、專業技師及營造廠等協力完成的作品,才能將災害減至最小;上述這些專業團隊中的四種重要角色,缺一不可,否則失敗機率極高。
(中央社記者郭無患台北 28 日電 )
地方環境資料庫 http://edb.epa.gov.tw/localenvdb/index.asp?theme=blue

http://key88.net/article20176.html

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2010年4月27日 星期二

北市祭出兩倍獎勵 老公寓都更再發燒

台北市政府為協助屋齡30年以上的「中低樓層老舊建物」進行都更改建,祭出「舊屋換新屋、坪數不縮水」的利多政策,針對2,000平方公尺(600)以上的都更案,給予最高2倍容積獎勵,僅要一半以上住戶同意即可提出申請。

此一利多政策4月24日宣布後,立即帶動房仲網上包括大安、內湖、中山、中正、松山與南港等六個行政區老公寓點閱率上揚,其中中山區上升幅度達2成多,搜尋clip_image001熱度居所有行政區之冠。

根據信義房屋網站統計,市府新住宅政策利多出爐後,以中山、內湖及南港區點閱提升率分居前三名,中山區老公寓的搜尋熱度尤為各行政區之冠。不過除信義區外,其他如大同、萬華區等幾個房價相對較低的行政區點閱率,並無明顯變化,甚至出現些微下滑,顯示此一項政策目前僅止於帶動市中心老公寓熱度。

信義房屋網路事業部執行經理蕭政華表示,隨著北市宣佈將推出「舊屋換新屋」的政策後,連續3日部分北市中心精華地段老公寓點閱率急遽攀升,且網友精準鎖定屋齡逾30年以上,總價區間以1,000~2,000萬間的公寓物件,其中又以中山區搜尋熱度最高,老屋點閱率成長21.57%,其次是內湖區的19.84%,南港區也緊追在後,點閱率增加11.86%!

信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮表示,都市更新議題對於屋齡較老的公寓市場,確實有加溫效應,但並非所有房子都能都更。而都更能否成功,最重要的仍在於住戶整合狀況,即使北市祭出優渥容積獎勵,都更案要能吸引建商青睞,取得銀行較優的融資條件,地段仍是最主要的關鍵。

蘇啟榮指出,掌握「老宅改建」商機,除了容積率外,還需要具備四項要素,才有機會成為此波新政的受惠者

1.最好座落豪宅聚落周邊,基地面積大且方正。

2.臨主幹道,捷運站、明星學區周邊尤佳。

3.土地持份高、總戶數少、樓層低的老舊公寓。

4.已經列入都更範圍內的舊宅。

不過,消費者需要特別注意的是,都更協調過程經常耗時費力,一件更新案可能需時長達5年以上,所以要從老宅挖出黃金,民眾必須要耐得住時間及成本的煎熬。

信義代銷專案經理王作勤也指出,大馬路旁通常店面效益高,屋主租金收益高,都更意願較低,不妨往大馬路旁第一條巷子尋找,愈接近大馬路愈好。此外,選土地持分愈大的公寓愈有利,還要符合「戶數少、樓層低」且「近捷運」等要素。

因戶數少,容易協調,最好是3層樓以下,住戶可分回的面積也大,捷運站200公尺周邊的老舊建築物,還有額外的容積獎勵,很容易成為優先都更標的。最後則是「可劃定的都更範圍愈大愈好」。

此外,也要留意「5不」要點,即「不找租金昂貴的店面樓上」、「不買狹小巷弄的房子」,尤其少於6米的巷道,通常改建的機會較小。「距離嫌惡設施不遠」、「交通不便」、「小環境不佳」的老屋,這些區域通常房價低,且不易轉手,較難受到建商的青睞。
卡優新聞網 2010-04-28

http://key88.net/article20161.html

建商借錢養地 金額挑戰前高

政府打房一波波,但恐是捉小放大根據中央銀行統計,全體銀行3月建築貸款餘額達1588億元,較前月續增242億元,以此增加速度,4月底可望超越前年10月底,餘額1726億元的記錄,建商低利養地籌碼有增無減,高房價恐怕無解。

行庫主管表示,資金浮濫,金融機構滿手錢放不出去,因此當建商提出大筆貸款需求時,不管哪家銀行,絕對是搶著放款給建商。而建商也吃定銀行,到處向clip_image001銀行詢價、砍價,拿到的貸款利率,甚至比一般企業更優渥。

受金融海嘯影響,建築貸款自前年10月後,一路走跌;最低點為去年8月底的9684億元。但隨著房價走揚、房市暢旺,建築貸款餘此觸底反彈、一路走高,近七個月以來,餘額大增904億元,相當可觀。

事實上,這幾年建築貸款增加速度,相當驚人。央行統計,2002年發生SARS之後,當年底建築貸款餘額僅存4188億元,但自此之後,便一路狂飆;與3月底餘額1588億元相較,暴增2.5倍,顯示建商貸款手筆之大,及銀行搶貸給建商之盛況。

