2010年7月31日 星期六

景觀宅有保障 先設定不動產役權/地役權修法,享受大躍進!

擔心美景消失?先設定不動產役權
擁有山水美景的景觀宅,不僅令人心曠神怡,往往身價也高人一等,問題是,眼前的無價美景是否能永保不變,恐怕連建商也很難打包票。
為了避免新建大樓遮蔽現有建築的景觀或採光,未來打算購買景觀宅的民眾,可在8月3日後,要求建商提出「不動產役權」的設定登記證明,才能保證購買的景觀宅沒有「賞味期」的限制。
不動產役權8月施行  景觀宅有保障
日前發生過一起不動產的買賣紛爭,建商在澄清湖畔興建一批景觀宅,號稱可以眺望澄清湖的湖光山色,吸引不少民眾下手購屋;沒料到,緊鄰景觀宅正對面的大塊空地,無預警地興建高樓,眼看澄清湖美景即將被遮蔽,景觀宅居民好焦急,卻不知如何是好,只能怪罪建商沒提早告知,涉嫌隱匿事實。
針對新建大樓可能遮蔽原有建築的採光或景觀等問題,預計8月3日後將依法有據。隸屬於民法的「地役權」已經在今年二月初修正為「不動產役權」,光由字面解釋,可知範圍從土地擴大至建物,簡言之,未來民眾如果基於通行、汲水、採光、眺望等正當目的,可協商地主或屋主通融,並設定不動產役權登記。
內政部地政司副司長王靚琇表示,為了配合「不動產役權」將在八月初生效施行,土地登記的部份規則條文也一併修正,藉由不動產登記的公信力,才能減少不動產糾紛。換言之,購買景觀宅不能片面聽信建商或代銷商說得天花亂墜,只要發現景觀宅的周邊仍有建地,大可要求業者提出「不動產役權」的設定登記,才能確保眼前美景千年不變。
網路地產王/網路居家王
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地役權修法,享受大躍進!
民法物權編自民國十八年發布施行後,一直未有修法的動作,直到八十四年一月十六日,才對立法時將「受僱人」誤植為「僱用人」的民法第九百四十二條的錯誤修正。其實民法的主管機關法務部,多年前即對民法物權編默默進行修法,並在八十八年間完成修正草案送請立法院審議,惜未完成立法受到退回。法務部於九十二年間再度成立修法小組,對原草案進行檢討,並吸納國外先進國家學說與法例從事大翻修,以因應時代潮流與經濟發展。九十五年間先將檢討完成的擔保物權部分法條修正草案,送請立法院審議,在九十六年三月五日獲得立法院通過,於同月二十八日經  總統公布修正法條。修正法條的施行日期訂在公布後一年六個月。嗣又在九十八年一月二十三日公布所有權部分的第二次修正法條,修正法條的生效日期定為公布後的六個月。第三次修正法條,係在今年的二月三日公布,內容是對所有權以外物權法條作修正,生效日期也訂在公告後六個月,目前期限尚未屆至。這三次對物權編舖天蓋地的修法大動作,讓民法物權編展現了新的風貌!
由於這次民法物權編修法範圍廣泛,修正法條大都推陳出新,一些新觀念、新名詞的出現,都需時間才能讓社會大眾慢慢適應。就以原列為物權編第五章的地役權來說,這次修法連章名都不見了,取而代之是「不動產役權」,這就是一個前所未見的新名詞。「不動產」依民法第六十六條第一項的立法定義,是指「土地及其定著物」。修正前的民法第八百五十一條賦予地役權的定義是指:「以他人土地供自己土地便宜之用之權」。現在章名改為「不動產役權」,可見役權不只存在土地與土地之間,已擴展為土地與定著物,包括房屋,意義全不相同。新修正的民法第八百五十一條對不動產役權的定義是指:「以他人不動產供自己不動產通行、汲水、採光、眺望、電信或其他以特定便宜之用為目的之權」。修正條文與修正前的條文兩相比較,很明顯地可以看出修正後的役權,是不動產與不動產的關係,內容既明確又具體,一反舊條文只以「便宜」一詞的抽象及概括來敘述地役權的內容,並無「便宜」的具體說明,且土地登記簿上又只能以「地役權」的名稱作登記,無從發揮登記的公示目的,使社會人士不明白「地役權」是什麼「碗糕」?所以未能為社會大眾充分利用,導致功能不展。
不動產役權係以他人的不動產承受一定負擔,以提高自己不動產利用價值的用益物權,立法的目的是要用有限成本提昇土地和土地上的定著物利用效率。循著這一目的來探討修正法條,可以看出擁有不動產役權的不動產,是有權可以便宜使用供役地的不動產。條文中所舉出「通行、汲水」的項目,只是表明不動產役權在他人不動產方面,可以積極的便宜利用的一些例示,凡是不動產役權人得於供役不動產上為一定的積極性的行為者,都可以設定類似的不動產役權來使用;至於所舉的「採光、眺望」役權,則屬於消極不動產役權便宜使用類型的例示,凡是供役不動產,對需役不動產負有一定不作為的義務者,就可以設定類似的不動產役權。提升自己不動產景觀方面的功能,像不動產役權的登記內容,是禁止供役的不動產上不得有定著物或者是房屋,或者建築物不得超過一定高度,以免妨害到需役地房屋的採光或眺望,供役地的所有人,即有容忍的義務。
通行、汲水、採光、眺望、既都是不動產役權應具有積極或消極方面功能性的提示,當然中間應該還有既要積極、又需消極的中性項目出現,法條在這方面提供一個「電信」的名詞作為這些特殊類型的代表性顯示。因為電信,依電信法第二條第一款的立法說明:「電信:指利用有線、無線,以光、電磁系統或其他科技產品發送、傳輸或接收符號、信號、文字、影像、聲音或其他性質之訊息。」而傳送或接收這些訊號,都要透過電信的硬體、軟體或線路的設備,才可以完成傳輸任務。這就難免會與設備所在不動產的相鄰他人所有的不動產發生某些關係的磨擦或利益衝突,這些磨擦或衝突,可能是積極性的,或者是消極性的,或者是二者兼而有之。只要是具有特定的目的,都可以透過不動產役權來便宜使用。這些規定,不是「電信」的獨特獨占,其他的不動產如果有使用他人不動產相類似情形,也都可以比照設定不動產役權來解決問題。
不動產役權的具體內容,是不動產役權的核心部分,基於物權必須公示的原則,以及保護交易安全,地政機關未來應配合將不動產役權的具體內容,在土地登記簿上辦理登記,讓對不動產役權需要作進一步瞭解的社會人士在登記簿上就可明瞭個中狀況,不致在不動產交易上,買到設有物權負擔的不動產,吃了大虧!
在舊地役權時代,一般解釋都是直指地役權是存在他人所有的土地上,這次修法增訂了第八百五十九條之四的新條文,明定:「不動產役權,亦得就自己之不動產設定之。」原因是不動產役權的取得,不外是法律行為、繼承與時效取得,最常見的是法律行為,其他二種甚為少見。法律行為就是簽訂契約,談判可能周節橫生,困難重重。現在准許土地所有人先規劃在土地上設定不動產役權,再出售土地,就不致有困擾發生了。
(本文登載日期為99年5月26日,文中所援引之相關法規如有變動,仍請注意依最新之法規為準)
台灣法律網 文 / 葉雪鵬檢察官
http://key88.net/article22259.html

不要被建商含混不清廣告字句誘騙/建商廣告不實 可依DM求償

不要被建商含混不清的廣告字句誘騙
建商在售屋廣告常用含混不清的字句誘導消費者,讓消費者產生錯覺,例如廣告中寫著「多功能歐式整體台面豪華廚具」,消費者別以為是歐美進口建材,實際上可能只是國產的便宜貨,但打著「歐式」字眼而已,在品質方面就差了很多。
鄉邑建設開發有限公司於民國八十三年在台中市推出「鄉林凱悅大樓」,售屋廣告中宣稱「西德進口歐式整體台面廚具」、「進口歐式整體台面豪華廚具」,有不少的消費者購屋後才發現,建商竟以國產櫻花牌廚具替代。
大樓到處是違章建築
購屋者向建商抗議,建商竟稱該廣告是在訂約前所散發,後來雙方的買賣契約內容已變更廣告之內容,自應以契約之內容為準,而契約中關於廚具之約定為「多功能廚房設備採用歐式整體檯面廚具」,並沒有指明一定要「西德進口」。
有八名住戶不甘受騙,告上法院,他們說,除了廚房未裝設西德進口整體廚具外,建商在大樓所設置之游泳池、KTV中心、韻律教室、中庭花園及門廳,與建造執照設計圖說核准用途不符,均屬違章建築,且影響大樓結構安全;另有地下室未依法設置消防防火門、未依約於各樓層樓梯施設櫸木扶手、各戶室內及地下室牆面壁癌叢生、以陽台充作室內面積、地下室部分停車位占用公共設施等情事。法院到這棟大樓現場履勘後認定,大樓的確有這些重大瑕疵。
確保廣告內容之真實
法官指出,消費者保護法第22條規定,企業經營者應確保廣告內容之真實,其對消費者所負之義務不得低於廣告之內容。
售屋廣告中有載明「西德進口歐式整體台面廚具」、「進口歐式整體台面豪華廚具」,建商卻使用國產櫻花牌廚具,即與上訴人之售屋廣告不符,依鑑定報告,「國產櫻花牌」較「進口歐式」每套廚具價差七萬多元,單是廚具這部分,建商就要負責賠償住戶各七萬多元。再加上其他瑕疵,法院判決建商應負不完全給付損害賠償責任,要賠償八名住戶共五百零八萬多元。
消費者在購屋時,對每一個細節都必須注意,稍有疑慮,就必須向建商問明白,對於一些曖昧不明的字句,更要註明清楚,以確保自身權益,最好能夠發揮「雞蛋裡挑骨頭」的精神,將每一項細節掌握得越仔細,權益就更多一分保障。
更多房地產即時分析及建案詳細資料,請上「住展房屋網」
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建商廣告不實 可依DM求償 留意土地使用分區 公設違建 非法夾層 陽台外推等部分
建商為了吸引消費者上門購屋,往往會以精美的廣告詞與廣告DM(Direct Mail,直效行銷)招攬客戶,許多民眾輕信業者廣告術語買下房子,等到真的住進去,卻發現完全不是那麼一回事。消費者該如何向建商討回公道,專家說,即使已經簽約仍要保存建商廣告DM,萬一發生廣告不實,DM可當證據要求建商負責。
不可不慎
行政院公平交易委員會第3處副處長林慶堂表示,常見建商廣告不實狀況,包括二次施工、隱瞞土地使用分區、公設屬於違建、將蓄水池宣稱為游泳池等。其中不少情況,消費者根本無從辨識。許多消費者單看樣品屋,或者聽信銷售人員的勸說,就在衝動之下買了房子,交屋後才發現問題重重。
要求建商拿建照比對
例如陽台外推問題,許多建商申請建照時,都規劃有陽台。但在給客戶看的家具配置圖上,卻把陽台包含在客廳內,讓消費者誤以為可比照建商樣品屋裝潢,事實上若沒有經過主管機關核可,可能面臨被拆除情況。林慶堂表示,因房屋若須施工,皆要經過建管機關核准,否則皆屬違法。在此類情況中,消費者可要求建商拿出建照,將建商家具配置圖與建照原始圖樣對比,就可發現建商是否有廣告不實情況。
此外,也有部分建商刻意隱瞞土地使用分區,讓消費者在不知情狀況下,買下土地原本只適合當作工廠、廠房、宿舍等的房屋。對此行政院公平會已明定,建商必須在廣告中明白標示建築基地之使用分區,倘若未標示或者標示不清,都會遭公平會依《公平交易法》第41條處以5~2500萬元的罰鍰。林慶堂表示,消費者若不清楚建案的土地使用分區,可至地方政府查詢。
購屋前停、看、聽,多詢問、多確認可避免被騙,但若還是發生問題,消費者切記,一定要保留建商當初所製作的DM作為求償依據。承理法律事務所主持律師張克西指出,原則上,廣告內容可被視為契約約定效力的一部份,若交屋狀況真的與廣告不符,消費者可以對建商主張債務不履行的損害賠償責任,或者買賣契約的瑕疵擔保責任。
處理程序為先寄發存證信函要求建商賠償,若建商不予理會,則可向各地方政府消保會申訴,若還是無法解決,最後才走上法律途徑,對消費者來說較省時省力。
建商易廣告不實事項
廣告不實事項/可能表現手法消費者自保方法
◎公共設施為違建/將蓄水池標示為游泳池/
保留DM作為未來求償根據
◎未清楚標示土地使用分區/廣告DM未清楚標出土地使用分區/要求建商出示土地使用分區文件
◎變相鼓勵非法夾層屋/訴求挑高空間,樣品屋以夾層設計/蒐集建商未清楚告知非法夾層證據,請求賠償或解約
◎非法陽台外推/家具配置圖將陽台劃入室內空間/勿簽二次施工同意書,或請建商依法提出申請
資料來源:《蘋果》採訪整理
http://key88.net/article22258.html

央行施壓 民營銀行房貸砍到7成/玉山房貸 自住房貸上限七成

央行施壓 民營銀行房貸砍到7成
央行聲聲催,房貸授信拉「緊」報,近期被點名為投資客幫凶的民營銀行急於自清。玉山金總經理黃男州表示,雖旗下玉山銀房貸以自住戶為主,應不受打房影響,但感受到這股壓力,大台北自住型房貸已由8成降至7成,全面比照投資客。
玉山銀砍到7成,其他民營銀行為避免爭議,央行列管地區(北市、北縣10縣轄市)房貸,成數也有下壓趨勢。據了解,雖央行要求第二套房貸,成數以7成為限,但多數民營銀行針對首套房貸,近期也下壓到7成,讓不少自住族哇哇叫。
銀行主管私下透露,許多房貸案光憑買賣雙方資料,根本就難以判定是否為投資客。就怕按首購放款,之後若央行金檢,查到貸款人是投資客,銀行「吃不完兜著走」,所以近期在成數上,多較過去緊縮,7成應是「市場共識」。
公股行庫部分,直接感受央行壓力最大,房貸龍頭土銀已表態,若查出投資客用人頭戶冒貸,不管條件多好,都將拒絕承做。而土銀也逐一清查現有放款,若有冒貸嫌疑案件,一律列入黑名單,未來不只申貸難度提高,更可能直接拒貸。
三商銀部分,一銀、華銀則對短期移轉,擔保物件在兩個月內「快速換手」,很可能是投資客持有建物,加強查察。一銀主管表示,類似周轉率高案例,除可能是投資客炒作外,也可能兩方都是人頭戶,藉由拋售以哄抬房價。
彰銀同樣針對周轉率高者,降低放款成數,過去一年若貸款筆數過多,除比照投資客,全面取消寬限期外,成數也以五成為限。
不過,銀行主管私下表示,投資客戲碼很多,透過人頭戶申請房貸,不過是冰山一角,且人頭戶界定困難,沒有具體標準,現階段只能走一步、算一步。但若央行要求,未來將訂定更詳細標準,如轉手頻繁度等,都會白紙黑字載明。
銀行主管表示,除事前嚴控放款成數外,為防止投資客炒房,未來也會加入事後檢核制度,若發現交易不尋常轉手、有人頭戶之嫌,將收回貸款。他認為,畢竟若發生借款用途不符,銀行本就有權收回貸款,只是款項要如何追回,還得再議。
中國時報 2010-07-14
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玉山房貸溫和成長 自住房貸戶申貸上限七成
除了將房貸業務緊縮,玉山銀公布,要以招財貓作為銀行的吉祥物,這是繼邀請旅美棒球好手王建民擔任形象代言人後,再以日本招財貓為吉祥物,玉山銀也將推出一系列形象與商品廣告。
由玉山銀行員工票選命名兩隻招財貓,分別稱「紅嘟嘟」與「綠呼呼」,搭配可愛俏皮的旋律,已引起不少婆婆媽媽客戶喜愛,特別是家中有小朋友,更對招財貓愛不釋手,也讓玉山銀繼去年11月推出招財貓悠遊聯名卡後,昨日再推「晶片金融卡與存摺」的相關商品,同時也開發一系列招財貓相關禮品。
黃男州透露,為了打響這一波銀行新形象,預計投入高達八位數,甚至九位數以上的預算,將於下半年舉行相關造勢活動,為玉山銀消費金融擔任代言和吉祥物的角色。黃男州說,單以上半年招財貓的悠遊聯名卡發卡量與消費額度,是四家新發卡銀行的佼佼者,其中在開卡和動用儲值金額方面,都是名列第一。
【經濟日報╱記者黃國棟/即時報導】
http://key88.net/article22256.html

購屋資訊透明化 禁止雙方代理 房仲認為不宜

購屋資訊透明化 又挑上不動產經紀業~『禁止雙方代理』制度推動可行性引起議論
六月下旬行政院副院長 陳?對不動產價格合理化有以下的談話:
(一)政府將提出包括交易價格透明化、提高短期交易成本等措施,並檢討現行1年內買賣土地都不需要繳交增值稅是否合理。
(二)解決高房價問題應該用經濟手段,它是危機,但不像因應金融風暴緊急,不需假『上帝之手』採取政治非常手段。
(三)現在房產資訊交易價格不夠透明化,可以揭露某路段(非詳細門牌)的交易價格,就不會有個資外洩的情況。
(四)不動產經紀人制度是否可以禁止雙方代理呢?美國有許多州禁止代理買、賣雙方,如果台灣無法禁止的話,應該把規範訂出來,讓制度透明化。
我們非常贊成以『經濟手段』解決高房價,以『提高短期交易成本』防止短線炒作,政府應健全制度面,少用政治干預,讓房價在自由機制運作下趨於合理化。
對於陳副院長的談話,個人相當敬佩,並有幾點看法:
(一)設法提高短期交易成本,是防止短線炒作的有效措施,對健全交易市場確實有益,讓市場在正常供需下運作,價格就容易趨於合理。
(二)揭露區段非詳細門牌的成交資訊,達到透明化目的,其實各品牌皆已經在網路上揭露並提供查詢,我們認同陳副院長對資訊揭露真正目的釐清與部分揭露的說法。所以根本不應強加責任在經紀業上,因為目前各品牌皆有在企業官網上揭露成交行情,政府要經紀業提報實在是多此一舉,不但資訊正確性會有問題,而且更會衍生更多的民怨,政府何不從賦稅上做根本的改革,讓稅基擴大稅率降低,交易當事人自然能實價實報,資訊透明化才能一勞永逸。
(三)應用經濟手段,少用政治干預,健全制度,讓房價區合理化。這是陳副院長談話中最經典的見解,我們認同制度健全化,設定防止炒作機制與規範,市場就能由正常供需決定價格的合理化。
『禁止雙方代理』制度應建立在成熟的流通環境條件下,現階段不宜強制規範,至於明白揭示經紀人是買賣方單邊代理或雙邊代理的作法值得鼓勵與推動。
對於『禁止雙方代理』的經紀制度可行性規範,陳副院長引用國外成功經驗,但我們必須瞭解國外成功經驗是建立在成熟的流通環境下,台灣流通環境未成熟,強制以法律規範確有困難,但買方專任經紀人的制度確是可被購屋者高度認同與接受,我們在流通環境未成熟前雖不宜強制規範,但可鼓勵願意區分買賣經紀人或專司委買或委賣的作法,讓購屋者確實辨明經紀人的實際角色扮演,分辨是買方代理或賣方代理。當我們瞭解現階段購屋者最迫切需要就是:誰能站在買方立場提供透明化、對稱化的資訊?誰能提供公正客觀的市場情報與成交行情?誰能滿足購屋者從搜尋到看屋、鑑價、議價、交易履約、安全機制的一次性服務(One Stop Service)? 因此,『買方專任經紀人』的委買市場是值得推動與鼓勵,但現階段要經紀業明訂規範『禁止雙方代理』,對於單一品牌而言,顯然會有技術上困難,初期可鼓勵經紀人若是扮演雙方代理角色,是否明白揭示或取得買賣方當事人同意,等到市場流通機制成熟後,『買方專任經紀人』制度推動可行性就日趨成熟,市場上自然同時接受單邊代理或雙邊代理的制度,只要資訊透明,買賣方權益受保障,就不需太多的限制與規範,甚至禁止雙方代理,經紀業才能充分的發揮自己品牌優勢,以角色透明化去爭取消費者的認同度與忠誠度。
【文/台灣不動產交易中心/總經理 李同榮】 2010/07/13
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禁止雙方代理 房仲認為不宜
不動產經紀人制度是否可以禁止雙方代理?台灣不動產交易中心總經理李同榮表示,「禁止雙方代理」制度應建立在成熟的流通環境條件下,現階段不宜強制規範,至於明白揭示經紀人是買賣方單邊代理或雙邊代理的作法值得鼓勵與推動。
他非常贊成以「經濟手段」解決高房價,以「提高短期交易成本」防止短線炒作,政府應健全制度面,少用政治干預,讓房價在自由機制運作下趨於合理化。
而揭露區段非詳細門牌的成交資訊,達到透明化目的,其實各品牌皆已經在網路上揭露並提供查詢,他認同陳沖對資訊揭露真正目的釐清與部分揭露的說法,所以根本不應強加責任在經紀業上,因為目前各品牌皆有在企業官網上揭露成交行情,政府要經紀業提報實在是多此一舉,不但資訊正確性會有問題,而且更會衍生更多的民怨,政府何不從賦稅上做根本的改革,讓稅基擴大稅率降低,交易當事人自然能實價實報,資訊透明化才能一勞永逸。
【2010.07.12/聯合報/記者何醒邦/即時報導】
http://key88.net/article22245.html

高雄12病態建築 七月底健檢╱何謂「病態建築症候群」?

高雄12病態建築 七月底健檢
高雄市工務局為了推動建築健康檢查,七月底將選出十二處「公共病態建築」,進行體檢,預計年底完成調查,提出對策,明年展開改善,同時會成立輔導團,提供民眾諮詢私有建築健康狀況。
病態建築問題多 身心健康隱形殺手
高雄市建管處表示,新建物或舊建物室內裝修工程中,常有民眾喉嚨乾燥、眼睛鼻子過敏、頭痛、咳嗽、氣喘及皮膚乾燥感等不適症狀,極有可能是建築物本身引起,稱為病態建築症候群。
台灣病態建診斷協會指出,人到某個空間就覺得不舒服,有可能是通風不良,二氧化碳濃度過高,也可能是裝潢時,使用含有甲醛、甲苯等揮發性有機化合物,另外空調冷卻水塔久未消毒清洗,有可能導致退伍軍人症候群,房子漏水會導致壁癌,這些所謂的「病態建築」都會影響人體身心健康。
建築醫師聽診 幫病態建物找病因
高雄市工務局強調,人需要體檢,建築物也需要檢查。高雄市政府今年針對使用頻繁的醫院、圖書館等公共建物進行全身體檢,聘請包括建築師、空調技師醫師與環保專家擔任建築醫師,進行包括室內環境檢測、建築主體診斷,並提出對策限期改善。
【網路地產王/尹榛/高雄報導】2010/07/13
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辦公大樓上班族之健康危害~病態建築物症候群
近年來由於經濟進步及社會結構的改變,使得人們的生活方式和居住環境品質產生相當大的改變。
人類待在室內環境(包括居家環境、辦公室或其他建築物內)的時間多超過80%,而某些人體疾病(例如過敏性疾病)被發現與不良的室內空氣品質有關。
1970年代開始,歐美國家陸續發現從事新建或重新改建建築物工作的工作者,出現所謂的「病態建築物症候群」,因此室內環境的空氣品質及其可能造成的人體健康影響,便成為日後受到重視的環境衛生課題。
所謂的「病態建築物症候群」,並不是一種疾病,有學者建議以「呼吸道炎症和全身性徵候(Airway Inflammation and Systemic Symptoms)」一詞替代,通常是辦公大樓員工對室內工作境的一種身心反應,屬於慢性、非特異性且不舒服的症候群。
病態建築物症候群的症狀,包括眼睛不適(乾燥、刺激及癢)、鼻塞、流鼻水、咳嗽、喉嚨不適(乾燥、刺激、癢及痛)、呼吸短促、胸部不適(胸悶及胸痛)、皮膚不適(乾燥、刺激及癢)、頭痛、嗜睡、疲倦與精神無法集中;
上述症狀在使用中央空調系統建築大樓中的工作者經常可見,一般在員工下班之後(特別是週末或假日)該症狀會明顯的減輕或消失。
病態建築物症候群的發生不僅會降低辦公大樓員工的工作效率,無形中也會增加許多的工作成本。
一般而,病態建築物症候群症狀盛行率為10%~70%,有研究指出,辦公大樓員工經常會抱怨嗜睡、鼻塞、喉嚨乾燥、頭痛及眼睛癢,且女性的症狀盛行率明顯高於男性。
截至目前為止,造成病態建築物症候群的真正原因仍然不十分清楚,可能的原因包括物理性因子、化學性因子、生物性因子和社會因子等多重致病原,而與病態建築物症候群症狀有明顯相關的因素分別如下:
(一) 個人因素:辦公大樓的工作者本身如有過敏或氣喘等病史,則容易出現病態大樓症候群症狀。
另外長期使用電腦的員工,或本身為女性工作者,均為病態建築物症候群的高危險群。
(二)社會心理因素:工作類別對於工作壓力的產生及工作滿意度有直接的影響。通常工作壓力愈大或對工作愈不滿意者,較容易抱怨病態建築物症候群症狀的發生。
(三)通風量:通風狀況和二氧化碳濃度經常被用以評估室內環境是否令人感覺舒適的指標,其中良好的通風狀況可有效降低辦公大樓員工產生病態建築物症候群症狀。
依照美國加熱、冷凍及空調工程協會所認定的標準,認為每人每分鐘應有20立方呎的換氣量才算適當,且室內環境空氣中的二氧化碳濃度應低於1,000 ppm。
(四)揮發性有機化合物:工作環境中揮發性有機物的來源,包括香煙、油漆、黏膠、化學藥品、傢俱、影印機、列表機等,這些來源產生的揮發性有機物質,明顯與辦公大樓員工病態建築物症候群症狀的發生有關。
由於各辦公環境室內的空氣調節狀況不同,也會影響揮發性有機物質在室內環境的分佈,造成人體發生不同程度的病態建築物症候群症狀。
(五)潮濕狀況:室內環境是否開窗和人數多寡均會影響環境中的相對濕度,一般使用中央空調系統的辦公大樓之相對濕度平均為50%。
工作場所可能會出現潮濕的問題,如霉味、可見黴斑、滲漏水或積淹水情形,這與建築物的屋齡、清掃頻率或使用的通風系統均有相關。
(六)生物性氣膠:生物氣膠是指空氣中具備生物特性之粒狀或液狀物質,例如病人飛沫中所含的病毒及細菌等。
由於臺灣位居潮濕的亞熱帶地區,極利於生物氣膠的生長與繁殖,研究指出生物氣膠與病態建築物症候群的發生亦有相關,往往會造成呼吸道的感染及過敏現象,為辦公室工作人員缺席或勞動力下降的主要原因,因此室內生物氣膠對於人體健康的影響實在不容忽視。
由於國人經濟水準的提升,具有中央空調系統的辦公大樓到處可見,在室內環境中使用的建築材料與裝潢設計不僅有更新的機會,同時使用含有揮發性有機物質之產品的機會也不斷增加,外加上臺灣溫暖潮濕的環境,微生物十分容易孳生,因此身為辦公族的您,是否因病態建築物症候群的問題而感到困擾呢?為了有效的減低室內環境的工作者抱怨病態建築物症候群症狀的機會,以下有幾點建議可提供個人防範病態建築物症候群的發生:
(一) 保持個人的心情愉快,適時的舒解身心壓力。
(二) 辦公大樓的通風系統應定期加以檢修、維護和保養,以確保室內環境具有充足的通風量與良好的空氣品質。
(三) 辦公大樓應減少不必要的裝潢:例如黏貼壁紙及地毯所使用的黏膠會釋放出有害的揮發性有機物質,可能造成人體產生不良的健康影響。另外地毯不易清理,往往成為微生物生長與繁殖的最佳溫床,間接影響室內的空氣品質。
(四)辦公室內應儘量使用不會造成人體健康影響的產品:除非必要應避免使用含有異味化學物質或會刺激眼睛及呼吸道的產品,例如香煙、含苯膠水、黏膠、簽字筆、白板筆、修正液等,此外經常需要使用的影印機應設置在一個獨立空間,列表機也須放置在通風良好的地方。
(五) 辦公室中如出現霉味、可見黴斑、滲漏水或積淹水的情形,除了可利用除濕機降低環境中的濕度之外,亦應儘速找出滲漏水的原因並予以解決,以避免細菌及黴菌等微生物在室內生長。
對於任何一個職場的工作者而言,實在有必要瞭解自身所處的工作環境中可能存在的各種危險因子,以便進一步的控制及預防,提供自己一個舒適且安全的工作環境。
臺灣地區屬於海島型氣候,一年四季多處於高溫高濕的狀態,非常適合生物氣膠的生長和繁殖,外加上現代化辦公大樓的結構與特性,以及辦公室員工的工作需要與習慣,使得室內環境空氣品質的維護不易,因此人人應在享受工作的快樂之餘,多多關心自己周遭的工作環境,以確保身心健康。
呼吸照護學系 萬國華助理教授
http://key88.net/article22243.html

