2010年6月18日 星期五

空租期拉長/買房賺租金?不如存錢生利息

空租期拉長 大台北租屋市場疲弱

房仲表示,今年第二季大台北整層住宅租金大幅上揚,但空租期也拉長。台北市空租期由去年第一季的 1.8個月,到今年第二季增至 2.9個月,顯示大台北租屋市場仍然疲弱。

根據永慶房仲集團成交資料顯示,去年第一季到今年第二季大台北平均房價漲幅,clip_image001北市漲 62.4%、北縣漲49.7%,短短 1年漲幅驚人。

但租金方面,去年全年大台北地區租屋市場,北市租金跌8.8%、北縣跌7.0%,下滑近 1成,租金走勢與房價悖離。並且,到去年第四季止,北縣市整層出租住宅投資報酬率均僅 2%上下。

不過,受到投資報酬過低影響,根據統計,今年第二季大台北整層出租住宅租金開價已有明顯上調,較去年底北市漲10.2%、北縣漲9.2%。

如果以大台北整層出租住宅平均空租期來看,根據永慶 House Fun租屋資料統計,北市由去年第一季的平均 1.8個月空租期攀升達今年第二季的 2.9個月,北縣由 2.0個月攀升達 3.5個月,顯示目前大台北租屋市場,空租情形仍持續惡化。

永慶 House Fun租屋發言人涂金谷表示,目前大台北租屋市場呈現租金隨房價漲、空租期卻拉長的「假性復甦」市況,原因在於屋主因成本壓力而調升租金開價,並非由實際需求所帶動的復甦。

涂金谷分析,目前大台北租屋市場仍相當疲弱,短期內恐怕難見到明顯回春,因此,屋主過度提高租金,市場接受度必定不高,預期今年大台北房租仍屬易跌難漲格局。
中央社記者林沂鋒台北

------------------------------------------------------

買房賺租金?不如存錢生利息

史上最低的低利環境,讓很多人上班族,打算借未來的錢,買個房當包租公,包租婆,還可以賺月租,不過市場供給大於需求,很多房子租不出去,每個月還要負擔高額房貸,因此房地產達人建議,這時候把錢放在銀行生利息比較划算

走進台北大同區這間10坪大小的套房,很難想像這間位置好,格局佳的小套房,已經有23個月呈現空租的情況

屋主看準低利率環境,花了700萬購買這間套房出租,月租雖然高達8000元,但扣掉一年閒置3個月,年收租金只有72000,但扣掉房屋稅,地價稅和租賃所得稅,折舊率,一年獲利只剩下6萬1000多,比放銀行還划不來。

想要買個房來賺租金嗎?下手前真的要好好算一下,放銀行定存划算,還是租金收入多,否則高檔買進房地產想要當房東,最後不但房價下跌賠了本錢,房子租不出去,還多了一個燙手山芋。
民視新聞  2010/06/16

http://key88.net/article21436.html

獎勵容積 蓋高樓擋鄰居曬太陽/附近住戶爭日照權

獎勵容積 蓋高樓擋鄰居曬太陽

高雄市農十六開發區多棟大樓主委昨天齊聚一堂,反對市府容積獎勵讓建商增高建築樓層卻犧牲了鄰棟住戶的日照權。市府表示依法有據,允透過對話平台化解,共創雙贏局面。

高市議員連立堅昨天下午陪同多棟集合住宅大樓主委在龍德、富農路口,一筆占地clip_image001一千一百坪的建地前抗議,要求市府不要讓建商移入太多容積率,以免影響附近大樓的日照權;居民還擔心超高建築深挖地下室,恐危及他們的建築物基地安全。

遠見新宿主委林楊凱、麗緻春天孫家樑說,已取得建照的基地原本可能只准建築二十層樓,因為容積移入,增加三十%的容積率,致新建築可建到三十層樓高;他們質疑市府核准建案有圖利之嫌。

都市發展局長盧維屏說,「高雄市容積移轉許可審查要點」許可捷運紅、橘線半徑四百公尺內的建築給予三十%的容積移轉比率,讓持有它處建築容積的土地所有權人申請移入紅、橘線捷運旁的建築物,以增加捷運沿線建築樓層及建築高度,可發揮捷運沿線建築地利。

因為容積移入引發的日照爭議,盧維屏允諾透過與建商公會平台對話,以化解爭議,也盼中央正視容積移轉衍生的日照問題。
台灣新生報 2010/06/17

-------------------------------------------------------

綠地蓋30層大樓 附近住戶爭日照權

這一片位在高雄市的農16特區是這幾年新興的住宅區。

這裡本來有大片綠地但是最近有建商取得容積移轉和獎勵即將興建一棟高達30層的大樓;而附近的居民很擔心自己的住家以後變得不見天日,今天高舉白布條向市政府抗議。

拉起白布條大喊抗議,因為這塊空地即將蓋起30層樓的大樓,可是周圍道路只有21米寬,而且住宅大樓多半不超過20樓,附近住戶批評政府把關不嚴,犧牲他們的居住品質來獎勵建商。

據了解,建商是因為捐贈道路用地,取得30%的容積移轉,再加上基地位在捷運站周邊400公尺內也可以獲得30%的容積獎勵,多種獎勵累加,才會讓原本只能蓋20層左右的大樓,暴增為30

面對住戶抗議,高雄市都發局表示,建商是合法取得這些容積,也沒有違反建築技術規則對於日照權的規範。不過都發局也坦承,有些容積獎勵法規的確有修正的必要。

事實上,高雄市今年初才剛提高容積獎勵,讓城市天際線更豐富,也刺激建商的開發意願。不過民眾對於居住品質要求越來越高,充滿壓迫感的超高建築也備受批評,容積獎勵是否應該設限,中央和地方的法規都有檢討的空間。
公共電視 記者 呂宗芬 陳顯坤 高雄報導

http://key88.net/article21427.html

多識3類貴人 買房立於不敗

消費者如何掌握好房資訊,房仲建議找3類貴人相助。

先透過房仲協助挑選適合物件;多認識銀行人員,可掌握銀拍、法拍資訊;三與大樓管理員互動,取得第一手買賣消息。

房市持續熱絡,如何才能買到超值屋,永慶房仲集團研展室協理黃增福建議,房市和股市clip_image001一樣,「買在初升段」是亙古不變的獲利哲學。

因此,買房就應該及早介入剛要發展的區段或即將崛起的新興工具,諸如具發展潛力的重劃區、重大交通建設即將啟動的土地,以及政策法規可能修正過關受惠的物件,畢竟,搶攤處女市場,不僅選擇性多,價位又平民化,很容易買到「俗擱大碗」好貨。

黃增福也指出,許多人買房子過分堅持屋齡和買在自己熟悉地域,限縮自己買屋的範圍,而錯失良機

如許多台北市人即便受不了高房價,仍不願意跨河入住台北縣,事實上,許多北縣區域生活機能和住屋品質不遜於台北市,房價又親民,轉個念很容易就聰明買到划算屋。

黃增福說,好房子不在乎屋況好不好,只在乎好不好加值,也就是屋況在合理範圍內,經過裝潢修繕,往往可以讓價值增倍。

一般人最傷腦筋的即是不知如何取得好房資訊。

黃增福提供3類幫助消費者買到便宜好房的貴人。

首先是房仲人員,也就是多逛房仲店頭,藉由仲介廣泛的物件來源,挑到適合投資的好貨,他甚至認為「閒來無事,跑百貨公司不如跑仲介公司」!

其次是銀行人員,黃增福說,與銀行員打好關係,不但掌握銀拍、法拍資訊,又可取得低利貸款。

第三是大樓管理員,也就是透過管理員掌握住戶、店頭店東、承租戶訊息,對於難以介入的物件,可取得第一手買賣消息,掌握行動先機。
中央社記者林沂鋒台北

http://key88.net/article21426.html

台中特三號道通車 發展大利多/嶺東房價平實 磁吸沙鹿龍井購屋族

台中特三號道通車 發展大利多

耗時四年、全長六千公尺,連結台中工業區、台中精密園區的特三號道路終於完工通車,台中市政府八日特別舉辦「台中四期工業區特三號道路通車啟用典禮暨慢跑、健走活動」,市長胡志強表示,這條路通車後,可望紓解台中工業區周遭龐大的車流量,對台中市的經濟一定clip_image001有幫助。

胡志強表示,這條路對台中市的經濟一定有幫助,他承諾在通車後,將加速台中市工業區、台中精密機械科技園區的發展及交通。

特三號道路連結國道及快速道路系統,作為國道中山高與中二高的便捷幹道,串聯南北縱向省道系統台十七線、西濱快速道路、台一線、中彰快速道路等,是民眾往返工業區、精密機械園區便捷幹道,

特三號道路通車後可藉此擴展原一三六線五權西路及中彰快速道路口及南屯交流道等周邊道路容量,消化龐大車潮流量,提升整體科技商業圈生活效率。

建設處指出,特三號道路工程除斥資不斐、技術具挑戰性外,值得一提的是位於特三號道路工程範圍文山里及寶山里附近的新設橋梁,特命名為「家森橋」,係感念傅家森先生於九十七年十二月一日,在一次台中市第三期垃圾掩埋場擋土牆補工程崩塌意外救災中,不幸因公殉職,以紀念其英勇救人事蹟。
中國時報 【馮惠宜/台中報導】

--------------------------------------------------------

嶺東房價平實 磁吸沙鹿龍井購屋族

號稱第二條台中港路的特三號道路已經在五月全線通車,全線14.7公里,貫穿台中港區、沙鹿、龍井、台中工業區、精密機械園區、嶺東、越過中山高與高鐵於南屯五權西路二段止。

低密度縣市交界的嶺東地區發展快速,加上建案開價平實,瘋狂磁吸沙鹿、龍井鄉的購屋客源。

新屋單價約10 嶺東低價策略奏效

順天建設位於嶺東的預售案「順天科學家」快速完銷,新推的「順天領航家」單價調漲,買主依然踴躍購買,銷售佳績被外界認定跟特三號道開通有密切關聯,不過,對賺錢超敏銳的投資客坦言,嶺東『錢景看悄』,是『流著牛奶與蜜的綠洲』。

嶺東忠勇路新成屋案10萬上下的親民單價,曾經讓投資客有錢賺、自住客省很大,與中山高對面的南屯市區產品比價,差距甚大,單坪高低價差4~6萬元,2房25坪至少就省一百萬元以上。

房地產業者指出,特三號通車有助於海線人口流入台中市郊區,嶺東處於縣市交界,地點特殊、土地成本低,均有利於建造首購宅,低價策略果然奏效。

科技族群新故鄉 400~500萬樂當嶺東人

台中不動產仲介公會理事長陳永欽表示,『嶺東忠勇路、文山街段是台中市少數生活機能佳,房價又便宜的區塊』。

嶺東忠勇路段鄰近五權西路交流道,到高鐵站車程五分鐘、近七期南側與八期車程10分鐘。包銷『勝美市』的新高創廣告,鎖定科技業購屋族群,首開台中市新成屋網路售屋風氣,不分時間與地域的網路世界,開創首購宅網拍風潮。

嶺東首購宅的坪數通常設定約25~40坪、總價約400~500萬元(含平面車位),搭配高成數銀貸,讓首購族輕鬆擁有人生第一棟房子。

過去嶺東長期被邊緣化,並非首購的理想地點,直到中科與工業區、科技園區出現,就業機會增加,交通建設倍增例如特三號道路、烏日高鐵站通車,周邊的單元1.2 .3自辦市地重劃開發順利,促使嶺東房市一路看漲。
【網路地產王/劉祈相/台中報導】

http://key88.net/article21425.html

降房價 胡勝正:引游資實際投資/避免熱錢再湧入

降房價 胡勝正:引游資實際投資

高房價為十大民怨之首,前行政院經濟建設委員會主委胡勝正說,熱錢太多,投資延伸至房市,推升台北都會區房價,政府若要解決,應改善其他地區交通建設,並引導游資實際投資。

中央研究院院士胡勝正下午出席台灣綜合研究院舉辦「2010年下半年台灣及clip_image001主要國家經濟展望」研討會,在談及台灣經濟高度成長所面臨風險時,作以上表示。

他表示,現今台灣熱錢太多主要來自外資及台商鮭魚返鄉,熱錢會先投資股市,在股市上漲後,則延伸到房市;但隨目前股市下滑,上漲趨勢已暫時減緩。

他說,房價高漲主要投資集中在台北市如大安、信義區一帶,其他地區則沒有上漲,今年第1季已有部分房市泡沫化問題,市價超過基本面10%以上,就是泡沫化;但「局部性泡沫無法用貨幣政策」處理,因為有錢人「買豪宅都用現金」

對於如何改善高房價問題,胡勝正表示,政府應解決台北以外地區交通、環境問題,將需求帶入這些地區;另一方面則要引導游資實際投資,不要只將資金投入股市和房市。

胡勝正指出,政府鼓勵民眾租屋,但他卻鼓勵年輕人買房子,因為自己擁有房子,會比較關心社區事務,具有正面意義。
中央社記者謝君蔚台北

---------------------------------------------------------

胡勝正:避免熱錢再湧入 政府應設法因應

中研院院士胡勝正今天對於游資過多表示憂心,談到未來的經濟風險,胡勝正說,年初因為熱錢湧入,台北市大安、信義等地區發生房市泡沫現象,現在雖然隨著股市下滑暫時獲得紓解,不過,為了避免這些熱錢捲土重來,政府應該設法因應

中研院院士胡勝正表示,今年初因為游資過多,加上政府也鼓勵台商鮭魚返鄉,一堆熱錢湧入股市和房市,發生股市和房市的泡沫現象

胡勝正說,年初房市泡沫主要集中在台北大安、信義區,和內湖、南港等部分地區,但是,後來隨著股市下滑,這樣的現象暫時獲得紓解。他表示,現在這些熱錢還在,如果未來沒有其他管道紓解,難保這些資金不會再度回到房市。

對於北市打算要蓋出租住宅,胡勝正認為,過去政府的出租住宅,管理通常都做得不好,因此,他比較贊成政府協助民眾買屋,並且透過交通建設的興建,將民眾逐步引導到北市周邊地區居住。
中國時報 【中廣新聞/陳鳳如】

http://key88.net/article21424.html

房屋評定現值 將可機動調整

財政部將在本月底之前,提出房屋稅條例修正案,送行政院審定,現行地方政府每3年召開1次不動產評議委員會,調整房屋評定現值,改為地方政府得視狀況需要,隨時機動調整,不限3年,亦即也可以每年調整房屋的評定現值,提高房屋稅。

屬於內政部主管的平均地權條例,地政司副司長王靚琇表示,有關土地公clip_image001告現值由一年公告一次,改為「在地價劇烈波動時,得於年內機動公告」,目前各縣市仍有不同看法,正積極協商中,由於這涉及「平均地權條例」的修法,最快於下會期完成立法,明年開始實施。

中央為了因應都會地區房地產飆漲,經建會召開跨部會會議,提出「健全房屋市場方案」在415日經行政院會通過,主要增加房地的持有成本、交易成本,及交易資訊透明化。

健全房屋市場方案規定,財政部要在1年內提出房屋評定現值法律修正案,內政部也要在1年內提出土地公告現值、公告地價的修正案。此外,內政部要在16個月內,建立房屋交易資訊透明化機制。

財政部本來要等內政部提出平均地權條例修正案,配合提出房屋稅條例修正案,看到內政部方案遭到地方反對,決定自行先提修正案,六月底之前即可送行政院,下會期送立法院審查。

內政部表示,如財政部先提案,也許可直接引用財政部的法律條文,直接授權給地方政府,就可早日提出修正法案。

王靚琇表示,這次「平均地權條例」第46條的修正,已列為「健全房屋市場方案」。依現行法律,公告地價每三年公告一次,而公告現值每年公告一次,未來修法將讓公告地價改為每年公告一次,而公告現值除了每年一月一日公告外,在年內視地價劇烈波動情況,得機動公告。

公告地價是地方政府每年課徵地價稅的基礎,而公告現值是做為課徵土地增值稅的基礎,王靚琇表示,地價稅每年都得繳,為免民眾負擔過重,因此歷來公告地價大約只有公告現值的四分之一。

王靚琇表示,縣市政府對於公告地價改依每年公告,沒有意見,但對於公告現值得機動公告有不同的看法,因為何謂「劇烈波動」?

