2010年5月31日 星期一

瑞銀證:房市有三大利空

不少業者看好520檔期,但瑞銀證券卻提出警告,房市正面臨股市修正、天價房價、資金動能到頂等三大利空因素,未來短線上房價要續創新高的機率有限這是近期首度有外資看空房地產。

鄉林建設董事長賴正鎰表示,今年全台房市推案量應可恢復到金融海嘯前的水位,clip_image001突破1兆元大關。《住展》雜誌也調查,今年「329檔期」與「520檔期」共有12大熱銷個案,其中有五個建案上演「快結」傳奇。

瑞銀傳產分析師陳玟瑾、崔可青卻表示,台北市第一季的新屋價格季增率為2%,但中古屋價格卻下滑0.7%,顯示台北市周邊城市的大量供給,對台北市中古屋價格產生壓抑作用。瑞銀並強調,台北市「買不起」的天價,已對住宅房市負面影響。

台北市地政處公布的北市買賣移轉棟數觀察,4月持續下降至5,505筆,月增率衰退4.2%,北市交易筆數自元月的高峰6,395筆持續下滑;而今年4月買賣轉移件數,已低於去年10月的5,545筆。

瑞銀指出,房價高漲,讓自住型購屋人在荷包有限下,「買房能力」成為一大難題,造成觀望氣氛愈漸濃厚。這對台北房市來說,是負面的效應(negativelyinfluence)。

瑞銀不看好房地產,並不令人意外。瑞銀台灣區研究部主管董成康日前再度下調台股指數目標值,由原先的8,000點下修至7,600點。
【2010/05/31/經濟日報/記者溫建勳/台北報導】

http://key88.net/article20989.html

掌握賣屋者心態 房市議價有撇步

「買好屋、住好房」是許多人的夢想,但近幾年房價不斷飆高,市井小民想要買房自住越來越難。

房仲業者建議,如果懂得透過議價,民眾就有機會替自己省下一筆支出,同時減輕房貸壓力。

像是房價資訊的問題,一向令消費者最頭痛,但現在各房仲公司網站上都會提供clip_image001物件委託價、成交行情分析等資訊,購屋人可以將自己看中的物件,拿來跟網站上資料做比較,分析出合理的價位區間。

而近期政府也設有相關網站,民眾可加以利用,例如「不動產價格e點通」就是由內政部營建署所建置資訊站。

東森房屋董事長王應傑表示,在自己掌握了物件資訊之後,可委託並透過專業的房仲經紀人代為出面,協助爭取議價空間,尤其當賣方同樣委託房仲經紀人銷售時,如果不懂得房仲的銷售方式時,往往溝通時會產生落差。

此外,王應傑更建議,民眾可至地政處網路資訊服務調出該物件謄本,瞭解屋主購屋時間進而判斷屋主當初的購買價,以利分析屋主可讓價的空間,並且從此知道,屋主當初購屋的動機,是投資或自住,如是投資,遇到利息調升時,可能售出的急迫性較高,議價空間則更大。

至於熟悉銷售期時間也是技巧之一。將自己看到喜歡的房子記錄下來,或可向房仲人員探聽該屋委託出售的時間,一般來說,屋主對房屋的出售期望與耐心約三個月,當銷售期時間拉長時,屋主的對議價的態度,也有機會隨之軟化。

以往有些民眾會採取嫌棄策略,也就是數落房屋不理想之處,但王應傑認為,其實應理性提出問題與屋主溝通較佳,趁機瞭解售屋動機後,才能有因應對策打動屋主的心意,例如對數字較有概念的,則可以提醒屋主「現金落袋為安」的重要性,或可早日處理資產、解決問題,或可轉做他用、投資獲利等。
卡優新聞網 張家嘯

http://key88.net/article20988.html

農舍推案 購屋族超愛/農地配建農舍 法令限制多

農舍推案 購屋族超愛

都市計畫住宅用地逐漸飽和,有建商瞄準農舍用地開發,只要符合政府規定的容積率,就可以興建住宅,目前建商農舍推案越來越多,農舍面積大,獨門獨院,鄰近都市,交通方便,已成為建商及購屋族的最愛。clip_image001

台灣房屋平鎮民族店店長張清蓬說,農舍建案越來越多,但法條限制也多,消費者購買時,要了解農舍屬於那種類型,也要看清楚是否要同時購買配套地,避免花大錢當冤大頭。

農舍建案分成集村農舍、老農配建及新農地等3種。

集村農舍必須同時有20名農民一起申請興建20戶以上的建案,農民為當然起造人,且要符合在連接或毗鄰的農地上,同一筆土地持分也可以。

張清蓬說,依桃園縣建築法規,集村農舍的建蔽率60%,容積率則240%,但集村農舍有配套地條款,比率為19,也就是說,每興建100坪,還要有900坪的配套地,配套地不一定位在集村農舍,也可能是位在遠處的山坡地或雜林地

老農配建則是民國89128日農業發展條例修正前,屬於老農(自耕農)取得的農地,同一塊土地建蔽率為10%,但必須以原地主名義申請,還要經過登記、公告、過戶等作業。

至於新農地,則是農發條例通過後取得的農地,單戶面積為756.25坪,消費者必須在當地縣市設籍兩年以上,才有購買資格,開發申請建案以後,要滿5年後,才能移轉及過戶。

老農配建及新農地的建案高度限制,也因都市計畫內外有別,位於都市計畫內建築限高14公尺,都市計畫外限高10.5公尺。

張清蓬說,消費者購買農舍建案時,要特別注意耕作農地、面積等是否合乎規定,問清楚建商規畫情況,其他如過戶作業等流程,務必透徹了解,以免自己的權益受損。
【2010/05/29/聯合報/記者游文寶/中壢報導】

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農地配建農舍 法令限制多

買小筆農地配建農舍,目前是營造商接獲訂單最夯的小額營建個案,業者樂於接案原因,是可藉機參考、吸取各家建築師建屋特色與品質要求,讓營建班底累積不同層次、品味的建築個案,方便日後興建大批社區時,以熟練技能順利上手施作

桃園縣五城營造公司業者吳國進表示,承包單一農舍個案幾無利潤,願意承接的考量是,可以藉機分析、了解住戶實際需求,從大門、窗戶位置、大小,隔局分配,衛浴管線尺寸、品牌喜好,對臥房、書房甚至工具間兼車庫的需求等,可成為將來興建大批社區規畫設計的重要參考。

小筆農地配蓋農舍的實際成本如下,若以農地200坪估算,農地每坪單價2萬元,加上營建地坪25坪,興建三樓半的農舍總坪數90坪,每坪營建成本以5萬元估算,加上建築師設計費、產權登記、水電申請等規費等,

蓋一棟休閒別墅(農舍)的農地與房舍總金額約1000萬元,類似高級透天別墅的行情,可用農地卻比透天別墅還大,環境更優美。

然而,小筆農地配蓋農舍也有一些法令規定與條件約束,首先須是89128日以前取得的農地,申請興建農舍者必需擁有自耕農身分且無農舍,農舍起造人應為農地所有權人,農地需與農舍併同移轉、設定負擔,已申請興建農舍的農民,不得再次重複申請。
聯合報╱記者劉愛生/龍潭報導

http://key88.net/article20987.html

台中下半年房市 保守謹慎為宜?

一般人想要了解台中房市表現,通常會觀察明星地段的七期推案量,以及中古豪宅銷售價格變化,不過專家建議,應該略過高總價產品或七期,反而會更客觀、更全面,譬如觀察發展飽和已趨成熟的五期或黎明商圈,比較不會受到新聞炒作影響房價判斷。clip_image001

部份業內認為,台中房市仍處於溫和發展階段也有一部份坦言,已近高點隨時拉回階段

整體觀察結果,投資土地與豪宅風氣已經收斂不少;各屯區10年內中古大樓供給充足,單價7-12萬元很親民;利率仍低自用客趁機買進,三房或2+1 房的首購屋熱銷,具投資性質的2房或1+1房去化遭遇瓶頸。

台中房屋成交數據 供過於求近7萬戶

房仲業者劉育榮指出,台中市中心目前尚未開發的土地還很多,而根據營建署公布統計資訊顯示,人口107萬的台中市,住宅供給率120%,供過於求近7萬戶

對於供過於求7萬戶的進一步解讀,普遍認為來源用途是:

.屬長期『投資』收租之用

2. 屬短線投資買賣賺差價,

3老舊房屋不適居住坐等都更改建時機。

台中土地開發的專業人士賴明亮指出,現在台中市開發中與已交地重劃區土地量約1,500公頃,尚未計算台中縣境,合併後所有重劃區土地存量數字爆歷史新量,對平抑房價有作用,非自用投資報酬不會太好,投資農地出租反而好。
如何吸引移入民 台中市府嚴峻考驗

與台中縣合併後,大台中市常住人口僅270萬,轄區面積之大高居五都之冠,人口卻僅小贏台南市,「地廣人稀」成為台中市未來房地產發展的特色與隱憂,有人解讀未來房價溫和穩定,有人認為缺乏爆發力!經營西屯中科區域的房地產業者私下直言,房價變高了,現在房子不好賣!

過去中科帶來不少就業機會,但台中市只是脫胎但沒有換骨仍在持續發展的中科基地分散各地、不集中、工廠進駐慢半拍,都是中科房市出現中輟主因,也直接冷卻台中房市。

此外,台中的天然觀光資源不好,只有靠中科這類實質建設才能造就台中繁榮,未來新市府團隊勢必要強化對外招商引資,增加就業機會與擴大人口淨移入,不能光靠餐飲娛樂業,這樣台中下波房市景氣才有可能早點來,否則市場機制只會讓台中房價一直維持很「親民」!
【網路地產王/劉祈相/台中報導】2010/05/31

http://key88.net/article20986.html

購屋 自備款至少三成/跟銀行借貸基本要領

購屋民眾 自備款至少三成

「明明在看屋的時候,業務員信誓旦旦的強調可以向銀行貸到八成五,為什麼等到與賣方簽約後,銀行卻只同意貸七成五?少掉的一成我去哪裡借?」

王先生日前透過仲介買了850萬元的房子,盤算著手頭有120萬元的自備款,貸個clip_image001680萬元應該沒有問題,沒想到銀行核貸下來,硬是少了80萬元,臨時又籌不出這筆錢,最後不得已,以信貸的利率向銀行借款,付出了高達兩位數的利率。

銀行業者指出,因為房價愈走愈高,銀行放款背負的壓力也愈來愈大,目前想要向銀行申請八成以上的房貸,除非是完全沒有負債、工作穩定收入高、不動產坐落區位好,否則銀行不可能給予如此高的房貸額度

不過,等到確認銀行的核貸額度,都是已經與賣方或建商簽約後的事,如果籌不出錢,就得面臨違約的風險,上海銀行就建議,在目前的環境下,有意購屋的民眾,最好準備至少三成的自備款,千萬不要再寄望銀行會給予八成以上的貸款,而且自備款愈高,也較有機會與銀行議價要求利率減碼。

大台北銀行則指出,銀行最後核貸的額度,基於降低風險的考量,也不會是一個利率、一個年限到底,例如銀行雖然同意給予八成貸款,也會將貸款額度予以切割,例如其中的6成設定20年期房貸的優惠利率,但另外2成利率酌予加碼或縮短貸款年限,未來即使房貸戶違約,銀行也已收回較多的金額,藉以降低放款風險。
【2010/05/31/自由時報/記者李靚慧/專題報導】

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跟銀行借貸基本觀念要領

一般人買房子大都需要跟銀行借錢,但是去年以來經過全球金融海嘯之後,銀行放款更加謹慎,對個人償債能力更加重視,換句話說,你的個人信用所建立的「品牌價值」愈來愈重要,可能更甚於對擔保品的評估了。

一般人對銀行的印象,有不少是停留在「晴天打傘,雨天收傘」的一個景況,嚴格說起來,銀行這種態度也不能說是不對,畢竟他也是個商業團體,不能用對政府機關的要求來看待。

對銀行會有這種偏向負面的成見,主要是因為當你需要跟銀行借款時,就會發現借錢實在不易,有諸多門檻在阻攔你借錢;回過頭來反省一下,如果你平日累積的信用條件夠好、購買的房子又沒有太大問題,銀行怎會不借你錢!

