2010年9月30日 星期四

床位的擺置 兩側不靠牆 招來好桃花╱風水 床的擺置有哪些禁忌?

床兩側不靠牆 招來好桃花 單身者睡花樣圖騰雙枕雙人床 加強催化
若以每天睡眠8小時計算,一生有1/3的時間都在睡眠中度過,床的重要性不言而喻,除了挑張舒適的床,床的擺放位置也關係到自身的健康和婚姻關係,專家建議單身者要睡雙人床且擺放雙枕頭,才易招到好桃花,已婚夫妻男方要睡左邊、女生睡右邊,夫妻感情才會融洽。
多方嘗試
中國地理風水研究協會理事長張旭初表示,床位兩側最好不要靠牆,女生床若右邊靠牆,好桃花不易來;男生床左側靠牆則易有爛桃花,最好在床兩側各留同樣寬度的空間,並讓床頭靠牆,才能有靠山,對事業和人際關係皆有助益。
但需注意的是,床頭最好不要靠到窗戶,除了容易睡不好、疑心病重外,因中間有縫隙,人際和桃花易空洞,沒有靠山。
鏡子對床精神恍惚
此外,床也不能與門對沖,打開房門盡量不要馬上看見床頭,廁所門同樣也不要對到床,若對到床頭,頭易產生病痛,對到腳、腳也容易有問題,若是床頭後方為廁所,除了頭痛機率大增外,還容易因投資錯誤而導致虧錢,不得不注意。
現在人習慣在房間擺放電視,中華民國現代易經風水協會理事長江伯樂表示,電視櫃平常不使用時,最好用隱形門片隱藏起來,臥室盡量少放電器類產品,否則容易睡不好、腦神經衰弱。
此外,鏡子也是房間必需品,張旭初表示,鏡子照到床,元神易散,容易精神恍惚,若是夫妻房,太太外遇機率將增高。
花俏床頭板易多夢
在床位擺放上,床頭除了不要壓樑外,臥房的電燈也不要對著床頭,且燈具最好選擇圓形。
而現代人喜歡別具風格的床頭板造型,從風水角度來看,其實都是不好的,張旭初建議床頭板還是以方形為主,因為方形代表正派,其它過於綴飾的床頭板,反而容易讓人多夢、睡不安穩。
單身者想招桃花,在寢具顏色上可選擇粉嫩色系,或是有玫瑰花樣圖騰,已婚者可挑選有鴛鴦圖騰或是白色、金色系的床單,白、金色都代表財運,鴛鴦可增進夫妻感情,或可直接在床頭上擺放一公一母的鴛鴦玩偶,單身者可催桃花,夫妻可更甜蜜。
床位擺飾注意事項
●床上方不能有樑柱,天花板燈具也不宜直接對著床頭
●床兩側要各留空間,不能靠牆,後方須靠牆才能有靠山
●夫妻男方宜睡左側、女生睡右側
●床頭若靠窗戶,容易睡不安穩、且易犯小人
●房門、廁所門不宜對到床
●鏡子若照到床,精神容易恍惚
●床後方若是廁所,則容易投資失敗
●祖先牌位後方不宜當臥室,否則感情不順
●單身者宜睡雙人床並擺放雙枕頭,可招桃花
床位催桃花術  專家意見
10枚10元銅板丟床下 帶來十全十美好運
依照民間習俗,安床位最好先查看農民曆適合安床的日子,在安床前,若新床已先送到,可先將床頭略移出床位,待適合的時間,再將床頭移入,安床時,可準備10枚10元銅板,用粗鹽洗淨晾乾後,在安床時丟入床下,口中並唸「十全十美」,可帶來好運氣。
蘋果日報 【朱語蕎╱台北報導】2010年08月21日
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風水 - 床的擺置有哪些禁忌?
1. 床的上方不可有壓力:除了床的上方之外,還要注意是不是有來自床頭牆壁上的壓力。靠床頭上方的牆壁上,絕對不要掛照片.
2. 床頭不可無靠:床頭板一定要與牆壁齊平。床關係著睡床主人的婚姻與感情,一定要放得四平八穩才好。
3. 床的位置不可對門:無論床的那一邊 ( 床頭,床側,或者床腳 ),都不可以正對著門
4. 床下不可放雜物:睡床下面要'空',讓氣能順暢通行。如果堆放了雜物,不但會產生'滯氣',造成生活上的困難波折.
