2010年8月29日 星期日

搬家十大風水禁忌/注意時辰作動作 搬家風水7件事

搬家需密切注意十大風水禁忌
這幾天連續有人問我搬家是否擇個吉日就行,其實搬家是很重要的一件大事,俗稱為“喬遷之喜”搬家不能隨意,更不能馬虎,當然也不是擇吉時或吉日搬家就萬事大吉,從中國傳統的位理學來看,搬家的道道可真不少,在此,特別給最近要搬家的朋友提個醒:搬家莫忘講風水。
1、要選適宜搬家的“良辰美景”。擇日可以參看“每日通勝”;凡通勝內記載之: 驛馬, 天馬,德合, 開日, 成日,天赦,天願, 四相, 時德, 民日, 月恩等等最宜搬遷。注意切忌通勝內記載之: 四廢, 五墓,四離,破日, 平日, 收日, 閉日, 四絕,往亡, 歸忌, 天吏, 大時, 月厭, 月刑,三煞等日。另外要看這一天是否與家人屬相相衝,如果相衝擇另擇日。在此基礎上找出當天的具體適宜時辰,定出適宜的搬家時間。通常情況下要選擇白天搬家。否則夜間搬家可能影響你的運氣。
2、選擇新枕頭搬家。位理學認為“入夥”是人丁氣場的轉移,因此需要枕頭先入夥:按照家人的數量,啟用新的枕頭開門入宅。按照個人的床位分別擺放。在香港、新加坡等地華人,還在枕頭內裝有信封,內藏138元,以圖“一生髮”之意。
3、入住時取21枝香點著, 從屋的左方入, 讓濃煙上下熏掃廳房及廁浴廚灶,天花板,牆壁及至牆腳,從屋的右方出, 到外間安全的地方,把它弄熄棄掉。以次去掉邪氣,尤其對於那些蓋在風水一般的地基上的房子尤為重要。
4、特別提醒:如果你是孕婦,那麼不宜目睹整個搬遷過程。在搬遷日吉時內,最好做點燒水、煮飯、拜神、燃放鞭炮等工作。
5、入住當天,一定要燒一壺開水, 寓意財源滾滾。同時塞住各種池盆(廚房、衛生間等), 開啟水龍頭, 要細水慢流;因為細水長流,寓意盤滿缽滿之意。屋宅內還可以開著風扇, 四圍吹風, 但不要向大門吹,有風生水起之意頭。
6、搬家時最好攜帶一隻裝滿了米的米缸或米桶,桶中擺放一張寫有“常滿”的紅紙,或是擺放有168元的信封,取其“一路發”之意。
7、如果搬家時路途較遠,那麼隨身行李中要帶一把米、一把泥土和一小瓶水去新家。尤其是對於從一個省市搬到另一個省市更應如此,且不說出國了。如此能防止水土不服和思念家鄉。
8、搬家當天千萬不能生氣,絕對不可罵人、尤其是不要漫罵小孩子。一定要說吉祥話、做吉祥事。
9、搬家當天不要在新家睡午覺,否則以後容易患病。當晚睡覺,主人要在躺下幾分鐘後又起來工作一小會,表示睡下還要起來。
10、搬家後的第一天或第一周內要鬧房,即一定要請親朋好友、左鄰右舍到家中熱鬧一番:或聊天或吃飯或娛樂等,越熱鬧越以驅邪。
其他拜神燒香的儀式可按照各地不同而有選擇進行,鄭博士衷心希望各位搬家的朋友喬遷之喜、萬事如意。
來源:互聯網
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房市快訊搬家風水7件事 注意時辰作動作
搬家無疑是勞民傷財的舉動,因此,有人建議是以大掃除的方式處理搬家事宜,當然仍必須視當事人的情況而定,嚴格說,搬家之前最好能將家中大型物品事先用尺測量清楚。
搬家無疑是勞民傷財的舉動,因此,有人建議是以大掃除的方式處理搬家事宜,當然仍必須視當事人的情況而定,嚴格說,搬家之前最好能將家中大型物品事先用尺測量清楚,例如:衣櫃、書櫃、酒櫃、書桌、床舖、洗衣機、冰箱、冷氣機、神案等相關物品的大小尺寸,而後再前往新居實際的沙盤推演模擬比對一番,相信對遷至新居是有直接性的效益。
搬家有如作戰,事前若無周詳的的作業程序即會造成諸多困擾,為了方便行事,當然應有注意事項。
搬家前注意事項:
1.事先準備紙箱,並在箱外註明物品名稱,易碎物品更要明確標明清楚,以防在搬運時碎裂、毀損。
2.裝箱完畢後,請搬家公司前來家中估價,或請親友介紹,最好找有商譽的搬家公司,以免發生趁火打劫的事端。
關於家中神明及祖先牌位,請用紅布包飾,時間是在中午十二點前進行完畢,事前請先上香告知。
貴重物品請事先安置妥當,例如寄放在銀行保險箱。
冷氣機可適時送去保養,之後再送往新家安裝。
不論新房或是舊屋都必須清掃整理,但在舊屋部份卻需留意「符咒」問題,應將之全部聚集後一併火化處理,火化時間是為申時,即下午三點至五點,千萬別將它隨意丟棄,否則會發生不平安之事。
孕婦最好避免搬家,由於搬家難免要勞累整理家務,或是搬提重物,稍有不慎,即有可能影響胎兒。如果在懷孕期間一定要搬家,最好多請幾位親朋好友幫忙分擔。
其次是關於孕婦遷入新居後的問題處理,通常剛搬入新家,多半會有擺飾物品尚無法就定位的情形,因此,若要安置神案或者吊掛壁飾、壁畫及時鐘等相關物品(只要會動到釘子敲打牆壁的舉動),就必須請當事者(即孕婦)事先離開新居迴避,施工完畢之後,隨即用一把全新的掃帚,將釘子及掛飾物品揮拭一下;神案方面則用紅布擦拭即可,當上述動作確實結束之後,才能讓當事者進入家中,只有如此處理才不會動犯胎神。
崔媽媽基金會 2010-08-03
http://key88.net/article22784.html

愛情不順遂?臥室招桃花禁忌多/臥室風水六大禁忌

愛情不順遂? 臥室招桃花禁忌多
很多人為了招桃花,會在家中各個角落,放置不同的粉晶或是桃花束,但風水專家建議,攸關愛情運最關鍵的區域,其實是每天起居的臥房,在最為私密的臥房裡,如何吸引、儲蓄愛情能量,千萬不可以輕忽小覷!
匯集愛情運勢 放吉物祛穢氣
「只要搬走一些晦氣的對象,再買來一些運氣的東西,源源不斷的愛情能量就向你而來了!」從專業風水佈局的角度分析,床位應放在命局中的「喜用神」的生旺之位,這樣才能身心健康,如果希望有好男人追求自己,就要查出命局中喜用桃花五行位,來佈置床或安放有生機的綠葉植物。
最忌床位放置在命局中的「忌神位」,尤其不可放桃花劫或桃花煞的位置,兇桃花位更不能放空花瓶或裝有水的花瓶,兇桃花是破壞姻緣、感情、損害才智的凶星,嚴重則導致無姻緣,失戀等兇事,很容易招來已婚男子的騷擾,不得安寧。
清除陳舊雜物 忌諱尖角物品
為了開展一段新的戀情,必須和過去劃清界限,所以,痛快一些,仍掉那些舊情書、情人送給你的禮物以及和逝去戀情相關的一切東西;此外,不要再對自己的單身生活戀戀不捨了,把如自畫像等代表著你單身的物品處理掉吧!單身女性把這樣的物品懸掛在房間裡,帶來的只是單身能量,絕對與真愛無緣邂逅。如果床頭上只有一個床頭櫃,而且其它所有的空間,都堆滿了女性的雜物,這又是單身者的大忌!因為既然你的單身生活過的這麼悠然自得的話,愛情能量又何必光顧你?
至於房間裡佈滿了諸如蕾絲、香水之類的女性物品,也會讓愛情運勢大受影響,而給人壓迫感的東西,如尖尖的、多角的或破舊的東西,也會給人不舒適的感受,比如看似小巧可愛的仙人掌,都是這類有害桃花運的禁忌物品,千萬不要隨便放在臥室裏。
【網路居家王/綜合】2010/08/03
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臥室風水六大禁忌
人生的1/3時間,我們幾乎都在臥室度過,臥室是一個人最後的避風港,也是每天的加油站,臥室內的環境情況會直接關係到一個人的休息和睡眠,因此臥室的“風水”好壞關係著我們是否能擁有旺盛的精力、滋潤的面色……當然,閱讀了本文,你還會發現,原來“風水”這種理論並不是神秘莫測,也未必是什麼迷信歪理,完全可以用醫學和心理學知識來解釋。看看以下的這六大禁忌吧,它們可是和你的健康息息相關!
禁忌一:電器過多,尤其電視正對床腳
臥室內電器過多在臥室風水上被稱為“火宅”,影響健康。現代醫學理論也指出,電器輻射確實損害人體健康。腳是人的第二心臟,處於待機狀態的電視若正對床腳,其輻射更容易影響雙腳的經絡運行及血液循環。
專家建議:少在臥室擺放電器,尤其不要將電視正對床腳,不使用時拔掉電源。
禁忌二:臥室室洗手間的門正對床
風水理論認為洗手間五行屬水,陰氣較重,容易引起腰腎不適。
調查發現,臥室帶洗手間,尤其洗手間正對床的住戶確實大多有腰疼症狀。這是淫威洗手間再豪,也改變不了其排污的本質,空氣質量不佳,沐浴後更產生較多濕氣。若洗手間的門正對床,不僅容易使床潮濕,還容易影響臥室的空氣質量,世間長了就導致腰疼,更會增加腎臟的排毒負擔。
專家建議:在廁所放上幾盆泥栽觀葉植物,或栽床耳環洗手間門之間加屏風作為遮擋。
禁忌三:面積超過20平方米
古代風水理論指出“屋大人少,是兇屋”,認為“大房子會吸人氣”。因此,即使是皇帝的寢宮,面積也不會超過20平方米。
其實風水中所說的“人氣”就是我們後來發現的“人體能量場”。人體是一個能量體,無時無刻不在向外散發能量,就像工作中的空調,房屋面積越大所耗損的能量就越多。因此,臥室面積過大肯惡導致人體因耗能過多而免疫力下降、無精打采、判斷力下降、做出錯誤決定、甚至“倒霉”生病。
專家建議:臥室面積控制在10-20平方米為佳。
禁忌四:帶陽台或落地窗
臥室如果帶有陽台或落地窗,同樣增加睡眠過程中的能量消耗,人容易疲勞、失眠、淫威玻璃結構無法保存人體熱能。這和露天睡覺易生病是一個道理。
科學家通過特殊攝影方法拍攝下人體能量場光譜後也發現,睡在帶有陽台的臥室能量場也弱於睡在帶陽台的臥室。
專家建議:選擇不帶陽台或落地窗的房間為臥室,或給陽台和落地窗掛厚窗簾遮擋。
禁忌五:窗口大、朝東或朝西
風水師指出睡在窗口大、朝東或朝西的房間中容易因“光煞”導致“血光之災”。因為在朝東或朝西的房間,早上或下午猛烈的陽光會導致臥室內光線過強,刺激神經影響休息,導致失眠,更使人變得不棱鏡、衝動易怒。
專家建議:選擇窗口不大、朝北或朝南的房間為臥室。如果已經住進了朝東或朝西的房間,暫時不可能變換,那麼就注意在適當的時候拉好窗簾。
禁忌六:床正上方的屋頂裝有吊燈
風水上將“床正上方的屋頂裝有吊燈”稱為“吊燈壓床”,認為“煞氣重”。對健康不利。現代心理學研究發現,床正上方的屋頂若裝有吊燈,確實會給人以心理暗示,增加人心理壓力,影響內分泌,進而引起失眠、惡夢、呼吸系統急病等一系列健康問題。
專家建議:保持床正上方屋頂的空曠,在床邊使用光線柔和的落地燈或檯燈。
http://key88.net/article22771.html

廚房正對門窗廁所 易破財╱廚房風水禁忌 適合方位

廚房正對門窗廁所 易破財  可用屏風 櫥櫃 遮擋 避污穢才能聚財
廚房是供給全家人飲食的重要場域,在陽宅風水上,也是財庫的象徵,因此廚房風水好壞,將影響主人健康及財運。風水老師建議,廚房應避免正對大門,以免有錢財露白、破財的現象,另外可將廚房安置在凶方,也能有壓制凶方煞氣的功能,進而帶動全家運勢提升。
富豪易理館健康工程學講師陳寶坤表示,廚房爐火的陽氣,可達到壓制凶方煞氣的功能,因此廚房適合設置在陽宅的凶方,不過凶方須依房子座向判斷。陳寶坤說:「以坐北朝南房子為例,爐灶就適合擺放東、東南、南和北方。」
台南市人相學會理事長羅美美指出,廚房是財庫的象徵,因此廚房正對門窗,容易產生錢財露白的破財現象,建議可利用屏風或櫥櫃遮擋,避免直接從大門一眼看穿廚房。此外財庫也最忌諱臭味,若廚房旁有廁所,建議將廁所門轉向,避免污穢之氣直沖廚房、破壞財庫。
瓦斯爐勿與水槽相鄰
許多人買房子,可能都會忘了查看化糞池位置,廚房外推的房子,要小心瓦斯爐位於化糞池或排水溝上方,否則不僅不衛生、影響健康,讓污穢之氣長期藏聚在象徵財庫的廚房下方,也會破壞財庫。而廚房空氣應保持清爽,畢竟烏煙瘴氣,絕對不會有好風水。
陳寶坤表示,由於瓦斯爐有火,因此須特別留意與水、風的關係,建議瓦斯爐應避免和水槽、水龍頭相鄰,否則水火不相容,易影響氣場,且水滴到瓦斯爐容易使火熄滅,也會增加危險,此外瓦斯爐旁也不宜設置窗戶,以免容易造成瓦斯外洩。
廚房上方應避開樑柱
瓦斯爐不宜設立在廚房中央,因為廚房中心位置火氣過旺,容易導致家人衝突、失合。爐火也要避免面對冰箱門,羅美美說:「因為冰箱屬於冰冷電器,瓦斯爐遇到冰冷空氣迎面襲來,容易使爐火降溫,財庫不易興旺。」為了招財運,冰箱也最好不要太空,才能代表家中衣食無虞。
廚房上方也應避開樑柱,否則無形之中,容易讓人產生壓迫感,長期下來易使人壓力大,運勢也跟著下滑。除了內格局,廚房外有如壁刀煞等外煞格局,建議可將門窗轉向,不要讓門窗直接正對外煞格局即可,此外廚房裡的刀具也要仔細收藏好,否則家人容易針鋒相對、有口舌是非。
專家意見 餐桌近爐火 易生口角
許多人喜歡在廚房的一角設置餐桌,但象徵凝聚全家人感情的餐桌,若位於火氣旺盛的爐火旁,容易使家人互動暴躁、易生口角。此外廚房裡鍋碗瓢盆多,要特別注意收納,檯面上不要放太多東西,鍋具也要定時清洗,發霉或藏污納垢會破壞廚房財庫。
羅美美 台南市人相學會理事長
廚房風水禁忌
廚房適合方位
資料來源:《蘋果》採訪整理 【蔡孟妤╱台南報導】
http://key88.net/article22754.html

房屋權移轉 9/22前沿用自宅稅率/如何辦理贈與所有權移轉登記

房屋權移轉 9/22前申請沿用自宅稅率
李先生贈與太太一棟房屋及土地,該土地目前已按自用住宅用地課徵地價稅,誤以為同是自家人且仍作自用住宅用地使用,用途並未變更,可以繼續沿用自用住宅用地稅率課徵地價稅,故未在期限內重新提出申請。等到李太太收到地價稅繳款書才發現稅額竟然暴增四倍以上(自用住宅用地稅率千分之二,一般用地稅率最低千分之十),直呼虧大了。
彰化縣地方稅務局昨(二)日表示,原經核准按自用住宅用地稅率課徵地價稅之土地,當所有權移轉後,如仍符合自用住宅用地,依土地稅法規定,應於九月二十二日前向土地所在地稽徵機關申請,申請時應填具自用住宅用地申請書(填寫本人、配偶、未成年子女之姓名及身分證號碼)並檢附建築改良物所有權狀或使用執照影本一份。逾期申請者,自申請之次年起開始適用。
台灣新生報 【記者方一成/彰化報導】 2010/08/03
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如何辦理贈與所有權移轉登記
【案例】
經營成衣廠的王大雄因到海峽對岸投資設廠賺了不少錢,算一算所擁有的財產至少有上億了。上次與好友老吳打高爾夫球閒聊時得知,其父親去年過世因所遺留下來的財產不少,以致繳了數千萬的遺產稅,都是生前沒有規劃的結果。王大雄聽後即決定把天母的別墅贈與給妻子宜靜,以平衡夫妻兩人的財產,另外安和路30坪的房子則分年贈與給兒子,只是王大雄不知道要繳些什麼梲?贈與稅是不是等到辦完過戶才繳呢?
【何謂贈與所有權移轉登記】
贈與所有權移轉登記,係指贈與人一方以自已的土地或建物所有權無償給與受贈人,經受贈人允受後訂定物權契約,持該契約及其他有關文件向地政事務所申請所有權移轉所為之登記。
【贈與所有權移轉登記應繳納之稅捐】
一、 土地增值稅:
在土地贈與的情形,土地增值稅的納稅義務人為「受贈人」。與買賣的情形相同,土地增值稅的計算是以土地贈與時,經核定之申報移轉現值扣除前次移轉現值後的餘額,即為土地漲價總數額。並依土地漲價總數額超過前次移轉現值總額的倍數,分別課徵百分之四十、五十及六十之土地增值稅。不過要注意的是,土地以贈與的方式移轉時,是不可以申請按百分之十的自用住宅優惠稅率課徵土地增值稅的,因為依據土地稅法第三十四條的規定,土地所有權人「出售」其自用住宅用地時,才有以百分之十稅率課徵土地增值稅的適用。
二、 契稅:
建物因贈與而取得所有權者,亦應申報繳納契稅,其納稅義務人為「受贈人」。現行贈與契稅的的稅率與買賣相同為百分之六,以房屋評定標準價值乘以稅率計算所得之數額即為契稅的應納稅額。
三、 贈與稅:
贈與稅的納稅義務人為贈與人,而每年的免稅額則為一百萬元。贈與的財產為不動產,其課稅價值之計算,是以贈與人贈與時土地以公告現值總額、房屋則以評定標準價格為準,兩者合計後扣除一百萬元的免稅額及扣除額後即為贈與淨額,再依其所適用的稅率計算其應繳納的贈與稅。贈與稅的稅率係採超額累進稅率,為百分之四至百分之五十,課稅淨額愈高所適用的稅率亦愈高。
四、 印花稅:
依贈與所有權移轉契約書所載之總價額,應貼用千分之一的印花。
【贈與所有權移轉登記的程序】
一、 申報及繳納土地增值稅及契稅:贈與人與受贈人應先訂定贈與所有權移轉契約書﹝公契﹞,並於訂約之日起三十日內向稅捐稽徵關申報土地增值稅及契稅,待稅單核發後,應在繳納期限內繳清稅款。
二、 查詢有無欠繳稅費:同買賣所有權移轉登記。
三、 申報贈與稅:待土地增值稅及契稅核發後,納稅義務人應先繳清稅款,再向贈與人戶籍所在地的國稅局申報贈與稅。贈與稅應於訂定契約日後三十日內向國稅局申報,但不可歸責於納稅義務人的期間是可以扣除的﹝如稅捐機關核發稅單及繳納期間﹞。經國稅局核定後贈與稅有應納稅額者,需先繳清贈與稅並領得贈與稅繳清證明書,其為免稅者國稅局亦會核發贈與稅免稅證明書。
四、 申請登記:同買賣所有權移轉登記。
資料來源 台灣法律網 文 / 王彥琳代書
http://key88.net/article22738.html

房貸轉貸優惠多 最高省萬元╱房貸還款超過1/2 轉貸不划算

房貸轉貸優惠多 最高省萬元
?豐免開辦鑑價代償費 渣打減免1次管理費
政府打壓投資客,各家銀行房貸推廣變得低調許多,想轉貸可多注意提供免開辦費或鑑價費優惠的銀行,如萬泰、?豐銀、渣打銀等,都可省下至少數千元、最多萬元的轉貸費用。
搶客積極
萬泰銀推出一段式利率到底最低1.66%起的房貸方案,只要有固定收入,且收之比在50%以下就可申請。免收開辦費跟鑑價費,2項費用加起來可省6000~8000元。
須留意資格限制
但要適用最低1.6%利率貸款金額,須1501萬元以上,利率為指數加碼0.67%。貸款501萬至1500萬元,利率為指數加碼0.72%,加碼後為1.65%;若500萬元以下,利率為指數加碼0.77%,加碼後為1.7%。
渣打銀推出「回娘家」專案,只要前1筆房貸未滿6個月,轉貸申請免財力證明,減免1次5000元管理費,有機會固定利率首年最低1.5%起。
?豐(台灣)商業銀行個人金融處信用卡暨貸款業務分處資深副總裁葉清玉指出,為了降低客戶申辦房貸時的壓力,8月底前?豐提供0開辦費、0代償費、0鑑價費手續費減免優惠,可省下約6000元至1萬元。
花旗鼓勵客戶推薦朋友房貸,每月最高可獲3萬5000元刷卡回饋金,星展銀行推薦親友贈品有iPhone、液晶電視、新加坡3天2夜自由行等。
花旗推刷卡回饋
花旗推薦房貸400萬元以下可獲1000元刷卡回饋金,400~800萬可獲3000元刷卡金,800萬以上有7000元,每人每月推薦上限為5件,推薦5件800萬以上房貸,1個月最高可獲3萬5000元刷卡回饋金。
渣打個人金融事業部總經理陳俊興說,老客戶可享6大禮遇,包括成功核貸後減免5000元帳戶管理費1次,有機會獲得退還最近1筆結清房貸所支付的提前清償違約金。
渣打「房貸客戶回娘家」專案可搭配任何房貸產品,享承作1年期以下台幣定存提前解約利息不打折優惠(不限次數金額),前筆房貸結清未超過6個月不需重複提供財力證明。
蘋果日報 【林巧雁╱台北報導】
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房貸還款超過1/2 轉貸不划算
面臨市場上利率節節升高,房貸戶轉貸風日漸興盛,不過,房貸戶 感到負擔加重之餘,也必須謹慎衡量自己的條件,再做轉貸的打算, 切勿貿然行動。
專家建議,衡量自己是否符合3項條件,轉貸才有利,否則就失去 轉貸意義。
一、轉貸利差小於0.4%,不適合轉貸 永豐銀行敦南分行經理吳建毅說,轉貸利差如果沒有高於0.4%, 其實非常划不來,因為要加計轉貸所需付出的成本,像是千分之1.2 的政府規費、5、6千元的代書費以及3千元至5千元的銀行手續費等, 更重要的是,還要花時間調閱財力證明,時間成本也要納入考量。
假設貸款金額1千萬元,原本前2年的利率是3%,新銀行所給的利 率是2.8%,前後相差0.2%,等於1年可省下2萬元。但是,扣除1.2 萬元的規費、5千元的代書費,以及3千元的銀行開辦手續費等,總共 必須支出2萬元,而原本以為可賺到2萬元的房貸戶,卻完全被轉貸成 本所吸收,再加上為了提出財力證明所耗費的時間成本,恐怕只是白 忙一場。
二、還款已超過1/2,不適合轉貸 台灣房屋不動產研究室指出,升息趨勢下,如果房貸額度已還款一 半以上,就不建議此時做轉貸的打算,以最普遍的本息均攤房貸類型 來說,它的特色是,一開始繳房貸的金額,以利息居多,而到了後幾 年,所支付貸款的錢,大多數都是本金,所以,如果繳房貸已接近尾 聲,也就是繳到最後幾年,也比較沒有「提前償還房貸」的強烈需求 ,因為就算提前償還房貸,所能節省的利息,已經十分有限,此外, 轉貸也會產生一些成本與費用,不一定適合所有類型的房貸戶。
三、繳息不正常,或貸款未滿2年,不適合轉貸 吳建毅說,依各家銀行規定不同,轉貸戶必須檢附半年或1年繳息 紀錄,讓銀行檢視轉貸戶信用,以永豐銀行為例,繳息紀錄中,只要 有一次逾期1個月未按時還款,轉貸戶須再提出證明文件,以證明自 己穩定財力。所以在原銀行繳息不正常的房貸戶,屆時要轉貸,也不 一定能如願。
工商時報 馬婉珍/台北報導
房貸優惠比較
http://key88.net/article22729.html