房貸嚴把關 防人頭戶炒房╱行庫祭3大招 全面獵殺人頭戶

防人頭戶炒房 行庫祭3大招
央行總裁彭淮南一封打擊房貸投機客的「致金融機構董座」親筆信,震撼了國銀業者,全體國銀昨日都繃緊神經、研商對策,來自大型行庫消息指出,授信部門昨日密集會商後,隨即下令告知第一線業務人員,加強房貸授信審查。各行庫朝三大方向處理:1.大額房貸授信案由總行接手審查,2.嚴格審核2-3個月就轉售的個案。此外,授信部門需依照5P審查指令,落實售信審查的程序。
銀行主管指出,貸款對方是不是藉人頭戶辦理借貸,其實第一線的業務人員,多半清楚,不過有時候為了拚業績,確實會對人頭戶貸款「睜一隻眼、閉一隻眼」,因此授信審查上,有必要針對大額的案件採取雙重複審機制,甚至對部分敏感地區分行直接採送交總行聯審的機制,避免分行為達成業績,「內神通外鬼」。
也有行庫高層說,目前要把關重點,就是放在投機客上,特別是涉嫌透過人頭戶借貸的投機客,需要嚴加把關。這除了靠第一線人員的敏感性,落實「5P」審核指令是最直接有效的方法。所謂5P,指的就是貸款戶信用(People)、資金運用計畫(Purpose)、還款來源(Payment)、債權確保(Protection)、借款戶展望(perspective)等。
行庫主管並強調,根據央行要求所擬具的授信新方向,可以強化兩部分,一是不論是否為投資客,全面清查房貸週轉率;其次是留意仲介通路的案件,避免協助投資客,籌措炒房資金。特別是仲介通路移送的案件,由於炒房團多半都有配合的仲介商,因此若發現週轉率過高的借款人,又是透過仲介管道買賣房屋,銀行必須特別留心,避免成為炒樓團的資金提供者,違背央行政策。
國泰金總經理陳祖培昨(12)日也指出,會依照央行和金管會的指示,嚴格執行事前和事後的房貸審查作業,他表示,銀行對於人頭戶的辨識,主要是觀察轉換時間是否非常短暫,很頻繁的在2-3個月,就轉手出售。若是辦理房貸有人頭戶的情形,經過覆審發現,銀行會對該客戶收回貸款。
工商時報 【記者薛翔之、陳美君/台北報導】 2010-07-13
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公股銀行研擬對策╱房貸嚴把關 防堵人頭戶
土銀、台企銀:異常就不承做
針對央行總裁彭淮南指有投資客以人頭名義向銀行申貸的問題,多家公股行庫昨天均緊急開會研擬最新對策,且要求第一線房貸或徵信人員必須提高靈敏度,若有異常乾脆放棄承做。
據了解,行庫將以房屋轉手次數、價格合理性、購屋人負債比,以及關係人交易等判斷是否為人頭戶。
房貸市占率位居前兩名的土銀及合庫均坦言,人頭戶實在很難認定,除非有人告密,不然都要到事後才知道;但土銀仍表示,今天將發文給各分行,一旦發現人頭戶,無論信用狀況多好,都不會承做。
人頭戶難判斷 轉手次數列參考
合庫也說,將發函各營業單位提高警覺,例如購屋者薪資或資產有限,但卻可購買數千萬元住宅,那麼就要懷疑是否為人頭戶。
一銀及華南銀則要承辦人員注意,若房屋在兩個月內曾經轉手,即可能是投資客持有之標的;而且若購屋者申貸時,該住宅被不合理加價,這個時候就可能是人頭戶。
台企銀指出,將嚴審申辦房貸者的職業及薪資,判斷是否符合所購買房屋的價位與品質,只要發現異常就不會承辦。
兩百戶大咖資料 盼央行能提供
也因為人頭戶在實務上很難認定,無一套客觀評估標準,所以銀行只能從一些蛛絲馬跡加以判斷。就有行庫主管表示,希望央行可以提供那位持有兩百多戶的投資客資料,給銀行作為重要參考案例。
民營行庫方面,玉山金控總經理黃男州說,旗下子公司玉山銀行房貸一向以自住型房貸戶為主,投資客所佔比率不多,關於這次央行公告的針對性審慎措施,將完全依規定的成數七成上限等相關規定辦理,但自住型房貸戶申貸第一戶,仍依原放款規定辦理。
安泰銀行財務長李治平指出,房貸市場一向是隨著房市景氣循環起伏,過去多家銀行都曾在房市熱絡時,因為對投資型房貸放款控管不夠嚴謹,結果當房市下滑時產生許多呆帳;甚至還有部分較誇張個案,房價向上時因高估放款成數,當房市滑落後,竟出現放款金額高於跌價後市價的情況,因此,基於風險控管,目前銀行內部對投資客房貸評分早已採較嚴格的原則,配合央行規定辦理絕對沒問題。
自由時報 記者盧冠誠、呂清郎/台北報導 2010/07/13
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行庫打炒房 全面獵殺人頭戶
中央銀行總裁彭淮南的一封信,引爆行庫全面啟動「獵人頭(戶)」計畫。房貸龍頭—土地銀行率先決定全面封殺人頭戶,一旦查出投機客用人頭戶貸款,無論債信條件多好,都不會承做。
第一、華南銀行也訂出明確規範,申貸擔保品物件在「兩個月內」曾換手,很可能是投機客持有的標的,除了會調查申貸人是否為人頭戶外,也會降低成數,甚至不予貸放。
土銀是國內最大房貸銀行,房貸餘額高達5,674億元,比第二名的合作金庫銀行足足多了千億元,市場人士認為,土銀決定嚴控人頭戶的做法,將引發銀行跟進。
土銀主管表示,今(13)日函就會送到各分行,也會清查現有貸款,找出有嫌疑的案件,若申貸人被列入黑名單,將來再申貸的難度會更高。
土銀說,人頭戶的界定相當困難,初期會要求前線審核人員細查申貸者的親屬若短時間內同時貸款,就有問題,再搭配物件轉手頻繁度等項目進行分析,未來會訂定更詳細的標準。
多家公、民營銀行昨日一早就召開主管會議,針對央行要求提出對策,合庫、一銀、華銀均已發函分行,要求嚴查人頭戶申貸的狀況,並責成分行對仲介公司的大量案件提高警覺。
一銀副總經理鄭美玲解釋,如果該物件才剛被轉換,短短兩個月內又有買賣,除了出售者可能是投機客外,也可能兩方都是人頭戶,透過交互持有炒高房價,因此銀行必須做好把關。
彰化銀行則針對周轉率高者,嚴控放款,過去一年貸款筆數過多者,成數降到五成,並取消寬限期。
國泰金控暨國泰世華銀行總經理陳祖培表示,若發現交易不尋常轉手、有人頭戶之嫌,就會收回貸款。因為當初客戶申貸時說是要買房自住,結果若發生借款用途不符情事,銀行有權收回貸款
台北富邦銀則是決定要求在第一線房貸銷售人員,儘量在與客戶互動時多作瞭解,在前端作業先發掘有無可疑的蛛絲馬跡。
北富銀主管分析,一般人頭戶不會瞭解買房細節,房貸人員在交涉過程中,先去瞭解對方是不是人頭戶,如果客戶對買賣房屋過程「一問三不知」,就可研判有人頭戶嫌疑。
【經濟日報╱記者藍鈞達、葉慧心/台北報導】2010.07.13
http://key88.net/article22239.html

頂加合法違建?法院判就拆/法官:新舊違建 法律上都是違建

房市正熱,有頂樓加蓋的舊公寓更是搶手,八十四年元旦以前即存在的「緩拆違建」,俗稱舊違建、老違建,甚至被房仲界形容為不會被拆的「合法違建」,通常房價還會再貴上兩三成,但多數民眾可能不知道,只要是違建,無論是新舊,一旦鬧上法院訴訟,法官都會判拆,買方不但買貴,還得自負拆屋費。
台北市一位林先生就碰到類似案例。多年前他買下頂樓加蓋四樓公寓,當時以為買到合法違建不會被拆,多年來也相安無事,但九十四年間,他將頂樓加蓋部分重新整修,被三樓高姓住戶告上法院,法院判決全部拆除確定。
林先生不滿說,為什麼一個政府有兩套規定,市政府工務局答覆他說不必拆,但法院卻判拆。
台北地院一名法官提醒,無論新舊違建,法律上都是違建,必須拆除;如果將頂樓違建出租,訴訟上還會被判「返還不當得利」,須將收到的租金吐出與樓下住戶均分。
歷年租金所得 還要均分其他住戶
李姓女子就是一例,六十二年她在北市買下一間頂樓加蓋屋,卅幾年來都沒事,後來將頂樓租給學生,樓下住戶覺得太吵提告,照樣被判拆,還要將歷年租金一百七十餘萬均分給樓下其他住戶。
廿餘年前在北市仁愛路圓環旁買頂樓加蓋屋的王先生也表示,他的加蓋部分還有繳房屋稅,但遭樓下控告後,同樣被判決拆除。
一般來說,違建情況以台北市為例,八十四年前既存的違建被列為「緩拆件」,即俗稱合法違建,原則上政府不拆,新違建列為「即報即拆件」,但由於頂樓平台是屬於逃生或全體住戶活動用途,只要逾越此使用目的,即屬侵害其他住戶權益,一旦訟訴,依民法規定,必須「排除侵害」,也就是必須拆除。
律師范清銘表示,市府的行政權不拆或緩拆,無法拘束法院,法院只看有無違反頂樓使用目的及侵權,只要有所逾越,就會判拆。
住商不動產加盟行政處協理吳光華則指出,一般而言,頂樓使用權為住戶共有,「緩拆違建」只是約定形成或住戶間的默契。
民眾購買頂樓加蓋的產品時,房仲業者都會告知權狀坪數與實際使用坪數。頂樓加蓋部分的單價,約為標準產品三分之一至二分之一,也有依照加蓋區域的建造成本計算單價者,總價約高出二至三成。
自由時報 記者劉志原、簡明葳/台北報導2010/07/13
http://key88.net/article22238.html

夏日狂吹冷氣電費驚人 節能省電費大作戰

狂吹冷氣電費驚人 省電費大作戰
近日高溫令人難耐,民眾不得不借助開冷氣消暑,結果全台用電量大幅飆高,廢氣的排出,更助長了室外溫度不斷上升。若能減少冷氣的使用量,減少排放二氧化碳,不但可緩和都市的高溫化,降低溫室效應,也為自己省下大筆的電費。
冷氣使用有撇步 電費省很大
信義房屋轉介中心林洋旭經理表示,因為冷氣每調高一度,可節省6%的耗電量。非不得已要吹冷氣,建議選擇符合房間坪數的冷氣噸數,一方面冷房能力較強,也較不影響壓縮機的壽命。
變頻式冷氣比一般冷氣可節電約10~15%並具有恆溫的效果,但價格略高,因此較適合每天常用的房間,如主臥室、親子房。為求省電效果,應把空調溫度控制在與室外溫度相差5℃以內,設定在26~28度最適宜!睡覺前把冷氣設定在1~2小時自動關閉,同時搭配冰冷扇或電風扇吹,也可達省電效果。
善用綠色植栽 淨化空氣又消暑
此外,窗台上也可多種植日照性的綠色植栽、並搭配自動灑水系統,藉由光合作用,節能又消暑,且對空氣還有淨化作用,例如常春藤、綠蘿、元寶樹(肉桂)、發財樹、黃金葛等。
常春藤葉面能吸收較多的甲醛,而黃金葛葉面對氨具有吸收作用,且萬年青、黃金葛也可作為水耕植物,十分好照顧!蘆薈、吊蘭、虎尾蘭、鵝掌藤以及馬拉巴栗都蠻適合放在室內,尤其是鵝掌藤,耐旱又耐陰。而常春藤、無花果和蘆薈不僅能對付細菌,還可吸收灰塵。一般來說,室內空間每10平方公尺的面積僅需放一至兩盆花草,就可達到淨化空氣與清除污染的效果。
【網路居家王/洪倩宜/綜合】
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夏日節能省電大作戰
即將進入炎炎夏日,電費隨著氣溫的上升也水漲船高。生活在都會叢林裡,每到夏天總是陷入天人交戰。開冷氣擔心電費貴的嚇死人,不開冷氣卻又熱的受不了。知名空調品牌科瑞萊的台灣總代理表示,利用新一代的蒸發式降溫換氣機(或簡稱「冷風機」),能夠有效兼顧降溫與省電。針對安裝環境不同,分為商用機組與家庭用機組,經過專業的設計評估,除了能夠有效控制室溫,還能夠省下一大筆白花花的銀子。
市面上有許多類似的產品,也就是一般人口中的冷風扇或是水冷扇。這些相似的產品,大多是在機組中加入冰水、冰塊或是冰晶,藉由這些低溫媒介以達到降溫目的,使用上較為麻煩且效果也不顯著。總代理祥福散熱的總經理表示,新一代的蒸發式降溫換氣機技術,只需要加入室溫下的水,毋需額外加入其他的冷卻劑或冷媒,即可達到降溫的效果,真正同時兼顧省電、降溫、環保三大優點。研究數據指出,在同等面積安裝中央空調與蒸發式降溫換氣機組, 蒸發式降溫換氣機組是中央空調總投資的3/5;在同等面積安裝中央空調與蒸發式降溫換氣機組,耗電量只需中央空調的1/8左右。
一般消費大眾對於冷風機的刻版印象,多停留在早期需要額外加入低溫媒介的機種。每次使用,必須準備好足夠的冰水、冰塊或是冰晶,額外耗費多時間與空間來製作這些低溫媒介的。若是疏忽忘記,便不能發揮應有的效果。使用科瑞萊的產品,因為只要添加室溫水,或直接安裝管線引水,可節省大量時間與人力成本。
「好的產品不敵錯誤的使用方式。」祥福散熱的總經理說:「產品因為使用不當而不能發揮應有的效益,往往會使消費者誤解為產品設計不良。」有鑑於此,除了網站上有詳細的介紹,更提供專業的電話諮詢服務,希望消費者買的放心,用的安心。
今日新聞 生活中心/綜合報導
http://key88.net/article22237.html

央行出招 近半民眾看跌下季房價/信用管制 短期房價看跌急增

打房奏效 近半民眾看跌下季房價
房仲業者調查顯示,全台民眾對未來 3 個月短期房價,高達 48% 民眾看跌,遠高於看漲的 31%,看跌民眾比前季大增 23 個百分點。台北市及台北縣看跌比例最顯著。
永慶房仲集團公布的第二季購屋趨勢調查顯示,中央銀行升息及對大台北區信用管制後,3 成 4 民眾選擇下半年是購屋最佳時機,更有 4 成民眾等待房價下跌 1 到 2 季後,明年才進場購屋。
根據 2010 年第二季永慶購屋趨勢大調查結果顯示,全台民眾對未來 3 個月短期房價看法,高達 48% 民眾看跌,遠高於看漲的 31%,看跌的民眾比第一季大增23 個百分點。如果從各地區來看,台北市及台北縣看跌未來 3 個月房價比例分別為 58% 及 51%,遠高於其他地區。
永慶總經理葉凌棋表示,從央行這次升息及對大台北地區投資客信用管制措施來看,顯示央行這次是玩真的,民眾相信一般房價再向上空間不大,特別是台北市及台北縣管制區內,短期房價看跌比重增加幅度最高,證實央行信用管制確實對房價有明顯的抑制效果。
就未來 1 年房價看法來看,根據調查結果顯示,全台各區域中,只有台北市及台北縣,看跌比重高於看漲,台北市看跌比重 54% 高於看漲 39%,台北縣看跌比重 50% 也高於看漲 39%,其他地區則是看漲比重仍高於看跌的局面。
葉凌棋分析,特別是中南部地區,受惠於兩岸經濟協議(ECFA)較多,對未來經濟前景較為樂觀,消費力可望增加,以致中南部地區仍看漲未來 1 年房價上漲。
另外,從進場購屋最佳時機來看,選擇2010年下半年比重為34%,較上季調查結果42%下滑8個百分點,而選擇2011年的比重,由上季的25%上升至40%。
葉凌棋分析,選擇今年下半年進場仍有3成4民眾,只要大致觀望房價變動後就準備逢低進場,顯示目前市場買氣仍然不減,只要屋主降價就會進場。另外高達 4成民眾要等待房價下跌 1 到 2 季後,明年才準備進場。
中央社記者林沂鋒台北 12 日
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央行信用管制 短期房價看跌急增
央行信用管制後,民眾對於房價走勢看法如何?根據永慶房仲集團購屋調查結果顯示,永慶總經理葉凌棋分析,央行升息及信用管制確實發揮功效,民眾對短期房價看法轉為看跌,對未來1年房價看法則是受到政策影響,台北市及台北縣等管制區看跌居多,而桃竹苗及中南部等非管制區則受惠於ECFA利多,民眾看好未來經濟前景,對長期房價看法仍以看漲居多;而在未來半年是否為進場購屋時機方面,回答『是』的比重不減反增,顯示目前購屋民眾普遍等待房價下修後進場,但也仍須屋主適時降價回應買方需求才有成交機會,未來市場仍呈現多空交戰,預估買賣雙方會有`1-2季的價格認知調整拉鋸期。
永慶房仲集團特別在2010年6月14至6月21日間及央行升息及信用管制過後的7月1日至7月4日,針對永慶房仲網會員進行調查;由於調查期間正好跨越央行升息及信用管制政策宣佈日期6月25日,所以正可比較信用管制政策前後,全台民眾對未來3個月短期房價看法,高達48%民眾看跌未來3個月房價,遠高於看漲比重31%,相較政策前,由原本持平為主轉為看跌居多,顯示民眾對短期房價看法轉向看跌,且與政策前相較,看跌比重大增23個百分點。
根據2010年第2季永慶購屋趨勢大調查結果顯示,從各地區來看,台北市及台北縣看跌未來3個月房價比例分別為58%及51%,遠高於其他地區。永慶總經理葉凌棋表示,從央行這次升息及對大台北地區投資客信用管制措施來看,這表示央行這次是玩真的,民眾相信一般房價再向上空間不大,特別是台北市及台北縣管制區內,短期房價看跌比重增加幅度最高,證實央行信用管制確實對房價有明顯的抑制效果。
就未來1年房價看法來看,根據調查結果顯示,全台各區域中,只有台北市及台北縣,看跌比重高於看漲,台北市看跌比重54%高於看跌39%,台北縣看跌比重50%也高於看漲39%,其他地區則是看漲比重仍高於看跌的局面。葉凌棋分析,特別是中南部地區,受惠於ECFA較多,對未來經濟前景較為樂觀,消費力可望增加,因而中南部地區仍看漲未來1年房價上漲。
另外,從未來半年購屋時機來看,全台民眾認為「是」的比重不減反增,顯示民眾期待房價下跌後能逢低進場。葉凌棋表示,從各地區來看,台北市認為「不是」購屋好時機的比重仍持續增加,顯示一般購屋民眾仍然無法接受北市高房價,除非房價下修,民眾才有進場購屋意願。
另外,在時事部分,詢問到民眾可接受央行升息幅度到達多少會影響其購屋意願,調查發現,升息4碼,將影響70%民眾購屋意願,也提供給央行升息政策空間參考。最後,從進場購屋最佳時機來看,選擇2010年下半年比重為34%,較上季調查結果42%下滑8%,而選擇2011年比重,由上季的25%上升至40%。永慶總經理葉凌棋分析,選擇今年下半年進場仍有3成4民眾,表示央行調控後,只要略微觀望房價變動就準備逢低進場,顯示目前市場買氣仍然不減,只要屋主降價就會進場,另外高達4成民眾則等待房價下跌1-2季後,明年才準備進場。
葉凌棋總結,本季購屋趨勢調查結果,央行升息及信用管制後,市場買氣依然存在,民眾期望房價下跌後逢低進場;不過,也須屋主適度降價配合,以回應買方需求,買賣雙方交易才能成形。整體而言,今年下半年房市將呈多空交戰,買賣雙方價格認知拉鋸。
(自立電子報2010/07/12)
http://key88.net/article22233.html

2010年7月29日 星期四

房市八大類投資客 成交2戶就有1戶是投資客 認識8大類型投資客

房地產八大類投資客出列
台灣房屋不動產研究中心將房地產所謂的投資客,細分為職業殺手型、營業型、集資型(菜籃族)、加工型、拍賣型(法拍屋)、出租型、退休型與節稅型等八大類,各類型具有不同的特色與操作手法。台灣房屋不動產研究中心經理古景良表示,投資房地產並非壞事,如果非自住型的客戶即是投資客,那北市只有兩戶成交,便有一戶是投資客,而彭總裁點名,對市場有傷害的應該是職業型、短進短出賺取的差價的「投機客」,而投資與投機客如何區分?
一、職業殺手型(投機客):此一類型的投資客資金充沛,手上可能握有上百戶不等,彭總裁最近點名就屬這類,由於投注金額可觀,大多採用短進短出的投機方式買賣,只要有利潤就出手,但對於投資的物件不加工裝潢,且利用人頭戶,採取高財務槓桿操作,由於大筆資金投入市場,若碰到最一兩年的房市多頭行情,大量短進短出,獲利驚人,也是拉高房價的主要操盤手,不過,這類屬於殺手級的投資客,約佔市場比重的一成,但是,對房價市場炒作也最明顯。
二、營業型:此類型通常包裝具有土地代書或房仲性質的模式經營,辦理簽約過戶等業務外,還兼具不動產買賣的業務,除可提高通路降低投資風險,各種類物件齊全,甚至架設網站,通常還有股東合作分散風險,甚至有業務員負責銷售且與銀行合作、開立發票。只不過此種操作模式長期有店面租金的包袱,故利潤不如職業型來的高,但風險卻較職業型低,對市場殺傷力不大。
三、集資型(菜籃族):集資型的投資客大多無特定職業,由於本身資金並非充裕,通常會找三五好友集資買房,降低風險,等待時機出手買或賣,獲利按出資比例均分,對市場影響也不大。
四、加工型:型通常為結合裝潢工程的包商、設計師或與裝潢工程有良好關係的投資客,為了控制成本,通常會把裝潢成本壓低,但優先用在掩飾房子本身的缺點上,將物件裝潢的美輪美奐再售出,這類型的投資客市場較多,大約佔2成的比例。
五、拍賣型(法拍屋):拍賣型的投資客會視景氣力道增減而出手,當景氣下滑時,拍賣型的投資客會傾巢而出,專挑好地段法拍屋競標,再轉手賣出,因此也常被做為市場景氣好壞的指標。
六、出租型:出租型的投資客通常將住宅隔間或購入套房後加工,備妥堪用家具後再將房屋出租,並換取利潤,出租型的投資客專挑學區、商業區、工業區附近物件購買,出租給學生、上班族等,這類型的投資客比重也不輕,佔市場的2-3成,視景氣的好壞與投報率的差異,通常投報率4-5%左右,就會有許多投資型的投資客進場。
七、資產型:資產型投資客多屈於中高收入者,常見的例如科技新貴、醫師、建築師與律師等,希望長期投資換取利潤。退休型的投資客通常會選擇風險較低的商品投資,大多購買住宅、店面等產品,投資期間較長,或投資物件出租,視市場創況,待價而售。
八、節稅型:節稅型較多為「大老闆型」的投資客。購屋的目的在於「節稅」,由於手中握有充裕資金為了移轉給子女,想要節省贈與稅或遺產稅問題,因此會選擇豪宅、土地、店面或市價與公告現值差距較大的區域,利用公告現值跟市價的差距節稅,此種投資方式,比起身後現金課稅,差距更大,但這類型的投資客較少,佔市場比例不到一成。
時報資訊 【時報記者郭鴻慧台北報導】2010-07-13 
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房市/每成交2戶就有1戶是投資客! 認識8大類型投資客
央行總裁彭淮南日前又再次點名房地產市場投資客,用人頭向銀行貸款,手上握有200多戶中古屋,就一般人來說,投資客就是投資客,在房仲業者眼裡,投資客更是稀鬆平常,「北市幾乎每2戶成交中,便有1戶是投資客」,有房仲業者特別整理出投資客的8大類型,並告訴你如何區分「投資客」與「投機客」。
彭總裁這次特別點名投資客,說有人手上握有200多戶中古屋,房仲業者與專家則表示,大的投資客手上何止200戶,300戶、甚至上千戶的都有,台灣房屋不動產研究中心經理古景良表示,投資房地產並非壞事,如果非自住型客戶即是投資客,那台北市只要有2戶成交,便有1戶是投資客。
由於房地產市場投資客不但處處可見,而且可分為不同類型,台灣房屋不動產研究中心特別將所謂的投資客,細分為職業殺手型、營業型、集資型(菜籃族)、加工型、拍賣型(法拍屋)、出租型、退休型與節稅型等8大類,各類型具有不同的特色與操作手法。
一、職業殺手型
殺手型,顧名思義就是以炒作房地產為主業,特色為全職搜尋物件投資,通常鎖定單一類型物件(如土地或住宅)。這類型的投資客資金充沛,手上可能握有上百戶不等,彭總裁最近點名的就屬於這一類,由於投注金額可觀,大多採用短進短出的投機方式買賣,只要有利潤就出手,但對於投資物件不加工裝潢,且利用人頭戶,採取高財務槓桿操作,因將大筆資金投入市場,如果遇到這兩年的房市多頭行情,在大量短進短出下,獲利驚人,也是拉高房價的主要操盤手。這類殺手級的投資客,約占市場比重的1成,但對房價的炒作也最明顯。
二、營業型
營業型大多以開業的投資客為主,這類型通常包裝具有土地代書或房仲性質的模式經營,辦理簽約過戶等業務外,還兼具不動產買賣的業務,除可提高通路降低投資風險,各種類物件齊全,甚至架設網站,通常還有股東合作分散風險,甚至有業務員負責銷售且與銀行合作、開立發票。不過這種操作模式長期有店面租金的包袱,因此利潤不如職業型來得高,但風險卻較職業型低,對市場殺傷力不大。
三、集資型
集資型投資客也就是一般所稱的菜籃族。集資型的投資客大多無特定職業,由於本身資金並非充裕,通常會找三五好友集資買房,降低風險,等待時機出手買或賣,獲利按出資比例均分,對市場影響也不大。
四、加工型
加工型通常為結合裝潢工程的包商、設計師或與裝潢工程有良好關係的投資客,為了控制成本,通常會把裝潢成本壓低,但優先用在掩飾房子本身的缺點上,將物件裝潢得美侖美奐再售出,這類型的投資客市場較多,大約占2成的比例。
五、拍賣型
職業通常為代書、銀行與建設業者,多自行競標與代拍公司合作。拍賣型的投資客會視景氣力道增減而出手,當景氣下滑時,拍賣型的投資客會傾巢而出,專挑好地段法拍屋競標,再轉手賣出,因此也常被做為市場景氣好壞的指標。
六、出租型
出租型的投資客通常將住宅隔間或購入套房後加工,備妥堪用家具後再將房屋出租,並換取利潤,出租型的投資客專挑學區、商業區、工業區附近物件購買,出租給學生、上班族等,這類型的投資客比重也不輕,占市場的2-3成,視景氣的好壞與投報率的差異,通常投報率4~5%左右,就會有許多投資型的投資客進場。
七、資產型
資產型投資客多屬於中高收入者,常見的有科技新貴、醫師、建築師與律師等,希望長期投資換取利潤。而退休型的投資客通常會選擇風險較低的商品投資,大多購買住宅、店面等產品,投資期間較長,或投資物件出租,視市場創況,待價而售。
八、節稅型
節稅型較多為「大老闆型」的投資客,購屋的目的在「節稅」,由於手中握有充裕資金,為了移轉給子女,想要節省贈與稅或遺產稅問題,因此會選擇豪宅、土地、店面或市價與公告現值差距較大的區域,利用公告現值跟市價的差距節稅,這種投資方式,比起身後現金課稅,差距更大,但這類型的投資客較少,占市場比例不到1成。
今日新聞 記者曹逸雯/台北報導 2010/07/13
http://key88.net/article22244.html

打房:打房不要打錯對象/房仲:只傷到小咖投資人

房仲受牽連:打房不要打錯對象
央行日前祭出選擇性信用管制,讓第二季買氣滑落的房市再受打擊,房仲業的業績首當其衝,台北市不動產仲介公會理事長黃鵬?直言,打房已打到產業。業者並提出投機客、投資客大不同理論,希望打房不要打錯對象。
台灣房屋不動產研究中心經理古景良表示,若依照職業、投資標的與投資區域細分,可將投資客分為七大族群,有集資型的菜籃族,加工再出售型的室內設計師,專作法拍的拍賣型,將物件隔間再租的出租型,投資店面型,節省贈與稅、遺產稅的目的型等。
古景良認為,上述把房地產當作理財用的投資客,對房價影響有限,打房不能統統打。要打的應是大量利用人頭戶,採取高財務槓桿操作的職業型投機客。
不願具名的房仲業者說,「投機客」對房產業就像《哈利波特》裡的「佛地魔」一角,有實力操縱市場,卻是自私的非善類。昨有大型投資客跳出來向彭總裁嗆聲,其實房仲業者也深怕央行再出招,眾人「剉咧等」。
自由時報 記者簡明葳/台北報導2010/07/14
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打房 房仲:只傷到小咖投資人
央行打房,要求銀行緊縮投資客房貸,惟巿場人士指出,真正投資大咖受影響程度有限,反倒是近年來一窩蜂搶進巿場的菜藍族、小咖投資人受傷最重。
台灣房屋不動產研究中心執行長邱太?指出,超大咖、單筆交易動輒數千萬、逾億的買家,特別是「經營」高總價店面投資客,如擁有忠孝商圈金店面的投資大戶,單一店面月租就高達七、八十萬,足夠繳房貸,政府打房較難打到這群人。
不過,一些大量買住家,裝潢出售的投資客,因裝潢、銷售須有等待期,資金壓力較大,因而即使是投資大戶,也會憂心打房後的巿場前景。
至於受傷最重族群,邱太?認為,小買四、五間的菜藍族,特別是去年十月至今年三月進場,尚未轉手者,恐是這波打房受傷最重的一群人,不少人須賠本出售。
根據台灣房屋調查,巿場投資客大致可分為八大類,分別是職業殺手型、營業型、集資型(菜籃族)、加工型、拍賣型(法拍屋)、出租型、資產型與節稅型等八大類,各類型具有不同的特色與操作手法。
中國時報【王莫昀/台北報導】2010/07/14
http://key88.net/article22255.html