各縣市的看法恐怕就有差異,台北市地價漲30%也許有人認為不劇烈,但台東漲20%恐怕就有人認為很劇烈,另外要在年內機動公告,地方政府得蒐集地價資料,最後還得送地價評議委員會討論,因此最多一年也只能機動公告一至二次,目前正和縣市協商中。
工商時報 【記者王信人、于國欽/台北報導】

http://key88.net/article21414.html

陳冲:台灣房市危急但不緊急/房價問題 經濟手段解決

陳冲:台灣房市危急但不緊急

針對規範房地產市場秩序,行政院副院長陳冲昨天表示,目前台灣房市確實不正常,但未到「緊急狀態」,政府不應貿然以政治手段介入,而應採經濟手段,除增加民眾收入外,改善房市制度,包括提高短期交易成本、增加資訊透明,以及改革經紀制度等,都是方法。clip_image001

陳冲同時指出,去年政府宣布存款全額保障延長一年,到今年年底將屆滿;政府將在第三季時決定存保機制是否退場以及後續如何配套,提出全套方案。

陳冲昨天形容台灣房地產市場現狀確實「不正常」,但雖然「危急」,但還不是「緊急狀況(stateofemergency)」,政府還不需要採取政治性的「非常手段」因應,採取適當的「經濟手段」即可。

陳冲認為,社會普遍目前台灣房價過高,但價格高低與民眾收入有關;若民眾收入高,就不會感到房價過高,因此政府最重要的是改善經濟,提高民眾收入。

至於政府應採取何種「經濟手段」,陳冲表示,房市的制度有很多問題必須處理。

包括目前房屋的持有成本及短期交易成本太低,可能鼓勵短期作價;政府將增值稅周期由兩年縮短為一年,或其他提高短期交易成本的措施,都是可行的方法。

陳冲同時指出,房屋交易資訊透明化,以及經紀制度改革,都是可以改善的方式。

陳冲表示,除內政部成立「房屋交易e平台」之外,他也曾建議內政部修改「不動產經紀業管理條例」,改革台灣行之多年的房屋仲介「雙方代理」模式,都是政府改善房地產交易制度的措施。

陳冲強調,房地產市場不能只看價格的單一結果,而必須從整體環境來看;只要能從制度健全著手,房價自然會合理化

針對存款全額保障制度,陳冲表示,存保制度的存廢都必須有配套措施,政府去年延長存保制度時,就曾採取配套。至於是否考慮法人退場,陳冲表示,政府會考慮相關強化金融機構體質措施。
【2010/06/16/中國時報/仇佩芬/台北報導】

----------------------------------------------------------

陳冲:房價問題 經濟手段解決

行政院副院長陳冲今天表示,解決房價問題應該用經濟手段,最重要是做好經濟,增加大家收入;且健全制度,價格自然合理化。

陳冲中午與媒體餐敘,談到房價議題時表示,撇開供需因素,價錢高低與收入有關,收入多自然不會在意鞋子多少錢、蘋果多少錢,不會在意是因為收入多。

他認為,最重要是經濟做好,增加大家收入,讓價錢不是唯一問題,不會嫌房價貴。

他說,「現在房價當然有問題」,有問題要用經濟手段解決,而非政治手段,不過,偶爾用一點政治手段就好,儘量用經濟手段解決。

陳冲表示,全台灣房地產問題都一樣,因為房地產持有成本、短期交易成本比較低,成本較低會鼓勵短期作價,有些價格是做出來的。如果能提高持有成本、短期交易成本也是一個方法。

他談到,現行1年之內交易,不用繳納增值稅,「這制度對不對?也不能說不對,因為公告現值沒有改變」。

陳冲認為交易價格資訊透明很重要,不過,有人擔心涉及個人隱私與個人資料保護法,他建議可以揭露某路段交易價格,不用揭露是誰賣給誰,不用透明到那個程度。

對於不動產經紀人制度,陳沖說,最有爭議的是不動產經紀人可否雙方代理,既代理買方又代理賣方。在美國有許多州是禁止雙方代理,如果台灣無法禁止的話,應該把規範訂出來,讓制度透明

他並說,內政部正著手修改不動產經紀人管理相關條例,明訂經紀人報酬計算基礎與有報出實際交易價格的義務等。

陳冲認為,房價是很多因素湊起來,不能只看價格,要把事情合起來看,把制度健全,價格自然合理化。
【中央社╱台北15日電】

http://key88.net/article21413.html

水岸住宅風行 第一排價最高/景觀一級 留心濕氣重

景觀休閒宅風行 水岸第一排價最高

近年來,高樓層景觀住宅風行,不論是可俯瞰公園綠地、山景、或是水岸住宅,價格都比一般低樓層高上許多,這些景觀住宅,當中又以能鳥瞰水岸景觀的住宅價格最高,房仲業者表示,親水岸住宅會比一般住宅房價高上三成左右。clip_image001

全台水岸住宅 北台灣最多

住商不動產表示,以北中南三大都會區來說,北區水岸住宅最聞名就是大直、淡水一帶,山景住宅則以天母、新店為多;中部較少有水岸住宅,以綠地住宅為主,綠園道附近最為知名;南部則是以愛河周邊水岸住宅稱王。

住商不動產指出,水岸景觀住宅通常在第4至6樓層,會與低樓層有一成左右價差,越往高樓層,價差自然越大,最多可以差到三成以上。

永久水岸住宅 保值性最佳

水岸住宅之所以價格特貴,所仗恃的就是水岸景觀,買方在購買前,一定要先確認目前看到的水岸景致,是否有永久性。

舉例來說,如果大樓前方還有塊空地,雖然目前尚未使用,並且沒有任何建商有意願蓋樓,但並不能保證那塊空地永遠空著,像這類打出水岸住宅廣告的大樓,消費者就必須多加考慮。

台灣房屋表示,水岸住宅另一問題就是怕淹水。雖然淹水不至於淹到高樓層,但畢竟一旦淹水,生活會受到嚴重影響,買前最好先探聽該區有沒淹水記錄,再下決定。
【網路地產王/黃京梧/綜合】

------------------------------------------------------

水岸住宅景觀一級 留心濕氣重

水岸住宅由於景觀稀有,房價具有保值價高優勢。中信房屋調查台北高雄水岸住宅發現,台北大直地區部分面河住宅1200萬元都買不到,但水岸住宅濕氣重可能須注意。

中信房屋副總經理劉天仁表示,大台北地區因為有淡水河系、基隆河系、新店溪等貫穿,河岸景觀資源特別豐富,在建商大力推案包裝下,河岸景觀住宅售價也明顯水漲船高。

劉天仁說,最近大台北地區主要河段景觀住宅房價都創歷史新高,行情最高的當然為明水路到樂群一路大直大彎段的基隆河岸景觀住宅。

段上近美麗華商圈、永安國小學區、內湖捷運線外,白天可看松山機場飛機起落,晚上更可欣賞台北101大樓及萬家燈火夜景,最受購屋者青睞。

他表示,臨基隆河景觀住宅成屋,因產品具稀有性,面河產品房價都喊到每坪新台幣150200萬元新高,而且因屋主惜售,所以即使有錢也不見得買得到。

而屋齡15年左右的住宅,平均成交價也落在每坪80萬元。

同屬台北市的景美溪政大段(醉夢溪)新景觀大樓住宅,在學區及生活機能佳烘托下,成交價每坪約55到65萬元,屋齡14年左右住宅則為每坪40到43萬元。

至於台北縣方面,新店溪畔的成交價為每坪30到35萬元,而面向碧潭的住宅更創下每坪50到55萬元紀錄。

淡水河紅樹林一帶社區,面河的房價高達每坪40到50萬元。關渡捷運站附近面河景觀住宅每坪約為20到30萬元。

劉天仁表示,高雄美術館近愛河沿岸的幾個指標性社區,生活圈與美術館與興建中的中都公園相連,面河景觀宅行情每坪約為15到20萬元左右。

高雄近郊最具盛名的澄清湖,由於開發較早,更多以豪宅產品為主,面湖景觀宅目前成交價格有每坪2021萬元,屋齡11年的價格落在每坪1516萬元。

劉天仁提醒消費者,靠湖邊或河岸第一排的房屋因受環境影響,附近濕氣會比其他產品較重,若再加上東北季風一吹,帶來的濕氣、水氣,往往會為房子帶來部份負擔,在擁有湖光美景的同時,住家保養也是必須定期維護的功課。
中央社記者林沂鋒台北2010年6月16日

http://key88.net/article21401.html

履約保證 能減少買賣糾紛/預售屋履約保證 業界反彈

履約保證制度能減少買賣糾紛

房價節節上升,買一間房子動輒數百萬元以上,金額龐大,買賣雙方都會擔心交易過程出現狀況,因此房地產市場盛行「履約保證制度」,由銀行投資成立的建築經理公司,擔任履約保證人,以客觀第三人立場做好房屋交易的流程控管,為買賣雙方做更嚴密安全的把關。clip_image001

所謂「履約保證制度」,又稱「成屋履約保證」、「交易安全制度」或是「買賣價金履約保證」。

買賣雙方簽定不動產買賣契約後,買方陸續付出的價金先匯入建築經理公司在銀行開設的「履約保證專戶」中,經確認款項無誤後,建築經理公司會寄發履約保證書給買賣雙方,等買賣手續全部完成,過戶、交屋後,銀行才會將價金交付給賣方。

至於建築經理公司收取的履約保證費用(交易金額的萬分之四至六),通常會由仲介業者吸收。

買賣價金匯入銀行履約保證專戶內

目前法院就有多件實例,購屋者因採用履約保証制度,讓自己的權益獲得充分保障。

吳姓男子透過仲介在二年前向李姓男子購買高雄縣的一筆土地,總價七百二十萬元,為了預防風險,減少買賣糾紛,雙方同意委由安信建築經理股份有限公司辦理履約保證手續,將買賣價金匯入銀行的履約保證專戶內。

吳依約在九十七年八月二日支付第一期、第二期合計一百四十四萬元之價款至約定之履約保證專戶內,但李竟於九十七年八月十二日將土地另售予他人,並完成所有權移轉登記,故意不履行買賣契約,吳於是解除買賣契約,他除了從履約保證專戶內拿回所繳的款項一百四十四萬元外,還要求依照契約的約定,李應再給付違約金一百四十四萬元。

賣方應將所收之款項加倍返還買方

高雄地院認為,依雙方買賣契約及代辦履約保證委任契約書的約定,土地買賣價金應以現金或即期支票給付,且由安信建築經理股份有限公司之履保人員簽收,並存入銀行履約保證專戶內,

買方吳姓男子已履行其交付價金義務,賣方即應交付土地給買方,但賣方卻故意不履行買賣契約,反而將土地售予他人,賣方已經違約,買方吳姓男子有權解約。

雙方在契約中規定,如賣方發生遲延並經買方書面通知限期催告而仍不履行時,買方得解除本契約,且賣方應將所收之款項加倍返還予買方。

吳姓男子已依約支付一百四十四萬元,則李姓賣家應將所收受之款項一百四十四萬元加倍即二百八十八萬元返還,而吳已由履約保證專戶中領回已付價金一百四十四萬元,故李尚應再給付吳一百四十四萬元。
更多房地產即時分析及建案詳細資料,請上「住展房屋網」

-----------------------------------------------------

預售屋履約保證 業界反彈

行政院消保會日前對預售屋制度提出四項措施,工商建研會理事長賴正鎰昨(14)日表示,行政院消保會提出的內容都不可行,政府進行改革,應該尋求與業界共同討論,而非閉門造車,拿建築業開刀,消滅預售屋。

消保會上周通過修正預售屋範本及應記載事項部份條文,規定建商最快自明年2月起必須提供履約保證。

賴正鎰指出,台灣預售市場一年規模約8,000億至1兆元,如果全面實施預售屋履約擔保制,在沒有完整配套措施下,消費者繳的三成自備款都將被凍結在金融體系,使銀行多出3,000億元的濫頭寸,將會拖累銀行。

而建築業則會出現3,000億元的資金缺口,造成建商短時間內籌措資金困難。預售市場產業鏈中斷,將使預售市場崩潰。

業界認為,先前有房屋分開計價規定,現又有預售屋履約保證,政府一再出招,全是針對預售屋市場。

業者解讀,政府此舉是要「消滅」預售制度,這些法案一旦付諸實施,將使預售屋市場崩潰,全台有上百萬從業人員將失業。

賴正鎰指出,消保會提供的四種履約保證方案全都不可行。

首先,金融機構提供價金返還保證,銀行要承做消費者購買預售屋的價金返還保證業務;既然是預售屋,房子還在銷售,何來消費者?其次,在金融機構設立價金信託專戶,但消費者尚未出現,有關消費者的權利義務,必須由政府代為制定。

同時,建商與同業互相擔保,但證期局訂的「公開發行公司背書保證作業處理辦法4-2條」規定,同業互為保證幾乎是不可能。

最後,是公會連帶保證,但即使是小型建商,其財務規模都大於各級建商公會,公會沒有足夠能力為同業做保。
【經濟日報╱記者邱馨儀/台北報導】

http://key88.net/article21400.html

台中市兩萬坪市地重劃 寶成明年開發

生產NIKE球鞋的全球最大鞋廠寶成集團跨入不動產業,已經在台中市申請辦理一塊約二萬坪土地的市地重劃,整個基地環繞著台中港路寶成總部,預定明年上半年就可交地進入開發。

為寶成集團負責執行土地整合及開發的是精湛建設,精湛建設與寶成集團共同出資合作成立精湛亞太公司,由寶成工業董事長蔡其建擔任董事長,clip_image001精湛建設總經理陳志聲擔任總經理。

陳志聲表示,預定投入23億元左右,開發55.8公頃土地,未來預定可以取得1萬5,000~1萬6,000坪土地,屆時可能的土地利益約有30億元,未來整體開發之後的利益有多少,目前還無法正確估算,但外界預估至少有上百億元的龐大利益。

據了解,這塊土地開發案是台中市「整體發展區」中14個開發單元中的第一個單元,這個總開發面積達1,394公頃的「整體發展區」,共規劃14個開發單元,其中最受矚目的是位於西屯的第一單元,以及南屯的第二第三及第四單元。

寶成土地開發區位置在寶成營運總部的周邊,位在台中港路及安和路口附近,東以筏子溪為界,西沿安和路、台中港路接福安里,北迄安和路與西屯路交會口,南與南屯區相望,未來將可以連結中港路新光三越百貨購物區,成為延伸及擴張性的百貨及辦公商圈。

據了解,寶成集團過去曾試圖跨入不動產開發,但來不及成長就付出一堆學費,最後休兵暫歇,這次捲土重來,採取順勢而為的策略,精湛建設本來就投入土地整合,但缺少足夠的資金,而寶成則缺少專業的執行,最後兩者互補長短各取所需,合作投入,促成寶成進入地產界。
自由時報 記者林美芬/台北報導2010/06/16

http://key88.net/article21399.html

台中北區三信公園4房(64.1坪.雙車位.鄉林英國)798萬

總價 : 798萬 (編號W012)地址 :台中市北區寧夏路
種類 : 電梯華廈  格局:4房2廳2衛  建坪 :64.16坪 室內:38.12
樓別 : 8樓/共14樓  車位 :平面車位+機械車位   完工 :88年 
學區 : 大仁國小、中山國中、文華高中 學區機能便利
專線 : 0918075588  0982951988蔣小姐
更多請參觀,台中買屋租屋房屋網,歡迎託租.託售.