5. 避免把床放在窗下
6. 避免讓床頭與門同在一側
7. 避免隔牆與馬桶相鄰
8. 床頭不能朝西方:頭向西方而睡,長期的使血液往頭上衝,對健康來說,實在不是一件適宜的事情。
9. 床不貼地面:床底下最好保持通風,濕氣才不會影響到上面來,濕氣久了,會使木頭腐爛,也會損害到人的健康。
10. 床不衝門:床最大的作用是休息,若沖著門,只要門一開關,就會影響人睡在床上的安寧,便失去了休息的作用,同時,若是我們從臥房的門外面一眼就可以看到床上的情況,對於睡在床上的人來說,是毫無轉圜的餘地,安全上也十分沒有保障。
11. 床不能背著門:所謂床背著門就是睡床頭上,背對進入臥室的門,對於門外進來的人,要是有人開門,我們必須要扭轉著脖子,或是轉身我們才能看清楚
12. 床不適合放在光線太強的地方:根據中醫的說法,人的五官都代表一個地方,例眼睛代表的就是肝,陽光太強,對眼睛造成刺激,相對的就會傷肝。可在家裡裝上窗簾。
13. 床不可以對著樑:床的位置最好上面,不管是直的橫的,都不可以有樑壓住,不僅是床,在風水上有樑的話,剛好從我們的床上經過的話,這樣都是不吉的。如果沒有辦法,我們就把那個地方用天花板釘起來,把它遮蔽起來。
14. 床的高度不要超過22吋高:風水的觀念認為床的高度超過標準,就會招致災禍。從實用的方便性來看,床的高度太高,上床及下床都十分不方便,而且要多花力氣,尤其坐在床邊的時候,我們可能要惦著,或是雙腳要懸空,非常的不舒服。從安全上來看,如果床的高度太高,從床上跌下來,那很容易受傷的,尤其上下舖,除非是不得已,否則是不建議的。
15. 床不能面對鏡子:鏡子會反射到其他的人與事,使睡在床上的人十分不寧,有時看到自己,半夜看到自己會受到驚嚇的。
16. 臥室不宜放置植物
17. 不宜有水:不但會泡壞健康,澆熄愛火,還要讓睡房的主人大破其財
http://key88.net/article23192.html

自力都更 享520萬元補助 可減免稅賦 北市府都更案讓民眾自力更新

北市自力都更 享520萬元補助 還可減免稅賦
台北市政府為加速都更,促進4、5樓老舊公寓更新,今年8月2日起開放申請,只要是完整街廓或面積達605坪以上,老舊公寓可免費舊屋換新屋,室內1坪換1坪。此舉也掀起都更熱潮,民眾除了等建商來談都更外,不妨考慮自力都更。
民眾自力都更,雖然要花費較多的時間精力,但都更後的利益無須分給建商,可獲得最大的利益,並可擅用政府資源,除可免費上都更課程外,政府也針對住戶自力更新作業,提供前期擬定計劃階段520萬元的補助款。
尋求建經公司協助
台北市都市更新處處長林崇傑表示:「都更大致可分為2種系統,最常見的是由建商和住戶合作辦理都更,另1種則是住戶自辦都更,後者優點在於所有利潤都由所有住戶分攤,但住戶必須花費較多的時間與精力。」
由於都更需要不少專業人士幫忙,自力都更者大多會尋求建經公司協助,建經公司除提供都市更新事業概要、權利變換計劃等書面審核外,後續還可幫忙尋找銀行融資、建築師、營造廠商,甚至到工地監工、交屋等,不過,住戶必須自行凝聚共識,建經公司並不會幫忙說服居民參與都更。
而自力都更最擔心的就是前期計劃所產生的費用,台北市政府提供自力更新的住戶520萬元的補助款,分階段給付,林崇傑指出:「許多民眾擔心若都更中斷,須返還之前的補助款,其實不然,只要依照申請,並不會要求民眾返還。」
更新期須自行租屋
東亞建築經理副總經理唐惠群表示:「一般情形下,居民需要負擔建經公司約總銷金額的2%,分階段給付,我們會幫忙居民申請補助款,以及向銀行申請建築融資,盡量讓居民前期不要給付費用,至於向銀行融資,可在建築完成後,將多餘的坪數交由銀行售出給付,又或直接轉為20年房貸,日後慢慢給付。」
合建無法請補助款