央行啟動第二波房貸金檢/金管會下半年金檢,主打不動產

央行第二波房貸金檢 啟動
央行今年第二波房貸金融檢查行動,本周正式啟動!據悉,央行本周將前往一家土地建築融資承作量較大的民營行庫,進行專案金檢,本次瞄準「三段式」、「抵利型」房貸商品,希望了解升息後,這些房貸商品利率出現何種變化,及房貸金額是否明顯縮減,作為政策執行的參考指標。
此外,各金融機構7月初開始匯整的「新房貸雙週報」,本周末前必須繳卷,這是央行實施針對性審慎措施後,首次的調查數據。投資客炒房風氣,是否因央行措施而明顯降溫,攸關央行在今年第3季的理事會上,還要不要祭出更強力的下一步管制措施,市場對此相當關注。
金融界人士說,央行本次對民營行庫的金檢,是按表操課,並非行庫涉嫌與投資客聯手炒房,但央行一旦啟動金檢計畫,仍是極重要的動態,有其深意,例如為未來的新政策,進行背景資料蒐集等,不排除接下來還會對其他金融機構進行抽查。
到底銀行有沒有背著央行,和投資客聯手鑽法律漏洞?是央行目前最想知道的重點,為避免「說一套、做一套」,央行祭出專案金融,目的就是要讓銀行違法行為現形,特別是近期被影射,和投資客聯手炒作、協助企業主借出週轉金貸款,規避央行房貸限制的銀行,若確有其事,恐遭到央行開鍘。
央行在4月底時,曾對國內10幾家金融機構,進行全面性的專案金檢,當時,主要瞄準銀行給予投資客的寬限期、貸放成數以及利率加碼這三大部分。
那次的檢查,央行判讀到:銀行授信集中在房貸,新增房貸也很偏重於大台北都會區,且這些區域的價所得比和貸款負擔率,都遠高於其他地區,央行理事會才會在6月24日決議,針對台北市和台北縣10個縣市,採取針對性審慎措施。
銀行主管指出,如果這次檢查明顯是衝著房貸利率變化來,那很可能第3季仍會持續調升利率。
工商時報 記者陳美君/台北報導 2010-07-12
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金管會下半年金檢,主打不動產
金管會下半年專案金檢,鎖定不動產。金管會官員表示,銀行放款用途是否用於購屋,應該在相關報表真實呈現,若有違反相關規定,金管會可以銀行法第45-1條、129條未落實內稽內控,對銀行祭出200萬元以上至1,000萬元不等的處分。
官員並指出,金管會和央行、存保、農金局等單位,已有建置合作的平台,就業務進行討論,未來也將強化此連繫網路,「讓溝通管道更暢通!」就銀行承作房貸現況,加以研議因應之道。
中央銀行緊盯銀行承作房貸,為了強化銀行對放款資金用途的覆審追蹤,金管會近期啟動的專案金融檢查,即以房貸等相關業務做為重點。
金管會強調,銀行須嚴格執行資金的事後覆審,若有不相符合之處,應收回部分放款金額。
央行一連串打房,針對銀行以其他放款之名,行房貸之實,態度強硬,昨(11)日甚至對外發布總裁彭淮南發函給所有金融機構的信函,要求銀行負責人密切防範投機申借資金,炒作房市,並有效控管風險,以利房市健全發展。
金管會對此表示,央行和金管會已針對金融機構承作房貸,分別進行專案金檢,今年下半年也將持續以房貸,做為金檢重點,特別是,銀行有沒有落實資金貸出以後的事後覆審等風險控管程序。
根據銀行法第45-1條的規定,銀行本身應建立內部控制及稽核制度;其目的、原則、政策、作業程序、內部稽核人員應具備之資格條件、委託會計師辦理內部控制查核的範圍及其他應遵行事項之辦法,由主管機關訂定;如果銀行沒有做好內稽內控,銀行最高可被處千萬罰款。(新聞來源:工商時報─記者薛翔之/台北報導)
時報資訊 【時報-各報要聞】 2010-07-12
http://key88.net/article22220.html

專業化買屋 佔盡天時地利

買賣中古屋要短期獲利,自然要相當的專業化經營,從資金籌備、挑選標的到買進、賣出,都是一連串的精密工程。
林姓房仲業者透露,他手上有近百位經常性配合的投資客,只要有不錯的物件出現,就會根據投資客個人喜愛的區域、物件特性及價位等,提前發出訊息,所以投資客的訊息是比一般買家早一點。
佈線搶好房‧籌錢先吃下
除了與固定投資客配合,不少仲介業者也自己「撩落去」,如碰上缺錢急需週轉的賣方,因價格好商量,從七成砍起到五成成交都有可能;對類似這種物件好、價格又漂亮(便宜)的個案,業者也會立即找金主借錢,自己先吃下來,再轉賣出去,快速週轉一筆物件,肯定比只抽佣金好很多,但重點是可遇不可求。
蔡姓房仲指出,有些投資客偏愛老舊公寓,這也是近幾年炒得最熱的房型,主要是老公寓的使用實坪高,沒有太多公設,還有都更題材及法拍的「提價」。
買到老舊房子,第一件事就是先清掃一下,再找配合的裝潢公司重新裝潢粉刷,老房子經過變身,房價提高一、二成不是問題。
裝潢粉刷變身‧賣價翻高
必要時還可打掉一些柱子及牆面,讓隔間改變,或衛浴設備升級等,重點就是要賣相討好,裝潢費當然都灌在賣價裡。
炒高中古屋房價的另個手法是「合作抬價」,有時會找人客串買方,當房仲帶買家看房子時,同時出現,一副想買的樣子,一般買家是很吃這套的,房價容易因此提高,至少買家殺價的比例不會太狠。
網路也很好用,上網為房子加上一些溢美辭,讓一般買家在網路搜尋時容易找到,也有好一點的評價,提升第一印象的好感。
法拍也是抬價的手段之一,在已經持有的房子附近如有法拍屋,有時就進場搶拍,法拍價高,旁邊的房子也會跟著水漲船高。
法拍抬價‧房子水漲船高
事實上,早期的法拍是最好獲利的一種,一般是比市價低個三成左右,買進後重新裝潢賣出,還有低於市價一成左右的賣價,很容易賣出,運氣好還可能比市價高,獲利更豐;只是有時碰上「海蟑螂」需要打點,只能委託代拍公司出馬,如把「海蟑螂」打點費、代拍公司的仲介費及裝潢費加進來,成本提高很多,加上後來搶標的人多了,價格被拱高,目前獲利成數已不如當年。
銀行方面的配合也是重要環節,從鑑價到核貸的價格,及利息的高低等,都嚴重影響到房屋成本,林姓房仲說,投資老手多有配合的銀行或銀行行員,才能順利借貸並獲得比較有利的利率。
【2010/07/12/自由時報/記者林美芬/台北報導】
http://key88.net/article22217.html

搶貸捷運宅 低利誘客/捷運宅抗跌保值 優惠多 房貸最高八成五

搶貸捷運宅 行庫低利誘客
央行打房,房貸慘綠,銀行為搶攻房貸,紛紛將目前鎖定在高房價、抗跌性高的大台北「捷運宅」給特別房貸優惠。
中信銀祭出一段利率下殺到1.55%的低利率吸客,而國泰世華則以低申請門檻搶客,相較於其他銀行年收入至少100萬起跳,國泰世華只要70萬元起即可,且擔保品距離捷運出口1,000公尺皆可適用捷運宅優惠方案。
在央行一連串的打房政策下,大行庫的房貸業績皆呈大幅衰退現象,尤其是合庫與中信銀,今年6月底的房貸餘額少了近80億元,為搶攻房貸,銀行紛紛將目前鎖定在高房價、抗跌性高的捷運宅。
中信銀表示,逐捷運而居也成為近年來購屋的新趨勢,但想購買捷運宅的民眾,資金壓力也大幅增加,為了減輕首購或自住族群的資金負擔,特別針對優質客祭出捷運宅的方案。
中信銀指出,只要家庭年收入達120萬元(含)以上,或在中國信託或其他金融機構之存款、基金等總資產達100萬元(含)以上,有穩定職業,與銀行往來信用正常且購屋以自住為目的者。
只要購買已興建完成的台北縣市各捷運站出口方圓500公尺內的15坪(含)以上房屋,可享有最低1.55%起的優惠利率、最高貸款85成。
若家庭收入無法達到中信銀的標準,那麼可以選擇國泰世華銀行,其收入只要70萬元起,或醫師、律師等5師即可,不僅門檻較低,其擔保品的適用範圍也更廣,只要房子坐落在捷運出口1,000公尺內即可享有優惠房貸,不過,國泰世華針對捷運宅並未提供一段式房貸,只有階段式利率,最低1.54%起跳。
工商時報 【記者高佳菁/台北報導】2010-07-12
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「捷運宅」抗跌保值 房貸最高八成五
央行「打房」政策祭出,名下已有一戶房貸的民眾,如果還要繼續申貸,銀行最高只能到七成。不過現在多家銀行鎖定大台北地區捷運週邊的物件,只要名下沒有房貸,最高能貸款到八成五,顯見「捷運宅」依舊十分熱門。
目前像中國信託、國泰世華、合作金庫等都推出有類似的房貸產品,位於大台北地區捷運出口五百公尺以內的擔保品,都可以被歸類為「捷運宅」,而利率多採階梯式計算。
以中國信託為例,位於台北市的「捷運宅」最高可貸到八成五;台北縣最高八成。利率部份,第一年僅1.5%,之後則依個案狀況,調整為1.58%~1.76%,整體而言,前三年平均利率約在1.55%~1.65%。
中國信託表示,大台北捷運路網陸續通車帶來的快速與便利性,已經成為生活圈中不可或缺的交通工具,「逐捷運而居」也成為近年來購屋的新趨勢,看準就是沿線的房子具有便捷、抗跌等特性。
這項專案限額150億元,期間暫定至今(99)年十月底,帳管費會收取6,500元。中國信託則是強調,專案執行嚴格限制申貸者為「非投資戶」,希望透過低利率、高成數的雙重優惠,幫助有實質購屋需求的自住族群,輕鬆建構幸福家園。
另外,國泰世華則分為優質客戶與一般客戶,前者最高能貸到八成五,後者約七成五到八成。利率僅有前半年為1.55%,第七個月開始到第二十四個月調整為1.88%,之後則為2.13%。計算下來前三年平均利率約在1.87%。
至於合作金庫現階段主要只針對台北市的「捷運宅」,最高一樣能貸到八成五。利率前半年為1.5%,第七個月開始到第十二個月則為1.75%,第十三個月又再調整為2.1%,前三年平均利率約在1.9%。
卡優新聞網 2010-07-12
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捷運周邊房貸 優惠多多
許多有意購屋的民眾都把捷運周邊視為優先挑選的對象,導致捷運周邊的房價比其他區域高出一截,但仍有多家銀行,基於轉手便利、增值性強的優點,推出捷運房貸專案,不但申貸成數最高可達8成5,且利率也向公教優惠利率靠攏,最低只要1.55%。
中國信託日前宣布,針對大台北地區,推出總額度150億元的捷運房貸專案,申貸條件除了限制必須是自住型的「非投資客」,且要求家庭年收入必須至少達120萬元,或是在該行或其他金融機構有100萬元以上的存款、基金資產,當然,也要有穩定職業、信用紀錄正常,才能申辦捷運房貸專案。
至於捷運專案的申貸標的,除了必須坐落在捷運出口「方圓500公尺」周邊,而且必須是已經完工的成屋,坪數必須在15坪以上,坪數過小的套房或預售屋均不適用。
事實上,民營金融機構國泰世華銀行,早在4年前就推出了捷運房貸專案,目前最低利率也只有1.55%,與中國信託不同的是,該行的年收入限制僅需70萬元以上,或是醫師、律師、會計師、建築師、保險精算師等「五師」,如果被評為「優質客戶」,最高申貸成數同樣可達8成5。
之所以選定捷運周邊推出優惠房貸專案,中國信託分析,是因為大台北捷運路網陸續通車,捷運帶來的便利性日益提高,「逐捷運而居」已成為近年來購屋的新趨勢,使得捷運沿線的房子具有便捷、抗跌等特性。
不過,近年來因房價漲幅不小,購屋族資金壓力也跟著提高,雖然有些銀行會給予寬限期,以降低初期的還款壓力,但銀行業者提醒,這類精華地段不動產,由於總價高,且未來有利率上升的風險,並不建議申辦寬限期。
自由時報 記者李靚慧/專題報導 2010-07-12
http://key88.net/article22205.html

國有地地上權公益標?王應傑:浪費國土資源/只租不售 平價住宅應跟進

王應傑:簡直浪費國土資源!
國有地地上權要開公益標?坦白說,這叫做浪費國土資源!還可能搞出一堆問題。
台北車站交9本來是交通事業特定區,結果交通用途只用9%,其他都作購物商場、飯店、辦公室,當時不知道是怎麼過關的?現在搞到台北車站交通大打結,轉運站功能還是沒發揮。儘管國有地地上權要採公益標,是古今中外前所未有,可是就是因為要開公益標、必須有甄審委員的機制來審查,才更容易流於投標申請人要怎麼作公益?會毫無標準,決定公益不公益的委員們或官員們,審查權力也會被無限大。
其次,就算審查過關、得標人將來怎麼落實這塊地的使用用途,日後確實會履約其公益性質?誰來執行?誰來管理?這些都會衍生更多的問題。
第三,政府不是把國有地開個公益標,就叫作公益,就叫善盡照顧中低收入戶、銀髮族和無住屋的年輕人。不管是吳敦義或郝龍斌,政府官員應該要更高瞻遠矚的拿出大魄力來,作一些政府真正應該作的政策。
我建議,財政部與其把台北市國有地拿出來開公益標,蓋平價學生宿舍、或老人住宅,還不如引進香港、歐洲、新加坡等國家的成功經驗,由政府主導,或成立官方和民間合營的非營利性組織或公司,利用台北市交通便利、商業活動集中、有捷運交通條件的閒置國有地,針對中低收入戶、或剛剛畢業沒有能力購屋置產的年輕人,蓋平價「出租國宅」,照顧真正弱勢的族群,而不是直接招標賣掉。
照顧弱勢族群 有更好方法
政府必須研擬一個配套,訂出一定所得門檻、一定出租年限,配合住宅過濾政策,提供「出租國宅」。例如,年收入多少以下、直系和配偶沒有自用住宅、承租年限以3年為限,可申請「出租國宅」,3年後購屋能力和所得提高後再搬出、提供給下一批剛剛畢業的上班族進來。
香港政府就是這種作法,政府是平價「出租國宅」的房東;歐洲許多國家更規定大型都市再生開發案,其中30%或20%樓地板面積必須提供中低收入戶,前提是有給開發商一定的樓地板獎勵。
但是大安區仁愛路國有地這種精華地段,我就絕對反對拿來作「出租國宅」,這樣更浪費國有土地資源;應該拿出來標給有能力開發的財團,挹注國庫。
除了國產局想拿出來的內湖兩塊地,我覺得還很適合之外,台北車站雙子星也很適合提撥一定比例的樓地板獎勵、要求得標人要作出租國宅的公益使用,當初招標時早該列入招標須知。
台北車站大樓二樓微風廣場以上的樓層,現在是台鐵局大樓辦公室,可是許多坪數都是閒置、浪費中,台北市政府應該徹底檢討使用用途不彰、拿出部分面積作出租國宅的公益使用。
招標辦法難訂 只怕吵翻天
所以,國產局根本不應該對外招標,應該由政府出資興建「出租國宅」。因為公益是沒有一定標準的,公益性質學生宿舍或銀髮住宅對於民間企業來說租金報酬率偏低、資金回收年限也太長,並沒有誘因。
否則,公益標必須公開招標,講得容易、作起來難,光是怎麼訂出招標須知和辦法?我看一定一開始就吵翻天!因為台灣的法律只是在保護壞人,好人根本標不到,即使標到也會被審查是不是公益標最優申請人的委員們,卡到蓋不出來,像大巨蛋就是最好的例子,甄審委員一旦有意見、巨蛋永遠開不了工。
除非政府找到真正有創意的專家,設計出最週延、最可行的公益標招標須知和辦法,否則,公益標是說得漂亮、可是全世界各國史無前例,怎麼在台灣順利推動,都有很大爭議;目前最可行的方向,還是政府選出台北市捷運附近的國有地,自行興建「出租國宅」給弱勢族群。(東森房屋董事長王應傑口述,記者蔡惠芳整理)
工商時報 蔡惠芳 2010-07-11
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新聞分析-只租不售 平價住宅應跟進
財政部國產局的國有土地設定地上權已改採「公益標」,且「只租不售」,獲得地政學界的高度肯定。但內政部營建署的平價住宅仍採「價格標」,且「賣斷」,兩相比較,財政部對公有土地的利用已更多元化,內政部的平價住宅仍停留在老舊階段,應急起直追才對。
內政部的平價住宅採賣斷方式,很可能又會出現「買到就賺到」的歷史,行政院長吳敦義原本出自一片美意,因為急就章,只會造成「中低收入戶」之間的「不公平」。
大台北房價過高,受薪階級普遍吃不消,積壓的民怨非常普遍,中央提供的平價住宅,如果買到就賺到,則買不到的人一定會不滿,不僅不能抒解民怨,反而會造成更多民怨。
政府排富的方式,目前都以財政部財稅資料中心的資料庫,「家戶所得」只是所得稅法規定的所得,而非真正的收入,工具本身就瑕疵,政府長期不解決資料庫的問題,排富不易。
此外,生活困難的家庭「連生吃都不夠,那能曬乾」,政府蓋的房子,窮困家庭買不起,所以平價住宅若能採「出租」方式,更能照顧他們。
工商時報 王信人 2010-07-11
http://key88.net/article22204.html

精華區賣地上權 平價入住/國有地賣使用權 住宅價格降一半

精華區賣地上權 平價入住非夢事
財政部國有財產局已挑選三塊位於台北市大安區、內湖區精華區國有地,不賣土地,只招標設定七十年的地上權,規畫做為一般住宅、銀髮族住宅或學生宿舍等用途,希望讓一般民眾也能用較低的價格入住精華區。
國產局的招商文件最快八月就會出爐,希望今年底前能完成公告招標,藉以擺脫國有地淪為財團炒作的刻板印象。
國產局原本計畫在六月底推出六塊北市精華區土地,但財政部長李述德擔心土地又被財團標去蓋豪宅,指示國產局重新規畫招標條件、方式等細節,而且要加進「公益性」的條件。
國產局初步規畫,原本要拿來設定地上權的土地有六塊,將減少至三塊,位於台北市內湖區康寧路三段的土地計畫興建銀髮住宅,大安區的兩塊土地(一塊位於杭州南路二段、一塊位於仁愛路四段與大安路一段交叉口)則用來興建一般住宅或學生宿舍。相關細節,國產局將委託戴德梁行規畫。
官員表示,北市大安區是全國數一數二貴的地段,未來「平價住宅」希望維持一定的品質,價位不會像機場捷運的A七林口住宅那麼平價;但希望讓一般人能負擔得起,而不是高不可攀的豪宅。
官員指出,招標設定地上權和一般國有地標售不同,得標人只有土地的使用權,所有權仍屬於國家,得標人擁有最長七十年的使用權,期滿還給國家。
關於這三塊土地的招標作業,國產局也研議採兩階段進行招標,第一階段是資格標,國產局會先決定土地的開發用途和相關條件,有意競標的業者先提出規畫書,經過審議通過後,再由合格投標人進行第二階段的價格標,出價最高的人才得標。
未來興建完成後,得標人究竟要出租或出售,或是民眾承租或購買後能否轉手,相關條件都還在規畫,目前還沒有定案。
【聯合報╱記者賴昭穎/台北報導】
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精華區國有地賣使用權 住宅價格降一半
為了壓低台北市房價,財政部國有財產局挑選了3塊位於大安區、內湖區精華區土地,準備跟建商合作蓋房子,不賣土地,只賣70年使用權,規劃給一般住宅、銀髮族住宅及學生宿舍,價格將會是同區塊的7折甚至到一半,讓一般人也有機會入住精華地段。
台北市仁愛路四段和大安路交叉口的一塊國有地,可說是精華中的精華,未來這裡要蓋新房子,一坪賣200萬元嗎?150萬元?都不用!這裡一坪可能會壓低到70萬元,因為國產局決定和建商合作,不賣土地,只賣70年使用權。而受委託負責規劃的房產公司也證實確有此事。
房產公司總經理嚴炳立指出:「賣使用權的方式,使得土地成本是降低的,大概只有營造成本,以老百姓目前的購買能力來講,(使用權建案)出來的(售價)結果會比正常市價是一半的價錢。」
據了解,除了仁愛路四段、大安路交叉口之外,位於杭州南路二段的塊土地也要蓋一般住宅,還有學生宿舍。另外,內湖康寧路三段的土地則被規劃成銀髮族住宅。不過,有民眾擔憂地表示:「沒有土地權的話,以後有沒有保障也不知道,買了這個可能也沒有什麼用吧!」
由於台灣人傳統觀念認為有土私有財,這種只買使用權的方式一時之間恐怕很難推動,更何況精華區再便宜,一坪也要60萬元起跳,一般小老百姓還是負擔不起。如此看來,對於這樣的美意,政府可得好好思考怎麼推行才是。(新聞來源:年代新聞)
今日新聞  財經中心/台北報導 2010/07/07
http://key88.net/article22059.html

2010年7月25日 星期日

買屋節稅 地政教撇步/買屋 節稅6妙招

買屋可節稅 地政所教撇步
房地產交易熱絡,台北縣三重地政事務所主任鄭貴春累積多年觀察和經驗,要教大家如何投資房地產,同時達到合法節稅的目的。鄭貴春服務地政業務29年,專長就是土地整體開發及區段重劃,日前受邀為台北縣地政士公會講課,其中以投資不動產、理財、節稅的內容最受關注。
增值稅減免要主動申報
鄭貴春說,一般民眾一生中可能很少交易房地產,缺乏專業知識,完全仰賴仲介商或代書,但如果能注意到幾項房地產交易重點,就算不是有錢人,一樣可以減輕在贈與和繼承時被政府剝層皮的心痛感。
一、以前課徵增值稅有「一生一屋」的最低稅率適用規定,如今政府已經放寬限制,但增值稅的減免需主動申報,民眾不要讓自己的權益睡著了。
可逐年分批移轉給子女
二、父母給子女的贈與稅免稅額已從原本的每年111萬元,提高到220萬元,即使是整棟的房地產,一樣可以將房與地的持分,以「逐年分批移轉的方式」贈與,達到節稅的效果。
三、遺產稅也要注意,如果家長不幸發生意外,子女若未成年,可善用「未成年子女的扣除額」來免稅。
同一棟樓‧節稅效益不一
四、民眾買房屋對遺產稅和贈與稅部分具有相當高的節稅價值,所以許多富人爭相購買豪宅和金店面贈與子女,因為政府是依土地的公告地價課稅,同地段公告地價略同,但同地段的不動產因為建材和其他原因,有高低不同價格,所以買愈貴的房地產,減免贈與稅的效益愈大。
同理,同棟大樓中,樓上與樓下的房與地公告地價相同,但高樓層和地面層的價值最高。
【2010/07/12/自由時報/記者翁聿煌/北縣報導】
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<買屋理財>節稅6妙招
一旦晉升有殼階級,與房屋相關的「稅」隨之而來,從買屋時要繳的契稅,每年固定要繳的房屋稅、地價稅,賣房子要支付的土地增值稅、財產交易所得稅,以及重購自用住宅時的退稅申請,有意贈與房子給子女時的贈與稅,都如影隨形,跟定有殼蝸牛,納稅人要善用節稅管道,減輕有殼蝸牛肩上重擔。
妙法1 重購自用住宅可退稅
換屋族要注意,無論是「先買後賣」或「先賣後買」,只要在2年內辦理產權移轉過戶,就可將已經繳出去的土地增值稅,及財產交易所得稅退回來,納稅人不要讓自己的權利睡著了。
依國稅局規定,屋主在賣屋時,必須先繳一筆土地增值稅,來年,則要針對己出售的房屋,申報財產交易所得,併入個人綜合所得稅,繳交財產交易所得稅;一般人只會注意到土地增值稅,大都忽略了國稅局針對「地上物」還要課徵一筆財產交易所得稅。
國稅局同意「重購自用住宅」可以退稅,立足點在於「自用住宅」,所以,屋主必須證明已出售的房子是自用住宅,才符合退稅條件,許多人買了新房子,就急著把戶藉遷到新房子,舊房子突然變成空戶,在戶藉上無法證明「自用住宅」,就無法退稅。
屋主要注意,至少本人、配偶,或直系親屬,其中一人的戶藉仍保留在已出售的房屋的戶藉內,才能證明重購自用住宅;此外,2年內尚未出售的舊屋,也不能出租,或作為營利事業使用,否則,都無法辦理重購自用住宅退稅。
妙法2 保留購屋單據 免課財產交易所得稅
好不容易買到房子,大多數人忙著裝潢、搬家,忘了保留購屋時的各項單據證明,舉凡:買賣房屋契約價金、房屋內外管線裝設費用、天然瓦斯裝設費用,甚至是委託房屋仲介公司介紹房子,所支付的仲介費用,收集好所有購屋單據,未來,將成為申報財產交易所得的證明,如果能證明賣房子賠錢,政府沒有理由課徵財產交易所得稅。
售屋價格通常比當初的購屋價格高,所以,國稅局大致認定,「財產交易」會有所得,大都會針對房屋的公告現值,依各地區不同的稅率(約8%~20%),直接課徵財產交易所得稅,如果納稅人無法提出證明,即使賣房子賠錢,財產交易稅照課不誤。
實際上,也有人賠錢賣房子,或者賣屋所得不到房屋公告現值的10%,只要能提出證明文件,國稅局會依照納稅人提出的購屋成本單據,依事實課稅。
納稅人所提出的單據,除了買屋當時的各項契約、單據外,在持有房屋期間,有關房屋修繕費用,如更換水、電管線的費用(裝潢費不符申請條件),屬於必要支出,也因為管線更換,而提升房價,也可以將修繕單據保留下來,在申報時交由國稅局審核,為自己爭取最大的權益。
妙法3 變更稅地種類省房屋稅
一旦成為有殼階級,每年就要繳交房屋稅與地價稅。4月份開徵的房屋稅,由於稅額較高,採取隨時變更的方式,只要房屋一變更使用,屋主應及時變稅地種類(住家用、住商兩用、營業用),避免繳交過高的稅率。
影響房屋稅、地價稅高低的關鍵,在於房屋現值以及地價高低,一般而言,鋼骨結構的大廈比鋼筋混泥土建築要值錢,而且愈高的大樓,因為造價高昂,所以相對房屋稅、地價稅都比低樓層的房子貴,因此,民眾經常發現,明明只隔一條街,但是樓層逾20樓的大華廈,房屋稅就是比隔街12層樓貴上一階。
至於老式4、5層樓公寓,隨著使用年限增長,稅捐稽徵處每年會?酌給予1%左右的折舊率,少收一點點房屋稅,尤其是沒有電梯的老公寓,一般而言,1樓 的房價最值錢,所以房屋稅也最貴,至於2~5樓,隨著爬樓梯的辛苦程度,每往上爬一層,房屋稅收遞減1成左右,以聊表對屋主的心意,而爬得愈高,房屋稅也愈便宜。
妙法4 自用住宅的地價稅較低
房屋稅與地價稅,是每個房屋所有人每年必須繳給政府的稅捐,屋主必須注意「看」房屋稅與地價稅單上,「稅地」種類,以11月開徵的地價稅為例,若是自用住宅,地價稅只有地價的0.2%,一般住宅則高達1%,差距高達5倍,屋主千萬不要讓自己的權益睡著了,明明是自用住宅,卻平白多繳了5倍的一般住宅地價稅。
各縣市稅損稽徵處通常在11月初,將地價稅單寄發給房屋所有人,屋主在收到稅單時,除了要看自己的房子究竟要繳多少地價稅外,也應該仔細看看你的稅地種類,稅地種類分為一般土地、自用住宅用地、工業用地,以及公共設施保留地,對於一般民眾而言,大都是自用住宅用地,或是一般土地。
值得注意的是,建設公司在申請建造時,通常將房屋稅地種類劃分為一般土地,當建設公司將房屋賣給屋主時,房屋的稅地種類,依然是「一般土地」,適用1% 地價稅,如果屋主並沒有作為商業使用,或出租出去,而是作為自用住宅使用,地價稅並不會自動改為.0.2%自用住宅稅率,稅損單位依然延用建設公司申請的一般土地,對屋主課徵1%稅率。
這個時候,屋主必須自已跑一趟稅損稽徵處,將稅地種類更改為自用住宅,才能降至地價稅率至0.2%,如果屋主沒有更改稅地種類,等於是放棄自己的權利,不要奢望稅捐單位會主動幫你降稅。
依稅法規定,繳稅義務人只要在地價稅開徵前40天(9月21日前),前往房屋所在地稅捐稽徵處變更稅地種類,將一般土地,更改為自用住宅,就可以適用0.2%稅率,納稅人不要讓自己的權利睡著了,平白多繳5倍稅款。
妙法5 父母贈屋 善用免稅額
父母若有意買房子給子女,為避免被課徵贈與稅,必須提早規劃,善用每年贈與222萬元(父母各111萬元)免稅的優惠,順利贈屋給子女。
以一棟600萬元的房子為例,父母只要連續贈與3年,就可以成功贈與給子女666萬元,等於子女用自己的錢買屋,沒有贈與稅的問題。
除了每年111萬元免稅額之外,依遺產贈與稅法第27條第7款規定,父母於子女婚嫁時所贈與的財物,總金額不超過100萬元,不計入贈與總額。所以,父母可以在子女婚嫁時,再增加200萬元(父母各100萬元)的免稅額度。
也就是說,在子女婚嫁當年,父母總共可贈與給子女422萬元(222萬元加200萬元),在物價與房價齊揚的時候,及早完成贈屋動作,以免追不上房價上揚的走勢。
妙法6 跨年贈與 節省贈與稅
至於有意將現有不動產贈與給子女的父母,則可以運用跨年的時機,先贈與土地,再贈地上物房屋,將房價總額切割,來減輕贈與稅額。
贈與稅的課稅依據,是由每年的1月1日起至12月31日止,有意將房屋贈與給子女的父母,可以在12月31日之前先贈與土地;跨年1月1日再贈與房屋,雖然贈與時間幾乎接連辦理,但由於跨年,因此分開計算贈與稅。
12月31日以前依前一年課徵贈與稅,由於總金額被切割分開,成功避開高稅率;至於1月1日贈與的地上物,則依當年的贈與金額課稅,由於課稅金額切割開來,有機會避開高稅率,進而節省贈與稅的負擔。
來源查理王后秘密花園
http://key88.net/article22218.html

預告登記 避免買軍宅遭法拍/何謂「預告登記」?