先看個人信用 再看物件

買房子大都需要跟銀行借錢,平常即應維持好信用,選購好房子,才不會有後顧之憂。

過去跟現在的金融環境真的變異很大,以前房貸利率高,動輒五%以上,最高還曾飆到十二、三%;但是以前的行員比較有人情味,房貸通常要遲繳六個月以上,才會列入追繳名單。

現在可不同,如果是使用自動扣款,只要存款不足額,當日扣不到錢,行員就會馬上來電通知你,儘快補足存款

其實這樣也好,用人工來電緊盯,一來可讓銀行逾繳比數降低,二來也可維持借款人比較好的個人信用。

根據一家外商銀行分行經理表示,在去年金融風暴之前,因為經歷過民國九十年至九十二年那段慘澹期,因此放款心態都比以前保守許多,在加上金融海嘯之後,對個人及企業的財務衝擊都不小,所以現在的放款更加謹慎,逐漸轉變成,先審核個人信用,再看物件條件,跟過去是完全相反。

維持良好信用 五大要項

既然是以個人信用條件為考量重點,我們再來看看,怎樣才算是銀行業者眼中的「好信用」。

第一是穩定收入。五百大企業、公職、教職,這些都被認為是基本的好客戶,銀行都會積極爭取你向他們借錢,因為在這些單位工作,通常會被認定收入來源穩定,日後償債能力變卦少。

第二是符合「收支比」。「收支比」是銀行決定要借你多少錢的重要依據,一般是定在五十至五十五,有些以房貸業務為主的銀行,還會拉高到七十。

簡單地說,就是你的每月所得可以支付房貸的上限,收支比愈高,可以借到的錢就愈多。

舉例來說,你的個人收入每月十萬元,收支比若是定在五十,表示這家銀行認為你能夠支付房貸的金額,就是每月五萬元;若是收支比定在七十,表示銀行將你每月可付款額度,拉升到七萬元。

每月五萬元,大約可借到一千萬;每月七萬元,就可以借到約一千四百萬,差別很大。所以在借款之前,可以先行算出,銀行大概可以借你多少錢,以及應該準備多少自備款。

第三是沒有不良紀錄。這是最基本的要求條件之一,像是不能有退票紀錄、最好不要有信用卡或是房貸的逾期繳款記錄等等,這些顯示過去你的繳款習慣,都會被列入觀察。

第四是最好沒有現金卡。現金卡可申請額度都不大,如果你有申請現金卡,表示可能曾出現需要小錢救急的狀況,銀行難免會以此懷疑你的理財能力及財務狀況。

所以最好是不要有現金卡,或是有申請現金卡,但是沒有動用額度。如果現金卡有兩張以上,恐怕很快就會被拒之門外了。

第五是穩定存款。存款金額也是銀行評估個人條件的重要項目之一,最好是長期定額定存,顯示個人理財的穩定性

但是近來因為運用存款轉帳提升信用的案例愈來愈多,因此銀行對存款的信任度下降,通常會打折,打折幅度在約二折到四折不等。

也就是說,如果你的存款有一百萬,銀行頂多打四折當做四十萬來看待;如果以前並沒有這筆錢,是忽然匯進的一百萬,銀行當然會質疑,可能會被打二折,僅當做二十萬元,效益縮小只剩五分之一。

找熟識的銀行 較好借貸

目前銀根仍偏向緊縮狀態,銀行放款步步為營,對於以「投資」為主的客戶更是敬謝不敏。

投資又區分為專業投客及業餘投客兩種,前者以投資房地產為職業,後者比較接近所謂的「菜籃族」。

但無論是哪一類投資客,只要擁有的不動產在三戶()以上,就會被認定是投資客,有些外商銀行甚至更嚴格,認為自住僅需要一戶,第二戶就算是投資。

投資型客戶在銀行眼中,是屬於高風險客群,因此在放款緊縮政策下,對投資型客戶的貸款額度及利率條件,都會比較嚴苛

比如說,一般房貸平均額度約七成,投資型客戶應該就會少一成,利率部分也會多加一%。

實際上投資型客戶對市場買氣影響很大,專業投資客在景氣反轉時,通常是第一棒,轉好時率先進場,變壞時也是第一個出場,這跟菜籃族投資客通常接最後一棒是截然不同的。

因此銀行對專業投資型客戶予以貸款上的限制,對市場買氣的緩衝或緩降,具有關鍵影響力。

基本上,專業的投資客有經常往來熟識的銀行,讓銀行可以多了解個人長期理財習性,在借貸款時會比較方便,條件也比較好談。

特殊型的產品 較不好貸

購買A級地段的房子,銀行貸款較容易。

貸款的另一個重點就是擔保品,也就是房子,主要依地點及產品決定額度

地點區分為三級,

A級地段以目前熱門區域為主,像是台北市的市區精華區,內湖區、南港區等等;台北縣的板橋、中和、永和等,既是成熟型生活商圈,又有捷運線經過,想買的人比想賣的人多,房價有保障。

C級地段是指銀行貸款意願低的地區,像是一些新成屋供給量大、買屋需求反而少的區域,或是每雨必淹的地區,曾發生重大天災的地區等等,這些路段或地段,日後出售必定不易,銀行債權不易回收,有些銀行可能還拒貸。

A級與C級以外的區域,大概就是B級區,

B級區屬於一般區域,只要地點不要有明顯的風水問題、產品也屬於一般電梯型住宅,原則上應該都可以貸到七成左右。

產品也是以大眾型比較容易過關,台北市權狀面積十二坪以上、台北縣十五坪以上,這是放款的是基本條件,有些銀行更嚴格者,甚至要求室內面積十五坪以上才受理貸款。

套房買賣會遇到這個問題,如果你買的是新成屋或預售屋,由建商整批向銀行借款,成數及利率都不會有太大問題;但是你的下一個買方,可能就得面臨坪數過小不易貸款的狀況,影響購買意願,盡量避免購買坪數過小的套房。

最後便是產品類型像是透天、店面、廠辦、工業住宅等等,買方通常屬於特定族群,也就是買的人比較少,這種類型的房子,貸款會不好貸

一方面是因為產品相對稀少,銀行不容易估價;

二來買的人有限,不容易賣出,算是銀行不歡迎的產品。

金融愈發達,個人理財及消費就要更謹慎,人與人之間接觸的範圍擴大,個人的「信用成績單」就愈來愈重要。

你的名字品牌,透過個人信用評等,也是有價值的,千萬不要小看它。

選擇未來好賣的房子

不少人為了一圓購屋夢而衝動購屋沒有精算自己的購屋能力,導致後來變成斷頭屋;或是因為財力不足而先買小套房,結果因為個案的戶數過多,房價穩定性差而賠錢,這些都要盡量避免。

小套房總價低,購買門檻不高,因此許多人都將套房設定為第一次買房子的目標,這反而是風險大的選擇。

小套房拿來投資是不錯的標的物,但是比較不適合首購族購買,即便是自用,也是要慎選產品,如果地點選不好,出售不易;

或是戶數太多、管理不佳、價格紊亂等等,這些都是第一次買房子的首購者不易處理的問題,所以套房其實並不適合首購族群,不能光從總價因素考量。

中古公寓倒是比較安全的產品,一來總價也是相對偏低,購買門檻不高;再者公寓的三房產品需求者眾,自用或未來出租、出售都合適;最後是公寓所在地大多屬於早期開發區域,因此生活機能都比較好。

不當房奴,第一個重點就是要減輕房貸負擔,除了開源節流之外,就是要確保經過一次換屋,居住品質更好、負擔增加不多。

善用閒錢來償還本金

低利時代來臨,平均房貸利率約僅二%至三%,簡單來說,等於是借一百萬,本息償還每月只要付五千元,負擔並不重。

也因此,許多人即便有閒錢,都想拿來做其他投資,想運用槓桿原理以小博大,讓存款數字得以倍數成長。

但是根據財經專家統計,真正在股市中獲利的比例,大約不到一成,人性還是脆弱的,投資最忌諱的又貪又怕,就經常發生在投資散戶身上。

因此建議,無論閒錢是來自意外之財、年終獎金、投資獲利了結等等,只要有個十萬、二十萬或是更多,建議最好都先拿去還本金,只有本金減少,利息才會降低,利息高低不只繫於利率,與本金多寡的關係度更高。

據銀行人士表示,一般常用的二十年期還款年限中,如果依照銀行一般慣用的公式金額還款,前十年大約只清償本金的三成至四成左右,並非一般人想像的五成。

也就是說,如果你向銀行借五百萬,每個月按照銀行給你的數字繳房貸,經過十年之後,你清償的本金大約只有一百五十萬,還不到兩百萬,如果你以為過了十年,就還了銀行兩百五十萬,那你就大錯特錯了。

重點就是,一有錢就存起來準備還本金,不要誤認為自己投資理財的功力很好,就拿去胡亂投資,夜深人靜的時候一定會後悔!拿閒錢還本金,是擺脫房奴最實際的做法。

跟銀行借一百萬,每天早上一睜開眼,就欠銀行一百六十七元錢;借兩百萬,就欠三百三十四元錢,其實這是不大舒服的事。

消費享樂優先的邏輯,是新世代與舊世代之間最大的差異,但是舊世代優先減輕負債的觀念,才是真正遠離房奴的不二法門
住展房屋網提供 文/陳韻如

http://key88.net/article20985.html

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房貸壽險 利率減碼又保險/善用壽險房貸 減壓保愛巢

房貸壽險 利率減碼又保險

房價居高不下,低利率房貸又有逐步走升趨勢,想要向銀行爭取利率減碼,除主動降低房貸成數外,向銀行購買房貸壽險,也是另一個可以考慮的方式,由於房貸壽險產品的保障範圍已逐步擴及重大傷殘、重大燒燙傷等範圍,不僅clip_image001是單純的死亡保障,房貸戶也可作為個人保險規劃的一環。

根據各銀行目前的房貸利率行情,凡是前低後高的兩段式房貸第一段都不會低於1.5,且期間最多僅有半年;如果要申貸一段式的固定加碼利率,目前的利率水準也要1.8%起跳。

要如何在升息的趨勢中,向銀行儘可能的爭取到利率減碼?銀行業者建議,「降低貸款金額」是個非常有利的談判籌碼,例如銀行評估此房貸案貸款成數可達八成,房貸戶可主動表達只要申貸七成的意願,有些銀行可因此酌減利率0.1個百分點。

兆豐銀行分析,這是因為房貸戶的申貸成數愈低,代表個人的自備款準備較為充分,未來房貸戶每月的還款壓力較低,勢必較有餘裕進行房貸之外的理財規劃,對於此類的房貸戶,銀行也會希望能有持續的業務往來。

另一個選擇,則是辦理銀行提供的房貸壽險,銀行業者指出,所謂的房貸壽險,就是針對該筆房貸的借貸金額,另外購買一張定期險,保額可以固定,或是依照房貸餘額遞減;保費的繳納方式,也可以是一次躉繳繳清,或是按月繳款。

為什麼要申辦房貸壽險?

上海銀行解釋,對多數民眾而言,房貸可說是一生中最大的一筆負債,儘管保險的概念相當普及,但在沒有房貸的情況下,仍有許多人沒有投保甚至保額偏低,如果再額外背負一筆房貸,就更需做保險來規劃風險移轉提防萬一借款人發生變故,家人面臨繳不出房貸、房子遭拍賣的窘境。

根據上海銀行的試算,以一名30歲男性、房貸金額300萬元、借款期間20年,躉繳式的房貸壽險,一次繳納保費約10萬元,有的銀行可以將此躉繳保費納入房貸額度中一起分年攤還,甚至酌減房貸利率。

此外,傳統的房貸壽險,保障範圍僅有身故保險金、殘廢保險金,目前已有部分商品,將保障範圍擴增為「特定意外身故保險金加倍」、「重大傷殘安養保險金」、「重大燒燙傷保險金」

由於房貸壽險的保費較一般保險便宜,銀行業者建議,房貸戶不妨搭配保額固定的平準型保險,未來若不幸發生意外,即使保額超過房貸餘額,剩餘的理賠金也能讓法定受益人受惠。
自由時報 記者李靚慧/專題報導 2010-05-31

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善用壽險房貸 減壓保愛巢

壽險業推出的房貸商品種類,不輸銀行業者,除了可選擇「一段式加碼」或「短期固定計息」等房貸方案,近期如保誠人壽更因繳稅季來臨,強打「減壓方案」,可提供30萬元的增貸額度,另如新婚夫妻房貸族,則可加保房貸壽險、增加保障。

富邦人壽指出,新婚夫妻房貸族,成家立業且築愛巢後,建議可為房貸投保房貸壽險、增加保障,若遭逢意外或疾病事故,還不出房貸時,透過房貸壽險,可由保險公司將保險金給付給銀行,清償剩餘房貸,可避免愛巢因房貸延繳而淪為法拍,家人也可安居。

以30歲的男性為例,投保富邦人壽的安世代遞減型房貸壽險,一次繳交保費16萬3,500元,便可享有保額500萬元保障,連同房貸月付金每月攤還,但是遞減型方案將會隨著還款本金的減少,而讓保障逐年遞減。

而若近期有繳稅或其他資金需求,則可善用保誠人壽「減壓專案」,凡6月底前申辦「超值福貸」的新貸戶(符合個人年收入70萬元、夫妻合併年收入120萬元、或軍公教、四師等人士),在貸款額度之外,申貸人提供去年度所得清單或應納稅額資料,就可再申請增貸30萬元以內的金額,做為綜所稅繳稅之用。

至於打算長期還款者,就可以選擇「一段式加碼」房貸,藉此避免升息風險。
工商時報 【記者馬婉珍/台北報導】

http://key88.net/article20966.html

房地產自有率和存貨的相對性影響

依照目前台灣住宅狀況,以家庭戶數與住宅存量的數據比較之下,住宅權屬之自有率高達88%的比率表示市場對於真正消費性的購屋需求其實並不高,可是如果在需求不高的情況下,房價應該會維持在一定的水平才對,但為什麼市場真實的反映卻和理論數據上有這麼大的差異?

房地產難以用一般的供需法則預測未來clip_image001

原因在於房地產這種複雜的商品,不應該去用一般消費性的供需法則來分析。

現實上我們來看會去買第二屋的人,是用什麼樣的心態去持有第二間不動產?正常情況可能會有買給其它家人居住用的單純動機,但是一般有能力買第二屋的人,大部份所看的還是在資產的投資面上,這才是真正的重點。

也因此為什麼學者專家們認為現行的房價早就已經超過合理的正常價格非常多的情況,一直不斷呼籲提醒大眾留意房價的危機警示,但還是不影響房價仍然持續地向上攀升,就是因為房地產不單是消費性商品,就房地產的性質而言,它仍然實屬於國人最重要的投資工具之一。

房地產易漲難跌的支撐原理

只要是與投資相關,就一定會和「預期」有著很大的關聯,價格上的決定也就和市場上的訊息氣氛以及普遍大眾的信心脈絡所牽絆在一塊兒。

因為市場的議題性不斷,如果沒有真正絕對性的利空訊息,在投資市場上絕大多數的投資人都會往「多」的地方看。

不同於股票市場,股市漲跌的波動,受議題和新聞性的影響,在短期內千點上、下的幅度很大,

房地產為什麼卻不受什麼影響,原因除了房地產在融資的特性上,為主要資金調節或避險的最佳停泊工具之外,因為整體住房自有率,即使是空屋,其所有權人也是屬於一般的個人,而非建商,在市場的條件上已經不會有大量「餘屋存貨出清」,產生灌壓行情的現象發生,房價因此可以維持強力的支?