台中西屯洛陽公園2房(34.1坪.車位.音樂花園)470萬

總價 : 470萬 (編號W011)地址 :台中市西屯區西屯路二段
種類 : 電梯華廈  格局 :2房2廳1衛  建坪 :34.16坪 室內 :21.11
樓別 : 4樓/共9樓  車位 :平面車位   完工 :88年 
學區 : 至善國中、惠來國小
專線 : 0918075588  0982951988蔣小姐
更多請參觀,台中買屋租屋房屋網,歡迎託租.託售.

台中西屯重慶國小3房(42.5坪.車位.力霸懷石樓)455萬

總價 : 445萬 (編號W010)地址 :台中市西屯區成都路vs漢成三街
種類 : 電梯華廈  格局 :3房2廳2衛  建坪 :42.5坪  室內 :23
樓別 : 3樓/共7樓  車位 :平面車位   完工 :81年 
學區 : 中山國中、重慶國小
專線 : 0918075588  0982951988蔣小姐
更多請參觀,台中買屋租屋房屋網,歡迎託租.託售.

台中西屯家樂福2房(25.8坪.6年新屋.新光大道)370萬

總價 : 370萬 (編號W009)地址 :台中市西屯區寶慶街
種類 : 電梯華廈  格局 :2房2廳1衛  建坪:25.81 室內 :18.21
樓別 : 5樓/共12樓   完工:93年
學區 : 至善國中、上石國小
專線 : 0918075588  0982951988蔣小姐
更多請參觀,台中買屋租屋房屋網,歡迎託租.託售.

2010年6月16日 星期三

台中逢甲商圈挑高2+1房(40坪.包管理費.家電全)租16000

租金 :16000(編號e148)地址: 台中市西屯區西屯路2段vs至善路
格局 :2+1房2廳1衛  種類:電梯華廈  樓高樓別:9/12.
房租包含管理費. 2個房間. 加一個合室.挑高設計.40坪
全新裝潢.家電全配.逢甲商圈熱鬧地段.免仲介費
專線: 0918075588 .0982951988蔣小姐
看更多請參觀.台中買屋租屋房屋網,歡迎託租.託售

判斷合理房價的秘訣

最近,媒體上常出現「房地產價格飆漲」、「房地產價格不合理」等訊息,許多投資人都想知道什麼才是合理房價?以及如何才能判斷合理房價

這是一個看似簡單的估價問題,其實有些複雜,我盡可能簡化為四點,希能協助大家永遠不被房價問題所困擾:

判斷一:房地產價格的決定因素不是租金clip_image001

許多對房地產估價理論瞭解不足的人,動輒以「租價比」(租金與房價比較),或是「薪價比」(薪資與房價比較)發表議論,常以驚人的媒體標題告訴人們,要買一幢房屋需不吃不喝多少年,或是房價已高過租金若干倍,房價已極不合理……這些在外行人眼中似乎言之成理的議論,只反映出對房地產價格理論的無知。

房地產價格的形成,主要包含二大部分

一是以收益為基礎的「收益價值」(Income value);

另一個是以權利為基礎的「私有權價值」(Private authorization value),其公式為:P(價格)=V(收益價值)+X(私有權價值)

而在兩者中,主要決定價格的關鍵因素是「私有權價值」,而不是「收益價值」,因此,所有以「租價比」判斷房價是否合理的人,都必然會失望,也必然無法正確判斷合理房價。

為什麼影響房地產價格的主要因素是「私有權價值」而不是「收益價值」呢?這點就必須從商品的特性加以瞭解,在經濟學中,所有商品的價格幾乎都是由「收益價值」所決定由未來若干年可以得到的「收益」(income),折算到現在,就可以估算出其合理價格(收益還原法)。

舉例而言,如果要估計一台機器的合理價格,就可以從估計未來三十年這台機器可以產生的「收益」,還原即可(因為三十年後,機器可能沒有什麼殘值了)。

對機器如此,對汽車、對飛機、對傢俱,甚至對人(如職業球員)也都適用這種方法,因為世上有那一樣東西能敵得過歲月的砂磨?幾乎所有的物品,包括人,都是有其壽命的,不論多久,幾乎都會老化、壞掉,所以,能使用多久?能創造多少收益?就成為了估計合理價格的基礎,這幾乎是判斷合理價格的鐵則。

但不幸地,這種鐵則對百分之九十九的物品都適用,只有一個例外,就是對房地產不適用,因為房地產(尤其是土地)不會隨著時間衰老、折舊、而不值錢

相反地,隨著時間愈久,它不但不會衰老與折舊,還會愈來愈有價值!就是因為具有這種特性,顛覆了經濟學的價格理論,它不再可以「收益」,或是收益還原法,來估計合理價格,因為,沒有任何一個人可以估算出房地產未來到底有多少年的收益(可能無限多年)?以及未來收益有多少(可能無窮大)?

因此,決定房地產價格的主要因素,就變成了「私有權價值」,什麼是私有權價值呢?簡單地說,就是一個國家的制度,「允許」人們對房地產可以主張多少權利。

舉例來說,中國大陸過去是不允許人們擁有土地所有權的,因此,房地產價格自然不高。

但近年來逐步放寬人們對房地產的權利,例如農地已允許農民可以拿去抵押借款,或是以地作股參與企業經營;又如「經濟房」(類似台灣的國宅),以往不允許交易,現在已逐漸可以變成「商品房」,可到公開市場交易

這種開始保障私有權利的政策,才使房地產發生價值,所以自然造成房地產價格的飆漲,外行人以為是炒作所致,其實是因中共對房地產「私有權」政策的調整才是主因。

同樣地,過去四十年來,台灣是極度「保障」房地產私有權的,舉例來說,在許多地方,有最小開發土地面積的限制,所以常常導致許多小地主(畸零地主),由於極度受到私有權利的保障,自然會使其地價飆漲!

又如最近十分紅火的都市更新,常會遇到少數釘子戶不願配合更新,但在對私有權的極度保障下,自然導致這些釘子戶價格不斷攀高,所以,導致許多老舊的公寓,其價格已超過一○○萬元一坪(超過新屋),不是因為租金能力強,而是因為其私有權獲得了極度的保障。

當我們了解了這些例子,就可以知道,尤其在台灣,決定房地產價格的主要因素是「私有權價值」!可惜的是,對於選拔人才的國家考試,都是由幾乎完全沒有實務經驗的學者們出題,導致我們的土地估價師們,對於「權利價值」的估價能力十分薄弱,

例如,使用權、地上權、開發權、租賃權、占有權、區分所有權,甚至更新權、繼承權等「權利」價值的估計方法多未能深入研究,只會使用「市價比較法」、「收益還原法」與「成本法」,結果自然導致其所估出的房地產價格和市價愈差愈遠,他們還不知問題何在?還常常跟著庶民們抱怨,房價為何愈來愈高?以及他們為何老估不準?

因此,如要正確判斷合理房價,千萬要知道,合理房價的主要影響因素,是「私有權價值」而不是「租金」或是「收益能力」。

判斷二:縱容私有權利就不會有合理房價

如果要讓房價合理,政府最重要的工作就是要限制私有權的範圍,如果不能限制私有權的範圍,房地產價格的飆漲必然會愈來愈嚴重。

有些缺乏實務經驗的學者們,一方面呼籲要保障人民的私有財產權;另一方面又不斷地抱怨房價漲不休,這就是標準對於房價問題的外行,就像我們一方面縱容子女胡作非為;另一方面又抱怨他們老在外面為自己惹麻煩,這其實是相同的情況,縱容(私有權)自然會導致(房價)失控!

舉例而言,國家花了全體納稅人的錢建國宅、公教住宅,也改建了眷村,這些因特殊身份受保障,以便宜條件取得的房屋,可不可以出售呢?如果同意可以出售,則一方面會使有些人不勞而獲(漲價歸私);另一方面也會炒高了國宅與眷宅的價格,自然會造成即使興建再多的平價住宅,也無法解決住宅不足問題。

相對地,如果限制這些國宅與眷宅不得轉售,那麼國宅與眷宅的價格就沒有飆漲的機會。

但事實卻是,我們一方面在最好的地方(包含信義計畫區、大安公園邊、大直重劃區、士林官邸特區)廣建國宅、眷宅,甚至公教住宅,然後以極優惠的條件出售給具有特殊身份的人,分配之後,還同意他們出(轉)售,如此的保障與縱容房屋的「私有權利」,我們哪有辦法讓住宅的價格不漲呢?

同樣地例子,對於空地、畸零地、持分地、無主地、公有地,對於老宅、舊宅、更新宅……我們不斷地去保障與縱容他們的「私有權利」,使他們可以不配合任何改建與開發,當然會導致都市中好土地的供給不足,也當然會導致都市中好房屋的數量愈來愈稀少,在土地供給不足,好屋數量稀少的情況下,房價焉能不漲?

我們也常可以看到,當政府拆一些老屋,計畫更新一些地區、或者是想多標售一些公有土地時,許多打著關懷社會弱勢旗幟的學者們,帶著學生們抗議、謾罵、抵抗,不斷地爭取對少數人「私有權利」的保障;但當土地及好屋供給不足,導致大多數舊屋品質每況愈下與好屋房價飆漲的時候,他們又出現了,同樣地抗議、謾罵與抵抗。

如果他們真的希望房地產價格能夠合理,增加土地與房屋的供給,不是一條必然有效的路嗎?他們應該協助「限制」,而非「縱容」私有權利的擴張,但他們卻常常不自覺地,成為保障私有權的打手,這種作法只會使房屋的價格不斷上漲,房價如何能合理呢?

判斷三:合理價格正確對象應是區位價值

為了抑制房價上漲,社會上有許多人呼籲政府要課豪宅稅,這種作法會對房價有什麼影響呢?基本上,這種作法不但不會有效果,還會違反建國理想。

舉例來說,如果一個「地區」的房屋,每坪行情只有三十萬元,突然在有些企業或個人的努力下,出現了一幢好房屋(豪宅),其價格一坪要賣五十萬元,我們應用什麼態度面對呢?

許多人會將目光放在五十萬元的房屋上,抱怨它與打擊它,這種態度對嗎?錯了!我們應該將眼光放在三十萬元的房屋而不是五十萬元的房屋上,為什麼呢?

因為房地產講的區位(location)價值(區段價值),指的是「社會自然增值」,其理論基礎是,由於政府的投資,社會的進步,再加上眾人的努力,推動了全區段所有的房地產增值(社會自然增值)

但重要的問題是,這種因社會進步所導致的增值(社會自然增值),指的是每坪三十萬元,還是五十萬元?而如果一個地區的「區位價值」是三十萬元,我們對於那幢五十萬元的房屋,要如何面對呢?是要處罰它還是獎勵它?如果處罰它,還會有人願意投入資金、人力與智慧去努力創新,與增加房屋的附加價值嗎?

因此,國父在民生主義中,多次提到這種因為「個人努力」所創造的價值,是不可以課稅的,要全歸努力創造的人所有,因為如此一來,人們才會努力創造附加價值,社會才會進步。

但在目前社會中,我們是如何對待創新者?如何對待不斷冒風險的努力付出者呢?我們不但要多課他們的稅,還要處罰他們,這是多麼不正確的認識!

對於合理房價的判斷,不應將注意力放在少數的豪宅個案上,如果只有一、二幢好房屋出現,不但不應提高其土地與房屋稅賦,相反地,還應該給予獎勵,讓其所繳的稅賦要和附近低度使用的房屋相同,這才是政府估價(區位價值)的真正精神,也才是能給予低度利用土地壓力,以達到建國理想(地盡其利)的正確方法。

容我再嘮叨一次,建國理想中的「漲價歸公」,指的是將因社會進步所導致的增值,收之歸公;但對因私人努力所創造的價值,是完全不應課稅的!但目前稅務機關動輒以市價課稅,還要對好屋多課稅,顯然已經嚴重違背了建國理想。

如果仍然執意而行,會導致什麼結果呢?不但會打擊好房屋的供給,會減緩對不良房屋改建的速度,更重要的是會使不合理的稅賦轉嫁,反而會成為推昇房價的推手。

所以,對個別好房屋課稅、以市價課稅,都是對建國理想(平均地權)與房地產市場缺乏了解下的主張!過去二十年中,至少有二個財政部長因此下台,其原因並非是搬不動財團,而是他們對建國理想與房地產特性缺乏了解。

判斷四:市價比較法已成為房價飆漲的主要推手

當國家的房地產制度愈傾向限制私有權利時,人民擁有房地產的主要目的就愈能接近「使用收益」,以收益價值估計房價才有機會;

相對地,當制度愈傾向保障私有權時,人民擁有房地產的主要目的就會變成「投資獲利」,而不再是「使用收益」,因此,對權利價值的評估,才是決定房價的主要方法。

在沒有估價師的時候,人們無法判斷房地產價格,只好採用「成交即市價」的方法,所以才會有所謂的「市價比較法」,但市價比較法本身就是一種會推波助瀾房價的方法,因為只要有新的成交就自然成為「市價案例」。

舉例而言,目前公有土地出售只有兩種主要途徑:一是公開標售;二是讓售。

就公開標售而言,如果有心人企圖炒作房價,他只要透過標售時出價,就可以「創造」市價案例。

可怕的是,現在連國有財產局、市府財政局等政府部門在決定出售價格時,也動輒以市價比較法決定。

更可怕的是,有些走火入魔的估價委員們,還要求一定要依據「最近」成交的「市價案例」估價,這些作法往往在不知覺中,成為帶頭推高房地產價格的推手。

其次,就讓售而言,由於讓售必須有一定的條件(例如已先租若干年),導致有許多弊案都是走讓售的路,先租後買,並且價格甚低,圖利買方,因此常被調查起訴。

但更可怕的卻是,因弊案連連,管理機構為自保,常將讓售土地以市場價格(甚至高於市價)出售,如此一來,自然導致主動哄抬價格的事實,不斷抬高的讓售價格不但使真正需用土地的人望之卻步(影響土地利用);也強迫購地之人不得不將高地價轉嫁,自然也成為哄抬價格的幫兇。

如果公有土地的管理單位,對於讓售土地,採取限制私有權利的作法,規定當使用目的達到後,仍須原價賣回國家(照價收買),則不但流弊自少,同時還可以使真正能善用房地產者,能以低價取得,充分發揮地盡其利的建國理想。但做的到嗎?