反觀同期房貸業務,2002年底餘額為2.76兆元,今年3月底餘額4.95兆元,增加幅度僅79%,反映出民眾購屋與建商借款之需求,相當懸殊

行庫主管表示,建商透過向銀行貸款,標地養地,很多時候房子都還沒蓋,轉手再賺一筆,還掉利率很低的銀行貸款後仍舊賺一大票,成最大受益者。他進一步表示,這是低利使然,否則建商根本沒那個能耐,拿大筆資金炒地皮。

他強調,行有放款的壓力,不可能拒絕貸款給建商,更何況若拒貸,其他銀行也會搶著貸,除非政府明令禁止,否則建築貸款餘額還會續揚。
中國時報 2010-04-28

http://key88.net/article20163.html

防火防震水壓穩 買進高樓第一步

近年來建築工法越來越好,因此高品質的超高大樓越來越多,不少民眾對於這類產品有特殊的偏好,但在選擇時有什麼需要注意的地方?「網路地產王」要告訴您,購買超高大樓除了要注意抗震、防火、水壓穩之外,還有千萬別選購緊臨中繼水箱的物件,以免又吵又潮濕。

防火看設備 抗震選對稱clip_image001

中信房屋提醒,摩天住宅最重要的就是防震及防火。因此建議避免選擇封閉式玻璃帷幕的設計,免得萬一失火時火勢迅速竄燒,並成為救災的阻礙

為了降低火災發生率,超高大樓住宅必須拒絕住商混雜居家環境,比如開設餐廳等高危險區域,遠離失火的高危險地帶。

而在防震設計上,摩天住宅以鋼骨結構(SS結構)的耐震度最高,在工程結構上屬於「柔性結構」,遇地震時可有效的吸收地震所產生的能量,維持建築結構本身的安全。 而一般用於中低樓層的鋼筋混凝土結構(SRC結構)耐震度與安全性也佳,是高樓層建築次佳的選擇。

建築體的結構方面,建築設計相對稱、造型規則者,較能有效的抵消地震的能量,至於不規則或變化多端的高層建築,在防震上則是相對不利的。

中繼水箱雖必備 噪音潮濕擾安寧

住商不動產表示,當大樓高於50米,才會有「中繼水箱」的規劃。假如以單層樓高3米的建築來計算,1617樓高以上的建築,就稱為超高大樓,政府對其結構安全須特別審查,因此一般大樓設計多規劃低於50米,不然就遠高於50米。

購買的大樓高於50米,就必須詳加詢問中繼水箱的位置及樓層,在消防法規的規範裡,中繼水箱位於樓高45米的樓層裡,常位於1314,在某間房間裡規劃有中繼水箱、抽水機及發電機等設備,稱為中繼機房。

中繼機房最大的問題就是噪音及潮濕,噪音的來源來自抽水機的運作,而水箱內大量的水則是導致潮濕的主因,較好的水箱內會貼上磁磚,30樓以上建築可能會有2個中繼水箱的設計,因此在購屋時最好避免緊臨中繼機房。
【網路地產王/黃京梧/綜合】2010/04/28

http://key88.net/article20164.html

壁紙色彩多變 張貼保養有撇步!

過去,被視為容易發霉變色的壁紙,這幾年在居家設計大翻身,不少人開始注意到壁紙多變的造型,可以讓家中增加不同面貌,但這樣美麗的壁紙建材,卻必須小心呵護,才能讓家裏看起來總是充滿鮮豔色彩!

防水止漏不可少 活動壁板可帶走clip_image001

首先,施工前必須確認牆面的平整性,尤其是舊房子的裝修,前置作業更花在「批土」上,通常是第一天先施作批土、重複磨平等,第二天再貼壁紙;倘若牆面已有壁癌、漏水現象等,在施作前應先作室內外的防水止漏工程,倘若牆面過於潮溼,不妨設置一層底板,再貼壁紙。
你以為只有自己的房子能貼壁紙?其實,現在的壁紙,變化多端的特性,還可以跟著屋主一起走!如果是租房子,但日後遷移時想將壁紙帶走,不妨在天花板上架設滑軌,施作活動式壁板,既可以變化空間場景,以後也能整片帶走。

完工後勤保養 濕擦去塵防滲水

施工時,還必須講究「對花」之完整性,首先,牆面是否為平整,若水泥牆面不平整,也可先刷上底漆,好方便貼壁紙,日後拆除時也好撕;原有的壁癌或漏水現象等,是否已完全根除;壁紙的圖騰是否完整,需「對花」的壁紙是否施作完整;設計貼壁紙的門框,是否已做擴大的處理,避免上門框過淺,讓兩側壁紙牆產生斷裂的視覺錯感。

至於完工之後的保養清潔,可以用濕布輕擦、定期撢除灰塵如果表面材為塑膠類壁紙,可用溼布輕輕擦拭,或使用中性清潔劑做進一步的去漬清潔;如果材質為布類或編織材質等,則不宜使用清潔劑,運用毛刷或毛撢子輕刷,揮除灰塵即可。此外,如果貼壁紙的窗邊牆面發生滲水現象,在更換壁紙時除了應先做防水止漏的處理,也應更換整面壁紙,避免新舊壁紙的色差過大,影響美觀。
【網路地產王/綜合】2010/04/28