留意房地產是否成立了潛在的不利條件

除非市場上發生極大的恐慌事件,造成一般民眾搶在同一時間抛售房產,否則如果市場上全新供給的預售屋案量並沒有大量的爆增,仍不致於有立即性的危機

反之,若未來潛藏累積的「存貨」有可能增加,透露出不利的條件因素,則應該特別留意是否要適時離場或做好避險之配置。
【本文作者為網路地產王資深顧問】2010/05/31

http://key88.net/article20965.html

自行推算行情 買屋議價更有譜

不少人買房子,最大的問題就是不曉得如何出價,才能買得好、買得巧,房仲業者指出,最有用的方法就是勤做功課,否則亂出價,很難說服屋主讓步,除了蒐集周邊行情資訊,提供一些簡單的估價方式供參考。

房仲提供成交行情 參考期回推半年clip_image001

信義地政士聯合事務所專案經理林以德指出,最常見的就是請房仲業者提供近三個月物件周邊的成交行情。

景氣正常時,以一般往回推3個月內的成交價為參考依據,但若遇盤整時期,則要回溯更久,至少回推半年。

此外,買方也可察看不同仲介同路段相似的流通物件,比較各個物件價格以及屋況的差異。

若不想直接跟房仲業者打交道,最近也有大型的房仲業者開發出手機應用程式,號稱用智慧型手機就可以查出三個月內的成交行情,也不失為查房價的便捷方式。

租金回推算房價 捷運宅不適用

另外還有一種常用的是租金回推法,假設每坪月租金800元,乘以12個月,一年租金要9,600元,目前投報率多在2%~3%左右,就用9,600元除以2%和3%,合理價格大約落每坪32~48萬元之間,但這是粗略的算法,如果鄰近捷運站,則投報率較高,並不適用這種估價方式。

也有人用月租金乘以250倍估算房價,舉例來說若是房屋租金是3萬元,那麼房屋的合理價值約在750萬元(誤差在正負0.03%間)。

地籍謄本藏玄機 可推估前一手價格

或者調地籍謄本推算買方進場價格,地籍謄本上有登載他項權利的擔保債權總金額,除以1.2,可推估實際貸款金額。

例如:在2005年進場,擔保債權總金額為1,200萬,實際貸款金額為1,000萬,當時貸款成數約八成五左右,反推實際購買金額約為1,180萬,以此作為議價參考。
【網路地產王/洪倩宜/綜合】

http://key88.net/article20964.html

房價透明燙手山芋 地政士樂意承接

立法委員陳節如28日邀集產官學者召開「落實不動產交易價格資訊透明」公聽會,政府相關單位皆贊同,基於不動產市場的健全發展,交易資訊透明化是必然之道,

但這項吃力不討好的重責大任該由誰扛下,一時間沒人吭聲,最後地政士公會主動表示,只要依法有據,樂意額外承接這項業務。clip_image001

地政司要求經紀業 成交30日內回報

代表無殼蝸牛聯盟的發言人彭揚凱表示,不動產交易資訊透明化是政府責無旁貸之事,不該將責任全數推給仲介或代銷業者,否則會落於卸責之譏,同時也讓單純的問題複雜化。

玄奘大學財金系副教授花敬群認為,登錄房地產買賣資訊的窗口應該統一,強烈建議地政司應該攬下這項任務。

地政司副司長王靚琇表示,地政司對於推動不動產資訊交易透明化,已有不少具體成果,譬如每季公佈蒐集的不動產成交數據、每半年公佈地價指數,民眾可透過地政司網站、e-house不動產交易服務網不動產價格E點通,都能查詢房地產成交數據,最遲兩個月內,也將建置房地產業界的成交價資料庫

此外,也將透過行政命令,要求房仲、代銷業者,凡是完成買賣交易的案件,必須在30天內回報登錄。

資訊透明可平抑房價? 業者砲轟:過度期待

不動產仲介公會全聯會法規委員會副主委游明同發難,為何房地產經紀業者必須幫政府做這些事?

游明同分析,成交價格透明化將造成有錢人不敢在台灣投資房地產,可能會逼使業者提供不真實的成交行情,甚至可能導致代銷業消失,隱身在建設公司的銷售部門,最後因為房市萎縮,造成政府稅收大失血。

至於房價資訊透明化是否能平抑房價?恐怕是外界的過度期待。

對於這項燙手山芋的工作,該由誰接手?

地政士公會全國聯合會理事長王國雄表示,地政士公會自願承接這項職務,不過前提是必須修法,才能讓全國地政士依法有據,協助公部門登錄不動產買賣相關資訊。

不過地政士僅是協助不動產買賣移轉的第三者,恐怕仍得事先獲得當事人同意,才不至於侵犯個人隱私。
【網路地產王/曾炳鈞/綜合】2010/05/31

http://key88.net/article20963.html

2010年5月30日 星期日

台中北屯文心國小大1房1廳(21.6坪.包管.網路.第四台) 租10000

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前低後高 房貸族 小心升息/房貸吹省息風

選「前低後高」房貸族 小心升息

對房貸族而言,最怕舊利率升息,負擔變重,在市場處於升息蠢蠢欲動之際,房貸族怎麼挑選房貸呢?

房貸主管表示,一旦未來6個月市場開始升息,那麼目前市場上主流的房貸前低後高,對房貸clip_image001族並不一定會有利,反倒是前幾年鎖固定或是固定與指數雙合一會較划算,3種類型房貸利息差別很大,雙合一房貸利息只有「前低後高」的一半都不到。

銀行業者責表示,隨著經濟復甦,低利時代已驚進入尾聲,外界預測央行可能最快上半年就會開始升息,最慢年底前一定會升,一旦央行升息啟動,那房貸族的荷包肯定會縮水,且升息不會是短暫現象。

既然市場已處於低利末端,房貸族該如何挑選房貸,才能減輕升息後房貸的負擔呢?

銀行主管說,原則上,只要利率走升,那麼目前市場主流的「前低後高」型房貸,一定對房貸族較不利,因為所謂「前低後高」就是越後面利率加碼幅度越大,一旦升息後,指數利率高會往上走,再加上加碼利率,利率會大幅增加。

舉例來說,房貸族的貸款金額是400萬元,若選擇是目前利率相對較優的合庫「前低後高」房貸,其前半年1.5%、7-12個月1.99%、第2年起2.25%,假設半年後,利率開始上漲,且漲幅為0.25%,第2年上漲了0.5%,第3年又上漲0.5%,原則上,客戶只有在前半年享受到低利,第7個月後利率就開始往上調升,最後房貸的總利息支出則是146萬。

不過,房貸客若選擇的是台北富邦前2年利率固定式房貸,雖然前2年利率都為2.20%,但是在市場升息了2次下,房貸戶的利率還是維持在2.20%,一直到第3年才開始反應升息,在此情況下,最後總利息支出為141萬元,較「前低後高」省了5萬。

不過,要省息,則房貸戶首先就要先準備一筆存款,而且每月儲蓄1萬元,那麼才可能真正達到雙合一房貸的省息效果,若每月無多餘錢抵利,那麼省的錢就沒那麼多。

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新趨勢 房貸吹省息風

房貸族越來越精明,銀行不斷祭花招,推出強調能省息的房貸,從外銀主打的「雙周繳雙抵利型」房貸到台新銀強調可彈性選擇多還本金,以及花旗銀又推出能抵利,且房貸固定與指數利率也可自由決定的專案,

不管業者祭出的遊戲規則是什麼,前提就是房貸族本身一定要有存款或多餘的錢,否則最後還是達不到省息效果。

省息大戰下,各銀行祭出的房貸遊戲規則為何?如匯豐銀主打的是雙周繳再搭配抵利型房貸,匯豐銀表示,雙周繳將原本月繳金額平均分成2份,每2周繳一次款,可提前償還部份本金,利息因此省得更多,再搭配抵利功能,將所有存款整合存至抵利活存帳戶中,存一分錢省一分利息,省息效果加倍,加速房貸還清。

花旗銀則針對雙薪上班族家庭,透過夫妻個別存款帳戶一同抵利,讓房貸戶在擁有財務獨立自主權的同時,又可加倍省息,加速償還貸款,由房貸戶自己掌握利率自主權。

至於台新銀的超彈利房貸,主要鎖定一般受薪上班族,目標是想早一點償還貸款或是搞不清楚每月要繳多少房貸的族群

台新銀表示,超彈利房貸的特點是允許客戶在應繳月付金後,可再增加約定償還本金金額,每月可固定多償還一些本金,除能提前還款外,還能減少利息支出,此外,如果客戶當月帳戶因故無法扣繳事先約定多繳的本金金額,只要有還足原本的月付金,就不會影響到個人信用。

不過,上述的3種房貸,要達到省息效果,前提都還是房貸族本身要有多餘的資金,拿來提前還款或做抵利,對於每月無閒置資金的房貸族而言,並無法發揮省息效果。

為此,花旗銀又再祭出新房貸,強調房貸金額可選部份固定式利率,部份指數型利率,花旗銀零售銀行事業群負責人李芸指出,在利率將逐步上揚的情況下,

客戶選擇固定式利率房貸的部份,將維持3年固定利率,鎖定3年利率成本,不必擔心利率上升造成的額外負擔,同時3年到期後,客戶可以依據當時利率情形,選擇是否繼續鎖定固定型利率,靈活而有彈性。

另一方面,客戶選擇指數型利率房貸的部份,則可維持市場調整的彈性,一旦市場利率下降,客戶仍可立即享有降息的好處。

此外,指數型利率房貸連結帳戶之存款利息可扣抵貸款利息,貸款年限可能因此縮短,即便手頭沒有多餘的存款,至少先享受到降息,減輕荷包負擔,相當適合手邊有一些小額存款,或是每個月有固定儲蓄習慣、並且想保有資金彈性運用的房貸族群。
工商時報 【記者高佳菁/台北報導】

http://key88.net/article20952.html

地價、房屋及牌照稅繳納多元化/地價稅自宅優惠稅率適用有條件

地價、房屋及牌照稅繳納多元化

基隆市稅務局表示,定期開徵的地價稅、房屋稅及使用牌照稅均可利用信用卡繳稅。

繳納方式如下:

一、限使用納稅人或營利事業負責人名義持有之信用卡,並於六月二日二十四時前,網際網路clip_image001(網址:https://paytax.nat.gov.tw)輸入信用卡卡號、有效期限、身分證統一編號、繳款類別、銷帳編號、繳款金額及繳納截止日等資料,經檢核無誤並取得發卡機構核發之授權碼後,即完成繳稅程序授權繳稅成功後,不得取消或更正。

二、使用本項繳稅方式,須支付發卡機構手續費,手續費收取標準請洽各發卡機構。

三、轉帳繳稅完成後,稅務局會主動郵寄轉帳納稅證明予納稅人收執。

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地價稅自宅優惠稅率適用有條件

台北縣政府稅捐稽徵處中和分處表示:適用地價稅自用住宅優惠稅率,需符合以下幾點:

一、土地所有權人或配偶、直系親屬在該地辦妥戶籍登記

二、房屋無出租或供營業用之情形。

三、地上房屋是土地所有權人本人、配偶或直系親屬所有

四、都市土地面積以三百平方公尺(九十點七十五坪)、非都市土地面積以七百平方公尺(二百二十一點七十五坪)為限

五、土地所有權人與配偶及未成年受扶養親屬適用自用住宅優惠稅率,以一處為限。

土地所有權人與配偶及未成年受扶養親屬適用自用住宅優惠稅率,以一處為限,但若有其他的直系親屬如成年子女、父母、祖父母、岳父母等設籍居住,且在限定面積範圍內,該等土地亦可申請按自用住宅優惠稅率課徵地價稅,不受一處的限制

土地所有權人應於每年九月二十二日前向主管稽徵機關提出申請,經審核無誤後,即可自當年度起開始適用自用住宅優惠稅率。在適用條件消滅前,不需每年提出申請,但如果在九月二十二日以後才申請,則要從次年度起才能適用自用住宅優惠稅率。
台灣新生報 【記者潘鴻志/北縣報導】2010/05/30

http://key88.net/article20951.html

2010年5月29日 星期六

利率蠢動 轉貸好時機?/轉貸省息 違約金手續費算仔細!

利率蠢動 瞄準轉貸好時機

景氣開始復甦,壽險業者搶推「短期固定計息」優惠利率房貸,可避免短期內利率看漲,增加房貸負擔,適用於需要申辦房貸的新貸戶,而已揹負房貸的有殼一族,可趁此機會檢視現有的房貸利率,把握轉貸最佳時機clip_image001

以保誠人壽「超值福貸」為例,前半年固定1.88%,第7個月至第3年期間固定2.15%,第4年起依指標利率i+1.25%(目前2.25%),換算前3年平均固定利率為2.105%,

由於前半年利率較一般長年期固定計息的房貸利率更低,因此房貸戶可在一開始貸款本金較高時,減輕利息負擔,且前3年採固定計息模式,房貸戶也不必耽心房貸利率隨市場利率調升,造成利息負擔更加吃重。

保誠人壽放款部經理郭繼承表示,受到前年金融海嘯的影響,市場利率降到近年來低點,若民眾在金融海嘯之前申辦中長期固定計息房貸現在正是轉貸至短期固定房貸的時機,因為可先享受現階段的低利率,更不必耽心未來升息而增加的額外負擔。

郭繼承舉例,曾先生於2008年底金融風暴前夕,向某銀行申貸中長期固定利率房貸,貸款額度900萬元,假設7年固定利率3.10%,則曾先生每月需支付房貸利息23,250元,貸款首年的利息總支出是27.9萬元,但因房貸利率與目前市場低利差距甚大,負擔加重的曾先生打算轉貸。

曾先生目前貸款本金剩下800萬元,若轉貸至保誠人壽「超值福貸」,扣除估價費、規費等轉貸成本約13,100元,前3年的利息共計可省下23萬8,800元。

富邦人壽表示,壽險公司有資金成本年期較長的優勢,能推出多樣化固定利率的房貸商品,可以讓民眾在低利時點選擇固定式優利房貸,可享有「鎖利」優勢,

而除了「短期固定」房貸方案,「一段式加碼」房貸也是市場當紅商品,不同前低後高的3段式階梯房貸,房貸負擔恐怕在升息時跟著冒險,因此「一段式加碼」房貸正夯。

如富邦人壽「真心相貸」方案,提供最低1.85%起(PDR+0.85%)的優惠利率,房貸利率維持一段到底,適合長期還款者。

不過,選擇固定型或一段式加碼房貸,仍應注意起息點不應過高,固定利率雖可鎖住未來利率走升,但起息點較高,前期利差被拉大,較不適合短期內有換屋需求的民眾
記者馬婉珍/台北報導 2010/05/30

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轉貸省息? 違約金、手續費算仔細!