同樣地,政府興建了國宅、公教住宅,或眷宅,不論出租或出售,如果都要求當使用目的完畢時,必須原價歸還(大陸的農地直到今天,當使用者去世後都須繳回),這樣房價要大幅上漲的機會就會小很多,廣建國宅才有意義;

但相反地,如允許他們轉售,則不但圖利了少數人,也會使新的具有特殊身份的人無屋可住,而不得不去市場上購屋,也會因此推高了房價。

因此,如果真正了解建國理想與要防止房價的不合理飆漲,政府部門在評估土地價格時,千萬不應有「市價比較法」的觀念,而應評估的是「區位價值」,讓人們知道,政府認為每一個地區的「區位價值」何在!這也是為什麼要建立估價師制度的真正目的。

還有一個不宜採用市價比較法的重要原因是,雖然所有人都企圖估計出一個「市價」,但市價卻是一個會時時變動而幾乎不存在的東西。

為什麼呢?因為誰能告訴我們什麼是市價?土地塊塊有差,房屋間間不同,任何一筆交易成立都只是那一筆房地產的成交價格,與其他房地產關係不大,如果硬將不相干的交易資料拿來平均或比較,企圖得到一個「平均」市價,是沒有任何參考價值的!

根據統計學原理,當資料的差異性(variance)太大時,「平均數」(means)就失去了代表性,就不能成為任何分析的基礎(可笑的是,許多所謂的學者們還常拿著平均房價四處招搖),所以房地產「市價」基本上是一個不存在,也不具分析價值的資料。

最近,內政部認為只要房地產交易資料公開了,市價就可以知道了,其實,即使資料公開了,因為房地產的個別差異性太大,市價還是無法出現,即使硬掰出一個「市價」(平均價格),要做什麼用呢?也能做什麼用呢?

如要課稅,政府估價的標的應是「區位價值」(社會自然增值),任何房地產的價格如果超過「區位價值」,就代表著風險,這種風險由地主自己承擔,好處是,即使當房地產市價大幅漲跌,

但以課稅為主的「區位價值」卻不會受影響,而超過區位價值的部份,本為私人所創造,政府當然不應打擊,也不應課稅,那才是合理房價的正確思維。

所謂「本來無一物,何處惹塵埃?」如果大家都只將注意力放在少數房屋的成交案例上,我們就會被不存在的市價綁架!相對地,如果我們將注意力放在「區位價值」上,則個案的成交價格,只會是媒體炒作的話題,它並不會影響我們的政府課稅或任何民間的投資行為。

忘掉市價吧!在台灣目前對私有權保障愈來愈強烈的趨勢下,與其去判斷合理房價,不如快速擁有房地產所有權,因為私有權才是一切投資獲利的基礎,祝大家投資順利!

更多房地產即時分析及建案詳細資料,請上「住展房屋網」

http://key88.net/article21398.html

高房價2房產品出頭/北縣2房小宅當道/首購板橋成交最高

台北高房價 北縣2房小宅當道

基於「少子化、高房價」兩因素,總價負擔較輕的兩房小宅產品,逐漸成為首購市場的主流產品根據房仲業者統計,今年一至五月份台北縣首購市場,板橋2房小宅的成交比重最重,近四成,新店小宅產品少、釋出少,不過平均成交總價近八百萬元。clip_image001

北縣2房小宅 板橋成交比重高

信義房屋統計台北縣一至五月份的首購市場,兩房小宅成交比重前三名,依序是板橋市(39%)、三重市(32%)、汐止市(32%)若以平均成交總價分析,新店兩房產品的平均成交總價798萬元最高,至於淡水、樹林兩地,成交總價敬陪末座,各為457、406萬元。

信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮分析,2房產品原屬於首購族的過渡型產品,以新婚夫妻為例,2房產品大概可以住5~7年的時間,待小朋友長大有學區或較大空間需求時,再考慮換3房產品,屆時手上可能又多存了一筆錢,加上把原有的2房出售後,也可降低購買3房產品的經濟壓力。

新店小宅釋出少 平均總價近8百萬

以貫穿台北縣市的捷運板南線為例,行經台北市區的沿線房價,已經不是一般受薪的首購族可以負擔,首購族因而轉往板橋、土城捷運站附近,不過受到整體房價走揚,板橋近捷運站的中古電梯2房產品,總價700~800萬元,若選擇捷運站附近的新成屋大樓,兩房總價要價上千萬。

至於2房平均成交總價最高的新店市,首購的2房成交比例,不到兩成,信義房屋中興寶橋店長曾彥杰指出,新店早年2房產品不多,近幾年的新大樓,才規劃較多的2房產品,由於與3房產品相比,總價相對較低,銷售成績不錯;不過新店近捷運站的2房產品不多,加上釋出量相對稀少,導致成交量並未放大。
網路地產王/曾炳鈞/綜合】

----------------------------------------------------------

《傳產》高房價時代2房產品出頭,北縣首購以板橋成交比重最高

受「少子化、高房價」影響,兼顧居家空間實用性、生活品質與價格可接受性的2房產品,成為首購族當下既可滿足購屋需求,又可兼顧荷包的好選擇,信義房屋統計,首購佔不少比重的台北縣各行政中,以房價相對較高的板橋市,2房成交比重最高,有高達39.3%的首購族,選擇2房產品,平均成交總價也達778萬元。

信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮分析,2房產品原屬於首購族的過渡型產品,以新婚夫妻為例,2房產品大概可以住5~7年的時間,待小朋友長大有學區或較大空間需求時,再考慮換3房產品,屆時手上可能又多存了一筆錢,加上把原有的2房出售後,也可降低購買3房產品的經濟壓力。

以貫穿北市、北縣的捷運板土線為例,由於是大台北地區載量最大的捷運線,沿線串聯信義區、台北市東區、火車站商圈、新板特區等商圈,行經路線上班人口眾多,帶動一定的住宅需求。

其中捷運板藍線在台北市的市區路段,房價已經不是一般受薪的首購族可以負擔,首購族因而轉往板橋的江子翠、新埔站、府中站等板橋甚至是土城的捷運站附近,不過受到整體房價走揚帶動,板橋近捷運站的3房產品,總價動輒也上千萬元,一般上班族恐怕無法輕鬆負擔,退而選擇2房產品。

信義房屋板橋府中店店長謝福樟指出,板橋的捷運站周邊2房產品指名度高,預算有限的首購族,要兼顧生活機能、交通便利性與房屋總價,就會選擇總價700~800萬元的中古電梯產品,若有家人資助,或經濟能力許可的首購族,可能選擇捷運站附近的2房新大樓,總價可能就要上千萬元。

至於2房平均成交總價最高的新店市,首購的2房成交比例,不到2成,信義房屋中興寶橋店店長曾彥杰指出,新店地區早年大樓產品2房產品規劃不多,近幾年的新大樓產品,才有相對較多的2房產品釋出,由於與3房產品相比,總價相對較低,銷售成績不錯;不過新店近捷運站「好地段」的2房產品不多,加上釋出量相對稀少,導致成交量並未放大。

蘇啟榮分析,統計1~5月成交資料來看,首購2房比重較高的區域,前三名仍以北市外圍第一圈為主,包括板橋、汐止、三重等,而近年房價快速走揚的新莊地區,首購的2房產品成交比重也達31.3%,的確出現房價水準越高,2房成交比重相對偏高的現象。
時報資訊 【時報記者郭鴻慧台北報導】

http://key88.net/article21397.html

捷運車站搞『浮動』?不如全面開放軌道路權!

馬政府真的是找錢找到失心瘋了

年底五都選舉在即,馬上任兩年來建設支票未兌現者卻仍眾,ECFA就算真的創造如預期般的經濟成長,也是遠水無法救近火。

由劉憶如領導的經建會,居然想到捷運車站用『浮動式開發』的方式,來達到兌現建設支票,clip_image001又不需編列大筆經費的目的。

車站『浮動式開發』是啥玩意?這可不是如字面直接解釋,而是車站為浮動、可變易位置的,而是軌道建設底定路線後,設站採彈性規劃。

規劃捷運或鐵道,設站位置可是重點,因為這直接牽涉到該軌道路線的經營效率。

以台北捷運來說,通常是捷運局自行或委託民間顧問公司進行規劃;大致底定後還須辦公聽會,徵詢附近居民意見,最後才定案。

接著還有土地徵收及後續開發等事宜;也就是除了成本考量外,還牽涉到庶民意見、需求及公權力執行等。

當然,由於捷運對周邊區域帶來的便利,早已有目共睹,故就執行徵收這點來說,難度應該不高。目前官方碰到的問題,顯然是經費不足。

以之前交通部打回票的眾多地方捷運規劃為例,就全是卡在自償率太低,也就是評估建設經費和日後回收無法達到平衡。

而除了增加民間資金投資比例外,經建會日前又想到了所謂浮動車站的作法;也就是捷運路線規劃後,不先選定車站設置之精確地點,而是由有意參與的民間開發商,提出設站點及相關計畫進行招標,價最高者得標。

乍看之下,設站點由民間自行規劃整合,可使車站達到最大經濟效益,開發商透過全程參與,創造更大的獲利機會,政府則可節省經費財源,還能坐收權利或回饋金。就達到建構交通建設的目標看來,似乎是產官雙贏的局面。

然而上述種種,乃是極度理想的狀態。

雖捷運建設人人歡迎,徵地應該不成問題,但是熱門區域設站地點肯定搶破頭,反而會使開發門檻大幅提高,房價當然跟著再墊高;冷門區域車站之開發成本也不會因此降低,號稱平抑房價的目的不可能真正達到。

加上民間開發者利字當頭,捷運建設卻存在相當程度的公眾性質,兩者之間仍有牴觸,難保不會造成整合執行面上的困難。以上問題之外,甚至還未考慮到台灣目前的民粹風氣。

不少有捷運聯合開發經驗的建商就直言,和過去由官方主導並執行相比,此制確實會有整合上的困難,增加時間等風險成本,如同至今窒礙難推的都市更新一般。

根據相關報導,剛定案的淡水綠山輕軌、信義線東延段及萬大線,都打算採取此策略。不過信義東延段和萬大線設站點都已大致定案;難道這代表,官方準備翻案?光從這點看,就是勞民傷財!政府財政拮据,調高地方舉債上限不說,現在竟打算把設站地點當作搖錢樹,推翻使原本已定案的規劃!

其實如果因為經費問題而無法執行兌現若干捷運支票,則與其提出『浮動車站』之概念,政府不妨仿照軌道運輸十分發達的日本,開放鐵路規劃經營權,才是真正創造大家都贏的局面。

去過日本大都市觀光的人都知道,連絡重要聚落的主線是官方建設並經營(日本國鐵JR),連絡主線與郊區,或主線與主線之間的次級路網,則有不少是民間機構投資經營。像是近鐵、西武、阪神等國人熟知的日本公司,都是經營鐵路起家,也跨足不動產等複業發展。他山之石可以攻錯,官方不需要巧立名目,推卸責任!
新聞提供:住展房屋網

http://key88.net/article21396.html

半年內不售出就當投客看待!行庫當真照辦

為展現政府打擊房地產投資的決心,金融主觀機關不斷祭出新的政策,以寄望在緊縮房貸的壓力下,可以制止房地產投資炒作的歪風;但是根據了解,房貸是銀行的主要業務,對於一些金融打壓的政策,實際上只能視情況來彈性回應,緊縮成效恐不如預期。

部分銀行未配合央行政策,最近開始要求房貸戶必須提出舊屋出售證明,如clip_image001果半年內未出售舊屋,房貸利率可能被調為投資客等級;銀行也會視房貸申請人配偶和保證人名下房屋狀況,評估是否為投資客。

一般來說,投機客的房貸利率會比一般房貸高出至少0.25至0.5個百分點

舉例來說,為了避免有投資客以換屋為由,要求申請第二棟房貸,行庫會請申貸人提出出售證明,表示確實有換屋需求。

此外,銀行擔心投資客胡亂開高價,事後再表明未成交,因此如果客戶被懷疑是投資客,銀行可能在合約中加入「半年內舊屋須成交」的規定,如果到時間舊屋未能出售,銀行有權把利率及成數調整成投資客等級。

但是根據住展企研室調查,實際上多數行庫恐怕難以配合。

首先,民眾申請第二棟房貸,如果跟不同銀行申請,受申請銀行不易查核是否為第二棟;再者,在目前景氣下,委售房屋半年未售出是很普遍的事,行庫是否有人力,能夠實際去調查已放款的房屋,是否在半年內售出。

況且,如果該房貸戶向來繳息正常,屬於銀行的好客戶,站在銀行的立場,犯不著為了一時的政策,而去開罪一位好客戶。

景氣變化多端,2008年金融海嘯時,救市方案沒有停過,而今時空轉換,不到兩年的時間,馬上又變成要打壓投資;但是客戶與銀行的往來關係,卻比這些變化還要長久,銀行何必因為短暫的現況,而去得罪客戶呢?

更實際面來看,銀行是否具有這些查核人力,也是一大問題,大約只能用抽查方式執行,其嚇阻作用恐怕大打折扣。更何況,依目前銀行電腦系統,應該是無法篩選出貸款戶是否售出,必須要使用人力一筆筆地毯式調查。

即便有些銀行採用切結書模式,即便客戶違約,只要是正常繳款的客戶,恐怕銀行也是不容易以此走向法律途徑,而與客戶對抗的。
新聞提供:住展房屋網

http://key88.net/article21395.html

公教房貸專案 最低利率1.5%/換屋申貸 須出售證明

公教房貸專案 最低利率1.5%

銀行積極搶攻房貸市場,信用良好、收入穩定的公教族群,就成為銀行最為重視的目標客群,不但公股銀行積極,民營銀行也搶食大餅,包括國泰世華、台北富邦等銀行,都有公教房貸專案,以目前市場最低的1.5%利率,吸引優質客群。

國泰世華銀行近來強打「公教人員優惠房貸專案」,clip_image001針對不含軍職、警察、消防及海巡人員的正式公務人員,以及公、私立學校的正式合格教師,都可向該行申貸公教人員房貸專案,利率是依照中華郵政2年期定儲利率加碼,目前利率為1.5%;台北富邦銀行的貸款條件也與國泰世華銀行相似。

至於台銀、合庫、彰銀等公股銀行,公教人員房貸更是房貸業務主力,銀行業者指出,「正宗」的公教人員房貸,其實只有華南銀行的「築巢優利貸」,

屬於政策性的優惠房貸,利率條件是中華郵政2年期定儲機動利率加碼,利率最低1.3%起,申貸者資格為中央及地方公務人員及公營事業、公立學校編製內員工,其他銀行推出的公教人員貸款,都行以自有資金承作。
【2010/06/15/自由時報/記者李靚慧/台北報導】

------------------------------------------------------

換屋申貸 須出售證明

民眾辦理房貸要注意了,部分銀行最近要求房貸戶須提出舊屋出售證明,如果半年內未出售舊屋,房貸利率可能被調為投資客等級;銀行也會視房貸申請人配偶和保證人名下房屋狀況,評估是否為投資客。

一般來說,投機客的房貸利率會比一般房貸高出至少0.250.5個百分點。

銀行主管指出,不少民眾適用的抵利型房貸,最近也被財金單位盯上,透過銀行公會要求銀行,必須在產品說明書清楚揭露相關利率風險。抵利型房貸是指民眾在指定帳戶存款可用來扣抵房貸本金,銀行是以扣除存款後的金額來計息房貸利息