資訊透明化 聊勝於無? 專家:小心「資訊透明化」的購屋陷阱

房市/聊勝於無? 專家:小心「資訊透明化」的購屋陷阱
為使房價透明化,內政部營建署最近公布不動產價格e點通網站,不過,有專家指出,聯徵中心提供的成交價恐偏高,且有時間差,區段之間也有落差,建議購屋者勤做功課,多搜尋資訊,多找幾家不動產經紀業,才能避免落入資訊透明化所帶來的錯誤判斷與購屋陷阱。
政府為了抑制高房價,消除民怨,央行已針對區域與短線炒作對象採取信用緊縮,從7月份的房屋市場交易量較6月減少1~2成,可以看出短期內顯然已經奏效,而內政部營建署也推出不動產價格e點通網站,期使市場交易資訊透明化。
對於提供不動產交易價格透明化,台灣不動產交易中心總經理李同榮指出,一般購屋大眾對房價資訊只有「閱讀能力」,但卻缺乏「解讀能力」,購屋資訊透明化,要從資訊來源、時間點、標的等細項判斷其可信度,如果只靠片面的資訊提供,反而可能造成購屋者錯誤的自行解讀與錯誤的投資決策。
李同榮表示,最近營建署公布的e點通網站,引用的是金融聯合徵信中心銀行貸款作業的成交資訊,雖然立意良苦,但聯徵中心所提供的資料是前一季以前的銀行貸款作業交易雙方所提供的契約成交價,但購屋者為了提高貸款額度,成交價一定有虛報的空間,更何況若是其中有3成是短線投資,提供出來的成交價一定會更加偏高,加上超過1季的資訊對成交價的偏離幅度恐達5%~10%以上,這樣的資訊來源與時間點落差,就是現階段資訊透明化呈現可信度的盲點。
李同榮也指出,從搜尋的區段與物件發現,e點通提供的搜尋區段是模糊的範圍,例如榮總特區附近就涵蓋天母西路、石牌路,一邊是天母、一邊是北投,沒有揭露路段,兩邊房價落差極大,恐讓一般購屋者無從判斷,更何況一般資訊揭露無法提供到土地持分等細項資料,也會產生同一區段同樣是老公寓的價格,有一坪60萬元、也有一坪100萬元的懸殊差距。
另外,多頭馬車也讓民眾無所適從,李同榮表示,資訊透明化,營建署要做,地政司也要做,營建署有e點通,地政司有eHouse,各縣市地政處又有不同的e網站,功能雷同重複投資但效果卻不盡理想。
李同榮表示,資訊透明化是民眾的期許,但絕對不能與抑制房價劃上等號,政府要做的是讓資訊呈現客觀性多元性,而不是聊勝於無的態度,他也提醒購屋者,無論成交行情如何透明,資訊只供閱讀,最好要經過專家協助解讀,在買屋的同時,要清楚的要求不動產經紀業提供更詳盡的物件細項資料與不動產說明書,例如前置移轉的時間、次數、屋主的身份、土地持分大小、附近成交的價格等等,因為如果在短期間內多次移轉,就可推斷屬短線炒作。
李同榮也指出,根據不動產經紀業管理條例規範,不動產經紀人本來就有義務提供銷售物件附近的最新成交行情,只是大多數購屋者不會主動要求,因此,購屋者應多找幾家不動產經紀業,多比較其資訊可信度,以及協助解讀與評估不同的區段與不同的物件之成交價落差的原因。
此外,消費者本身也要勤做功課,多主動到各網站搜尋資訊,以自己的智慧與蒐集的資訊加以判斷,才能避免落入資訊透明化所帶來的錯誤判斷與購屋陷阱。
今日新聞 記者曹逸雯/台北報導 2010/08/02
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小心「資訊透明化」帶來的購屋陷阱
最近政府為了抑制房價消除民怨,在經建會匆促成軍的『健全房屋市場方案』決策下,各部門想盡各種方法要迎合達成上級要求的目標,其中最引人注目的是央行的打擊炒房政策與內政部的資訊透明化政策,央行的針對性信用緊縮(針對區域與短線炒作對象)在短期內顯然有點奏效,只要短線投資者銳減兩成,房價勢必會趨緩。但是市場是由供需決定價格,目前的房地產市場狀態,有如颱風來襲,避風港躲滿漁船,等待時機還是會重新出航,因此,政府若不從房價的供需面調整與加速交通建設、擴大都會板塊,調解人口集中、等治本措施著手,中長期大台北都會仍然有房價衝出的隱憂,這完全不是光靠政策打壓或資訊透明化所能掌控。
一般購屋大眾對房價資訊只有『閱讀能力』,卻缺乏『解讀能力』,只靠片面的資訊提供,可能造成購屋者錯誤的自行解讀與錯誤的投資決策
購屋資訊透明化,要從資訊來源、時間點、標的、、等呈現細項判斷其可信度,提供資訊的一方應該要有解讀與分析的能力與責任必要。
談到資訊透明化,我們必須認清一般購屋大眾對房價資訊只有閱讀能力,卻缺乏解讀能力,假如只靠片面的資訊提供,可能造成購屋者錯誤的自行解讀與錯誤的投資決策。例如,最近營建署公布的e點通網站,引用金融聯合徵信中心銀行貸款作業的成交資訊,雖然立意良苦,但我們發現幾項缺點必須提醒購屋大眾,否則錯誤解讀資訊反而造成錯誤的購屋決策,屆時就不是官員們所說的『聊勝於無』,而是消費者所感受的『寧缺勿爛』。
首先,從資訊來源分析,聯徵中心所提供給營建署的資料乃前一季以前之銀行貸款作業交易雙方所提供的契約成交價,顯然這中間購屋者為了提高貸款額度,成交價一定有虛報的空間,更何況若其中有三成是短線投資,提供出來的成交價一定會更加偏高,加上超過一季的資訊對成交價的偏離幅度就會達5%~10%以上,這樣的資訊來源與時間點落差,就是現階段資訊透明化呈現可信度的盲點。
其次,我們從搜尋的區段與物件發現,e點通提供的搜尋區段是個模糊的範圍與模糊的十分位價格呈現概念,例如榮總特區附近就涵蓋天母西路、石牌路,一邊是天母、一邊是北投,沒有揭露路段,兩邊房價落差極大,實在讓一般購屋者無從判斷,更何況一般資訊揭露無法提供到土地持分等細項資料,也因此對於同一區段同樣是老公寓的價格,有一坪六十萬也有一坪一百萬的懸殊差距,這是一般購屋大眾無法從簡單片面資訊所能判斷的重要關鍵,因此提供資訊的一方實在有解讀與分析的能力與責任必要。其實,若能有各都會的房價指數定期揭露與各行政區的季線月線指數分析,就能大幅提高購屋大眾對房價走勢的解讀能力,政府何必一定要像美國一樣,非要詳細門牌的成交資訊呢?畢竟美國是建立在很完善的實價課稅之基礎上才能將一切成交資訊公開化。
預售屋分價制度雖然讓資訊透明了,但在分母不變下,分子就有互相排擠效應,到底最終的效應是『抑制房價』還是『助漲房價』?
再從預售屋方面分析,政府希望資訊透明化所做的分價政策,主附屬建物分價揭露甚至雨遮是否登錄問題,雖然用意在讓資訊更透明,但對抑制房價是一點效果也沒有,反而有助漲房價之弊端出現,因為建商針對要推出的標的會因當地需求狀態擬定總銷計畫金額,在總價不變的狀態下,主建物的單價就無形中被拉高,對市場行情就容易產生誤導效應,就算雨遮不登錄,但在分母不變下,分子就有互相排擠效應,原來單價一坪一百萬的房價就被拉高到一百三十萬以上(以主建物做計算標準),這樣雖然資訊透明了,但到底最終效應是『抑制房價』還是『助漲房價』?
多頭的政策馬車,不同部門重複投資且重複公布不同資訊,真真假假的資訊,購屋民眾如何分辦?誰該為錯誤政策負責?
另外,政府的多頭馬車也是讓民眾無所適從,資訊透明化營建署要做,地政司也要做,營建署有e點通,地政司有eHouse,各縣市地政處又有不同的e 網站,功能雷同重複投資但效果卻奇差。我們建議經建會應該重新檢討『健全房屋市場方案』,將『修改不動產經紀管理條例第四章明訂仲介業者要提報買賣交易成交價』之不當決策徹底刪除,政府不敢做的事要民間業者身先士卒,實在無法理解,何況,既然要業者提供的成交資訊是區段行情,其品質的真實性與準確性勢必造成民眾質疑,政府不同部門重複公佈的不同的成交資訊,其真真假假更讓購屋民眾實在無所適從,也讓民眾質疑政府的執政能力,我們更應全民監督政府的重複投資是否有人應負起不當決策的政治責任。
我們認同資訊透明化是民眾的期許,但絕對不能與抑制房價劃上等號,政府要做的是讓資訊呈現客觀性多元性,而不是聊勝於無的態度,要準確的資訊化必須從交易流程與稅賦制度從長計議的改革,在稅賦改革的配套措施需完備,還要顧及不增加增值稅的基準點出發,讓業者與交易大眾都能接受下逐步推動,而不是為了選舉以急就章的草率政策以為可以呼聾選民,那就低估選民的智慧。我們肯定央行的針對性打擊炒房政策,但這些都是治標不治本的無奈政策,類似北市都更獎勵提高的政策落實,以及北縣環線交通捷運或延伸線的加速建設,才是疏緩人口集中調解供需的治本政策。我們期待政府作的是抒解供需的長期有效政策,而不是為選舉所做的表面政策,英名的政府該重新檢討經建會的『健全房屋市場方案』,尤其是一無是處的『資訊透明化』政策,那將是一個誤導民眾做錯誤判斷的『資訊透明化』決策。
資訊透明固然重要,購屋者要依賴專家做好解讀功課,依賴自己智慧判斷市場價格真偽,才能避免資訊透明化所帶來的錯誤判斷與購屋陷阱
最後,我們要提醒購屋大眾,無論成交行情如何透明,資訊只供閱讀,最好是要經過專家協助解讀,在買屋的同時,要清楚的要求不動產經紀業提供更詳盡的物件細項資料與不動產說明書,例如前置移轉的時間、次數、屋主的身份、土地持分大小、附近成交的價格、、、都是經紀人應該如實告知的基本義務,因為在短期間內多次移轉,就可推斷該房屋是短線炒作的標的,根據不動產經紀業管理條例規範,不動產經紀人本來就有義務提供銷售物件附近的最新成交行情,只是大都數購屋者不會主動要求,有些經紀人也不會主動提供,或提供的只是片段的或篩選過的片面資訊,因此,購屋者應多找幾家不動產經紀業,多比較幾個經紀人所提出的資訊可信度,就能選出可依賴的專家,成為你的購屋顧問,並能專門站在買方立場,協助你解讀與評估不同的區段與不同的物件之成交價落差的因素何在,更重要的是消費者要勤做功課,多主動到各網站搜尋資訊,以自己的智慧與蒐集的資訊加以判斷,才能避免落入資訊透明化所帶來的錯誤判斷與購屋陷阱。
【文/台灣不動產交易中心 李同榮 總經理】 2010/08/02
http://key88.net/article22701.html

貸款人死亡 解約免違約金╱貸款提前 解約重點

行政院消保會昨宣布,未來貸款人遇死亡、重大傷殘、抵押不動產遭政府徵收、天災損毀及銀行主動要求還款時,銀行不得收取提前清償違約金;辦理個人購屋及各項消費性貸款若約定收取提前清償違約金者,應以個別磋商方式明文約定,否則消費者有權不支付。
至於網路銀行遭駭客入侵或密碼被盜用,銀行應負責損失;調整手續費、服務費等也須有一定公告時間。
目前各行標準不一
消保會法制組組長黃宏全表示,全台共有四十七家銀行及三家信託投資辦理消費性貸款,其中三十多家收取提前清償違約金,「標準不一,行情混亂。」他指出,消保會曾接獲清償違約金糾紛的投訴,如有位老先生因提前清償,硬被銀行收五萬違約金,經消保會協調,銀行才答應全額退回。
黃宏全說,消保會已決議,下個月起,消費貸款人遇到死亡或重大傷殘等因素需提前清償可不付違約金,他也建議消費者最好以白紙黑字訂下個別磋商條款。
至於網路銀行業務服務,消保會昨也公布定型化契約範本,最快下月起實施,規定駭客入侵或密碼遭盜用,除非銀行可證明是客戶故意或過失,否則應由銀行負責損失;消費者若發現網路交易與實際不符,可於四十五天內申請查詢,銀行則必須在三十天內回覆。
萬泰商業銀行副總施坤良表示,目前銀行收取提前清償違約金都是視貸款人個案認定,若遇死亡等特別因素,也會依狀況免除違約金,「未來會遵循規定。」
貸款提前 解約重點
提前清償不得收違約金:
1.貸款人死亡或遇重大傷害,銀行不得收取提前清償違約金。
2.如雙方約定收取違約金,須訂個別磋商條款,否則不得收取違約金。
網路銀行定型化 契約重點
1.當銀行發現客戶密碼遭盜用或駭客入侵,應停止交易。
2.駭客入侵造成的損失應由銀行負責。
3.密碼遭盜用時,除非銀行能證明客戶故意或過失,否則應由銀行負責。
資料來源:消保會  蘋果日報 【呂媛菁╱台北報導】
http://key88.net/article22697.html

房屋變更使用應主動申報 於三十日內提出申請

房屋變更使用應主動申報
臺北市稅捐稽徵處表示,房屋稅開徵期間,常有民眾於收到房屋稅單後,不瞭解房屋稅額為何會增加,經向稅捐處查詢才知道,房屋稅是按月課徵,因為課稅期間房屋使用情形已變更,部分月份已改按較高稅率計課。
舉例來說,王先生的房屋原來為住家使用,自98年12月起出租給電器行營業使用,因此99年房屋稅,課稅期間自98年7月至99年6月止,其中5個月按住家用稅率核課,7個月按營業用稅率核課,應納稅額自然較去年增加。
該處進一步說明,依房屋稅條例第7條規定,納稅義務人應於房屋變更使用之日起30日內,主動向當地主管稽徵機關申報房屋使用情形。為方便納稅義務人申報,該處提供多元化管道申請方式,除了填寫申請書外,亦可以電話、口頭、傳真或網路等多種方式辦理,請民眾多加利用,或於房屋移轉時,可填寫契稅申報書附聯「不動產移轉後使用情形申報表」,一次完成契稅及房屋稅使用情形變更申報,省時又方便。
依房屋稅條例第5條規定,房屋稅是按實際使用情形,分別適用不同稅率,住家用1.2%、營業用3%、非住家非營業用2%。
該處呼籲納稅義務人房屋如有使用情形變更,不論是住家用變更為營業用,或非住家用變更為住家用等情形,均應如期主動申報,以便稽徵機關核實課徵,並保障自身權益。 
資料來源:臺北市稅捐稽徵
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房屋使用情形如有變更使用時應於三十日內提出申請
納稅義務人房屋使用情形如有變更使用時,應於三十日內向稅務局申請,該局將派員實地勘察屬實後,變更日期在當月十六日以後者,當月份適用原稅率,在十五日以前者當月份適用變更後稅率課徵房屋稅。
例如原供營業使用之房屋課徵稅率為百分之三,如於停業期間,依法申請歇業註銷登記並申報房屋變更使用時,即按變更後用途核課房屋稅,也就是依照其使用情形課徵。
如停業期間之房屋係供作住家使用,即按現值百分之一‧二住家用稅率核課房屋稅。如停業期間轉供作私人醫院、診所、自由業事務所、補習班等使用,即按百分之一.五非住家非營業用稅率課徵房屋稅。
資料來源:財政部稅務新聞
http://key88.net/article22695.html

2010年8月25日 星期三

不動產實價登記 YES!交易透明化 OR NO!先立法

花敬群:YES!交易透明化 杜絕炒房
建商公會和行政院以實價登記需要法源,法理上講不通!「誠實」是普世真理,為何要有法源才能實施?不真實才要法源。
政府反改革 包庇黑箱作業
雨遮的利潤不大,一間房子可以值多少錢,市場有一定的行情,雨遮要不要登記所有權,頂多占3%的面積,對房子的總價影響不大。但建商反對雨遮不登記所有權的理由為,全台700萬、800萬戶的屋主利益受損,建商何時關心過全台建物所有權人的利益?而且,早期的房子,雨遮根本不登記所有權,全台至少有一半的房子,雨遮沒有登記所有權。而如今建商為了這種薄利,反對健全房地產制度的改革,押著行政院高層一起反改革,其心態非常惡質。
土地建物採「實價登記」才是關鍵性的改革,建商當然更極力反對,建商主張,實價登記會造會房地產崩潰,只是要維護他們可以繼續獲取鉅額利益的託辭,而行政院祕書長林中森、院長吳敦義竟然同意建商的說法,對實價登記「喊卡」,「包庇」建商的「黑箱作業」,令人非常生氣。
現在的房地產資訊很混亂,買方毫無參考的資訊,建商就可隨便亂喊價、炒作,交易成本很大,連中央銀行總裁彭淮南都要明查暗訪,才能做出「1坪300萬」是「假消息」的結論。
資訊不透明 隨便亂喊價
資訊不透明是台北市房地產炒作的主要原因,已由個案發展到全面性,由豪宅延燒到一般住宅,所以建立交易透明化,全面改用實際交易價格登記所有權,已不能再延遲。
政府要修訂「不動產經紀商管理條例」,規定房仲業者提供交易價格,要送立法院三讀通過才能實施。但如果沒有全國一起實施,只有透過房仲業交易的部分才實施,將會有阻礙。所以應由政府全面提供全國房地產的真實交易價格資訊,不應責成由房仲業者提供資訊,業者沒有義務要提供資訊,政府才有提供的義務。
契約價格 非真實交易價格
最近內政部營建署公布其和聯徵中心的合作,「不動產價格e點通」的網站,供民眾參考,但聯徵中心提供的是業者為了貸款用的「契約價格」,業者為了要向銀行貸到更多資金,往往拉高契約價格,並不是真實交易價格。
政府唯有能掌握真實的交易資訊,才能做正確的政策,否則房地產價格到底是否過高?或太低?根本無法判斷,政府所做的政策也是扭曲、不正確。
地政事務所是政府的,只要修改「土地建物買賣移轉契約書」的填寫說明,在買賣價款總金額一欄中,以「實際成交價格」填寫,即可建立實價交易的資料庫,是一切房地產政策的基礎。
非實價登記國家 舉世罕見
現在全世界各國都是採「實價登記」,房子價格如同面積,是房子屬性之一,而非個人資料密祕,在美國只要打進一個地址,就可以查到這房子歷史價格資料,像我們這麼落後的「非實價登記」的國家,舉世罕見;且世界各國也多採室內面積登記所有權,所以健全房地產的改革,是制度面的改革,行政院高層不應只聽少數既得利益者的聲音,就中斷改革,否則將成為全民公敵。
(玄奘大學財務金融系副教授花敬群口述,記者王信人整理)
工商時報 王信人 2010-08-01
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王光祥:NO!先立法 再談公布實價
房地產成交價格該不該採實價登記?其實這個問題很簡單,大法官之前解釋過,中華民國的土地移轉登記,是必須依據土地公告現值為課稅基礎,不是用實際交易價格作課稅基礎。
至於公告土地現值,早年都是由地政事務所保管,人民要查詢公告現值是多少?大概只能送紅包給地政事務所的公告現值保管人員,才能查詢得到;後來,這種舊時代的陋規,被徹底打破,公告土地現值資訊才逐漸透明化、公開化,甚至任何人都可公開上網查詢相關資訊了。
房價公開透明 牽涉修法
前一陣子,內政部說要要求大家把房地產實際交易價格來登記,說只要透過修改公契、不動產仲介經紀業管理條例,強制買賣雙方在簽約後30天內登錄交易價格,就可以達到房價公開、透明化。其實,牽涉到修法的問題,而且問題很大。
首先,一棟房子買賣交易完成了,政府要求公開成交價格,那麼你究竟要填多少金額呢?l棟房子有人用1,000萬元成交,如果他填的價格,是500萬元,請問,你官員知道不知道?是不是當事人填多少錢、就登錄多少錢?
第二,買賣雙方當事人如果填錯價錢了,把1,000萬元填成500萬元,那麼根據中華民國的法律架構,請問,官員有沒有什麼罰則可以規範?可以處罰?
價格隨便填 反正沒罰則
結果,很多官員被問到這些問題,結論都是沒有,而且,原來在既有的法源基礎上,沒有據實登錄交易價格的話,根本罰不了。
好了,政府不知道實際交易價格、也無法掌握實價、沒有法源、也沒有罰則,那麼就算填了價格、也等於是在填假的!所以,內政部如果真的要作到實價登錄,那麼就一定要立法,否則,根本無法規範,究竟登錄的是不是實際交易價格?如果不是實際交易價格、那麼又要如何規範罰則才能產生約束力?才能讓登錄價格不會失真?
實價登錄 要有配套制度
何況,政府要業者申報的區段成交資訊,其準確性由誰督導、誰負責?全部都沒有配套。
如果上述問題都無法提出完整週延的配套措施,就貿然上路實施房屋實價登錄制度,無異有名無實。如果不能作好完整配套,現階段就沒有什麼好研究要實施或是不實施的問題。總不能硬是實施,結果作到一半才發現根本無法掌握真實情況,再朝令夕改吧?
提高國民所得 更勝整頓
經過我們前往溝通陳情後,行政院秘書長林中森就非常了解箇中關鍵在哪裡,畢竟他是政大第一屆的地政博士,相當了解國內地政登記制度、不動產相關法規,現階段是無法作到實價登錄的。
要整頓房價問題,政府要作的事,應該是提高國民整體的所得、購屋能力相對提高。房價要作到透明化,並不會因此而壓下房價;房價也不是說一句要修改不動產經紀業管理條例、強制規定在公契中登錄,就可以讓資訊不失真;房價也不是作了雨遮不登記產權,就可以透明化、就可以壓低房價。健全房市,必須要有整體的配套政策。
其實,我們並不反對雨遮不登記,我們可以接受雨遮不登記,因為不登記也不影響社會大眾購屋置產擁有不動產的任何權益。
雨遮不登錄 房貸全亂套
林中森他說過一句話,徹底切中其中要害:「有物,必須要有權。這個權,必須要登記,才叫權。」建商可以接受不登記雨遮,只是金融機構過去針對全台灣780萬戶住宅存量的放款,一直都是把雨遮計入產權面積,來計算房屋價格、借款金額,一旦改成不登記,銀行怎麼辦?全台灣780萬戶住宅存量縮水的雨遮產權面積,是不是可以申請國賠?(中華民國建築開發商業同業公會全國聯合會理事長王光祥口述,記者蔡惠芳整理)
工商時報 蔡惠芳 2010-08-01
http://key88.net/article22684.html

辦公桌擺鮮花毛筆 貴人來╱辦公桌風水注意事項

辦公桌擺鮮花毛筆 貴人來 左邊放毛筆步步升 右邊插玫瑰百合助人際
進入求職旺季,新鮮人脫離校園生活,踏入不一樣的職場生態,若有貴人提拔,事業運勢將會順暢不少。增加職場貴人運,可從辦公桌擺設做起,擺上鮮花、文昌筆,或是利用水晶洞來加強運勢,都是簡單增加貴人運的方式。
職場開運
中華民國現代易經風水協會理事長江柏樂表示,辦公桌右邊屬白虎,掌管人際關係,可在右邊插上玫瑰、百合花,玫瑰可增加桃花運,對於人際關係有幫助,百合則代表百年好合,有助於同事間相處氣氛。至於辦公桌左邊,則可擺放4支毛筆,毛筆又稱文昌筆,從左到右依序由小至大排列,4支毛筆代表四綠文昌,從小到大排列則有步步高升的寓意。
椅背掛外套 有靠山
辦公桌位置也很重要,一般員工多半無法選擇座位,這時只能靠小撇步來改運。中國易經哲學研究發展協會創會理事長蔡上機表示,座位後方最好是牆面,代表有靠山,背後若是走道或門口,可將自己的外套掛在椅背來改善。
主管若有自己的辦公室,可在桌子後方擺放水晶洞,並朝向自己,上方用紅珠砂筆寫下「泰山石敢當」,代表有人能幫助扶持運途,水晶洞可選擇紫色代表貴人,或是選黃色增加財運。
樓梯打黃光 助開運
居家方面,江柏樂表示,陽台代表貴人,可在前後陽台栽種鮮花,但不要選擇牽牛花、喇叭花等有藤蔓的花類,否則屋主易有桃花劫煞;小套房若無陽台,可在床頭擺放鮮花,男生擺放在床頭右邊,女生擺左邊。
進門玄關處則可擺滾動的水晶球,讓平日開門入內,氣場能迴轉凝聚,不易散去。
蔡上機則建議,樓梯間代表外明堂,主人際關係,最好能打上黃色燈光來開運,擺放黃礦石或黃色鮮花,都能增強貴人運;此外,也可擺飾大動物背小動物飾品,動物記得正對屋內,如此就容易遇到比自己優秀的人來提拔自己。
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辦公桌風水應注意事項
˙上方不要有橫樑
˙座位後方不要是走道或門
˙不要離廁所、大門、會議室門太近,最好距離50公分以上
˙座位別正對大門、走道
˙桌上不要擺太高的東西,盡量保持整潔
˙椅子要有靠背扶手
˙若背後是走道或門,可將自己的外套掛椅背上
˙桌上可擺鮮花,若遇小人侵犯,才可擺仙人掌
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居家擺飾增貴人運
˙前後陽台種植鮮花,切忌別種牽牛花、喇叭花,以防桃花煞
˙玄關處擺放滾動水晶球
˙家門口左右兩側可插百合花
˙樓梯口可擺黃礦石、黃色鮮花,打上黃光
˙門口可擺飾大動物背小動物飾品,動物面對家門,可遇優秀之人提攜自己
˙床頭可放百合、玫瑰花,男生擺右邊、女生擺左邊
專家意見 藥草浴 助突破工作瓶頸
找工作若遇到瓶頸,可利用泡澡來改變運勢,用茉草7葉、芙蓉葉7葉加上玫瑰花瓣7片,放入浴缸泡澡,最好是在子時、晚上10點到1點之間,大概泡個10~15分鐘即可,泡澡能讓毛細孔擴張,同時讓負能量排除,茉草、芙蓉都是辟邪之物,玫瑰則能增加桃花;若運勢真的很背,還可再加上1/3包粗鹽,鹽巴在道教中有退煞之意,可以加速趕走壞運勢,也可在臥室房門對角處擺放鹽燈,點燈後可釋放微量元素,帶來好磁場。
江柏樂 中華民國現代易經風水協會理事長
依辦公桌方位掛不同顏色外套
資料來源:《蘋果》採訪整理 【朱語蕎╱台北報導】2010年07月31日蘋果日報
http://key88.net/article22671.html

買預售屋 留意工程款繳付周期╱買預售屋注意事項

買預售屋 留意工程款繳付周期 恐月付2期壓力大 宜準備周轉金
買賣住宅不出預售屋、新成屋與中古屋這3種類型,預售屋因興建時間長不確定因素多,往往出現交屋後實際貸款與預售時估計不同,購買前須多加注意;中古屋除了透過仲介交易外,也有不少人會選擇買賣雙方私下交易,不過因風險較高,會降低銀行放款意願。
多方比較
買預售屋自備款可分多期繳納,民眾繳款壓力較小,但購買前仍要詳細了解工程預估進度與交屋日期,才不會購買前預估每月繳交1期工程款,購買後卻因1個月須繳2期工程款,財力上無法負擔,建議宜多準備周轉金備用。
東森房屋特約代書正業代書地政市聯合事務所所長鄭文在指出,「購屋時儘管建商表達自備款只須2成,貸款可達8成,但這只是建商與銀行間的一種默契,實際貸款成數,仍須等建商取得使用執照、民眾實際去申貸後才能確定,尤其是預售屋因興建時間長,未來變數也多。」
建商放貸 期數較少
政府政策、房市景氣與申貸人本身條件,都可能影響銀行最後的核定結果,例如,在管制區域購買第2屋的民眾,儘管購買前預估可貸9成,在今年624新房市管制政策實施後,銀行礙於政策也只能放款7成。
部分建商為增加民眾購屋意願,會用「自備款1成,即可輕鬆入住」做為賣點,若銀行放款成數僅達7~8成時,建商便可能以自有資金或向銀行融資來借款給購屋民眾,但借款時間較短,通常只有2~3年。
使用信貸 利率較高
買中古屋時,鄭文在則建議,最好還是要透過8大品牌房仲業者,不僅可降低交易風險,因房仲業者與銀行有長期的合作關係,民眾透過房仲業者與銀行申貸,也可享有房貸優惠。
上海商業儲蓄銀行個人金融事業部行銷企劃經理馬婉瑜表示,除政府政策外,申貸人本身條件還是影響銀行放款主因。
購買中古屋或新成屋,須1次繳足自備款,雖然部分購屋人因自備款不足或有其他理財規劃,會以信貸或已有房屋,向銀行籌自備款。
馬婉瑜說,不僅貸款人須負擔2個房貸,還款壓力大,信貸利率通常也比較高,且可能因先以自有房屋貸自備款後,變成購買第2屋的投資客,所以還是會建議民眾有足夠的自備款後再購屋。
新成屋或中古屋的貸款,主要在於銀行的撥款對象不同,流程差異不大,購買前首要選擇風評良好的建商或房屋仲介,如果是欲買預售屋申貸的民眾,須注意事項則較為複雜,除選擇優質建商外,更要注意工程進度與交屋日期等。
買預售屋注意事項
◎8大房屋仲介指信義房屋、住商不動產、中信房屋、東森房屋、台灣房屋、21世紀不動產、永慶房屋與太平洋房屋
◎透過優質房仲或建商申貸,可增加銀行放款意願、增取優惠房貸
◎購買預售屋,不僅應了解工程進度與交屋日期,也要留意政策與房市變化
◎建議購屋人應準備充足自備款後再購屋,避免貸款壓力過大,慘遭斷頭
資料來源:《蘋果》採訪整理 【吳苡辰╱台北報導】2010年07月31日蘋果日報
http://key88.net/article22673.html

買農地建農舍 先確認建蔽率 申請地籍 防建蔽率已移轉

買農地建農舍 先確認建蔽率 留意法規 申請地籍套繪 防建蔽率已移轉
都市住久了,愈來愈多追求樂活的城市人想遠離塵囂,到郊區購買一塊農地興建農舍,過田園生活。專家提醒,買農地前須多留意相關法規,交易時應參閱土地謄本或到建管機關申請地籍套繪,確認農地建蔽率是否已被移轉,以免取得農地後才發現根本無法興建農舍。
市場上農地除了少數是由地主自己搭牌子、貼電話買賣外,8~9成的農地都是地主委託不動產仲介買賣。已蓋好農舍的農地規定較少,任何人都有資格買,只要確認該農地沒有圍牆、造景等違章建築,農地的轉手是不需要土地增值稅。
想自力興建農舍,要注意農地取得年份,2000年1月28日《農業發展條例》修正後,取得的農地規定面積須超過0.25公頃(約756坪),且地主(稱為「新農」)須在農地縣市設籍2年以上,才可以蓋農舍,在農舍取得使用執照5年以上才可移轉所有權。
過戶前無法辦理貸款
農發條例修正前取得農地的「老農」限制較少,只須向各鄉鎮市公所申請「農業用地農用證明」(確認農地無違規使用)與「無農舍證明」(確認地主沒有其他農舍)即可興建農舍,因此不少買家會以有老農資格的原地主名義申請農舍建照、使照後再辦理過戶,俗稱「老農配建」。不過,農地與農舍興建成本於過戶前無法辦理貸款,必須全用現金處理,仍有潛在風險。
不臨道路無法蓋農舍
無論新農或老農名義興建農舍,都須注意農地有10%的建蔽率限制,亦即200坪的土地只能蓋20坪。過去有些地主把多塊農地一起算比例,建蔽率可能已經用掉了,農地被視為無法興建農舍的法定空地,價格至少便宜3~4成。然而舊式謄本並無註記建蔽率是否已被移轉,建管單位和地政事務所也不一定清查清楚,中信房屋花蓮真好加盟店店長蔡順富建議:「買方可到建管單位申請地籍套繪。」
買方也可要求原地主向地政事務所申請鑑界,丈量出土地面寬與深度,確認土地建物是否侵占到鄰地,避免未來糾紛。蔡順富提醒,不臨道路的「裡地」或「袋地」,因不便車輛進出,無法申請農舍,買方可要求原地主或仲介向建管單位確認該地有無「建築線」,若確定無法蓋農舍,可考慮蓋45平方公尺(約13.6坪)以下的資材室做農具放置及短暫休息,農業法人也可申請花卉栽培室。
住商不動產住商羅東興東加盟店店長莊智清提醒,避免從設籍到興建農舍的期間農地怠於耕作,導致被視為廢耕荒地課徵稅賦,可請農民或隔壁鄰居協助耕作。部分縣市政府更有休耕補助措施,提供景觀性植物的種子在休耕期種植,增加地方觀光效益。若選都市計劃內農地,未來可能被規劃為建地,增值潛力大。
農地交易應注意事項
◎1人只能擁有1間農舍
◎如有違章建築,如圍牆、造景等,移轉時得課徵地價稅與土地增值稅
◎農地興建農舍建蔽率為10%,新式土地謄本中的「他項權利部」可知建蔽率有無被移轉,或可到建管單位申請套繪,如建蔽率已被使用,無法興建農舍
◎無建築線的農地無法興建農舍
◎農舍高度限制,都市計畫區內14米,區外10米
◎農舍容積限制,都市計畫區內單層面積200坪、容積200坪,區外單層面積100坪、容積150坪
◎2000年1月28日《農業發展條例》修正後取得的農地,另有以下限制:
一、每塊面積須超過0.25公頃(約756坪)
二、須在農地所在縣市設籍滿2年,且取得農地滿2年才可興建農舍
三、農舍取得使用執照後滿5年方可轉手
資料來源:《蘋果》採訪整理 【廖芸婕╱台北報導】2010年07月31日蘋果日報
http://key88.net/article22670.html