房市回溫,購屋潮回籠,不少銀行開始爭取轉貸戶,並祭出手續費補貼、提高房貸成數,或擴大二胎房貸承貸範圍招攬客源

不過,銀行主管建議,房貸戶應視需求全方面考量再做選擇,並仔細計算相關的衍生費用,免得忙了大半天,省了房貸,卻賠了更多違約金,反而損失更大

轉貸成本勿輕忽 小心越貸越貴

銀行主管表示,房貸轉貸通常有3大費用,一是付給政府的地政設定規費,二是代書設定費(包括塗銷前銀行設定費),三是銀行手續費。 總計轉貸成本約1.5萬元。

以貸款500萬元來算,若新貸款銀行利率能便宜0.5%1年可省下2.5萬元,扣掉轉貸成本,1年省下1萬元利息,較划得來,若轉貸後省下利息不到0.5%,恐怕是白忙一場。

此外,貸款不到兩年就轉貸的落跑房貸族,往往必須支付0.5~1%不等的違約金。

以貸款500萬為例,必須支付0.5~1%的違約金,總計金額約4~5萬元。銀行業者建議,就算是民營行庫或外商銀行提供的兩年低利房貸,兩年期滿之後,還是得回到原來的較高利率,一來一往,到底有沒有省到錢,房貸族的算盤可得算仔細,再決定這筆違約金付得划不划算。

先協商後轉貸 衍生費用能省則省

部分金融機構在基於經營考量下,提供借款人超優惠的房貸,就會有「限制清償」的情況出現,限制借款人不得在特定年限內轉貸,或是清償所有的貸款,這一點民眾要多加注意

此外,塗銷費、設定費、開辦費、代償費等相關費用,每家銀行費用不同,每項數千元不等,加一加可能要好幾萬,最好全都一次問清楚,以免賠了夫人又折兵。

銀行業者建議,轉貸族可以與銀行協商,能不能少付點違約金。

如果轉貸戶與房貸銀行,原本就有不少往來交易,或是有基金、股票投資在銀行,不妨以此做為與銀行談判的籌碼,在長期往來的客戶,銀行多半會給一點空間,能省多少是多少。
【網路地產王/綜合】

http://key88.net/article20950.html

房貸期拉長 還款壓力減/長天期房貸 年輕族優選

房貸期拉長 還款壓力減

只要資格符合,民眾就可向銀行要求辦理30年期的長期房貸,降低每月付房貸的壓力,甚至還有銀行提供相當於拉長到40年期的房貸,讓房貸戶每月薪資可以在付房貸之餘,騰出更多資金理財或是進行其他消費。clip_image001

目前市場的房貸商品多設計為20年期,但其實國人只要配偶、未成年子女名下沒有房產,憑稅捐機關證明辦理首購,就可以要求任何一家銀行給予30年期房貸。

雖然一般人不喜歡欠債,總是希望在七、八年內就把房貸還清,但對於薪資低的年輕族群來說,快速攤還本息支付房貸的壓力,確實相當沉重,如果想買適合家庭居住的非套房,礙於收入,房子只好愈找愈偏遠。

有銀行便看準年輕族群收入不豐,但仍想住得好房的心願,推出展延後可達3040年期的房貸商品,降低年輕人購屋負擔。

以安泰銀行的房貸為例,契約是20年期,但房貸戶可以選擇採30年期或是40年期的方式計算期付金。

也就是說,房貸到期後剩下未攤還約十年或20年的本金與利息,房貸戶可以選擇再續約十年或20年,如此最長等於貸了40年的房貸,如果要續不同天期如七年、15年也行。

當然,房貸戶也可選擇不續約,到期直接付清剩下的本息。

但是民眾不管辦理30年期房貸,還是選擇特定銀行40年期房貸,都要想清楚雖然拉長天期可降低每月支付房貸的壓力,利息總支出也可能比20年期多出約三分之一至四分至一。

也就是房貸戶申辦長天期房貸可達到每月輕鬆還款目的,但也相對要多付房貸利息給銀行,因此怎樣做對自己的資金調度、財務負擔比較有利,必須總體考量,因為房貸最終還是要償還,降低每月支付金額,也要評估天期拉長會增加攤還房貸本息的壓力。

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長天期房貸 年輕族優選

民眾想要選擇長天期房貸,必須注意兩件事

第一是本身的年齡加上房貸天期是否符合銀行內規的上限

第二是降低每月房貸負擔後,一定要搭配理財規劃,把多出的資金拿來投資理財,並搭配職業生涯規劃,以免影響退休時點。

銀行業者表示,長天期房貸較適合年輕族群,這是因為法令雖規定房貸最長可做30年,只要符合規定的房貸戶就可申辦,各家銀行卻各有內規,限定房貸戶年齡加上貸款期限後的上限。

例如萬泰銀上限為65年,則房貸戶若是年齡超過35歲,可貸房貸天期就不可能達到30年;安泰銀的特殊房貸雖然最長可有40年期,但是房貸戶假設是55歲申辦,那麼20年房貸到期時已經75歲,達該銀行上限,房貸到期就不能再展延,只能付清剩下一半的本息。聯邦銀行上限則是75年,但房貸戶若年滿60歲,就必須附帶保證人。

銀行因此指出,選擇長天期房貸,以年齡35歲以下的年輕人較合適,畢竟房貸戶若退休後沒有固定收入,卻要再付好幾年房貸,對銀行來說授信風險較高,房貸戶本身壓力也會較大。

年輕族群房貸戶因為薪資相對低,因此選擇月付負擔輕的長天期房貸,不失為資金調度、拉高槓桿來買房的選項,但記得一定要投資理財,不然就是買房時眼光要好,做好提早賣屋、換屋的準備,用房價增值賺取可觀價差,才不必擔心集中還本的問題。
【經濟日報╱記者/夏淑賢】2010/05/28

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台中北屯梅川開放式套房(13.5坪.陽台.網路.高樓層)租7000

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房市透明化 學者籲政府擔責任

推動房屋交易資訊透明化,多名學者與無殼蝸牛聯盟今天在立院呼籲,推動不動產交易價格資訊透明是政府責任,內政部地政司應修改土地登記規則相關規定,讓民眾知道真實價格。

民進黨立委陳節如下午舉辦「落實不動產交易價格資訊透明」公聽會,包括政clip_image001治大學地政系教授張金鶚、玄奘大學財金系副教授花敬群、無殼蝸牛聯盟發言人彭揚凱、內政部地政司官員、經建會官員以及房仲業者都與會。

陳節如表示,美國民眾買房之前,可輕易查到歷次交易價格,美國政府對資料查詢與蒐集也訂定規範,讓業者、民眾可付費取得完整資料庫。可見透過修改土地登記規則,由政府直接掌握交易資訊,才能真正解決資訊公開的問題。

張金鶚說,中央銀行總裁彭淮南日前曾指出,許多地段高房價都是假象,可見台灣不動產交易價格資訊有多麼不透明;要讓房屋交易資訊透明化有許多管道,最簡單的就是修改土地登記規則土地登記買賣價格,而非公告價格。

張金鶚認為,房屋交易資訊透明化沒有侵犯隱私權的問題,「現在土地謄本都調得到,都是可揭露的資訊。」

他強調,不動產交易價格資訊要透明化,「政府部門要去做,只要求民間是不足的。」

彭揚凱指出,房屋交易資訊透明化是政府的責任,如果要求房仲業者自律,是推托責任的做法;政府應訂定明確的規範,讓民眾有所依據,地政司應修改土地登記規則,用行政命令就可解決此一問題,不要再推給其他機關。

內政部地政司官員回應表示,要推動不動產交易價格資訊透明化,土地登記也是一個方向,地政司不會推托責任;但如果只是修改行政命令,恐怕無法達到得知真實價格的效果,最好回到法律層面,研究如何修法。
中央社記者何孟奎台北28日電

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評估還款力 房貸別太高

東森房屋董事長王應傑建議,購屋時應「評估購屋需求性」、「自備款」與「還款能力」三方面考量。

由於每個人的購屋需求、及購屋動機不同。

如家中因新增成員、結婚或生子,需要多些的住宅空間而需購屋,或因孩子就學、工作調動clip_image001等因素有急迫的購屋需求,因此不同時間點需求的物件也不盡相同。

例如,台北市最熱鬧的忠孝東路商圈,目前投報率降至2%以下,但店面交易價卻居高不下。

事實上,這些高金額的店面買者多是醫生、律師、台商等高資產買主,不依賴租金收入來支付房貸,他們期待的是房價未來的增值空間,或是單純投資以擴充個人資產。

在一般正常情況下,多數民眾可依房屋交易總價貸款七至八成。如以1,000萬元的房價為例,民眾則需準備200萬元至300萬元的自備款。

王應傑提醒,民眾常常忘了把賣買房屋過戶等所需的登記規費及稅費計算進去,約需七、八萬元,另外還有房屋修繕費、添購家具、裝潢費等,這些費用雖然因人而異,但仍是購屋前應納入財務考量

王應傑建議,每月貸款金額最多不要超過家庭所得三分之一或四分之一。
【經濟日報╱李至和】2010/05/29

http://key88.net/article20936.html

台中南區工學二街(40坪.4房2廳)280萬

總價 :280萬 (編號T018)  地址 :台中市南區工學二街
種類 :華廈  格局 :4房2廳2衛   建坪 :36.85  室內:23.2
樓別 :7樓/13樓   車位 :無  完工 : 87年 
學區 : 四育國中、信義國小  .廣三大時代
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新莊副都心住宅地六月『重啟』標售 縣府搶搭景氣末班車?

五月以來先有歐洲債信風暴延燒,接著南北韓局勢轉趨緊張,導致全球股市狂瀉不止,台股當然也難倖免。

近期和資金連動性極高的台灣房市,近幾週也開始受到影響。

不過,其實還有少數個案或地區,反應持續高檔:俗稱上新莊的新莊市東側clip_image001地區,堪稱首例。

不用多說,新莊之所以房市續酣,一方面是副都心計畫和頭前重劃區,提供大台北難得的完整重劃地,再者,機場及環狀捷運皆行經,創造更大的附加價值

因此,開發商趨之若鶩,讓該區成為近一年大台北房市當紅炸子雞。

而這股熱潮,預料還會持續狂燒;原因是,北縣將在六月初公告標售副都心內共25筆住宅用地,已是未演先轟動。

根據報導,百家以上國內外開發商都有興趣投標,連壽險業者都虎視眈眈。

以縣府目前所發布消息,這次標售的底價約65萬/坪,但由於搶標者眾,因此預估溢價率肯定甚高,甚至有可能達100%,也就是上看120萬/坪。

此情況非常有可能發生,因為目前副都心甚至還未出現任何新建案,隔壁頭前就已先行引爆行情。

根據住展企研室市調資料,目前頭前建案開價早來到40多萬/坪水準,連成交都站上4字頭,等於一年來行情漲幅超過五成,此等漲勢,同期只有林口可以比擬。

現階段由於建照進度問題,該區眾新案都要67月才能進場;但是現在就先臨時設接待處收預約,可見詢問度有多高。

而據了解,這些新案開價幾乎全數爬上5字頭。

由此可推知,等級更高的副都心,屆時區內推案開價肯定要更上層樓。

這樣看來,縣府六月開標的土地,底價還真的有夠低,肯定造成瘋狂溢價搶標!

值此時刻,可能沒人記得,才半年前,也就是去年11月,北縣曾以遏止炒作及降溫房市為由,暫停標售縣內重劃區土地,而停標者正是副都心土地。

雖然五月房市確實略有降溫,不過就新莊單一區域來說,則熱度未退,投客仍持續進場,房價還不停被拱高。縣府決定下月重啟標售,豈非自相矛盾?

其實縣府心態昭然若揭。目前房市呈現國內多、國際空的另類多空交戰,下半年市場反轉的機率確實存在

因此與其真等到市場『降溫』,不如『提前』標售,還能趁著市場還在峰頭上,賣得更好價錢,也好籌措財源、紓解縣庫困窘

只是,再回頭來對照半年前縣府『配合』中央打房政策,暫停標地的做法,還真的是騙民眾『騙很大』!
住展房屋網提供

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打房奏效?5月量縮 委託下滑3成/繳稅+股災 5月房市恐失色

打房奏效?5月量縮 新委託物件下滑3

打房政策奏效?政府推出的一連串打房政策,使得房屋市場交易量日漸萎縮,買方觀望心態越來越明顯。

根據房仲業者統計,截至昨日為止,五月份全台住宅買賣量體與四月相比,出現八%的衰退,clip_image001新進委託物件下滑約三成,雖然五月還有三個交易日,但是四月起銀行開始壓抑投資客的貸款成數,房市已出現量縮價穩的態勢

近來股市出現大幅回檔,投資人不少資金被卡在股市,連帶拖累房地產市場,加上五月適逢繳稅季節,投資客忙著要報稅,沒空看房子

此外,大台北精華區、捷運沿線多是投資型買方,銀行壓縮投資客的貸款利率與成數,是影響成交量的主要原因。

上海商銀個金部經理馬婉瑜表示,現在銀行都要配合央行提交「雙週報」,把自有住宅貸款與投資客貸款分列,報表上要載明總承作金額,平均成數跟利率。

目前購買兩棟房屋以上者,就定義為投資客,現在購買第三、四棟房屋欲借貸者,多數銀行都不敢承貸,目前申貸人數雖沒有減少,但是銀行會比較謹慎

以上海商銀為例,投資客的貸款成數少一成,利率也會高兩碼。

央行藉由報表監控房市,讓投資客借不到錢,房市明顯降溫

根據中信房屋統計,與四月相比,成交量大概少了八%,全台單月新增委託案件,相較四月少了三一.○三%,但五月每坪平均成交價,台北市為四九.三九萬元、台北縣為二一.三萬元,相較四月分別有六.二六%、九.七九%的漲幅。

低利率支撐 房價難跌

中信房屋董事長特別助理胡佩蘭表示,在低利率支撐下,房地產有易漲難跌的特性,短期房價要下修恐怕不容易。

政治大學地政系張金鶚教授則認為,價格漲在預期心理,但是量縮、銷售期拉長狀況下,可見市場正在調整腳步,買賣雙方呈現拉鋸

央行政策其實溫和又曖昧,在政府政策不夠明朗化之前,投資風險也越來越高,投資要更謹慎。
自由時報 記者簡明葳/台北報導 2010-05-29

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繳稅+股災 5月房市恐失色

5月份報稅季節,民眾忙著報稅、暫緩購屋,再加上今年5月份全球股市崩跌,投資失利,口袋資金雪上加霜,民眾更無心買房子

而央行金融穩定報告也指出,空屋率持續增加,仍有去化空間,且內政部新出爐的全台買賣移轉棟數中,4月份交易量較上月續跌2.2%至34,130件,因此專家認為,5月份房市難見起色。