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金檢動作愈來愈大 查土融、建融、空地貸款

房市火愈燒愈旺央行、金管會金檢動作愈來愈大。據透露,這波金檢原本只鎖定投資客及豪宅貸款,但近日已進一步將範圍擴大到土地、建築及空地放款等全面清查各銀行承做不動產放款的風險控管,以及掌握各建商養地的情況。

金融界人士分析,從近來金檢單位動作頻頻,且金檢銀行家數增加一倍、金檢範圍clip_image001擴大等等觀察,央行、金管會金檢後進一步採取行動機率大增。

為了解各銀行有無落實對投資客、豪宅貸款的「降成數、調高利率及取消寬限期」等三縮措施,金管會和央行上周起聯手金檢近10家公、民營銀行。

央行和金管會首波金檢重點,主要是鎖定在各銀行承做二棟以上「投資客」,及豪宅貸款相關規定。

相關人士解釋,由於房貸是由銀行承做土地融資、建築融資及空地衍生而來金檢過程中「難免」會觸及各銀行承做土融、建融及空地貸款等問題。金檢單位將在近日展開新一波金檢動作,且將金檢範圍擴大到土地、空地和建築貸款等。

據了解,金管會新一波金檢範圍包括:各大銀行承做土地、建築及空地貸款的作業規定、作業流程,及利率訂價政策及流程、銀行資金成本,及逾期放款預估損失率等。

此外,在房貸方面,相關人士亦稱,金檢單位亦將針對各銀行階梯式房貸的訂價策略、流程,以及代償費用的收費標準和方式等進行全盤性了解。
【聯合報╱記者羅兩莎/台北報導】

http://key88.net/article20166.html

板橋 將建平價住宅

政府興建平價住宅計畫繼機場捷運A7站區後,將新增台北縣板橋浮洲地區。據瞭解,營建署會勘多處地點後,已屬意在板橋浮洲地區興建5,000戶平價住宅,並已向行政院長吳敦義報告,明(29)日行政院將開會討論可行性及相關配套措施

行政院高層官員昨(27)日透露,浮洲地區的土地多達20公頃,附近有學校和浮洲親民公園,生活機能完整,且土地絕大部分為榮民工程公司所有,相對clip_image001其他地區較單純,完工時程較快,初估可興建5,000戶平價住宅。

行政院秘書長林中森明天將邀集相關單位,進一步討論浮洲地區興建平價住宅的可行性,後續並將評估區位的適當性、周邊交通輸、教育資源等配套,才會正式定案。

平抑房價,行政院決定增加大台北都會區的供給量,已確定在機場捷運A7站區興建4,000戶平價住宅,每坪售價希望控制在15萬元以下,今8月開始土地預標售,102年完工,並搭配產業專區。

行政院積極尋覓大台北都會區捷運沿線、機場捷運沿線車站周圍是否有適宜興建平價住宅地區,包括淡海新市鎮、機場捷運A9站區、板橋浮洲、新店中央新村北側、林口工一 (林口特定區)、機場捷運A5A6(新莊地區)、新莊副都心等地都納入評估。

中央並與台北縣政府共組「穩定房價專責小組」,選擇、會勘適宜興建平價住宅的地點,供中央作決策參考。營建署日前已完成會勘工作,屬意板橋浮洲地區,全案待行政院敲定。

據瞭解,台北縣政府共提出林口區的新市鎮第一期附近、知識產業園區;淡水區的淡海新市鎮第一期;中和區的秀峰段;新店區的安坑段;土城區清水段;板橋區浮洲段;三重大同南路段等供選擇。
【經濟日報╱記者蘇秀慧/台北報導】2010/04/28

http://key88.net/article20167.html

新思維大勇氣處理房價問題---中央日報社評

不論是台灣或大陸,房價過高似乎已成為兩岸共同的難題。房價過高,人民買不起房,自然會有不滿,在大陸會影響穩定,台灣會影響選票,政府不能不注意

日前中央銀行總裁彭淮南點名知名建商炒作房價行政院長吳敦義也隨之呼應,認為部分建商喊價太膨風,影響社會人心,甚至連他也買不起這些房子。事實上,大多數的受薪階級恐怕都買不起房子clip_image001

不過,政府壓制房價,通常都以失敗收場。以大陸為例,房價高,可以增加政府收入,但人民有怨言;房價低,人民雖沒有怨言,但政府收入減少。這是個兩難。事實上,大陸累積資本之所以如此迅速,與土地價格上漲有相當關聯,這也是大陸房價每打一次之後,就反彈更厲害的原因之一。