高成數房貸 暫時說掰掰/北縣市自住購屋族 門檻年收入60萬

高成數房貸時代 暫時說掰掰
自六月底央行大動作『打炒房』以降,北台灣房市大致而言,未再出現劇烈『變化』;而一般認為,這次未被列入選擇性信用管制之的區域,房市的銷售情況應該會相對轉趨穩定或是好轉。
桃園一帶即為如此,房市在近期已經有所回溫,甚至有些原先未出現預售案的區域,也在成屋之前即推出,顯示建商看好後市;然而,也並非每個地區的『表現』都可歸因於此,如同淡水區域,就實是因為房價相對大台北而言居屬低檔,並且有輕軌綠山線題材確立所使然。
另外在近期值得注意的一則消息是,有些地區的銷售案場人士表示,最近有客戶向銀行申貸遭拒的情形,其原因就是因為『第二房』!
如單從選擇性信用管制來看,此現象確實不尋常;不過,這應是行庫依循早先央行祭出的『三縮政策』使然,導致部份大型行庫確實已有暫時拒承個人申貸第二屋,以增加風險控管的情形發生。
現階段,以目前客觀情勢看,就算是第一房之首購,如果本身信用度或財力不足,也都很難再像前幾年那樣,動輒能貸到八、九成高成數房貸。何況如果是僅為想小額投資第2戶房產的小戶投資人,槓桿操作上將愈加困難。
而一連串的升息及管制動作更代表著,過去高成數房貸的優惠時代,暫時將先告一段落,未來想要買房子,自備款部分看來得必須得再多準備一些。
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北縣市自住購屋族,基本門檻家戶年收入60萬
房貸位於相對高點,利率又蠢蠢欲動,自住購屋族何去何從?銀行業者建議,大台北縣市中,北市近年漲幅過高,先行觀望,北縣則可尋找家戶收入得以負擔的標的。業者也建議,以目前大台北縣市的平均房價看來,家戶年收入至少要有60萬元以上水準,搭配合理的可支配自備款,再行考慮買房,才不致造成太大負擔。
中信銀個金擔保放款產品部協理張介聰指出,根據信義房屋房價指數統計,台北市房價指數自去年初以來,漲幅超過25%,北縣則約19%。若以各都會區每坪平均單價來看,台北市近兩年房價上漲四成,中南部鄉對平穩。
他指出,來自房仲業的訊息顯示,自從上月央行打房開始,近期房價委售量下跌二成,北市房價也終結連17個月上漲走勢,且因買方不願追價、賣方不願賤售,成交期明顯拉長,溢價空間也由先前的一成以內,擴大至15-20%。
張介聰說,若以過去兩年房價走勢看來,目前房價已處相對高點,未來大漲可能性低,但短時間也沒有立即大跌條件,以大台北縣市來看,他建議,北市房價因短期漲幅過快,建議採先租再買的觀望策略。北縣若有中意標的,則可考慮擇機進場。
不過,考量家庭收入及利率走勢,他也建議,有意購屋族應為自己的購屋能力,進行健檢,先診斷目前資產與未來償債能力。以台北縣市來看,台北市的購屋基本門檻,家庭平均年收入應有80萬元水準。台北縣則需有60-80萬元。
他說,購屋族設定的理想房價,應為自備款加上可承擔的房貸,以2%利率計算,每貸款100萬元,每月本利支出約5千元,該等支出應不超過月收入流量的三分之一。
至於基本門檻的自備款存量,他認為,以北市平均家庭月支出8萬元計算,應保留六個月左右的緊急預備現金,另再預留每坪至少2萬元的裝潢修繕費,並扣除仲介房屋過戶費用及家具支出,才是可支配的自備款,扣除自備款後的房貸利息支出,則不得超過每月收入流量的一定水位,才能避免升息下的違約風險。
精實新聞 記者 蕭燕翔 報導 2010-07-30
http://key88.net/article22664.html

年邁父母同住 居家設計有撇步/老人居家安全守則

與年邁父母同住 居家設計有撇步
父母的年事漸高,照顧高堂,是為人子女責無旁貸的任務,除了早晚關心噓寒問暖之外,如何讓同住的爸媽,能夠生活的更健康安全,更是居家設計不能忽視的一環,建議屋主可以根據家中的樓層,或是父母的身體狀況,先跟設計師充分討論,打造最舒適的老人家空間!
安全把手防滑 傢俱盡量選圓角
老年人因為身體機能衰退,常一個不小心就受傷,加上老人家的骨骼較易碎,即使是小跌一跤,都可能造成骨折,尤其是浴室、樓梯等空間都要特別小心。
長住型父母房安全設施要齊全。
首先,浴室對老年人而言是較危險的空間,所以,像是馬桶、臉盆、淋浴間都要有安全把手,才不會造成危險;此外,萬一老年人撞到傢具,而傢具邊角又很銳利的話,很容易造成重大傷害,所以在選擇傢具時要注意邊角,盡量選擇圓角的材質;在床邊裝設緊急呼叫鈴,萬一發生意外時,可以及時通知同在屋內的子女。
地板切忌高低差 室內光源要充足
地板的建材最要特別注意,地板一定要止滑而且要柔軟,像是木地板或地毯等都較為適合,地面最好都是平面的,不要有高低落差,免得不小心踩空跌倒了;一般房門的寬度約在90公分,父母房最好在100公分左右,以利輪椅推行。
至於老年人視力衰退,如果採光不夠,也可能會造成危險,所以室內更需充足的採光才行。最好善用感應式燈光,人一走過,燈自然就亮,半夜起床如廁時,就不用摸黑找開關,也不怕使用後,忘了關燈而造成浪費。此外,老人家睡眠時間較少,半夜常會起來走動,最好還是預留小夜燈,但最好避免選擇會炫光的燈,以免造成視力的負擔。
【網路居家王/綜合】2010/07/30
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老人居家安全守則
老人居家安全死角之改善方案
浴室:浴缸、馬桶邊加裝扶手,馬桶高度介於42~45公分為適當,燈具改裝感應式燈具。洗臉盆底下加裝支撐架。
樓梯:樓梯每階高度小於16公分,深度大於27公分為佳,並且加裝止滑條,以及感應式燈具或小夜燈,最好樓梯兩邊都裝扶手。
地板若有階梯、高低差,盡量改裝為斜坡,地板避免打蠟。
若空間許可,讓老人住在1樓房間,減少上下樓梯。
隨時注意老人輪椅、助行器的螺絲是否鬆脫。
室內桌子、櫃子等家具,使用無銳角的圓弧形家具,若桌角太尖,可裝防撞墊。
老人跌倒時處理步驟
老人跌倒後,家屬應該找人幫忙,勿以一人力量將老人抱回床上或扶持回床。
先檢視老人的頭、四肢外觀,若有傷口可先簡單包紮。
若老人狀況嚴重,有昏迷不醒、大量出血、骨折,立刻撥打119。
自由時報 記者花孟璟整理
http://key88.net/article22653.html

一案建商打帶跑 最怕淪為孤兒屋/購屋人應避開的4種區域

一案建商打帶跑 最怕淪為「孤兒屋」
這幾年房市一片大好,雖然蓋不出房子的案子少了,但不少打帶跑的「一案公司」,卻也再度活躍在市場上,不少民眾交屋後才發現保固及售後服務問題逐一浮現,卻找不到人負責,成了類似保險市場「孤兒保單」之「孤兒屋」。在市場熱度仍然不減的情況下,消費者面對市場上琳琅滿目之預售案及建設公司,該如何挑選出具有誠信之廠商,才能保障自己的購屋權益呢。
不用碰運氣 網路搜索黑心建商現形
國內沒有所謂優良建商之評鑑制度,媒體在做產業形象或品質排名時,也鮮少將建設公司列入評比,使得過去消費者面對房屋買賣時,都得憑運氣!不過,隨著科技發達及市場資訊越來越透明,消費者還是可以先做功課自保。除了看該公司的背景及財務狀況外,最簡便的方式就是在網路搜索,查看該公司有無任何優良或不良的評語或報導,做為是否與該公司進行房屋交易的參考。
專家也建議,民眾不妨利用公平交易委員會之官方資料,了解該公司是否曾違反公平法而遭到處分。建設公司及其負責人是否誠實納稅、信用良好,都是判斷該建商是否可靠的重要依據。
房子蓋得好不好 住戶口碑最有力
中信房屋行銷企劃部協理江龍名建議,其實挑選優良建商最好的方式,就是向該公司以往建案之住戶直接打聽,聽聽他們的經驗及口碑;至於是否為上市櫃公司,倒不見得是判斷建商好壞的依據,過去也不乏上市櫃建設公司留下爛攤子的紀錄。查查公平會網站、,聽聽過去該建商興建之實績與住戶的評價,應該避免遇見黑心建商最簡單也較直接的好方法!
【網路地產王/洪倩宜/綜合】2010/07/30
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無法確定建商財力是否充足,也較難了解建案品質 避開一案建商 購屋有保障
專家表示,目前市場雜音較 多,正是自住買方掌權時機,反而能更謹慎地挑選好地段的新成屋或 中古屋,同時,購屋人也應避開4種區域,才不必耽心房屋的保值性 及未來轉手性。
專家建議購屋人應避開的4種區域: 1.避開供過於求的區域 房仲業者說,當一個區域的房屋供給量大過需求量時,量體太大, 使得交易價格參差不齊,甚至造成滯銷,將來有換屋需求而要賣出時 ,有意購屋的買方,也會在該區域做比較,較晚建造的房子,當然會 比屋主現有的房子還新,而且該區量體大,也有其他物件可選擇,相 較之下,買方有很多選擇,所以轉手性較差。
2.避開交通不便的區域 根據台灣房屋不動產研究室的調查,捷運通車後,改變了大台北居 民的生活交通習慣,台北縣像是新店、板橋等捷運站周邊300公尺內 的房價,已超越北市有些距離捷運站較遠,像是文山區、萬華區等地 的房價。
由此可見,如果交通不便,甚至連公車都少有班次會到達的地區, 將使得購屋人日後上下班通勤,都必須耗費時間和許多交通費用,日 常生活也會產生許多不便,並不划算。
3.避開假豪宅區域 台灣房屋不動產企研室指出,低價區中的高價產品,購屋人須留心 ,因為這類「假豪宅」,都是用豪宅方式包裝,再創造虛幻價格,應 審慎考量未來的轉手性。衛明不動產副執行長陳鍾暉也認為,這種「 假豪宅」位在二流地段、卻要賣到一流地段的價位,多半都是表面漂 亮,但施工品質卻有待驗證,任由建商漫天喊價,一時衝動就下手的 購屋人,很容易會被套牢。
4.避開一案建商的區域 陳鍾暉說,房市熱絡時,各建商都要進入房地產市場分一杯羹,造 成「一案建商」的出現,這些只蓋過1、2次建案的建商,購屋人無法 掌握建商財力是否充足,建商的規模、品牌也較小,更難了解建造品 質,對於想買預售屋的民眾來說,為了避免建商蓋房子蓋到一半捲款 落跑,應多方打聽建商的評價,貨比三家不吃虧,免得當了冤大頭。
工商時報 馬婉珍/台北報導
http://key88.net/article22652.html

產權不清出入雜 商用大樓2大忌

店面、辦公室這類商用不動產,在今年買氣大好,加上央行打房、不打商用,更讓這類產品不只公開標售創出佳績,中古市場買氣也是搶搶滾,而在這波資金行情墊出的市場行情下,許多人積極搶進。房仲業者認為,商用不動產雖然很熱門,但是投資人除了考量周邊市場外,如果沒有一定的把握,千萬不要進駐以下兩類型產品。
富貴安中求 產權不清先別碰
住商不動產指出,雖然很多人認為富貴險中求,但是高獲利的背後意味著高風險,特別對於一些初入商用不動產的投資人,這點要別留意,不要貪小便宜去搶進產權不清的商用不動產,特別是法拍市場中未點交的標的,在處理後續問題上非常麻煩,並非一般人可以切入,要特別留神。
出入複雜門禁差 出租難度大提高
除了產權複雜的商用不動產不要碰,要是出入過於複雜、門禁管理很糟糕的辦公室,最好也敬而遠之。台灣房屋表示,商用不動產除了店面之外,辦公室也是不少投資人偏好的產品,但辦公室除重視交通便利度外,管理也是十分重要。
不少辦公室內部裝潢得美輪美奐,格局也漂亮,偏偏就是管理差,出入複雜,甚至與特種行業為鄰,正派經營的公司往往親自看過之後就會打退堂鼓,不會列入考慮。這類產品取得成本不高,但未來可能面臨租客難尋的困境,投資人不可不謹慎。
【網路地產王/黃京梧/綜合】2010年07月30日
http://key88.net/article22651.html

避難通道須共用,不得讓人享有「專用權」

很多人喜歡買一樓的房子,以為可以享有前後院花園空地的「專用權」,如果建商「掛保証」會要其他住戶放棄使用權,讓其他住戶不得擅自進入,那就更理想了,但是要注意,一樓前後院的空地如果是避難通道,依法不能約定專用,建商再怎麼掛保証都沒有用。
沈姓女子在五年前向長虹建設購買台北市內湖的「長虹春曉─雅築區」大廈一樓的房屋,總價一千五百二十一萬多元,建商在契約中保証,這棟房子大門進出口及前後院空地、花圃都是一樓住戶的約定專用區域,建商會負責要求其他住戶簽立書面放棄使用權。
避難層出入口須保持暢通
沈女搬進去後不久,突然接到台北市政府的公函,指沈女大門的出入口為避難層出入口,須隨時保持暢通,不能上鎖。沈女認為,大門不能上鎖,必須讓其他住戶隨時可以自由進出,她根本無法排除別人使用花圃空地,建商說她有「專用權」是騙人的,於是提告求償一百九十四萬多元。
台北地院判決建商敗訴,因為公寓大廈管理條例第七條規定,公寓大廈的走廊、樓梯、通往室外的通路、防火巷弄等共用部分,不得作為專有部分,也不得為約定專用。這是法律的強制規定,違反者,其約定在法律上是無效的。
雙方在買賣契約中約定,大門進出口及前後院空地、花圃都是一樓住戶的約定專用區域,其他住戶不得異議或作其他要求,「…上述約定專用區域除該約定專用之使用人外,其他任何人不得私自進入及使用…」依契約之文義所載,長虹公司有義務使沈女取得專用之權利。
建商應負瑕疵擔保之責任
但沈女大門的出入口為避難層出入口通往道路之避難通路,供逃生避難之用,不得上鎖,應保持暢通,依法不得約定為專有部分,且既需供大樓其他住戶公共逃生避難之用,即非單純屬供沈女個人單獨專用,顯見建商並未依債之本旨履行契約,建商所交付之買賣標的物(房子)即存有權利瑕疵,應對沈女負權利瑕疵擔保之責任。
法院指出,沈女無法享有一樓前後院花園空地的「專用權」,會影響一樓房屋整體之價值,經送請不動產估價師事務所鑑定,沈女所買受之房屋所減損之金額共計一百九十四萬多元,判決建商要賠。
更多房地產即時分析及建案詳細資料,請上「住展房屋網」
http://key88.net/article22650.html

政客拚政績 炒作工業區/浮濫開發 監院十年前即糾正

政客拚政績 炒作工業區 農地變工業用地 身價暴漲
開發工業區已是各縣市政府拚政績的顯學,但是廠商需求並未與開發規模成正比,造成全國各地充斥著被徵用農田變成雜草荒地的景象,嚴重浪費政府預算與國土資源利用。
因為新竹科學園區的開發被全世界認為是最成功的模式,使得科學園區的設立就像大學一般,被各地方首長視為施政績效良窳的指標,二千年以後陸續成立的新設科學園區,就有竹科的銅鑼、龍潭、宜蘭、新竹生物,中科五個園區,還有南科的三個園區,總面積逾三千三百公頃。
科學園區與工業區的開發,充滿著各式玄機,日前鬧得滿城風雨的何智輝行賄高院法官案,就是何在苗栗縣長任內,執行竹科銅鑼園區土地徵收過程衍生的弊案,銅鑼園區規劃開發三百五十公頃,現只進行十二.三公頃,其餘土地目前均處閒置狀態。
炒地皮、攬工程 衍生弊案
地方首長開發工業區,同時也提供了一個炒作地皮和承攬工程的機會,原本不值錢的農地,經過地目變更成為工業用地,園區周邊的土地還有機會晉升成為工商綜合區,土地價值立刻增值十倍以上。過去開發一般工業區的時代,這種模式就被廣泛使用,如今再套用到科學園區身上,大家一點都不陌生。可是浮濫開發的結果,卻使得農地愈來愈少,取而代之的是使用率極低、甚至荒廢的工業區。
農地很容易就可以變成工業用地,但一旦變成工業用地,卻很難再回復農地面貌。
徵地後任其閒置已夠讓人非議,更奇怪的是,原本要做為高科技廠商進駐的銅鑼科學園區,竟有客委會的「客家園區」進駐,教人摸不著頭腦,若再追查下去,說不定還有更勁爆的案情出現。
說科學園區徵用土地浮濫並不為過,事實上有很多甚至是為單一廠商量身訂作而開發,例如竹科龍潭園區之於廣輝(現已併入友達)、南科樹谷園區之於奇美電、中科二林園區也是為友達而編定,但樹谷只使用六十五%,還有五十公頃土地開而未用。
二林園區原本是為友達興建十代廠而設,總開發經費四百八十九億元,但友達日前宣布將做為十一代廠使用,問題是友達連十代廠都還未設,談十一代廠會不會太遠?如果友達不在二林蓋面板廠,目前規劃的八百八十七公頃會不會太大?開發計畫有沒有必要重新檢討?
其他像竹科宜蘭園區、新竹生物園區,根本就是選舉的產物,本身並無實際的企業需求,如果再強行開發,根本就是浪費國家資源。
工業區的閒置情況比科學園區更嚴重,像謝長廷在高雄市長任內大力爭取發展的高雄軟體科技園區,一九九九年開發完成的前八年,只有一家作漁網的公司進駐,園區管理處因缺乏經費維護廠區,使得區內蚊蟲孳生,被外界封為「蚊子園區」,目前進駐率只有四十三%,鴻海日前雖圈地表明要進駐,但至今未有具體行動。
副總統蕭萬長在經濟部長任內開發的彰濱工業區,快廿年來進駐率還不到六成,是國內問題最嚴重的工業區;在台南安南區的台南科技工業區,因鄰近海邊,加上與新市的南科同質性高,進駐率也只有六成出頭。
不止地方首長愛開工業區,中央政府各部會也爭相開發各種不同名目的園區,但因招商不易、定位不明,往往落得曲高和寡,甚至衍生出一堆弊端。
自由時報 記者歐祥義/台北報導 2010/07/30
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工業用地浮濫開發 監院十年前即糾正
當各界熱烈檢討國內工業用地是否浮濫開發之際,早在約十年前,監察院即曾就此議題糾正行政院,直指政府對工業用地欠缺整體規劃,又缺乏協調機制,預見能力不足,使得各機關各行其是,導致整體供需失衡,造成國家資源配置失當。然而,十年過去,這些沉痾未改善,行政部門難脫怠惰之責。
回溯二○○一年時,監委黃煌雄、趙榮耀與尹士豪就指出,工業區開發被視為促進地方繁榮的途徑,因此中央與地方政府競相設置工業區,未充分考量市場需求變化與區位適宜性,且不同工業區按其法律依據有不同的供給條件與管理狀況,沒有國土發展的整體規劃藍圖與總量管制的措施。
今年二月,監委馬以工等人再次在調查報告中指出,各部會與地方政府依據法令所規劃設置的各類工業區面積達三萬七一九三公頃,但多有區位不佳、產業外流、管理費與租售價格偏高的問題,且彼此區位相近,導致閒置率偏高,顯見各類工業區定位不明,開發前的規劃評估及財務計畫未落實。
除了整體性的規劃問題外,園區土地的開發也常涉及利益的不公平分配,如監院的調查報告就發現,國科會在進行新竹科學園區宜蘭城南基地的園區範圍劃定時,有「地方仕紳」與「縣府高官」的農舍豪宅,「正好」就位在當時宜蘭縣政府徵收範圍之外,未納入基地範圍辦理徵收,卻坐享開發利益,實難令小老百姓信服。
從最早監察院提出糾正迄今已近十年,然而國內工業區開發的問題不僅未獲解決,民怨反而更加沸騰。執政當局有必要重新檢討工業用地供給甚至於整體國土規劃的議題,而對於行政部門對此議題的敷衍與漠視,監委諸公需拿出魄力加以糾正,莫忽視縱容。
自由時報 記者林毅璋/特稿 2010/07/30
http://key88.net/article22643.html

土增稅重購退稅 出售及買進須同一人/重購退稅應注意 避免權利受損

土增稅重購退稅 出售及買進須同一人
高雄市稅捐處表示,常有民眾詢問,出售自己名下持有的土地後,再以配偶的名義買進土地,是否可以申請適用土地增值稅重購退稅規定?
該處表示,依據土地稅法第三十五條規定,土地所有權人在二年內先買後賣或者先賣後買自用住宅用地,可以在已繳納土地增值稅額範圍內,退還不足支付新購土地地價的稅額。因此,如果土地所有權人的土地出售後,再以配偶的名義買進新的土地時,因土地所有權人不是同一人,是不能夠申請退還土地增值稅的。
民眾如仍有任何疑問,請撥打稅捐處免費服務電話○八○○○二八三三三洽詢,該處將有專人為您詳細解答。
台灣新生報 【記者陳秋香/高雄報導】2010/07/30
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重購退稅應注意 避免權利受損
居住品質的提升,是一般人的理想與目標。
政府為了避免民眾被課徵土地增值稅,而造成賣房子所得的錢不夠買新房子,特別規定於出售舊屋起2年內重購自用住宅用地可以申請退回賣出舊屋所繳納的土地增值稅,貼補買新房屋土地總價款的差額。
反之,先購買新房地再出售舊房地也可以適用。 臺北市稅捐稽徵處指出,民眾辦理重購退稅時,如果是先購買新房地2年內再出售舊房地,若購買新房地完成登記日當時,舊房屋沒有土地所有權人或其配偶、直系親屬辦竣戶籍登記,或有出租或供營業用的情形,就會發生購買新房地時,舊房地不符合自用住宅用地之規定,就是未持有已供自用住宅使用之土地,那就不符合土地稅法第35條重購退稅的規定。
縱然嗣後舊房地出售時可以按自用住宅用地稅率課徵土地增值稅,仍然不能辦理重購退稅。 該處表示,自用住宅重購退稅是政府的美意,民眾進行租稅規劃時應注意法條的相關規定,以免喪失節稅的權利。
台北市稅捐稽徵處
http://key88.net/article22641.html

2010年8月22日 星期日

舊公寓都更 屋主未必受惠╱老屋新翻 居住空間更狹隘

獎勵項目雖多 舊公寓都更 屋主未必受惠
基地逾605坪可1坪換1坪 但多出的獎勵坪肥了建商
北市府拍板定案老舊公寓都更專案後,各項獎勵原則也跟著出爐,業者估算,只要基地面積達605坪,且三分之一為4、5樓老公寓的基地,幾乎都可如願申請到室內面積1坪換1坪。但因獎勵項目多,造成建商可依最有利的方式規劃,恐難見北市府寄望嘉惠市民的提供出租宅、或老年住宅等方案。專家認為,此政策最大受惠者不一定是老屋主,反而是原本因素地不足、難在北市推案的建商。
據北市都市更新處統計,舊有的《都市更新建築容積獎勵辦法》,核定都更案申請到的獎勵容積介於30%至38%。安信建經建築開發部專案經理李柏倉推估,若加上新增的4、5樓公寓基地皆可拿到的既有容積保障,及適當規模住宅中將20%房地規劃成18到30坪,可享5%獎勵,原屋主想以室內面積1坪換1坪並不困難。
新增類別中能嘉惠市民的獎勵原則包括,捐屋給市府當出租宅,或規劃成老人住宅等;李柏倉認為,這些獎勵對建商獲利沒幫助,申請比例會很少;除非是不跟建商分屋的住戶自組都更會才有可能。
自推都更難度高
北市府為協助私地主自立更新,已將每案補助金額上限由260萬元提高至520萬元,但民眾及業者卻認為,住戶自行推都更仍有許多難處。台灣土地開發總經理賴昭輝說,推動都更對於民眾來說,可能一輩子只有1次,除了資金外,最重要的是專業知識,政府只補助經費,卻要住戶自推都更仍有難度,建議政府應新增多個專業機構,供民眾探詢。
台灣都市更新公正促進協會主任委員彭龍三說,申請補助金的第一步,先擬都市更新事業概要,若住戶自行出資請專業機構提出內容後,市府卻認定不符資格、不核發補助金,對民眾來說風險很大;「若與建商合建都更,地主1坪換1坪後,多出的獎勵坪數都歸建商,那住戶乾脆拉皮就好,怎麼算都對建商比較有利。」
建商搭便車推案
北市府都市更新處處長林崇傑解釋,因動用政府補助金,核定也相對謹慎,因此要求有十分之一私地主通過的都市更新事業概要才核發,但概要階段送件少有不符資格,多數僅要求補件。
自北市府從4月喊出欲推老公寓1坪換1坪後,不少建商與私地主協商中都更案都停滯,今拍板敲定後,建商開始大打廣告,表明蒐地合建需求。專家說,此專案不會讓北市14萬戶老公寓屋主統統受惠,仍以建商欲合作對象為主,但多數建商則能因此擴展推案來源。
老舊公寓更新專案獎勵容積原則
˙既有容積保障
*基地容積率在225%以下,5樓基地獎勵為建築基地的法定容積15%為上限;4樓則為10%上限
*容積率在225~300%,5樓基地面積10%為上限;4樓以5%為上限
˙迫切更新協
*已劃定的都更區但因環境因素難推動,獎勵上限為15%
*整建住宅、平價住宅、災害受損屋、高氯離子或輻射屋,獎勵上限為50%
˙公共設施補充
*提出高於法定評定基準者,獎勵上限15%
*住宅區提供公共廣場或綠地達規模者,獎勵上限5%
˙適當規模住宅誘導
*實施者將分回房地的20%規劃成室內18~30坪,獎勵5%
*提供一定規模供市府作出租宅,獎勵以15%為上限
*規劃老年住宅,獎勵上限5%
˙環境貢獻度
*取得綠建築候選證書並評估黃金級以上,獎勵以10%為上限
*都市防災機能達規模者,獎勵以10%為上限
*規劃公共使用的社區活動中心,獎勵以5%為上限
資料來源:北市府都市更新處
2010年08月01日蘋果日報 【柯玥寧╱台北報導】
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老屋新翻 居住空間更狹隘 綠地比 竟未增
台北市府為了推動都市更新,大發容積獎勵,行徑如同國家央行因經濟不景氣狂印鈔票般,破壞既有市場平衡機制,恐造成房價高、人口密集度高的地區更加擁擠。對此,中國科技大學財政稅務系助理教授丁福致說,建商推案多集中於有高獲利報酬的精華區,市府大發容積獎勵,但綠地比例卻未跟著增加,不僅讓居住空間變狹隘,也將使台北房價不斷堆高。
各區比例更懸殊
繼《都市計畫容積移轉實施辦法》讓建商可加以移轉容積,將大同區迪化街的古蹟容積獎勵移轉至市中心精華區,結果造成各區容積比例相差甚遠後,現在北市府又推老舊公寓更新專案,提高最高2倍容積獎勵,對此專家認為,將使各區容積獎勵比例更加懸殊,且破壞整體容量管制。
北市府都市更新處處長林崇傑解釋,雖然老公寓更新專案容積獎勵最高可達2倍,但多數基地只要核發1.5到1.7倍容積獎勵,即可達到室內面積1坪換1坪,經市府討論過後,發放容積獎勵仍在都市計畫容量管制範圍內。
學者批本末倒置
針對綠地不足之處,林崇傑則說,未來將持續努力,例如將既存公有土地改作公眾使用空間,但目前仍在規劃中。
丁福致批評,政府應先考量擴增公共空間後,再發放容積獎勵,不該本末倒置。老公寓更新專案除容積獎勵將集中於精華區,破壞原住戶的居住品質外,公寓變新樓後,丁福致擔憂若原住戶不非高所得人士,可能因負擔不起管理費而轉手賣出,每坪房價上看百萬元的都更新屋,不僅使得北市房價漲,也會讓原住戶口袋變深,若轉至第2圈重金購屋,大台北房價將出現水波效應。
2010年08月01日蘋果日報 記者 柯玥寧
http://key88.net/article22687.html