根據內政部新公布的全國買賣移轉棟數,4月份達34,130件,較上月略減2.2%,住商不動產企劃研究室主任徐佳馨認為,繳稅月來臨,「資金轉移」的現象明顯,推估5月房市交易量恐難見起色。

以歷年第2季買賣移轉棟數來看,當市場景氣較冷清時,「資金轉移」的現象最明顯,如2002年、2009年剛走出金融海嘯等,5月份的買氣皆比4月冷清,而近期央行打房,使得房地產漲勢稍歇,再加上投資失利等負面影響,因此徐佳馨認為,5月份仍持續走弱。

而央行每半年發布的金融穩定報告中指出,新屋供給縮減,但空屋率卻上升,央行以台電用電不足底度推估空屋數,從2008年的143.2萬戶,至2009年增加1.79%達145.8萬戶,統計至今年1、2月份,平均空屋數突破150萬戶、達153萬戶,較去年同期增加1.38%,可見空屋數持續增加,市場上仍有去化空間

台灣不動產交易中心總經理李同榮指出,股市表現與房市的連動性高,短期內因歐洲債信危機未除,以及在政府的過度關切之下,短線投資有縮手跡象,房價漲幅已明顯趨緩

信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮觀察,此次全國買賣移轉棟數中,明顯可見平價區成為房市交易熱絡的區域

以北市為例,信義房屋的成交資料,4月份住宅類平均成交房價已達每坪48萬元,是歷史上新高水位,對購屋人來說,負擔日益沉重,交易量若要大幅增溫,其實已不容易。

徐佳馨指出,扣掉不確定因素較大的5月,6月表現相對關鍵,若無意外,ECFA將在此時簽訂,同時松山機場將與上海虹橋機場直航,但在利多釋出的同時,能否讓房市演出慶祝行情,甚至再創一波市場高峰仍待觀察
【2010/05/28/工商時報/記者馬婉珍/台北報導】

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2010年5月28日 星期五

台中南屯五期生活圈1樓華廈(29.1坪.使用41坪.)380萬

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科技園區帶動發展 士林生活圈置產潛力股

由於科技園區之設立及運作,內湖及南港成為北市發展耀眼新星;基於相同的發展規劃,傳統優質地段之士林,未來發展同樣可期。

而無論是北側北投、南邊大同,或往西一橋之隔的三重重陽特區,都各有其特色,同樣坐享士林北科計畫帶來的增值潛力clip_image001

最近有關台北市的新聞話題,幾乎都聚焦到南港;原因則是202兵工廠及中研院生技園區之開發,浮現可能破壞當地生態的疑慮,在文壇巨擘張曉風的請命之下,變成中央高度重視的個案。

不過,南港可不是最近才『爆紅』。

事實上,從環東大道開通、經貿園區規劃誕生,到南港捷運線全線貫通,南港近年可說完全擺脫過往『黑鄉』的既有印象,成為北市發展藍圖中的明日之星

從最近一則建案廣告中,『預言』南港三到五年內房價呈倍數成長,漲幅將追過信義計畫區,就可看出房市業者看好南港的程度。

園區擘劃運作 南港內湖翻紅

南港確實因為一系列發展題材及土地活化開發,房價持續攀升

目前最火熱的經貿園區,新案開價普遍站上七、八字頭,稍早更已出現高樓層戶別三位數字價格

同樣情況,也在南港東鄰的內湖出現。

現階段以內湖五期重劃區為核心,房價亦出現相當程度漲幅,五期及市區地帶,都已出現三位數字開價個案。

確實,由於科技園區及重劃開發的推動,加上近年大台北房市上演資金行情,使得以往為相對低價、地段稍偏的內湖及南港,近年房價快速翻漲速度及幅度,都是全市之冠。

就當焦點都聚集在發展軸線東移之當下,當我們回頭檢視台北市的整體發展藍圖,會發現南港、內湖仍紅之際,北市東北側的士林地區基於類似的規劃,加上民間資產活化開發,其實同樣具有無限未來性。

現階段嚴格論,除了少數特定個案外,士林目前房價漲幅相對和緩,只是隨市中心區跟漲。換言之,這個類似內湖、南港的發展擘畫,目前為止仍未全面發酵;因此,未來士林房市不啻更具增值潛力

而這個發展擘畫,就是『北投士林科技園區』。

北科計畫規劃 科技走廊核心

北投士林科技園區』位於士林、北投交界處,範圍橫跨雙溪兩側,包括雙溪以南、承德路東西二側,及雙溪以北、文林北路、承德路所圍地區,並含承德路以西沿基隆河一帶的農業區,總面積約194.29公頃,計劃人口1.5萬。

本計劃早在馬英九擔任市長時代,就開始進行擘畫,是和內湖、南港及大直等區現有科技園區聯成一氣,打造為台北科技走廊的重要環節,更可說是該建構此一產業廊帶的最後一塊重要拼圖。

根據台北市都市發展局今年一月最新修訂的計畫內容,『北投士林科技園區』(以下簡稱北科計劃)的計畫目標為『創造富含文化氣息與生產、生活與生態結合之知識經濟產業園區,並藉由與國際接軌,促進台北市的產業發展與國際化』;

實際定位則為『知識經濟產業知識庫及生物技術、媒體、資訊、通訊等相關產業長期發展中心』,預計將可創造3.5萬就業人口。

北科計劃實際是以位於福國路及承德路交叉口,面積約29.96公頃的科技產業專用區為核心,將引進生物科技、媒體、資訊、電子及通訊等產業。

園區將以區段徵收方式進行開發,北市地政處已於98年初公告實施,預計於101年4月及104年12月完成一二期區段徵收、發還抵價地。

因為北科就在北投、士林交界及基隆河畔,因此也充分與周邊現有資源結合

計畫擬運用基隆河、雙溪、磺溪及雙溪舊河道等水岸資源,建立河濱開放空間系統,並沿主要道路及社區活動主軸設置林蔭園道。另還會結合附近的美崙公園、市立音樂廳、天文科學教育館、國立科學教育館,打造北區文教活動核心。

結合豐富資源 士林發展再加分

規劃內容及目標來看,和現階段的南港經貿園區,或擴大後的內湖科技園區相比,北科計畫的先天優勢,絕對是有過之而無不及

再加上士紙、士電及新紡的資產活化開發,同樣令人期待;其中士電開發案已有具體進展,去年開幕的SOGO百貨,對當地發展及房市,就帶來相當活力。

尤其士林一直是北市北區傳統優質地段,人文薈萃,境內有多所高等學府,榮民總醫院及陽明醫學院,更讓區域質感及機能趨於完整。

這部份優勢,也是北科計畫以『知識經濟』為核心,潛力更勝內湖及南港科技園區的關鍵。因此無論從區域質感或未來展望來看,士林不僅投資置產最具『錢』景,也是自用換屋人優先選擇的區域。

然不可否認地,現階段士林地房價隨著大台北資金行情一路上漲,不少區域新案開價動輒七、八十萬一坪;目前最熱門的士林官邸特區豪宅,開出單價更逼近兩百萬大關。

現在進駐士林生活圈,絕對是聰明首選,不過對多數購屋人來說,面對目前房價水準,也的確是負擔沉重。

而無論從過往發展,或這波房價上漲背後成因分析,未來北市都會區房價要出現大幅修正,機率並不高。

因此現階段已有不少人,選擇轉往外圍地區購屋居住。

同樣的思考,以北科計畫所在的士林、北投交界處為核心,我們建議,其實有往南、往北與往西三個方向可選擇。

擴大生活圈 可朝南北西前進

這三個方向所在,目前都還是相對低價區

短短約五到十五分鐘車程,同樣可享北科計劃帶來的發展前景及增值潛力。往北是北投區新北投、復興崗及關渡地區,往南是大同區,往西則是一橋之隔來到三重重陽重劃區。

北邊北投北側三區,可由淡水捷運線或文林路、承德路抵達,現階段新案開價約在四十到五十萬/坪間。和士林同樣有北市門牌,算是本區『優點』;

新北投、復興崗一帶多為山坡地開發,是需要注意的點,關渡的生活圈屬性和淡水竹圍比較貼近,通勤距離稍遠。

南側大同區因發展較早,產生若干包袱,因此區域質感需要重塑。

另外,近期因為都市更新題材,大同區房價竄升情況更明顯,加上跟漲風潮,大同區近期新案開價已來到七十萬一坪的水準。

至於往西,則是跨過重陽大橋到淡水河對岸的三重重陽特區。

本區明年之後也會掛上升格之新北市招牌,並具有開發新穎、街廓完整的優點。另外,房價方面也是相對最低;目前除了標榜河岸景觀的個案或產品單價較高,可能開到五字頭外,一般區域行情大約在三十到三十五萬左右,相對低廉不少。

輕移民購屋 同享發展增值

三重重陽特區原是北縣政府配合二重疏洪道工程,所規劃的新興區域;

約九五年後,因為距離士林區僅一橋之隔,房價卻有倍數差距,因此一夕暴紅。現階段區域發展已進入成熟期,大台北環狀捷運線第二階段路線也規劃行經,因此除了道路動線外,未來本區還會有軌道運輸,區域機能將更趨完整。

購屋置產不僅是看現在,也要展望未來;畢竟以耐久財特性而言,房地產商品座落地段的發展及前景,攸關其未來價值的增減。

而以北科計畫為核心,士林無疑將成為未來北市發展的另一核心所在,潛力可望更勝內湖、南港。

因此建議就近選擇合適標的投資置產,或秉持『輕移民』思維,沿交通動線擇定房價相對稍低的區域。

北投及大同區同樣有北市門牌,一橋之隔的三重重陽特區則為新興區域,且具未來潛質。而無論您選擇哪個方向,都仍可享北科計畫發展帶來的發展前景及資產增值!
住展房屋網 2010-05-28

http://key88.net/article20920.html

山坡資訊透明 房價「敏感區」

在立法院躺了好幾年的地質法草案,因北二高走山事件「甦醒」,本周一(24日)初審通過,往後地質敏感區必須「全都露」。

房仲業者表示,資訊透明化有助民眾選擇山坡地住宅明確評估,但公布地質敏感地區範圍,對山坡地住宅房價可能產生衝擊clip_image001

初審通過的地質法草案規定,經濟部應將具有特殊地質景觀、地質環境或有發生地質災害之虞的地區,公告為「地質敏感區」。

地質敏感區的劃定、變更或是廢止,都將設立地質敏感區審議會來進行,審議會中專家學者不得少於總人數的1/2。

草案中也規定,如果土地可能造成地質災害,有危害公共安全之虞時,主管機關得派查勘人員進入公、私有土地,進行地質調查或災害鑑定,土地所有人、使用人、管理人不得拒絕、規避或妨礙,否則將處10萬元以上、50萬元以下罰鍰。

住商不動產企劃主任徐佳馨表示,地質法初審能快速通過,某方面也是新版規定在某些程度上比舊版寬鬆。

如舊版「依法令規定進行土地開發行為者,土地開發申請人應於申請時提出基地地質調查及地質安全評估報告。」至於新版,只有土地開發行為基地有「全部或一部位於地質敏感區內者」,才應於申請土地開發前,進行基地地質調查及地質安全評估。

徐佳馨表示,地質法初審通過,讓我國過去毫無章法的國土利用,重回永續經營的思考,具有相當意義;不過,民眾購屋雖更有保障,但不可否認,位處敏感地區的山坡地住宅,房價勢必會大受衝擊。

此外,4月全台成屋買賣量體成長動能趨緩後,國內外政經情勢不佳、及中國打房等負面影響,5月房市交易格外引人關注。

據中信房屋截至前日的統計,全台住宅買賣量體與4月相比,已出現7%8%的衰退,其中更因買方的價格疑慮,致使成交單價成長動能不足,連帶反應在5月新進委託物件下滑達3成,顯現賣方看好中長期房價,而採觀望與惜售心態濃厚。
【聯合報╱記者何醒邦/台北報導】2010/05/29

http://key88.net/article20919.html

台中12期新案熱銷 逢甲商圈漲2成/十期生活圈 改變大台中豪墅生態

12期新案熱銷 逢甲商圈開價漲2

台中12期重劃區抵費地去年標售後至今,土地交易雖不見熱絡,但地主喊漲至少2成,單坪來到35萬元以上,市場派人市一度擔心新推建案訂價難為,認為台灣大都會房價高昂的抱怨聲中推案,台中後市未必看好clip_image001

不過新業建設卻選擇在逢甲12 期首推大樓預售案,市場以為只是試水溫,完全沒料到會快速完銷。好消息一出,緊接著帝璟建設也推出「帝璟敦和」案,新業建設完銷消息振奮市場多頭信心,使更多建商排除觀望態度,準備進場逢甲商圈分杯羹!

逢甲價漲量增 地段論「強者恆強」

12期地主仗著逢甲房市熱滾滾,土地開價順勢調漲2成,願者上鉤。

根據最新行情,逢甲商圈的預售案報價多已來到25~28萬元、新成屋大樓報價23~28萬,成交價站穩20萬元,新案議價空間約縮小至15 %,中古屋成交價不跌反漲幅度約10%。

市場專家指出,商圈周遭的新成屋案「元城三穗」、「康朵」、「赫里翁」三案,分別代表不同的購屋客層,此區域同時出現價漲量增現象,即是一般換屋族、首購族或投資客、豪宅客,加上新業建設預售案的完銷作出觀察,足以證明逢甲商圈再擴大的事實,也證明地段論確有「強者越強」的市場特性。

購屋大眾可參考這種趨勢,要擇強而居,好區段貴一點是值得的。

市府10月進駐7期 惠來、弘孝路段飛漲

此外,七期新都心效應發威,北七期周遭房價反應迅速,市政府預計十月進駐七期新辦公室、明年遠百旗艦店完工,新光三越與遠百雙百貨『新東商圈』成型在即。

當地仲介業者透露,市府遷入已增強中港路以北、惠來路三段附近商辦、店面與住宅需求,客戶包括市府員工、相關行業者已積極尋覓辦公與住宅處所,詢問度與成交擴增許多,這一年來中古大樓與透天交易價格已飛漲2

例如新光三越對面惠來巷,地坪30坪、二層樓老透天成交價漲到在1,300萬元,「熊貓東京」中古大樓單價攀上16萬元,此區域房屋釋出量少、屋主又多惜售,隨市府進駐後穿梭洽公人潮增加,將為惠來路三段、弘孝路段房價造成更強勁的支撐。
【網路地產王/劉祈相/台中報導】2010/05/27

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十期生活圈 將改變大台中豪墅生態

隨著房市景氣由衰轉盛,不少好地段正蠢蠢欲動,準備迎接接踵而至的榮景。

目前台中房市榮景最具代表性的區域就屬西屯區與南屯區,尤其七期重劃區、八期重劃區和中科週邊最為風光!