銀行公會最近要求所有銀行,辦理抵利型房貸時,應在廣告或產品說明書以顯著黑體字,詳細揭露適用抵利型房貸的條件。

銀行業者表示,適用抵利型房貸的客戶,多數是需要大筆資金進出的高資產客戶或做生意的人,但有些銀行推出抵利型房貸時,並未說明清楚必須同時有存款等條件,容易讓客戶被低利率吸引,因此銀行公會發函要求銀行要揭露清楚。

主管機關希望行庫嚴控房貸及土建融風險,銀行也決定透過更嚴格的方案控制投資戶。

舉例來說,為了避免有投資客以換屋為由,要求申請第二棟房貸,行庫會請申貸人提出出售證明,表示確實有換屋需求。

此外,銀行擔心投資客胡亂開高價,事後再表明未成交,因此如果客戶被懷疑是投資客,銀行可能在合約中加入「半年內舊屋須成交」的規定,如果到時間舊屋未能出售,銀行有權把利率及成數調整成投資客等級。

也有銀行擴大投資客解釋範圍,例如配偶名下如果也有自用房產,將影響申貸利率和成數。
【經濟日報╱記者藍鈞達、邱金蘭/台北報導】2010/06/15

http://key88.net/article21394.html

空屋戶籍無償借他人使用,須公證,免計租金所得

高雄市國稅局表示,納稅人若無償將空屋借他人居住,或者戶籍借他人寄居者,必須提出無償借用契約,且需經過法院或者公證人公證之後,才可以免計租金所得收入,該局表示,納稅人有上述情況者,只需趕在國稅局開出補稅通知前,出示經公證的無償借用契約,可免補稅。

高雄市國稅局表示,許多納稅人名下之房屋,除了其本人、配偶、直系親屬之clip_image001外,若還居住其他人,視為出租,在稅法上認定申報綜所稅時,應該要有租金收入,而納稅人若以無償方式,提供房屋讓人借住的話,須提出證明資料。

該局指出,國稅局已與戶政單位連線,透過電腦資料,可清楚了解每一戶戶籍狀況,因此,許多為了讓孩子得以申請進入明星學校,同意親友將子女遷入戶籍借戶的納稅人要特別注意了,

必須盡快找到借住人完成無償借用契約,然後到法院或者找公證人進行公證,然後將相關資料寄送戶籍所在地國稅局提出補充資料,否則都會在明年初收到補稅稅單。
【2010-06-15/工商時報/記者陳懷瑜/台北報導】

http://key88.net/article21393.html

都更熱 釋11萬坪國有精華地

自從財政部國產局停止標售都市大面積土地後,民間盛行以都更把旁邊的國有土地劃定為都更單元,據國產局統計,目前正在進行中的都更案,有547件和國有土地有關,面積108,900坪(36公頃),全都座落在台北市和台北縣。

財產局表示,到目前為止,已完成的都市更新案有150案,國有土地面積14clip_image001公頃(43,250坪),幾乎都是讓售。

財政部部長李述德上任後,引進他在台北市財政局的規定,是國有土地占都更的二分之一以上,且面積500平方公尺以上,就要「主導」,大幅改變國產局傳統做法。

國產局統計,國產局台北分處的承辦人員只有4人,人力不足,於是國產局日前改變「主導」的標準

1.國有土地占8成以上時,都要評估要不要主導;

2.國有土地占5成至8成時,唯有國有土地的出租與占用面積未達三分之一、國有土地違占建戶和承租戶低於30戶,且私有土地及私有合法建築物所有權人少於30人,才評估要不要主導,若評估結果為不主導,則「參與」分配。

5月底止,國有土地占都更二分之一以上,且面積500平方公尺以上,共24件,其中國產局確定會「主導」只有2案,其餘22案尚在評估中,應是參與分配為主。

547案中,國產局已申請選配房地25案,更新後可分回222戶建物,及339個停車位,其中1處可以做為辦公廳舍。

至於國產局「主導」開發的2案,一案位於台北市長春路和南京東路之間,華航附近的土地,都更單元677坪,國有土地659.4坪,占99.7%,民間土地則在最角落的地方,只有占17.6坪。另一案位在高雄市中正三路和忠孝一路口,面積690坪,全部都是國有地,兩案地上物產權都很單純。

有些都市更新案的國有土地屬於大面積土地,且占絕大多數的比例,但在部長李述德宣布「主導」的條件前,已有民間實施者在整合,財政部就不會主導,以免和民間的意見相衝突。

例如,在台北新松山區的寶清段,國有地2,334坪,占都更單元3,362坪的7成,雖然地段珍貴,面積逾2,000坪,又是大地主,但國產局僅會參與分配房地。
工商時報 2010-06-15

http://key88.net/article21392.html

松山虹橋對飛 商辦受惠大/週邊房價漲1成

松山虹橋直航對飛 豪宅、商辦受惠大

上海虹橋機場與台北松山機場今(14)日起正式直航對飛,由於兩座機場都位處市中心,可省下兩邊前往浦東與桃園國際機場的時間,因此房仲業者認為,將衍生出不少影響,除了豪宅產品可望持續增溫外,敦北商圈、敦南商圈的辦公室需求也將提高。clip_image001

受「兩岸雙城一日生活圈」利多加持帶動,今(99)年台北市豪宅的台商色彩已越來越濃,根據房仲業者內部統計,近期台北市豪宅產品買方中,台商資金背景佔交易比重,由今(99)年一月的9.5%攀升至五月的27.4%,佔豪宅交易比重逼近三成,創歷年來新高。

永慶房仲集團研展室協理黃增福觀察,近期大台北買方資金背景,可發現台商背景佔交易比重明顯攀升,像大安、中正、松山、信義計畫區、大直、天母、內湖等地區,均可見台商提出購屋需求與洽詢

而且包含歸國華僑在內的外資,現階段購屋佔比也逐步走高,五月佔豪宅成交比重也由一月份的4.3%,上升至五月份的6.3%,顯見無論台商或外資均相當看好台灣豪宅產品的未來前景,紛紛開始卡位布局。

另外,敦北商圈、敦南商圈一帶的辦公室,同樣有明顯的受惠效應。

信義房屋敦北民生店經營商圈時發現,近期詢問辦公室的買方明顯增加,大多是想要購置70~80坪辦公室的貿易商,似乎多是瞄準此次的對飛商機。

信義企業集團全球資產副總柯宏安表示,短期內直航對於房地產的效益,還是由「內資」推動,目前除了已經進駐敦北商圈的一些陸資航空公司外,反倒是有國內企業想要把總部遷往敦北商圈。

至於陸資企業方面,預估大概需要半年左右的時間,才能觀察到陸資企業到松山機場周邊設點的腳步。

柯宏安認為,陸資企業來台設點初期應該是以「試水溫」的情況居多,需要的辦公空間不大,不但陸資企業一向講究大樓的「門面」,因此除了敦北的辦公商圈外,對一些敦南商圈的優質辦公大樓也是利多消息。

柯宏安強調,虹橋機場與松山機場直飛後,讓原本台商往返兩岸的模式,由「桃園←→浦東」,變成「松山←→虹橋」,尤其未來京滬高鐵可能與虹橋機場交會,交通網絡輻射範圍更大,長期若是可以開放陸客自由行,則松山機場周邊的商圈,更可直接受惠。
卡優新聞網 2010-06-15

-----------------------------------------------------

松山、虹橋對飛 週邊房價漲1成

台北松山機場與上海虹橋機場,從本月14日起正式對飛,房仲預估,週邊房價漲幅都在10%以上!其中,以中山區與松山區距離機場最近,在比價效應下率先受惠,而民族東路以南與合江街區塊,最高漲幅將近兩成,表現最為亮眼

台商回流購屋 漲幅一成起跳

根據資料顯示,兩岸商務往返需求的台商不在少數,如今台北松山-上海虹橋機場開放直航,對習慣台灣居住環境的台商而言,將大大提升其在台購屋的意願。住商不動產企劃研究室發現,包括民生東路35段、小巨蛋周邊、民族東路以南與合江街周邊3大區塊,統計直航前與近日房價後,發現房價漲幅都在10%以上。

「一成左右的漲幅,只是第一波!」住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出,依照上海虹橋經驗,直航後機場周邊房價多少都會受到帶動,依照目前的狀況看來,未來機場運作更到位後,房價漲幅應該相當可觀。

看屋人數激增 豪宅最受矚目

以行政區來說,中山區與松山區距離機場最近,在比價效應下,率先受惠!其中,民族東路以南與合江街區塊,最高漲幅將近兩成表現最佳。

住商不動產龍江加盟店東邱秀美表示,松山機場區依照使用目的可分為2大區塊,民族東路以南與民生東路以北為住宅型,民生東路以南與南京東路以北為商業區,但主要發展與房價成長區集中在松江路以東。

「最近看屋的人,真的明顯多了!」敏感的房市已經率先感受到對飛的熱度,其中,多數看屋族都是台商或家屬,財力都有一定基礎,因此,看屋種類大都鎖定價格不斐的頂級豪宅,炒熱松山機場週遭高級住宅行情!
【網路地產王/綜合】

http://key88.net/article21391.html

大雨直直落 漏水全都露/雨天看屋 一眼看穿漏水宅

大雨直直落 漏水淹水全都露

最近台灣天氣十分不穩定,午後經常發生突如其來的大雨。房仲業者指出,這反而是看屋的天賜良機,想避免買到漏水屋或淹水地段,剛好可以檢視屋況及週遭環境有無淹水問題。

淹過必留痕跡 多問多聽準沒錯clip_image001

信義房屋不動產企劃室經理蘇啟榮表示,如果房子所在的一樓,往上墊高2-3台階,或是騎樓比路面高出甚多,很可能該區之前淹過水

此外,淹過水的大樓,地下停車場可能會有留有泥沙等黃斑的淹水痕跡,不妨向鄰居或管理員打聽,或者上網至地方縣市政府工務局的網站察看,過去有無淹水或遭遇土石流的紀錄,以及防洪計畫的執行進度等,可避免買到可能會淹水的房子

漏水糾紛多 預防勝於治療

住商不動產企研室主任徐佳馨提醒,台灣因為潮濕多雨,防漏更要徹底

因為漏水如果透過粉刷、裝潢後,往往不易發現,糾紛層出不窮。買屋時,如果發現裝潢出現不合理的加釘或包覆情況,通常都有遮掩漏水的嫌疑,要特別留意天花板或牆上的水漬、水痕。

一般而言,漏水通常發生在牆壁接縫處,尤其陽台外推及頂樓加蓋物與房子主體銜接的地方,如果施工時防水沒做好,下大雨就容易滲漏水。再者須留意牆面與天花板的交接處,有無出現水漬。

其次觀察牆面是否有無不平整的隆起、水漬、發泡、甚至油漆剝落、發霉變形、反潮的現象,就可能有漏水的問題;若外觀並無明顯痕跡,也可以摸摸看壁面有無水氣。若是房子重新油漆粉刷過,漏水一時可能難以察覺,就得向上下樓住戶打聽,也能打探出有無漏水問題。
【網路地產王/洪倩宜/綜合】

---------------------------------------------------

下雨天看屋天 一眼看穿漏水宅

房地產專家常說「下雨天,看屋天」不是沒道理,購屋民眾可利用下雨天,從裡到外仔細看屋,無論是漏水屋或是積水屋,一遇到雨季立即現形;或是善用網路資訊,「台北市積水查報網」詳載歷年各區段的積水紀錄

牢記3「到」口訣 裡外兼顧別輕忽

聰明的購屋族都明白「下雨天是看屋天」,但應該注意哪些「眉角」?可是不是每個人都知道。 太平洋資產管理公司總經理張欣民提出「內外兼顧」的概念。

所謂「內外兼顧」就是先進屋內,從陽台、窗檯、牆角與天花板等處,仔細看清楚有沒有水漬? 也別忘了用手摸摸看,確保不是屋外下大雨,屋內下小雨的漏水屋;這與有巢氏房屋發言人施亮州提出的「眼到、手到、口到」檢驗口訣不謀而合。

接著走到屋外的社區中庭,觀察有沒有積水的情況? 積水多久會消退? 積水會不會流入地下室停車場? 假使地下室變成蓄水池,愛車就淪為泡水車,損失與麻煩相當大。

積水查報網 詳載歷年積水資訊

此外,從某些小地方也能看出標的物是不是位於「十雨九淹」的淹水區。 譬如騎樓比路面高出許多,或是進入一樓屋內之前,得先跨上兩三個台階,諸如此類種種跡象,在在顯示這是容易淹水區段。

以往社子島或是汐止這些地方,由於防洪缺失尚未全面改善,可說是每雨必淹的地區。 當地居民被水淹怕了,也學聰明了,想出的應對之道就是把一樓「低度使用」,所有家當與家具挪往二樓,即使水患一來,也不怕家當泡水損失慘重。

假使多方打聽還不放心,計畫在台北市置產的民眾不妨上網查詢「台北積水查報網」(網址http://rain.tcg.gov.tw/flood/Page1/),台北市官方資料詳細記載歷年來積水地區、路段與積水深度。
【網路地產王/曾炳鈞/綜合】

http://key88.net/article21390.html

迎台商 兩基地先發

土地供給成吸引台商回流一大棘手難題!北部工業區土地一地難求,內政部將加速規劃淡海新市鎮1,300公頃未開發土地,保留逾百餘公頃產業專區,而台北港自貿港區1,000公頃土地,也將再填海造陸開發,為鮭魚返鄉未雨綢繆。

工業局長杜紫軍預估,在工資上漲、景氣復甦、產創條例通過,及洽簽ECFA等種種效應下,clip_image001今年台商回流可能破400億元,惟多數台商及富士康盼回台投資生產線基地,目光都投射在北部地區,形成棘手課題。

經濟部普查北部地區有儲備土地可供台商回流進駐,包括桃園縣府委託亞塑開發的桃園科技工業區、交通部台北港自貿港區,宜蘭利澤有30公頃區位分散土地。

至於吳揆點名的淡海新市鎮,據悉,內政部確有意要加速1,300公頃未開發土地,政院已指示要擴大產業專區規劃,以利在推動平價住宅政策,能同時招商引資,創造就業機會,吸引購屋潮往北市週邊都會分散。

原本內政部只在未開發的1,300公頃土地中,劃設102.46公頃產業專區,近期決重新檢討調整區位,並與經濟部討論可能進駐的產業類型,拓大開發產業專區面積,配合吸引台商回流進駐。

淡海新市鎮要辦理都市計畫變更,進行開發環評作業,且需配合輕軌捷運線及淡海大橋等交通建設的推動計畫,產業專區約在民國107108年才能開發完成,2年內無法提供台商需求。

此外,台北港自貿港區約1,000公頃土地將再填海造陸開發,第一期有產業科技發展專區,可容納台商進駐。惟相關高層表示,自貿港區不適合作深層製造,僅適合倉儲、批發、物流、運籌或淺層加工類型產業進駐,或結合鄰近區外工業區作深層加工的前店後廠概念產業進駐。