預告登記 避免買軍宅遭法拍
這幾天許久不見朋友打電話來,他脫口直說「我房子要被法拍了,您要幫我想想法子」,當下我有點錯愕,我記得他的生活單純,工作也算穩定,如今卻在電話另一端脫口直說要我救救他。
我這朋友是小時候玩伴,我們管他叫小康,過去幾十年小康一點都不僅是小康而已,憑他北市光復北路松山華城新窩就身價上千萬了。
小康電話中跟我說他在2年前買光復北路軍宅松山華城,但要等到2013年房子才能移轉到他名下,小康當時自行找上賣方,因為受限軍宅5年內不得移轉規定,所以僅簽訂一份權利買賣書,約定5年後完成移轉。
但時間未滿5年房價飆漲,原本1,500萬元左右的房子硬生生漲至3,000萬元,幾乎上漲1倍利潤,導致賣方覬覦,用房屋名義增貸3胎、4胎,現在小康住的房子幾乎面臨法拍。
事實上昔日眷村一座座被剷平被蓋成軍宅,眷村因地段好、屋齡新,是不少民眾首選,但受限軍宅資格規定,住戶優先購買且5年內不得移轉,一般民眾想要入住新社區,僅能向原住戶買下權利,並簽訂合約約定新屋落成5年後進行移轉,或參予餘屋標售,但精華區軍宅很少餘屋流出,一般而言,想要首波就進駐新軍宅民眾都是找上原先眷村住戶談權利買賣。
實務上像這種權利買賣在不動產交易中並非少數,怎麼保障自身權利,就是門學問,簽定權利買賣書雖然具法律效力,但若是賣方在權利期間增加房屋貸款(也就是俗稱二胎房貸),但不繳息、或5年後賣方無法繳清房貸,交屋恐會陷入困境,最嚴重是遭受法拍。
雖簽訂合約書、繳了錢,但想要對抗法拍恐有一段漫長法律程序,況且也不一定能順利翻案。
建議民眾在簽訂買賣權利書時,應要求房屋「預告登記」,避免合約簽訂至交屋期間賣方不善舉動,甚至可保障自己順利取得房屋所有權,保證房子可乾乾淨淨妥善移轉。土地或建物上有預告登記,僅預告登記人才有權對資產進行處分,賣方(原屋主)將無法對資產進行任何處分動作。
隨著房價逐漸高漲,早出脫手上房子的民眾心有悔恨,這種市場氛圍對僅簽訂一份權利買賣書、沒有法律效力來保障買方,加註「預告登記」才能夠真正保障,買方對於資產所有權。
(台灣房屋董事長彭培業口述,記者曾萃芝整理) 2010-07-11
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何謂「預告登記」?申辦預告登記應具備那些文件?預告登記之效力如何?
一、預告登記之意義:
預告登記係預為保全對於他人土地權利之請求權,而由請求權人檢附登記名義人之同意書及印鑑證明,向該管登記機關所為之限制登記名義人處分其土地權利之登記。其目的在阻止登記名義人對於該土地為有妨害其請求權之處分。
二、申辦預告登記應檢附下列文件:
1. 登記申請書
2. 登記清冊
3. 登記名義人同意書
4. 登記名義人身份證明文件
5. 登記名義人印鑑證明書
6. 請求權人身份證明文件
7. 土地或建築改良物所有權狀
三、預告登記之效力:
1.預告登記在未塗銷前,登記名義人就其土地所為之處分,對於所登記之請求權有妨礙者無效。
2.預告登記,對於因徵收、法院判決或強制執行而為之新登記,無排除之效力。
http://key88.net/article22202.html

胡勝正:房市泡沫導致經濟遲緩/政府三帖藥方 調控高房價

胡勝正:房市泡沫導致經濟遲緩
中央研究院院士胡勝正指出,今年第一季熱錢湧入台灣,引發股市與房市泡沫危機,但隨著股市下滑,房市泡沫已暫時獲得紓解。他認為,房市泡沫將會導致經濟成長趨緩,但還不致於引發金融系統性風險,可透過監控資金流動以遏阻房市泡沫。
胡勝正今出席世界華人不動產學會2010年會,並以「不動產市場與總體經濟」為題發表演說。
胡勝正指出,不動產市場是總體經濟的火車頭,以台灣為例,七分之一的GDP來自不動產及相關聯產業,顯示房市循環與經濟景氣變動十分密切,而且可能是全球性系統風險的來源。他強調,全球金融海嘯起因於全球儲蓄氾濫,包括台灣,至今儲蓄氾濫的現象仍未消失,因此未來房市泡沫的風險仍在,不可忽略。
【聯合晚報╱記者楊美玲/即時報導】
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胡勝正:房市泡沫暫獲紓解 但未來泡沫風險仍然存在
中央研究院院士胡勝正今(7)日在一場不動產會議致詞時表示,隨著股市下滑,以及央行頻頻出手,房市泡沫已暫時獲得紓解,不過,包括台灣在內的全球儲蓄氾濫現象並未消失,因此未來房市泡沫的風險仍然存在,政府應擬定一套完備的住宅政策來因應。
世界華人不動產學會第2屆年會今日舉行開幕式,中央研究院院士胡勝正特別以「不動產市場與總體經濟」為題進行專題演講,他表示,台灣的自有住宅率高達87%,是社會穩定的力量,不過,近來因房價高漲,凸顯所得分配不均的社會現象,也使高房價成為十大民怨之首。
對於近期討論頗多的房市是否會泡沫化的問題,胡勝正指出,隨著股市的下滑,房市泡沫已暫時獲得紓解,不過,風險並未解除,他表示,由於亞洲地區成長力道強勁,中國大陸鬆綁匯率浮動,及歐元風暴將導致熱錢流入東亞地區,儲蓄氾濫現象並未消失,因此仍應防範另一波房市泡沫。
胡勝正指出,預防房市泡沫的首要之務在強化內需,應將游資引導至實質投資,以減緩超額儲蓄,例如政府現在希望將市場上過多的資金導入如愛台十二建設等即是;對於台灣的房價上漲集中在台北市部分地區,其他城市房價上漲空間有限,他認為,要防範局部性、即地區性的房市泡沫,應有賴局部性的政策,而非全面性的貨幣政策。
胡勝正也表示,即使台灣發生房市泡沫現象,可能只會造成經濟趨緩,但不會崩潰,不會像美國一樣,主要是因為台灣的證券化規模還不夠大。
今日新聞 記者曹逸雯/台北報導 2010/07/07
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政府三帖藥方 調控高房價
行政院長吳敦義6日透露,配合機場捷運線在民國102年底(桃園機場至三重段)及103年(三重至台北段)通車,政府將於102年至103年之間,推出「適度價格」住宅,讓每年家戶總所得144萬元的年輕人及三、四十歲的青年可以優先申購,而政府將土地賣給建商時,也會以售價、基本利潤等附加條件嚴加審核,避免炒房問題發生。
據瞭解,政府已規劃將於機場捷運線A7站周遭興建平價住宅,總共15.7公頃,約可提供4000戶,每坪售價在15萬元以內。政府將提出「溫和有效」的三帖藥方,包括:提振整體經濟、增加房市供給量及信貸政策微調等,以解決高房價問題。
大台北都會區的房價不斷向上飆升,南部地區的房價卻是十多年來欲振乏力,南北房價嚴重失衡。吳揆強調,當務之急和根本解決之道是先提振國內整體經濟。他指出,桃園以南地區,不在房價高低的問題,而是民眾的購買力不足,買不起房子,所以政府要做的是提振經濟。至於北部都會區房價高漲,吳揆表示,政府將多管齊下,增加房屋市場的供給量,例如在機場捷運線A7站等地區興建平價住宅。
【2010/07/07/經濟日報/記者楊毅/台北報導】
http://key88.net/article22058.html

專家:房價衝太快 短期難再漲/學者:熱錢助漲房價

專家:房價衝太快 短期難再漲
多位房地產專家今天在一場不動產論壇中表示,長期來看,房價應與經濟成長一致,近年台灣房價上衝太快,短期難再漲,明年房市可望加速趕底。
2010年世界華人不動產學會圓桌論壇下午以「華人主要城市不動產市場之發展趨勢與願景─綠建築、M型化、城市發展」為題進行討論。
論壇主持人內政部營建署長葉世文表示,目前房價所得比,全台灣是 7.9倍,與各國相比差距不大;若單以台北市來看則高達13倍,遠超過其他各國首都的水準,顯示大台北地區房價確實過高。
信義房屋董事長周俊吉表示,過去40年台灣房價走勢和人口與經濟成長曲線大致相符。近年房價成長快過經濟成長,短期內房價不易再漲,將輪到經濟成長趕上房價漲價的階段。
他強調,若想消除當前台灣房地產市場的投機氣氛,不能光靠政府的金融政策,必須搭配其他層面的積極作為,例如「源頭管理」,揭露房地產實際交易資訊,並配合相關房地稅制的修訂來執行。
政大地政系教授張金鶚表示,投資客最大的要求就是獲利,而央行動作只會愈來愈緊,如果投資客不趁此機會出脫,往後獲利空間必遭壓縮。
他堅持台灣的房價在下半年起將有 5%到10%的緩降幅,明年甚至會加速趕底,政府打房,房市一連串的震動之下,房價勢必要回檔表態,只是要看下跌多久、多深。
財信傳媒集團董事長謝金河認為,目前北市房價存在泡沫,但有泡沫並不一定代表不好,房價泡沫的產生與當地經濟環境的活力有關,因為有價格增值的預期,才會有房價泡沫的存在。
包括謝金河和張金鶚均認為,台灣房屋缺少對未來建築的空間規劃與美學,房屋興建的品質和居住環境的規劃、物業管理,很難說服消費者為何房價如此之高。
中央社記者韋樞台北 7日
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學者:熱錢助漲房價
房價過高成為10大民怨之首,學者表示,中央銀行採行政策避免房市泡沫風險,政策有產生一些影響,但不顯著,主要是因為有很多氾濫資金流動。
世界華人不動產學會今天舉辦2010年會開幕儀式,邀請中央研究院院士胡勝正發表「不動產市場與總體經濟」專題演講,並作以上表示。
中央銀行日前祭出升息、選擇性房貸信用管制政策,胡勝正認為,這些措施是為避免房市泡沫風險。不過,他就利率、建照及房貸三者曲線圖來看,央行政策是有產生一些影響,但不算顯著,主因有很多資金流動。
胡勝正接著說,央行打壓房市政策,因為資金過度氾濫,無法有效打擊,所以僅採選擇性信用管制政策。
胡勝正指出,台灣自有住宅率相當高,僅次新加坡93%、印度87%,美國為59%、日本為61%、韓國54%,而自有住宅率高也是社會穩定的力量。
台灣房價,尤其是台北市居高不下。胡勝正表示,主要是受到國際熱錢、台商鮭魚返鄉、超額儲蓄等因素影響,台商回台購買豪宅,使得今年第 1季價格飆漲。
此外,保險業資金部分回流,因無其他投資機會,用來養地、購買商辦,再加上外資流入,有一段時期有房市泡沫的風險。
胡勝正說,台灣如果有房市泡沫,或不當上漲,主要發生在第1季,並集中台北市信義區、大安區,及內湖區一部分的豪宅,其他地區價格上漲合理。
不過,他說,台灣就算是發生房市泡沫,也不會像美國一樣造成經濟崩潰,因為台灣的證券化市場規模未像美國,台灣發生房市泡沫的話,只會延緩經濟成長。
中央社
http://key88.net/article22044.html

2010年7月22日 星期四

郝:老舊公寓更新 5年內完成/五都選舉當前 城市開發炒短線

郝:老舊公寓更新 5年內完成
台北市長郝龍斌爭取連任,主打政策之一就是中低樓層老舊公寓更新方案。郝龍斌強調,台北市的都更絕對是弱項,他提「容積存記」的獎勵措施,希望五年之內完成中低樓層老舊公寓更新,不僅還地於民,還給台北市民更好的居住品質。
郝龍斌接受本報專訪時表示,北市府決定推動四、五層樓老舊公寓更新,各地說明會場場超過五百人,顯示這是很多市民關切的議題。他回憶,有次拜訪一○三歲高齡者,他因無人攙扶不敢下樓,從早到晚只好坐在家中,猶如坐牢。老者拉著郝龍斌的手問:「什麼時候我的房子可有電梯?」郝龍斌下定決心,一定要為市民解決無法突破的改建問題,讓台北景觀改變。
推動「容積存記」制度後,一年內台北市有八十三處的破敗房舍完成拆除變成綠地,總面積加起來超過一個大安森林公園。
郝龍斌說,現在主動拆舊屋、綠化後,市政府會出一個證明,保證翻新後未來所有權利跟沒有拆之前一模一樣。
市府溝通過程中發現,很多居民現居房舍是唯一的財產,擔心改建時的安置。郝龍斌強調,容積獎勵過程居民可自主成立更新會,或由建商承建,合約明定由建商或更新會負責安頓所有原住戶。
容積存記、一坪換一坪的政策,被民進黨批為圖利財團、炒蓋豪宅,郝龍斌不服氣地說,房價漲跌是金融體系或中央政府在掌控,只要把貸款條件一改,房價自然就會跌落,以房地產做為投資的人自然也不會再炒作,「這不是台北市政府可以主導的事情,民進黨根本是不懂裝懂,故意誤導!」
郝龍斌表示,都市更新主要是希望改善台北市民居住品質,鼓勵改建不是解決財產問題,而是解決居住問題。他坦承老舊更新後會讓供需率增加,短期來說會造成地價上漲,但在容積獎勵的鼓舞下房子建的更多,供需關係改變之後,自然就會下降。
為鼓勵老舊公寓更新,郝強調,市府要提供誘因,獎勵回饋到住戶,住戶組成自主更新會市府補助五百廿萬元,請專業人員幫忙規畫設計,政府協助辦理抵押貸款,讓住戶清楚自己的權利義務,自然不會被建商騙。
他說,當初台北市進行都市規畫時,規畫居住人口是三百五十萬人,總建築面積是一萬兩千公頃;目前台北市人口僅二百六十萬人,出生人口還出現負成長,建築面積只有九千公頃。他大膽放寬容積率,讓建築往上發展,同時兼顧公共設施、建築品質、地面綠地與空間,真正做到還地於大眾,也讓台北市的都市景觀徹底改變,整體提升市民生活品質。
中國時報【秦蕙媛、管婺媛、呂昭隆/專訪】
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五都選舉當前 城市開發炒短線  商辦空置率高 搶選票亂出招
五都選舉在即,城市開發出現「急行軍」,台北市政府先是來個都更二倍容積計算,一些老舊公寓大翻身,擁有者大樂,卻可能導致整個都市機能崩盤,最新的則是精華區大開發,準備國際招商,卻忘了台北市辦公室的空置率正節節高升,討選票,沒有更好一點的創意嗎?理想在那裡?
台北市急需重新整理與開發,這是全民共識,但城市規劃與城市開發是百年大計,需要詳細規劃與偉大理想的帶領,然而,在最近一連串的城市作為中,只見夜裡急行軍討選票的作為,看不到白天運籌帷幄的設計與理想。
都更二倍容積獎勵,是最經典的搶選票市政,因為一句四、五層樓老舊建築參與都更,可獲二倍容積獎勵,所有權人當然大樂,但急著想搬進新家的老舊公寓住戶卻看得到吃不到,進行中的都更案件全部停擺,一切重來,就因為誰也不願吃虧少算容積利益。
一些手上有都更案進行的建商開罵指出,北市府的二倍容積獎勵是有但書的,也就是有相對條件的,除了很少數案件之外,根本拿不到,而民眾不願意相信這一點,老覺得被建商騙,彼此互信基礎一夕被打破。
都市計畫學者更是大罵,指城市規劃與開發進度,是要經過仔細計算的,包括公共運輸系統、電力系統、給水系統乃至綠覆率等,都要計算,才不致發生人口過多、大樓過多而成為死城的後果,可是,這些都比不上搶選票的政客亂語。
如今北市精華區又要開發了,準備大張旗鼓的國際招商,開發是好事,只做地上權開發招商也不是壞事,但問題是,城市規劃的理想在那裡?這龐大開發案中,有沒有明確一點的開發重點?準備引進什麼樣的開發內容讓城市更具吸引力?要引進多少商業或是要解決多少問題?當台北市辦公室空置率正在攀升之際,只想到開發案的招商風光,忘卻招商後的城市配套等,怎不令人質疑是否所有的算計裡只有選票。
現在正值選舉,距離下個當選人進駐市政府只有不到半年時間,這些急行軍式的城市規劃,請慎重一點,否則,未來的台北市抬頭將只見大樓間的細縫,看不到藍天與綠地,只有一棟棟水泥大樓與住在水泥叢林裡的螻蟻人生,少了人的尊嚴與可以大口呼吸的空氣。
自由時報 記者林美芬/特稿
http://key88.net/article22009.html

外銀拚了 抵利房貸殺到最低/利率升 挑抵利房貸未必划算

外銀拚了 抵利房貸殺到最低
匯豐率先點火 將首年加碼幅度殺到1.3個百分點 擴大授信目標 不管領人民幣還是港幣 都可認列收入
回應央行升息,外銀近期再推「抵利型」房貸搶市,昨日匯豐率先點火,除將首年加碼幅度殺到1.3個百分點,是這類商品利率最低者;此外,更將授信目標擴大到台商、台幹,不管是領人民幣還是港幣,申貸時都可認列收入。
央行6月宣布升息後,下半年持續升息機會大增,對貸款金額動輒上百萬的房貸戶而言,負擔也會逐季增加。看準房貸戶的「升息恐懼」,花旗、匯豐及渣打三間外銀,近期均力推抵利房貸,強調存款可抵貸款利息,搶客更陷入激戰。
以花旗為例,標榜「雙薪省利」,鎖定有兩份收入的雙薪夫妻,貸款可同時連結兩個約定帳戶,可達雙倍抵利效果。匯豐則以利率取勝,除目前利率是各外銀中最低之外,還搭配雙周繳,強調可提前償還部分本金,省息效果加倍。
利率部分,抵利型較一般型多出0.3個百分點。計息作法,如匯豐又分為階梯式、一段式兩種,階梯式首年加碼1.3個百分點、第二年加碼1.7個百分點、第三年起加碼2.1個百分點;一段式則加碼1.8個百分點,採機動計息。
以貸款金額800萬元、貸款年期20年為例,只要在抵息帳戶起存10萬元,貸款期間內,每月再存入3千元,實質利率就會低於一般房貸。此外,根據銀行業者試算,若能搭配雙周繳還款,省息效果將更明顯,最快可提前2年7個月還清房貸。
不過,抵利型房貸要「看人用」,並非人人都適合。銀行建議,尤以存款金額大、貸款不多的換屋族為佳;反之,一般民眾每月扣除家用支出,可儲蓄金額並不多,選抵利房貸反而得多付息,這時不妨選低利的指數型房貸,比較省息。
銀行業者也提醒,抵利型房貸雖號稱存款、貸款互抵,但實際作法上,銀行是先將房貸餘額扣除活存餘額,再計算貸款利息。換言之,銀行仍認定有存款利息,在申報所得稅時,房貸利息要先扣存款利息,免稅額度就會變少,也得留意。
中國時報 【黃琮淵/台北報導】 2010-07-06
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利率升 挑抵利房貸未必划算
外銀房貸一直以抵利型為主打,雖然抵利型可抵房貸利息,不過,其房貸利率比一般階梯式房貸高,銀行業者建議,房貸族在貸款前一定要算清最後應繳利息,以免沒省到息還多付房貸。
以往外銀抵利型房貸因不受央行房貸1.5%起跳限制,業者也紛紛推出低於1%超低利率吸客,不過,超低利率優勢在央行全面介入房貸市場後,外銀被迫調高利率,現利率至少1.81%起跳,比起一般階梯式1.5%起,至少利率就多了0.35%。
由於利率比一般高很多,因此,銀行業者提醒房貸族,除非房貸族有頭上有多餘的閒置資金,可長期放在銀行做為抵利之用,若無多餘資金就不適合抵利型房貸。
至於匯豐、花旗與渣打3家主要外銀的抵利型房貸優缺點,在利率部分,第一階段利率較優是匯豐的1.81%,而花旗利率較高,平均2.39%。
除了利率部分外,在利息折抵上,渣打最嚴,分全抵與半抵,若要全抵利率至少要再加0.4%。
相較於渣打在利息折抵設限,花旗與匯豐就較優惠,如花旗則祭出雙帳戶抵利,透過夫妻個別存款帳戶一同抵利,讓房貸戶在擁有財務獨立自主權的同時,又可加倍省息,加速償還貸款,由房貸戶自己掌握利率自主權。
而匯豐銀雖無雙帳戶抵利,但有雙周繳,透過靈活還款方式,幫客戶少掉利息,資用靈活且受到利率變動的影響相對低。
至於投資客部分,渣打較寬鬆只要非央行指定區域,貸款成數最高8成,其次是花旗,最高可達75成,而匯豐銀則全省適用,只要是投資客貸款成數一律7成。
工商時報 記者高佳菁/台北報導 2010-07-06
http://key88.net/article22007.html

跳樓死屋外算凶宅╱站雨棚自殺 樓上判屬凶宅╱賣凶宅未告知 判賠228萬

跳樓死屋外算凶宅 判退228萬
男子呂文森去年以兩百二十八萬元,向女子張桃紅購買位於高市左營區一棟大廈十三樓,入住後才知道十五年前曾有舊屋主家人跳樓自殺,呂認為張女隱瞞屋況,提告要求解約退款;張女則辯稱跳樓者死於屋外,不算凶宅。高雄地院以跳樓發生地仍屬凶宅,張女應負房屋瑕疵擔保責任,判退還屋款兩百二十八萬元。
呂文森昨指判決尚未確定,不想多談,張女則無法聯絡。呂提告指出,去年三月透過房仲向張女買下該屋,搬入後不久就聽鄰居說,十五前曾有原屋主家人跨出女兒牆,站在樓下遮雨棚往一樓中庭躍下身亡,賣方張女卻隱瞞。
「屋況須自己打聽」
張女則辯稱,三年前透過法拍買此屋,不知自殺的事,且當時跳樓者並未死在屋內,應不算凶宅,但法院認為該屋是自殺事件發生地,仍算凶宅,判應解約退還屋款兩百二十八萬元。高雄地院昨說,法拍房屋前無從得知是否為凶宅,民眾需自己打聽。
蘋果日報 【王吟芳╱高雄報導】2010-07-06
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站雨棚自殺 樓上判屬凶宅
從十三樓爬到十二樓遮雨棚,再跳樓自殺算不算凶宅?在屋內自殺未遂,是不是凶宅?前者法官認為房子是自殺事件發生地,應屬凶宅;後者法官則認為,當時顯示確有人在屋內服藥、燒炭自殺,但並未死亡,與凶宅要件不符。
去年三月廿二日,呂男透過廿一世紀不動產高鐵店,以二百廿萬元向張女購買高市左營區重立路上一間十三樓房子,呂另外支出仲介費用、契稅、登記費用合計八萬多元。
事後,他得知原屋主岳父於八十五年在房屋陽台跳樓自殺,房子是凶宅,對方卻故意隱匿讓他受騙,要求解除契約。
張女說,房子是於九十六年透過法拍買下,投標前曾向大樓陳姓管理組長查明,確認不是凶宅才買,根本不知十三年前曾有人跳樓自殺。
法官認為,凶宅應考量事件發生經過,經過時間長短等因素,不以「發生兇殺或自殺致死」的「人」應死於「屋內」為必要條件;死者從屋內跨出女兒牆,站在樓下遮雨棚跳樓,是自殺事件發生地,應屬凶宅,判還買屋費用二百廿八萬元。
另外,前年四月陳男透過信義房屋,以八百七十萬元向李男購買高市復興二路店面房屋,業務曾告知有人在屋內燒炭自殺,陳最後仍買下房子,後因貸款壓力將房子脫手,以七百零二萬元低價賣出。陳男認為,自殺消息讓房子成為凶宅,即使未死仍影響價格,對方隱匿讓他蒙受損失,要求賠償八十七萬元。承審法官調閱當時資料,顯示確有吳男服藥、燒炭自殺,但並未死亡,與凶宅要件不符。
中國時報 【王志宏/高雄報導】 2010-07-06
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賣凶宅未告知 判賠200多萬元
高雄市呂姓男子去年買到凶宅,人住以後才聽鄰居說十多年前有人自殺,他訴請高雄地方法院解除買賣契約,要求賣方退款,法官判決被告張姓女子退還他二百多萬元。
呂姓男子提告指出,去年3月22日他以220萬元買下被告張姓女子所有位在左營區一棟大樓13樓的房屋,他搬進去住後,才聽鄰居說,85年間原屋主的岳父跳樓自殺,後來房子經法拍賣給被告。被告故意隱匿事實,未告知他買的是凶宅,他要求解除買賣契約,除了還他原先的購屋款項,加上仲介費、契稅及登記費用,共應還他228萬2958元。
被告張姓女子辯稱,一般所謂凶宅是指「房屋內」曾發生兇殺命案,跳樓跳到屋外,人又不是死在屋內,不應該算是凶宅。
法官表示,依最高法院73年的判例,判斷房屋是否為凶宅,應考量事件發生的經過、事件經過時間長短等因素,並不以「發生凶殺或自殺致死」的「人」應死於「屋內」為必備要件。根據警方的資料,被告的岳父當年是在房屋內跨出矮牆跳樓自殺,這戶房子應屬凶宅。被告應賠償原告損失。
【聯合報╱記者曹敏吉/即時報導】2010.07.05
http://key88.net/article21996.html

2010年7月20日 星期二

二房東違約轉租 原屋主無責╱二房東 衍生的租賃糾紛要如何解決?