但目前這些區域的價格已相當高昂,取得並不容易,不少建商紛紛向外尋找具有發展性的潛力地段,讓沉寂一段時日的十期重劃區搖身一變,成為建商心目中炙手可熱的寶地。

生活圈四號道、捷運 帶動十期發展

位於大坑風景區周邊的十期,幅員廣大,又與太平市土地交界匯串,更顯遼闊

現在生活圈四號道路即將完工,北接環中路(中彰快速道路)及國道四號高速公路,南接中投快速道路,可串連台中、彰化、南投三縣市,而未來捷運綠線搭配藍線(公車捷運系統)及台鐵捷運化(預計103年完工)也將經過十期,十期交通必定愈趨便利

一旦生活圈四號道開通後,往來十期將更加快捷,也把十期的樂活特色和熱鬧的市區連結在一起,預計會增加追求田園之樂的人士前往購屋,不僅可獲換屋族青睞,有些首購族也願意與大自然為伍,每天以芬多精迎接早晨,懷抱映入眼簾的好山好水,享受青翠的優適生活。

樂活風氣當道 庭園別墅成主流

由於十期位於大坑風景區的周邊,具備所謂鄉居樂活生活條件的生活環境,因此大地坪獨棟別墅特別好賣,也成為當地的房屋市場主流

近年來也因為對外交通漸趨便利,十期的房地產市場也愈來愈被看好

慶合建設指出,十期坐擁全台中最優質的景觀,再結合兩大重大交通建設推動地價,未來房價必定飛漲,也會成為建商下一波爭相蓋房的熱門地段,

舉例來說,位於十期重劃區精華地段松竹路、軍福路口的「森活藝墅」,前臨軍功公園,後擁大坑國家公園,並打破傳統建築設計,採獨棟、雙併電梯的英式別墅風,

加上獨特的規劃設計,在十期中稱得上是相當新潮的時尚別墅,兼顧目前綠建築的自然健康趨勢與交通便捷,可讓想找樂活的民眾滿足對幸福之家的渴望。
優家網 【優家網黃敏筑整理報導】

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朱立倫大開捷運支票 利多啟動?╱既定交通規劃 淪為選舉工具?

朱立倫大開捷運支票 房市利多啟動?

離年底五都大選還有半年時間,不過隱性的競選造勢活動,在國、民兩黨稍早候選人全數底定後,其實已經展開

根據報導,執政黨新北市首任市長候選人,前副閣揆朱立倫的『輔選列車』昨天啟動,clip_image001首先到新店和汐止兩地

而很湊巧地,他開出的競選支票,也和列車有關,那就是允諾如當選,將會全力推動相關於兩市的捷運建設。

以未來新北市目前各區房市近況論,捷運題材正酣的大約有三重(市區)蘆洲、新莊及林口等區

昨日朱立倫造訪的新店,則是北縣最早浮現捷運利多題材的區塊,不過僅限市區;人口同樣密集的安坑,相關的安坑線,則仍為規劃階段。

至今安坑的連外系統,主要仍倚賴道路交通;雖近年有中安大橋等先後完工,不過進入北市的動線,最後仍得匯流到環快,因此仍無法真正紓解安坑的交通問題。

根據住展企研室資料,近兩年新店市區房價不僅隨北市跟漲,還因為本身還有裕隆城開發題材,因此新案開價普遍已來到56字頭,漲幅驚人但安坑由於聯外仍屬不便、區域相對封閉,故目前建案開價仍難突破30/坪。

而也因如此,安坑除區域自用客外,最近也出現不少外地首購族群。

汐止這邊,民生汐止線汐止段因為地方民代強力推動,前年交通部就允諾要先做,也算初步定案。

不過,捷運題材並未就此真正發酵;今年以來汐止房價漲勢,純粹是隔壁南港及北市房價推擠及跟漲效應所致

目前當地開價多已站上3字頭,除少數特殊案例外,平均成交行情在25~28萬/坪左右。不過根據住展企研室訪查了解,金龍湖畔將出現45萬/坪區域天價案。

北市捷運局之規劃,安坑線行經安坑一號計畫道路及安和路,也就是安坑市區南側;之後從新和國小附近、中安橋北側跨過新店溪,到對岸十四張地區,與捷運環狀線Y7站(十四張站)交會

因此本路線對區域聯外確有實質幫助,但須搭配環狀線,才能發揮預定功效(朱立倫昨日同時允諾推動環狀線)。

民生汐止線也是如此,如果北市段仍懸而未決,則汐止段的功效還是會打折扣。

無論如何,朱立倫昨日到新店、汐止兩地大灑捷運支票的動作,肯定會為當地房市帶來一些話題效應。不過這不禁也讓人想起,95年底時任閣揆的蘇貞昌,也到北縣(淡水)大開建設支票(最後幾乎全數跳票)。因此現在一切都還不算數,待選舉結束後,才是一一檢驗的開始。

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既定交通規劃 淪為選舉工具?

無論是服膺節能減碳趨勢,或是讓交通系統及能源發揮更大效益,軌道運輸成為大眾運輸主軸,都是必然要走的方向

因此房地產近年出現的捷運題材行情,毋寧是順應潮流的必然結果。因此,捷運規劃成為近十年政府最大力推動的建設項目,更是政客眼中的『最佳政績』;每逢選舉前夕,尤其明顯。

前天啟動的朱立倫輔選列車先到新店、汐止,昨日又到三蘆新莊地區,朱的所有『重點』就都放在推動捷運建設上

無獨有偶地,根據某報『獨家』報導,攸關北市社子島開發案及北投士林科技園區計畫發展的社子輕軌捷運,也『露出曙光』;待社子島計劃過關後,該輕軌系統就會一併推動,最快四年內動工興建。

朱立倫在新北市各區大灑捷運建設支票,當然是說了還不算數;但社子輕軌建設進度,可是從現任市長郝龍斌口中說出,『質量』應該大不同才是。

不過實際上,這個消息是市議員陳政忠在議會質詢有關相關發展時,郝市長的答覆;別忘了,年底郝龍斌也要拼連任,陳政忠也想繼續選上北市民代,所以這當中,還是存在若干變數。

根據報導描述,這項全名為『士林北投天母社子輕軌捷運路網』的計畫,是陳政忠委員自籌經費規劃,不過該路線規劃和北市捷運工程局網站中,有關社子捷運之規劃案一模一樣;就此,或許受捷運局委託規劃此案的顧問公司,是陳政忠出資或贊助。

不過重點是,此案早在91年中就初步規劃完成,之後是卡在經費及中央地方的審核往返,遲至去年底,才有比較明朗的後續發展。市議會稍早已通過編列350萬的相關規劃經費,連同700萬的社子島細部規劃經費合併執行。

本計劃路線規劃將分東西及南北兩條。

東西線經社子島北側計畫道路,跨越基隆河,沿北科計畫道路福國路延伸段,中間接駁淡水線芝山站,再經福國路、忠誠路一、二段至天母運動公園北側止,全長約8.8公里,設11座車站。

南北線則由捷運淡水線北投車站附近,經關渡聯絡道路跨越大度路、磺港溪及北投13號道路,往南續行至北科計畫道路左轉與東西線共軌後,至承德路口再右轉續行,跨越中正路、基隆河,沿百齡橋北側轉重慶北路4段,接著穿越中山高,沿重慶北路3段至民權西路口,銜接新莊線大橋國小站,全長約9.1公里,設10座車站。

修築方式,則可能為了節省經費,由高架改為平面。

就上述規劃來看,東西線直接加強社子島聯外交通,南北線則和淡水捷運功能略有重疊。但無論如何,捷運系統做為主要配套,和北市北區社子島及北科計畫開發的成敗確實息息相關,重要性不言可喻,預料也會使原本相對較低的區域房價翻升。

不過此案畢竟規劃至今已過八年,值此『敏感』時刻再度冒出,仍不免讓人質疑,有選舉綁樁之嫌。以近期而言,區域推案業者肯定又會拿此題材來大作文章;不過還是同樣一句:待選舉結束後,才是真正檢驗的開始。
住展房屋網提供

http://key88.net/article20917.html

2010年5月27日 星期四

全台4月房屋交易 平價區表現佳/買賣棟數月減2.2% 竹市衰退最多

全台4月房屋交易 平價區表現佳

內政部統計處昨(27日)公布4月份全台建物買賣移轉棟數,總計為3萬4,130棟,較3月份微幅減少750棟,單月買賣移轉棟數下滑2.2%。

分析全台六大都會區,交易量普遍呈現小幅跌漲趨勢,桃園縣微增52棟、高clip_image001雄市成長71棟,其餘4縣市減幅最大的是新竹市,減少136棟、跌幅12.9%

桃園、高雄房價平實 自住買氣不墜

信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮指出,相對平價的桃園縣與高雄市,受惠於整體經濟逐漸改善,加上房價長期處於低檔水位,促使房市交易量緩步向上

譬如桃園地區,低房價吸引大台北購屋族進駐,加上機場捷運以及台鐵捷運化等重大利多發酵,如中壢、八德、南崁與中正藝文特區,都維持不錯的買氣。

台灣房屋園區直營店長呂銘輝表示,在六大都會區當中,以新竹市修正幅度最大,成交量跌幅高達12.9%不過這不代表竹科新貴買房縮手,觀察竹科人購屋習性,對於新屋的需求較為強烈,目前新成屋主要熱門區段在關埔一期、二期,而非竹科人偏愛的竹北高鐵特區。

兩岸利多將噴發 房市再創新高峰?

永慶房仲集團研展室協理黃增福分析,今年三月全台建物買賣移轉件數高達34,880件,都遠高於去年月平均32,358件,增幅達7.8%,顯示政府推行的溫和穩定房市措施,反而有助於全台買氣穩定上揚,唯獨從房價角度來看,目前台北市房價偏高,使得成交量逐漸萎縮。

不過住商不動產企畫研究室主任徐佳馨預期,扣掉不確定因素較大的五月,如無意外,ECFA將在六月簽訂,同時台北松山機場將與上海虹橋機場直航,在利多釋出的同時,能否讓房市上演慶祝行情,並創造新一波的高峰,值得觀察。
【網路地產王/曾炳鈞/綜合】2010/05/28

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4月房屋買賣棟數月減2.2% 竹市衰退最多

內政部公布4月份全國買賣移轉棟數資料,4月全國買賣移轉棟數為3萬4130件,較3月略減2.2%,但與去年4月相比,買賣移轉棟數增加10.9%。相較3月份,高雄市、桃園縣買氣較佳,台北縣市等其他主要都會區,交易量皆呈現下滑,新竹市衰退了12.9%,最為明顯。

由於3月政府打房效應,使得4月份全台買賣移轉棟數小修2.2%,顯示打房政策雖頻繁,但舉棋不定的情況,仍讓全台交易量維持高檔震盪。

全台都會區僅高雄市增加了3.1%、桃園縣增加了1.4%,其餘跌幅依序為新竹市-12.9%台中市-7.2%、台北市-4.2%、台北縣-2.8%

信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮分析,相對平價的桃園縣、高雄市,受惠整體經濟狀況逐漸改善,加上房價長期處於低檔水位,自住型買氣比投資型買氣強,讓房市交易量健康地緩步向上。

分析台北市,4月買賣移轉棟數維持在5,500棟以上,根據信義房屋統計,4月份住宅類平均成交價,每坪約48萬元,已屬高檔水位,表現穩定。

台北縣4月成屋住宅平均成交行情,每坪23.6萬元,屬高房價水平,雖然台北通勤族持續移入,但高漲的房價,使得交易速度出現趨緩現象。

至於減少最為明顯的新竹縣市,住商不動產企畫研究室主任徐佳馨分析,推測是與新竹買盤多以自住為主,年後買氣退燒有關。

不過大都會區年後自住買屋需求明顯減少,在自住退場的情況之下,隨著5月報稅季,棟數將持續出現下滑,後續成交量勢必難見起色。但是6月將簽訂ECFA,同時台北松山機場與上海虹橋機場將直航,6月房市的表現,讓人較為期待。
自由時報 記者簡明葳/台北報導 2010/05/28

http://key88.net/article20916.html

海砂屋重建 愈晚容獎低/海砂屋容積獎勵 莫投機搶進

海砂屋重建 愈晚申請容獎低

台北市政府昨公布海砂屋善後處理事宜,屋主若未在五年內申請重建,每年的容積獎勵減少五%,原本高達三%的容獎,最後可能僅剩一%,藉此促使屋主盡快協議拆除重建事宜。

六月初將公告細節及海砂屋名單並發文通知,若拆除重建者,每戶可獲廿萬clip_image001元補助費。

市府昨於市政會議公告修正「台北市高氯離子混凝土建築物(海砂屋)善後處理自治條例」,未於公告日起五年內申請重建者,容積放寬比率將每年減少五%,放寬總額不低於一%,換言之,海砂屋屋主,愈晚申請重建,擁有的容獎會愈低

超過五年 容積獎勵年減五%

建管處說,該條例針對八十四年一月廿三日前已申報勘驗,經鑑定確屬海砂屋,享有稅捐減免、容積獎勵及補助費等福利。

北市仍有一千八百多戶須重建

建管處長王榮進說,針對八十四年前申請鑑定,北市海砂屋有六十二件,已有十九件完成改建或拆除,尚有四十三件,共一千八百多戶須重建、補強、或全棟鑑定,但海砂屋的建築物及土地都屬私權範疇,因所有權人意見分歧,無論要補強或重建房屋,都很難達成共識。