付斡旋金前 可簽要約書緩衝 斡旋反悔須賠償 要約無罰則

付斡旋金前 可簽要約書緩衝 斡旋約總價2% 反悔須賠償 要約書則無罰則
從年初至今,中華民國消費者文教基金會接到有關「斡旋金」的糾紛諮詢高達40多件,消基會秘書長黃鈺生表示,斡旋金糾紛以業者無告知可選用「要約書」、消費者在斡旋期間未截止前反悔、業者已和屋主談妥價格卻刻意哄抬價格,以收取斡旋金等最常見。
謹慎買屋
東森房屋行政處法務經理許榮濱表示,斡旋金制度的設計,主要是房仲業者為了杜絕買方僅口頭與業者約定「若價格談成即買房」,卻在仲介推掉其他客戶、努力為單一客戶與屋主協商後,在談價成功後卻又反悔,以致對無過失的一方不公平的情形。因此,斡旋金可作為買方已慎重考慮買屋、據此表達誠意的象徵,通常會簽署一份紙本契約,稱為「斡旋金契約書」、「購屋意向書」等。
斡旋期限一般5天內
房仲業者提供買賣雙方「斡旋」期間一般在5天內,斡旋金額約佔房屋總價的2%。如果斡旋成功,價格談攏,斡旋金即轉為購屋的定金;一旦斡旋失敗,斡旋金的合約在斡旋期間結束後隨即終止,房仲業者負立即返還斡旋金的義務。
然而,斡旋金的制度並無法源可考,許多消費者也因不清楚斡旋金契約效力,在簽下契約後,才發現想要反悔,卻拿不回斡旋金;或屋主在收取斡旋金後臨時反悔,不願賣屋,被要求賠償1倍的斡旋金,衍生許多買賣糾紛。
許榮濱建議,購屋者若在斡旋金轉為定金後反悔,絕大多數的後果是會被屋主沒收,為避免糾紛,在支付斡旋金的時候,「必須要確定自己是真的很喜歡這間房子,而且對它的了解程度已經到非常高的狀態。」
簽要約書另索違約金
他也表示,景氣熱絡的時候,房市多為賣方市場,買方反悔機會低;相對地,景氣低迷時,消費者就容易因擔心自己買貴了,反悔情形增多。
為避免斡旋金制度衍生糾紛,內政部擬定「要約書」供消費者選擇,可不必支付仲介斡旋金,卻同時表示購屋誠意。房仲業者須主動告知購屋人斡旋金與內政部版「要約書」的區別和替代關係,否則視為隱瞞重要交易資訊,違反《公平交易法》第24條。然而,法律並無訂定簽定要約書後反悔的罰則,因此房仲業者通常會另行要求,規定買賣雙方若臨時反悔,仍須支付3%的違約金。
熱門話題
Q:斡旋失敗後,突然有機會私下和屋主談,我們可以私下成交嗎?
A君在透過仲介看屋後,看上1間公寓,並請仲介下斡旋。「基本上我開的價格已經稍高於近期成交價了,但談了1周,仲介連屋主到底想賣多少、希望我要再加多少,都沒有一個說法!」過了1周後,仲介表示斡旋失敗。
本來已經打算放棄的A君,巧合地得知了屋主的聯絡方式,聯絡之後,屋主也詢問他是否願意以本來的價格成交,同時可以省下仲介費。「從屋主的語氣感覺,若再加上仲介費,他就不願以這個價格賣,但我真的還滿喜歡這間小公寓的……」A君說:「若私下成交,擔心的是法律問題;但若拒絕私下成交,可能又得再和仲介簽一次斡旋,況且多半還是斡旋失敗,該如何是好?」
A:委賣期結束2個月內仍須收費
斡旋金的糾紛中常出現一種弔詭案例,即是仲介可能早已和賣方談定價格,之後故意膨脹價格,再與買方收取服務費與斡旋金,造成壓低價格的表象。無論疑慮的是仲介的談價能力或誠信,一有機會直接接觸賣方,買方或許會心動,考慮私下成交。
要提醒的是,私下交易的利益應是明顯向賣方傾斜的。對賣方來說,省下了約4%的仲介費;對買方來說,省下1~2%的仲介費,及可能壓低一些房價。但東森房屋行政處法務經理許榮濱表示,仲介業者一般規定在賣方的委託期屆滿2個月內,即使二親等內的親屬都還是要收取服務費。因此,私下交易在超過2個月的等待期中很可能遭逢變數,且必須自己跑流程、找代書,甚至須承擔房屋沒有保固等問題。
蘋果日報 廖芸婕╱台北報導
http://key88.net/article22758.html

法拍屋拍定後 須申報所得稅/是否用實際的拍定價格來報繳契稅

法拍屋拍定後 須申報所得稅
【法拍小教室】法拍新手元元問:法拍屋拍定後買方(拍定人)或屋主(債務人)需繳稅?
寬頻房訊副總經理張慈芳說,法拍屋跟中古屋交易一樣,拍定後,屋主(債務人)須依法申報財產交易所得稅,年度以買受人領到法院所發的權利移轉證書上記載年度為準;若無申報,國稅局將依法補繳稅款。若遭法拍屋主認為當初買進價比得標價高,造成財產損失,債務人可向國稅局舉證,經認定後即不必繳財產交易所得稅。拍定人由於沒有利得損失,得標後不需繳稅。
蘋果日報 2010年08月02日
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標到法拍屋後,是否用實際的拍定價格來報繳契稅
花蓮縣地方稅務局表示:向法院標購拍賣之房屋,拍定人應於法院核發「不動產權利移轉證書」之日起三十天內,向房屋所在地之鄉鎮(市)公所申報繳納契稅,逾期申報者,每逾三日,按應納稅額1%加徵怠報金。
地方稅務局指出,目前一般案件房屋買賣契稅稅率為6%,即契價每一百元,課徵契稅6元。
但標購拍賣房屋與一般買賣案件略有差別,就是當實際拍定價格,低於不動產評價委員會評定之標準價格時,拍定人可按較低的拍定價格課稅;一般案件則必須按標準價格課稅。
您如有契稅申報繳納之疑義,歡迎利用免付費電話:0800-086969或(03)822-6121 轉138洽詢。
資料來源:花蓮縣地方稅務局
http://key88.net/article22724.html

監委:國有地遭養地套利 政府難以控制!/國產局:原價買回

監委調查:北市國有地遭養地套利,政府幾乎難以控制!
房價為何不斷飆漲?!監委李炳南、劉玉山調查發現,民國93年至98年間,國有財產局出售的台北都會區國有地,有高達3成的面積未開發;未曾申請建築執照的案件中,已有5成的面積轉手給他人,顯示「買地養地、轉手套利情形確實存在」。
監察院認為,造成都會地區房價不合理之真正原因,各界說法不一,但國有財產局已出售的北市都會區國有土地,有近半未開發,主要是業者等價格上漲後再推案,或直接交易土地套利。
監察院表示,業者搶地養地狀況,政府幾乎到了難以控制的程度,甚至今年1月間,國有財產局標售位於台北市精華地段的國有地,更創下了全國商業區及住宅區土地的新高價。
經過初步調查,監察院發現,自SARS後,也就是民國93年至民國98年底為止,國有財產局共出售199件位於台北市都會區的土地,出售總面積約19.1公頃,但直到民國98年底,未曾申請建築執照者共有62案。
至於已申請建築執照、尚未開工者有13案,而尚未開發案則有75案。這些仍未開發之土地,占全部出售案之37.69%,面積約6.4公頃,占全部出售面積的33.67%。
監察院表示,在未曾申請建築執照的62案中,有32案已轉手他人,占未曾申請建築執照案數目的51.61%,面積約3公頃,占未曾申請建築執照案面積的54.15% ;而且標購土地取得的時間越久,未開發而轉手他人的情形也越多,部分案件更已轉手3、4次以上。
監委認為,台北市都會區國有土地出售後,「買地養地、轉手套利的情形,確實是存在的」,而監委也將陸續追查相關政府機關是否涉有違失。
今日新聞 記者林修卉/台北報導 2010/07/29
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監委調查養地套利 國產局:原價買回
監委初步調查發現,93年至98年間台北都會區出售的國有地,有3成面積沒有開發,而沒有申請建築執照案件,就轉手他人的面積高達5成,顯見「買地養地、轉手套利」情形確實存在,甚至達到「政府難以控制」的程度。
財政部國有財產局則回應表示,在今年5月已公佈規定,特定條件土地,如果在2或3年內沒有利用,就會用「原價」買回。
監察院指出,造成都會地區房價不合理的真正原因,各界說法不一,國有財產局已出售的台北市都會區國有土地,有近半數沒有開發,業者等待價格上漲後再推案或直接交易土地套利,搶地養地狀況,近乎政府難以控制的程度。監委李炳南、劉玉山對此提出主動調查。
監委表示,經過初步調查分析結果,初步發現自SARS以後,93年起至98年底為止,台北市都會區的國有土地共出售199案,總面積約19.1公頃。
其中,到98年底未曾申請建築執照者共有62案,另已申請建築執照而尚未開工者有13案;這些仍未開發的75案土地,佔全部出售案的37.69%,面積約6.4公頃,則佔全部出售面積的33.67%。監委表示,值得注意的是,在未申請建築執照的62案中,有32案已經轉手他人,面積約3公頃,占未申請建築執照案面積的54.15%;而且標購土地取得的時間越久者,沒有開發就轉手他人的情形也越多,部分案件甚至已經轉手3、4次以上。
監委認為,這些數據顯示,台北市都會區國有土地出售後,「買地養地、轉手套利的情形,確實是存在的」,將陸續追查相關政府機關是否涉有違失。
對此,國產局回應,為避免財團養地、圈地,以及哄抬地價,已在今年5月公布「國有地附買回交易」原則,凡出售都市計畫區100坪以上,或非都市計畫區150坪以上的國有土地,如果在2或3年內沒有利用,國產局要用「原價」買回,這項措施將在台北市與台北縣率先行實施。
台灣醒報記者蕭介雲報導 2010/07/29
http://key88.net/article22603.html

2010第二季 台灣房價指數與下半年房市走勢

2010年第二季台灣房價指數相較於今年第一季上升1.72%,其中以台北市升幅最大,其次為台中市。而每坪平均成交價格則以台北市漲幅最大。整體而言,相較於2010第一季的價漲量縮,本季房市交易呈現微幅價量齊揚之勢。
房屋市場是影響總體經濟活動的重要市場,為了反映台灣房屋市場價格變化,台灣房屋與中央大學建立產學合作,共同建構「台灣房價指數」。研究團隊依照行政區域將台灣劃分成六個都會區,分別為台北市、台北縣、桃園縣、新竹縣(市)、台中市與高雄市,並根據四種不同房屋類型(公寓、電梯大樓、套房、透天厝)的實際成交價格資料,以2008年為基期,編制全國與各都會區之加權房價指數。
總體分析
2010年第二季台灣房價指數為118,相較2010年第一季微幅上揚1.72%(2010Q1:116)。觀察各都會區房價指數變動,2010年第二季相較於今年第一季,除高雄市微幅下修(-2.76%) 外,普遍呈現上漲趨勢;其中以台北市漲幅最大(5.47%),其次為台中市(4.59%),而新竹縣(市)漲幅最小(1.00%)。若與去年同期台灣房價指數比較(2009Q2:99),則約有近兩成的升幅。
再看與去年同期比較,2009年第二季正逢金融海嘯的終點,因股市及整體投資氣氛的全面反彈,房市買盤結構也漸漸產生了結構性的改變,而當時的房地產投資熱度隨著提高,故2009年第二季為海嘯後的起漲點,直到本季,指數從99增加至118,漲幅為19.19%,將近兩成,其中又以台北市成長最多,從102增加至135,漲幅為32.35%,約三成。
區域分析
就台灣各都會區每坪成交均價而言,2010第二季除台北縣與新竹縣(市)每坪成交均價呈現小幅衰退外,其餘都會區較上季成交價格均呈現上漲,其中以台北市的漲幅最大(9.74%),其次為高雄市(6.31%),而台北市每坪成交均價最高,約為47萬元。就房屋類型而言,全國公寓價格均較上季略升;而台中市套房每坪成交均價大幅下跌。2010第二季各都會區的房屋成交量皆較今年第一季呈現熱絡現象,其中以台北縣房屋成交量較今年第一季成長最多。
中央大學台灣經濟發展研究中心主任徐之強表示,展望未來台灣房屋市場,地區性房屋交易與各都會區的區域性題材(都更)、以及相關交通建設(捷運)有關。整體房市則受經濟緩步回升、失業率降低等有利因素影響,但短期內宜注意央行針對景氣與房市現況的利率政策以及相關的信貸措施。中長期則仰賴因 ECFA 的簽定與國際經濟局勢(歐盟債務危機)演變而生的景氣連動關係。
2010年下半年房市走勢
從上半年多項精彩的總體經濟表現觀察,台灣房市下半年可望展現一波新風貌。台灣房屋不動產研究中心執行長邱太?表示,ECFA已經在六月完成簽署,兩岸關係更為平穩密切,相對於大陸嚴打房市,使得龐大的大陸房地產資金流向海外,台灣當然是陸資鎖定的地區,特別是各觀光景點附近的商業用店面及大小旅館等,可望會成為投資客不約而同相中的熱門投資標的,台灣資產型的消費者不妨多留意,可搶先布局。除了ECFA題材外,邱太?表示,觀察2010年下半年房市走勢,可由政策、資金、供給與需求、題材、豪宅、市況等六個面向分析:
一、政策面:
1.北市四、五樓舊公寓更新:北市府針對四、五樓公寓,屋齡30年以上,街廓2000平方米,一半住戶同意,八月二日開始受理,以五年為期限,一坪換一坪,送一個車位。
2.曼哈頓計畫:淡水河右岸都市更新計畫案,大同區、萬華區等四個策略性地區。
3.央行打房:6/24央行升息半碼,重貼現率升至1.375%,相對十餘年前仍屬低利,祭出選擇性信用管制,針對地區和人,打擊投機客。
意見:營建署99年第一季住宅統計公布,北市住宅存量僅84.6萬戶,但台北設籍總戶數卻達97萬戶,等於有12.4萬戶有購屋需求,但目前無法入住。換言之,預計都市更新增加住宅供給來抑制房價,無異是緣木求魚。上有豪宅比價效應,下有都市更新房價期待支撐,北市房價易漲難跌。一般住宅,在多頭市場,有所謂「向下僵固性」(downward rigidity),也就是說,根據台灣過去經驗,了不起房價向下修正一○%到一五%。因為房價下跌至貸款餘額以下(under the water),才會出現斷頭潮,引發多殺多的崩盤格局,目前無此現象!央行打擊第二套房,貸款成數七成以下,相較大陸四月出爐的新國十條,第二套房貸款成數五成,第三套房不放貸,台灣打房政策較溫和!
二、資金面:
美國雷曼兄弟引發的金融海嘯和歐洲債信危機,引發全球投資人對金融衍生性商品的投資恐慌。(龜苓膏的故事!擔心美國經濟崩潰,把錢移往海外。)泰國政變:投資人將資金移往東南亞其他政治相對穩定的城市:港、星、台。美韓軍演,北韓揚言核武報復:大陸人投資南韓房市近期觀望。南韓移民政策門檻低:投資50萬美元即可獲得南韓永久居住權,濟州島引來中國投資客團購。
日本兩室一廳40萬人民幣,中國富人在日掀炒房熱:中國人富了,往海外置產。(思考為何不進來台灣投資?台灣對大陸人置產政策不友善?大陸人台灣購屋,僅能停留四個月)
評論:即使央行不斷發行長天期的NCD吸收市場游資及調升利率半碼,但市場游資還是相當充沛,房價下跌困難。
三、供給面VS需求面:
【供給面】
觀察住宅存量和設籍戶數的差距,內政部營建署公布今年第一季住宅統計資料:
供不應求的地區只有台北市(87.20%)、高雄市(97.62%)和澎湖縣(99.44%),總家戶數分別比住宅存量多出12萬4,206戶、1萬3,886戶和188戶。(供不應求,房價易漲難跌。)住宅供給率大於120%的地區有台中市(124.19%)、宜蘭縣(120.72%)、彰化縣(122.01%)及嘉義縣(121.18%)。(供給大於需求,房價難漲!)
另外,過去供給量大的區域林口、三峽、淡水,去化速度驚人,原因是北市房價過高,買不起高房價的外移效應發酵,使得總價低、單價也低的林口、三峽、淡水去化速度驚人,至於台中供給量過大,房價恐難有起色。
【需求面】
75~81年,島內需求,新台幣兌美元升值到26元的年代(台灣錢淹腳目)。98年~99年,外部需求,遺贈稅調降,ECFA簽訂,兩岸關係和緩有關,台灣成為國際資金的避風港。
四、題材面:(房地產跟股票一樣,都是有題材才會漲)
1.估計年底陸客可自由行:飯店、店面
2.松山機場和上海虹橋、日本東京羽田、南韓金浦機場直航:松山區民生社區、大直明水路豪宅
3.陸銀行登台設點:101辦公大樓、大型店面設銀行(四大國有銀行:工商銀行、農業銀行、中國銀行、建設銀行),推論:中大型店面未來行情看漲。
4.新莊副都心、南港經貿園區、淡海新市鎮:重劃概念區。
5.擁有租金收益價值的大樓:萬華區西門町西寧大樓(3.81%)、萬國商業大樓(3.15%)、高雄中正飯店(3.2億元,投報率4.12%)、永安捷運站對面mini家樂福(2.4億元,投報率3%)。
五、豪宅:(和一般市場區隔)
豪宅買盤力道仍強,元大柏悅、帝寶案例。內地資金,港豪宅炒高。(豪客掃貨不會手軟,大都無須貸款)。七月內地客半年買下香港三成半,一手豪宅內地資金流入港豪宅迅速增加。
六、最新市況:
七月上半月市況很差,下半月已經回溫,買氣又好起來了!永和四號公園附近亞特蘭大社區,面河景成交一坪38萬,太平洋時代社區成交每坪40.8萬(10年屋齡,名人加持效應)。
七、結論:
(一)利率、貸款成數,是所有人一致公認可能影響房價的重大因素。
(二)預售屋推案量,長久以來也被視為建商心態的最佳表徵,去預售現場感受人氣,會是很好的參考指標。
(三)建商不倒,房價不跌:房子供應商(建商)沒有財務危機,房價恐難修正。
【台灣房屋不動產研究中心】2010/07/29
http://key88.net/article22588.html

老屋改建牟利? 曠日費時風險高╱老公寓漲過頭 小心被套牢

老屋改建牟利? 曠日費時風險高
最近北市屋齡30年以上的老公寓,最近大翻紅!由於北市政府宣佈的「專案都市更新」,讓符合申請條件的老舊公寓,享受最高2倍容積率獎勵,很多投資客瞄準商機,打算把資金投入,不過,可別把事情想像的太美好,否則買了老屋脫不了手,又等不到都更機會,事情可就麻煩了!
都更門檻高 成案比例偏低
劉太太住在南京東路巷子的老舊平房裏,已經二十幾年,前一陣子有建商上門,要討論都更改建,她這才發現,當年花七十多萬買的老房子,現在價值翻漲,居然可以賣到三千多萬!這樣的例子,聽了實在讓人很心動,因為增值數十倍的暴利,在政府釋出獎勵容積後,看屋比例直線飆升,大多是想發筆「都更財」讓老公寓鹹魚翻生的投資者,只是都更真的這麼容易嗎?購買都更老舊公寓前應三思!
根據台北市政府統計數據,從92年至98年,都更成功率只有3.28%~7.3%,成功率較高的96年也只有7.3%,去年成功率僅剩4.68%,也就是說平均21.37件僅有1件成功。另外,從歷年都市更新「申請案件數」及「核定案件數」的比例來看,呈剪刀開口差距愈來愈大,可見都更不如外界想像的容易成功。
利潤條件難談攏 改建工程難度高
以老公寓為例,整棟建築住戶動輒十多戶,每個人需要的利益條件不同,要一次談妥,達成買賣共識,的確有一定難度,這也是很多都更案一直延宕下去的原因,更讓不少建商一聽到都更案,就裹足不前,以全台最受矚目的忠孝東路3段正義大樓都更案為例,雖從1996年都市計畫核定通過,至今已經邁入第15年。因此,一般民眾追逐「偶爾」成功的都更題材,期待更新後價值翻倍,貿然投入資金,殊不知風險極高。
「實際進入改建,工程進行又是另一個難題!」台灣房屋不動產研究中心經理古景良說,北市超過30年以上之4、5層樓無電梯老舊公寓,占北市建築物約三分之一,更要命的是,北市4、5層樓老舊公寓多數遍佈在6米小巷道中,大型機具進出不易,如果要依循一般建築物重建更新,施工的確有困難。
【網路地產王/綜合】
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老公寓漲過頭 小心被套牢
為了平抑房價,台北市政府把都更容積獎勵,從1.5倍提高到2倍,希望能增加房屋供給,沒想到許多屋齡三、四十年的老房子頓時變成搶手貨,甚至賣價創市場天價。政策將從8月1日起跑,已經讓老公寓房價漲翻天。但房仲專家提醒民眾,並非間間都是黃金屋,都更通常曠日費時,先期需投入很大的心力與成本,住戶是否可以支應,一定要列入考慮。
高齡老屋風險高 事前須審慎評估
專家也提醒,高齡老屋有三大潛在成本,購屋人不能忽略:一、多半屋況不佳,甚至要處理滲漏水等問題,居家環境不一定舒適,要額外準備50~100萬元的裝潢翻修成本,購屋人須審慎評估自備款的負擔。二、等待「都更」商機的時間成本,長達5至10年,若要等待「都更」商機,須有長期抗戰的心理準備。三、銀行貸款成數,依照貸款人的年齡加上屋齡進行評估,若房子屋齡太高者恐難如願貸到足夠的成數。
自力都更大不易 委託專業顧問漸風行
另外潛在的成本還包括鑑價款項、工程款、工程期間安置住所的租金等等龐雜費用。尤其最大宗當屬工程款,金額動輒上億元,對於住戶來說負擔過重,最好要找專業的委託單位提供專業意見,例如建築經理公司、土地資產公司等,並且由跳脫利害關係的第3方人士擔任,協商推動會較順利。
一般來說,住戶找建商合作改建,一般改建後分回的面積較少,若透過銀行信託與建經公司合作,建商僅單純受委託進行大樓營造工程,賺取工程款,容積率增加的樓地板面積,利益全歸住戶共享,且可享房屋、地價稅兩年減半優惠,是日漸風行的一種都更方式。
【網路地產王╱洪倩宜╱綜合】
http://key88.net/article22576.html

贈與若未符事實,將來恐遭追稅/子賣地幫父還債 賦稅署:有贈與稅問題

南區國稅局27日表示,附有負擔的贈與申請個案,全部都被國稅局列管監督,如果受贈者並未真的承擔負擔,卻有贈與的事實,贈與人將遭到國稅局追稅,因此民眾如果想利用該項辦法逃漏贈與稅者,最好謹慎考慮。
遺贈稅法規定,贈與附有負擔者,由受贈人負擔部分應自贈與總額中扣除;例如,父親贈與房屋給子女,但房屋仍有房貸未清償,在贈與稅額的計算上,可以房屋現值扣除房貸部分之後,再計算其應納稅額。
南區國稅局舉出最近遭到追稅的個案表示,甲君要將價值900萬元的房屋以及土地過戶給兒子乙君,為了節省贈與稅款,於是由甲君出面,以房屋為抵押貸款600萬元,然後將所貸得資金轉存3個月的定期存款,並約定乙君必須付擔600萬元的貸款利息,以及後續債務清償工作,然後向國稅局申報贈與時,註明此為贈與附有負擔,可以扣除貸款部分。
甲君該筆贈與在扣除免稅額220萬元之後,應納稅額由原來68萬元,降為8萬元。
可是甲君該筆600萬元的房貸卻在3個月之後,完全清償完畢,國稅局進行個案清查時發現,負債的清償人就是甲君,而非乙君,因此將該筆清償負債的部分,仍視為贈與,對甲君開出60萬元贈與稅補稅稅單,甲君之前所進行的節稅貸款行為,並未真正發揮效果。
【2010/07/28/工商時報/記者陳懷瑜/台北報導】
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子賣地幫父還債 賦稅署:有贈與稅問題
綠委質疑苗栗縣長劉政鴻繼承農地及贈與農地給兒子,可能涉及逃漏贈與稅,劉政鴻昨強調,他符合農地移轉繼承人,五年內繼續作農業使用,免遺產稅及贈與稅的規定;不過,財政部賦稅署官員也表示,劉政鴻的兒子賣地幫父親還債,若是「無償」代為清償債務,就有贈與稅的問題,中區國稅局會進行了解。
劉指農地農用移轉符合免稅
劉政鴻昨強調,多次選舉累積六千多萬元債務,他用三筆農地及房舍做為抵押品,主要的債權人是土銀、合庫及新竹商銀(已被渣打銀行併購),也向友人陳美珠女士「二胎借款」。他說,九十六年一月三筆土地共賣四千四百多萬元,賣地的錢由黃姓買主直接付款給三家債權銀行及陳美珠女士沖銷債務,這有票據憑證可以證明。
對劉政鴻承繼父親土地,有無繳交遺產稅?過戶給大兒子,將土地賣掉還債,有無繳交贈與稅?劉政鴻說,依農業發展條例,農地農用的產權移轉,免徵遺產稅及贈與稅;但受贈人五年之內,未繼續作農業使用,應追繳遺產稅及贈與稅。他在八十三年繼承父親遺留的這三筆農地,九十年再過戶給大兒子,五年內沒變更農地用途,依法不用繳遺產稅;他的大兒子在九十年繼承這三筆農地,九十六年一月賣地,已超過五年的規定,所以也不用繳贈與稅。
但賦稅署官員表示,根據劉政鴻說法,劉政鴻大兒子賣地後,錢由買主直接付給債權銀行及債權人,「這一點對他相當不利」,等於大兒子賣地幫他還債,除非劉政鴻能夠舉證,錢是他跟大兒子借的,否則就要視同贈與,課徵贈與稅。
由於劉政鴻大兒子賣地所得四千四百多萬元,且九十六年贈與稅尚未調降,若中區國稅局認定涉及贈與,以當時贈與稅免稅額及課稅級距計算,劉政鴻大兒子須補繳贈與稅一千三百多萬元,還可能被加處罰鍰。
中區國稅局審查二科表示,劉政鴻大兒子是否涉及贈與,要先釐清「有償」或「無償」幫父親還債,由於此案屬苗栗縣分局轄區,是否已展開調查,還要再了解。
強調透過債務協商減免利息
此外,對劉政鴻債務中,新竹商銀免除一百二十七萬餘元利息,陳美珠也免除劉欠繳的七百萬元利息,民進黨立委葉宜津質疑,按照法令,免除債務也是贈與的方式,「請問劉政鴻被民間友人免除的七百萬利息有依照法令申報嗎?有依法繳交贈與稅嗎?還是這被免除的七百萬利息根本也是整個洗錢兼炒地皮的對價關係或利益分配?」
劉政鴻說,他名下的二十多筆土地,都是持分共有,沒人會買也賣不出去,這是「看得到、吃不到」;他因為積欠多期利息,才透過債務協商來減免,一切合乎程序,這不是特權。無論新竹商銀或陳美珠,都沒有承攬縣府工程或採購案,歡迎檢調單位調查,請外界不要污衊。
對新竹商銀的做法,金管會銀行局指出,若債務人還款能力有問題,銀行會視個案來決定,但通案來說,債務人若還擁有土地或建物的資產,正常情況下,銀行在債務協商過程中,當然不會同意免除其應繳利息。
至於新竹商銀是否涉有不當?銀行局表示,必須要拿到整個案子內容,了解其提供免除債務利息的理由為何?條件是否充分?而在進一步了解掌握案情之前,金管會不宜對個案提出具體評論。已併入新竹商銀的渣打銀行則說,只要是針對個別客戶的個人資料,渣打銀都不適合也不便做任何評論。
自由時報 記者李信宏、鄭琪芳、邱燕玲、王孟倫、廖千瑩/綜合報導
http://key88.net/article22575.html