杜紫軍表示,中南部仍有很多閒置未租售工業區土地,不可能在北部再開發工業區,未來將設法引導台商進駐中南部投資,例如彰濱工業區、台南科技工業區、嘉義大浦美及科學園區等,政委尹啟銘也說,應平衡南北差距,在中南部創造就業機會。
工商時報 記者呂雪彗/台北報導

http://key88.net/article21377.html

球場撤銷建案又來 土地受重傷

1990年經環保署核定環境說明書,進行開發的「柏林高爾夫球場」,因為各種因素,在2009年底向事業目的主管機關體委會提出放棄申請籌設許可,隨後向環保署申請環境說明書變更,於今年5月10日經過第一次審查。

614日的第二次審查會議中,審查委員決議同意撤銷此案。clip_image001

早在1990年通過環保署審查的柏林高爾夫球場開發計畫,1992年獲得開發許可,中間發生公司暫停營業、更換經營者等問題。因為開發面積變更,開發單位在2006年向環保署提送「環境影響差異分析報告」,

當時大會委員要求查明「飲用水管理條例」及「自來水法」相關規定後,再重送專案小組審核,因此未通過。直到去年柏林育樂股份有限公司向體委會提出放棄申請許可。

委員表示,這個案子已經廢止開發,在許多單位眼中已不存在,加上中間公司暫停營運,負責人改變等問題,雖然中間已經開始整地,破壞當地環境,但是責任認定有困難。

旁聽的環保團體則認為,開發期間挖了150萬立方公尺的土,後來又回填回去,怎麼會沒有問題,好歹應該要讓柏林育樂進行10年環境監測。也有委員認為,不應該這麼輕易讓他們撤案,畢竟整地已經對當地造成破壞了

但審查小組最後仍決議同意撤銷這個案子。

委員提到,這個案子很複雜,因為同一塊土地上,還有另一個農舍建案,也就是兩年前開始大肆宣傳的捷年建設的澳底大地建案「NEXT GENE 20計畫」。

該建案邀請22位國內外知名建築師設計農舍,並邀請日本知名建築師安藤忠雄設計一座教堂。

委員表示,這個建案的開發公司捷年,也擁有柏林高爾夫球場的經營權,只是因為現在尚不知道這個龐大農舍建案是否會進入環評,環保署也插不上手。

另外,農舍需要建在農業用地上,但當初台北縣政府農業局拒絕認定它為農業用地,因此案子被推到中央。

原本應由農委會決定是否變更為農業用地,可是農委會卻把責任推給營建署,14日內政部召開跨部會會議,討論能否進行變更。

雖然用地尚未變更,但該建案已進行預售,總計176戶推案量,目前已完銷3成。讓環保團體痛批根本違法,連建築執照都沒有就可以預售嗎?而且離核四廠才1.5公里,之前核四失火他們都不怕嗎?環保團體表示,希望能爭取該建案進行環評,否則對當地生態環境又是另一次傷害
台灣立報 記者呂苡榕台北報導 2010/06/15

http://key88.net/article21376.html

2010年6月15日 星期二

央行打房 民營行庫加碼信貸搶客

為整頓房貸亂象,央行日前直接下達購屋貸款、土建融資,利率不得低於一.五%的指示不過,資深行庫主管指出,雖然央行三令五申,要銀行對投資客縮手,但銀行因資金壓力大,殺價搶房貸的狀況還是很多,特別是「靈活」的民營行庫,總是「上有政策、下有對策」。

雖然央行歡迎各行庫相互「檢舉」,clip_image001上周也有不少行庫被請去央行「喝咖啡」,但各種「偷跑」的情況,還是不勝枚舉。

資深行庫主管表示,許多民營行庫或者是部分農會,都會巧立名目包裝出各種「專案貸款」,來搶攻房貸市場

例如,針對軍公教人員、優質客戶、前五百大企業員工等,訂出優惠期間利率低於一.五%的購屋貸款,有些甚至利率僅一.二八%,讓投資客撿便宜。

此外,在央行盯上房屋修繕貸款後,許多行庫不敢再用修繕貸款搭配購屋貸款的方式變相提高貸款成數,但改用信用貸款、周轉金的方式來承作。

比較在意房貸成數而非利率的投資客,只要多花些利息錢,還是可以足額貸款,取得大筆買房資金。

資深行庫主管指出,個人、企業都可以借周轉金,名目範圍既廣,又規避了金管會和央行的查核,倘若有客戶因為被歸類為投資客只能貸款七成,懂得變通的民營行庫就另外核撥二至三成的信用貸款或周轉金,不但成功搶客,還可以多賺些利息。

民營行庫的第三種變通方式,就是在「價格」上動手腳,在房屋的鑑價上高估。雖然名義上貸款的成數只有七成,但實際上從售價來看,貸款成數可能高達九成

這種狀況,在喊價情況特別嚴重的豪宅,以及新開發的新市鎮上,特別明顯。

資深行庫主管抱怨,央行此波打房,是「防君子不防小人」,只有公股行庫遵守利率加碼、成數減少、取消寬限期之「三縮政策」,投機客都湧向民營銀行,所以近期整體房貸餘額不減反增,只有台銀、土銀、合庫等公股行庫的房貸餘額減少。央行打房沒打成,卻先打到公股行庫。
中國時報 【沈婉玉/台北報導】

http://key88.net/article21375.html

保障消費者 預售屋將強制履約/建商:預售屋市場崩潰

保障消費者 預售屋將強制履約

買預售屋民眾最怕交了幾百萬價金後,建商惡性倒閉,消保會昨天宣布將訂定預售屋「強制履約保證機制」,建商必須在價金返還、價金信託、同業連帶擔保、公會連帶保證四種方式擇一,一旦發生財務危機,銀行或同業賠償或接手續建clip_image001確保消費者權益,全案待內政部公告八個月後實施

四種方式擇一 不溯及既往

消保會法制組長邱惠美表示,預售屋屬於預付型商品,如同禮券一樣,都需要建立履約保證機制。消保會已經跟內政部協商,獲得共識,違反的建商將依照消保法處六萬至一五萬罰鍰。

邱惠美說,「價金返還」指建商先跟金融機構建立履約保證機制,一旦建商發生財務危機,透過金融機構承作,將消費者已經繳交的價金全部返還給消費者。

建商擔心 銀行、公會難保證

「價金信託」則是透過金融機構設立建案「專款專用」帳戶,由受託的金融機構辦理工程款交付,保證房屋可以順利蓋下去;「同業連保」為市佔率或財力同等級的建商連帶擔保;「公會連保」希望透過公會監督或箝制力量,讓建案順利完成。

內政部則表示,新制預計在審議通過、公告八個月後上路,屆時預售屋買賣契約書內容便會附上價金保障機制四項方法,買方可與賣方協商,選擇其中一項執行,但此規定不溯及既往。

針對這項新制,華固建設表示,新制對消費者保障更大,但購屋也增加強制履約費用;遠雄建設則認為,不僅金融機構做履約保證有困難,市佔率難以認定,公會也不可能執行強制履約保證。

信用卡不良資料登錄 五天前須告知客戶

信用卡定型化契約昨天也有新規定,待金管會公告後實施。邱惠美說,未來發卡機構如果因持卡人延遲繳款、強制停卡、催收及呆帳等不良信用欲在聯徵中心登錄,必須於登錄前五天以書面或電子文件告知消費者。

其他新規定還包括發卡機構如欲收取國外交易手續費,每筆不得逾消費金額的.五%,也不得賺任何差價;持卡人在繳費期限截止日前對帳單有疑問,調單手續費不得超過一百元;信用卡遺失,掛失手續費不得超過二百元;還有契約中也不得記載調整前的消費帳款,適用調整後的循環信用費率。
自由時報 記者劉力仁、林美芬、黃宣弼、徐義平/綜合報導

---------------------------------------------------

預售屋提供履約保證 建商:預售屋市場崩潰

對於行政院消保會通過修正預售屋範本及應記載事項部分條文,要求建商最快從明年二月開始,就必須提供履約保證,避免財力不足的建商,中途倒閉,以保障購屋者的權益。

不過,對此,鄉林集團董事長賴正鎰表示,這樣的作法將讓預售屋市場崩潰,因此,他將以工商建研會理事長的身份,在這星期拜會內政部長等相關單位,以反映業界心聲。

賴正鎰表示,台灣預售屋市場一年的規模大約在新台幣八千億到一兆之間,如果真的全面實施預售屋履約擔保制,在沒有完整的配套下,消費者所繳的三成自備款,都將被凍結在金融體系,但建築業卻出現三千億的資金缺口,要叫建商如何在短時間內籌措資金。
中廣新聞網 2010-06-14

http://key88.net/article21374.html

拿捏房貸輕重 自我規劃有一套

日前周刊報導有關房地產主題的特輯,就一般受薪階級的民眾或是首購族如何能夠做好房貸規劃選擇最適合的房貸商品除了訪問幾家承辦房貸業務的銀行以及壽險業者外,也特別邀訪筆者站在消費者的立場,提供一些客觀平衡的意見。

筆者認為,首購族的收入通常有限,不如拉長房貸的貸款年限,以「時間換取空間」的方式clip_image001可以減輕房貸負擔,在此提供更完整的補充說明,與打算購屋的網友分享。

利率條件 如同房貸「商品價格」

就市場上各式各樣的房貸授信業務所包裝而成的不同商品,消費者應如何選擇對自己有利的條件?其實就「利率」本身來說,就相當於是房貸商品的「價格」一樣,在市場上要挑到便宜的商品,多問幾家比較一下就會曉得了,民眾要了解這個知識和道理其實並沒有什麼困難,也不是什麼大不了的事。

選擇房貸「商品價格」的利率高低、浮動或固定計息,也就是在選擇房貸的「價格」一樣,普遍上民眾大致也都所能夠認知,當利率條件趨勢往下時,應選擇機動或指數型的浮動利率會比較划算;

當利率條件趨勢向上時,就要選擇固定利率的房貸會比較有利。但是除了決定當下的利率高低和種類之外,還有什麼其他的條件,是消費者可以決定,卻很容易忽略的部份?

房貸多比較 貨比三家不吃虧

其實房貸的條件除了利率之外,還有貸款額度以及貸款期間的問題,由於可貸額度的主動權是由銀行所決定,當您確定和哪一家銀行承辦貸款,就是按照它的條件辦理,不會有所爭議

但是有關貸款期間的長短「年期」,以及「寬限期」的條件,則可能因為借款人本身和房屋條件的因素,是可以有自行決定的權益。

一般來說如果年齡較輕的首購族,同時選購較新屋齡之房屋標的,在申辦房貸的條件選擇上,依屋齡的耐用年限以及還款經過年數不超過70或75歲,是可以辦理到30年期的房貸、甚至更長年期的繳款計算方式。

多半首購的年輕族群收入較為有限,能夠多省下一塊、兩塊的負擔,對於固定薪資的首購上班族來講,都是極為重要的,因此減少房貸月付金是最直接、最有感覺的有效方法。

若選擇30年期的房貸,會比一般20年期的還款月付金,負擔要輕鬆許多,以利率1.875%借款100萬元試算,年期20年之還本繳息月付金為5,000元整,若改貸30年期之月付金則成為3,634元(相差1,366元),如果借款總額為500萬元,20/30年期的月付金各為25,000元/18,170元(相差6,830元)。

拉長貸款期限 單筆大額還款最實惠

一般借款人總是希望能夠將貸款愈早還清愈好,貸款合約的精神重點是在於還款而不是期間的長短,所以說不論房貸借款期間是20年或30年期,只要手邊存到了一定的金額,還是可以單筆提前還款,如此又能再有降低月付金負擔的效果

在利率低檔時,減少月付金的負擔,較能夠靈活調節手中的資金運用,當利率調高之後,仍可以隨時大額還款,加速減輕利息的負擔。

按照統計資訊,台灣真正的房貸還款結清時間,平均約在710年之間,這個數值表示雖然房貸是屬於長年期貸款,但是在貸款期間的變數其實很多,可能有人真的在短期內就還清房貸,但也有人可能會在短期內換屋或是轉貸…。

若您購買房屋之後,當真在長達20~30年的期間不會有所改變?還是可能在7或10年之後,當您更有了財富的實力,也會一次提前清償房貸、或是會換一間更好的房子也不一定!
【本文作者為網路地產王資深顧問】

http://key88.net/article21373.html

緊鄰科技金三角 基隆房市不容小覷

日前國道三號走山事件,讓民眾重新檢視山坡地住宅的居家安全,由於基隆地區九成皆屬山坡地,房市頓時蒙上陰霾。

不過房仲業者表示,基隆房價長久處於低檔,價格沒有明顯跌幅,反倒因為台北縣升格為新北市,未來「北、北、基」可望合併形成「台北都」,緊鄰北台灣科技金三角的基隆clip_image001,房價增值潛力不容小覷。

基隆9成山坡地 平地住宅稀有搶手

國道走山事件,導致民眾對於山坡地住宅唯恐避之不及,尤其在基隆地區,高達九成以上都是山坡地,基隆稀少的平地住宅頓時成了搶手貨。

譬如位於暖暖源遠路的這處新成屋建案,同時兼具公園綠地以及基隆河的河岸景觀,每坪開價不到15萬,吸引不少基隆首購、換屋族的青睞。

房仲業者表示,基隆房價長期處於低檔行情,中古大樓每坪成交均價僅10萬元上下,近期推出的新成屋喊出單價20萬以上,創下基隆房市新記錄。換句話說,即使爆發國道走山意外事故,基隆的低房價已經跌無可跌,對於自住或投資的民眾而言,目前進場是最佳時機點。

未來國土重劃分 基隆納入台北都

住商不動產企研室主任徐佳馨預期,未來基隆將受到台北市、新北市的整體帶動,基隆地區的發展勢必比過去來得更好。

以國土重新劃分的觀點,一旦北北基縣市合併,很可能形成所謂的「台北都」,加上基隆的地理位置緊鄰汐止,也勢必沾了北台灣科技金三角的光,基隆新成屋一字頭的房價,恐怕很快將成為歷史。
【網路地產王/曾炳鈞/綜合】2010/06/14

http://key88.net/article21372.html

房屋的騎樓封閉未供公共通行使用,不得免徵房屋稅

台中市地方稅務局表示,房屋稅以附著於土地的各種房屋,及有關增加該房屋使用價值的建築物為課徵對象。

騎樓如果供公共通行使用,可免徵房屋稅

但是騎樓全部或部分在白天封閉供營業使用,營業外時間才淨空供公眾通行,因未符合供公共clip_image001使用的要件,無法免徵房屋稅。

騎樓封閉供住家或營業使用情形很多,應依實際使用情形分別按住家或營業用稅率課徵房屋稅,稅務局每年均定期派員清查房屋使用情形,查有增建、占用騎樓或使用情形變更時,就會據以釐正房屋稅籍資料,並發函通知改課內容。

稅務局特別提醒納稅義務人留意,收到房屋稅通知改課函文,核課事項如有不符時,應儘早與通知函所載承辦人員聯繫,以落實房屋稅籍正確性,並保障自身權益。如有稅務相關問題,歡迎撥打0800-086969,或(04225850001接客服中心,有專人提供服務。
台中市政府/新聞處

http://key88.net/article21371.html

台灣房價泡沫化? 學者、建商看法不一

去年建商在台北市喊出了一坪300萬的建案,市場一片譁然,也使得政府不得不出手打壓房價,不過高房價似乎已成定局,甚至有學者提出警告,台灣房市即將泡沫化,遠雄建設董事長趙藤雄卻有不同看法,台北的房價比起上海、東京等城市,還有上漲的空間,政府的干預只會傷到經濟發展空間。clip_image001