建管處說,海砂屋使用的砂,是海砂非河砂,海砂會導致壁癌,嚴重腐蝕鋼筋,損害房屋的結構體,民眾若要避免買到海砂屋,要請賣方出示檢驗報告,並要求建商註明「絕非海砂屋」,以便做為日後求償依據。
中國時報 【林佩怡/台北報導】

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海砂屋容積獎勵 切莫投機搶進

台北市建管處公佈全市海砂屋最新名冊,總計有43件,除了萬華、大同區之外,其餘10個行政區都存在遭列管的海砂屋。

台北市政府為了徹底解決海砂屋問題,提出拆除重建可獲得30%容積獎勵、每戶20萬拆遷補助以及房屋稅捐減免,房仲業者建議海砂屋主,趕快把握這難得機會,至於投資客不宜冒然搶進。

海砂屋列管43 拆除重建優惠多

根據北市建管處的資料顯示,民國83年迄今處理海砂屋,共列管62件、3,187戶,成功處理19件、1,335戶。以件數來看,16年來解除列管的成功機率,大約三成;戶數來看,成功率接近四成二。

另外,截至五月中旬為止,仍遭到列管的43件海砂屋,有7件申請都市更新劃定單元,2件申請建造辦理拆除重建,其餘仍處於未定之天。

中信房屋資深法務專員白宗益表示,民國84年1月23日前完工的建築物,所含氯離子每立方公尺超過0.6公斤,而且被鑑定為應該拆除重建的海砂屋,倘若在五年內沒有重建,容積獎勵就會逐年遞減5%,因此建議海砂屋的住戶,儘快把握此獎勵措施,除了可確保居家安全,同時還能提高房地產的增值空間。

整合住戶難度高 拆除重建機率低

台灣房屋不動產研究中心執行長邱太煊表示,海砂屋和輻射屋都屬重大公害,按目前法令拆除重建,除可保留原容積外,中央法規對輻射屋最高容積獎勵30%,海砂屋則授權地方政府處理,容積獎勵最高上限也是30%

不過,海砂屋的整合相當困難,大多建物鑑定結果只需補強,未達到強制拆除標準,加上住戶意見不一,使得拆除重建的成功率偏低。

邱太煊認為,海砂屋位於台北市精華地段,建商才有整合的意願,若是位於郊區偏遠地帶,即使有容積獎勵誘因,建商也不願意參與;但精華區房價高、利潤高,卻也最難整合,因此投資客打算搶進海砂屋之前,還是應該三思而行!
【網路地產王/曾炳鈞/綜合】2010/05/28

http://key88.net/article20915.html

沒錢裝潢? 貸款有撇步/裝潢傷腦筋 上網撿便宜

沒錢裝潢? 向銀行貸款有撇步

存了幾年的錢,買了房子,卻沒有錢可裝潢,該怎麼辦?首先,可以考慮市面上較划算的裝潢貸款「政府輔助勞工修繕貸款

否則,在申辦房貸時,將裝潢金額加總在房貸內,也是增加裝潢預算的方法clip_image001之一,不過,因為裝潢的貸款沒有房屋擔保,視同信用貸款,利率拉高到7%上下,相對較高。

省錢裝潢 政府修繕貸款最划算

目前,市面上最便宜的裝潢貸款,首推政府輔助勞工修繕貸款,利率與勞宅貸款一樣低,目前年息在2.3%以下

其次,則要運用房貸來籌裝潢資金,因為有房屋抵押,以房貸利率計價,利率在3%上下。

此外,市面上也有將裝潢預算,納入房貸總額內的做法,就是在申辦房貸時,將裝潢金額加總在房貸內,一般房貸的貸款成數8成來估算

基本上,銀行已經同意借出房價8成的貸款給屋主,大都不會拒絕再多借個12成的房價,給屋主裝潢新屋,不過,由於貸款成數已超過8成,因此,超過8成的部分,貸款利率比房貸利率高一些。

銀貸裝潢 上限2成、期限7

不過,銀行為確保債權,最高抵押權不會超過120%,以市價500萬的房子為例,最高抵押權設定為600萬元想要借錢裝潢房子的屋主,可以參考抵押權設定標準,不過,能否借到最高抵押權120%,銀行還要評估屋主的還款能力以及房屋的價值。

審核裝橫貸款的標準,大都以房貸金額為參考依據,一般來說,裝潢金額不會超過房貸金額的2成,以房貸500萬元為例,裝潢金額以500萬的2成,約100萬為限。

除了勞工修繕貸款的利率,與勞宅貸款的利率一樣外,對於沒有擔保品的裝潢貸款,貸款利率比有擔保品的房貸利率高,現在市面上提供的裝潢貸款利率水平,貸款前半年的利率約在4%~5%,進入第7個月,裝潢貸款利率在7%上下,一般貸款期限為7年。
【網路地產王/綜合】2010/05/28

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裝潢傷腦筋 不妨DIY上網撿便宜

購屋是人生的一項大事,但是購屋之後的裝潢、採購,卻是一項「繁瑣」又累人的瑣事。

包給設計公司,的確可以量身訂做,打造出美侖美奐的空間,但背後的代價往往就是荷包得大失血,房仲業者提供3大訣竅,自己動手、能留盡量留、與上網搜索等,可以替荷包省下不少非必要的支出。

裝潢亂報價 慎選工班拒當凱子

房子最基本裝潢可分為「天、地、壁」3個部分,

如購置一般新成屋的民眾,基本上牆壁、地板都不需要整修,只要請人設計天花板即可,但若購置10年左右的中古屋,基本上地板可能是舊式的地磚,此時就可考慮重新鋪設新的地磚,或以塑膠地板代替。

住商不動產主任徐佳馨指出,以一般的拋光石英磚為例,連拆除、含工帶料外面報價的價格不一,從1坪4,000到7,000元都有,建議可以找有口碑的專門團隊施作,省下外包監工的費用,另外挑選瓷磚也是門學問,通常同等級的地磚,國產會比進口貴上許多,預算有限的民眾,可選擇東南亞進口的大廠牌地磚,費用省很大。

地磚先別急著敲 輕裝修效果也不錯

若是遇到前屋主地板保持得不錯,因為在省錢的大前提下,只需請專業的人員來整理瓷磚,即可恢復原本亮麗的外觀

有些則是屋主一開始就鋪設木頭地板,若是損傷狀況不嚴重,僅是上面的表漆脫落,裝潢業者建議,其實不必整個打掉,只要重新整理上漆,同樣有不錯的效果,有時候若幸運遇到對住的品質相當講究的前屋主,地板用的材質,不輸現在新材料,那就恭喜賺到了。
【網路地產王/洪倩宜/綜合】2010/05/27

http://key88.net/article20914.html

台中梅川園道開放式套房(14坪.包管.網路.家電全)租7500

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結婚買新居 3房仍是市場主流

看準了利率短期內不調升的趨勢,準備結婚的新人,不免動了結婚買房的念頭,房仲業者表示,市場上雖然充斥各式各樣房屋商品,但三房畢竟還是市場主流,如果手頭上預算足夠,想買房還是考慮三房商品較妥當。

三房住宅產品 空間符合居家需求clip_image001

房仲業者表示,一般來說三房商品室內坪數,大多約30坪上下,就算兩人打算只生一個小孩,另一個房間也可做成書房或客房,三房商品空間大,不至於因為沒有私人空間,讓人喘息不過來,造成雙方摩擦、感情生變。

中信房屋表示,三房商品仍是市場主流,只要地點別太差,未來轉手賣出價格也不至與現在差太多,不會有越住越虧的感覺。

挑選小宅產品 鎖定捷運周邊宅

如果手上預算不足,只能買的起套房或二房商品,地點也相對顯得重要,最好能挑在捷運周邊,或者學區、上班族密集地點,未來想要小房換大房,不管是出租或者出售,才能賣到好價格。

銀行對於套房及二房商品,貸款仍屬於保守態度,雖然總價低,但有意購買的準買方,最好還是要多準備自備款,避免貸款成數不足時,自備款繳不出來,訂金被沒收的窘境,且此類商品貸款利率偏高,也可請銀行精算,未來每個月該負擔多少房貸,以方便個人財務規劃。
【網路地產王/黃京梧/綜合】2010/05/27

http://key88.net/article20905.html

買好屋 議價4撇步 買到房子的真價值

買好屋住好房是一般人基本需求,無奈政府平抑房價動作聲聲慢,市井小民想要買房自住越來越難,但如真要買,至少還可透過議價來替自己省荷包,減輕房貸壓力,房仲業者提醒年輕朋友,買房要趁早,議價技巧不僅適合一般民眾,年輕朋友如能妥善運用,更能發揮議價最大效果clip_image001

第一,透過各項公開成交記錄與物件委託售價資訊,判斷合理價位

房價資訊問題一直是消費者很頭痛問題,東森房屋董事長王應傑說,各房仲公司網站都會提供物件委託價、成交行情分析等資訊,

如東森房屋彙整全省成交資料在網路上建置的「東森成交行情」就是不錯查詢管道,購屋人可將自己看中物件拿來跟網站資料做比較,分析出合理價位區間。

近期政府也設相關網站,如「不動產價格e點通」,民眾可加以利用,如就是由內政部營建署所建置資訊站。

第二,透過物件附近各房仲店頭進行訪價

中信房屋行銷企劃副理江龍名說,多走訪幾家房仲公司,會發現往往同個房子會由不同仲介銷售,此時可探聽不同仲介對該屋介紹看法

但相反地,不同房仲也會有獨家銷售物件可多加留意,或許其中就有自己情有獨鍾房子,且多走訪幾家仲介公司能多方探詢房子周邊普遍成交價格及環境優缺點,可做買屋判斷標準。

第三,委託專業仲介經紀人代為出價議價。

自己掌握物件資訊後,王應傑建議可委託房仲經紀人代為出面,尤其當賣方也同樣委託經紀人銷售時,如不懂房仲銷售方式,在溝通時會產生落差,因此可委託專業經紀人,請他協助爭取議價空間,且把需求告訴經紀人,既可省去麻煩也可善用經紀人所提供資源,可謂一舉兩得。

第四,動之以情。

全國不動產董事長葉春智說,在各方理性數據佐證下,物件行情區間雖呼之欲出,但最後決定賣與不賣者還是屋主。

首次買房朋友不妨帶家人或親人與屋主面對面柔聲討論,表達自己購屋意願與預算限制,爭取屋主首肯。

若能側面瞭解屋主售屋動機,予以旁敲側擊,說不定能打動屋主心意

對數字較有概念的,則可提醒屋主「現金落袋為安」重要性,或可早日處理資產、或可轉做他用、投資獲利。
工商時報【記者曾萃芝/台北報導】

http://key88.net/article20904.html

央行喊話 房貸利率重回2%大關/投資客房貸 利率2%起跳

央行喊話 房貸利率重回2%大關

打房被譏為「噴口水」,氣壞央行。央行昨日發布最新統計,近兩周以來,本國銀行新承做房貸金額僅44億元,較4月底時幾乎腰斬。

值得注意的是,在央行「溫情喊話」下,房貸利率重回2%大關,銀行殺價搶貸情況,明顯clip_image001好轉。

央行本周三發布統計,代表建商推案資金需求的建築貸款,及民眾購屋貸款餘額,雙雙創下歷年新高

數據一公布,外界譁然,認為主管機關雖聯手打房,但成效不彰,建商仍是猛推案、民眾則是狂買房,明顯與打房政策「唱反調」。

三縮政策落實 銀行房貸趨緩

遭質疑打房無效,央行業務局長尤錦堂,昨日出面澄清

他表示,主管機關祭出拉高利率、減少成數、取消寬限期的「三縮政策」,讓不少購屋族很擔心,若不儘早申請房貸,未來條件會更差,所以4月底有一波搶貸潮,餘額因此走揚。

他說,因為這波搶貸潮,五大行庫新承做房貸,金額幅度下滑不如預期,而金融機構房貸餘額,則向上攀升至4.967兆元新高。不過,5月之後,「三縮政策」逐漸落實,各銀行房貸放款明顯趨緩,放款成數減少、利率也彈升起來。

央行統計,5月10日到23日這兩周,新承做房貸量僅44億元,較前兩周的73億元腰斬。成數部分,也由先前的7成,下滑至六成五。

外界最關心利率部分,從年息1.94%回升到2.02%,幾是近一年半來新高。

放款成數減少 利率彈升起來

央行企圖以數據,說明打房有其成效。不過行庫主管說,低利環境使得借款資金成本低,加上房市漲勢「看樣子停不下來」,民眾購屋意願仍高,預期房市還可維持一段時間熱度,打房是否真能達到效果,現階段還很難說得準。

行庫主管認為,央行雖多次暗示,希望利率不要低於2%,各銀行別為了業績殺價競爭,但只要央行不正式宣布升息,投資客都不會死心。他分析,央行利率何時調升,房市降溫時點就會浮現。
中國時報 2010-05-28

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投資客房貸 利率2%起跳

央行抑制投資客炒房,但4月房貸餘額意外飆高,為避免市場誤解「政策無效」,央行業務局長尤錦堂昨日出示銀行匯報的「房貸雙周報」數據,指稱擁有第二棟以上房產的投資客,無論新承做金額或成數都下降,利率更升破2%大關。

他透露,「目前1.5%房貸利率,應該已在市場上絕跡,未來若發現某些銀行房貸數據異常飆高,央行除進行了解,甚至將此列為申購定存單時准駁的考量。

央行日前公布的房貸餘額4.967兆元,刷新歷史新高紀錄,被市場解讀為「打房失效」,尤錦堂解釋,從雙周報數據觀察,新承做金額從每兩周近70億元規模,降到不足50億元,平均成數從7成跌至6.5成,利率更由1.89%,提升至2.02%。