二房東違約轉租 原屋主無責
可要求出示屋主授權證明 保自身權益
「向二房東承租房屋,繳了3個月租金,才被屋主告知他已積欠兩個月租金,現在不但租金被捲款潛逃,還得搬離租屋處……」租屋族與二房東之糾紛時有所聞,專家建議,租屋族若與二房東承租房屋,簽約前,可要求二房東提出所有權狀、稅單或房屋謄本,並留意二房東與屋主是否有在契約中明定「禁止轉租」條款,以保障自身權益。
謹慎至上
所謂二房東,就是承租屋主的房屋,再轉租他人,台灣租屋網行銷企劃部經理廖秀敏表示,「不少投資客因看好二房東的租金投報率較一般包租公高,而投入職業二房東的出租市場,職業二房東是類似『物業管理』的角色,由屋主授權二房東出租房屋,風險較低。」
留意「不得轉租」條款
但一般常見的二房東糾紛,來自於屋主與二房東契約存在「禁止轉租」條款,雖然二房東與次承租人有簽署獨立契約,但若二房東違約事實存在,屋主可主張終止契約,連帶次承租人也無法再繼續承租房屋。廖秀敏提醒,「次承租人與二房東的契約具有法律效益,但與屋主卻沒有任何規範,也就是說,一旦二房東捲款潛逃,次承租人無法向原屋主求償。」
中信房屋法務專員白宗益表示,契約成立不以「屋主」作為限制,若二房東與大房東在有效契約期限內,且不違約的情況下訂立契約轉租,二房東與次房客雙方仍須忠實履行合約,若二房東違約捲款潛逃,次房客可依原租約所訂條款,向法院請求二房東返還已付的租金,並舉證提出損害賠償。
租屋族在外租屋必須瞭解簽約人是否有權利出租房子,如果不是屋主本人,可請求對方提供一份委託書,同時,確認房屋權狀或是稅單,瞭解大房東與二房東之間是否存在「不得轉租」條款,降低遇到惡質二房東的風險。
承租二房東房屋,應留意事項
1.請二房東出示所有權狀、房屋謄本或房屋稅單,詳查實際屋主為誰
2.要求二房東提供與大房東契約書,觀察內容是否有「禁止轉租」條款
3.針對學生族群,二房東時常要求一次繳納一學期,等同4~5個月的租金,並壓低價格,但風險卻相對提高
蘋果日報 【蔡佩蓉╱台北報導】2010年07月10日
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二房東違約或違法轉租,衍生的租賃糾紛要如何解決?
1.租約明訂不得轉租時
(1)大房東對於二房東:
因轉租行為違約,大房東可依租約的約定,請求給付違約金、損害賠償或終止租約。
(2)大房東對於二房客:
可以主張二房客無權占有,並請求搬遷及侵權行為損害賠償。
(3)二房客對於二房東:
可以主張解除或終止租約並請求損害賠償。
2.租約明訂轉租應經大房東同意,才可以轉租時
(1)未經大房東同意時:
因轉租行為違約,大房東及二房客法律解決途徑同上述1.之說明。
(2)已經大房東同意時:
原則上沒有違約的問題;但是二房客有一點要注意~就是和二房東所簽訂的租約中,租期最好不要超過大房東與二房東所訂的租期,以免權益受損。
3.租約沒有關於轉租的約定時
(1)二房東全部轉租時:
因轉租行為違法,大房東及二房客法律解決途徑同上述1.之說明。
(2)二房東一部轉租時:
二房東不必經過大房東的同意,轉租行為不違約亦不違法;一如前述,二房客和二房東所簽訂的租約,只要租期不超過大房東與二房東所訂的租期,就可避免權益受損。
※大房東與二房東間的租約,因為沒有不得轉租的約定,如果二房東將房屋一部轉租出去,就算大房東事後反對,也不能因此對二房東主張終止租約。所以不喜歡房子被房客轉租給第三人的房東,在簽訂租約時,別忘了增訂「禁止轉租」條款,這樣房客才不會當起二房東來!
※如果房客知道房東是所謂的二房東時,簽約前,務必要求二房東提出他與大房東所簽的租約,看清楚有沒有「不得轉租或分租」的相關約定,以免將來權益受損。
來源 法蘭客部落格
http://key88.net/article22179.html

公設保留地信託 應列入遺產總額繳稅

公設保留地信託 要課遺產稅
錯誤規劃弄巧成拙!台北市國稅局發現,有民眾生前將公共設施保留地成立自益信託,結果死亡後反而不能享有公設地免課遺產稅優惠,不僅如此,若繼承人漏報該筆遺產,還要被處以罰鍰。
依遺產及贈與法第3條之2第2項規定,信託關係存續中受益人死亡時,應就其享有信託利益之權利未領受部分課徵遺產稅。因此,信託財產必須要繳納遺產稅。
台北市國稅局副局長周賢洋昨(8)日表示,根據都市計畫法第50條之1規定,公共設施保留地應自遺產總額中扣除。
但被繼承人生前將其名下不動產成立自益信託,繼承人在申報遺產稅時,仍應將該筆遺產申報為信託利益,並繳納遺產稅。即使該筆交付信託的土地是公共設施保留地,但因已經成立信託,就不得主張自遺產總額中扣除,必須按土地的公告現值計算遺產價值。
台北市國稅局近日查核遺產稅案件,發現被繼承人甲君在97 年10月間,將名下的土地成立自益信託,並辦妥過戶登記,直到甲君98年5月死亡時尚未解約。甲君繼承人申報遺產稅時,將該筆遺產列入土地項下,並主張這筆土地是公設地,應自甲君的遺產總額中扣除。
不過,台北市國稅局認為,該公設地已在97年10月成立自益信託,並於地政機關辦妥過戶登記,財產的型態已由「土地」轉變為「信託利益」,不適用都市計畫法第50條之1規定,判定繼承人不可扣除公共設施保留地扣除額。
周賢洋提醒,被繼承人生前如有將其財產交付信託,且因已辦妥過戶登記,因此被繼承人的財產歸屬資料清單中,不會列出財產,繼承人申報遺產稅時別忘記將該筆信託財產列入遺產總額中申報,以免漏報受罰。
【經濟日報╱記者吳碧娥╱台北報導】2010.07.0
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公設保留地成立自益信託 應列入遺產總額繳稅
北市國稅局副局長周賢洋8日表示,繼承的遺產中,雖列有公共設施保留地,但若已經辦理自益信託,則必須列入遺產總額中進行計算,否則視為逃漏稅,會受罰。
被繼承人生前將其名下不動產成立自益信託,繼承人於申報遺產稅時,應將該筆遺產申報為信託利益課徵遺產稅;如該筆交付信託的土地為公共設施保留地,其遺產標的為信託利益,不可比照都市計畫法規定,任意自遺產總額中扣除。
周賢洋舉例說明指出,甲君於97年10月將名下土地成立自益信託,並辦妥過戶登記,直到死亡日當天(98年5月)尚未解約,繼承人於申報遺產稅時,將該筆遺產列入土地項下,並主張該土地係符合都市計畫法規定的公共設施保留地,應自遺產總額中扣除。
但國稅局認為,以該公共設施保留地早於97年10月成立自益信託,並於地政機關辦妥過戶登記,財產型態已由土地變為信託利益,無都市計畫法適用問題,因而不准自遺產總額中扣除。
周賢洋強調,遺產稅納稅人要特別注意,被繼承人生前如有將其財產交付信託,且因已辦妥過戶登記,被繼承人財產歸屬資料清單中雖未列示,繼承人在申報遺產稅時,應注意將信託財產列入遺產總額中申報,否則漏報會遭懲罰。
工商時報 記者陳懷瑜/台北報導  2010-07-09
http://key88.net/article22154.html

住宅補貼申請要快╱住宅補貼作業規定

為了協助中低收入之家庭解決居住問題,內政部營建署每年推動「住宅補貼」提供租金補貼、購置住宅貸款利息補貼及修繕住宅貸款利息補貼。今年度受理申請時間為七月五日至八月十三日,以期協助民眾減輕住宅負擔。
內政部營建署表示,該方案租金補貼提供每戶每月最高補貼租金三六○○元,補貼期間為一年;購置住宅貸款利息補貼提供二二○萬元額度優惠貸款利息補貼,最長償還期限為二十年,另修繕住宅貸款利息補貼則提供八十萬元額度優惠貸款利息補貼,最長償還期限為十五年。至於優惠利率則分為二類,第一類為具有弱勢身分條件民眾適用利率,目前為○·五六二%,不具第一類弱勢條件之民眾,目前利率則為一·一三七%。
九十九年度住宅補貼於七月五日開始受理申請至八月十三日止,民眾可至戶籍所在地之直轄市或縣(市)政府提出申請。
申請書可至內政部營建署網頁下載或至直轄市或縣(市)政府免費索取。受理申請截止後,審查時間約為二至四個月,符合租金補貼條件之民眾,將於獲得租金補貼核定函後當月或次月起,獲得租金補貼;符合購置住宅貸款利息補貼條件之民眾,應於取得購置住宅貸款利息補貼證明後一年內,至金融機構辦理貸款;取得修繕住宅貸款利息補貼證明者,則應於六個月內至金融機構辦理貸款,至於貸款核貸與否、實際貸款額度及償還方式依承辦貸款金融機構規定辦理。今年度承辦住宅補貼貸款之金融機構共計有銀行、信用合作社、農漁會及人壽保險公司等共一五七家。
該方案之相關申請條件及規定,民眾可至內政部營建署網站(http://www.cpami.gov.tw)點選「快捷服務」項下之「住宅補貼及青年安心成家專區」查詢或洽服務專線○二-二七七二八三三三
台灣新生報  【記者潘昱帆╱台北報導】2010/07/11 
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住宅補貼作業規定
一、內政部(以下簡稱本部)依據行政院九十九年五月二十四日院臺建字第○九九○○二七八七○號函核定修正之整合住宅補貼資源實施方案,為辦理住宅補貼業務,特訂定本作業規定。
二、住宅補貼方式如下:
(一)租金補貼。
(二)購置住宅貸款利息補貼。
(三)修繕住宅貸款利息補貼。
同一家庭以一人提出申請為限,並僅得就前項三種方式擇一辦理;申請二種以上者,直轄市、縣(市)主管機關應駁回其全部申請。
目前仍接受政府住宅貸款利息補貼、青年安心成家方案之租金補貼、接受本部鄉村地區或其他政府之住宅費用補貼未滿十年或依集村興建農舍獎勵及協助辦法申請並獲獎勵及協助未滿十年者,不得申請第一項住宅補貼。但有下列情形之一者,不在此限:
(一)申請第一項第一款租金補貼者,經查核其原辦有政策性房貸之房屋,因遭法院拍賣,拍賣金額不足清償原貸款金額。
(二)已申辦本部主辦四千億元優惠購屋專案貸款者,得同時搭配本購置住宅貸款利息補貼。
三、住宅補貼由本部就下列事項辦理公告;直轄市、縣(市)主管機關應於直轄市、縣(市)政府及所轄鄉(鎮、市、區)公所張貼公告,並得輔以其他適當方式公告周知:
(一)申請資格[含住宅補貼評點基準表(以下簡稱評點基準表)]。
(二)受理申請期間及方式。
(三)各項住宅補貼計畫辦理戶數。
(四)租金補貼額度。
(五)購置住宅貸款、修繕住宅貸款之額度、利率、償還方式及年限。
(六)受理申請之單位或機關(並註明聯絡地址及電話)。
(七)申請書及應檢附之文件資料。
(八)其他必要事項。
四、資格審查程序如下:
(一)直轄市、縣(市)主管機關對申請住宅補貼案件應即初審,對資料不全者,應一次通知限期補正;逾期不補正或不符規定者,駁回其申請。直轄市、縣(市)主管機關將初審合格之申請案列冊後,由本部營建署轉交財稅機關提供申請人、配偶、戶籍內之直系親屬及其配偶之家庭年收入、不動產持有狀況等資料,再由直轄市、縣(市)主管機關依財稅機關提供之資料辦理複審,對於複審不合格者,駁回其申請。直轄市、縣(市)主管機關應於受理期間屆滿二個月內完成全部審查作業;必要時,得延長二個月。
(二)申請住宅補貼經審查合格,直轄市、縣(市)主管機關應按年度辦理戶數,於審查完成後一個月內依評點基準評定之點數高低,依順序及計畫辦理戶數分別發給租金補貼核定函、購置住宅貸款利息補貼證明或修繕住宅貸款利息補貼證明。
(三)申請住宅補貼者如因最低評分相同致超過當年度辦理戶數時,直轄市、縣(市)主管機關應就上開評分相同者,以公開或其他公平、公正之方式辦理抽籤,並依抽籤結果發給中籤戶租金補貼核定函、購置住宅貸款利息補貼證明或修繕住宅貸款利息補貼證明。
五、住宅補貼之申請書表得酌收工本費。
六、當年度受理期間截止時,申請戶數未達計畫戶數,本部得視辦理情形調整各直轄市、縣(市)之計畫辦理戶數或辦理第二次公告。
七、申請租金補貼者,應具備下列各款條件:
(一)年滿二十歲。
(二)符合下列家庭組成之一:
1.有配偶者。
2.與直系親屬設籍於同一戶者。
3.單身年滿四十歲者。
4.父母均已死亡,戶籍內有未滿二十歲或已滿二十歲仍在學、身心障礙或沒有謀生能力之兄弟姊妹需要照顧者。
(三)申請人及其配偶、戶籍內之直系親屬及其配偶均無自有住宅;以「父母均已死亡,戶籍內有未滿二十歲或已滿二十歲仍在學、身心障礙或沒有謀生能力之兄弟姊妹需要照顧者」之家庭組成提出申請,申請人及其戶籍內兄弟姊妹均須無自有住宅。
(四)家庭年收入低於百分之五十分位點家庭之平均所得且家庭每月收入按全家人口平均分配,每人每月低於本部或直轄市政府當年公布最低生活費標準之三點五倍;具受家庭暴力侵害者及其子女證明文件者,家庭暴力加害者之收入得不併入計算。
國民住宅承租戶及九二一震災新社區承租戶,不得申請租金補貼。
八、申請租金補貼者,應檢附下列書件,於申請期間內,向戶籍所在地之直轄市、縣(市)主管機關申請:
(一)申請書。
(二)戶口名簿影本或全戶戶籍謄本;夫妻分戶或戶籍內之直系親屬與其配偶分戶者,應同時檢具其配偶、戶籍內直系親屬之配偶之戶口名簿影本或戶籍謄本。
(三)家庭成員具備下列條件之證明文件;不具備者,免附:
1.身心障礙者:身心障礙手冊影本。
2.原住民:戶籍謄本。
3.單親家庭:戶籍謄本,另依申請人之條件檢附就學證明影本、配偶服刑證明影本、向警察機關報案協尋證明影本或無謀生能力之證明。
4.受家庭暴力侵害者及其子女:一年內曾經受家庭暴力侵害之證明,如保護令影本、判決書影本;以警察處理家庭暴力事件調查表、報案單或政府立案之醫療院所開立之驗傷診斷證明書證明者,應同時出具家庭暴力防治中心(以下簡稱家暴中心)轉介證明單。
5.重大傷病者:醫院或衛生單位出具之證明文件影本。
6.重大災害災民經相關主管機關認定者:該主管機關認定之文件影本。
(四)貼足雙掛號郵資之回郵信封。
(五)申請人之郵局存摺封面影本。
(六)租賃契約影本。
(七)租賃住宅之建物登記謄本、建物權狀影本、建築使用執照影本、測量成果圖影本或合法房屋證明。
(八)持有面積未滿四十平方公尺之共有住宅者,應檢附該住宅之建物登記謄本、建物權狀影本或房屋稅籍證明。
(九)家庭成員為外籍人士或大陸地區人民者,應檢附外僑居留證(外籍人士)或依親居留證、長期居留證(大陸地區人民)或出入國(境)紀錄證明。
申請人承租之建物屬實施建築管理前已建造完成者,免檢附前項第七款文件,由直轄市、縣(市)主管機關協助認定之。
九、直轄市、縣(市)主管機關依下列情形按月將租金補貼款項撥入申請人郵局帳戶:

(一)核發租金補貼核定函時已附齊第八點規定文件,且其租賃契約仍為有效者,自核定函之日所屬月份或次月起,按月核發租金補貼一年。
(二)申請時未檢附第八點第一項第五款至第七款文件,或經主管機關認定其租賃契約應補件者,應於核發租金補貼核定函之次日起二個月內補件,逾期未補件或未備齊者,予以退件。主管機關自審核完竣之月份起,按月核發租金補貼一年。
十、補貼期間租約中斷,應依下列規定辦理:
(一)受補貼期間,因故租約中斷者,補貼戶應於二個月內檢附新租賃契約,且租賃住宅條件應符合第十一點規定。直轄市、縣(市)政府自審核完竣之月份起,按月續撥租金補貼,逾期未檢附者,以棄權論。
(二)未檢附租賃契約之期間,不予核撥租金。
三)已撥租金與續撥租金,合計仍以補貼1年為限(按月核撥1期,總期數為12期)。
十一、辦理租金補貼之住宅應符合下列規定:
(一)坐落於戶籍地之直轄市或縣(市)。
(二)建物登記謄本、建物權狀影本、建築使用執照影本或測量成果圖影本之主要用途登記應含有「住」、「住宅」、「農舍」、「套房」或「公寓」字樣。但合法房屋證明及經直轄市、縣(市)主管機關協助認定之實施建築管理前已建造完成之建物,不在此限。前開文件其主要用途登記為空白或未登記主要用途者,該建物之用途得依房屋稅單等足資認定該建物為住宅使用之文件認定之。
(三)不得為違法出租者。
(四)同一住宅僅核發一戶租金補貼,但經直轄市、縣(市)主管機關審認不違反租金補貼政策意旨者,得酌予增加補貼戶數。
(五)租賃契約之承租人應為租金補貼申請人。
租金補貼合格戶於受補貼期間遷居至原戶籍所在地以外之直轄市、縣(市)另行租賃住宅,其戶籍應一併遷移至租賃住宅所在地之直轄市、縣(市),並應於遷居後二個月內,檢附本規定第八點第一項第七款建物登記文件、租賃契約影本、戶口名簿影本(或全戶戶籍謄本)、財稅機關所提供最近年度全戶所得資料及財產歸屬清單,以書面方式向遷移後之戶籍所在地之直轄市、縣(市)主管機關提出租金補貼遷移申請。經審查合格後,得繼續受領租金補貼至補貼期間期滿;未符資格,取消補貼。
前項租金補貼遷移申請案件,由申請人遷移後戶籍所在地之直轄市、縣(市)主管機關辦理資格審查。經審查通過後,核發租金補貼遷移核定函予申請人,並函知下列資訊予原直轄市、縣(市)主管機關,由原直轄市、縣(市)主管機關續撥租金補貼至補貼期間期滿:
(一)申請人姓名及國民身分證統一編號。
(二)申請人經審查合格之租賃房屋地址。
(三)租賃契約期間。
十二、有下列情形之ㄧ者,自事實發生日起停止租金補貼:
(一)擁有住宅。
(二)停止租賃住宅且未依第十點第一款規定辦理者。
(三)家庭年收入超過百分之五十分位點家庭之平均所得者或其家庭每月收入按全家人口平均分配,每人每月超過本部或直轄市政府當年公布最低生活費標準之三點五倍以上;具受家庭暴力侵害者及其子女證明文件者,家庭暴力加害者之收入得不併入計算。
(四)經查申報資料有虛偽情事。
(五)同時享有購置住宅貸款利息補貼、修繕住宅貸款利息補貼、修繕住宅費用補貼、租金補貼或政府其他住宅補貼二項以上。
(六)租賃契約之承租人與出租人或租賃房屋所有權人具有直系親屬關係。
止租金補貼後,仍溢領租金補貼者,應按該月之日數比例返還其溢領金額。溢領租金之返還期限,應以一年為限;直轄市、縣(市)主管機關得就申請人之經濟狀況以分期付款方式要求繳還。返還溢領之租金補貼不予計算利息。溢領租金補貼者應先行返還或協議分期返還後,方得接受以後年度之租金補貼。
十三、申請購置住宅貸款利息補貼,應具備下列各款條件:
(一)年滿二十歲。
(二)符合下列家庭組成之一:
1.有配偶者。
2.與直系親屬設籍於同一戶者。
3.單身年滿四十歲者。
4.父母均已死亡,戶籍內有未滿二十歲或已滿二十歲仍在學、身心障礙或沒有謀生能力之兄弟姊妹需要照顧者。
(三)住宅狀況應符合下列條件之一:
1.無自有住宅:申請人及其配偶、戶籍內之直系親屬及其配偶均無自有住宅;以「父母均已死亡,戶籍內有未滿二十歲或已滿二十歲仍在學、身心障礙或沒有謀生能力之兄弟姊妹需要照顧者」之家庭組成提出申請,申請人及其戶籍內兄弟姊妹均須無自有住宅。
2.申請人二年內購置住宅並已辦理貸款者,且其配偶、戶籍內之直系親屬及其配偶均無自有住宅;以「父母均已死亡,戶籍內有未滿二十歲或已滿二十歲仍在學、身心障礙或沒有謀生能力之兄弟姊妹需要照顧者」之家庭組成提出申請,申請人二年內購置住宅並已辦理貸款者,且其戶籍內兄弟姊妹均須無自有住宅。
(四)家庭年收入低於百分之五十分位點家庭之平均所得者且其家庭每月收入按全家人口平均分配,每人每月低於本部或直轄市政府當年公布最低生活費標準之三點五倍;具受家庭暴力侵害者及其子女證明文件者,家庭暴力加害者之收入得不併入計算。
十四、申請購置住宅貸款利息補貼者,應檢附下列書件,於申請期間內,向戶籍所在地之直轄市、縣(市)主管機關申請:
(一)申請書。
(二)戶口名簿影本或全戶戶籍謄本;夫妻分戶者或戶籍內之直系親屬與其配偶分戶者,應同時檢具其配偶、戶籍內直系親屬之配偶之戶口名簿影本或戶籍謄本。
(三)家庭成員具備下列條件之證明文件;不具備者,免附:
1.身心障礙者:身心障礙手冊影本。
2.原住民:戶籍謄本。
3.列冊低收入戶:低收入戶證明影本。
.單親家庭:戶籍謄本,另依申請人之條件檢附就學證明影本、配偶服刑證明影本、向警察機關報案協尋證明影本或無謀生能力之證明。
5.受家庭暴力侵害者及其子女:一年內曾經受家庭暴力侵害之證明,如保護令影本、判決書影本;以警察處理家庭暴力事件調查表、報案單或政府立案之醫療院所開立之驗傷診斷證明書證明者,應同時出具家暴中心轉介證明單。
6.重大傷病者:醫院或衛生單位出具之證明文件影本。
7.重大災害災民經相關主管機關認定者:該主管機關認定之文件影本。
(四)申請人二年內購置住宅並已辦理貸款者,檢附該住宅之貸款餘額證明及建物登記第一類謄本,其主要用途登記應含有「住」、「住宅」、「農舍」、「套房」或「公寓」字樣。
(五)貼足雙掛號郵資之回郵信封。
(六)持有面積未滿四十平方公尺之共有住宅者,應檢附該住宅之建物登記謄本、建物權狀影本或房屋稅籍證明。
(七)家庭成員為外籍人士或大陸地區人民者,應檢附外僑居留證(外籍人士)或依親居留證、長期居留證(大陸地區人民)或出入國(境)紀錄證明。
十五、申辦購置住宅貸款程序:
(一)經核定購置住宅貸款利息補貼者,應於直轄市、縣(市)主管機關核發購置住宅貸款利息補貼證明之日起一年內,檢附購置住宅貸款利息補貼證明洽承辦貸款金融機構辦理貸款手續,並於簽訂貸款契約之日起二個月內完成撥款手續且不得分次撥貸。逾期者,以棄權論。
(二)辦理購置住宅貸款利息補貼之住宅應符合下列規定:
1.住宅所有權移轉登記日應在向直轄市、縣(市)主管機關提出本貸款申請 日之後或向直轄市、縣(市)主管機關提出本貸款申請日前二年內。
2.建物登記第一類謄本主要用途登記應含有「住」、「住宅」、「農舍」、「套房」或「公寓」字樣。
3.建物登記第一類謄本登記原因欄應登記為買賣;如登記為第一次登記,應 提出買賣之證明文件(如經公證之建築改良物買賣所有權移轉契約);建物登記原因為拍賣者,得視為買賣。
(三)承辦貸款金融機構於核撥貸款後,應將申請人所持之購置住宅貸款利息補貼 證明收存備查。
(四)承辦貸款金融機構如依本作業規定及因徵 信、授信規定等因素駁回申請人之 申請時,應書明理由通知申請人並副知該管直轄市、縣(市)主管機關。
本貸款核定戶應以申請人持有之住宅或與配偶、同戶籍之直系親屬共同持有之住宅 作為本貸款之抵押擔保品。以原申請書表所列符合申請條件之配偶或直系親屬持有之住宅辦理貸款時,應在向金融機構辦理貸款之前,由原申請人向原受理直轄市、縣(市)主管機關申請辦理更名。
本貸款核定戶以原申請書表所列符合申請條件之配偶持有之住宅為抵押擔保品者 ,應檢具夫妻間約定為共同財產之證明文件及住宅所有權人之同意書,向承辦貸款金融機構辦理貸款,不受前項規定限制。
十六、購置住宅優惠貸款額度、償還年限、優惠利率、適用對象及補貼利率,如附表二。購置住宅貸款核貸與否、貸款額度及償還方式,依承辦貸款金融機構規定辦理。
十七、辦理購置住宅貸款利息補貼者有下列情形之一,補貼機關應終止利息補貼;承辦貸款金融機構應將自事實發生月份起至終止月份期間,已撥付之補貼利息,返還補貼機關:
(一)擁有第二戶住宅。
(二)家庭年收入超過百分之五十分位點家庭之平均所得者或其家庭每月收入按全家人口平均分配,每人每月超過本部或直轄市政府當年公布最低生活費標準之三點五倍以上;具受家庭暴力侵害者及其子女證明文件者,家庭暴力加害者之收入得不併入計算。
(三)經查申報資料有虛偽情事。
(四)同時享有購置住宅貸款利息補貼、修繕住宅貸款利息補貼、修繕住宅費用補貼、租金補貼或政府其他住宅補貼二項以上。但已享有本部主辦四千億元優惠購屋專案貸款者不在此限。
(五)借款人未依約按月繳付貸款本息逾六個月以上。
前項第五款情形經承辦貸款金融機構轉入催收款項者,其逾期期間已撥付之補貼利息應返還補貼機關;借款人清償積欠本息且恢復正常繳息,補貼機關自正常繳息起恢復補貼。
十八、受政府補貼購置住宅之貸款人如於政府補貼利息期間將所購置住宅轉讓於配偶或直系親屬以外之第三人,應主動告知直轄市、縣(市)主管機關及承辦貸款金融機構,其因怠於告知而得之不當得利應附加利息(按當時承辦貸款金融機構貸放利率計算)返還補貼機關。
十九、申請修繕住宅貸款利息補貼者,應具備下列各款條件:
(一)年滿二十歲。
(二)符合下列家庭組成之一:
1.有配偶者。
2.與直系親屬設籍於同一戶者。
3.單身年滿四十歲者。
4.父母均已死亡,戶籍內有未滿二十歲或已滿二十歲仍在學、身心障礙或沒有謀生能力之兄弟姊妹需要照顧者。
(三)申請人及其配偶、戶籍內之直系親屬及其配偶僅持有一戶逾十年之住宅;以「父母均已死亡,戶籍內有未滿二十歲或已滿二十歲仍在學、身心障礙或沒有謀生能力之兄弟姊妹需要照顧者」之家庭組成提出申請,申請人及其戶籍內之兄弟姊妹須僅持有一戶逾十年之住宅。
(四)家庭年收入低於百分之五十分位點家庭之平均所得者且其家庭每月收入按全家人口平均分配,每人每月低於本部或直轄市政府當年公布最低生活費標準之三點五倍;具受家庭暴力侵害者及其子女證明文件者,家庭暴力加害者之收入得不併入計算。
二十、申請修繕住宅貸款利息補貼,應檢附下列書件,於申請期間內,向戶籍所在地之直轄市、縣(市)主管機關申請:
(一)申請書。
(二)戶口名簿影本或全戶戶籍謄本;夫妻分戶者或戶籍內之直系親屬與其配偶分戶者,應同時檢具其配偶、戶籍內直系親屬之配偶之戶口名簿影本或戶籍謄本。
(三)修繕住宅之建物登記謄本、建物權狀影本、建築使用執照影本或測量成果圖影本,其主要用途登記應含有「住」、「住宅」、「農舍」、「套房」或「公寓」字樣。
(四)家庭成員具備下列條件之證明文件;不具備者,免附:
1.身心障礙者:身心障礙手冊影本。
2.原住民:戶籍謄本。
3.列冊低收入戶:低收入戶證明影本。
4.單親家庭:戶籍謄本,另依申請人之條件檢附就學證明影本、配偶服刑證明影本、向警察機關報案協尋證明影本或無謀生能力之證明。
5.受家庭暴力侵害者及其子女:一年內曾經受家庭暴力侵害之證明,如保護令影本、判決書影本;以警察處理家庭暴力事件調查表、報案單或政府立案之醫療院所開立之驗傷診斷證明書證明者,應同時出具家暴中心轉介證明單。
6.重大傷病者:醫院或衛生單位出具之證明文件影本。
7.重大災害災民經主管機關認定者:主管機關認定之文件影本。
(五)貼足雙掛號郵資之回郵信封。
(六)持有面積未滿四十平方公尺之共有住宅者,應檢附該住宅之建物登記謄本、建物權狀影本或房屋稅籍證明。
(七)家庭成員為外籍人士或大陸地區人民者,應檢附外僑居留證(外籍人士)或依親居留證、長期居留證(大陸地區人民)或出入國(境)紀錄證明。
二十一、申辦修繕住宅貸款程序:
(一)經核定為修繕住宅貸款利息補貼者,應於直轄市、縣(市)主管機關核發修繕住宅貸款利息補貼證明之日起六個月內,檢附修繕住宅貸款利息補貼證明洽承辦貸款金融機構辦理貸款手續,並完成撥款且不得分次撥貸,逾期者,以棄權論;另應於撥款之日起六個月內完成住宅修繕,並檢附修繕前後之照片予承辦貸款金融機構備查。
(二)承辦貸款金融機構於核撥貸款後,應將申請人所持之修繕住宅貸款利息補貼證明收存備查。
(三)承辦貸款金融機構如依本作業規定及因徵信、授信規定等因素駁回申請人之申請時,應書明理由通知申請人並副知該管直轄市、縣(市)主管機關。
本貸款核定戶應以申請人持有之住宅或與配偶、同戶籍之直系親屬共同持有之住宅作為本貸款之抵押擔保品。以原申請書表所列符合申請條件之配偶或直系親屬持有之住宅辦理貸款時,應在向金融機構辦理貸款之前,向原受理直轄市、縣(市)主管機關申請辦理更名。
本貸款核定戶以原申請書表所列符合申請條件之配偶持有之住宅為抵押擔保品者,應檢具夫妻間約定為共同財產之證明文件及住宅所有權人之同意書,向承辦貸款金融機構辦理貸款,不受前項規定限制。
二十二、修繕住宅貸款額度、償還年限、適用對象及優惠利率,如附表二。修繕住宅貸款核貸與否、貸款額度及償還方式,依承辦貸款金融機構規定辦理。
二十三、辦理修繕住宅貸款利息補貼者有下列情形之一,補貼機關應終止利息補貼;承辦貸款金融機構應將自事實發生月份起至終止月份期間,已撥付之補貼利息,返還補貼機關:
(一)擁有第二戶住宅。
(二)家庭年收入超過百分之五十分位點家庭之平均所得者或其家庭每月收入按全家人口平均分配,每人每月超過本部或直轄市政府當年公布最低生活費標準之三點五倍以上;具受家庭暴力侵害者及其子女證明文件者,家庭暴力加害者之收入得不併入計算。
(三)經查申報資料有虛偽情事。
(四)同時享有購置住宅貸款利息補貼、修繕住宅貸款利息補貼、修繕住宅費用補貼、租金補貼或政府其他住宅補貼二項以上。
(五)借款人未依約按月繳付貸款本息逾六個月以上。
(六)未於撥款之日起六個月內檢附修繕前後之照片予承辦貸款金融機構備查。
前項第五款情形經承辦貸款金融機構轉入催收款項者,其逾期期間已撥付之補貼利息應返還補貼機關;借款人清償積欠本息且恢復正常繳息,補貼機關自正常繳息起恢復補貼。
二十四、受政府補貼修繕住宅之貸款人如於政府補貼利息期間將該住宅轉讓於配偶或直系親屬以外之第三人,應主動告知直轄市、縣(市)主管機關及承辦貸款金融機構,其因怠於告知而得之不當得利應附加利息(按當時承辦貸款金融機構貸放利率計算)返還補貼機關。
二十五、直轄市、縣(市)主管機關得視需要隨時或至少每三年對購置住宅、修繕住宅貸款補貼者之資格現況予以查核。直轄市、縣(市)主管機關應將承貸戶或租金補貼戶申請人本人、配偶、共同生活之直系親屬及其配偶之國民身分證統一編號予以建檔,並於查核前由申請人依限檢附最新有關資料送查。租金補貼期限為一年,各年度依核定戶數重新辦理申請。
二十六、承辦購置住宅貸款或修繕住宅貸款之金融機構,應依金融機構申撥購置住宅貸款及修繕住宅貸款國庫補貼利息作業程序規定辦理。
二十七、本部營建署對於承辦購置住宅貸款或修繕住宅貸款之金融機構就補貼利息有關業務,得隨時派員會同直轄市、縣(市)主管機關查核,承辦貸款金融機構應配合辦理。
二十八、本部核定之辦理戶數內核准之申請人,其貸款期間所需之利息補貼及租金補貼(每戶每月最高新臺幣三千六百元),由本部全額負擔。直轄市、縣(市)政府得衡酌財政狀況及實際需求增加辦理戶數及額度,其因增加辦理戶數及額度所增加之補貼,由直轄市、縣(市)政府負擔。
二十九、租金補貼之經費由本部分二期預撥予直轄市、縣(市)主管機關,並以代收代付之方式辦理:
(一)第一期:依計畫辦理戶數於直轄市、縣(市)主管機關受理申請截止後,先行預撥上半年(六個月)之經費;直轄市、縣(市)主管機關應於租金補貼後,按月以經直轄市、縣(市)首長與會計或主計人員核章之核撥名冊及轉帳證明或匯款單函送本部營建署核銷。
(二)第二期:依核定戶數,預撥下半年(六個月)之經費;直轄市、縣(市)政府應於租金補貼後,按月以經直轄市、縣(市)首長與會計或主計人員核章之核撥名冊及轉帳證明或匯款單函送本部營建署核銷。
第一項預撥經費如因租金補貼戶有第十二點規定情形停止租金補貼或有結餘,直轄市、縣(市)主管機關應將預撥經費之剩餘款項(含孳息)繳回本部營建署。
三十、具下列情形之一者,視為無自有住宅:
(一)申請人或其配偶、戶籍內之直系親屬及其配偶個別持有面積未滿四十平方公尺之共有住宅且戶籍未設於該處。
(二)以「父母均已死亡,戶籍內有未滿二十歲或已滿二十歲仍在學、身心障礙或沒有謀生能力之兄弟姊妹需要照顧者」之家庭組成提出申請,申請人及其戶籍內兄弟姊妹個別持有面積未滿四十平方公尺之共有住宅且戶籍未設於該處。
前項共有之住宅為同一住宅,且合計達四十平方公尺以上者,有自有住宅。
家庭暴力之受侵害者及加暴者共同持有一戶住宅或僅加暴者持有住宅,因離婚訴訟或其他原因,致受侵害者需與加暴者分居,且另行購置或租賃住宅者,受侵害者得申請購置住宅貸款利息補貼或租金補貼;申請人除依規定檢附應附之文件外,並應出具切結書及離婚訴訟等相關文件。
前項家庭暴力之受侵害者申請購置住宅貸款利息補貼或租金補貼時,視為無自有住宅;直轄市、縣(市)主管機關得定期查核,申請人經查核已完全持有該戶住宅者,應自事實發生之日起停止補貼。
三十一、單親家庭、重大傷病及三代同堂定義如下:
(一)單親家庭:指離婚、喪偶、配偶服刑、申請時配偶失蹤達六個月以上或未曾結婚,且其育有子女符合下列條件之一者:
1.未成年。
2.年滿二十歲以上、二十五歲以下仍在學。但就讀空中大學、高級中等以上進修學校、在職班、學分班、僅於夜間或假日上課、遠距教學之學校者除外。
3.年滿二十歲無謀生能力而需照顧。
(二)重大傷病:指符合行政院衛生署最近公告「全民健康保險重大傷病範圍」之疾病。
(三)三代同堂:申請住宅補貼時與直系親屬三代,設籍在同一戶滿一年者。
以受家庭暴力侵害者及其子女條件申請住宅補貼者,申請人須與受家庭暴力侵害者同戶籍,始得提出申請。
家庭暴力加害者與受侵害者設籍於同一戶,且同時提出申請時,優先受理受家庭暴力侵害者申請案件。
三十二、接受租金補貼者死亡,得由原申請書表所列之配偶或直系親屬向原受理直轄市、縣(市)主管機關申請辦理更名,續撥租金補貼至原核定期滿之月份止。
取得購置住宅貸款利息補貼、修繕住宅貸款利息補貼證明者死亡,得由原申請書表所列符合申請條件之配偶或直系親屬,向原受理直轄市、縣(市)主管機關申請辦理更名,其核發證明日期以新核發之證明日期為準。
住宅補貼申請人提出申請後死亡,得由原申請書表所列之配偶或直系親屬,向原受理直轄市、縣(市)政府申請辦理更名後,直轄市、縣(市)主管機關應依更名後申請人之條件予以審查。
三十三、依本規定領取之租金補貼,依所得稅法第四條第一項第十七款規定,得免納所得稅。
三十四、年齡之計算,以申請日為計算基準。
申請書件以掛號郵件寄達者,其截止日之認定以郵戳為憑;其郵戳日期無法辨認者,推定投郵時間為收件前三日。
http://key88.net/article22200.html