2010年8月21日 星期六

老公寓都更專案 8/2起申請/1坪換1坪 最高可達容積兩倍

老公寓都更利多 8/2起申請 北市專案通過 促14萬戶翻新 業者:愈炒愈貴
北市府市政會議昨日通過「老舊公寓更新專案」,確定8月2日起開放遞件申請,至2015年8月1日止,將使14萬戶4、5樓公寓加速都更,並希望藉此提供新建住宅量以平抑北市房價。不過,業者觀察,此政策宣布後已造成老公寓屋主期待心態更高,不僅無法平抑房價,在炒作話題下,北市房價將愈來愈貴。
平抑房價
台北市市長郝龍斌認為,房價高漲的原因之一是供給面不足,據都市發展局統計,北市設籍戶數有97萬戶,現有住宅存量僅89萬戶,代表住宅短缺約8萬戶,未來4、5樓公寓改建後,將提供新住宅供給,減緩北市房價飆漲。
室內可1坪換1坪
北市府都更處處長林崇傑說,基地為完整街廓或面積達605坪以上,且有一半以上住戶同意均可提出申請,老屋主可免費舊屋換新屋、室內面積1坪換1坪,地段精華區還可能再加1個車位。有民眾高度期待,文山區居民劉梓卿說:「我住的4樓老公寓沒電梯,老人家不方便,早就想改建,但法定容積分不回原坪數,能提供2倍容積獎勵真是福音。」
但耕薪都更公司副總經理陳佳蔚說,北市屋主對未來分回坪數期望更高,整合時間拉更長。
北市府都發局長丁育群則說,老公寓1樓戶屋主常因更新後坪數縮小,或店面停租造成損失而不願參與都更,將輔導建築師把1、2樓整體設計成1戶,2樓放寬部分商業使用,化解1樓屋主阻力。
老公寓上漲1成
台灣土地開發總經理賴昭輝則建議,像民生社區基地規模大的老公寓,應整體規劃,否則每案僅605坪即可開發,會破壞當初的整體感。
台北市萬華區忠勤里住戶方荷生也悲觀看待:「我住的南機場老社區共1500戶,室內面積2點多至5點多坪,建商依原坪型重建根本沒利潤,很難成功(更新)。」
至於市府認為此項政策有助於平抑房價,也被業者質疑。據永慶房屋統計,北市府於4月24日提新專案,5月北市公寓身價立刻比4月每坪38.2萬元漲9.7%,每坪達41.9萬元。
台灣房屋不動產研究室執行長邱太?說,都市更新時間冗長,尚未增加供給,但房價先漲,目前北市市中心公寓從每坪50~80萬元都有,更新後每坪可能達120~140萬元。
北市老舊公寓更新申請資訊
期間:2010/8/2 ~2015/8/1
申請條件:
1.住宅區、商業區或特定專用區(允許住宅使用)
2.完整街廓或面積2000平方公尺(605坪)以上
3.基地內4、5層樓的樓地板面積或戶數達1/3以上
4.不能影響鄰地無法更新
獎勵規定:
更新容積獎勵提高到2倍為上限
自力更新補助先期規劃費最高520萬元
辦理流程(費時):1/2所有權人同意,事業概要報市府核准(3個月)→擬具事業計劃報市府核准(6個月)→公展及公聽會再審議(6個月)→申請建照、開工到完工(3年)
網址:www.uri-taipei.org 台北市都市更新學會
資料來源:北市府都市更新處
蘋果日報 【秦富珍、柯玥寧╱台北報導】2010年07月28日
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舊公寓更新 1坪換1坪
台北市政府4、5層樓老舊公寓更新專案,8月2日開放申請。市長郝龍斌昨天表示,為期5年的計畫,將以都市計畫變更方式改造北市面貌,讓老舊建物住戶「一坪換一坪、有錢自己賺」,並強調最少會有一半住戶得到2倍的容積獎勵。
市府從4月提出這項方案,已在舉辦過14場地區說明會,反應熱烈。
郝龍斌表示,只要完成法定程序、充足溝通後,仍有釘子戶時,市府絕對會依法執行公權力,執行強制拆除,展現決心。
市府統計,市內符合4、5層樓老舊公寓都更者有14萬戶,以目前正在進行都更的中華路2段39號4、5層樓公寓來看,原先更新後住戶無法分回原坪數,若要一坪換一坪,平均一戶要負擔283萬元。
但用新的專案試算,更新後住戶不但不必負擔費用,還可分回原坪數及一個車位,其中地主分回比率約60%。
為避免老舊公寓都更引發外界蓋豪宅爭議,市府規定更新後,戶數必須高於原戶數量,且有一定比例住宅提供出來,供一般市民承購,坪數在18到30坪間。
另配合作出租國宅達一定規模者,除捐贈部分視為公益設施不計入容積外,其獎勵額度以法定容積15%為上限。
對常有一樓住戶認為更新後坪數縮小而不願更新,都市發展局長丁育群說,目前一樓因為公設問題更新後坪數變小,未來更新後會將一、二樓打通、挑高,以樓梯相接,讓一樓住戶得以增加使用面積。
市府指出,民眾若自組更新會,市府最高可以補助520萬元費用。未達30年以上更新年限的建物,也可申請外觀拉皮補助,市府將給予總修繕經費的75%或上限1千萬元。
「市府立意良善,卻滯礙難行」。正在促成更新的民眾蕭先生說,很多人連自己建物基地面積多大都不曉得,都更後利益有多少?可拿到多少容獎?這些資訊都不確定,如何說服住戶同意更新。
【聯合報╱記者錢震宇/台北報導】2010.07.28
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老舊公寓更新專案 北市喊:一坪換一坪 最高可達現有容積兩倍
台北市長郝龍斌昨宣布老舊公寓更新專案,喊出「一坪換一坪」、「有錢自己賺」口號,台北市三十年以上四、五層樓公寓佔基地三分之一以上,基地為完整街廓或達兩千平方公尺以上,一半住戶同意即可申請,最高可達現有容積兩倍,八月二日開始受理,以五年為期限。
台北市建築物登記為住宅使用有四十九萬戶,超過三十一年的有十八萬戶,其中屬於四、五層樓公寓不易改建者有十四萬戶,目前台北市都市更新案中,四、五層樓公寓更新完成者不到一千戶。
郝龍斌說,市府希望讓公寓改建後達到兩倍容積,住戶可以不必出錢就能「一坪換一坪」,若住戶自辦更新,更能「有錢自己賺」;此外,為鼓勵住戶自組更新會,每案前期整合、規劃費最高補助五二○萬元,並委託專業輔導團隊「都市更新學會」到社區服務,住戶只要有十五戶連署,就能要求專業者到社區諮詢。
對於此方案可能推升北市老舊公寓房價,都市更新處長林崇傑說,房價上漲因素很多,此方案可增加房屋供給,減緩房價高漲,加上央行升息、限制房貸等措施,整體房價不至於推高,但可讓老舊公寓有更新機會,四、五樓的公寓可改建為十六至二十樓的大廈。
不過市府官員坦承,老舊公寓更新整合不易,若五年內能有十%老舊四、五樓公寓更新,就相當不錯了。
自由時報 記者林恕暉/台北報導 2010/07/28
http://key88.net/article22571.html

公共工程施工影響 超過三個月 房屋減稅

施工超過三個月 房屋稅減免
為了保障市民的權益,基隆市稅務局日前在不動產評議委員會上提案,只要受到不論是中央或市府施工期限超過三個月以上的公共建設影響的商家或住戶,當年度的房屋稅都可減免板分之二十;經不動產評議委員會審議後通過,自七月一日起開始實施。
稅務局表示,政府機關進行的公共建設,都是為了大家好,不過施工期間,施工區域裡面的住戶在交通或是環境上受到各項影響損失總是很難估算。因此,為了保障市民權益,稅務局日前在不動產評議委員會上,提案不論是中央的東岸聯外工程,還是市府施作的寬頻管道、信三路景觀改造等公共工程,只要受到施工日期超過三個月以上的公共工程影響,進出口遭封閉施工區域內的商家或住戶,當年度的房屋稅將可以申請減徵百分之二十做為補償,經出席的不動產評議委員無異議通過後,並自七月一日起開始實施。
至於如何認定是否符合減徵房屋稅的標準呢?將由提案的稅務局派員現場認定;不過,稅務局也強調,包括自來水公司、電力公司、瓦斯公司以及電信公司等營利事業,也就是所謂的管線單位開挖施工的工程,都不在這項房屋稅減徵範圍內,請民眾注意!
台灣新生報 【記者王世明/基隆報導】 2010/07/28
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公共工程施工逾3個月 減稅
公共工程施工經常遭致民怨,基隆市7月開始,公共工程施工3個月以上,就減免房屋稅地段率20%,信三路景觀工程將是適用減稅首例。
信三路工程 將是首例
公共工程尤其是道路工程,影響民眾通行和生活,經常招致民怨,基隆市日前召開不動產評價委員會,決議從7月開始,凡施工超過3個月以上的工程,沿線住家都可以減稅。
不過,這項減稅方案,是針對政府的公共工程,並不包括營利事業單位的工程,包括水公司、電信或電力公司施工,是有營利行為,不能減稅。
沿線住家都可減房屋稅
基隆市區信三路的道路景觀工程,從去年底一直做到現在,稅務局將主動減免房屋稅,住戶不需申請,稅務局會依照實際工期減稅。至於營業稅屬於國稅,施工期間影響商家做生意,也可以申請減免,開立發票的大店鋪按實際營業額課稅,一般小店鋪則以實際營業天數查定營業稅,依實際受影響程度個別認定核減。
自由時報 記者盧賢秀/基隆報導 2010-7-27
http://key88.net/article22562.html

下雨天看屋 掌握3訣竅 不買漏水屋 壁癌.漏水全都露

掌握3訣竅 不買漏水屋
下雨天,正是看屋天。房仲業者建議民眾多利用梅雨季或颱風季節看屋,並掌握「眼到、手到、口到」3 大訣竅,才能避免買到漏水屋。
根據內政部地政司最新的99年度購屋糾紛統計,「房屋漏水」已連續 3年蟬聯購屋糾紛排行榜第 1名。今年首季台灣發生 399件房地產消費糾紛,房屋漏水就占60件,居各項購屋糾紛之冠。
有巢氏房屋發言人劉炳耀指出,漏水屋分為 4大類,包括因裂縫或接合不良所造成的屋頂漏水、裂縫問題引起的牆壁滲漏、鋁合金窗框與水泥牆壁未能密合等施工不良所產生的窗台滲漏,及管線老舊導致的漏水。
劉炳耀建議,買方可掌握「眼到、手到、口到」3大看屋訣竅,避免買到漏水屋。
在「眼到」方面,他表示,買方應仔細觀察物件內外牆面,檢查牆面有無壁癌、水漬、發泡及油漆脫落狀況。如果外牆變黑,需留意壁癌問題;屋內牆壁接縫、陽台外推處及頂樓加蓋等地,也要仔細檢查。
其次為「手到」,劉炳耀建議,買方看屋時可以手摸牆壁,感受水氣是否有滲出的漏水徵兆。有些屋主為增加房屋賣相,以重新粉刷、裝潢包覆的方式,掩飾先前漏水的痕跡,買方從外觀很難分辨,必須用手觸摸。
最後是「口到」,劉炳耀說,買方在看屋時可向左鄰右舍打聽房屋的狀況,特別是預備購買物件樓上和樓下的住戶,詢問物件是否有漏水的紀錄,徹底檢視物件的防漏能力。
此外,劉炳耀強調,民眾看屋時別忘了檢視物件一樓處是否有積水的痕跡,以及附近的排水系統狀況;同時「台北市積水查報網」可查詢房屋近年來淹水次數,及積水深度,並可確實掌握購屋區域的排水系統問題。
中央社記者高照芬台北27日
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下雨天看屋 壁癌、漏水、淹水全都露 交屋不滿五年 仍可向屋主求償
房價直直漲,這一波的高點很可能又是下一波的低點!因此,無殼蝸牛或是換屋族買房慾望仍然暢旺。但是房子那麼貴,很多人新成屋買不起,只能轉而買中古屋。想要買中古屋的購屋族注意了,夏天的梅雨季、午後雷陣雨多,正是天賜看屋的好時機!
現在很多中古屋會重新裝潢,以美好的外包裝提升買氣,但是華麗外表下,還是會暗藏「玄機」!其中,因為台灣潮濕多雨,漏水屋、淹水厝問題,是老房子最常出現的狀況。只要細心查看,才能確保買到貨真價實的屋子。
信義房屋表示,漏水情形,如果透過粉刷、裝潢之後,消費者往往會輕忽,糾紛因而層出不窮,在購屋糾紛排行榜上名列前矛。信義房屋不動產企劃研究室主任蘇啟榮指出,下雨天最適合檢視漏水屋。
一般而言,漏水通常發生在牆壁接縫處,尤其陽台外推及頂樓加蓋物與房子主體銜接的地方。如果當初施工時防水沒做好,雨勢一大就容易滲漏水。再者,牆面與天花板的交接處,也是壁癌常出現的地方。
要觀察是否有壁癌,蘇啟榮表示,可留意牆面是不是有不平整的隆起,水漬、發泡、甚至油漆剝落、發霉變形、反潮的現象;若外觀並無明顯痕跡,也可以摸摸看壁面有無水氣。
蘇啟榮建議買屋時,如果發現裝潢出現不合理的加釘或是包覆情況,通常都有遮掩漏水的嫌疑。因此,看屋時一定要睜大眼睛,特別留意天花板或牆上的水漬、水痕。
此外,不同樓層觀察重點也不同!蘇啟榮進一步分析,中間樓層要特別注意廚房、陽台及廁所的天花板,房屋四周最外側天花板角落。至於頂樓住戶,屋頂全部範圍都需注意,尤其要檢查屋頂水塔下方、樓梯間牆面容易滲水處。透天厝的話,則要注意氣窗跟牆角、房屋四周最外側的牆壁,以及陽台牆壁等等。如果是地下室,在察看時,所有牆角要掃瞄一遍,而房屋四周最外側牆壁、地下室水箱附近及天花板等,都要留意。
至於,要了解週遭居家環境是否位於淹水區,信義房屋提供購屋人幾個容易辨識的小撇步。如果房子所處區域,一樓基地往上墊高2-3台階,或是騎樓比路面高出甚多,很可能該地區之前淹過水。
蘇啟榮表示,淹過水的大樓,地下停車場或防空避難室可能會有留有泥沙等黃斑的淹水痕跡,購屋人看完房子後,別忘了到地下室觀察一下。不過最保險的方式,則是向鄰居或社區管理員多打聽,或者上網至地方縣市政府工務局的網站察看,當地過去有無淹水或遭遇土石流的紀錄,以及防洪計畫的執行進度等等,應可避免買到可能會淹水的房子或位於土石流潛勢區的危險房屋。
若不幸買到漏水屋該怎麼辦?依現行民法,買方在發現漏水之後,須立即通知原屋主,並於通知後半年後行使物之瑕疵擔保的權利,只要交屋不超過五年,買方都可以向屋主提出求償。
如果超過法定求償期限,或者不是原屋主遺留的瑕疵,則可詢問房仲業者是否有提供漏水保固的服務。
近日午後,多會猛然地降下大雨,購屋族想避免買到漏水屋或是淹水地段,最好把握雨天後,趁機檢視屋況及週遭環境,向淹水屋說NO!
【卡優新聞網】
http://key88.net/article22565.html

單身族房貸 寧鬆不緊/小宅房貸3%起跳

單身族房貸準則 寧鬆不緊
曉萍(化名)是人人羨慕的單身貴族,高收入、生活又自由,但打定單身一輩子的她,總覺得不能靠租屋過一輩子,還是買一間房子比較穩當,至少年紀大的時候還有個棲身之所。確實,單身人口越來越多,其中有不少單身族已經做好一輩子自己過日子的打算,因此會提早規劃退休問題,而退休問題之中,又以住的問題最重要,那麼要滿足住的問題,單身族如何規劃財務呢?
小房貸款難 耐心先存自備款
央行打房讓各家銀行的貸款成數紛紛降低,特別是小坪數產品,無形中也增加了購屋人的壓力,特別是一個人扛全家的單身族,成家的路似乎更遙遠。台灣房屋不動產研究室執行長邱太?指出,現階段的貸款難度大幅提高,對於想要買房子的單身族來說,本來可能只要準備一百萬自備款就可以成家,但現在看起來,特別是台北市,沒有兩三百萬自備款,很難圓一個「有殼」的夢想,因此,他建議,在買房子前還是節省開支,存到至少三成自備款再來購屋比較安全。
單身扛房貸 收入穩定最重要
至於已經存好自備款的單身族群應該怎麼做?住商不動產則說,原則上建議單身購屋人繳付貸款不要超過月所得的三分之一,而單身族群因為只有自己一個人扛貸款,如果一旦和老闆鬧翻不幹,或是景氣下滑遇到裁員減薪,房貸壓力馬上來,因此在扣除自備款外,應該多準備一筆預備金,讓成家的過程更為平順。
【網路地產王/黃京梧/綜合】
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難交「貸」!小套房不核貸 小宅房貸3%起跳
近日銀行定存利率快速下滑,讓房貸利率突破新低,不過20坪以下的產品,申貸門檻卻變高了!多家銀行為了降低放款風險,20坪以下的小宅貸款利率從3%起跳,15坪以下套房甚至不承作了,此舉恐會影響到讓想省錢買小宅的首購族群,圓一個成家夢可說是越來越難了!
20坪以下小宅 利率3%以上  
近年來受到少子化影響,讓套房與兩房的“小宅”產品成為大熱門,不過受地景氣下滑,15坪以下的小套房,約在2年前已經不被銀行看好而逐漸退出戰場,現在連20坪以下的小2房產品,也面臨“難以交貸”的窘境。
以現況來說,一般房貸利率大約在2.5%上下,而各家銀行業者為了降低風險,紛紛調高小宅的貸款利率,其中華南銀行承貸20坪以下的房子,房貸從3%起跳;而台灣中小企銀更高,20坪以下地點不佳的話,房貸從4%起跳;而台灣銀行、土地銀行表示,15坪以下的房子則是完全不作,小宅貸款可說是越來越難。
貸款門檻高 購買小宅選地段 
除了利率高之外,小宅的房貸的成數也會比較高,所以要準備的自備款要更多,房仲業者建議,如果購屋族要購買小宅的話,一定要注意挑選好地段,像是精華區、明星學區或是捷運週邊,要盡量避開餘屋量大區以及舊房子多的區域,如此利率可較低,貸款成數也會比較高。
【網路地產王/黃京梧/綜合】
http://key88.net/article22560.html

打房收銀根 周轉金助換屋╱可抵押第1屋申請 或以親人名義購買

央行勤打房,各銀行對投資客認定標準緊縮,許多自住型換屋族也身受其害,面臨貸款成數減少、自備款不足的困境,銀行主管表示,央行雖然對特定地區的投資客增加限制,但若自住客要買第2屋,仍有不少解套方式,例如以第1屋申請短期周轉金,或改以親人名義購屋,都可成功規避限制,早日達成換屋夢。
限縮解套
央行上月底再針對大台北地區祭出選擇性信用管制,避免銀行放貸成為投資客炒房的墊腳石,打房態度明確。為遵循央行政策,各銀行對投資客認定標準從嚴,有些銀行甚至比央行更嚴格,第2屋核貸標準還比央行限制的7成更低。
銀行貸款緊縮,換屋族首當其衝,例如台大批踢踢實業坊售屋板網友kikicoco168即因先生名下已有房產,近期內想購入第2屋,卻因央行打房、銀行縮減房貸,而將面臨申貸成數降低、房貸利率提高的難題。但銀行業者私下透露,針對自住客戶,各銀行仍會想盡辦法「協助」。
減買房自備款壓力
大型行庫主管表示,若確認貸款戶為自住型買方,會讓客戶抵押第1戶房產、申請短期周轉金,用來給付第2宅的自備款及前期貸款,減輕自備款不足與無寬限期的壓力,等到第1宅順利出脫後,再還清周轉金即可。此外,永慶房屋契約部經理王乃佳表示,換屋族購入第2屋,可以配偶、子女或其他親屬名義登記,或先將第1屋過戶到親人名下再買房,都可規避貸款限縮。
央行打房加上利率漸漸上揚,目前房貸市場上利率低於1.5%的產品已消聲匿跡,購屋民眾即使不受限於貸款成數減少、也增加了房貸壓力。
合作專案更「優貸」
銀行主管建議,可以透過房仲業和銀行定期合作的優惠貸款專案,例如永慶房屋與兆豐銀合作,推出第1年1.5%機動計息,信義房屋和三商美邦人壽合作,推出20年1.55%機動利率,民眾若不符合銀行規定的優質客條件,不妨從房仲下手。
要留意的是,銀行和房仲業者合作專案雖優惠,但是通常須綁約2~3年,違約金比例約為借款金額1~2%不等。
東森房屋代書部副理周秉瀛建議,貸款前與各房仲業代書部門仔細討論,避免違約風險。
仲介和銀行業者合作房貸專案
自住客買第2屋解套法
資料來源:《蘋果》採訪整理
蘋果日報 王柔雅╱台北報導 2010年07月26日
http://key88.net/article22506.html

2010年8月16日 星期一

巧思佈置改考運 文昌位設書房 事業考運加分

盛夏熱昏頭 巧思佈置改考運
天氣熱熱熱,但碰上七月的考季,不少考生考到頭發昏,該怎麼應付這個難熬的七月,室內設計師建議,從居家佈置改變,也能加強考生磁場,讓考試成績一飛沖天!
巧用聯想法  強化文昌氣勢
天氣這麼熱,正在準備指考的小瑜,根本無法集中精神看書,雖然圖書館、家裏都開了冷氣,但想到還有一堆書沒唸,又熱到心浮氣燥,小瑜常常人在書桌前,但人早就昏昏欲睡夢周公去了!
很多風水師會建議,將書桌、書房安排在文昌吉位上,可增強考生的運勢,設計師則認為,不妨再搭配補運方法,就能集中注意力,學習、進修也比較容易專心,吸收能力也會有所提升。
「所謂補運,可試著以聯想方式來操作!」設計師建議,例如在文昌位擺放文具加強、增補運氣,應避免放置玩偶或會飄動的物品,唸起書來會更穩重。
土黃色文具增考運  綠色植物步步高升
「除了從風水來改運,居家色系的選擇也很重要!」設計師認為,要讓考生有沉靜心情的色系,盡量以清淡舒適為主,而唸書的書桌,最好選放在書房中,以免考生書沒唸完,就已經萌生睡意,精神完全無法集中。
至於天氣悶熱,除了實際降低家中的溫度外,家中色調的清爽舒適感受,也是減少室內悶熱煩躁感的方法,牆面盡量選擇如米色、大地色系等較「輕」「薄」的淺色系油漆,當燈光照射在淺色系牆面上,會映襯出更明亮的室內色溫。
此外,搭配風水上的五行建議,今年應在書房中多運用土、黃色系,如書桌可選擇土黃色的木作材質,筆記本、資料夾也可以黃色系為主;金屬材質也適合出現在書房中,局部搭配不鏽鋼的傢具、檯燈或瓷器的擺設;至於局部綠色植栽的運用,也是相當不錯的強化方法而象徵步步高升的竹子盆栽,則適合栽種於陶瓷製的花器中,對參加高普考或升學考試者最為催運。
網路地產王/網路居家王
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文昌位設書房 事業考運加分
明亮淺色布置擺盆栽 書桌勿與門對沖
考試季節來臨,想要順利金榜題名,除了努力用功是不二法門,也可以參考家中的文昌位風水。風水專家指出,文昌位是最有利於家人讀書、考試,順利求取功名的位置,將書房設在文昌位,可幫助考運提升,若是作為辦公用途,也有助於個人職務升遷或事業發展。
增強運勢
全球易經開運網風水指導老師林秀紋表示,房子的文昌位,須依房子坐向來判斷,而個人的出生年次,也有不同的文昌位,房子的文昌位稱為「大太極」,而個人文昌位稱為「小太極」。林秀紋建議:「書房的位置可設置在陽宅文昌位,書房最重要的書桌,則可依個人文昌位擺設。」
避免堆放雜物
例如坐北朝南的房子,文昌位在東北方,而1985年出生的考生,個人文昌位則為南方,因此書房適宜設在房子東北方,書桌便可擺在房間的南方位置,就是同時符合「大太極」與「小太極」最理想文昌位,有利於家人讀書、考試、求取功名,若當作家中辦公處,也有益於職務升遷及事業發展。
林秀紋指出,若家中未供奉象徵讀書人守護神的文昌帝君,也可以到供奉文昌帝君的廟中求取文昌筆,代表文昌帝君進宅,可就近庇祐考生用功學習、學業進步及考試金榜題名。不過文昌筆畢竟是神明的象徵與替代,不適宜擺在夫妻臥房,或隨意擺放在髒亂的倉庫、廚房等,以免對神明不敬。
中華民國道士職業工會全國總工會副理事長陳開通表示,若購買成屋,發現家中文昌位落於廁所,則為污穢文昌格局,家人較易有頭腦不清的現象,也容易造成求學困難、考運不順,建議可以在廁所擺放如黃金葛等綠色植物,釋放芬多精化解污穢之氣,或是加掛門簾來阻擋煞氣。
此外書桌的擺放,千萬不可與門對沖,書桌上下也不應擺放太多雜物,盡量保持書桌整潔,才不會破壞文昌位風水。而書房裡的採光通風也很重要,書房建議以明亮、淺色的裝潢布置,窗戶外也最好不要有建物遮擋、破壞採光,陳開通建議:「書房內也可放置綠色小盆栽,多看看綠色植物,有助於消除眼睛疲勞。」
正中央放粗鹽
林秀紋指出,粗鹽有淨化煞氣功能,在書房的正中心位置放置粗鹽,可增強文昌位運勢,或擺設象徵智慧的紫水晶洞,也有助於增強氣場、啟發智慧;若想要幫助精神提升、頭腦清晰,則可選擇如薄荷、檀香等精油,不僅有提神醒腦的功能,讓書房充滿清爽的香氣,也能舒緩讀書煩躁情緒。
專家意見
隔局差 參考流年文昌位
文昌位基本可分為陽宅文昌位、個人文昌位及流年文昌位3種,有時礙於成屋室內格局已定,即使找出陽宅或個人文昌位所在,也可能文昌位坐落在廁所、廚房等較差位置、不宜布置;流年文昌位每年變動不定,若仍想將書房擺在文昌位,建議另參考流年文昌位來布置,例如今年文昌位在北方,則可找出家中北方規劃書房或擺放文昌筆。
林秀紋 全球易經開運網風水指導老師
蘋果日報 蔡孟妤╱台南報導
http://key88.net/article22501.html

外銀搶貴客 房貸比照軍公教/50萬當外銀座上賓

外銀搶貴客 房貸比照軍公教
央行升息半碼後,市場房貸利率至少1.8%,但外商銀行為了拚場,祭出和本國銀行對軍公教人員一樣的房貸優惠利率,再搭配各項手續費的優惠,預料價格流血戰將越來越激烈。
外商銀行針對貴賓理財客戶,祭出房貸優惠可享減碼0.2%,也有免收開辦費優惠,目前包括星展銀、匯豐銀、渣打銀、花旗銀、澳盛銀等多家銀行,都有推出貴賓理財戶服務。
過去因市場利率都很低,一般人並不會注意到貴賓理財戶的房貸利率優惠有多好康,但在央行升息、銀行也紛紛加碼後,現階段1.6%的利率多只出現在公教人員專案貸款,部份大戶才驚覺自己也能享有這好康,也開始比較各銀行的優惠條件。
以渣打銀為例,其貴賓理財戶可享首年優惠固定年利率1.6%,但第2年就為機動計息,標榜為市場固定利率房貸產品中相對很低的;澳盛銀則是只要是貴賓理財戶,新申辦房貸戶還可享利率減碼,利率最低0.15%起跳;花旗銀則是最高可享利率減碼0.2%。匯豐銀、星展銀、渣打銀則都有推出免收房貸開辦費等費用,其中星展銀開辦費為5,000元,渣打銀的費用則為5,600元。
另外,好康的還包括國外提領手續費、匯款手續費、購買銀行匯票、國內外匯款都有享手續費優惠。其中花旗銀、匯豐銀、澳盛銀都有提供全球ATM跨行提款免手續費,其中國內跨行提領現金部分,澳盛銀1年有30次免手續費,匯豐的運籌理財則是每月15次,花旗銀還提供每月美元現鈔存提前2次可免手續費。
且為了搶食市場,外銀還針對帳管費祭出優惠,除了澳盛銀與花旗銀等外銀有規定,貴賓理財戶帳戶平均餘額若少於銀行標準,會收1,000元帳管費外,星展銀主打不收帳管費,匯豐銀的運籌理財客戶也明定到今年年底以前不會收取帳管費費用,渣打銀則是祭出首年免帳管費優惠。
不過要注意的是,不是所有貴賓理財戶都能享有同樣優惠,外銀皆表示,包括房貸利率、存款利率、匯款手續費等優惠,都會根據客戶資產、信用不同而改變。目前可享優惠的最低門檻50萬元、最高388萬元。
工商時報 記者楊筱筠/台北報導 2010-07-26
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留財管客 50萬當外銀座上賓
貴賓理財戶數量增減一直是銀行的秘密,但根據了解,今年貴賓理財戶出現資金流出潮,原因除競爭激烈,外銀也開始默默調降門檻留客。目前市場一般貴賓理財戶門檻多在300萬元上下,但匯豐銀的運籌理財戶,主打只要50萬元就能加入,星展銀今年更將貴賓理財戶門檻從300萬元調降到200萬元,留客意味濃厚。
據了解,原因除了與外銀競爭激烈有關,也與景氣復甦、本國銀行推出的服務與日俱增,不亞於外銀的服務有關。
以大額存款戶來看,渣打銀行的貴賓理財戶台幣存款最高年利率為0.1%,澳盛銀及花旗銀行則是沒有針對大額存款戶祭出存款優惠,但本土銀行的大額存款一年利率就大多超過外銀,以兆豐銀為例,一年定儲利率為0.25%、兩年為0.27%、3年為0.3%,且兆豐銀今年還調降了大額存款戶門檻,從500萬元調降自300萬元,與現階段一般外銀大額存款戶平均門檻相當。
外幣存款部分,原本也是外銀的強力吸金機,其中匯豐銀卓越利財客戶美金利率最高可達1.25%,算是外銀貴賓理財戶中相對較優,渣打銀美金存款年利率最高為則為0.45%。但在最近金管會盯上高利產品的情勢下,未來這類外幣高利存款產品可能也不再是外銀主力。
市場人士表示,過去外銀服務佳,又提供全球金流服務、隱私性好,所以富人喜愛與外銀往來。但自從去年瑞銀被迫要向美國當局提供客戶資料後,外銀隱密性的好處受到質疑,同樣的,有些銀行由於屬於美系銀行,受到美國政府牽制也多,讓富人在基於藏錢隱密性的前提之下,開始考量其他銀行。
因此在種種壓力之下,外銀才會開始低調逐步調降貴賓理財戶門檻,雖然外銀檯面上都表示自家貴賓理財戶數量並未減少,但可以想見的是,外銀貴賓戶私下競爭未來將更白熱化。
工商時報 記者楊筱筠/台北報導 2010-07-26 
http://key88.net/article22500.html