至於台灣房價過高,情況與大陸並不一樣,因為台灣地少人多,再加上一向把房地產視為一個重要產業,因此很難突破房價過高的陷阱

我們認為,要處理台灣房價過高問題,應該要有新思維房地產,可以是一個產業,但不應該是一個暴利的產業任何一種暴利的產業,必然會大量吸引資金投入,到最後會形成泡沫,反而使經濟受到莫大的傷害

所謂暴利,主要是建商與投資客而言對建商而言,土地有限,而養地的成本低,自然爭相養地,使土地價格節節飆漲。根據統計,去年「存貨」最多的12大建商手中所持有尚未開發土地的價值,即已超過2200億元,因此有人戲稱「台灣是養地天堂」。

根據央行統計,91年底銀行承作建築貸款餘額僅4188億元,現在則已暴增至1兆0252億元,短短七年時間成長2.5倍。但民眾購屋貸款餘額在同一期間則是從2.76兆增加至4.90兆,僅成長了77.5%,成長速度遠低於建築貸款成長的速度。換言之,建商是借錢「養地」。

另一項統計數字更可以看建商養地在最近這幾年有快速增加的情形。過去銀行承作民眾的購屋貸款、及提供建商所需資金的建築貸款,約為「6:1」的比例,但從94年起,房貸和建築貸款間的比例「跌」破6:1的關卡,銀行的建築貸款金額開始顯著成長,到了96年時,降到了4.37:1的最低點。

至於其推升原因,主要是銀行資金過於浮濫造成利率低,因此建商是不借白不借。因此,政府應適度提高養地成本,包括限期開發及提高長期持有土地建商的稅賦等等。

投資客也是推升房價的推手之一。現在建商推出的新建案中,投資客佔有一定的比例。要抑制房價,也不能不適度提高投資客的養屋成本,包括對第二棟房屋限制貸款成數,或提高第二棟房屋的相關稅率

殺頭的生意有人做,暴利的生意更是搶破頭做。趁房價還沒有形成泡沫前預為籌繆,是政府的責任。當然,除了新思維之外,更需要大勇氣,且讓我們看看政府是不是說說而已!
新聞來源 中央網路報

http://key88.net/article20160.html

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怕影響房價? 台北340處山坡住宅只列管不公布  環境地質狀況 可以免費上網查詢

北二高發生走山事件,讓山坡地住宅安全再度浮上檯面。其實早在1997年林肯大郡倒塌後,大台北地區就已經列管了340處山坡住宅其中台北市就有135處;但受限法令,無法公開列管社區名稱只發函給各社區的管委會要求自行維護檢測,被外界痛批是「官僚心態」。

走山威力不只毀了國道、活埋人車,還造成1997年台北縣汐止林肯大郡坍clip_image001塌,罪魁禍首就是順向坡過度開發

包括新店、汐止、中和及南港,坡度超過20度以上的山坡住宅,總計有340處都被政府列管。至於所謂的「順向坡」,其實就是指山坡地的傾斜方向與地層的傾斜方向一致。

然而,究竟是哪些住宅在列管名單上,中央政府單位營建署建管組一口氣將責任推給地方,但地方政府卻因建商壓力和隱私理由不肯公布,讓不知情的民眾一顆心只能懸著。不少住戶直呼,「政府要公布啦!不然怎麼心安?」,還有住戶表示,「整個社區都很怕有危險。」

事實上在林肯大郡事件後,營建署就已制定建築技術規則,只要坡度在20度以上建商通通不能蓋;不過若是民國86年以前蓋的建案該怎麼辦?據了解,政府的作法相當消極,台北市長郝龍斌27日表示,會考慮修訂自治條例讓資訊更公開透明。

至於台北市列管的135處山坡住宅,北市府今年已經清查過,無安全疑慮,而位於順向坡的社區,北市府也考慮協助住戶,裝置監測儀器。但只有加裝水平儀監控,及書面通知管委會,萬一遇上問題時真的來得急嗎?畢竟是人命關天,難不成屆時才民眾「自求多福」?(新聞來源:東森新聞)
今日新聞 生活中心/綜合報導  2010/04/2

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北市居家環境地質狀況 可以免費上網查詢

有鑑於國道三號基隆段發生順向坡崩塌災害,為了化解民眾疑慮,台北市特別提供「山坡地環境地質資訊系統」,讓民眾免費上網了解居家環境的地質狀況

可以查詢的項目包括順向坡、崩塌區、斷層破碎、土石流、河岸侵蝕、地下礦坑、煤渣堆積、人為挖填等八項,另外,產發局也表示,目前台北市有三十處集合式住宅是位在順向坡,多是在民國87年前建立,市府將在今年颱風季來臨前,為這些社區加裝地滑監測裝置與提早警覺系統,以保障民眾安全。
教育廣播電台(2010/4/27 下午 05:43:50 張毓芹)

http://key88.net/article20145.html

錢進房市 看準時機

4月份以來,由各房仲業者發布的數據可發現,北市議價空間縮短、成交天數拉長,屋主抱持超高信心,甚至拉抬賣價,因此加深買方的議價難度,專家皆認為,佈局房市的下手時間,要分為短期、中期、長期來看若短期(半年內)想要買房子,就要慎選物件儘早下手;中期可待年底央行升息後;而長期則約3年後再進場較佳。clip_image001