打造甜蜜臥室 空間規劃有一套/佈置臥室有五戒

打造甜蜜臥室 空間規劃有一套
兩個人甜蜜蜜的溫馨臥室,該怎麼打造?因為空間是屬於兩個人的,因此,一定要能讓彼此都能享受到休憩的閒適感受,除了舒適的床墊,規劃得宜的空間利用也很重要,而遮光功能良好的窗簾,更能讓住在裏頭的小倆口,不用擔心一早的光照,能睡的更舒適安心!
保障睡眠品質 慎選舒適床墊
一般臥室的大小,從2.5坪到5坪之間,為了確保睡眠品質,床尾及床頭最好不靠窗、不對門,床頭不靠浴室的壁面;此外,為了體貼另一半的睡眠,及上下床方便行 ,雙人床的一邊不要靠牆,即使只有40公分,必須側著走,也要堅持雙邊都可以上、下床。
而由座、身、床頭櫃組成的床組,為了舒適的睡眠品質,床墊的預算一定不能省略!「為了床墊使用上的舒適度及使用壽命,最好搭配下墊購買!」業者還建議,上掀式具有收納功能的床身,則可以用來增加了臥室的收納空間;至於床頭櫃可以捨去不買,但舒適的寢具也是舒眠的輔助工具,這方面的預算也要列進去。
縝密規劃空間 遮光窗簾增添浪漫
一般雙人衣櫥的長度約為5尺,最好也要花上2萬元以上,預算型購買者可考慮折衷式、半開放式衣櫥,即是選擇可以自由搭配的組件自行組合,價格也較低;如果空間及預算許可,可以放一張桌子,當作書桌兼化妝台用,也可以擺上及胸高度的五斗櫃當梳妝台,多出來的角落空間可放一盞立燈、一張或臥或坐的舒適躺椅。
而攸關臥室隱私的窗簾,也不可以馬虎,建議消費者可選擇遮光力較強的羅馬簾、褶簾或是拉簾,同時也遮掉不受歡迎的窺視,而窗紗則可以濾掉部分酷熱的艷陽,還可以增添空間中的浪漫氣氛,也是臥室佈置的不錯選擇!
【網路地產王/綜合】2010/07/09
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佈置臥室有五戒
除了放置睡床的 ‘ 四不可 ’ 之外,佈置臥房還有五戒。由於臥室直接關係到一個人的健康和感情,如果觸犯了這五戒,會在這兩方面受打擊。
第一戒,不宜有鏡子照床。
我們曾一再強調,鏡子在風水上有特別的作用,不能隨便安放。這一點在臥室裡尤其重要。臥室中最大的忌諱,就是不能有鏡子照床。
人在睡覺的時候陽氣內斂,臥床上的氣場會呈現陰重於陽的狀態。假如有鏡子對床而照,這些陰氣經過鏡子的反射加強,不但會使人發生夢魘,時間長了,還有可能造成生理上的病痛。
夫妻長期睡在被鏡子照著的床上,因為陰氣過旺的緣故,也會有多生女兒,少生兒子的傾向。想要生男孩的人,最好根本不要在臥室裡放鏡子。
第二戒,不宜放置植物。
大型植物因為生長力強,會破壞臥室所需要的安靜平和之氣,使主人不能得到充份的休息,所以應該搬離臥房。(右圖床頭後面的植物就該拿走)
小型植物呢 ? 已婚者最好不要在臥室裡擺小型盆栽,尤其不要有鮮花。臥室裡的花花草草容易招致婚外的桃花,引發不倫之戀。
未婚的人因為可以藉小型的花草催發感情,所以不以為忌。但是也不宜多,放個一兩小盆就該適可而止。
臥室裡花花草草太多,除了影響主人的睡眠效果之外,感情上還會多頭發展,糾葛牽絆,不是什麼好現象。
第三戒,不宜有水。
水和鏡子一樣,用得正確能產生相當大的助力,擺錯位置卻可能招災惹禍,所以不能隨便放置。臥室是陽宅中最忌水的地方,無論是魚缸,是現今流行的流水的擺設(見右圖),都屬不吉。不但會泡壞健康,澆熄愛火,還要讓睡房的主人大破其財。慎之 ! 慎之 !
既然臥室裡不宜有水,可想而知,由風水的角度看,採用水床是很不明智的做法。
如果樓頂有蓄水的水塔,住在頂樓的人千萬不要把臥室規劃在水的下面。萬一實在有困難,至少在安置睡床的時候,要避開水塔水池的正下方。
第四戒。不要在床的兩側放太高的家具。
臥室中最好不要擺太大的家具。如果可能,衣櫃衣櫥都應該以隱閉型的壁櫥代替。假如非放一些大型家具不可,離床越遠越好。
床的兩邊最好只放與床等高,或者比床略高的床頭櫃。太高或太大的家具,譬如說大型的書架,衣櫃等,如果放得靠床太近的話,不但有碰撞的危險,而且也會造成心理上的壓力,讓人難以從睡眠中得到真正的休息。
第五戒,臥房之中不宜再隔間分房。
對某些人來說,臥房並不只是單純睡覺的地方。除了床以外,有些人會在臥室裡放上書桌,用來做功課或處理公務; 有些人放一套沙發茶几,方便夫妻或親近的朋友談談體己話。只要沒有隔間,這些處置都不會帶來風水上的困擾。
但是如果正式或者半正式的在臥室裡另隔出一片空間來,問題就會浮現:臥室主人在感情上會有 ‘ 腳踏兩條船 ’ 的意圖。這種意圖,發生在男主人和女主人身上都有可能。正式和半正式的差別在那裡?除了牆以外,同時還安裝有門,屬於正式分隔;只有牆,沒有可以開關的門,屬於半正式分隔。可想而知,前者比後者的影響要嚴重得多。
已婚的讀者在讀過 臥室是陽宅風水的重心 之後,如果感覺自己的臥室過大,需要另想其他的辦法解決,千萬不要在臥室裡做房中房的隔間,以免造成夫妻感情上的困擾。
現代的住家建築,在主臥房或套房中往往附有相當大的,可供人出入的掛衣室 ( walk in closet )。這種櫥櫃式的小房間,如果只當作儲存衣物的地方,沒有人在裡面坐息活動,就不算做是 ‘ 房中房 ’,不需要為此擔心。
主人房或者套房裡面的浴廁,雖然安裝有門,但是也不當作另外一間房來看。( 全文完 )
來源風生水起 風水顧問 http://www.fengshuisage.com/
http://key88.net/article22153.html

善用住宅補貼 紓解重擔/申請門檻 家庭及每人收入均需低於標準

善用住宅補貼 紓解殼重擔
今年度內政部營建署的「住宅補貼」方案,已在7月5日開放申請,包括購屋住宅、租金、修繕住宅等3大補貼,有殼一族或無殼蝸牛皆可善用;以申請最踴躍的租屋補貼來看,租屋族每戶每月可享3,600元補助,購屋族則可補貼220萬元的額度,以貸款500萬元、利率2%相較,依一般民眾及弱勢族群,可享1.137%及0.562%優惠利率,年省荷包約1萬元至1.7萬元。
內政部營建署國民住宅組組長王安強指出,購屋人省荷包,一定要善用「住宅補貼」方案。今年已在7月5日開跑,核准通過後,可補貼220萬元房貸額度,並依據低收入戶或一般民眾,享用0.562%及1.137%的低利計息,在目前升息環境中,算是省荷包的好方法。
凡是2年內購屋者,就可申請購屋住宅補貼,今年可補貼1萬戶、修繕住宅貸款利息可補貼5,000戶。
以補貼額度及利率來看,房貸額度可達220萬元,最長可貸20年,利率以中華郵政2年期定儲機動利率(目前1.095%)為基準,中低收入戶適用0.562%(i-0.533%)計息,而一般民眾則以1.137%(i+0.042%)計息,至於修繕住宅貸款補貼,最高貸款額度為80萬元,最長可貸15年。
台灣房屋不動產研究中心研究員洪暉恆估算,以同樣貸款500萬元、利率2%、貸款20年期相較,獲得補貼的民眾,每年房貸負擔最多可減輕17,220元。
不過,銀行也提醒,政府提供的房貸利息補貼,多半採取「申請核准」制,因此民眾應先了解是否符合資格,例如戶籍地位於台北市或台北縣縣轄市者,家庭年收入必須介於141萬元以下,高雄市居民的家庭年收入則應在102萬元以下,符合標準才可提出申請。
工商時報 記者馬婉珍/台北報導 2010-07-09
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申請門檻 家庭及每人收入均需低於標準
政府的「住宅補貼」等補助方案,除了必須是自住之外,這些補助也都採取「申請核准」制,符合資格的限制不少,以下4大門檻應先了解:
一、仍接受政府貸款利息補貼、青年安心成家的相關補貼等,不得提出申請:內政部營建署國民住宅組組長王安強指出,已申請過「青年安心成家」者,也就是仍接受政府住宅貸款利息補貼者,不得提出申請。
二、家庭年收入及每人每月收入,皆須低於標準值以下:以「住宅補貼」來看,適用於2年內購屋者,此外,依據內政部營建署的公告指出,家庭年收入及每人每月收入,也必須同時低於標準值以下。
以台北市為例,家庭年收入應低於141萬元、且家中每人每月收入也要低於51,149元,才符合申請資格。例如住在北市的王先生和妻子2人,家庭年收入130萬元,雖達到141萬元以下的標準,但平均每人每月收入54,166元,超過51,149元的標準,因此不符合申請資格。
三、配合的金融機構較少,核准通過後,應持證明主動向金融機構申請:這次配合的主要銀行有25家,加上壽險公司、信合社等金融機構,則共有100多家,假設民眾原本向A銀行辦理房貸,但政府配合的金融機構中,沒有A銀行,因此民眾核准通過後,應主動持核准證明,向其他配合的金融機構申請,才可享補貼。
四、若補貼戶收入超過標準,隨時可終止補貼:民眾成功申請補貼,也並非一勞永逸,依據內政部營建署公告,民眾申請核准補貼後,又添購第2戶住宅,或家庭年收入超過所設定的標準,或同時享有購屋住宅補貼、租金補貼、修繕住宅補貼等2項以上,政府都可隨時終止補貼優惠。
工商時報 記者馬婉珍/台北報導 2010-07-09
http://key88.net/article22128.html

大台北房價泡沫化?薛琦:要破了才知道/平抑房價 可考慮財政手段

大台北房價泡沫化? 薛琦:要破了才知道
台灣證券交易所董事長薛琦,今(8)日下午主持「不動產價格與泡沫」研討會指出,關於房市泡沫化的問題討論得沸沸揚揚,但是卻沒有人能準確說明泡沫到底是甚麼?所以究竟台灣房市有否泡沫化,恐怕要等到泡沫真正破裂的時候才能知曉。
7/7-7/8舉行的世界華人不動產學會研討會,今(8)日登場的是,由薛琦所主持的「不動產價格與泡沫」討論會,並且請到中華徵信不動產估價師聯合事務所所長張大成擔任引言,會中還有紐約市立大學巴魯克分校不動產學系主任王訶、美國房利美董事翟建林、新加坡國立大學不動產學系副教授程天富、中國人民大學土地管理系系主任葉劍平、世邦魏理仕台灣分公司董事總經理雲惟鴻、中山大學財務管理系教授陳明吉參與討論。
薛琦表示,房地產不同於資本市場的高週轉率,交易成本也很高,而且房產市場最弔詭的地方在於,房價、租金、和利率之關係,市場上的房產投資理論,都是在假定利率不便的情況下,雖然看似合理,一旦利率稍微變動了,所有情況都有可能反轉,但是卻沒有人能夠肯定泡沫是否存在,因此只有等到泡沫破裂了那天才能確定。
張大成則根據中華徵信不動產估價師聯合事務所近期市場專案研究,說明台北市有高達88.24%的民眾目前沒有計畫購屋,顯見大家心裡仍然存在臆測房價會泡沫化的心理。
翟建林也分析了大陸房地產的現況,他認為大陸的房價仍會不斷飆升,所以一般民眾只能背負貸款買房,所以一旦發生泡沫破裂情形,受害最大的不是投資客,而是會波及到大部分的民眾。
來自新加坡的雲惟鴻則指出,新加坡建商認為泡沫是有助於房市發展,所以就建商的立場而言,並不樂見政府插手房市。
鉅亨網記者施冠羽 台北
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平抑房價 薛琦:可考慮財政手段
房價節節上漲,中央銀行日前升息抑房價。證交所董事長薛琦今天舉德國課徵高房屋稅為例表示,台灣不動產持有成本全世界最低,平抑房價除了金融手段,可能需要考慮財政手段。
台灣證券交易所董事長薛琦今天在世界華人不動產學會2010年會中做以上表示。
另外,中華徵信所總經理張大成表示,根據中華徵信所做的台北地區購屋與負擔調查,擁有房屋的人,現階段想投資房地產的意願接近 7成,沒有房屋的人也有5 成想投資房地產;房價和可負擔房價的差距可能會更為擴大。
張大成表示,當租金回報率高於房貸利率時,租房子不如買房子,不過台北租金回報率一直在下降,還是有人要買房子,可能是現在不管有沒有房子,大家都以投資為目的買房,這是「假性的需求」。
他指出,其實有將近 1/5的購屋者接受親友資助,提升購屋者的自備現金,造成多數人認為價格已偏離可負擔房價,但仍有相當數量進場,不過隨著差距繼續擴大,親友資助很快會到達底限。
不過,世邦魏理仕台灣分公司董事總經理雲惟鴻表示,雖然住宅市場已出現租金回報率低於房貸利率,但是在商辦市場,由於毛租金報酬率仍高於指標性利率,投資人仍有利可圖,且市中心辦公大樓供給有限,可供開發的土地稀少,辦公室租金水準呈平緩上升趨勢,應不致泡沫化。
中央社
http://key88.net/article22127.html

2010年7月18日 星期日

拆凶宅2年後賣地 買家買地後發現求償敗訴

拆凶宅賣地 買家發現求償敗訴
拆凶宅賣地 買家求償敗訴 法院:已去除不安因素 不能視為凶地
男子隋夢真去年買地準備蓋屋,成交後意外得知該處已拆除的舊宅曾有人上吊自殺,憤而提告索賠331萬元;高雄高分院調查發現賣方未隱瞞實情,且凶宅拆後留下的土地已去除不安因素,認定該筆交易沒瑕疵,昨判隋某敗訴。
影響心理  隋男昨說:「不會再上訴了,地就留著自己用。」但仍堅稱當時仲介沒說清楚,事後地主也以土地上已無房屋為由拒絕退款,「只能說當初應該一併把仲介告進去。」
現況註有自殺  隋男起訴指出,去年6月間,他透過仲介以326萬向陳登讚買下屏東縣麟洛鄉四筆土地,不料整地時竟從鄰居口中得知,賣方陳登讚的前手地主姓宋,宋家舊宅的三合院及土地9年前遭法院拍賣時,家中長輩曾在屋內上吊自殺。隋男認為土地價值已減損,交易時賣方卻未告知,因此提告索賠。
陳登讚稱,他在2006年經法拍標得該土地時,就曾聽說舊宅有人自殺,後來他拆除三合院,兩年後委託仲介公司賣地時,都在房屋現況說明書中標「有自殺」,並未刻意隱瞞,但房屋拆除後,土地經曝曬兩年,應已無減價值,買方不能以「凶宅」概念類推他的土地是「凶地」,要求解約。
賣方稱未隱瞞  法院傳喚賣方委託的永慶及迦南房屋仲介,都證稱陳男賣地時曾告知原屋內有人自殺,法院另傳訊買方委託的仲介林輝山,林也證稱洽購時曾問有無「不乾淨」的事,陳男回答:「2001年間前地主長輩曾在舊屋內上吊,但上吊地點是在舊宅右側。」他認為隋男洽購的是位於舊宅左側的土地,才沒告知隋男有關自殺的事情。
高雄高分院認定,陳登讚售地時並未隱瞞前手地主自殺一事,而發生在房屋內的非自然死亡事故,即一般人所謂的凶宅,是房屋交易重要資訊,這類不動產是房屋本身會影響價格,若房屋拆除後出售土地,就應認為已去除負面因素,不能再以類推「凶宅」之模式認定是「凶地」,故判隋男敗訴。
土地買賣注意事項
◎地目用途不清
.向房屋所在地地政事務所調閱土地登記謄本
◎土地界線模糊
.向房屋所在地地政事務所調閱土地登記簿謄本、申請土地鑑界
◎土地遭設定抵押
.土地移轉前,到地政事務所調閱土地登記謄本;簽約完,可請地政士保管權狀,避免賣方私下移轉處分
◎凶地
.詢問管區、鄰居、向房仲業者或上「台灣凶宅網」http://www.unluckyhouse.com/查詢
資料來源:信義地政士聯合事務所
蘋果日報 【王吟芳、林享明╱綜合報導】
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凶宅拆2年 買地後發現求償敗訴
隋姓校長購地後,得知原先地上有三合院舊宅,後因有人自殺被拆除,認為凶宅,要求賠償300多萬元,2審認為賣方有告知仲介,凶宅拆除2年後出售,應不算「凶地」、「凶宅」,判決隋敗訴。
隋姓原告指出,96年6月初,以300多萬元,向陳姓、吳姓被告購買屏東縣麟洛鄉土地後,發現地上原有一棟三合院舊宅,後因有人在房間上吊自殺,陳等被告購得後,將建物拆除,其在去年七月下旬整地時,經鄰居告知此事,認為是凶宅,影響土地價格,要求償還款項。
陳等被告則指稱,曾將自殺之事,告訴房屋仲介商,否認有隱瞞情形。並說,房屋拆除後曝曬2年,並僅出售土地,應不影響土地價值,不能以凶宅類推為凶地。
高雄高分院合議庭法官指出,被告等的確未隱瞞自殺之事,若出售房屋,當然認定為凶宅,但若拆除後,僅販售土地,不能就此類推,維持原審判決。
自由時報 記者鮑建信/高雄報導
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買地後知原有凶宅 索賠敗訴
隋姓男子購買屏東縣麟洛鄉土地後,得知原先地上有三合院舊宅,後因有人自殺被拆除,認為是凶宅,要求賠償300多萬元,2審認為賣方有告知仲介,凶宅拆除2年後出售土地,應不算「凶地」、「凶宅」,判決隋敗訴。
高雄高分院合議庭法官指出,若出售房屋,當然認定為凶宅,但若拆除後,僅販售土地,不能就此類推,維持原審判決。
自由時報 記者鮑建信/高雄報導
http://key88.net/article21997.html

學生換屋潮 3大危險屋不要租/租屋前停看聽 免糾紛

學生換屋潮 3大危險屋不要租
到每年六、七月,就是許多離鄉背井求學唸書的莘莘學子準備換屋的大日子,這個時節總是會碰上許多舊生、新生到學區周遭看屋。房仲業者指出,許多房東為了有更大空間出租給學生,將房子的逃生空間阻塞,或者把熱水器擺在室內,都是對居家安全相當危險作法,學生在租屋時要睜大眼看清楚,別為房租便宜而犧牲自己安全。
熱水器裝室內 逃生不通皆危險
中信房屋行銷部副理江龍名表示,雖然政府已經三申五令,呼籲民眾千萬別將熱水器擺放在室內,但瓦斯中毒新聞仍時有所聞,建議學生在租屋時,若發現熱水器依舊安裝於室內,就算房租再便宜,最好放棄另覓他處。
也有房東為了增加出租空間,把許多雜物堆到逃生通道,雖然室內空間變大了,但卻影響住戶逃生。江龍名表示,遇到這樣的房子,也建議不要考慮,一旦發生火災意外,將成一輩子遺憾。
居家環境複雜 另覓他處較安全
台灣房屋指出,租屋時也要看看住家附近環境,如果有撞球場、KTV,甚至發現常有行為舉止怪異的份子出沒,為了自身安全,建議還是別租較妥當;此外,在租屋前審慎評估住家環境與房東優劣,往後才能住的安心。許多當時不以為意的小細節,後來都會成為引發糾紛的關鍵,事前多預防,總比事後善了好。
【網路地產王/黃京梧/綜合】
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租屋前停看聽避免糾紛
房東和房客因為房屋的租賃關係而有所關連,平時,只要房客定時將租金付給房東,雙方基本上不容易發生糾紛。但是,若房屋發生漏水、裂等損害,且房東拒不修理,或是房客將房子轉租他人而未知會房東,各類影響權利義務的狀況,雙方無法達成共識,糾紛即隨之產生。
小心為上
以目前大學生、都會單身上班族為主的租屋市場而言,房客外租房子,大部分是希望拉近與學校或是上班地點的距離,而房東出租房子,則是以收租金達到獲利的目的,房客希望住得舒適、房東期待獲利穩定,如何降低糾紛發生率確保雙方權益,房東和房客最好能了解必要的租屋常識,才能保障自己。
無論是房東還是房客,除非是認識的親友介紹,否則一開始雙方都會以較為謹慎的態度看待對方,房客最怕碰上惡房東,房東也怕遇上「奧」房客,永慶房屋協理黎保誠表示:「謹慎訂約是降低風險最重要的關鍵,訂金多少、能不能退、何時返還,口說無憑,一定要白紙黑字寫清楚。」
反悔不租訂金沒收
消費者看過房子、談好價錢後,可以先付訂金給房東保留租屋的權利,但是根據法律規定,訂金可以用來抵扣租金或押金,所以在付訂金時,可要求房東開立內容包括房東姓名、身份證字號、訂金金額、出租地址、付訂日期、開始承租日期等內容的收據。
對房客而言,可避免房東收了訂金又拒絕出租,黎保誠說:「但是若消費者反悔不租,房東有權利沒收租金。」另外,向房東確認身分,也是必要的程序。
近年社會詐騙案件無奇不有,曾有案例是某人用假支票承租房屋,之後再轉租給其他人,用以騙取押金、房租,房東、房客都蒙受其害。建議在簽約之前,應要求房東出示房屋權狀、房屋稅單、身分證,確定屋主本人是出租方,因為房客若不是向房東本人出租,二房東答應房客的條件,真正的屋主有權不予理會。
終止契約須先通知
黎保誠表示,房東和房客也可以利用簽約幫自己留後路,根據根據《民法》第453條規定「訂有期限之租賃契約,如約定當事人之一方於期限屆滿前,得終止契約,其終止契約,須先期通知。」黎保誠說:「若沒有以上的約定內容,則房東可依約要求房客不得無故終止契約,或房東不可提前收回房子。」
專家意見
簽約前要釐清權責
房屋出租,很多糾紛其實都可以避免,無論是房東還是房客,只要能在事前盡量提出疑問,並把容易引起誤會的事項在契約內釐清,一定可以降低承租房屋的風險。
了解現況確保權益
簽訂租賃契約時,無論是出租人還是承租人,除了租金多少和何時給錢、怎麼交付要知道外,其他像房屋出租時的現況,要付多少押金,押金返還的時間,租約到期的時間等,也要寫清楚。
此外,房客可不可以當二房東把房子轉租給其他人,有沒有附上家電、家電壞了誰負責,房屋的稅捐及水電等費用的計算方式,房客可不可以裝潢房屋、改裝,租期屆滿時,承租人應該如何恢復原狀……等等,這些都是雙方應該要注意、釐清的契約內容。
塗改處須雙方簽章
除了有關房屋內容的約定外,對於違約的處理方式,以及其他特別約定,都應該要用文字在契約書中寫清楚。
另外,在簽約時,有些細節也不可忽略,像是租約若有2張紙以上,雙方都應該在騎縫處蓋章、認證,或是在契約中,如果有塗改,雙方都應該在修改的地方共同簽名、蓋章。
另外,消費者想要承租的房子若是國宅,有一些條件的約束也不可不注意。承租國宅必須符合:1、年滿20歲、在當地設有戶籍;2、本人、配偶及其共同生活的直系親屬,都沒有自有住宅;3、必須符合行政院公告的收入較低家庭標準等條件。
消費者在承租房屋時,對於房屋本身的條件和限制若是能在簽約前釐清,就一定可以降低租屋風險、保障自己的權益。
蘋果提醒你 租屋支出可報稅
房客:
房租申報列舉扣除,每戶每年以12萬元為上限
申報所需資料:
房東基本資料(姓名、身份證字號)
準備租賃契約、切結書、租金繳款證明(收據、匯款證明、自動櫃員機轉帳交易)
房東:
不須任何證明文件:當年度房屋租金收入的43%列為必要費用
採列舉扣除方式:必須對因租賃而發生的合理、必要損耗及費用,逐項提出證明,如房屋折舊、修繕費、地價稅、房屋稅及其附加稅捐、以出租財產為標的物的保險費、向金融機構貸款購屋而出租所支付的利息等,建議可先行核算可扣除費用額,擇高適用。
蘋果日報 胡芝寧 台北報導
http://key88.net/article21972.html