學者:利率調升 房市恐泡沫化

隨著捷運建設越趨完善,北市的房價也越抬越高,單價破百萬建案到處可見,尤其是大安區、信義區;有網友戲稱「北縣的住宅去換北市住宅,可能只能換到一個門把。」

雖然有點誇大,但從這點可以看出, 北市房價與其他縣市的落差很大,政府近幾個月推出了一連串的打房政策,使得房地產業者叫苦連天,但對於善於見縫插針的投資客卻影響不大。

觀察最近房價走勢,學者嚴重警告台灣房市已快要泡沫化,並可能會比美國次貸風暴還大,目前之所以還沒完全泡沫化,是低房貸跟高自備款在支撐,一但房貸利率調高,房市將有破滅的危機,建議政府將一些交易資訊透明化,斷絕一些有心人士炒作房價的機會,並且不動產交易稅負以交易金額來課稅

另外,學者提醒購屋者,如是自住需求可以購買,但如果要投資的話會有較高的風險。

政府打壓房價 將影響經濟發展

相較於學者的泡沫論,遠雄建設董事長趙藤雄表示,台灣的房價比起上海、東京等城市,便宜了許多並未到最高點,房價的高低可以表示整個經濟的繁榮,政府的一味打壓房價,只會使得經濟受損;

另外,對於政府所要打造的黃金十年,趙籐雄強調,如果房地產每年沒漲到10%,是不可能打造黃金十年的,民眾因為財富沒增加,自然就不會想消費了,例如日本就是一個例子,十年零利率跟房地產未漲,而被外界稱做是消失的十年。

雖然壓制房價政策不斷,但趙藤雄很有信心的說,今年規劃推案500億元,預期可以銷售到400億元,將創下遠雄40年以來的新銷售紀錄,目前銷售目標以五大開發區為主,分別是林口造鎮、三峽大學城、內湖五期「ASIA 3+1特區」、中山花博特區及北科特區。
【網路地產王/盧柏均/綜合】2010/06/14

http://key88.net/article21370.html

台中7期商辦 搶新都心商機/商辦租金 行情比別處高逾5成

台中7期商辦 搶新都心商機

7期新市政大樓10月即將啟用台中新都心儼然成形,帶動商用不動產的投資置產熱潮,尤其是集公共建設之最、縣市合併升格後大台中政經中心的7期,建商卡位動作積極。目前豐邑、順天的頂級商辦大樓,將分別於第3季、第4季完工啟用clip_image001;而親家建設位於7期的商辦,也在積極趕工中。

其中,豐邑建設砸下百億元重金打造的「豐邑市政都心廣場」,位在7期市政路上,是一棟規劃B638層的超高層商辦,也是7期目前樓層最高的商辦,日前已取得使用執照,預計第3季交屋,成為7期新市政大樓啟用後,首棟新的商辦大樓,讓已購客戶趕在年底縣市合併前,順利進駐辦公。

在縣市即將合併升格、新市政大樓將落成啟用等利多帶動下,「豐邑市政都心廣場」每坪單價從預售時期的27、8萬元,目前成交價已攀升到36至46萬元,已購客戶有一半以上屬於自用型,另有一部份則是用來長期投資。

而親家建設投資40億元打造、位於市政路上的「T3市政國際中心」,是一棟B6至29層的商辦大樓,規劃坪數從50坪至500坪不等,目前已購客戶以台中、彰化的中小型傳產業為多。

另外,在7期擁有商辦用地的聯聚建設,據悉,目前也在伺機而動、評估投入商辦的好時機。

「豐邑市政都心廣場」現場專案副總經理陳棟樑表示,該商辦每個樓層700坪、共規劃7個單元、每個單元由80坪至100坪不等,可依業者需求彈性規劃坪數。他說,準備進駐7期打造企業總部的大型上市公司,一口氣買下半層350坪、或一層700坪的業者大有人在,銷售率已經超過70%大關。

他說,豐邑市政都心廣場目前正在整理公共設施,7月進入強銷期,豐邑本身也保留36至38層、逾千坪空間打造企業總部,容納200多位員工進駐辦公。他說,整棟商辦全部啟用後,預估可帶動近7,000位上班族進駐辦公。

信義房屋台中南屯市政店專案經理陳建安指出,7期新市政中心是全球華人都知道的新地標,是大台中的明日之星,尤其距離中國大陸又近、交通設施完善,吸引台商爭相進駐新市政中心,卡位商用不動產。

他以最新成交的7期商辦為例,就有台商一口氣買下2戶商辦,一戶自用,另一戶考慮出租或出售,台中房仲業者頗看好7期商辦的投資潛力。
工商時報 【記者曾麗芳/台中報導】 2010-06-14

------------------------------------------------------

7期商辦租金 行情比別處高逾5

台中7期新市政大樓即將啟用,帶動7期商辦大樓租金行情水漲船高!台中房仲業者指出,位於7期的商辦大樓,因具有指標意義,加上打著頂級商辦大樓為主訴求,每坪租金行情約落在1,000~1,200元之間,租金行情超越現有商辦大樓50%以上,預料將創下台中高租金行情。

信義房屋台中南屯市政店專案經理陳建安表示,7期新市政中心尚未崛起前,台中高級商辦大樓大都集中於中港路、文心路上,例如中港路的雙子星大樓、文心路的宏全商辦大樓等,租金行情每坪約在600至800元之間,目前租金行情最高的,當屬英才路上的國泰世華大樓(亞緻大飯店),每坪租金行情約在800~1,000元之間。

台中7期新市政中心最新的商辦大樓中,位於市政北五路、文心路口的「順天市政經貿廣場」,是一棟B5至23層的商辦大樓。

由於土地是學產地,目前也是7期唯一只租不賣的商用不動產,近期即將對外招租,其中,辦公室租金行情每坪約1,000元、店面約1,200元左右,目前已知有數十家廠商預定承租,招租率已突破50%。

順天建設表示,站在投資者立場,「順天市政經貿廣場」雖然只租不賣,但因土地是學產地,順天只需投資硬體、成本較低,出租報酬率卻不低。據悉,該棟商辦一旦滿租,獲利穩定的租金收益,每年可為順天貢獻1元的EPS。

而豐邑市政都心廣場現場專案副總經理陳棟樑表示,該棟商辦大樓未來將委請國際知名的管理集團進駐管理,加上位於7期新市政中心,地段無可取代,目前低樓層租金行情每坪1,000~1,200元間;至於高樓層因為視野佳,租金行情上看1,300~1,400元,挑戰7期最高租金行情。
工商時報 【記者曾麗芳/台中報導】2010-06-14

http://key88.net/article21369.html

低利房貸監控 保險業也納管

中央銀行全力遏止投資客炒房,但4月房貸餘額卻創下歷史紀錄,引起央行高度關注,更嚴格的控管措施已蓄勢待發。

據了解,央行現階段監理有三大重點,首先是全面下令「房貸利率不得低於1.5%」,對於利率偏高者鼓勵民眾主動檢舉,且此一監控作法不只限於銀行,保險業承辦房貸者clip_image001也一體適用。

央行抑制房地產泡沫化的作法,先從銀行房貸下手,但4月房貸餘額意外飆高,據悉,央行業務局目前透過銀行填報的「房貸雙周報」繼續監控,務求5月的房貸數據明顯下降。

央行業務局長尤錦堂表示,台灣已實施利率自由化,央行之所以要求銀行房貸利率,不得低於1.5%,是因為參酌銀行資金成本、經營管銷費用、風險加碼等因素後,低於此一底線的利率,有風險過高之虞。

經過央行輪番進行道德勸說後,目前主要公民營行庫都接受央行規定,今後國內銀行房貸利率1.5%以下的專案,即將大絕跡;

且此利率底線的規定,並非只有銀行適用,尤錦堂明言,若保險業者壽險房貸以低於1.5%的利率借出,央行會一併徹查不會寬貸。意即目前監控房貸的對象,已從純銀行擴大到廣義的金融業者。

據悉,近日起金融機構如透過低利率切入房貸市場,會立即接到央行關切電話,並約來行裡「喝咖啡」;央行除透過自身的過濾,也進一步鼓勵民眾舉發,若發現有任何金融機構業者,以房貸利率低於1.5%的水準搶市場,歡迎檢舉。
工商時報 【記者陳美君/台北報導】 2010-06-14

http://key88.net/article21360.html

擁兩屋即投資客 利率加碼0.5%/精華區出現拋售潮 獲利減2成

今年3月開始,央行大動作嚴控投資行為,各銀行跟著緊縮「投資客」的定義,過去坐擁3戶以上才算,現在只要持有第2戶就被認定為投資客,完全不能申請寬限期、貸款成數最高僅剩7成且貸款利率比自用戶高出0.25%~0.5%

業者表示,台北市大安、信義、中正區等投資客較多的區域已出現因貸款不clip_image001足、資金周轉不靈而殺出的案例。

銀行主管表示,各銀行最近陸續要求嚴格縮緊同一所有權人、持有2戶以上不動產的放款標準。

以國泰世華銀行來說,投資型客戶定義改為同一所有權人、非自用、購屋貸款2戶以上,一般客戶的優惠房貸利率,前3年平均利率為2.13%起,本金寬限期最長2年,但若被認定為投資客,利率須再加碼0.25%、貸款成數最高只有6.5成,且無寬限期。

上海商銀對投資客限定更嚴,個金部經理馬婉瑜指出,行內提供一般客戶前3年優惠利率約1.80%、寬限期最長2年,投資客的貸款利率則須加碼0.5%,平均利率2.0%起跳,貸款成數最高6.5成,同樣沒有寬限期。

新貸款總額僅剩1/3

央行打房收效,5大行庫4月新承做貸款總額平均下降0.098個百分比,合庫主管表示:「6月初新承做的不動產貸款總額,只剩3月的1/3。」

住商不動產企研室主任徐佳馨就說,大安、信義、中正等投資客多的地區,已出現低價拋售案例,如上月初在中正區,有投資客因房子貸款過不了、資金週轉不靈,為求脫手,原本開價70萬元,最後以每坪不到60萬元成交,就算獲利減少近2成也得賣出;5月底在信義區,也有投資客因申貸失敗,只好以低於市價1成價格拋售。

彈性保留審核空間

不過,國人房屋自有率高,且在先買新屋、後賣舊屋的過程中,難免得同時持有2間房屋,某公股銀行主管表示,各銀行仍會保留彈性審核空間,但因應核貸規定變嚴格,只要客戶提出自住或換屋證明,例如仲介委賣契約、保證售出第1宅切結書等,確定不是要買房投資,銀行還是會依個案情況,納入一般客戶優惠申貸方案。

各銀行對第2戶以上不動產貸款限制

http://key88.net/article21358.html

為何「新市鎮」無一成功?

上月中,行政院釋出捷運淡水線直接延伸到淡海新市鎮的大利多,本月初淡海新市鎮再次標地,僅標出一筆,其二十一億餘元的總價只比底價高出三百萬不到,差一點又流標。

這顯示業者似不看好淡海新市鎮前景,並認為新市鎮重生的條件絕不只有聯外交通一項。clip_image001

城市居,大不易,房價過高是主因因而形成巨大民怨。

政府紓解民怨的主要措施是改善交通,想把民眾導引到都會周邊的新市鎮,一方面可供應較低房價的居所,另方面希望促成新市鎮的開發計畫復活

新市鎮」在台灣一直是解決民眾居住問題的重點所繫,不論最早一批林口、澄清湖 、大坪頂新市鎮開發,或者二十年前房價狂飆時的淡海新市鎮,都因「興建中低收入戶住宅方案」等方案而起

這回淡水捷運延伸、機場捷運林口幾個場站的開發,也是「青年平價住宅案」的配套。

甚至,二十年前規劃高鐵路廊選定的十餘個站區被認為偏僻,其實都是前瞻性的新市鎮開發概念,希望藉由發展郊區衛星城,進而帶動老市區的活化、翻新

當時的著眼也是希望藉由衛星城的低房價,使產業進駐,引進人口,紓解都會區的居住及發展瓶頸問題。

很遺憾的是,歷來台灣試圖開發的十餘個新市鎮沒有一個成功;究其原委,除了新鎮本身條件不佳外,人去政息下政策無法延續、開發制度設計不當、財務計畫不周全、相關單位「精打細算」態度消極,都是原因。

如今雖因房價再飆又有以改善交通等活化新鎮的計畫,但片面的投藥,恐怕仍難奏效。

就以開發已二十年、四年前經建會宣布失敗的淡海新市鎮開發計畫為例。

民眾不願遷入,問題絕不只有聯外交通一項,地理、天候條件不佳,企業無意進駐,水源有限都是原因;如果相關問題不能一併解決,人口不移入,再砸一百多億蓋捷運淡水延伸線,則因勢必票價高,行車時間長,加上自償率僅三成出頭,恐怕又會是虛耗公帑。

原訂公元兩千年完成開發,吸引三十萬人口移入的淡海新市鎮,如今只完成四分之一、四百餘公頃的的整地及公共設施,地上物主要是低價賣給原地主的少量安置國宅。

開發計畫失敗的關鍵原因,是該地不具備成為「新市鎮」的基本條件,無法滿足居民就學、就業、就醫、文化、娛樂等基本需求,只能附屬於台北都會;於是,距離太遠就成了致命傷。

基地主觀條件不佳外,客觀上的開發設計疏失更是致命傷。學界曾以「規劃一頭熱、開發大家推、結果一片荒」來形容台灣的新市鎮發展軌跡,相當傳神

以「開發大家推」來看,新市鎮道路、廢汙水處理等公共設施是內政部主辦,學校設立則由地方政府負責,淡海新市鎮規劃了七所公立中小學,但新鎮開發迄今近二十年,台北縣政府最近才提出第一所國小設置規劃

想移民新市鎮的民眾一看,連學校都沒有,難免卻步;但台北縣府的顧慮則是根本還沒住戶,蓋學校,學生在哪裡?蛋生雞,還是雞生蛋?