近期房市呈螺旋式上漲,但元大銀行財富管理部業務經理施能哲指出,市場資金大幅推升房市,政府雖出手打房,但精華區房市漲勢仍明顯短期內難有大幅修正,再加上股市好轉、兩岸狀況改善等利多,都帶動房市向上攀升,施能哲認為,若打算在半年的短時間內購屋者,慎選物件後、就應儘快下手。

施能哲進一步指出,投資人喜愛與過去的歷史經驗比較,但這個比較基準有失偏頗,不應是唯一的評估指標,因為經濟環境已不同以往,他以股市為例,前年金融海嘯時,雞蛋水餃股一堆,但自去年3月份起,股價逐漸回復基本水準,台股自3,000多點向上攻至8,000點,現在要買股票,當然不能與金融風暴時的股價做為比較基準,應加入現階段的整體狀況。

買房子也是,施能哲以大台北地區為例,捷運通車後,房市增添交通便利的優勢,基本面已改善,房價就有上漲的動能市場機制雖無法壓制漲勢,但購屋民眾仍應評估該區域的漲幅是否過大,慎選好物件下手。

半年至1年的中期房地產市場,銀行主管認為,下半年預估央行升息幅度不大,在市場資金過度氾濫的狀態下,不致於對房市造成嚴重的影響。

上海銀行財富管理部副理馮正傑也指出,中國大陸打房效應,仍應觀察「世博」過後是否持續抑制,若中國大陸仍打壓,將牽動台灣房市走勢,再加上年底央行升息的疑慮,房市仍可能震盪,因此可待價格回檔時進場。

不急於在12年內購屋的民眾,也可靜待好時機再購屋。展望2年至3年的長期房市,施能哲指出,屆時全球經濟環境,可能走入另一個「復甦過熱」的循環,各國政府提出緊縮貨幣政策,將抑制投資環境,屆時可擇優進軍房市。
中時電子報 記者馬婉珍/台北報導 2010/04/27

http://key88.net/article20144.html

660位投資客 補帶罰逾億元

國稅局首度查獲,97年的1年之內,買賣不動產6棟以上的投資客共達660國稅局認定這群投資客已屬於專業級的法人,而非自然人個人偶一為之的交易,因此必須繳交營業稅,所以補徵營業稅加處罰共逾1億,並輔導他們登記做營業登記。

房地產上漲後,個人買賣法拍屋、投資不動產非常盛行,財政部在95年發clip_image001布解釋令,並給予近1年寬限期,自9711日起個人銷售房屋,如有符合下列要件之一者,屬於以營利為目的的法人,要依法登記為營業人,課徵營業稅,要件為:

一、設有固定營業場所除有形場所,亦包含設置網站或加入拍賣網站等)。

二、具備「營業牌號」(不論是否已依法辦理登記)。

三、經查有僱用員工協助處理房屋銷售事宜。

四、其他經查核足以構成以營利為目的之營業人。

因考量稽徵機關查核人力,因此,首先調查「每年度銷售房屋達到一定戶數以上者」,實務上的做法則是,國稅局先調查1年內買賣6戶以上的案件。

全國5區國稅局去年查核97年案件,查到1年內出售6戶以上共660。以實際查訪到的實價補徵營業稅4,100萬元,處罰鍰6,700萬元。

除此之外,國稅局連帶補徵營所稅,追蹤課徵個人綜所稅出售不動產的營所稅,要區分為房子和土地,如果業者自己有區分,就以業者區分為主,如果業者沒有區分,則依公式區分,房子以「實價」課稅,土地以公告現值課稅。

由於營業人出售房子是以「實價」課稅,個人是以房屋評定現值計算,所以當國稅局查到這660人之後改課營所稅,比原本課徵的個人綜合所得稅有利。

營業人的盈餘再分配給個人股東之後,又可以對個人股東課稅。
中時電子報 記者王信人/台北報導 2010/04/27

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2010年4月26日 星期一

北市擬提高都更獎勵 對房價長短線發展的 趨勢影響

台北市房價居高不下,政府不斷祭出打壓措施,顯然無論是增收豪宅稅或停售國有土地、、、並沒有對症下藥,尤其是現階段房價偏高乃屬區域性問題,若用通盤性的政策打壓(例如緊縮房貸、升息、追查資金來源),恐怕先遭殃的會是房價平穩的中南部

今年年初台灣不動產交易中心不斷的對政府呼籲,房價居高不下是台北市的問題clip_image001不是全台灣省的問題,正確的調解措施是舒緩而非打壓,具體作法有二

(一)加速都更腳步,提高都更獎勵,藉增加供給調解房價

(二)加速北縣市連結之捷運建設,藉交通建設發展,提供更多供給量,不但疏緩北市擁擠人口,且讓首購者往交通便利之郊區移動,必要時政府得補貼上班族交通費率,這樣就能避免民怨(北京地鐵只要人民幣兩塊錢,無論距離長短一票通關)。