下一個亞洲國際城市 台中/特三號 台中市版塊快速南移

下一個亞洲明星國際城市 台中
從全球各大先進的城市得以驗證,21世紀是城市競爭力的時代。觀看紐約、倫敦、巴黎、台北或與台灣鄰近的亞洲國家城市,如東京、香港、上海、首爾等之所以成為世人矚目的焦點,全然仰賴其國際化的宏觀格局;台中市一直是全國票選,台灣最宜居的城市,近年又隨著兩岸直航開放、縣市合併議題發酵,讓原本就佔盡地利優勢的台中市,在未來價值上更是各界矚目的焦點,台中市重大的建設新市政中心大樓將於今年10月遷入使用,2011、2012年遠企百貨、國家歌劇院也隨繼完工營運,這將讓城市的豐富性更臻完善,當通往國際大都會態勢底定,台中市成為亞洲下一個國際級明星城市是自然而然的趨向。
要能懂得掌握台中未來,就要具有掌握台中整體發展方向的犀利眼光;從近十年來的發展趨勢來看,往西、往南發展的趨勢方向獲得全方位認同,因而造就了七期、八期的快速發展,對趨勢嗅覺敏銳的一級建商,紛紛往「南」運籌布局,除了單元二、三自辦重劃區的土地原料取得外,更不乏原本深耕七期金字塔豪宅多年的優良建商,而隨著往南移動及高鐵所帶來的便捷性,南屯大度山發展,則是趁機跨區域發展的特殊區塊。
另外,從中央、地方及朝野有效率的態度、積極推動台中升格的強烈共識,台中縣市合併升格也透過合併來進行跨縣市、跨政府層級的整體規劃及資源整合,來提昇並擴大建設發展基礎,精湛建設總經理陳志聲表示,縣市合併將發揮1+1>2的更大力量,成了台中縣市合併人口270萬市民共同的期待。
台中縣市合併升格後,行政區的腹地會加大,面積將高達2200多平方公里,規模已比台北縣還大,加上又有海陸空交通及天候溫和等優勢條件,而大台中市成為台灣的核心都會的「中軸效應」,將產生更強的磁吸效應,勢將大台中市領引成為國際投資客及北部移居客出手的新據點,其中台中市西屯、南屯最具發展潛力將會是第一波受益地區,而南屯由於緊鄰高鐵、一高、二高、特三號、清泉崗國際機場、台中國際港,便利交通網連結,佔盡最大的優勢前景備受矚目。
工商時報 王妙琴 2010-07-26
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台中市版塊快速南移
台中生活圈特三號道路,又稱之台中第二條中港路,是聯絡台中市市區與台中港間之重要道路,為台中生活圈道路系統之一,施工耗時四年、全長6,000公尺,已於99年5月中全線通車,促使台中市發展版塊快速南移。
特三號道路對台中市的發展產生積極作用,西起自台中港,銜接原有的台中港特三號道路,行經龍井市區後,過縣市交界後,進入台中市向上路五段後,經台中工業區及台中精密機械園區,隨後跨越中山高速公路、穿越高速鐵路高架橋下方、跨越筏子溪後,往東延伸至五權西路路口,與七期向上路連接,有效提昇周邊的生活形態及環境樣貌。
市長胡志強則表示,特三號道路的通車,除了可紓解台中港路、五權西路台中工業區、台中精密機械園區周遭龐大的車流量外,對台中市的經濟有相當大的幫助,而更實質的交通受益是可藉此擴展、五權西路、中彰快速道路口、南屯交流道及七期等周邊道路容量,消化龐大車潮流量,可提升整體生活圈效率。
工商時報 王妙琴 2010-07-26
http://key88.net/article22499.html

2010年8月14日 星期六

固定利率 前3年殺至1.88%╱壽險業搶房貸 須多方評估利率走勢

三商美邦破盤吸客 中壽可自選期限
央行上月底無預警升息半碼,市場預估利率可能將持續緩步上揚,為避免利率走升造成消費者壓力,銀行、壽險業紛紛推出固定利率產品,例如三商美邦人壽針對優質客戶,推出前3年固定利率1.88%產品,第4年起定儲指數加碼0.64%的固定利率方案,固定利率與加碼幅度都為業界最低,可望吸引消費者目光。
拉攏客戶
央行近來緊盯房貸利率,銀行、壽險業者預估將邁入利率走升期,上海商銀個金部經理馬婉瑜表示,短期內利率波動機率不小,建議民眾可選擇固定利率產品,減輕升息壓力。
所謂固定利率產品,指的是民眾向銀行貸款房貸時,選擇依固定不變的利率計算利息,在固定利率期間,不管市場利率走升或下跌,利率都維持在原本約定的利率。固定利率的好處是,當未來市場利率揚升時,消費者的借款利率仍維持在原本的利率水準,負擔不會加重。三商美邦人壽日前推出最新的「精英專案」,即為固定利率產品,前3年固定利率設定為1.88%,第4年起定儲指數加碼0.64%,屬一價加碼到底之優惠方案。
截止時間至9月30日
三商美邦人壽發言人浦中敏表示,此方案的固定利率1.88%,以及定儲指數加碼0.64%,都比目前業界推出的固定利率方案低,且固定利率期限也比一般業者設定的半年至2年長,因此自從本月13日推出後,詢問電話不斷。浦中敏表示,該產品採限量制,預估承做額度為5億元,方案截止時間至9月30日,但若市場反應狀況良好,仍會評估持續承做。
須多方評估利率走勢
中國人壽也推出固定式利率產品,放款部資深經理周寶麗表示,為了讓消費者有彈性選擇的空間,貸款前3年,消費者可以自由選擇固定利率的期限,例如前6個月固定利率為1.68%,第7個月起定儲指數加碼1.10%;前1年固定利率2.09%、前2年固定利率2.29%、前3年固定利率2.3%,以上方案定儲指數加碼皆為1.10%。
浦中敏提醒,未來利率如何變動誰也無法確定,固定利率雖然可讓民眾免去升息風險,但若未來利率下降,民眾貸款利率也可能被套牢,建議消費者申貸前,可向各營業單位詢問清楚、多方比較,並評估未來利率走勢,才能找到最適合自己的房貸產品。
固定式利率Q&A
Q 何謂固定式利率?
A 貸款期間,以固定不變的利率計算利息,在固定利率期間,不管市場利率走升或下跌,利率都維持在原本約定的利率標準
Q 固定式利率優點?
A 倘若未來利率上升,消費者的借款利率仍維持在原本的利率水準,房貸負擔不會加重
Q 固定式利率缺點?
A 倘若未來利率下降,民眾貸款利率仍維持不變,較不划算
資料來源:《蘋果》採訪整理
蘋果日報【王柔雅╱台北報導】2010年07月24日
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壽險業搶房貸 前3年殺到1.88趴
利率回升前,壽險業推出「固定利率房貸」搶市。三商美邦人壽推出前3年固定利率1.88%專案,號稱業界最低;富邦人壽有長達5年的固定利率房貸專案供房貸戶選擇。
中央銀行積極管理銀行房貸,壽險業趁利率反彈前,推出短中期固定利率房貸搶市。包括三商美邦、保誠、富邦及中國人壽等,近期都有固定利率房貸產品。前半年固定利率以中壽的1.68%最低,但前3年最低利率,則是三商美邦專案,前3年都固定1.88%,富邦則推出2年固定及5年固定利率產品。
目前多家壽險業者多半是前3-5年固定利率,隨後以業者自訂的房貸基準利率(i)加上浮動利率作為新的房貸利率。因此業者也建議消費者多比較固定期後,房貸利率增加的幅度,規畫自己的貸款及還款方式。
三商美邦表示,央行已在6月下旬升息,央行繼續在下半年或明年緩步升息的動作可期,為避免「指數型房貸利率」走揚,加重房貸負擔,房貸族可考慮固定利率房貸,以利於有效節省利息支出。
保誠人壽放款部經理郭繼承也建議,在金融海嘯前申辦「中長期」固定式房貸,現在可考慮轉貸為「中短期」固定式房貸,不用擔心未來若升息而增加額外的負擔。
壽險業搶進房貸市場,銀行業卻放緩腳步。玉山金控總經理黃男州指出,目前玉山銀針對自住型客戶的放款成數,已經下壓到7成,比照對投資客的要求。
【聯合報╱記者孫中英/台北報導】
http://key88.net/article22484.html

房屋外觀設計多 運勢扣分/房屋缺角方位影響

房屋外觀設計多 運勢扣分
逐層退縮斜屋瓦可掛三十六天罡星化煞
隨著現代建築進化,外觀也愈來愈講究設計感,尤其是豪宅型產品,常可見各具特色的外觀造型,如突顯建築立體感的凹凸面、逐層退縮規劃或日式斜屋瓦設計,來展現豪宅主人的品味,不過風水專家提醒,房屋除了美觀外,更應留意對風水的影響,以免彰顯了個人獨特性,卻壞了運勢。
小心為宜
全球易經開運網風水指導老師林秀紋表示,四平八穩的方正住宅,雖然外型上枯燥乏味,卻能提供平穩安定的氣場,使居住的人有安定的生活,而現代住宅因講究設計感,建築凹凸面增多,反而容易形成「缺角屋」,林秀紋說:「房屋凹面在不同方位上,因卦象不同會有不同的影響,但都不利於居住的人。」
缺角屋易惹是非
例如房屋缺角在東方,家人生活會較艱辛,若房屋凹面在西方,家中便容易招惹是非、麻煩事不斷,如果房屋缺角在南方,則容易導致家庭失和、吵鬧不斷;建議可在缺角處安置36枚古帝錢化煞。另外,有些房子為了造型,屋頂或附屬建物會設計狀似火苗的尖角,而形成「招火煞」,易招致火災,也最好避免。
近年綠建築意識抬頭,許多建築開始標榜逐層退縮規劃,為住宅創造更多的陽台、露台空間,不過往上延伸的外型設計,若呈現的斜度愈大,對風水的影響也愈明顯,林秀紋指出,像樓梯一樣的退縮設計,回家、面向住宅,彷彿辛苦的往上爬樓梯,而走出家門,則像下樓梯一樣,也會使家運跟著走下坡。
諺鴻開運坊風水老師羅銢淯表示,南部許多豪宅別墅,多流行以斜屋瓦造形,創造南部豪宅客喜愛的日式休閒風格,不過斜屋瓦形成的屋角,會產生「屋角煞」,雖對居住的人,不會有太大影響,但若是自家住宅不幸面對這類屋角,則容易有意外、血光之災,建議可在自家大門懸掛三十六天罡星,阻擋煞氣。
大紅色小心火災
此外,窗戶的設計,也是建築的造型之一,但如何開窗,在風水上也大有學問;若是為了通風採光,使用過多落地窗、大面窗戶,反而會破壞隱私,甚至象徵錢財漏白,家人容易有破財的現象。而大樓常見的大片玻璃帷幕,因反光強烈,易形成「反光煞」,住家若面對這類反光,容易有情緒不穩、判斷力不足的問題。
在房屋外觀的顏色選擇上,羅銢淯說:「在陽宅風水上,房屋外觀應避免使用大紅色,否則容易招致火災或意外,應採不過於鮮豔或沉重的淺色系,不過須多注意保養,以免髒污。」
專家意見
房屋除了原始設計外,屋主後來的加蓋行為,也會改變外觀、影響風水,例如一般人常在車庫上方或頂樓,加蓋圓弧型的鐵皮頂蓋,這種圓弧型頂蓋貌似棺材蓋,屬於陰煞,除了會導致家運衰敗外,家中成員也容易小病不斷,甚至產生心情低落的憂鬱傾向,若情況嚴重,還可能導致家中成員自殺,因此最好將加蓋物拆除,或改為平坦的頂蓋形狀。
林秀紋 全球易經開運網風水指導老師
房屋缺角方位影響
資料來源:《蘋果》採訪整理 蘋果日報 蔡孟妤╱台南報導
http://key88.net/article22486.html

軸線翻轉 加速發展 西門商圈再擴大/西區更新比東區難百倍

加速發展 西門商圈再擴大
「軸線翻轉、再造西區」,是北市府的重要都市發展策略,為加速西區發展,台北市都發局公告將中華路2段兩側30公尺內的區域,從原先的住宅區變更為「特定商業區」,希望透過都市計畫,連結西門町及萬華車站周邊商業活動,擴大西門商圈的範圍。
此外,位於西門町東部邊陲地帶、已有30年歷史的洛陽停車場及西寧大樓,北市都發局亦正進行大樓拉皮,預計7月底完工,將成北縣進入北市入口的新地標。
洛陽停車場及西寧大樓堪稱北縣忠孝橋進入北市後的「第一高樓」,但由於建物已老舊,再加上西寧大樓部分商家轉移到光華數位新天地,商家減少,周邊治安受到影響,市府有意在周邊區域推動都更,再現東西門町的繁榮。
但由於周邊建物產權分散,再加上有違建戶需安置,整頓速度不如市府預期,市府決定先從公有產權著手整頓。第一步就是將西寧大樓及洛陽停車場外觀拉皮,並將北側住戶已老舊的鐵窗拆除更換為花架,另增西側夜間照明設備及廣場周邊人行道更新,預計7月底完工,屆時兩棟大樓將展現全新面貌,可望成為北縣進入北市的新地標。
此外,由於萬華車站周邊及西門町都已劃為商業區,但夾在兩地間的中華路2段卻是住宅區,發展受限,都發局決定進行都市計畫變更,將中華路2段、從愛國西路到汀州路路口兩側30公尺內或第一街廓範圍內區域,變更為商業區。該項都市計畫市府已經正式公告,預計8月底送市府及內政部審核,可望在1年內完成審查。
北市府指出,住宅區能進駐的商業有限,採正面表列,通常只能在1樓店面進行,規定嚴格。但商業區商業種類,則採負面表列,只要非禁止從事的商業行為,都可進駐,而高樓層亦可以作辦公室,零售業較易進駐。若通過審核,將有助於擴大西門町商業區的範圍,帶動當地繁榮。
仲介業者則表示,商業區容積率一定比住宅區的容積率更高,如果中華路2段變更為商業區,房價將可能上漲,對當地住戶而言是個好消息,不過,也有住戶擔心此舉影響生活品質。
北市都發局則說明,將中華路二段劃為特定商業區,進駐商業種類雖會增加,但容積率增加幅度有限,不會像變更為商四區後倍數成長,為的就是避免立即衝擊當地居民生活品質,住戶可以安心。
工商時報 【記者薛孟杰/台北報導】2010-07-25 
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新聞幕後-西區更新比東區難百倍
北市府都發局公告都市計畫,將中華路二段兩側30公尺範圍內改劃為商業區,希望擴大西門町範圍,加速都市更新。都發局指出,推動西區更新難度百倍於東區,但北市要追求發展,西區更新是難以迴避的路。
北市「軸線翻轉」,將發展重心逐漸從東區移回西區,是最近幾年北市府重要發展策略,歷經前後任市長的努力,也慢慢的讓西門町商圈找出特色,脫掉老舊外衣,成為有別於信義計畫區的庶民消費基地。
只是西區更新速度明顯不如東區,尤其當百貨業龍頭一家又一家搶著進駐信義計畫區,不論拼店面排場、商品種類、甚至購物舒適度,都勝西門町商圈許多,讓許多市民不免問,資源投注在西區更新上,真的有必要嗎?
北市都發局對此問題感觸更深,因為身為推動都更第一線,在為重新規劃交通動線、或勸導地主改建老舊建物,經常也會被被問到「有必要嗎」?甚至還有地主回應「到東區投資才有價值」。
但都發局仍認為,相較於信義計畫區前身是兵工廠,產權單純,街道只要重新規劃、自然寬廣平直。反觀西門町,從日據時代起發展,已有百年歷史,產權複雜,巷弄街道複雜,推動西區更新難度自然高於信義計畫區百倍,但從專業角度,也更有挑戰性。
軸線翻轉的更重要理由是,北市發展已近飽和,即使信義計畫區,剩餘新建地也已有限,若要持續發展,只有循都市更新一途,而發展較遲緩的西區,自然是都更重點。
也因此,儘管有學者預言,以目前的速度,西門町可能還要等10到20年才能達到東區發展規模,但都發局認為,若現在不作,未來將更難看到成果,至於無法一次到位的部分,只能透過不斷溝通及招標,逐漸縮短與目標的差距。
工商時報 【薛孟杰】2010-07-25
http://key88.net/article22464.html

提前還清房貸 恐須付違約金╱辦理房貸常被忽略的事項

提前還清房貸 恐須付違約金
詳讀契約是否限制還款 避免掉入文字陷阱
無論預售屋、新成屋、中古屋,買1間夢想中的房子動輒幾百、幾千萬元,大多數購屋人都需要房屋貸款支持,逐年償還價金。專家提醒,房貸陷阱多,除了詳讀房貸契約,維護自身權益,聰明的購屋人更可善用自身條件與房屋優勢,爭取低利率與高貸款成數。
自保權益
各大銀行業者推出五花八門的房貸產品,消費者除了考量自身需求選擇合適的利率計價方式,也應注意到長期成本與效益。舉例來說,階梯型房貸利率計算為「前低後高」型,如作長期考量,平均年利率可能比其餘方案高,申貸前可請銀行行員計算平均利率。
然而房貸契約動輒3、4頁,容易被消費者忽略的房貸細節仍有許多。21世紀不動產法務部經理邱創智表示,《消費者保護法》保障消費者長達30天的契約審閱期,但業者通常以3~5天為審閱期限,銀行業務員為招攬客戶,也可能將不利於消費者的條款輕描淡寫帶過。
留意貸款中挾帶信貸
消費者最常忽略的房貸陷阱為「提前清償房貸須支付違約金」,一旦遇到有「提前還款限制」的契約,提前還款可能就必須支付1筆違約金。
其他房貸陷阱包括,一般房貸寬限期為1~3年,有些契約只提供半年,過了半年利率馬上「3級跳」!打著「貸8成」的新屋可能是7成房貸加上1成的信貸,信貸的利率則比房貸高出4~5倍。有些分期房貸甚至特別約定「1期未償還」視為「通通到期未償還」。消費者若看不懂條款,應請銀行、建商、代銷或房仲業者以白話方式解釋。
房仲申貸房屋成數高
各銀行依據其授信原則評估擔保品價值、貸款戶的還款能力,決定客戶的房貸條件。永慶房屋契約部經理王乃佳表示,購屋人信用紀錄良好、收入穩定,或本身為公教人員,即為優勢;房子若屋齡新,位於精華地段、捷運200公尺內、明星學區,也具優勢。
另外,透過具公信力且案量大的建商或房仲業者申辦房貸,也可向銀行爭取到更優惠的利率或更高貸款成數。以中古屋為例,透過仲介申貸可多爭取1~2成的房貸。
停車位、「陽光屋」(地下室)、頂樓加蓋、無土地持分的房屋,或購屋人有信用瑕疵,銀行可能都不予貸款;地段偏遠、有瑕疵、屋齡過老或鄰近嫌惡設施的房屋,貸款成數可能比一般房屋低1~2成。此時為增加自身貸款優勢,消費者可提供其他不動產作為抵押,或找一位財力雄厚的擔保人,甚至以高利率換取高貸款成數。
辦理房貸常被忽略的事項
◎ 注意契約審閱期天數
◎ 注意有無提前還款限制,有些房貸方案若於期限內提前償還,須支付違約金
◎ 注意有無加速條款,即1期遲延給付,即喪失期限利益,視為全部到期
◎ 注意房貸的組成是否配合信貸,房貸、信貸的利率分別為何
◎ 注意寬限期,過了寬限期,月付金額可能暴增數倍
◎ 抵利型(循環額度型)房貸可能使隔年報稅時的利息收入欄暴增
◎ 壽險型房貸的保險期間可能於房貸還清時終止
◎ 須計算長期平均利率,選擇最適合自己的房貸方式
◎ 若房屋或購屋人自身條件優,可透過個別磋商方式增刪契約內部分條款,爭取自身權益
資料來源:《蘋果》採訪整理 【廖芸婕╱台北報導】
http://key88.net/article22458.html

財運滾滾來 店面風水DIY/教你打造賺錢店面風水!

財運滾滾來 教您店面風水DIY
「台北連鎖加盟暨創業大展」日前甫閉幕,人氣強強滾。由於「花小錢」就當頭家,不少人打算自行創業。但老闆可不好當,就算平日不信風水,開店創業時也不免「寧可信其有」。如何在風水學與店內動線之間取得平衡,店老闆們需要一套店面風水擺放哲學。
找賺錢金店面 看風水也要好地段
命理專家謝沅瑾建議,店面要找對地方,除了找人潮聚集的商圈,同一個商圈也有所謂的陽面及陰面,人潮多者即為陽面,反之就是陰面,一定要找對位置。千萬別在巷子的末端、角落或是無尾巷開店,因為在風水學上,水即是財,水絕對不會流向巷尾或盡頭,會成為死水,不僅聚集不了人潮,也容易倒店而經常換人經營。
寧可信其有 店面風水學問多
此外,店面前不宜有圓孔的水溝:因為水溝蓋上多半有排水的圓孔,這就意味著水外漏,代表賺來的錢留不住。如果圓孔太大,還易有金錢糾紛。建議應在水溝蓋上鋪一塊紅地毯,便可趨吉避凶。店面的大門也不能對到柱子、電線桿或路樹,恐怕容易出內賊,建議可懸掛凸面鏡改善。
如果是需要用到瓦斯的行業,爐灶不可直接面對外面,代表財庫露白,廚房屬火、人潮屬水,水火不宜相剋,最好是客人看不到廚房較佳,也不適合坐北朝南的店面。反之如果是跟水有關的行業,如賣飲料或是水族館等,則不適合坐南朝北的店面。
店內也要注意,裝飾用的鏡子不要直接照射門外,意謂「易漏財、口舌多」。價目表則要一目了然,沒列出價位表,容易使客人卻步、不敢入內,是風水上的大忌。
【網路居家王/洪倩宜/綜合】2010/07/23
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把財神爺留住~ 教你打造賺錢店面風水!
在風水學上,屋子的前方叫做「明堂」,即是房子前面的空地。房子前面的空地要大,馬路拓寬的時候,房子才不會被沖掉;此外,明堂的深度夠,這樣房子感覺起來比較穩,能得比較長久,財源也會慢慢進來。此外,明堂可依距離馬路的遠近,分為外、中、內明堂,通常馬路稱為外明堂,庭院稱為中明堂,大廳則稱為內明堂。明堂可以看出一個人的前途、事業、財運與胸襟氣度,所以良好的明堂風水佈局,絕對是店面招財風水不可忽略的地方!
1.明堂開闊引入財氣
選擇開店的地點時,應該考慮店鋪正前方是否開闊,最好能避開所有的遮擋物,比如:圍牆、電線杆、廣告牌,或大樹…等任何妨礙財氣進入的東西。店面前最好有廣大的明堂,可以接納八方生氣,這個理念與經商講究廣納四方財源相契合。猶如忠孝東路SOGO百貨,捨去內部空間而加大店面前的空地,不但可以吸取人氣,還可招來財氣,「以退為進」的哲理,正是納氣招財的最佳典範。
最近財運如何?有機會賺大錢嗎?
2.別把財神爺拱手讓人!
建物如果能夠向後退,凹入而建,不要太靠近馬路或是紅磚道。如此一來,大門前便可形成一個寬敞的明堂,更易聚集人潮,帶來財神,雖然自己要犧牲一點,但是有「捨」才有「得」。倘若店面太貼近紅磚道或馬路,或將明堂往外凸出、堆放商品雜物機車,那就會形成財神爺過門不入或把財神往外推的風水格局;另外,店面前的明堂租給小攤販做生意,甚至租放非常流行的夾夾樂、兒童遊樂器材,看似增加了人潮,卻會減低店內的生意,因為將財氣給分散出門了,當然就把財神爺也拱手讓人囉!
你有成為超級大富翁的潛力嗎?
3.提升內明堂的招財氣場
在陽宅風水中,路是水而水主財。大門前的馬路如能環抱回入,再透過旋轉門回轉氣流緩和進入,就能避免氣流直沖大廳的內明堂,避掉不好的沖煞,如此便可穩住財運。除此之外,若能在大廳裡做挑高設計,並配合芳香燈、盆栽、鮮花及美麗的造景,這樣不僅能增加內明堂的陽氣及氣度,還可以讓店裡的氣場活絡起來,使財運指數節節上升。
快來搶救自己的財運! 文/ET命理大街雨揚開運館
http://key88.net/article22432.html

打房奏效?買房意願降/國民經濟信心調查:7成5不願此時買房

打房奏效?買房意願續降
國泰金控調查顯示,3/4 的受訪者認為現在並非買房時機,只有 1成民眾願意在此時買房,顯示政府抑制炒房政策似乎奏效。
國泰金自今年 3月起每月定期進行「國民經濟信心」問卷調查,7 月共回收 1萬 696份有效問卷。
相較於 5月調查時,超過 6成受訪者認為景氣有所改善,6、7月看好景氣的受訪者比率連月下降,且在中央銀行進行選擇性信用管制後,買房意願也明顯降低,願意買房民眾比率更連續 4個月下降,7月調查只有1成民眾有買房意願。
此外,受訪者的就業信心也有轉變,第 2季調查時,認為「就業變得比較容易」的比重大於「就業變得比較困難」,7 月調查出現反轉,有 30.4%的受訪者認為,目前就業市場較過去半年緊縮,認為比較容易的只有28.9%,更有33.6%的受訪者預估未來半年就業市場將更加困難。
調查顯示,民眾認為物價上漲壓力較為紓緩,雖仍有 72.2%的民眾認為物價較過去半年上漲,不過比重已經連續 2個月下滑。
中央社記者田裕斌台北20日 2010-7-20
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國泰金控調查 7成5民眾不願此時買房
國泰金控今天公佈7月份「國民經濟信心」調查結果,發現在央行宣布升息後,有7成5的受訪者認為目前並非買房時機,另有超過8成的民眾認為,薪資在未來半年不會變動甚至減少,想加碼股票的民眾也比上月減少約3%,顯示民眾對經濟景氣的樂觀程度略微下滑。
國泰金控每月初定期進行「國民經濟信心」問卷調查,7月份共回收1萬696份有效問卷,根據調查結果顯示,受訪者對經濟景氣的樂觀程度略微下滑,相較5月調查時,6成以上民眾認為景氣改善,6、7月調查則顯示,上述比例有下滑趨勢。
國泰金控發現,在央行6月底宣布升息及公布「金融機構辦理特定地區購屋貸款業務規定」後,有7成5的受訪者認為目前並非買房之時機,僅約1成民眾願意在此時進行購屋動作,且後者之比例已連續第4個月下滑,顯示民眾買房的意願持續下降。
除此之外,有7成的民眾認為物價將會持續上揚,有超過8成的民眾認為,薪資在未來半年不會變動甚至減少,欲增購耐久財的受訪者也僅約2成,股票市場方面,想加碼股票的民眾也比上月減少約3%,欲減碼股票的民眾比例也持續在3成以上,顯示民眾增持風險性資產的意願也持續降低。
自由時報 2010/07/20
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國民經濟信心調查:3/4認為目前非買房時機 3成減碼台股
國泰金融集團20日公布今(2010)年7月「國民經濟信心」調查結果顯示,受訪者對景氣樂觀程度略微下滑,而且民眾買房意願持續下降,有3/4受訪者認為,目前並非買房的時機,僅約1成民眾願意在此時進行購屋動作。同時,認為台股會上漲的民眾比例也微幅下降,欲加碼股票的民眾較6月減少約3個百分點,而欲減碼股票的民眾比例也持續在3成以上。
國泰金融集團自3月起,在每月初定期進行「國民經濟信心」問卷調查,7月份共回收1萬696份有效問卷。在總體環境部分,受訪民眾對景氣樂觀程度略降、買房意願續降、就業信心走緩、物價壓力稍減。
調查報告顯示,在央行持續釋放有意調控房價的訊息,並於6月底宣布升息及公布「金融機構辦理特定地區購屋貸款業務規定」後,7月有3/4受訪者認為,目前並非買房的時機,僅約1成民眾願意在此時進行購屋動作,且後者的比例已連續第4個月下滑。
另外,受訪者對就業市場的信心於7月似有下滑,第二季的調查結果中,認為「就業變得比較容易」的受訪者人數,皆高過「認為就業變得比較困難」的人數,但這現象在7月出現反轉,後項的比例超過前項比例近2個百分點。
不過,儘管仍有7成民眾認為物價持續上揚,但相較於5月「擔心物價上揚之受訪者達8成以上」的情形,此比例已連續2個月下滑。
在個人經濟感受度部分,調查結果顯示,對薪資的期待與消費行為皆無甚改變,持續有超過8成民眾認為薪資在未來半年不會變動甚至減少。欲增購耐久財的受訪者仍僅約2成。
不過,對台股後勢的保守心態已顯現於民眾的資產配置上,調查結果顯示,欲加碼股票的民眾較6月減少約3個百分點,而欲減碼股票的民眾比例也持續在3成以上。
今日新聞 記者顏真真/台北報導 2010/07/20
http://key88.net/article22366.html