升息 季調房貸戶 暫不影響/季調改月調 升息波 無法再改回季調

季調房貸戶 暫不影響
郵局今日開始調整存款利率,調整幅度為0.01%~0.125%之間,現階段包括一銀、土銀、合庫等銀行今日都已公布將調整存款利率,但並非所有房貸戶7月1日利率都開始調升,銀行主管表示,房貸根據政策原因,分為月調與季調,7月的存款利率調升影響到的是月調房貸戶,以兆豐銀為例,利率調升日期會在7月下旬公布,因此現階段兆豐房貸戶還未感受到調高利率的壓力。
央行升息半碼後,銀行跟進陸續升息,郵局今日開始調升利率,其中一年期定期儲金年利率固定上漲0.125%,來到0.955%,機動機率則增加0.06%,來到1.06%,第一受到衝擊的就是舊政策房貸戶,包括政府優惠房貸、內政部購屋修繕貸款、青年安心成家方案及就學貸款,公教存款年利率也增加0.125%,達到1.075%。
但7月1日起,申辦新貸款會以新利率計算的是政策性房貸等貸款新承貸戶,並非所有信貸或房貸戶。銀行業者表示,房貸戶可以選擇以季調或月調,也就是說現階段去申辦尚未調升利率的銀行貸款方案,還是可適用原來房貸專案利率。
工商時報 【記者楊筱筠/台北報導】
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房貸季調改月調 升息波 無法再改回季調
兩年前,央行啟動一連串降息動作,央行要求銀行配合,讓房貸利率從「季調」改成「月調」,提早享受央行降息的好處;如今,央行啟動升息,但多數銀行都不提供房貸戶「逆選擇」,一旦從「季調」改成「月調」,就無法再從「月調」改回成「季調」。銀行觀望房價是否下跌,以及兩年「寬限期」結束之後,是否出現「斷頭屋」。
各銀行和中華郵政陸續升息,房貸戶最快本週開始感受到利息支出增加,不過,如果房貸利率維持當初每季調整一次,最多可以撐到九月份才會感受利息支出增加。
然而,維持利率「季調」的房貸戶畢竟還是少數,兩年前,各銀行應央行要求,開放房貸戶選擇是否讓利率從「季調」改成「月調」,當時的舊貸戶十之八九都改成月調,新貸戶一律用月調,各銀行給房貸戶的書面說明也加註,一旦從「季調」改成「月調」,將來進入升息的景氣循環,不能又要從「月調」改成「季調」。上海商銀經理馬婉瑜說:
「央行當時也有考慮到,如果客人換了,一直換來換去,對銀行來說,作業面也是滿大的工程」
自從央行升息之後,房仲業觀察,房市成交量明顯萎縮一成,量先價行,銀行也擔心房價可能修正五到十趴。馬婉瑜說,房貸是否新增呆帳?通常不會馬上出現,會在兩年的寬限期結束之後,才會出現斷頭屋;央行針對大台北地區的投資客限縮房貸,已經直接擋掉第一層,有助於銀行維持穩定的房貸授信品質。
【中廣新聞網/張雅惠報導】
http://key88.net/article21970.html

趁打房好議價 首購別再癡癡等 80世代購屋好時機

首購別再癡癡等 趁打房大膽議價
國內房市經歷多年的多頭,這回因為央行升息與祭出選擇性信用管制,過熱的房市終於略微降溫,台灣不動產交易中心總經理李同榮建議,假若自住型的首購族存妥自備款,不必一等再等、望屋興嘆,只要遵循購屋五大原則,就能趁這波房價盤整的難得時機,買到合理價位的保值好宅。
21年前泡沫化 如今單價近百萬
無殼族有兩個共通點,首先是望屋興嘆,總是一再抱怨低所得追不上高房價;接著是一再觀望,總期盼能等到房價最低點再進場。台灣不動產交易中心總經理李同榮舉例,即使民國78年房市泡沫化,不少人在台北市精華區購買單價35~40萬的高級華廈,短短一年半房價下修近三成,慘遭套牢,但若能長期持有20年,目前房價逼近百萬行情,可見房價會短期下修,但長期一定超越原始價格。
此外,近五年來,不少學者專家高喊「房市泡沫化」,呼籲民眾不妨延緩購屋時機,多等幾年再進場,但根據統計,台北市精華區五年來的房價已經飆漲近一倍,去年第二季至今年同期,北市房價足足上漲一成六。北市房價飛漲如脫韁野馬,讓辛苦存了一筆購屋自備款的無殼族心慌慌,不知道該繼續癡癡地等,或是貴貴地買。
購屋新手5原則 伺機議價勿失良機
李同榮表示,購屋族應該先釐清自己的購屋目的,如果是純自住,又存妥自備款,就該依照自己的居住需求以及房貸還款能力,選擇相對低點伺機進場。簡單地說,就是遵照購屋新手的五大原則:適時(進場時機)、適本(成本預算)、適地(商圈區塊)、適品(產品優劣、空間大小)、適人(需求滿足)。
針對北市房價「易漲、不易跌」的特性,李同榮認為要回歸基本面分析,北市房屋供不應求,才是房價高漲的元兇,至於投資客短期炒作,僅能算是幫兇。尤其2005至2008年的短線炒房高峰期已過,從當年投資客占六成以上,到如今僅剩三成左右,長期持有的自住客應該趁央行打房好時機,大膽議價進場,才不會重蹈覆轍錯失良機。
【網路地產王/綜合】2010/07/06
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趁打房好議價 80世代購屋好時機
房地產從SARS後上演一波大多頭走勢,但對於正要成家立業的80後(1980年以後出生)的新一代購屋人,若想在大台北地區購屋,卻得面對現在的高房價,購屋負擔壓力沉重,所幸央行提出限縮投資客貸款的新措施,可拉住飛奔的多頭馬車。房地產業者建議,有實質購屋需求的買方,進場議價時間逐步浮現。
投資客賣房變現 首購族趁機撿便宜
以80後的新一代購屋人為例,若入社會工作約5至6年期間,平均每月能夠存下1萬元,這段時間等於存了60~72萬元,若是新婚夫妻兩人,可能手上已經有將近150萬元的自備款。若不考慮父母資助等因素,以自備款3成換算,能購買的房子總價可能不到600萬元,這種預算幾乎已難在台北市立足,連北縣捷運站周邊可能都買不到新的3房大樓產品。
不過央行今年以來的緊縮投資客銀根政策,已經逐漸發酵,對於正值購屋時間,卻得面臨高房價的80後,正是難得的好消息。住商不動產主任徐佳馨建議,央行政策幾乎確定短線房價高點已到,若手上資金水位不足的投資客,可能有變現的急迫性,此時反而可進場議價,挑選自己喜歡的產品與價位。
房價難得回檔 把握時機勇敢出價
再者,以2008年後的金融海嘯為經驗,當時房價在9月雷曼兄弟事件爆發後,股市、房市同步快速下修,而房地產在央行一連串急降利率,與資金回流的推升下,房市修正期間不到一年,房價修正約15~20%,要期待房價短時間內大幅回檔修正,難度相當高,建議有急迫購屋需求的買方,不妨勇於出價,若遇到急售的賣方,可省下一筆購屋金。
【網路地產王/洪倩宜/綜合】2010/07/05
http://key88.net/article22019.html

彭總裁出招 首購、換屋、投資該怎麼辦? 買屋應變20招

央行出手打房,為大台北房市投下一枚震撼彈。震撼之後,房市前景煙霧彌漫,多空難測。有人看空,認為房價反轉趨勢已定;有人看多,認定短空之後仍將長多。
無論多或空,不能否認,房市前景是比之前模糊許多。首購族、換屋族、投資客,買賣之間都必須更加謹慎。關鍵時刻,我們歸納出因應房市變局的關鍵20招,讓你在房市迷霧中,找到突圍方向。
「基本上,這是『應觀眾要求』的政策!」在評論中央銀行總裁彭淮南日前推出的打房手段時,政大金融系教授殷乃平做出這樣的注解。
觀眾是小市民,求的是買得起房子。
彭淮南主導下,央行六月二十四日決定升息半碼(○.一二五%)以抑止物價上漲壓力,並且針對台北市及北縣十個縣轄市祭出「選擇性信用管制」,規定「管制區內」已有房貸者的新增房貸,貸款成數不得超過七成、不得有寬限期、不得以修繕或周轉金及其他名目增加貸款額度。
種種舉措,明顯是衝著大台北地區房市投資客而來,也的確回應了庶民心聲。
只不過,在殷乃平看來,既然是「應觀眾要求」,就代表這些動作只不過是一場無關大局的額外加演,「這一次的政策力道,絕對不足以扭轉大台北房價向上的趨勢。」
「應觀眾要求」
彭淮南主導,央行重擊房市投資客
殷乃平分析,相較於打擊房市投資客,央行主導的真正大戲是貨幣供給,而這場大戲目前正在上演的戲碼,是銀行游資氾濫,「爛頭寸」太多,在這樣的環境之中,「上有政策,下有對策」,無論是以無擔保信貸或刻意高估房價,銀行總會想盡辦法把爛頭寸放出去,而房價也就不可能跌得下來。
不過,殷乃平也沒把話說死,「如果彭淮南接下來能繼續『應觀眾要求』,打房政策的力度能再加重,或許就有機會扭轉趨勢了。」
就在央行對大台北房市投下震撼彈的一周之後,七月一日,政大地政系教授張金鶚對外發表「台北市房價泡沫之再驗」報告。
近年以來,在一片看多台北房價行情的聲音中,張金鶚算是少數異端,始終堅持「台北房價終將大幅修正」的論調。這一回,他當然繼續看空,但是顯得更加信心滿滿。
「房地產終究要由自住客來支撐,投資客多的地方,都有修正的可能。而央行升息、打擊投資客,等於宣告房價已開始進入反轉階段。」
張金鶚強調,雖然利率只調升半碼,信用管制也只針對局部地區,但對投資客已是一種警告,房市熱度應會有一定程度的降溫。
至於降幅,張金鶚認為下半年房價將呈現「軟著陸」,緩跌五%至十%,但若進一步從他的報告來看,台北市房價約有四三%是屬於「泡沫價格」,換言之,如果極端的評估,投資客需求若真被央行打死,台北市的房價將下修四成。
「現在是相對高點,是賣房子的時機,至於有買房需求的民眾,一定要審慎觀察,精確計算出自己可以支付的房價再出手。」他甚至預言,未來一年、三年,台北市的房價一定會比現在更低。
對於央行打房政策的效果,兩位學者就有多空兩極的不同看法。而同樣是學者身分的世新大學經濟系主任周濟,這時又提出了兩極之間的第三種論調。
「張金鶚教授的研究,是把目前的泡沫水準類比於上回台灣房價崩跌的歷史經驗,但是,今非昔比,很多環境條件都不同了。」
他說,一九八九年房市泡沫破滅時,銀行游資沒有現在那麼多,也沒有簽定ECFA(兩岸經濟合作架構協議)所可能帶來的新資金、新需求。
「短空長多」
近期買氣下滑,但對自住是好機會
但在另一方面,要說台北房價仍將一路上漲,周濟卻也語帶保留。「既然敢出乎預料的升息,代表央行看好未來景氣,利率調升的大方向,似乎是滿篤定的。」
既然認定景氣無虞,就代表央行未來可以更放心的連續出牌打房。「所以,關於房價未來會漲或會跌,我認為現階段只有一步一步繼續看下去。」
看多、看空,或者還要再觀察,學者費心研究之外,對於殷乃平口中的「觀眾」來說,同樣也開始傷透腦筋。乍看之下,央行政策擺明是要壓抑房價過熱的現象,應該能夠降低小市民「一圓買房夢」的難度,然而,如果房價後市符合張金鶚的「泡沫即將崩潰」之說,或者周濟密切觀察中的央行果然繼續出手打房,那麼,有購屋需求者即使現在終於能撿便宜,但會不會也有可能「現買現套」?
套多久?套多重?根據中華信評的研究,自一九七一年至二○○二年的將近三十年間,台灣房地產經歷了三個階段的景氣循環,長則十餘年,短則五年,而在九一年至○二年的第三個階段中,台北市的房地產價格下跌約兩成,台北縣跌三成,台中地區跌四○%,而高雄地區下跌約五○%。
後市混沌下,急著買有可能陷入長套,不快買又可能錯失難得買點,這或許就是小市民目前心中的最大困惑。然而,即使是更貼近實際市場情況的房地產相關業者或投資達人,目前也沒有百分之百的多空共識。
近年來總在房價議題與張金鶚針鋒相對的戴德梁行總經理顏炳立,認定北市房價將走「短空長多」格局。他表示,在央行打房後,北市短線將面臨買氣下滑、成交量萎縮,但價格應可持穩,原因是北市房屋的供給量有限,口袋夠深的建商依舊維持惜售的態度,而除了散戶型或「插花型」投資客之外,對於資金雄厚的長線投資人,央行新政策並無影響。
顏炳立預估,即使房價短線出現修正,幅度也僅在目前正常行情價的五%左右,除非下半年政府做出土地融資限額等,實施更緊俏的措施,否則在微利且市場資金充沛下,北市房價長線仍易漲難跌,「對於有自住需求的人來說,現在是難得遇到的好機會。」他說。
永慶房屋總經理葉凌棋同樣認定下半年房市將轉變為「價平量縮」格局。他進一步分析,受政策風向影響,短期市場必然會觀望,但由於游資仍然很多,未來房價要大幅下修並不容易,也會隨著地區有不同表現,供給量大的地區有可能會小幅修正,供給量少的區域則會持平。
不過,若要預判未來一年、三年房價的看法,葉凌棋並沒有太篤定的回答,「牽涉的變數實在太多,包括全球、中國的經濟狀況,此外,台灣大型選舉至少還有三次,政策會怎麼走,現在還看不到。」
《今周刊》707期  文/林心怡、羅秀文、楊紹華
http://key88.net/article22098.html

打房抗體3標的 逆勢出線/避險產品全出列

20年不見的選擇性信用貸款再出江湖!日前央行在升息半碼同時,也同步施行選擇性信用管制方案。房仲業表示,單就升息幅度而言,對市場衝擊不大,但針對北市及十大縣轄市選擇性信用管制方案,將促使投機客短時間不再進場,已進場者也會伺機出脫,這些區域市場可能將出現大幅度震盪,但市場可回歸正常化。
很多民眾會想,這時購屋到底有沒有利?住商不動產企研室主任徐佳馨指出,現階段最有利莫過自備款多的自住者,如有自住需求購屋人,是可趁這段時間議價,成交率將會大幅提高。那麼,哪些產品最具有「打房抗體」呢?房仲業者說,具有節稅效果、特殊性及地段優越性產品最值得推薦。
一、具有節稅效果:全國不動產董事長葉春智說,過去國內遺贈稅最高稅率可高達50%,對許多富豪來說,這種不可承受之重的稅率,往往讓他們選擇早早將資產移往海外,以免夜長夢多。
而在去年政府大幅降低稅率至10%之後,贈與棟數大幅增加,民眾辦理繼承登記意願也提高,顯見降低稅負確實對不動產會產生正面積極影響。
而同時具有低土地持份及高市價產品,如類似精華商圈大樓型店面或社區型豪宅,是箇中上上之選,長期來說,房地產市場勢必成資金避風港,這些物件基本買盤將因此更形穩定。
二、房屋特殊性:台灣不動產研究中心副理江怡慧說,具特殊性產品,也具有避險功能產品。
比如說像是信義計畫區、大安區仁愛、敦南,大直水岸等區域屋齡低的豪宅,因為客層收入穩定,加上產品賣一戶少一戶,具有特殊性與稀有性,相較一般大樓產品,這類產品將會更受歡迎,未來市場恢復正常化後,漲幅也更快。
三、地段優越性:21世紀不動產行銷部經理曹若琪說,如說房地產永遠不敗條件,莫過於地段。這類地段好產品,永遠都會有買家捧著鈔票上門,對於自備款充裕購屋人來說,在此房市風暴中,選擇更多,價格也更合理,反而更形有利。
工商時報 記者曾萃芝/台北報導 2010-07-04
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打房措手不及 避險產品全出列
央行宣佈升息半碼的同時,也同步施行選擇性信用管制方案。房仲業者皆表示,單就升息幅度而言,對市場衝擊不大,但針對北市及十大縣轄市的選擇性信用管制方案,將促使投機客短時間不再進場,已進場者也會伺機出脫,這些區域的市場可能因此出現大幅度震盪,但市場回歸正常化。很多民眾會想,那麼這時間購屋到底有沒有利?到底誰又是最具「打房抗體」呢?
節稅產品最搶手 富爸富媽爭破頭
過去國內遺贈稅最高稅率可高達50%,對於許多富豪來說,這種不可承受之重的稅率,往往讓他們選擇早早將資產移往海外,以免夜長夢多,而在去年政府大幅降低稅率至10%之後,贈與棟數大幅增加,民眾辦理繼承登記的意願也提高,顯見降低稅賦確實對於不動產具正面積極的影響。
此外,同時具有低土地持份以及高市價的產品,如類似精華商圈大樓型店面或社區型豪宅,是箇中的上上之選。長期來說,房地產市場勢必成為資金的避稅港,而這些物件的基本買盤將因此更形穩定。
特殊產品賣相佳 地段優質漲幅快
房仲業者指出,具有特殊性的產品,也是具有避險功能的產品。比如說像是信義計畫區、大安區仁愛、敦南,大直水岸等區域屋齡低的豪宅,因為客層收入穩定,加上產品賣一戶少一戶,具有特殊性與稀有性,相較於一般大樓產品,這類產品將會更受歡迎。 未來市場恢復正常化後,漲幅也更快。這類地段好的產品,永遠都會有買家捧著鈔票上門,對於自備款充裕的購屋人來說,在這樣房市風暴中,選擇更多,價格也更合理,反而更形有利。
【網路地產王/黃京梧/綜合】
http://key88.net/article21945.html

進入修正格局 購屋人觀望味道濃/北縣熱區看屋組數減3-4成

進入修正格局 購屋人觀望味道濃
房市飆漲過速,民眾深感房價太貴而縮手,從6月份各家房仲的成交資料可見,全國房市走入「修正」格局,尤以北市「價量齊跌」是今年以來首見,因此讓《GO屋王》4周以來各房仲業者推薦、共16個物件中,也備受市場震盪的影響,買氣更顯遲滯,目前僅有2個物件成交。
中信房屋行銷企劃部副理江龍名觀察,近期的打房動作,的確讓買方多了一些議價的話題,看屋人潮仍多,但無論是猶豫期或出價的速度,都明顯拉長。
中信房屋推薦的2個物件、分別位於北市中正區臨沂街及北市文山區的萬芳路,臨沂街的物件價位1,750萬元,換算每坪單價70萬元,算是合理的價位區間,且因隸屬金華國中優質學區,所以看屋人潮踴躍,不過,該物件本身位於無尾巷,出入較不方便,因此讓購屋民眾的出手意願產生抗性。
此外,中信房屋推薦的文山區萬芳路物件,總價1,498萬元、每坪單價43.4萬元,多組客戶以價高為由、暫緩購屋意願,似乎在等待屋主修正價位,江龍名認為,由於文湖線屬於高架捷運線,捷運經過的噪音可能也會影響購屋人的決定。
而東森房屋推薦、位於文山區萬芳醫院周邊的物件,因為是6月份新簽下來的案子,目前廣告曝光量還不是那麼多,再加上屋主正在進行水電管線的重整,已交代房仲,除熟識的客人之外,暫不對外開放帶看,因此延緩成交時間。
其實不只是一般住宅受到影響,北市頂級豪宅在4月份噴出爆量後,6月以來也急轉直下,永慶豪宅事業部便發現,股市、房市震盪大,頂級豪宅的買氣瞬間停滯,6月交易量表現疲弱,買方轉趨保守,頂級豪宅市場陷入高檔盤整。
政大地政系教授張金鶚指出,房市「拐點」(反轉時機)已出現,他以投資的角度來說,「相對高檔」之際,應該是賣點,「相對低檔」之際才是買點,而目前房市高漲,正是屋主賣出獲利的時刻,但想要進場購屋的民眾,卻可以暫緩行動。
此外,張金鶚說,台北都會區的買盤,至少有4成比例是投資客,投資客不會長期持有,多數抱持著「短進短出賺價差」的想法,而4成比重的投資客在房市頻頻進出,就會決定市場氛圍的冷熱,近期央行出重手抑制炒房,投資客難免有資金周轉壓力,於是出脫手中資產,槓桿操作太過度者,甚至斷頭殺出都無所謂。
再加上ECFA簽定後,有種「利多出盡」的態勢,預期效應早在今年上半年已發酵,因此張金鶚認為,短期內房市將反轉,延長交易時間。
工商時報 記者馬婉珍/台北報導 2010-07-04
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房市/彭淮南出重手!房仲:北縣熱區看屋組數減3-4成
央行上周四(6/24)宣布升息半碼,並祭出房市信用管制措施,雖然國內房市不管是建商、仲介、一般購屋人或是投資客的反應各有不同,不過,根據房仲業者全台各區加盟店回報的看屋組數發現,北台灣的買方停頓狀況最為明顯,政策發布前、後的落差最高達50%之多,而中南部則未受影響,看屋組數仍維持以往數字。
中信房屋董事長特助胡佩蘭2日指出,目前成屋交易市場以大台北地區出現的反應最直接,猶豫時間拉長,雖近來常出現午後雷陣雨,客戶出門意願降低,但央行的管制措施確實對購屋人帶來一些影響。
胡佩蘭說,台北市買方反應最兩極,對於高總價的豪宅客群,打房似乎沒有打到這些人,而一般的受薪客戶則明顯出現停滯現象,追價或加價的機會更是難得。雖然投資客尚無所謂的拋售物件出土,不過,在心態上可以明顯地感受到鬆動,台北縣主要熱區-板橋市,因為市場競爭大,相對感觸也最為深刻,看屋組數約減少3-4成,而其它受到管制的區域也有2-3成的縮減。
胡佩蘭指出,中南部房屋市場的漲幅本來就沒有北縣、市來的高,這次的管制措施對原來保守的地區影響不大,不過,趁機撿便宜的買方詢問倒是有些許的增加,投資客仍唯持原有的操作模式。
胡佩蘭認為,台北市一直以來都是台灣經濟主要的指標區域,房市的「價、量」表現更是兼具領頭羊的重要位置,央行這次的出手似乎有終結此波房價高漲之勢,數據顯示,直接影響消費者的似乎都在都會熱區,目前買方受到央行升息鼓舞以觀望為主,不再像之前怕買不到、怕再漲價。
今日新聞 記者顏真真/台北報導
http://key88.net/article21944.html

ECFA簽了 房價會上漲 ? YES or NO

ECFA簽了 房價會上漲?YES!
兩岸簽定ECFA,再加上日前松山虹橋正式對飛,諸項利多優勢的加持,帶領台灣晉升國際盤,ECFA的簽定,等於是讓台灣踏入「拚經濟」的奧林匹克殿堂,台灣有了表演的舞台,可加快經濟成長的速度,提升企業體質更加穩健,讓台灣整體投資環境占有舉足輕重的地位,將使台灣房地產市場成為海外人士矚目的標的,足見中長期房市備受看好。
多數人對於房市的看法,習慣用過去的軌跡或經驗,來看今日的環境,但是,就如同教育子女不能拿以前古早時代那一套,現在的家長必須從「愛的教育」下手。
低房價時代已過去
而房市也一樣,房市長期大漲小回,隨著台灣的經濟環境日益好轉,兩岸關係逐漸趨緩,「低房價」的時代已過去,若民眾消極地等待房價大跌,而不積極面對現實,以現階段家庭收入評估可負擔的房子,才有機會在房地產市場享受獲利的果實。
再以宏觀的角度來看,ECFA的簽定,可達到「規模經濟」的效益,是塑造台灣未來黃金10年的契機,整體投資環境有前瞻性,就會帶動資金湧入台灣,而相較於亞洲鄰近國家如香港、新加坡等國際級都市,房價比台灣更高,也使未來台灣房地產在外商及陸資眼中更具吸引力。
此外,近期受大陸工資上漲,掀起台商回流、或國際大廠進駐台灣的風潮,回台設廠的誘因增加,可刺激台灣房市向上揚升,因為設廠所創造的龐大就業機會,將高達5倍效益,若企業設廠徵求1,000名員工,創造5倍效益、也就是帶動5,000人(包括員工家屬、周邊店家等)湧入該區域,可促使置產需求大增,由內湖科技園區、南港軟體園區多元的就業機會,帶動北市內湖、南港的住宅市場攀升,可見一斑。
商辦將有補漲行情
再加上日前三讀通過的產創條例,針對中小企業、傳統產業的營所稅率由25%大幅調降至17%,這就代表企業繳的稅較少,因此握在手中的資金更多了,以「微笑曲線」舉例,企業的資金較多,就會願意投入品牌創新、研發,進而帶動銷售量成長,就可提高企業競爭力,帶動熱錢流入台灣。
而國際商務交流頻繁,預期可為台灣的「商用不動產」市場增添契機,因愈來愈多的企業願意以台灣為基地,長駐於此,也衍生出承租商辦的需求。
台灣的商辦市場嚴重被低估,以北市信義路四段為例,中古屋房價每坪約70萬元至80萬元,但B級辦公大樓卻因過去景氣未好轉,經濟活動不夠活絡,讓辦公室行情始終處於低檔,只有每坪60萬元至70萬元,他認為ECFA簽定後,商辦市場將有一波補漲行情。
除了輕稅簡政的政策目標下,台灣的投資環境較過去改善不少,由今年IMD甫公布的世界競爭力排名,台灣由去年的23名迅速上升至第8名,顯見台灣的競爭力日益厚實,而在區域發展方面,展望第3季更有許多亮點,包括已啟動直航的敦北民生商圈,包括7月份市府轉運站啟用、9月份的捷運新莊線通車等,後續對信義世貿商圈及松江南京商圈等區域,都可帶來大量的人潮或商機。
區域發展亮點更多
此外,台北市土地使用分區管制規則正式修正通過,未來市中心的工業區土地,進駐業種將更具彈性,有利於部分閒置工業區土地的活化利用與開發價值,在多元化的發展之下,商用不動產市場可望有更寬廣的發揮空間。
在眾多有利因素匯聚之下,國際各路資金可望轉投台灣商用不動產市場,在兩岸經濟舞台鳴槍起跑之下,北市辦公商圈如信義計劃區、敦北、南京松江及內科商圈,甚至是市中心的知名店面商圈,未來都是極具潛力的投資標的。(台北市不動產仲介經紀商業同業公會理事長黃鵬言希,記者馬婉珍紀錄整理)
工商時報 馬婉珍  2010-07-04
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ECFA簽了 房價會上漲?NO!
要探討ECFA簽訂後,房地產會漲或會跌,我認為「背景」是重要的因素,以當年香港與中國大陸簽訂CEPA的「背景」為例,當年香港房地產處於相對低點,因此CEPA簽了後房價向上攀升,但台灣現在的房地產已是相對高點,無法再向上漲,反而應該會下去。
房價已來到相對高點
為何說台灣房地產已經到相對高點呢,因為房地產泡沫已經相對高,10年前房地產泡沫破裂時,泡沫占地產價格的比例大約是5成多,而現在已經到了4成多,已相當接近基本面,例如你我的所得根本買不起房子,所得無法支撐房價,不論從嚴謹的學術研究,或是市井小民的想法,大家都覺得買不起房屋,連彭淮南、吳敦義都覺得房價不合理,事實已昭然若揭,房價處於「相對高」的點,其實是很清楚的事。
只是,台灣民眾認為房價高還會再高、更高,但我覺得那是迷思,房價高總有個極限吧。至於仲介業者的說法,無可厚非,賣瓜的人不可能不說瓜甜,賣房子的人當然要說現在就是買房好時機,不買會後悔。但買房子應逢低買進,台灣房子已經漲了4、5年了,既然是相對高點,自然就是賣點。投資客自負盈虧就算了,但自住客現在進場,難免有風險,學者必須本於良心提出看法。
所得增加追不上房價飆漲
有人說,ECFA會帶動經濟成長,薪資就會成長,房價就不會下來,但我認為,台灣薪資在過去10年成長有限,經濟復甦民眾根本感覺不到,是「無感復甦」,但房價卻已經超前上漲非常多,顯然房地產價格並非由基本面撐出來的,而是投資客與自住客捧出來的,並不紮實,即使簽ECFA會替台灣帶來所謂的黃金十年,但如果現在的房價已比過去10年的應有漲價水準超出很多,即使所得因ECFA略有增加,也還是追不上,所以還是會向下修正,回到基本面,所得能夠支撐,買家才會進場,過去台灣的房地產市場現象就是這樣,沒有一個國家的房價永遠只漲不跌。
勢必向下修正,回歸基本面
我不敢猜測央行及政府對於追求合理房價的堅持能撐多久,但我相信央行及政府應該有智慧,可以分辨民怨所在。我認為,央行所作所為方向很清楚,當然,我們也不能忽略營建業者、仲介業者甚至投資客可能動員到的龐大政治力量,要求不要再打房。
同理,我們也不能忽略人民的力量,當大多數的人民都買不起房子時,那個反彈的力道是很大的,短期內人民也許還認了,但到了選舉就會爆發,如果執政者不表態,就可能失去執政權。
即使政府再如何作多,試圖超越市場法則,但政府力量有限,市場力量最後還是會進行平衡,房地產不可能漲20年,否則到底是誰在買房子,房子都沒人買,品質就會下降,豪宅也是會跌價的。
市場力量誰也擋不住
很多人說,ECFA簽了後,大陸客就要進來,房價一定更高,我相信有那種可能,但重要的是,房子是國內財,房價仍要由住在台灣的人決定,並非由外國人決定,有些炒作這是難免,但股市好炒作,房市不好炒作,不可能買100間房屋然後就不管,原本大家將房子當成是投資財就是很大的迷思,大陸炒房者雖然不在少數,但我還是要說,市場的力量誰都擋不住,尤其大陸投資客不可能抓太久的時間,也許他們也會想現在就是賣點,先出脫入袋為安,等幾年後再說罷。
房價下跌,很快就看到
兩年多前,大家就不斷的炒作ECFA,或者炒作陸資來台,但陸資迄今都還沒有進來就已經大炒特炒了,該說成是炒作陸資,ECFA也一樣,房價所反應的早就是ECFA簽完以後的好幾年水準,有點像是利多出盡,如果沒有炒作空間,投資客還不走嗎?房價還不下來嗎?台北市的房價不可能只靠富人獨撐,中產階級都買不起房子,那房子要賣給誰呢,那個時候,市場機制就會開始發揮效果,房價就會下跌,我相信,房價下跌,很快就可以看到。
(政大地政系教授張金鶚口述,記者薛孟杰紀錄整理)
工商時報 薛孟杰 2010-07-04
http://key88.net/article21942.html

ECFA進軍台灣,對台灣房市是喜是患?