提高都更獎勵對房價影響:『短線助漲、長線疏緩

有鑑於房價泡沫疑慮起因於北市房價不斷飆高,台北市政府特於日前提出都市更新獎勵提高的新構想,凡是北市三十年以上舊公寓,面積達2000平方公尺以上,一半以上住戶同意即可申請都更,且容積獎勵可提高到兩倍之多(原來最高一點五倍),預計今年八月實施為期五年。

這項利多從正面而言,是一項提高供給滿足需求的大利多,對未來北市房價的發展與影響可用八個字來預測形容:『短期助漲、長期疏緩』

雖然這項政策具有增加供給、彌補需求、提升居住品質與改善市容等效能但對短線投資炒作者相對提供一個新的炒作機會短期內三十年以上的公寓房價勢必有追價的現象,一般大廈房價也勢必水漲船高,這也是政策兩難的地方,不過長痛不如短痛,政府的政策從根本的特殊區域的供需面著手,是值得業者與消費者肯定與鼓勵。

政府應加強宣導民眾盲目追漲的風險,慎防短線過渡炒作坑殺無辜投資者

另一方面,在市場一片樂觀聲中,也要提醒擁有三十年以上屋齡的所有權人或投資者,不要因此利多而過度哄抬老舊公寓房價畢竟投資都更標的仍有相當多不確定性的風險存在

根據台灣不動產交易中心公布的成交行情顯示,台北市過去一年因都更體材的持續發酵,平均公寓行情已經超過大廈均價,尤其大安區與松山區的三十年以上公寓均價已經高居約六十萬一坪,讓實際進行的都更計畫案的進度陷入膠著的不計其數,

主因在屋主的不捨與惜售以及少數釘子戶的阻擾,讓一些都更案無法順利進行,同時因成交價不斷攀高,也讓一些根本無法都更的舊公寓藉機哄抬炒作坑殺無辜投資散戶這種現象會在都更提高獎勵措施後更變本加厲

屆時舊公寓房價若再度攀高,對於未來都更後的加值落差與五年後景氣時機因素以及時間成本換算,這些都可能是投資者與所有權者必須考量的風險因素,更何況整合的成功與否尚有很多不確定因素,盲目追價投資是非常不智行為

政府雖然鼓勵社區成立自治會向政府申請計畫補助,但非專業的自治團隊所面臨的人事困擾、意見紛歧、專業不足、釘子戶阻擾、、等因素,恐怕其後遺症會比與建商合作的問題更層出不窮,這些可能發展的窒礙因素,政府不得不有具體的防範措施與有效的輔導計畫,才能使得善意的政策不致遭到惡性的市場炒作

綜上所述,台北市政府對都更獎勵的提高與申請條件之放寬應該是從長遠觀點正確的作法,只是緣於都更的計畫與執行時程都需要經過住戶整合、計畫提出、計畫送審、權利變換計畫、申請建築、施工完成、、、等階段,耗時至少五年,

所以政府應考慮申請條件放寬至二十五年以上公寓,這樣透過供給面的實質增加效應必可長期達到抒解北市房價的具體效果,同時對於炒作老舊公寓的短線投資客,政府也應有具體的防範配套政策,以防短線助漲老舊公寓房價,讓北市房價隨基本面朝理性與溫和的發展。
中時電子報 台灣不動產交易中心 2010/04/27

http://key88.net/article20142.html

套房出租-梅川東路12.5坪(包管理費.網路.家電全)免仲介費

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種類 :華廈  樓別:14樓/共18樓  房租包含管理費,社區網路
綠園旁,好停車.有陽台.家電全.洗衣機.大樓規定不能養狗
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大樓貴不如住透天 台中老透天翻紅

不想擔心退休後的日子為錢傷腦筋?月繳3、4千元管理費與車位費用也是一筆負擔,台中市房仲業者透露,市區社區型低總價透天厝的成交數量,今年明顯增加,低於1,000萬元、屋齡超出30年的透天房子意外好賣!

顯然是大樓售價普遍受到豪宅高價格牽引走揚總價與相同坪數的老透天厝相差無幾,買主基於節省管理費與年老走不動,住在一樓的需求增多有關,台clip_image001中市精華區的透天厝詢問度、指名度與成交率增加很多。

惠來路三段透天熱區 開價至少1500

屬超強新都心精華區的新光三越對面的惠來路三段與弘孝路大樓價已受到七期新市政中心豪宅的高房價牽引,惠來路三段兩側的高級新大樓價逼近25萬,中古樓約在14~15萬元,惠安巷周邊數量稀少的連棟老透天,房價五年內已上漲5成,這些老透天因為最貼近新市政中心,近一年來房價更直接受到北七期豪宅影響,比逢甲大學區塊走勢更猛。