交通情況亦如此,淡水新鎮輕軌捷運談了十年,始終「研究中」,要不是房價狂飆引發民怨,吳揆作出明確裁示,不可能突然冒出淡水捷運延伸線。

環保、治安的情況也類似,地方政府無意接手,即便開發單位出經費,亦是態度遲疑。

會有「開發大家推」的情形,與「新市鎮開發條例」對相關主管單位僅柔性呼籲配合,不無關係,但也造成貸款主辦開發的內政部,二十年下來財務負擔沉重。

開發制度讓原本條件不佳的台灣新市鎮雪上加霜;其實,不妨看看國外新市鎮開發,東京的多摩、香港的荃灣及沙田、巴黎的拉德芳斯……,形態或有不同,但參與開發的各單位密切協調、步調齊一是共同的特點,也儘量促成新市鎮成員的多樣性,如此多方配合,遂能營造出一個健康、生機盎然的移民社會。

北台灣已找不到下一塊如淡海新鎮這麼完整的開發基地,而淡海新鎮先前的失敗也確實反映了台灣新鎮開發的困境。如今政府決定斥鉅資活化淡海新市鎮,應一併將問題統整解決;單靠交通一帖藥,很難建立新鎮重生的模型。
【2010.06.14/聯合報/社論】

http://key88.net/article21357.html

2010年6月14日 星期一

公民RSS-偏遠勞工造屋 可享低利貸/新聞辭典-自力造屋

公民RSS-偏遠勞工造屋 可享低利貸

在國外,「自力造屋」的議題由來已久,卻與第三世界國家窮人的居住問題有關,最知名的是祕魯六○年代推行的自助式住宅計畫,在首都利馬附近的新興城鎮鼓勵大規模的自力造屋,讓中低收入者以低廉代價,取得自行設計的房屋。clip_image001

聯合國與世界銀行:

由於第三世界國家大規模興建的公共住宅,常遭逢人謀不臧、供需失衡、無法切合居住者需求等問題,聯合國與世界銀行在這些國家提供自助式住宅方案,只開發小塊基地與基礎水電設施,由中低收入階層自行建造符合需求的家屋。

台灣:自助式國宅

許多人不知道,台灣「國民住宅條例」也提供自力造屋的低利貸款

申請資格為自備土地的偏遠地區農漁民及勞工,貸款分十五年以上攤還、額度不得低於造價的七成。政府只負責審查資格、規範房屋面積,其餘營造、施工、管理都由申請人自行負責。

美國與台灣:自力造屋課程

針對自力造屋的概念與實務,國內外學院都曾開設相關課程,供社會人士或專業建築師修習。

例如,麻省理工學院建築系就曾開設自力造屋的住宅設計學程;台灣的中華大學也與勞委會職訓局合作,開過一系列自力造屋實務的推廣教育課程。

參考書籍案例:

針對自力造屋的概念與實務,國內外均有許多值得參考的書籍,例如John Turner的《Housing By People》,台灣則有林黛羚所著的《蓋自己的房子》、《蓋綠色的房子》等系列專書,收錄不少本土的自建房屋案例。
中國時報 【黃哲斌/專題報導】2010-06-13

--------------------------------------------------------

新聞辭典-自力造屋

居住者不依賴建商或現成建案,自行介入土地買賣、房屋設計甚至建造過程的住宅生產模式;起造者可能借助建築師、營造工匠的專業技術,但保有相當程度的自主能力,參與決定建築形式、建材、空間配置以及機能導向。

年代,約翰透納(John F. C. Turner)等建築師就提倡「住居者介入決策的住宅生產模式」(Housing by People),鼓勵居住者以自我控制、小規模地方營建的方式,生產自助式住宅(Self-Help Housing),對抗房地產市場以利潤與成本導向的模組化集合住宅。

除了自力造屋,另有一種社群互助、志工投入的「協力造屋」行動,建築師謝英俊、旅德學者胡湘玲在九二一災區發動為災民蓋房子的故事,是台灣的著名案例。
中國時報 (黃哲斌/整理)2010-06-13

http://key88.net/article21347.html

e世代素人買房 善用刪去法

七年級生是網路世代,買房子前上網蒐集資料的做法已不是什麼小撇步,而像是必然的生活過程。台灣美食資訊網「愛評網iPeen」產品總監葉卉卿也是如此,再搭配她歸類出的買屋訣竅「刪去法」,年紀輕輕的她已累積3次買屋經驗。

談最近一次買屋,她與家人選在機場捷運線的中壢捷運站底站預定地一建案clip_image001「法國之心」,但她一時想不起來捷運站名,隨手拿起iPhone就上網查了起來,答案馬上揭曉是青埔站,資訊的獲得對她來說如此輕而易舉。

葉卉卿說,因為父親長期在大陸工作,預計5年後退休在台常駐,因此決定買一間房子。

年初時看好中壢房價一直十分穩定,無暴漲暴跌;而該建案除了是新成屋,離捷運走路僅10分鐘,交通方便;附近還有公園、學校,環境單純;而格局方更是具備良好風水,最後購入每坪13萬共31坪的新屋,總價約403萬。

不過原本每坪叫價是15萬,卻給葉卉卿殺到破盤,她笑說「演戲很重要」,和家人一同去喊價時,一定要有人在業務面前扮白臉、有人扮黑臉,上演一齣心靈交戰的戲碼。

不過最重要的是要檢視自己的需求,她舉例建商號稱包了價值10萬元的十大家電,買屋馬上可住,但她們認為實際上價值沒這麼高,家電還不如自己買,因此刪減無用的優惠後,最後才降價成功。

而第二次則是幫男友挑選房屋,也跟網路有關,是在一知名拍賣網站上看到有屋主販售中古華廈,因為是個人刊登,葉卉卿也省去支付房屋仲介費,最後在三重以一坪20萬價格買下32坪公寓住宅。

不過第一次經驗總是比較慘,曾經幫助前男友在新店看屋,15坪不到的面積扣掉公設比12多坪,位於25樓高的3樓,陽光無法從窗戶透進來。

葉卉卿說當時犯了3大錯誤,買屋太急、找仲介因此要付仲介費,以及受次級房貸影響貸不了高成數,也因此影響她後續找屋,一定得上網做足功課的好習慣。

但葉卉卿說,房仲也不是完全不好,可以讓房仲帶領認識環境,幫助更快速的了解此區成交價、裝潢行情價和生活機能。

不過她坦言,e世代「相信素人比相信房仲多」,上網查詢還是最實在又省錢。

最後,她提供自己挑屋的一大原則「刪去法」,先釐清買房用途:自住還是投資?

預算多高則要從自己可支付的頭期款來計算,「這些網路上都有在教」。

她說雖然前兩次都只是幫忙挑房屋,但5月起要開始幫父親在中壢的房子繳房貸了,希望成為給父親未來的禮物。
【聯合晚報╱記者吳孟庭╱台北報導】

http://key88.net/article21346.html

捷運站「浮動車站」籌錢拚建設/新捷運站址變招財樹

捷運站招財「浮動車站」籌錢拚建設

馬總統競選政見,愛台十二項建設,總經費高達3.99兆,但政府現在缺錢,想建設,得想辦法籌措財源,腦筋動到正在規劃的捷運信義東延線和萬大線等,規劃採取「浮動車站」的概念

意思就是說事先不選定精確的車站位置,而是公開招標,由得標者來決定車clip_image001站的地點,開發商可能為了投資,願意砸重本得標,讓政府能夠順利開源。

捷運不只是大眾運輸,現在還將成為政府的招財樹。

TVBS記者廖芳潔:「捷運信義線,像您現在看到的大安森林公園站,當初在規劃的時候,有明確的站址跟名稱,但是接下來到了捷運東延線,將不會有明確的站址,而是用浮動車站的概念。」

以捷運信義線為例,象山站以後,東延線段,將不會選定確切的站址,讓所有開發商公開招標,由市場決定車站最後座落的位置,打的如意算盤是,業者為了搶下重要地段跟附近商圈發展,可能砸重本以求得標,如此一來就可以增加政府財源。

房仲業者張銘格:「以捷運來說,在市中心對房價影響不大,那可能對比較偏遠的地方,它可能比較具有帶動的效果。」

浮動車站的概念,優點是在比較市郊的地點,民眾可能因此享受到以較低價買到交通便利區的房子,但也有可能反過來,因為競爭白熱化,導致原本的平價區房價上漲,政府用新概念為公共建設籌錢,利弊恐怕參半
TVBS  廖芳潔 2010/06/13

--------------------------------------------------

「浮動車站」概念籌錢 最快一年後公開招標 拚建設 新捷運站址變招財樹

政府財政拮据、投入公共建設的能量不足,為了避免影響經濟發展,行政院經建會開始採取新的措施籌措建設財源。

目前規劃中的台北捷運信義東延線、萬大線、淡水輕軌、台中捷運烏日文心線都將採「浮動車站」概念,事先不選定精確的站址,將站址公開招標、出價高者得標,以挹注公共建設財源。

決策官員指出,目前信義東延線和萬大線都已經在進行綜合規劃的階段,一年之內就會完成,最快一年之後,各站站址就可以公開招標。

官員表示,過去雖然沒有類似的例子,但國外民間私人興建鐵路,或是國內BOT建設的案子,其實也都常整合社區開發,其精神是相同的。

馬英九競選總統所提政見「愛台十二項建設」,總經費高達三.九九兆,規劃三分之一由民間投資,政府仍須負擔二.四四兆。即使以八年兌現來計算,平均每年至少需要三千億的公共建設經費。

但政府債臺高築,連帶影響公共建設和振興經濟的能力,以民國一百年為例,目前編列中的公共建設經費僅九百七十七億元,加計五年五千億「擴大公共建設特別預算」中的一千三百億元,才達到兩千兩百億元的規模。

「擴大公共建設特別預算」又將於民國一百年到期,想要落實馬總統的政見,幾乎是「不可能的任務」。

由於建設財源和所需經費差距過大,「節流」根本不可能達成目標,經建會幾乎抓破腦袋,一一檢視每個計畫,看有沒有「開源」的可能。

經建會除了希望提高原有計畫自償率、增加民間投資比例之外,也將以成立建設基金的方式進行跨域整合,包括將交通建設和土地使用開發整合為同一計畫,資本和收益都放在同一基金內,讓建設的外部成本內部化、投資效益資本化,截長補短來完成建設目標。

以目前規劃進行中的台北捷運信義東延線、萬大線、淡水輕軌、台中捷運烏日文心線四項計畫為例,經建會已經要求相關單位,在規劃時讓站址「浮動」,即不選定精確的站址,讓所有開發商公開招標,由市場決定車站最後座落的位置,而政府則在開發過程中得到較多的回饋,增加政府投資建設的能力和能量。
中國時報 【單厚之/台北報導】 2010/06/13

http://key88.net/article21345.html

雙利貸房貸 進可攻退可守

即便央行打房市,但民營銀行業者,仍依照情況核發房貸。讓房市熱氣依舊強強滾,壽險業者也參一腳,積極推出壽險房貸產品,面對如此多的房貸產品,加上利率動向不明,銀行業者建議,如果實在沒有把握的消費者,可以選擇雙利貸房貸,原理類似股債式基金,同時將指數型房貸與固定型房貸結合的產品。clip_image001

選擇固定式利率怕利率走低,選擇指數型房貸又怕利率走揚雙利貸房貸就是把這兩項產品同時結合,依照60與40、50與50、40與60的比例,分別搭配固定式利率及指數型利率房貸,消費者還可以依個人的需求與未來利率的走勢,將房貸金額根據以上比例分別搭配固定式與指數型利率房貸。

也就是說,指數型房貸可依市場利率調整而走,而固定式利率房貸則維持3年固定利率成本,鎖住現階段2%上下的低利率,3年後到期可依當時利率選擇。

例如若預測未來利率調漲,投資人可以將房貸利率分別配置46的比例在指數型及固定型房貸上,若預測未來利率調降,則可降低固定利率比例到4成,指數型拉高到6成。花旗推的雙利貸房貸產品,還包括指數型利率房貸連結帳戶的存款利息,可扣抵貸款利息,貸款年限還能縮減。
工商時報 【記者楊筱筠/台北報導】

http://key88.net/article21335.html

政府搶錢作戰 都計變更新增容積率 擬歸公/資產活化 應防圖利少數人

政府搶錢大作戰 都計變更新增容積率 擬歸公

為了籌措公共建設財源,政府除了動腦筋要拍賣新蓋的捷運站站址,也正規畫改變都市計畫變更的回饋方式,將所有都市計畫變更新增的容積率全部歸公,再由政府將容積率標售給都市計畫區內有需要的建商和開發商,標售所clip_image001得則作為都市計畫區內公共建設之用。

目前台北捷運信義東延線、萬大線、淡水輕軌、台中捷運烏日文心線的都市計畫變更,都已經朝這樣的方向規畫,日後所有交通建設和土地開發,也都將朝整合計畫的方向規畫。

官員表示,回饋方式的改變,只需要在都市計畫書中明訂就可以,並不涉及修法。

財政困難造成投入公共建設能量不足,又適逢房價高漲,政府決定停止市區精華土地的標售,已影響籌措財源的能力,為了避免影響經濟發展,經建會腦筋動到「容積率」上。

根據《都市計畫法》規定,都市計畫變更時,主管機關得要求土地權利關係人,提供或捐贈都市計畫變更範圍內之公共設施用地、可建築土地、樓地板面積,或一定回饋金給地方政府。

決策官員表示,未來都市計畫變更時,政府將不採過去的回饋模式,直接從容積率下手,所有土地因為都市計畫變更增加的容積率,「政府都直接拿走」,再標售給區域內有需要的建商和開發商,所得則直接進入都市計畫開發基金,作為公共建設之用。

決策官員指出,目前國外多數也和我國一樣,是以土地、金錢方式回饋,只是回饋比例較高,新的政策是經建會獨創的想法。

官員表示,過去地主常以土地或回饋金方式進行回饋,而且是等到開發時才個別向主管機關申請決定如何回饋,就像是「零售」,這些錢何時到位、到位多少,都極不確定,連帶影響政府建設的能力

改採容積率回饋後,變成「批發」,政府無須與地主一一協調,一次就拿到所有的回饋,建設進度比較容易掌握,地主仍可以享受到部分因為都市計畫變更、土地增值的益處。

類似的概念已經運用在政府機關硬體建設上。

衛生署計畫於南港興建「衛生大樓」,經費差兩億,但政府財政困難無法增編預算,經建會指出,一般公家機關使用容積率經常未達上限,衛生署可以將用不到的多餘「容積率」公開標售,將所得資金挹注大樓的建設。
中國時報【單厚之/台北報導】2010/06/13

----------------------------

立委:資產活化 應防圖利少數人

經建會提出都市計畫變更「容積率增加歸公」的政策,財經立委看法兩極,支持的立委認為經建會立意良善,可將政府有形、無形的資產活化;持保留態度的立委則認為,這項政策太過複雜,不如從直接改革現制下手。

立委賴士葆表示,經建會的政策是將過去金錢、土地的實體回饋,改為用容積率的無形回饋,目前其實已有建商是將建物的某一層捐給地方政府,也是類似容積回饋的概念。

賴士葆說,這樣的作法就是大家長期討論的,如何將政府有形、無形的資產活化,概念利益良善,但要看能否做到真正透明、公開,避免圖利少數人

他表示,政府出售容積率時,也必須要兼顧整體都市景觀的規畫,如果一整個區域的建築都不高,卻突然有一棟高出好幾倍,民眾恐怕也很難接受。

賴士葆認為,變賣容積率成立基金進行公共建設,和BOT的概念類似,都是要降低政府的出資,但執行時必須要非常小心,避免尾大不掉,「當初高鐵興建時也是說政府零出資,結果政府投入了一堆錢!」

曾經從事建築業的立委蕭景田則擔心,捷運車站採浮動之後,有可能導致兩站之間的距離太近,達不到原本設計的目的。

他表示,捷運帶動的土地、建物價格上漲,是所有國民納稅錢投入後的結果,原本就應該落實漲價歸公的精神,除了目前回饋金的制度之外,政府也可以考慮站址一定範圍內的房屋、地價稅依市價課徵,增加政府的財源,不僅符合社會公平正義,也比站址浮動單純的多。

至於容積率增加歸公的部分,蕭景田則認為,容積率大規模標售,牽扯層面太廣,可能會產生很多亂象。

目前政府是因為擔心推升房價,所以停止標售國有地,但房價上漲的因素很多,禁止公有地釋出效果其實很有限。

蕭景田說,如果維持目前的回饋制度,恢復釋地籌措公共建設經費,相形之下會比較切實可行。
中國時報 【單厚之/台北報導】 2010/06/13

http://key88.net/article21334.html