至於4月底餘額逆勢走揚,可能和最後一批投資客「搶搭末班車」有關,這與政府優惠房貸即將屆滿時,民眾搶著申貸,導致金額攀高的情況相當類似

尤錦堂還說,不樂見銀行惡性競爭,提供不符合資金成本的優惠利率給投資客,例如房貸利率殺破1.5%的不合理情況,已找來銀行主管道德勸說。

來自地政事務所的消息反應給央行說,由於擔心房貸會越難申貸,4月出現搶著申請建物或土地所有權狀,要求銀行儘快撥款的人潮,但5月以來,投資客申貸條件逐步趨嚴,辦理權狀人潮已減少許多。
工商時報 2010-05-28

http://key88.net/article20903.html

借錢4大管道 理財型房貸最優/4月起動撥率增逾4成

借錢4大管道 理財型房貸最優

面對股市一片慘綠,財富也跟著大幅縮水,不想認賠殺出則可好善用銀行管道借錢應急,在4大管道中,以理財型房貸最優,其次是股票質借,最不划算就是小額信貸,

為此,銀行主管建議,投資人可善用手頭資產活化資金,如此波受傷慘重的clip_image001股民,即可利用手中的股票,不要白白浪費資源,又花費又高成本投入戰場

一般民眾借錢的管道,主要有4大管道,分別為理財型房貸、股票質借、保單質借、小額信貸等。

在這4種管道中,利率最優的是理財型房貸,各銀行的利率不一,不過,市場的行情約3-4%且可貸款成數也較高,約是房子淨值的7-8成,且只有在動款才計息,對於民眾而言,是划算的借錢管道。

若為無殼鍋牛者,可以善用手中的股票,很多銀行都有提供股票質借服務,如華銀、合庫、一銀、台新銀、新光銀、國泰世華、中信銀等銀行都有提供此項服務。

屋子、股票不是人人有,但保單幾乎每個人都有,且有很多人甚至不只買1張保單,若有短期資金需求,亦可將保單拿出來應急一下

由於保單質借等於是保戶自己跟自己借錢,從保戶累積的帳戶價值中預借額度,質借利率通常以投保當時的預定利率為基準、再往上加碼,不管市場利率降到多低保單質借利率未必會跟著調降,不過,目前市場利率約4-8%。

至於市場最普及,也是各銀行搶攻的小額信貸,由於利率較高,目前平均約4-13%,且受月收入22倍限制,是4種管道中,借錢最不划算的一種。

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理財型房貸救急 4月起動撥率增逾4

台股昨(25)日又重挫236.36點,收盤指數為7,086.37點,幾達今年的低點,隨著台股近1個月來跌跌不休,一大堆股民被套牢,加上報稅季節,民眾需錢孔急,

銀行理財型房貸新增動撥率大增,據銀行業者表示,近12個月新增動撥率明顯較平常成長了4-5成,初估整體市場,1個月動撥額保守估計約增加80-100億元。

銀行房貸主管表示,目前理財型房貸市場總額餘約1,500億元,每個月的新增額餘都很固定,並無太大變化,不過,從4月份起,理財型房貸的新增動撥率出現較大幅度的成長。

以某大型老行庫的理財型房貸動撥率來看,平常每月新增動撥額約20億元,但是從4月份起,新增動撥額出現明顯成長趨勢,據統計資料顯示,新動撥額在短短1個月內成長了約5成,動撥額從20億上升到約30億元,而5月亦持續維持4月份的水準。

由於該銀行的市占率約10%,以此推估,若市場成長4-5成,那麼4月單月份,理財型房貸的新增動撥額約有280-300億元,較平均約200億元,增加了80-100億元。

對於理財型房貸新增動撥率大幅激增,銀行業者分析,可能與4月底後正好遇到全球大股災,許多投資人紛紛的被套牢,加上5月又是綜所稅報稅期間,民眾在資金需求相對較高。

一般理財型房貸利率約3-4%,雖然比一般房貸高,但是相較於其他的貸款,如小額信貸、保單質借等,利率相對較低,且可隨借隨還,有動用才算利息,因此,一般有房的民眾若真有貸款需求,還是會選擇透過房子質借。

理財型房貸在資金運用上彈性大,相當適合短期投資理財需求或時常有資金進進出出,況且只要是優質客戶,銀行通常會給客戶更優惠的利率,如土銀理財型房貸利率約只有2.3-3%,對有資金借貸需求者而言,相當具有吸引力,進而間接導致理財型房貸的新增動撥率大幅提升。
工商時報 【記者高佳菁/台北報導】

http://key88.net/article20902.html

政策激勵都更屋 公寓身價創新高/都更熱潮趨理性 台北公寓買氣弱

政策激勵都更屋 北市公寓身價創新高

4月房市並未受到政府打房影響,持續高檔表現演出,根據房仲業者統計,台北市呈現價量高檔持平走勢,其中特別的,受到台北市政府提出老公寓都市更新上限,最高可達2倍的消息激勵,老公寓價格創下歷史新高,每坪成交價clip_image001格突破40萬元,短短1年時間之內,老公寓平均行情就上揚25.7%,漲勢又快又猛。

公寓每坪破40 一戶25坪要價千萬

台北市的老舊公寓,原本房價已先反應都更行情,在北市府提出容積獎勵最高達2倍的消息曝光,信義房屋網站的公寓搜尋量明顯增加外,北市4月老公寓的房價,也上升至每坪41萬元,首度超過每坪40萬元大關,等於25坪的老公寓,就要價千萬元。

公寓反應都更行情 投資留意潛藏風險

尤其台北市中心的大安、中正區等高房價地段,在都更一屋換一屋的美夢之下,成交行情動輒每坪50、60萬以上。信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮指出,提高容積獎勵,增加住三公寓都更的機會。

但都更整合曠日費時,想舊屋換新屋的民眾,選擇公寓的時候,最好了解社區都更案的推動狀況,並且要把時間成本列入考量的重點,以免造成額外的財務負擔;至於短線老公寓行情是否有漲幅過快的情形,還有待觀察。

北市府的都更獎勵措施,除帶動老公寓行情外,對於已經在進行中的都更案,更吹起一波春水,都更業者指出,已經進行一半的都更案,不少住戶因為受到新的政策影響,反而出現一股觀望氣氛。
【網路地產王/洪倩宜/綜合】2010/05/27

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都更熱潮趨理性 台北公寓買氣弱

由於都更議題發燒,促使大台北公寓身價翻漲,不少區域的公寓價格已經背離市場行情。

房仲業者統計去年第一季至今的新成屋、中古大樓與公寓的成交比重,發現台北市的公寓成交比例明顯下滑,今年第一季與去年第一季相比,公寓成交下滑1.5%,顯見失真的價格已經削弱老舊公寓的買氣。

公寓價格背離行情 買氣逐季下滑

公寓具有公設少、坪數實在的優點,並且大多數公寓位於開發較早的區域,生活機能相對便利,過去由於屋齡與屋況因素,公寓價格較大樓便宜許多,成為自住客的首選。

近年來,由於都市更新議題炒作,加上不少法拍公寓案件創下天價,公寓價格直線攀升,甚至出現公寓價格高於中古大樓的怪現象,正因為公寓價格已背離市場行情,導致台北縣市老舊公寓的買氣逐漸趨緩。以台北市為例,公寓成交比重從去年第一季的34.2%,一路下滑到近期的31.3%,可見買方已不再盲目追逐標榜都更效益的公寓產品。

都更遙遙無期 房貸漸趨緊縮

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示,市場上越來越多購屋人發現,不少具有都更議題的物件,看得到吃不著,且在等待都更的過程中,除了時間的煎熬,還得忍受屋況不佳、小環境紛亂等缺點,加上近來建商談都更的條件越來越差,也讓不少以公寓為主目標的客戶打了退堂鼓。

此外,銀行貸款也成為衝擊公寓市場的原因之一

徐佳馨指出,不少銀行都發現,過高的公寓價格將拉高放貸風險,因此對於過於老舊的公寓,在房貸成數與條件都會比較嚴,相較之下,公設低、屋況佳的中古大樓反而更受買方歡迎
【網路地產王/曾炳鈞/綜合】2010/05/27

http://key88.net/article20901.html

台中北屯文心捷運2房(18坪.家俱家電.近捷運)215萬

總價 :215萬 (編號B164)地址:台中市北屯區文心路四段VS昌平路
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房價高漲成箭靶 延後推案/五都選後 房市將現推案潮

五都選舉效應出現,有建商研判房價高漲將成箭靶,恐為房市帶來短期利空,打算延後推案。

日勝生表示,該公司在台北市南港地區原本第三季將推出總銷金額200億元的「南港機廠案」,已確定延期到選後才推出。【記者黃啟菱/台北報導】clip_image001

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在南北韓衝突擴大、股市巨幅震盪的利空襲擊下,今年下半年中部預售屋市場觀望氣氛濃厚,建商紛紛延後推案,預估五都選後的第四季末,才會湧現推案潮,下半年推案金額約在600億至700億元間。

中部營建業認為,今年第二季,兩岸同時推動「打房」政策,隨後歐盟國家發生金融危機,如今又有南北韓衝突擴大等利空,都促使股市巨幅震盪,連帶影響房市買氣,投資客縮手,自住客也出現觀望。

另一方面,五都選舉隨著兩黨候選人就定位,市場注目焦點轉移,雋業建設總經理鍾尹堂認為,五都選後,塵埃落定,建商才會進場推案,第四季末將是推案高峰,大家也都有「跨年作戰」的心理準備。

目前已知,第四季進場銷售的建案,有不少是百億以上重量級大案,其中中悅建設從長榮集團手中購入的七期新光三越百貨旁1,000坪土地,預計推出總銷100億元的「中悅之星」先建後售豪宅案,最受矚目。

太子建設三年半前購入西屯路、玉門路口,靠近中科園區4,500坪土地,傳出今年底將規劃推出總銷近100億元的大樓社區造鎮案,總戶數約800餘戶,客層鎖定中科廠商員工。

中部頂級豪宅指標建商聯聚建設,下半年也將推出二件總銷約130億元的豪宅案,分別為市政北七路與朝富路口的「聯聚仁和大廈」,總銷85億元,以及市政北一路與惠民路口總銷45億元的「聯聚理仁大廈」。
【經濟日報╱記者宋健生/台中報導】2010/05/27

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颱風洪水險 安度梅雨季/買地震洪水險 4點要注意

保颱風洪水險 安度梅雨季

氣候變遷,造成近幾年來台灣大雨不來則已、一來就容易造成災情

從上周6開始的梅雨季,已在南部造成不小的積水與土石流

產險公司提醒民眾,在投保住宅火險、商業火險或車險的同時,應該要加保clip_image001颱風地震洪水險,才能在房屋或車子遭受毀損時,申請相關清除費用及臨時住宿費用的理賠。

尤其是愛車泡水,如果只投保主險車險,而沒投保附加險颱風地震洪水的汽車天災險,是無法申請到理賠的

一般來說,颱風地震洪水險屬於附約,是附加在商業火險、住宅火險及車險中,也就是說,如果沒有額外付加購買颱風地震洪水險,光有火險及車險,若遇到水災而造成車體或投保建築物損失,是無法申請理賠的。

保險業者表示,目前各家產險公司都有提供颱風地震洪水險投保,定義是遭逢颱風或是洪水,而造成投保標的物損傷的話,就可申請理賠

產險業者進一步解釋,所為洪水的定義是由海水倒灌、海潮、河水等水位突然暴漲,或是豪雨雷雨積水導致的地面遭水迅速淹沒的情形

颱風地震洪水險賠什麼?最主要的,就是理賠保險標的物直接因颱風或洪水造成的損失,包括清除受損保險標的物殘餘物造成的必要費用,以及承保建築物毀損而在重修期間,被保險人的臨時住宿費用,也可申請理賠,但每日最高3.000元、60日為限。

一般而言,由於台灣地處颱風一定會經過區域,加上這幾年來颱風造成的災情愈趨嚴重,相關投保金額也就跟著水漲船高

產險公司表示,目前車險或火險投保費用可能都在千元以內,但颱風地震洪水險卻可能高達上千元,若主約是商業火險,例如工廠、公司等商業住宅投保的火險而付加的颱風地震洪水險,投保金額還可能超過上萬。

另外,不是每個區域及住宅投保金額都一樣,例如一樓、地下室的保費就最貴,而基隆、宜蘭、花東、屏東等每次颱風來受災最嚴重的地區保費也很高

且不是每個地區都可以投保,有些地區本身就處在危險地區,就很難投保得到颱風地震洪水險,且視各產險公司規定而定。

最後,要注意的是,理賠項目是針對超過條款載明的自負額以外的金額進行理賠

一般來說,現階段市面的地震洪水附加險,每一事故若是賠償金額的5%,就沒有最低自負額的限額。每一事故則是指72小時內發生的洪水而造成的理賠賠償,視為同一個事故,如果陸上颱風警報解除後,再發布陸上颱風警報,就可視為另一次事故。
工商時報 【記者楊筱筠/台北報導】 2010-05-27

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買地震洪水險 4點要注意

投保颱風洪水險後,就能夠放心了嗎?地震颱風洪水險可以理賠的範圍其實很廣,包括高樓住家若因颱風來襲,捲起物品砸破窗戶的損失,就可申請理賠,只是專家提醒保戶,並不是所有損失都能理賠。

除了要注意是颱風洪水「直接」造成的投保物品毀損外,還有4件要點必須要注意:

1.清理前要記得拍照,點清損失清單才能理賠:許多人在住家淹水後,都會急著將家園清洗乾淨,但產險公司提醒,再清洗家園前,最好先聯絡保險業務員,且要把住宅受損地方拍照、列清單,才能夠向保險公司申請理賠。

2.現金、古董、珠寶不能理賠:包括現金、古董、珠寶等項目,因為價值難認定,且沒有建檔列表,很難認定是否原先就存在,因此並不包含在理賠範圍內。

3.因地層滑動、下陷、山崩、土壤流失而引起的損失不賠:產險公司表示,若因為颱風而引起的地層滑動、下陷、山崩造成的損失,並不能理賠,除非是地震引起,或是有額外再加保地層下陷、滑動或山崩保險,才能夠申請理賠。

4.露天標的物不賠:包括圍牆、大門或存在於露天的保險標的物,若因颱風或洪水造成的損失,除非有特別約定,否則是不含蓋在理賠範圍內的。

最後要注意的是,保單為1年一保,不是一定能續保:保戶要注意,火險與車險一般而言屬於1年一保,因此,附加的地震颱風洪水險也屬1年一保制。

若去年度有申請過理賠的房屋或區域,加上若身處危險地帶,隔年是不一定能夠續保的,保戶得要再詢問產險公司。
工商時報 記者楊筱筠/台北報導 2010-05-27

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