許多購屋族寧願買老透天加以改造,改成自己喜愛的模樣,屋齡雖老卻有全新的內外觀,地點距離新光三越、歌劇院不到五百米,未來還有藍、綠線雙捷運經過,每個月還不用繳交任何管理費,購屋款加拉皮改裝費,約只要新豪墅三分之一價,由於地點超優,全新改裝後使用坪數上百坪不怕將來轉賣不掉,成為開價1,500~2,500萬元老透天的改造熱區。

7期南側黎明社區 平價透天宅

屋齡超過35年已經不用繳房屋稅黎明社區的老透天房子最近三年來一直成為老透天改造區,翻新或重建工程從未間斷過。仲介店透露,原裝老透天買地送屋,成交價幾乎只是反映土地市價了,以地坪每坪三十萬抓成交價就對了!仲介表示,投資客若投資黎明社區划不來,幾乎都是買來改建翻新的!

該社區的地點好,緊貼黎明與七期惠文雙學區,周圍有單元2重劃區與七期連結,想進住七期西側龍門公園、南側惠來公園別墅,最少需花四千萬元,如果買黎明社區的重請建照,以建坪80坪為例,土地成本加建築費用大約花1千五百萬元,由於此區地點優,已發展成為開價600萬元起跳的低總價透天改造熱區。
【網路地產王/劉祈相/台中報導】2010/04/27

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想買預售屋 抓牢5大基本原則

許多人愛買預售屋,希望景氣變好時,投資的預售屋房價能上漲,幫自己賺進一小筆收益,但畢竟預售屋不比成屋,看不到房子總缺了那麼一點踏實感,再加上過去預售糾紛,更容易讓人卻步,房仲業者表示,抓好五大基本原則,自然能降低購買預售風險。

避免一案建商 注意請領建造執照clip_image001

台灣房屋表示,買預售屋最怕建商半路落跑,不僅房子沒蓋完,自己所繳付的訂金前款也血本無歸,購買預售屋之前最好能到市場上,探聽建商口碑與過去建案,並實地走訪新成建案。

住商不動產法務部協理吳光華表示,建築物必須領有建造執照才可以向建築管理機構申請開工,完成時申報完工、進而領取使用執照,接通水電等,在看屋時可以請建商出示建造執照,以驗明正身。

格局、貸款方式 完工維護問清楚

台灣房屋指出,因為預售屋看不到實體屋況,建商只能提供平面圖,一般看屋民眾並非專業,平面圖不見得都懂,一定要請建商詳細解釋屋內格局配置,若要稍做更改,是否可以、或者需額外付多少費用。此外,許多建商為了促銷,常以大型廣告吸引來購屋,但實際貸款方案是否適用,貸款額度多少,購屋者應充分瞭解,並記載在合約中。

最後則是完工後維護,許多社區都設有管委會,並按月繳納一定費用維護社區環境,不過在銷售時許多看不到費用都是建商在負擔,一旦建商撤出社區,就完全靠住戶自己維護,屆時環境是否還能如看屋時雅致,就不得而知,建議買方一定要多方詢問,避免草率下決定。
【網路地產王/黃京梧/綜合】2010/04/27

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挑選基隆山坡宅 小心住在順向坡

國道三號汐止往基隆路段,爆發有史以來最嚴重的走山意外,大規模土石壓毀高速公路,專家認定肇禍原因來自於「順向坡」。

基隆在地房仲業者指出,從基隆麥金路到七堵、八堵、暖暖、瑞芳都有廢棄礦脈,加上多處社區都蓋在順向坡上,發生坍方僅是遲早的事,提醒購屋民眾最好多問、多做功課,或是上網搜尋特定路段,有沒有發生過坍方的意外事故。clip_image001

點名順向坡路段 基隆麥金路有前科

國道三號汐止往基隆路段,路齡僅十年左右,卻毫無徵兆發生走山事故,專家學者一致認為,長年風化促使地質變得脆弱,加上雨水滲透到地表層,成了山崩的最後一根稻草,不過歸咎釀禍原因「順向坡」成了眾矢之的,汐止林肯大郡就是最典型的案例。

所謂「順向坡」是指山坡地的傾斜方向,與地層的傾斜方向一致,譬如,基隆河北岸面對東南方,尤其是指基隆、八堵山區,大多是順向坡。

基隆當地人應該記憶猶新,三年前的六月初,基隆連日豪大雨,造成麥金路段發生土石崩落的意外,釀成三死四傷的慘劇。當時的說法,是因為大雨不斷,加上偶發地震,導致山壁裂縫擴大,其實歸咎肇因,應該與順向坡脫不了關係。

基隆房價「走山」? 房仲:僅買氣遲緩

中信房屋基隆昱信加盟店長陳志宏指出基隆山區不僅有順向坡的疑慮,從麥金路、七堵、八堵、暖暖、瑞芳等地,存在不少廢棄的老舊礦脈坑道,假使房子剛巧蓋在這些危險地段上,隨時都有坍方的危機。當地人熟知,常發生坍塌落石的地區,緊鄰「幸福華城」附近,這個社區屋齡超過15年,每坪單價大約5萬,其他新成屋或預售屋也有類似的疑慮,但因為還沒出事,才能喊出區域新高價。