央行打房奏效 富邦建設:下半年掀交屋潮 投資客恐退場

央行打房見效?富邦建設:下半年掀交屋潮、投資客恐退場
為抑制房價飆漲,中央銀行祭出重手,除升息,更祭出房貸選擇性信用管制,不過,央行打房效果如何?市場看法不一,富邦集團旗下富邦建設總經理李震華今(20)日表示,下半年將掀起密集交屋潮,屆時投資客也將面臨寬限期結束後的房貸攤還壓力。言下之意,似乎營建業者也對房市也不敢過於樂觀。
富邦金控旗下子公司台北富邦銀行今日舉辦第13屆的「小富翁理財營」,由於近年來房地產投資成為兩岸三地熱門議題,因此,今年台北富邦銀行「小富翁理財營」新開設不動產投資課程,並由富邦建設總經理李震華親自傳授小朋友投資不動產的秘訣,開設「我家也是幸福增值宅」,讓小朋友知道如何維護家園,讓自宅增值,更帶入最新的「綠建築」潮流介?,走在環保最尖端。
李震華在會中也透露,常會帶小學六年級的女兒參觀建案及樣品屋,加上女兒本身對美學及藝術就很喜歡,因此,可藉由參觀樣品屋,讓小朋友提前了解建築等。
不過,由於為打房,央行近來動作頻頻,對於在台北市及台北縣10個縣轄市板橋、三重、中和、永和、新莊、土城、蘆洲、樹林、新店、汐止,這些地區的民眾只要有「揹負房貸」,新購屋貸款最高貸款成數不得超過該房屋擔保品鑑價的7成,並取消寬限期,也讓投資客荷包大傷,甚至市場還傳出近期面臨交屋的投資客,面臨寬限期結束後貸款攤還問題,急補資金缺口,有的將原屋增貸,有的找親友募資,甚至有人因寬限期的取消而讓槓桿操作壓力激增,決定認賠斷頭殺出、或丟給房仲脫手,讓新成屋掀拋售潮。
對於央行打房措施有無效果?李震華在會後接受媒體採訪時也認為,下半年將掀密集交屋潮,台北市預期將有10000多戶使用執照將釋出,屆時投資客確實可能面臨貸款攤還問題,在此壓力下,投資客恐陸續退場。
今日新聞 記者顏真真/台北報導 2010/07/20
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央行打房奏效?富邦建設:H2掀密集交屋潮 投資客恐退場
央行今(2010)年頻頻對房市祭出緊箍咒,是否已漸成效?富邦集團關係企業富邦建設總經理李震華表示,下半年將掀密集交屋潮,屆時投資客面臨貸款壓力問題,恐陸續退場。
富邦金 旗下台北富邦銀行今(20)日舉行第13屆富邦「小富翁理財營」,本屆理財營最大特色即考量近年來房地產投資成為兩岸三地熱門議題,因此首創業界先例,特地請來富邦建設開設不動產投資課程。
央行限制第2屋以上的投資客,只能貸7成,尤其是「取消寬限期」的殺手?,讓投資客荷包大傷,市場傳出,近期面臨交屋的投資客,將遇上寬限期結束後貸款攤還問題,急補資金缺口,有的將原屋增貸,有的找親友募資,甚至有人因寬限期的取消而讓槓桿操作壓力激增,決定認賠斷頭殺出、或丟給房仲脫手,讓新成屋掀拋售潮。
對此,李震華會後接受媒體採訪時表示,下半年將掀密集交屋潮,台北市預期將有10000多戶使用執照將釋出,屆時投資客確實可能面臨貸款攤還問題,在此壓力下,投資客恐陸續退場。
鉅亨網記者陳慧琳 台北 2010/07/20
http://key88.net/article22353.html

買車位確認權狀 確保權益 防爭議

買車位確認權狀 防爭議 避免車位尺寸誤差 購買前可要求試停
「產權不清」為車位糾紛中最大宗,通常都在屋主想出租、出售車位時引爆。有些人買了「附車位」的房子,入住卻後發現車位須由全體住戶「抽籤」使用,專家建議民眾購買車位前應詳看建物權狀,以釐清自己到底擁有車位的「所有權」或「使用權」;為避免車位尺寸誤差惹爭議,購買前也可主動要求試停車輛。
確保權益
停車位依屬性可分為法定、增設或獎勵車位。「法定車位」即依照都市計畫法令規定設置的車位,1991年9月18日後取得建照的車位屬公共設施,無獨立權狀,必須與主建物(房屋)一併買賣移轉。「增設車位」為超過法定車位數量而增設,可以公共設施或獨立權狀方式登記。「獎勵車位」是政府以增加建物容積來鼓勵建商設置的車位,有獨立權狀可移轉產權。
避免尺寸不符車位
為避免賣方或建商在獲准核發建築執照後變更停車格數,超賣停車位,或將公共設施劃成停車場,導致產權不清,台灣房屋永和福和特許加盟店店長陳健夫建議,消費者購買車位時務必看清建物謄本,若車位擁有權狀,未來才可獨立買賣,無獨立權狀的車位若要出售或出租,原住戶可依社區「分管協議」或「管理規章」向管委會申請使用權證明。
停車位依車輛進出及停放方式,可分為坡道平面、坡道機械、升降平面、升降機械四種,以坡道平面式車位最為便利、安全。升降機械式車位價格較低但日後保養不易,維修費用高。消費者購買成屋車位前,可向仲介或屋主要求車輛試停,以免買到尺寸不符的車位;如購買預售屋的機械車位則須留意自家車位屬於哪一層,高度、重量限制是否符合。
精華地報酬率逾4%
陳健夫更提醒,部分社區因安全顧慮、避免空間雜亂,不容許汽車車位裡停放摩托車或腳踏車,消費者購屋前須向房仲業者與該社區管委會確認。
由於出租容易、免裝潢費、投資報酬率高,停車位也受到不少投資客青睞。根據住商不動產企劃研究室7月份最新統計,台北縣市精華地段的停車位報酬率可達4%以上,尤以白天租給上班族、晚上租給當地居民的「日夜分租」型態可達最高獲益。
住商不動產企研室主任徐佳馨提醒,大多數銀行不提供停車位貸款,想投資車位者應準備充足資金,並建議以市區、商圈、工業區車位為投資標的,新興區車位則因競爭者眾,容易造成後續出租困難。
蘋果日報 【廖芸婕╱台北報導】
http://key88.net/article22339.html

政府不要打房 而是打擊炒房/健全房屋方案 注定要失敗

政府不要打房 而是打擊炒房
為解決高房價民怨,經建會在4月提出健全房市專案,並限定在一年內執行完畢,有業者抨擊政策缺乏配套措施,完全是為了年底的選舉考量,政府應該不是要「劫富」,而是要「扶貧」,難道都會房價再降兩成就真能解除民怨?
台灣不動產交易中心總經理李同榮表示,其實打房的目的不在打擊房價,而是在打擊炒房,避免房價不合理的被短線炒作扭曲,最近央行的打擊炒房措施的確對短線投資產生抑制效果,也是政府幾個月來研擬所有抑制房價政策中最有效的政策,但政府草率研擬的健全房屋市場20多項方案,卻抵不過央行一個針對性金融管制措施的小動作,因為只要短線炒作縮手,都會房價就一定會適度調整,只是央行政策雖然是針對大台北地區,卻也難免會波及無辜的中南部。
李同榮認為,政府應該不要「劫富」,而是要「扶貧」,不是要「打房」,而是「打擊炒房」,所以如何調整市場供需,並防止短線炒作房價;如何在都會區或周邊提高住屋供給,加速交通建設,解決中低收入戶住與行的問題,這才是一針見血的有效政策。
李同榮指出,有效的政策要能對症下藥且能兼顧治標與治本,疊床架屋的草率成軍政策,只會引起更多反效與民怨,政府應該重新檢討經建會的健全房屋市場方案,並應廣邀產官學界從長計議,更不宜匆促草率立案,想要在選舉前就能解決都會房價問題,做出超載超快的決策,勢必會是注定失敗的政策。
自由時報 記者黃宣弼/台北報導 2010-07-20
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評論/「健全房屋市場方案」注定要失敗
去年年底研考會遵照吳院長指示調查十大民怨,經過幾天的網路票選,都會區房價過高被名列民怨之首,引起行政院高度重視,今年過年後吳院長指示經建會就『健全房屋市場』限期研擬方案因應,經建會立刻在三月十七、十八日兩日邀集產官學召開檢討會報,並火速於三月二十四日與四月八日分別向行政院長與總統提出簡報,內容分為『因地因人制宜』、『溫和有效』、『健全穩定』、『社會公平』等四大項,並提出二十多項處理原則與具體措施,全部限定在一年內完成,其中不乏相關業者認為缺乏配套措施的計畫,也限定在半年內執行完畢。
庶民經濟治國,真的只有都會房價過高的問題嗎?『打擊炒房』非『打房』,『抑制房價』非『打擊房價』
我們不得不佩服吳院長上台後的的庶民經濟治國論,從一粒沙可以看世界,從市井小民的食、衣、住、行、育、樂可以體察民意,估不論網路民怨調查的偏妥性(包括調查區域、年齡分佈不均),經建會能如此快速的在一個月內針對多年累積的房屋市場問題,提出相當多的具體與快速的執行方案,效率之快令人咋舌,但仔細看其內容可說是表面富麗堂皇,內容卻粗糙不堪,我們擔心這份急就章的執行計畫有如超載的快車勢必注定肇禍,其實說穿了,都是為了年底的五都選舉,我們不禁要問,庶民經濟治國,真的只有都會房價過高問題嗎?都會房價再降兩成,真能解除民怨?打房真的能讓人人住得起台北市嗎?
我們建議政府應該正視都會住宅供需與房價的關連性,提出較長遠的住宅政策,經建會所提的建議方案內容光就住宅資訊面的課題三,全部要在半年內甚至三個月內完成,其實是一個應付選舉而急就章所提出的粗糙政策
從上述表列具體措施,就第一項中一個月內政府要整合的住宅資訊網路就有實質困難,政府耗費鉅資建構的幾個資訊網路,長期重複投資卻未見績效,不但久病而且亂投醫,幾年做不好的事,竟然要一個月內整合完畢,這談何容易?而第二項政策要協助聯合徵信中心三個月內建立資訊平台,提供內政部聯合發佈,這項措施更是困難重重,因為聯徵中心是一個相當嚴謹的法人機構,一個資訊平台建構牽涉技術、架構、內容、資安、、、甚至包括委任客戶當事人權益等問題,還有對個資保護的相關配套措施都應一併考慮,絕非三個月可具體執行的方案。
至於第三項政策更是有點荒腔走調,政府一開始對房地產交易雙方實價登錄交易資訊覺得窒礙難行,不從社會公平面的賦稅公平制度去改革,卻倒果為因,認為房價過高是交易資訊不透明所致,要在六個月內修訂不動產經紀業管理條例,將交易價格透明化推責於不動產經紀業,讓業者一片譁然,因為幾年來多項不動產經紀業修正法條堆積如山無法排進立法院,如今卻為了要替政府扛責,在相關考慮配套全無之下就要火速的排定單一修法,這下對全省六萬個經紀人及受委託的當事人應有權益置之不顧,不但無法解除民怨卻引來六萬個家庭以及更多的交易客戶的反彈與民怨。一開始要業者登錄交易詳細門牌成交行情,不從就要重罰,過一陣子又說只要登錄區段門牌即可,政策搖擺不定,殊不知各知名房仲品牌早已在各自官網公布區段的成交資訊,真不解政府何必多此一舉?何況政府要業者提報的區段成交資訊的準確性由誰督導與負責,除了想到懲罰,其餘配套全無。
內政部經過一再反覆的搖擺政策後,六月二十五日又提出修改土地建物買賣移轉契約書,刪除公契價格,一律以實際價格登錄,如此只要修改行政命令即可。這項決定引起業界更大反彈,雖然表面上說與實價課稅無關,但所有配套都沒建立的情況下,包括對業者與民眾宣導不足,業者疑慮必也是民眾的疑慮,實價登錄的定義是詳細門牌或區段門牌都是爭議所在,我們實在想不出政府對資訊透明化的政策為何如此搖擺草率?說穿了,就是因為選舉將到,內政部只是被迫無奈的要對資訊透明化提出可交代的政策,而資訊透明化也變成房價過高的代罪羔羊。上述表列五項政策就算全部執行,房價問題就真會解決了嗎?如同表列第五項政策中公告實施新制預售屋買賣定型化契約,將主建物、附屬建物及共有部分面積分開表列計價,以達資訊透明,價格合理化。現在這項政策已經執行了,我們要問,資訊已經透明化了,但房價真的合理化了嗎?其實,這項政策一點用處都沒。
有效的政策要能對症下藥且能兼顧治標與治本,政府的政策應該不是要『劫富』而是要『扶貧』,不是要『打房』,而是『打擊炒房』,政府應該重新檢討經建會的『健全房屋市場』方案
其實打房的目的不在打擊房價,而是在打擊炒房,避免房價不合理的被短線炒作扭曲,最近央行的打擊炒房措施的確對短線投資產生抑制效果,也是政府幾個月來研擬的所有抑制房價政策中最有效的政策,可笑的是政府草率研擬的健全房屋市場二十多項方案,卻抵不過央行一個針對性金融管制措施的小動作,因為只要短線炒作縮手,都會房價就一定會適度調整(事實上全台房價已開始反應調整),只是該政策雖然是針對大台北地區,但難免會波及無辜的中南部。我們認為政府的政策應該不是要『劫富』而是要『扶貧』,不是要『打房』,而是『打擊炒房』,所以如何調整市場供需,並防止短線炒作房價;如何在都會區或周邊提高住屋供給,加速交通建設,解決中低收入戶住與行的問題,這才是一針見血的有效政策。我們衷心建議,有效的政策要能對症下藥且能兼顧治標與治本,疊床架屋的草率成軍政策,只會引起更多反效與民怨。政府應該重新檢討經建會的健全房屋市場方案,並應廣邀產官學界從長計議,更不宜匆促草率立案,想要在選舉前就能解決都會房價問題,做出超載超快的決策,勢必會是注定失敗的政策。
【2010/07/19/文/台灣不動產交易中心/總經理李同榮】
http://key88.net/article22337.html

買冷租熱 北市租金微漲/教你計算合理房租 合理房價

買冷租熱 北市租金微漲5%
猶記得前年底,全球金融危機爆發之際,在「現金為王」的前提下,部分房市專家主張「買不如租」概念;如今整體景氣好轉,但遇上央行政策打房,房市買盤欲振乏力,意外促使台北市租屋市場回溫。房仲業者比較今年一月與七月的租金水準,北市租金平均漲幅5%,從每月每坪租金730元,微漲至770元,尤其是萬華地區,漲幅高達一成五,居全北市之冠。
萬華生活機能佳 租金勁漲1成5
住商不動產統計台北市7月份租金水準,若與1月相較,萬華增加15.44%表現最佳,從年初每月每坪租金570元,半年來飆漲至658元租金行情;文山區的租金漲幅居次,成長14.55%,平均租金從591元,一路上揚至每月每坪677元。
住商不動產企畫研究室主任徐佳馨表示,萬華、文山屬於北市外緣,長期以來租金偏低,但萬華生活機能佳、文山居住品質好,加上與萬華相鄰的板橋以及文山相接的新店,這兩地的租金較高,促使想省點房租的租屋族,寧願捨板橋或新店,轉至萬華或文山區租屋。
大安區退位 中正區榮登租金寶座
北市租金下滑的三個行政區,依序是南港區(-9.62%)、大安區(-4.86%)、松山區(-0.93%),尤其是房市熱區南港,租金行情從年初每月每坪約665元,驟降至601元,大安區由北市最高租金水準947元,跌至901元,落後中正區每月每坪平均租金920元。
徐佳馨指出,以南港、大安、松山來說,雖然位處精華區,但租金呈現衰退,主要是因為其替代性高,如南港租客可前往汐止,大安可選擇中正、文山,松山可轉進內湖,顯見台北租屋市場的區域替代性高,若炒樓不成,打算改炒租金,恐怕行不通。
【網路地產王/曾炳鈞/綜合】2010/07/19
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房市快訊/不能說的祕密 教你計算合理房租 合理房價
房子太貴!買不起!那就去租屋吧!不過,租房子也是有訣竅的,不要去租一個讓自己晚上也不想回家的房子。
台灣的租屋族群可以分成三大區塊,分別是(1)學生,通常租雅房、小套房,(2)小家庭或一般家庭,通常租大套房或一般公寓、大廈的房子,有些甚至租下整棟透天厝,(3)商務人士,通常租管理良好的小套房、大套房。租到好房子前的先決條件,必須是要碰到好房東,因為好房東比較會注意房客的居家安全,對於出租房子的保養也會比較用心。而在面對租房時,最好不要向「二房東」租屋。
租屋之前,房東與房客一定會簽約,通常契約書都是由房東準備,一般房東都會到文具店買份制式合約,不過,租屋者還是要將內容條文仔細閱讀,對於有疑慮的文字,要與房東討論清楚,如有特殊的需求,也要與房東討論清楚之後,加註在租屋合約之中。至於押金部分,通常合理範圍在1~3個月,租約解除前,合理作法需提前1個月告知。
房東怕碰到壞房客,房客也怕碰到壞房東,所以,租賃房屋最好的辦法,就是雙方一起拿著契約到法院或律師事務所進行公證,如此雙方都可以得到法律保障,租屋者可以將房租在報稅的時候列舉扣除,每年最高為12萬元。租屋的時候,要註明租金繳付的方式與時間,還有包括水電費、管理費、修繕費等等應該由誰支付。
至於什麼樣的租金才合理?其實這個沒有一定的標準,因為區域、房型、年份、屋況……都關係到租金多寡,不過,租屋者可以到附近的房屋仲介公司打聽一下區域租金行情,如果是租金等於房價的三十分之一,相當合理。舉例來說,一間房子目前的市值為600萬,那麼合理的年租金就約是20萬元或以下(600萬÷30=20萬),合理的月租金應該在1.67萬 (20萬÷12=1.67萬)。
不過,這樣的租金計算都是「概算」,必須看看屋況與相關室內配備及條件而定,以上面的例子來說,1.67萬的月租金指的是「空屋」價格,如果房東附有「部分」家具,例如沙發、床組、衣櫃、書桌等等,每月租金還可以再往上提高約3000元,如果房東還提供家電,包括電視、冰箱、冷氣、電鍋、微波爐……等等,房租恐怕又要再往上加個2000元,所以,如果是全套家具還在內的出租房,單月房租恐怕會提高到2~2.5萬元之間。
最後提醒大家,租房子與買房子一樣,月租金最好不要超過自己當月收入的三分之一,最多也不要超過二分之一,以免租金形成「過度消費」,影響生活品質。另外,教大家一個小撇步,根據學術界的統計計算,台灣的「月租金乘數是350」,「年租金的乘數是30」,這樣的數據是說,如果你租一間房子的月租金是3.5萬元,依照「月租金乘數是350」,那麼這戶房子的總價值應該有1225萬元(3.5×350=1225),如果發現房價低於這個總價,那麼這間房子就具有投資價值。
同樣一戶房子用年租金計算,年租金是42萬元(3.5×12=42),那麼依照「年租金的乘數是30」的模式計算,這戶房子的總價應該有1260萬元(42×30=1260),用「月租金乘數」、「年租金乘數」一起計算,這戶房子的合理價區間就出現了,答案是1225~1260萬元,會這樣計算房價,以後買房子就不比較不吃虧了。
MyGoNews衷柏宣/台北報導
http://key88.net/article22322.html

下半年購屋 買方占上風/打房奏效 房價看跌1成

下半年購屋 買方占上風
近期房市有從上半年的「賣方」市場,逐漸轉為「買賣雙方拉鋸」的味道,而下半年在央行抑制過熱房市的力道之下,將轉為「買方」市場,房仲業者觀察,目前屋主對於價格接受的彈性較大,自住客可試著大膽出價,也有投資客認為,後ECFA時代將帶動房市攀升,現階段只是讓房市短暫歇息,自住買方可趁機進場,享受未來的增值力道。
信義房屋企研室經理蘇啟榮指出,近期央行信用管制措施威力逐漸發酵後,等於是掐緊投資客的銀根,導致市場上的投資風氣消退,房市從上半年的「賣方」市場,逐漸轉為目前「買賣雙方拉鋸」的煙硝味,對於自住客來說,現階段屋主對於價格接受度,與上半年相比「彈性」較大,自住買方可試著大膽出價。
此外,投資客黃家進(部落格自號「帥過頭」)說,遺贈稅調降、ECFA簽定等利多刺激,吸引大批資金鮭魚返鄉,而市場游資氾濫,勢必帶動房市上漲,他認為,現階段雖有央行打房的牽制,但只是讓熱絡的房市有個短暫的「Coffee Time」喝咖啡時間,稍加歇息之後,房市仍將續攻上漲,下半年在央行刻意壓抑房市的力道下,自住買方就可趁機進場。
黃家進表示,有不少菜鳥級的投資客,手頭資金不多,又遇上目前央行打炒客的非常時期,為了周轉、避風頭,菜鳥級投資客通常打平就出場,因此,目前想買房自住者可選擇這類物件下手,最好選擇即將完工的重大工程、或捷運線周邊購屋更佳。
根據信義房屋上半年房市賣座排行榜明顯看出,北市萬華區的「銷售率」及「銷售速度」,拿到上半年的雙料冠軍,萬華區等於是賣得又快又好。信義房屋萬華萬大店店長孫郡遙指出,萬華地區從年初捷運萬大線核定後,買氣明顯大增,捷運站周邊的公寓、國宅等產品指名度高,新成屋的交易更是熱絡。
至於今年底即將升格為「新北市」的台北縣,如新莊、三重、蘆洲等區域最熱賣,明顯呈現「新北市西區熱」的市況,也是因為有新蘆線的捷運題材加持、重劃區個案熱銷等,持續吸引外來客進場購屋,讓這些區域賣得又快又好,自住民眾可精挑物件入手。
工商時報 記者馬婉珍/台北報導 2010-07-19
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打房奏效 下半年房價看跌1成
央行3月以來連續打房,房市已開始拉警報,成交量縮小、房地產業者預期下半年價格將面臨鬆動。永慶房屋總經理葉凌棋昨(12)日表示,政大教授張金鶚日前談到央行打房政策奏效,投資客紛紛退場,預期下半年房價可能下跌5%至10%,這種說法值得認同,未來1、2季,買賣雙方將對房價認知差距展開一場拉鋸戰。
葉凌棋昨日公布2010年第2季永慶購屋趨勢大調查時表示,央行持續升息、加上針對投資客進行信用管制,使得投機風被壓制,短期內政策打房確實奏效。
最新調查顯示,民眾對短期房價看法轉為看跌,對未來1年房價看法,則是受到政策影響,台北市、台北縣等被列為管制區,房價看跌居多。
至於桃竹苗、中南部都會區這些非管制區,則受惠於ECFA利多,民眾看好未來經濟前景,對長期房價看法仍以看漲居多。(新聞來源:工商時報─記者蔡惠芳/台北報導)
時報資訊 【時報-台北電】
http://key88.net/article22315.html

2010年8月12日 星期四

法拍市場急凍 法拍沒賺頭 銀行代墊退場

法拍市場 急凍
今年第2季的法拍市場彷彿洗了一場三溫暖,以寬頻房訊法拍指數來看,自4月份飆升至128分、創5年新高後,6月法拍市場卻急凍,以成交額、得標價等計算出的綜合指數腰斬至62分,創今年新低,法拍業者認為,對市場敏感的投資客,評估投資房市的風險激增,於是縮手觀望。
6月份法拍市場爆冷,根據寬頻房訊的統計,寬頻法拍指數較5月份大幅下滑,寬頻房訊副總經理張慈芳認為,法拍市場的買方一向以投資客居多,受政府積極抑制過熱房市的影響,投資客縮手觀望,張慈芳推估,短期房市景氣走入「下坡段」。
即使法拍市場有精華物件釋出,但民眾的加價意願仍不高,以6月21日台北地方法院拍賣北市信義區松平路的物件為例,該物件是1拍、屋齡19年的知名社區大樓「亞歷山大」,拍賣底價4,184萬元、每坪拍賣單價78萬元,最後由蔡姓民眾以總價4,388.8萬元得標、單坪82.26萬元拍得,加價率僅4.89%,遠低於以往動輒10%以上的搶標力道。
山水資產管理股份有限公司執行副總經理丁建生指出,6月份法拍市場投資客明顯減少,單以主管北市大安區、中正區、信義區等精華區域的台北地方法院來看,今年第2季的競標人數只有3.73人,不但比第1季的4.39人還少,更是2008年金融海嘯以來,搶標力道最弱的1季。
丁建生分析,雖然央行升息及對房市風險控管等措施,是在6月底之際出手,但因4月份以來,央行陸續要求銀行加強金檢、列出投資客清查名單、課徵豪宅稅等,再加上投資環境大起大落,精華法拍物件今年以來更飆上市價行情,早已脫離「進入法拍揀便宜」的本意,投資客認為積極進場只是賺取蠅頭小利,因此競標意願明顯下降。
而由於「取消寬限期」的震撼彈,投資客必須本息均攤,荷包損失大,丁建生認為,現階段景氣不穩定,又有央行祭出房市管制,再加上法拍得標到過戶完成,約需1個月以上的手續時間,丁建生預期,7月份的法拍市場恐更加冷淡。
今年5月以前,法拍市場只要一釋出地段好的名宅,就造成民眾搶標,甚至出現「衝上拍」的現象,但6月份歐洲債信風暴、台股修正,加上央行持續嚴控銀行放貸成數,投資需求有效地抑制,因此民眾出價更為保守,法拍物件的加價幅度不如以往,競標人數也明顯減少。
張慈芳認為,ECFA的簽定雖是房市利多,但目前仍是豪宅與商業辦公大樓較易有上漲空間,一般住宅景氣短期波動會較大,若是自住客應慎選評估理想物件,投資客則要考量自身財務狀況及物件的抗跌性。
工商時報 【記者馬婉珍/台北報導】
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法拍沒賺頭 銀行代墊退場
房市陷僵局,法拍市場更因拍定價飆破市價,投資人無利可圖、逐漸縮手,自6月份開始急凍,而銀行爭搶的法拍代墊業務,現因央行打炒客,投資客紛從法拍退場,法拍沒賺頭,安泰銀行宣布暫時退出代墊市場,而代墊大宗如聯邦銀、板信銀等,則首度緊縮條件,如聯邦銀第2戶不貸、板信銀20坪以下不貸等。
金融海嘯後,房市向上攀升,法拍市場也熱絡,法拍代墊業務原於金融海嘯期間喊停的安泰銀行,於去年下半年恢復,但如今法拍市場過熱,再加上央行對房市啟動選擇性信用管制,因此安泰銀行又再宣布暫停代墊業務。
近2年銀行爭搶的法拍代墊大餅,開始限縮承貸條件。以往鑑於法拍市場不乏精華物件,投標人必須備妥至少3成資金,顯見財力要夠,且法拍屋的拍定價公正公開、無法造假,不如中古屋交易行情標準不一,銀行不必擔心交易價分歧,且2個月的代墊期間,利率約5%至6.5%較一般房貸利率高,有較大的利潤空間,因此銀行搶攻法拍代墊市場。
在得標約60天完成過戶之後,屬無擔保貸款的「法拍代墊」,就會轉為「擔保房貸」,不過,目前銀行為了規避第2戶「投資客」的承作風險,近2個月來紛退出「法拍代墊」市場。
而代墊大宗如聯邦銀、板信銀等銀行,更首度限縮條件,聯邦銀規定若是名下第2戶,則利率至少調升1碼,並取消寬限期,聯邦銀雖是市場上唯一承作「不點交」物件的銀行,但仍須出示現住人的「搬遷同意書」,才可代墊尾款;至於板信銀,規定總坪數20坪以下物件,一律不承作。
另外有銀行認為法拍市況過熱,拍定價甚至飆出市價行情,於是緊縮代墊額度,以往可依拍定價的8成核貸,現在調降為銀行內部鑑估價的7成,做為核貸額度。
央行積極介入過熱的房市,讓銀行的新買賣房貸案件驟減,一位銀行主管說,主管機關祭出房市緊箍咒,銀行動輒得咎,一切都要照辦,也因此房貸業務冷清,行員沒事做,主管甚至開始規劃教育訓練課程,消磨時間。
工商時報 記者馬婉珍/台北報導 2010-07-19
http://key88.net/article22314.html

2010年8月8日 星期日

彭淮南駁斥打房說/建商:央行打房是選舉考量

彭淮南駁斥打房說
央行總裁彭淮南昨日突然現身記者室,對滿場記者說:「不要再說我打房了!」抒發完後,對媒體詢問,銀行最新「房貸雙周報」數據,他僅以一句:「一切合乎規定。」簡單帶過不願多談,以免再生風波。
前一日,市場傳出,央行金檢瞄準部分銀行,而遭到點名的銀行,昨(20)日股價一路下挫,或許就是,彭總裁不得不跳出來澄清的主要原因。
對於敏感的金檢問題,彭淮南「四兩撥千斤」回應說,他還特地去問了金檢處長,最近應該沒有金檢的計畫。
同樣情況,6月底也曾上演過。因央行理監事會議無預警升息半碼,外加實施「房地產管制措施」,隔天台股跳空重挫115點,被市場指稱為:「彭淮南缺口」,對此,彭淮南仍耿耿於懷地說,從來沒有什麼缺口,請媒體不要再使用這個字眼。
至於房市投資客的人頭戶問題,彭淮南說,他相信,「銀行自己會好好處理。」
語畢,彭總裁馬上話鋒一轉,指著記者室一角的「窗口逃生器」說:「這是什麼?這個放在這裡很久了嗎?」彭總裁「顧左右而言他」,顯然就是避免記者們,再對央行打房政策,續做文章,讓央行背上股價下跌的黑鍋,對彭淮南而言,這可是不可承受之重。
工商時報 記者陳美君、王立德/台北報導 2010-07-22
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建商:央行打房是選舉考量 宣示大於實質
台北市建築交集會今天舉辦一場「2010房市金磚」論壇,邀請建商、代銷和仲介業者、學者等人出席。對於央行升息、並採取選擇性信用管制,上市建商長虹建設董事長李文造認為,央行打房是為了選舉、宣示意味大於實質,但房價維持平穩、不要上漲,對購屋者和房產業者都好。
長虹建設董事長李文造22號出席一場論壇,李文造表示,央行升息半碼,並且對買第二間房的人祭出貸款額度限制,雖然讓房市陷入觀望,不過,他認為,建築業和金融業就像連體嬰,如果房地產垮了、銀行也會跟著垮,因此,他認為央行後續應該不至於再出招,即使出招了,宣示作用還是大於實質。
至於不動產代銷經紀同業公會全聯會理事長曹瑞濱則表示,房市的確應該做適當休息,央行採取選擇性信用管制非常恰當,同時,曹瑞濱認為,在景氣回穩、土地價格屢創新高情況下,央行未來可能還會有第二波打房行動。
新聞速報 【中廣新聞/陳鳳如】2010-07-22 
http://key88.net/article22420.html

二房東捲款潛逃,學生們該如何是好?