到底ECFA對台灣整體房市究竟是喜是患?對豪宅、商辦、店面是利多於弊,但對首購族及換屋族進場購屋的時機最好再等待三年。
自兩岸簽訂ECFA(兩岸經濟合作架構協議)後,台灣也進入滿朝風雨的階段,高喊「出賣台灣」與「走出國際孤島」二種截然不同的聲音甚囂塵上,全民沒有人可自外於ECFA的經濟影響,尤其在房地產市場,隨著大陸「炒樓團」首登台探路,全台房產業者引頸觀望後續動態,到底ECFA對台灣整體房市究竟是喜是患?對豪宅、商辦、店面是利多於弊,但對首購族及換屋族進場購屋的時機最好再等待三年。
學者建議保守進場
兩岸從民國97年6月首度江陳會開放陸客來台觀光,到民國99年6月第五次江陳會簽訂ECFA,二年間兩岸經貿進度飛快,朝野對此協定認為將是改寫歷史的創舉,但究竟此創舉將是敗筆或佳績?據自由時報7月2日公布的最新民調顯示,逾半(五成三七)民眾認為ECFA將拉大貧富差距,對此民眾的反應是憂心忡忡。
而政大地政系教授張金鶚7月1日也指出,外界盛傳ECFA一簽,大陸富豪都要來台買豪宅,其實政府現在並未開放大陸人士來台置產,僅能買商辦,因此商辦價格有機會攀升,但陸客競相來台置產的情形不會發生。
他並指出,除卻投資客,一般民眾若想購屋,最好再觀望二年再逢低進場,因為台北房價目前已是相對高點,房價會受短期投資因素影響,而ECFA是對長期經濟直接影響,未必會影響到短期的房市,所以未來三年房價應會逐漸下跌,並不會因兩岸ECFA的簽訂而大漲。他也調必需破除大家的迷思,當年香港與中國簽訂CEPA後房價大漲,是因香港房價在CEPA前已連跌數年,處相對低點,但台灣房市則反之,情形不同,不可一概而論。
業者樂觀以待發展
對此悲觀的看法,馬政府因應以全球招商的大動作,讓台灣今後成為各國進軍大陸市場的跳板,據悉歐美日商最近都絡繹於途,向我方高層表達來台尋求投資機會,與台灣合作攜手搶占大陸龐大內需市場。
台中市不動產代銷經紀商業公會也表示,根據香港經驗,簽訂兩岸協議後,前二年是陸資企業來台設立辦事處的高峰期,預期陸資企業員工來台工作,短期內的居住需求,預期先以租賃為主,且陸資對高檔豪宅的投資較有興趣。
因為法令規定,每家陸資企業來台專業人士不得超過七名,每次來台時間為一年,對陸資購買住宅仍有限制:
(1) 房貸設限:無居留證的陸資購置不動產,房貸成數上限50%,資金門檻高。
(2) 三年內不能轉手:不能短期交易,將降低陸資來台投資意願。
(3) 停留時間仍短:取得不動產後,來台停留期間僅放寬至一年內最多四個月。
雖然法令諸多限制,但對豪宅、商辦、店面無影響,對租賃則推波助瀾。所以代銷公會常務理事謝麟兒指出,預期ECFA簽訂後資金會積極進入,台資、中資、外資三資匯流的台灣,商辦、店面、豪宅等高總價產品漲幅最大,連帶拉抬動能較弱的一般住宅。
簽訂此案後,對台灣房市有兩大助益:
第一,大陸銀行可在台設分行,大陸人士不但可與自己熟悉的金融機構貸款,更可提高不動產融資徵信及核貸便利性,進而活絡房市,形成陸資在台購屋的資金鏈。
第二,房貸產品市場將更自由化,因為大陸銀行來台設分支機構,將與國內銀行競爭企金、消金市場,房貸產品及利率在市場自由競逐的結果,購屋民眾可選擇更多的房貸產品,且銀行較有意願維持利率低檔以維持競爭力,將對購屋族有利。
鮭魚返鄉,資金鎖定五都
陸資尚未明顯進駐,大陸炒樓團就已經一團接一團,高調來台踩線探路,就連海協會長陳雲林,訪台的第一站,也被安排去參觀豪宅。
簽訂ECFA後,勢將帶動另一波鮭魚返鄉的資金潮,流向豪宅;而且經貿關係改善,台灣投資環境更為明朗,加上遺贈稅大幅調降,對長年旅居海外的華僑而言,是回鄉投資置產的好時機。
據經濟日報五月報導,看好ECFA後的投資環境,由19家美國華裔地產開發商組成的台灣房市考察團18日抵達台中,後續還有廈門地產考察團預訂下月來台,鎖定主要投資標的都是即將升格的五都。
而中國時報四月報導則指出,在ECFA、台中縣市合併升格等利多激勵下,台中房市行情看漲,近來成為國內外投資考察團的獵屋重鎮。大陸業者組成台中投資考察團,參訪台中7期知名建案等,受到建商熱情地接待。
CFA效應豪宅、商辦、店面創新高
據永慶房屋調查,因ECFA的效應,房市提前上演慶祝行情,深具「ECFA概念」色彩的商辦、店面及豪宅,四月份交易尤其熱絡。台北市商辦每坪均價已突破50萬大關,達52.2萬,較去年同月成長20.14%;頂級豪宅(成屋)成交行情也逼近百萬元,達96.2萬元,成交量較去年同月成長1.13倍,刷新單月歷史新高。
冠德建設董事長馬玉山指出,兩岸簽訂ECFA,不論是個人企業或國營企業體,第一要務是設立辦公據點,也就是說首先會出現陸資來台的「插旗效應」,陸資不論是租或買,都將大幅提升國內辦公室的需求,短期會降低商辦的空置率,長期將拉抬商辦的租售行情,讓國內商辦長期偏低的租售行情,逐漸可與國際接軌。
台中市不動產代銷經紀商業公會也調,未來陸資來台設立據點,會派總部或母公司的高級幹部過來,這也就產生了住的需求,因此中高檔的住宅需求也將隨之增加,這股陸資來台產生的需求,會讓陸資企業落腳的A級辦公商圈、豪宅聚集區的中高檔住宅與酒店式出租住宅跟著受惠。
台中新穎A級商辦供給面很少,在七期即有三棟A辦,豐邑建設「市政都心廣場」、順天建設『市政經貿廣場』親家建設「T3市政國際中心」。
台中市下半年整體開發潛力無窮
台中市整體開發地區十四個單元共約一千三百九十四公頃,從民國93年發布都市計畫,預計花十五年,於民國110年全部開發完成(七期重劃區共花了十七年時間)。
整體開發地區開發完成後,可釋出可建築用地約七百公頃,將達供需均衡。整體開發地區是採低密度開發,預計容納人口數約二十萬人。
今年大台中推案趨勢,大樓首購產品明顯往南區、東區、北屯、大里及太平等區域發展(以往這些區域主推透天別墅)。
豪宅產品以七期、八期、森林公園附近為主、少數五期區域。熱門推案區則為十二期、十一期。
結語
6月29日ECFA簽訂後,台灣各界對此案議論揚揚,但以整體房市而言,利多於弊,主要以豪宅、商辦、店面發展潛力較大,且五都也將是陸資集中之所,未來可期。
雖然民間擔憂聲浪不小,但政府也祭出因應對策,不斷推出配套措施,以迎接台灣二十年來最大外資潮,大陸方面也表示會儘快成立兩岸經合會,盼能為兩岸帶來近幾十年來最大的合作利基。對房產而言,也是可以樂觀期待的新契機。
優家網記者 廖翎而
http://key88.net/article21940.html

2010年7月15日 星期四

租屋潮湧現 4訣竅抓住房客/學生套房不敗4要素

租屋潮湧現 4訣竅抓住房客
暑假過後,九月份即將開學,租屋市場開始日趨熱絡,在少子化的趨勢下,不僅「套房」取代雅房成為租屋主流,這群社會新鮮人也愈來愈注重新式設備與裝潢,甚至居住環境的氛圍,使得房東需花費更多成本,以爭取房客的青睞。房仲業者提醒,當個包租公可收租,房屋還可能增值,是不少人的夢 想,但在租房供給量較大的區域,房東之間的競爭也相對激烈,如何爭取房客青睞,才是包租必勝的關鍵。
全配套房受歡迎 包租公重金打造
根據業者統計,現在擁有「全配」的套房比例愈來愈高,約有兩成的房東提供了傢俱家電等「全配」設施,包括洗衣機、電視、冰箱、冷氣、第四台、寬頻網路等一應俱全,讓租屋族不需額外增加租賃成本,提一卡皮箱就能入住。
租屋網上也經常可見「南歐風溫馨套房」、「北歐粉領最愛小築」等吸引人的招租文案,搭配美輪美奐的展示照片,不僅物件的點閱率大幅提高,也加速成功出租的機會。
四大必租訣竅 成功縮短待租期
住商不動產企研室主任徐佳馨建議有意縮短待租期的房東,不妨掌握四大必租訣竅:包括「設備升級」、「可短期租賃」、「租房不設限」與「租金合理」等必租策略。例如擔心語言無法溝通而不願出租給外藉人士、或因擔心房況而不開放飼養寵物,不妨放寬房客條件。
同時要了解自家房子優勢,表現房子的優點,如格局、採光、居家安全、設備提供等。若對租金行情沒把握,則不妨參酌坪數、景觀視野、生活機能及屋況等條件,或參考租屋網的租金行情,訂出合理的租屋行情,都是縮短待租期的好方法。
【網路地產王/洪倩宜/綜合】2010/07/09
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大學如繁星 學生套房不敗4要素
35歲以上的民眾,大概都有過大學窄門難進的體會,過去大學錄取率低,報到率相對高,加上很多南北跨區就讀的學生,很多學校房東光是依靠租金收入,就可以不愁吃穿。不過在大學廣設之後,很多學生寧可就近選讀,讓大學周邊套房不再是出租的保證,不過,要投資學生套房,仍有不敗的要素,讓「網路地產王」報你知。
老字號、風評好 房屋不愁沒人找
少子化時代來臨,換句話說,現在已經供過於求的大學,未來可能會更嚴重,甚至出現倒閉,因此,選擇學校,就已經決定了投資學生租屋市場的命運。住商不動產建議,像是台大、政大這種老字號、排名佳的學校,是考生夢寐以求的,因此中南部學子離鄉求學的多,當然也不愁找不到學生。
此外,像是某些科系見長的學校,如傳播類的世新、外文類的輔大、法商類的東吳等校,對於學生的吸引力也大,周邊學生套房也較不愁有一天會斷炊。
含商圈、建地少 學生定期來報到
中信房屋也表示,除了學校治學是否有方,另外不少學校和商圈相重疊,比如台北的台大、台中的逢甲等校,就算沒有在學期前找到學生租屋,在學期中也有機會遇到找房子的「散客」,萬一學校大興宿舍,房東也不必擔心哪天沒客源。
與商圈結合的學校,若房客在畢業後順利找到附近的工作,可能也會繼續租下去,省去房東找客的煩惱。此外,想進入學生租屋市場,也可以注意學校周邊建地多不多,要是建地多,未來要是興建大批學生套房,就會打壞行情,影響獲利。
【網路地產王/黃京梧/綜合】2010/07/09
http://key88.net/article22151.html

親友資助造成購屋超出預算/北市購屋價 超出預算63%

中華徵信所:親友資助造成購屋超出預算
世界華人不動產學會今天舉行研討會,中華徵信不動產估價師聯合事務所所長張大成在會中指出,根據中華徵信所六月對台北縣市民眾所進行一份調查,發現有將近五分之一的購屋者,買屋時有親友資助。張大成認為,親友資助購屋,等於提高購屋者的自備現金,而這種現象也容易造成民眾買了超出自己負擔能力的房子。「不管是台北市還是台北縣的房價都有一個上升的區段、趨勢,到了某一個上升的程度以後,就算有親友的購屋資助,也還是無法去迎合到房價上升,這時候所謂隱性的支持,事實上就沒有辦法達到它的效果。」
至於兩岸簽署ECFA之後,台北縣市的房價是否會持續上漲,張大成認為,這和政府的態度、利率等因素都有很大的關連性,因此,還要再觀察。
中廣新聞網 2010/07/08
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北市購屋價 超出預算63%
根據中信房屋昨(28)日公布的「宅指數第二季報告」,消費者對景氣復甦信心提升下,有購屋意願的民眾從首季54.5%增加3個百分點,但因房價偏高,民眾買房預算也越墊越高。其中,台北市民平均預期購屋預算為1,012萬元,但實際購屋總價卻要1,650萬元,遠遠超出預算63%。
央行上周無預警調升利率,並祭出選擇性信用管制,中信房屋在「宅指數第二季報告」中也指出,有九成民眾已感受到政府打房具體作為。
在有購屋計畫消費族群中,中信房屋指出,購屋目的仍以「自用」為主(54.7%),較上季小增0.9%;「買給父母/子女用」的成長稍緩;分戶與自住比率持續上升,以投資為目的佔比微降。
另外,「第2次以上購屋」佔44.1%,較上季成長0.8%,可推估換屋需求仍是支撐第三季房市的主力。
中信房屋鄭余正全董事長表示,促升購屋意願的功臣,主要還是因不動產的抗跌保值力。
另方面,中信房屋也進一步了解民眾對最近政府一連串的打房措施的觀感,發現有九成的消費者明確感受到政府打房行動,其中各有約兩成受訪者認為以「停止北市國有地標售」、「勸說金融機構嚴控投資客放款」、「點名建商有炒作之嫌」最為具體。
工商時報 【記者袁延壽/台北報導】
http://key88.net/article22125.html

買法拍屋 竟被判拆屋還地/買法拍屋 產權屋況問分明

買法拍屋 竟被判拆屋還地
民眾向法院購買法拍屋,居然還會發生產權爭議?國民黨立委賴士葆日前接獲民眾陳情,指向法院購買的法拍屋,出現了產權爭議,還被法院判決需拆屋還地。賴士葆直呼不可思議,法院居然拍賣違法的產品,整個拍賣的責任和制度,都有檢討的必要。
王太太於民國九十四年間,購買台中市一筆鄰近某國小的法拍土地。經法院點交時,雖發現這筆土地有非法佔用該國小部份校地的狀況,但基於對法院的信任,也未多作聯想。
孰料半年後,該國小要求返還所佔用的校地,在與該國小多次協調不成後,王太太一狀告上法院,沒想到法院以「法院對其拍賣標的不負擔瑕疵擔保之責」為由回應,並判決王太太敗訴。
王太太拿出一疊資料說,這塊土地上的建物,已經存在二十八年了,她向法院購買這筆土地時,法院也沒詳查這筆土地是否有「越界建屋」的問題,等到半年後收到學校的通知,要求返還,她才知道事情嚴重,一狀告上法院,法院卻判決她敗訴,並要求她拆屋還地,「哪有這種道理的,這土地是我向法院購買的,法院為何不提供擔保的責任?」
賴士葆說,就他的了解,此案件非單一個案,法院雖然不必擔負相關的「保證」責任,但理應在拍賣前,詳查拍賣標的的種種情況,並揭露相關資訊,才能維護交易的公平性,賴士葆表示,他已提案建請行政院會同司法院等單位,檢討法院的拍賣責任及制度。
經過多年的法律程序,王太太因為該屋一旦部分拆除,勢必不符自己使用的要求,於近日將房屋轉售給第三者。王太太向賴士葆辦公室表示,自己已經清楚告訴買主,該屋可能部分會被拆除,但買主仍願意承接。
中國時報 羅融/台北報導
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逢低買進法拍屋 產權屋況問分明
想盡法拍屋搶便宜,又擔心買到問題屋?這是不少首購就想買法拍搶便宜的購屋族,最常碰到的大難題!建議消費者,先檢視法拍物件的產權與屋況,減少日後買賣發生爭議的機會!
產權確認要仔細 屋況鑑定不可少
法拍最是爭議的部份,在於物件釋出的屋主,多數有債務或貸款問題,因此法拍屋最容易發生的爭議,就是是否點交完成,而已經點交的房子,也無法確保一定沒有問題,因此,消費者應該儘可能收集資料,確認房子的產權有無爭議。
此外,因為法拍屋的屋況通常不容易完全透明,因此,漏水、海砂或輻射等問題,都是必須承擔的風險,最好先透過專業人士檢測鑑定過後,再決定是否購買。
乏人問津法拍屋 投標之前停看聽
景氣不好,不少法拍屋經過二拍、三拍才拍定成交,不過要特別注意的是,某些地段不錯的法拍屋,卻一直乏人問津,這樣的物件可能較有爭議,建議法拍族可以多打聽,不管是屋況、產權有問題,或是疑似是兇宅,投標前都應該做足功課,以免日後脫手不易,變成燙手山芋。
網路地產王  新聞
http://key88.net/article22124.html

打房補漏洞 央行邀7銀行喝咖啡 必要時加強金檢

打房補漏央行邀7銀行喝咖啡
針對有民營行庫魚目混珠,以週轉金名義,承作企業負責人的房貸業務,並帳掛法金部門一事,中央銀行業務局昨日上午火速找來7家民營行庫主管「喝咖啡」,在了解情況後,央行具體下達兩項指示:1、房貸不得以修繕、週轉金或其他貸款名目承作;2、必要時,將加強金融檢查,杜絕銀行「鑽漏洞」行徑!
對於本報獨家報導「央行打房政策,驚現大漏洞」,央行昨日立即反應。央行業務局長尤錦堂昨日傍晚,親自現身央行記者室,強調一早就找來幾家民營行庫主管進行了解後,發現有些銀行,基於風險控管原則,確實將企業主的房貸業務,和企業貸款合併處理,由法金或企金部門,依據規定辦理授信審查,並列帳在法金部門下。
據了解,昨日上午央行火速邀7家民營及外商銀行喝咖啡示警。據指出,7家受邀參加的業者名單,包括本國銀行北富銀、國泰世華、華泰、新光、元大,以及外商渣打、花旗等銀行均有受邀,不過央行此次「抽樣」找業者開會的名單,並非以市佔率大小,而是以近期的房貸業務成長量較大的行庫作為指標,受邀的行庫有些未必出現央行所關切的情形。
因此有些與會的民營主管對央行大聲喊冤說,雖然,銀行會將同時具有企業金融和消費金融需求的中小企業主,共同列帳在法金部門下,但只要是企業主涉及購屋房貸的部分,銀行一樣會將數據列報給央行,沒有隱藏起來這種事。
此外,銀行在給予企業主的授信條件上,也遵照央行要求,只要企業主為第2棟房貸,且位於特定地區,貸款成數就會在7成以下,且沒有寬限期,否認有藉此「鑽漏洞」的情況。
尤錦堂昨日重申,自6月25日起,銀行對中小企業主等自然人,在新承作房貸業務時,不論屬法金或消金部門,都應遵循央行規範辦理,並據實填報;若是有哪些貸款項目金額增加太多,或是變得很少,央行都會去了解,必要時,「金檢單位會加強金融檢查。」
尤錦堂還說,銀行承做週轉金貸款時,必須確認資金用途與流向,只要是購買住宅,就必須依照央行規定辦理。
舉例而言,若企業主以購買廠辦名義,向銀行借出週轉金貸款,但是卻跑去買了帝寶,因帝寶為住宅、並非商辦,仍舊屬於購屋貸款,受第2戶房貸成數不得逾7成、無寬限期等限制;央行苦口婆心,就是希望銀行要更加注意授信風險,以免未來房價面臨向下修正時,銀行恐蒙受如雙卡風暴時的鉅額損失。
工商時報 記者陳美君、朱漢崙/台北報導 2010-07-09
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打房出現大漏洞?央行邀銀行喝咖啡示警 必要時加強金檢
針對媒體報導,中央銀行打房政策出現大漏洞,部分民營銀行以週轉金名義承作企業負責人的房貸業務,並帳掛法金部門,以規避央行對銀行辦理特定購屋貸款風險控管的規範,對此,央行8日邀請數家民營銀行溝通了解,並重申銀行對自然人(含企業主)新承作購屋貸款業務,不論承辦部門係屬法金或消金部門,均應遵循央行對特定地區購屋貸款風險控管規範辦理,並據實填報,必要時將加強金融檢查。
《工商時報》報導指出,儘管央行大動作打房,投資客房貸似有限縮,不過,實際上,有民營銀行「偷天換日」,把原應歸類在消金的房貸業務,涉及「投資客」相關的個案,現在改「掛帳」到法金部門,成為主管機關的房市信用管制政策的一大漏洞。
對此,央行今日也邀集數家民營銀行溝通了解,央行表示,基於風險控管原則,確有部分銀行將企業主房貸業務併同其企業貸款,由法金/企金部門依據相關規定辦理授信審查,並列帳於法金部門,將併消金部門房貸列報央行。
不過,央行也在會中重申,自今年6月25日起,銀行對自然人(含企業主)新承作購屋貸款業務,不論承辦部門係屬法金或消金部門,均應遵循央行對特定地區購屋貸款風險控管規範辦理,並據實填報,必要時,金檢單位將加強金融檢查。
此外,央行還強調,購屋貸款不得以修繕、週轉金或其他貸款名目承作;此外,有關銀行承作企業週轉金貸款部分,應依據借款人產銷程序與業務財務近況,就其資金週轉的實際需要,核實辦理。
今日新聞 記者顏真真/台北報導
http://key88.net/article22113.html

2010年7月13日 星期二

跳樓死在屋外 法院判定凶宅/凶宅的認定範圍?

跳樓死在屋外 法院判定凶宅
一般人認定的凶宅,大多是指房屋內發生凶殺案或是自殺案,但如果跳樓,人死在屋外,這種房子未來也有可能被列為兇宅。高雄市最近就出現這種罕見判例,一名男子去年買房後,住進去才聽說十多年前,有前屋主在此跳樓自殺,新屋主自覺被騙,一狀告向法院獲得勝訴。
前屋主親人跳樓 買方解約拒凶宅
呂姓男子提告指出,去年三月,他以220萬向張姓仲介,買下位在左營區重立路一棟大樓十三樓,但他搬進去之後,才聽鄰居說,民國八十五年間,原屋主的岳父曾在這裡跳樓自殺。
呂姓男子認為張姓仲介故意隱匿事實,未告知他買的是凶宅,要求解除買賣契約,除了還他原先的購屋款項外,加上仲介費,契稅及登記費用,一共228萬2958元都需歸還;但被告仲介辯稱,她從法院買到這間法拍屋,投標前還確認不是兇宅,她認為,就算屋內有人自殺,人死在屋外,也不應算兇宅。
法官判定凶宅 非以死亡地點為主
但法官表示,判斷房屋是否為凶宅,應該考量事件發生的經過,時間長短和因素,並不以發生凶殺或自殺的人,是否死於屋內為必備條件。根據警方的資料,原屋主的岳父當年是在房屋內跨出矮牆跳樓自殺,這戶房子就應屬凶宅,判處仲介敗訴,解除房屋買賣契約。
【網路地產王/尹榛/高雄報導】
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「凶宅」的認定範圍是什麼?
凶宅向來被房屋市場視為是燙手山芋,一般民眾接受程度非常低,有意購屋者大都不願意買到凶宅,但如何認定房子是不是「凶宅」呢?
內政部訂頒的「不動產說明書應記載事項」中並沒有應記載「凶宅」事宜,且「凶宅」也不是法律的名詞,目前民間對「凶宅」的認定,是指屋內曾發生兇殺或自殺等「非自然死亡」情事,另外,如果從屋內跳樓自殺,人雖然沒有死在屋內,但這種從屋內求死的行為,也讓房子成為「凶宅」。而一般的壽終正寢或病故在家等因素,則不能算是「凶宅」。
賣方要提供標的現況說明書
通常民眾在購屋時,賣方都要提出一份「不動產標的現況說明書」,明確說明賣方所售的房子是否曾發生兇殺或自殺等「非自然死亡」情事,如果賣方故意有所隱瞞,一旦查出來,買方可以解約要求賣方還款。
在司法實務上,解釋所謂「非自然死亡事件」,並不放在死亡原因之限定,而是著重在死亡事件是否足以影響住戶心理或房屋交易之價值。如果足以影響,應即屬於「凶宅」。
影響住戶心理應即屬於凶宅
台北地院審理過這麼一件案子,高姓女子在去年七月花七百四十萬元買下台北市吉林路一棟公寓的三樓,和賴姓屋主簽訂買賣契約中,約定保證房屋「沒輻射屋、海砂屋及非自然死亡事件,否則本約作廢」。
不料,高女付清購屋款後,查到曾有一名男子陳屍屋內多日,屍體已乾腐,且發出惡臭;高女嚇得不敢住,要求原屋主退款,但原屋主認為,當初檢警調查未發現這名男子有他殺、自殺等事證,應屬於自然死亡,自認沒有違約,雙方因此打起官司。
法院認為,陳屍房屋之男子死因不明,且未及時依禮俗殮葬致屍身腐爛生蛆,斟酌社會常情,一般人對此陳屍未殮狀態難免嫌惡畏懼而不願住用同一陳屍場所。故此死亡陳屍未殮之事件堪認已嚴重影響房屋之住戶心理與交易價值,符合契約所定之「非自然死亡事件」,認定買賣契約自始不生效力,賴姓原屋主應返還高女七百四十萬元。
如何避免買到「凶宅」?在購買前應多向鄰居或當地管區警員打聽,也可以問在地的房仲業者或上「凶宅網」查詢。
「住展房屋網」【文/蘇儀】
http://key88.net/article22126.html