陳志宏認為,國道三號爆發走山事故,短期之內的確會影響基隆房市,預估買氣將會遲緩,但基隆房價不可能再往下探,因為目前中古大樓每坪均價約10萬元左右,已經無法再壓低單價。

目前基隆市區指名度最高的大樓是「東方帝景」,鋼骨大樓加上每戶60坪規劃,眺望海景的物件,每坪高達25萬元;基隆市郊則以靠近海洋大學的「山海關」較為有名,三千多戶的造鎮建案,尚有餘戶一千多戶,海景套房單價大約十萬起跳,不少投資客專門租給海大學生,租金投報率大約五個百分點。
【網路地產王/曾炳鈞/綜合】2010/04/27

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北市獎勵都更 搶購老宅4要件

上周末台北市推出「舊屋換新屋、坪數不縮水」的獎勵都更方案只要屋齡超過三十年、基地面積達2千平方公尺以上(大約605坪左右)、一半以上的住戶同意,皆有機會享有兩倍容積獎勵預估台北市將有20萬戶受惠。

儘管內政部長江宜樺認為不太可能,但已激勵購屋民眾上網搜尋北市老宅。房仲業者統計,中山區公寓物件的點閱率,三天之內上揚兩成多,位居北市各行政區之冠,clip_image001可見「地段」仍是都更要件之一。

中山區老宅搶手 地段仍是都更要件

台北市政府推出老宅都更利多,立即帶動房仲網站的公寓點閱率激增。根據信義房屋統計,點閱率上揚的前三名,分別是中山區、內湖區、南港區;點閱率不增反減的倒數第一名是北投區。

信義房屋網路事業部執行經理蕭政華表示,網友精準鎖定屋齡逾30年以上,總價以1,0002,000萬的公寓物件其中又以中山區搜尋熱度最高,老屋點閱率成長2成多,位居北市12個行政區之冠。

信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮表示,掌握「老宅改建」商機地段仍是首選元素,不過還需要具備以下四項要素:1、最好座落豪宅聚落周邊,基地面積大且方正;2 、臨主幹道,捷運站、明星學區周邊尤佳;3、土地持份高、總戶數少、樓層低的老舊公寓;4、已經列入都更範圍內的舊宅。

業者:短期助漲、長期疏緩

根據台灣不動產交易中心的成交行情顯示,過去一年,台北市因都更題材的持續發酵,公寓每坪的平均行情,已超過中古大樓均價,尤其大安區與松山區三十年以上公寓,每坪均價已經高達六十萬元左右。

台灣不動產交易中心總經理李同榮表示,台北市這項獎勵都更措施,是提高供給、滿足需求的大利多,對未來北市房價的發展與影響,可用八個字來預測形容:「短期助漲、長期疏緩雖然這項政策對於短線投機客而言,無疑提供另一個炒房機會,但這是政策兩難的地方,畢竟長痛不如短痛,台北市府從特殊區域的供需面著手,李同榮認為值得肯定。
【網路地產王/曾炳鈞/綜合】2010/04/27

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瓦斯外洩、電線走火 居家隱形殺手

瓦斯外洩造成氣爆與電線走火的意外時有所聞,房仲業者提醒,因為瓦斯無色無味,萬一不幸外洩,較難察覺,而易釀成悲劇,提醒民眾裝置瓦斯爐與熱水器的瓦斯管線,應找合格技師安裝,並盡量設於室外,若陽台有設置窗戶或鐵窗,除了應裝設排氣設施到室外,也要注意窗戶確實開啟,維持通風狀態,確保居家安全

防止室內通風不良 應加裝強制排氣clip_image001

中信房屋行銷企劃部副理江龍名提醒,民眾安裝瓦斯熱水器應選擇使用檢驗合格的熱水器,並找合格技師裝設。有些民眾喜歡把熱水器安裝在有加裝防盜或採光窗的陽台,儘管位於半室外,窗戶仍要全部打開,並注意紗窗上的塵垢,窗簾或晾曬衣物可能會妨礙空氣流通,這些因素都可能讓陽台變成通風不良的密閉空間,這時應增設強制排氣設備,並隨時打開窗戶保持空氣流通,方能確保居家安全。

老舊管線定期更新 一電器一插座保平安

至於最常導致火警的老舊電線走火問題,信義房屋轉介中心經理林洋旭指出,10年以上的老房子電線多已老舊,電流耐熱度變差,容易熔化,其塑膠外皮也易脫落而相互導電,發生危險,務必儘速找專業人員更新。

此外,電器用品及延長線的電線不可纏繞,因纏繞會增加電阻容易因提高電流熱度而走火。而耗電量高的如微波爐、電鍋、冷氣等電器,千萬不要用同一組插座,同一條延長線也不可全插滿電源,或過度使用耗電量高的電器,以降低電線走火的危險。
【網路地產王/綜合】2010/04/27

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