問題陳述:
鄭同學在學校附近承租一間套房,鄭同學表示在看屋時房東僅告訴他租金一學期20000元,押金為10000元,押金在退租時返還。未簽訂書面契約也未提及租期為一學年,而鄭同學耳聞不定期契約對房客有利,所以對於簽約一事也不堅持。
學期中,鄭同學因個人行為被校方退學,下學期無法再繼續承租,於是告知房東將於本學期末終止租約,請房東返還10000元押金。
但房東此時表示雖然沒有簽訂書面契約,但曾經口頭告知租期為一學年(房東表示他與每一位房客都是如此約定,其他房客可證明),如果鄭同學要提前解約,房東將扣除10000元押金。
鄭同學不服,覺得房東是故意不還押金的,再者,不定期租約以有利於房客的習慣為主,所以房東沒有扣除押金的理由,雙方因此有所爭執。
鄭同學想請問的是,他是不是有權拿回押金?另外,要如何拿回來呢?
崔媽媽回應:
首先,要確認這份二房東與學生簽的租賃契約是否有效?再者,屋主是否能在二房東不出面處理的情況下收回房屋?
二房東與學生簽訂的租賃契約,雖然二房東非房屋「所有人」,惟「租賃契約,係以當事人約定,一方以物租與他方使用收益,他方支付租金而成立,並不以出租人對於租賃物有所有權為要件。」(最高法院64年台上字第424號民事判例參照)。本件二房東與學生簽訂的租賃契約,只要當事人互相就相關租賃條件表示意思一致者,契約即為成立。且依事實來看,租約之生效要件(當事人有行為能力、契約標的合法可能妥當確定、意思表示健全無瑕疵)亦無缺乏,應認契約已成立生效。
根據學生的陳述及基礎資料顯示出,雖然屋主與楊先生簽的租約中有不得轉租的約定,但是實際上屋主知道楊先生承租房子是為了再轉租給學生們,而屋主也沒有持反對意見,就轉租部分,應可視為屋主默示同意。屋主基於與二房東的租賃契約,似不得以違反禁止轉租之約定而終止,除有其他屋主得終止之事由(例如:積欠租金)而依法終止外,屋主不能收回房屋。
民法第153條(契約之同意): 當事人互相表示意思一致者,無論其為明示或默示,契約即為成立。…
民法第421條(租賃之定義):稱租賃者,謂當事人約定,一方以物租與他方使用收益,他方支付租金之契約。
民法第440條(租金支付延遲之效力): 承租人租金支付有遲延者,出租人得定相當期限,催告承租人支付租金,如承租人於其期限內不為支付,出租人得終止契約。租賃物為房屋者,遲付租金之總額,非達二個月之租額,不得依前項之規定,終止契約。…
在電費﹑網路費﹑第四台﹑水費等費用支付部份,電費方面,3月份有部分同學已繳交,所以,屋主要求所有同學均攤30000元的電費,對於部分已經繳交電費的同學們來說,顯然不公平,所以給付的數目需再協商。
至於網路費﹑第四台﹑水費,要求同學們支付是不合理的,因為這些費用已含在租金內了,只是在雙方都不繳納的狀況下,可能會遭到斷線,這樣可能會造成同學們的困擾。所以,同學們可以先行支付,支付的金額再向二房東要求賠償。
事實上,屋主和同學們在這件糾紛中都是受害的一方,屋主與同學們應個別向二房東求償,屋主不能將未收到的租金轉嫁給同學們,在法律程序上也不能立即終止租約、請求遷讓房屋。至於同學們,當然也不能向房東要求押金返還,因為簽訂租約、收取押金的「出租人」是二房東,並不是屋主。
目前屋主及學生可採取的救濟方式: 就屋主與楊先生的部分:可依民法第440條積欠租金之事由,終止租約,並向法院請求楊先生給付積欠之租金及損害賠償。
就學生與楊先生的部分:租期屆滿後,可依租約所訂條款向法院請求楊先生返還已付的押金﹑及自行支付的網路費﹑第四台﹑水費等損害賠償。
就屋主與學生的部分:學生於租期屆滿,且屋主依法終止與二房東之租約後,與屋主簽訂新約。
學校協助處理的結果:
由學校生輔組出面協助學生們與房東協商,經過數次的協調之後得出下列結果:
屋主同意同學們承租至原租賃契約期滿,不收取租金。
同學們同意平均支付給屋主從94年4月起至原租賃契約期滿為止之第四台費用﹑網路費用﹑水費。
原租賃契約期滿後,雙方另訂新約。
屋主與二房東楊先生的部分,已委由律師處理。而學生方面,在第四台﹑網路及水費的部分是重複的支出,同學得向二房東求償,一般須透過訴訟的方式。
租屋小提醒:
同學們在外租屋時,一定要知道與你簽約的人到底有沒有權利出租房子,如果不是屋主本人,應請其提供一份屋主的委託書。
如果是二房東,則須請二房東出示與大房東的契約書,並注意與二房東簽約的日期不得超過二房東與大房東簽約的日期。且留意二房東與大房東的租約內是否有「不得轉租」的約定。
此次的案例,由於屋主不否認知道二房東轉租一事,所以同學們繼續居住才無困擾;如果房東真的不知情,而出面主張終止其與二房東之租約時,那麼同學們將會面臨麻煩的租約爭議了。
新聞來源 崔媽媽基金會
http://key88.net/article22419.html

新莊 集重劃、捷運等題材/北縣西區房市旺 聚焦新莊副都心

新莊為北縣『新貴』,集重劃、捷運等題材於一身
號稱北縣信義計畫區的板橋新站特區,由於可開發空間所剩無幾,今年以來,市場比重已逐漸退位。而繼新站特區後,近年台北縣又出現具有類似發展規模的特區,那就是新莊副都心計畫;也由於聚集重劃、捷運等題材,故帶動新莊房價成為近半年來成長極為明顯的『新貴』地區。
今年初中央合署辦公大樓動土,使得本區發展邁進一大步;至於本區房市推案集中地—頭前重劃區,除了仰仗副都心發展鼻息外,環狀及機場捷運通過北側,並在五股工業區站交會,更是區域房市熱絡的幕後最大功臣。
發展前景加持,北市高房價推擠效應,加上捷運題材,該區去年中首宗推案便被購屋者『秒殺』;而保守估計,由於上述題材支撐,這一年來頭前段建案買盤中,投資客比例少則三到四成,多則有到六、七成。
另外,近半年頭前段線上個案,幾乎都是還未取得建照,就先進場收小訂,以消化持續詢問的購屋客,可見其熱絡之程度,就連第二季末央行的升息及信用管制也沒有真正降低熱度;隨後的副都心住宅地標售,仍造成瘋狂搶標。
而區域內的熱銷案更可說是不勝枚舉,由興富發推出的系列案,同時也是頭前段第一宗個案之「新富都」,則算是最具代表性者,一系列的推案都有著驚人的好表現;未來重頭戲副都心推出時,必然也會造成一股風潮。
近期因為打房,各案場皆表示受到影響,但是從現實面來看,建商土地成本墊高、區域利多仍舊不變的情況下,要全面降價求售的可能性仍然極低,故短空長多的佈局現階段看來仍未見改變。
更多房地產即時分析及建案詳細資料,請上「住展房屋網」
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北縣西區房市旺 聚焦新莊副都心
房仲業者針對銷售速度、銷售率、銷售量等指標,排出上半年的房市賣座排行王,其中台北縣的中和市,因為銷售量大,仍是北縣的賣座王,不過表現最為整齊的,則是台北縣的大西區,包括新莊、蘆洲、三重、泰山,房子不僅賣得快、成交率高,是上半年北縣的房市熱區。
利多不斷 北縣西區銷售快又多
信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮分析,台北縣西區的行政區,因為房價相對台北市與北縣一圈的區域便宜,加上捷運線都早已動工,蘆洲線甚至今年底即將通車,加上重劃區新案熱銷,外來客持續買進,帶動西區房市持續熱燒。
北縣銷售速度最快的為泰山地區,其中又以泰山18甲重劃區為代表,該區主要受捷運機場線與副都心、頭前等重劃區帶動,從去年的頭前重劃區預售案熱賣,加上副都心重劃區土地標售火熱,預期未來副都心重劃區新案推出後,新案開價上看每坪40萬元以上,讓旁側的泰山十八甲重劃區,2字頭的新成屋有比價空間,加上捷運機場線的動工,都讓該區房子銷售持續穩定。
推案密集 新莊依舊強強滾
另外根據住展雜誌調查,鬼月期間至928檔期,遠雄建設在新莊的重劃區內,將有兩個總銷售金額達200億元的大案推出,加上周邊零星的大小個案,928檔期前後,新莊地區將是全國推案量最密集的戰區,而緊接而來的副都心重劃區商業區土地標售,標售價格也是重要觀察重點。
【網路地產王/洪倩宜/綜合】2010/07/22
http://key88.net/article22418.html

一橋之隔 板橋房價高過萬華╱高價差誘因 一橋之隔區域購屋首選

板橋房價高過萬華 一橋之隔已無差
房地產廣告中,常可以看到和台北市僅「一橋之隔」、價差能省多少的用語,不過,住展雜誌最近就做了一項統計,發現並非一橋之隔、北市房價就一定高過北縣,像「華江大橋」連接的北市萬華和北縣板橋,新成屋和預售屋的價格反倒出現一成二的負價差。(陳鳳如報導)
住展雜誌最近對台北縣市有著一橋之隔的房價行情進行統計,發現並不是所有一橋之隔的北市預售和新成屋,價格都比橋的另一端台北縣要高,住展雜誌研發長倪子仁表示,像華江大橋連接的北市萬華和北縣板橋,房價分別為每坪三十三萬和每坪三十七萬,北縣板橋反而比北市萬華房價要高出一成二。
至於北市北縣一橋之隔價差最大則是忠孝大橋,住展統計,台北火車站週遭新成和預售屋成交行價約每坪八十萬元,但經過忠孝大橋到新莊化成路一帶的工業住宅,價格為每坪二十五萬元,兩者相比,價差達到百分之兩百二十,其次,也是忠孝大橋連接的北縣三重,每坪價格約三十五萬,和北市中正區房價相比,價差也達到百分之一百二十八。
中廣新聞網 2010-07-22
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高價差 一橋之隔區域購屋首選
台北市中心房價高漲,民眾寧願選擇與台北市一橋之隔,但價差高達4成至2倍多的台北縣進駐;如台北縣的永和、中和、三重等區域,這些區段因價差的誘因,成為購屋者首選。
不過,也有反價差的特殊現象。連接華江橋的和平西路3段與環河南路2段週遭只有每坪33萬元,但是過橋的板橋文化路與長江路交叉口附近,卻出現每坪37萬元的情形。
住展雜誌針對台北縣市各主要一橋之隔的房價行情作出統計,以台北市為例,北市松山區民權大橋週邊的房價每坪要新台幣65萬元,但經過民權大橋到了內湖區,房價立刻降到每坪45萬元,價差達44%,1坪足足省了20萬元,使得內湖大灣南段的房地產建案相當搶手。
北市中正區通往北縣永和的主要橋樑有中正橋、永福橋及福和橋,3座橋中以永福橋兩端的房價價差最大,價差達每坪25萬元(北市70萬元、北縣45萬元),價差高達55%,而福和橋與中正橋所跨區域兩端的價差也分別有35%及21%。
北市萬華區通往板橋的主要橋樑中,以華江大橋為例,從北市和平西路3段與環河南路2段週遭,經過華江大橋到板橋的文化路與長江路交叉口附近,出現反價差的特殊現象,板橋每坪37萬元的房價,高過橋另一邊萬華33萬元的房價。
另外,光復與華翠兩座橋與萬華的房價則相當,顯示北縣板橋房價補漲的幅度已超越北市萬華。
北縣三重進入台北市的必經橋樑也有多座,其中以進入中正區,北市火車站附近的忠孝大橋兩端房價價差最大,價差高達128%(北市每坪80萬元、北縣每坪35萬元),其次為中興大橋的71%與重陽大橋的56%。
至於台北大橋兩端,因為有捷運新莊線的經過,近期位於三重台北橋捷運站的共構案,以每坪45萬元的成交價銷售一空,房價與一橋之隔的大同區房價僅有11%(台北市每坪50萬元)的小幅價差,三重房價也出現補漲直追北市大同區的態勢。
北市火車站週邊經過忠孝大橋到新莊化成路一帶,因為化成路為新莊工業區集中區段,房價原本就較低,每坪25萬元的行情,與台北火車站的房價每坪80萬元相較,價差居統計之冠,達2.2倍之多。
住展雜誌研發長倪子仁表示,台北市「橋的那一邊」,房價明顯低出台北市許多,民眾進入台北市,如果再有捷運的利多可利用,購屋者不但可以免除塞車之苦,更可有效降低購屋壓力指數,這就難怪有愈來愈多的購屋者,為了橋兩端之間的大價差,寧願選擇台北縣落腳了。
中央社
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高價差誘因 一橋之隔的區域成為購屋首選
台北市市中心區預售屋房價動輒8、90萬元一坪,於是購屋者基於成本考量與有效降低購屋壓力指數,寧願選擇與台北市僅有一橋之隔,但價差高達四成至二倍多不等的台北縣進駐;如台北縣的板橋、永和、中和、三重與新莊等區域,這些與台北市僅一橋之隔的區段,因價差的誘因,成為購屋者購屋的首選區域。
從房地產廣告文宣中,我們應該常常會聽到或看到,「師大學區跨過XX橋,房價省很大」的廣告用語,地產業者訴求重點是,中正區師大周邊的房價動輒要58~70萬元一坪,但師大路經過一個橋到台北縣永和的房價,卻只要每坪45~48萬元,足足省下了二成至五成不等的房價,於是與北市僅有一橋之隔,具地利之便,又能就近利用北市生活機能的房地產建案,成為購屋者精打細算下的優先選擇。
住展雜誌針對台北縣市各主要一橋之隔的房價行情作出統計(如附表),以台北市為例,北市松山區民權大橋週邊的房價每坪要65萬元,但經過民權大橋到了內湖區,房價立刻降到每坪45萬元,價差達44%,一坪足足省了20萬元,使得內湖大灣南段的房地產建案顯得相當搶手。
北市中正區通往北縣永和的主要橋樑有中正橋、永福橋及福和橋,三座橋中以永福橋兩端的房價價差最大,價差達每坪25萬元,價差高達55%,而福和橋與中正橋所跨區域兩端的價差也分別有35%及21%。
從附表中亦可看出,北市萬華區通往板橋的主要橋樑中,以華江大橋為例,從北市和平西路三段與環河南路二段週遭,經過華江大橋到板橋的文化路與長江路交叉口附近,出現反價差的特殊現象,板橋37萬的房價高過橋另一邊萬華33萬的房價,另外光復與華翠兩座橋與萬華的房價價則相當,顯示北縣板橋房價補漲的幅度已超越北市萬華。
北縣三重進入台北市的必經橋樑也有多座,其中以進入中正區,北市火車站附近的忠孝大橋兩端房價價差最大,價差高達128%,其次為中興大橋的71%與重陽大橋的56%。
值得注意的是台北大橋兩端,台北大橋因為有捷運新莊線的經過,近期位於三重台北橋捷運站的共構案「冠德美麗台北」,以每坪45萬元的成交價銷售一空,房價與一橋之隔的大同區房價僅有11%的小幅價差,三重房價也出現補漲直追北市大同區的態勢。
至於北市火車站週遭經過忠孝大橋到新莊化成路一帶,因為化成路為新莊工業區集中區段,房價原本就較低,每坪25萬元的行情,與台北火車站的房價每坪80萬元相較,價差居此次統計之冠,達2.2倍之多。
住展雜誌研發長倪子仁表示,台北市「橋的那一邊」,房價明顯低出台北市許多,民眾進入台北市,如果再有捷運的利多可利用,購屋者不但可以免除塞車之苦,更可以有效降低購屋壓力指數,這就難怪有愈來愈多的購屋者,為了橋兩端之間的大價差,寧願選擇台北縣落腳了。
此外,在年底新北市選出新北市市長後,在新北市府與中央大力拓展新北市城鄉與交通建設下,新北市的房價將出現補漲的行情,並與台北市的房價再拉近,而與台北市僅有一橋之隔的幾個地區,因為目前的大價差,及占有進入台北市的便利性,房價將優先出現拉抬的市況,目前橋與橋兩邊的房價差距,正在拉近中,成為購屋者搶進的火紅區段。
住展房屋網 2010-07-22
http://key88.net/article22397.html

包租公 把握3大心法/租屋市場丕變 留心3大風險

成功包租公 把握3大心法
高房價時代,「買不如租」趨勢來臨,投資客若要買房收租當個包租公、包租婆,除投報率要精算外,能不能讓租客一眼就喜歡,甚至願意付出較高月租金,房仲業者就建議,要當個成功包租公、包租婆,要注意三大心法。
一、外觀普普沒關係,內部整齊要乾淨。對租屋者而言,在外租屋未必需要華麗建築外觀,租客真正需要溫馨整齊安全感,所以內裝絕對比外觀來得重要,即便是舊公寓改裝套房,只要規劃得宜,還是可租個好價錢。
二、房間大小沒關係,對外開窗最要緊。除了乾淨整齊之外,房客在乎是有沒有對外窗,有對外房間通風採光良好,對人體較健康,也較安全;沒有對外窗房間,較不易將晦氣排出,住久對健康會產生疑慮。
三、租金貴些沒關係,應有盡有才重要。全國不動產董事長葉春智說,租屋市場待租物件上千件,如何讓租客願意與你租屋,或願意支付較高租金,就取決於服務品質好壞與附加價值高低。
工商時報 記者曾萃芝/台北報導 2010-07-22
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學生租屋市場丕變 留心3大風險
近年來北部房價高漲,租金報酬率被稀釋不少,再加上愈來愈多業餘包租公婆競相投入分食市場,更使得租金投報率從往年的4~6%降至2~3%,只比定存高一些,但仍有包租婆樂此不疲,房仲業者提醒,要考量三大風險,才有機會獲利並享受當包租婆的樂趣。
避開空屋量大商圈 租屋需求較穩定
首先是要考量當地有無租屋市場,一般而言公立大學宿舍較多,私立大學的學生套房市場較大,但仍應注意當地租屋的供給量及未來潛在之供給量,若當地空屋較多,導致供過於求,租金水準也就無法維持穩定了,北部淡水地區、中部的東海地區的學生套房就有這種現象產生,投資之前要做市場調查,才不至於因房價下跌,而得不償失。
精算租金投報率 不能只算毛獲利
儘管投資大學租屋市場之租金報酬率表面上優於定存,但這是在滿租及不計入相關稅費及維修費用的情況下,如果扣掉這些費用及個人的時間成本,可能沒有那麼高!且房子一旦空置,租金報酬也會大打折扣,因此計算租金報酬時不能只算毛獲利,還要扣除房子維修等相關費用,才不會有租金虛胖的情形。
所以房客的穩定性相對重要,與其租給一個短期的高租金房客,還不如以較低的租金租給一個有長期租約的房客。最後是轉手性,純套房產品在成屋市場的轉手較困難,銀行貸款成數上也較低,若買公寓改裝的產品,則需另外準備一筆裝潢成本,這都是民眾在投入包租行列時要多加考慮之處。
【網路地產王╱洪倩宜╱綜合】
http://key88.net/article22396.html

修繕屋頂不慎墜落 每年32死/勞委會呼籲注意屋頂修繕作業勞工安全

修繕屋頂不慎墜落 平均每年32死
勞委會統計,近年來台灣每年約有32名勞工在從事屋頂作業時墜落死亡,今年到目前已有16名勞工因屋頂墜落死亡,由於颱風季節到來,屋頂防水與維護工程較多,勞委會提醒雇主應注意屋頂修繕作業的勞工安全。
勞委會指出,屋頂墜落又以踏穿最為嚴重,佔所有屋頂墜落災害63%,其中石綿瓦、採光罩及採光浪板等輕質屋頂大量運用在民宅及廠房的屋頂,但是也由於材質脆弱,容易老化及脆化,因此在進行屋頂維修作業時,非常容易發生踏穿綿瓦、採光罩及採光浪板墜落意外。
由於屋頂修繕作業,多屬臨時性作業,具高處作業危險,因此勞委會特別呼籲雇主應注意屋頂修繕作業勞工安全。
新聞速報 【中廣新聞/黃悅嬌】
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颱風季節將至 勞委會呼籲雇主應注意屋頂修繕作業勞工安全
時序進入颱風季節,事業單位及一般民眾多陸續進行屋頂防水與維護工程,惟修護過程中,常發生勞工不慎踏穿輕質屋頂墜落死亡。由於屋頂修繕作業,多屬臨時性作業,具高處作業危險,因此勞委會特別呼籲雇主應注意屋頂修繕作業勞工安全。
據行政院勞工委員會統計,近年來台灣每年約有32名勞工於從事屋頂作業時發生墜落死亡,今(99)年迄今已有16名勞工因屋頂墜落災害死亡,其中屋頂墜落又以「踏穿」最為嚴重,佔所有屋頂墜落災害63%,由於施工的便利性及台灣氣候的因素,石綿瓦、採光罩及採光浪板等輕質屋頂大量運用於民宅及廠房之屋頂,但是也由於其材質脆弱,容易老化及脆化,尤其是採光浪板經過長期的風吹日曬之後,外觀上不易與屋頂周圍材質,如烤漆浪板作區分,因此於進行屋頂維修及作業時,便極易發生「踏穿」石綿瓦、採光罩及採光浪板,而發生墜落災害。
屋頂上之工作多屬臨時性作業,雇主一定要在平時即加強勞工安全衛生教育,讓勞工了解屋頂上作業的潛在危害,為防止踏穿或自屋頂邊緣墜落,勞委會呼籲對於屋頂作業,應依下列規定辦理,以避免無辜生命的犧牲:
1.於石綿板、鐵皮板、瓦、木板、茅草、塑膠等材料構築之屋頂從事作業時,應於屋架上設置適當強度,且寬度在30公分以上之踏板或裝設安全護網等設施,以防止踏穿屋頂發生墜落災害。
2.對於高差超過一.五公尺以上之場所作業時,應設置安全上下之設備。
3.對於高度在二公尺以上之工作場所邊緣及開口部份,有遭受墜落危險之虞者,應設有適當強度之圍欄、握把、覆蓋等防護措施。
4.對於在高度二公尺以上之處所進行作業,有墜落之虞者,應以架設施工架或其他方法設置工作台。
5.對於在高度二公尺以上之高處作業,有墜落之虞者,應使勞工確實使用安全帶、安全帽及其他必要之防護具。
6.對於高度在2公尺以上作業場所,有遇強風、大雨等惡劣氣候致有墜落危險時,應停止作業。
全國就業e網
http://key88.net/article22308.html

2010年8月5日 星期四

屋況損壞 房東應負修繕責任/租屋 關於修繕責任問題

屋況損壞 房東應負責維修 含家具設備漏水電線管路等 可保留單據抵租金
「房門的門鎖壞了,向房東三催四請怎麼都不來維修,現在甚至遭小偷了!」修繕責任是不少房客時常面臨的租屋糾紛之一。專家提醒,若房東經房客催告之下,仍然不執行修繕動作,承租人可依《民法》條文,提出終止契約或請求房東償還修繕費用,但是若因房東不修繕導致房客損失,則需舉證明確的因果關係,才能進一步求償。
責任釐清
修繕糾紛常出現的狀況包括,房東認為「簽約點交的家具就是目前的狀況」、「雙方皆須承擔修繕費用」、「天災損壞是自然造成的」等,而不進行修繕,台灣租屋網行銷企劃部經理廖秀敏表示,根據《民法》429條租賃物的修繕,除契約另有訂定或另有習慣外,由出租人負擔,承租人有權利請求房東修繕。
契約內容的簽訂關係房屋修繕責任的歸屬,一般而言,諸如房內家具設備損壞、房屋漏水、甚至是電線管路耗損,皆須由房東負責修繕,除非當事人雙方訂約時明定房東、房客負責修繕的項目或前提,修繕問題發生時,則可依據契約內容歸屬修繕責任。
租約附現況照片自保
21世紀不動產法務處經理邱創智表示,若應由房東修繕而房東不修繕時,房客可寄出存證信函,催告房東限期內修繕,若房東不履行,可主張終止合約或是房客自行修繕,並將修繕費用單據保留,向房東請款或是從租金扣抵。
邱創智提醒,若是「因果關係」造成的損失,例如房東不修理門鎖遭小偷,或房屋滲水導致物品損壞,即使透過法院程序,也很難依事實價值判斷責任歸屬,成功判例不多。
燈泡等消耗品歸房客
廖秀敏建議房客,承租當下應該拍照留證,證明設備原貌,在設備毀損時房客應立即再拍照或是請人作證,以免將來有爭議。
此外,租約上最好附上原始照片,並以文字說明附有那些設備及家具,以便釐清責任歸屬,但燈泡、燈管等消耗性物品,不在修繕範圍內,房客也有修繕責任。
修繕責任法條
《民法》第423條租賃物交付及保持義務:出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物,交付承租人,並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態
《民法》第429條出租人之修繕義務租賃物之修繕,除契約另有訂定或另有習慣外,由出租人負擔;出租人為保存租賃物所為之必要行為,承租人不得拒絕
《民法》第430條修繕義務不履行之效力租賃關係存續中,租賃物如有修繕之必要,應由出租人負擔者,承租人得定相當期限,催告出租人修繕,如出租人於其期限內不為修繕者,承租人得終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用或於租金中扣除之
蘋果日報【蔡佩蓉╱台北報導】2010年07月17日
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租屋關係確定后關於修繕責任問題
租賃物之修繕是房東之義務,但對於租賃物的保管,房客也是有責任的。房客承租房屋,對於租賃物須善盡善良管理人之義務,也就說不但要維持房子的正常使用狀況(不故意破壞污損房屋、變更房屋結構.),也要盡到危害通知的義務。
當發現房屋有需要修繕的狀況,要盡早告知房東,並和房東約定在一定期間內(如:一星期、半個月,不要用儘速、近期等不確定字眼)過來修理,以免災害擴大,反而需要賠償房東所受的損失。
民法第430條:「租賃關係存續中,租賃物如有修繕之必要,應由出租人負擔者,承租人得定相當期限,催告出租人修繕。如出租人於其期限內不為修繕者,承租人得終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用,或於租金中扣除之。」
通常碰到需維修的狀況時,大都會先以口頭上通知房東前來修繕,但當發現房東有拒絕或是拖延不來處理時,這時就可以寫存證信函告知房東前來修繕(存證信函範例),若房東仍是不予理會,在約定期限過了後,房客可以根據民法第430條要求終止租約或是自行修繕。若房東願意由您自行修繕處理,建議您,在請人修繕前最好還是先行估價,將費用告知房東,以避免因對修繕費用認知有差距,讓房東拒絕支付而產生糾紛。在修繕完成後,則須備齊所有憑證以便對房東報帳,進行租金扣抵。
台灣租屋網建議:修繕問題一直是糾紛最多的一項問題,提醒房客在事前訂約即能約定清楚責任歸屬,在發生問題時,能盡量做好溝通並達成協議,切記勿以惡言相向,以免雙方關係破裂,影響日後彼此互動關係。
雙方的修繕責任簽定在契約書中大概可區分幾種修繕部份
1. 房屋硬體結構部份:如隔間、牆壁、支柱等等
2. 傢俱、設備部份:如沙發、桌椅、電視、冰箱
3. 消耗性器材:如燈炮、燈管、水龍頭內橡皮
對於需維修的部份,最好能名列出是何種設備及哪些部份,再來區分責任;必要時可再利用拍照存證,當成簽約時的附件。
來源中時租屋 http://cti.twhouses.com.tw/netc/chBBs/bbsBrowse_4018.html
http://key88.net/article22307.html