民眾自力都更,在稅賦上還有減免優惠,如地價稅在更新期間因土地無法使用的狀況下,可免稅,地價稅及房屋稅甚至更新完後,還能減半2年,土增稅也有所優惠。
不過,更新期間,民眾就必須自行租屋,林崇傑指出,曾經遇到住戶無力負擔房租,便幫忙其找平價住宅,租金較便宜,如果真的完全無法負擔者,就幫忙安置在社會住宅,讓都更能夠順利進行。
現在還出現結合上述2種方式的都更,前期民眾自組都更會,凝聚大部分的住戶共識,並且已通過都市更新事業概要的審核,有了大致上的建築規劃及建材要求,再遴選建商,以優於市場的條件與建商合作。
台北市信義區廣居里里長林振鴻就表示:「本區經過3年半的時間,整合3/4居民的同意,近期請建商前來提案,因地段佳,建商能有廣告利益,且已整合大部分居民,要求建商僅能分得35%,且建材配備高檔。」不過這樣的方式,嚴格說起來是合建,非自力都更,因此無法申請都更前期補助款。
蘋果日報 【連珠君╱台北報導】2010年08月21日
都更重建稅賦減免優惠
都更各階段注意事項
都市更新單元劃定基準
A.跨街廓更新單元之劃設,採整體開發
B.街廓內面積2000平方公尺以上
C.街廓內臨接2條以上計劃道路,面積大於該街廓1/4且在1000平方公尺以上
D.完整之計劃街廓
E.更新單元以整建或維護方式辦理者
F.1000平方公尺以上且須1次更新完成
G.因地震遭受損壞建築物,經所有權人人數及面積均在4/5以上同意者
H.已建築完成,無礙建築設計及市容觀瞻,但得經審議委員會審議通過後得降為500平方公尺
資料來源:台北市政府
註:1平方公尺=0.3025坪
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北市府推動都更案可讓民眾自力更新
台北市政府推動的都市更新遭到多方質疑,台北市政府表示,這次已提供協助試辦計劃,讓市民可不透過建商而以自力更新方式辦理;也鼓勵這類都市更新案可提供出租住宅,讓市府可出租給一般市民。
台北市政府表示,都市更新實施方式,假使是以私人為實施主體,有兩種方式,分別是由開發商擔任實施者或由民眾自組更新會實施。而不論以哪一種方式實施都市更新,皆會有實施成本的產生,包括前期規劃整合費用及興建期間營建成本之支應,因為都市更新基地規模多大於一般建築個案,故更新成本動則10億以上不等。實施者(開發商)所取得之開發容積,係因其墊支更新成本的緣故,將來需由取得之開發容積於市場上出售後,用以支應更新期間所支付成本。
這次所提之協助試辦計畫針對市民不願意透過建商,希望以自力更新方式辦理,市政府則多管其下,考量更新遭遇相關議題給予不同的協助,一方面委託專業團隊針對法令程序不清楚給予個案協助外;對於前期規劃費用支應困難部分也提供最高520萬元規劃經費補助,讓更新的實益由社區居民所共享。
為使更新後之住宅仍能符合一般市民購屋之需求,在本計畫開發強度增額項目內,訂有「適當規模住宅誘導原則」,除於建築規劃坪數要符合原住民需求,讓更新後均能住回原社區維持原社會脈絡外;也要求於申請專案的都市更新案提供一定比例合適規模住宅,讓一般市民也買的起;另一方面也鼓勵此類更新案提供出租住宅,供市府出租予一般市民居住使用,滿足都會區廣大租屋需求。簡言之,市府所提專案計畫,確實已就台北市面臨高房價之住宅政策上給予積極正面回應。
此外,就平價出租住宅的相關建議,市政府都市發展局表示,推動都市更新與保障市民居住權利皆是台北市住宅政策重要的項目
,市府早已暫停標售500平方公尺以上市有土地,此外並積極推動公有出租住宅政策,確保民眾居住權。依歐美各國大城市經驗及國內學者專家建議,確立逐步發展台北市住宅租賃市場之方向,參考美國的現況訂定「公有出租住宅總量達本市住宅存量5%」的長期目標,以多元供給、公私合作等方式增加出租住宅數量,並另訂專業辦法租以低於市價的方式出租予民眾。
MyGoNews廖賢龍/台北報導
http://key88.net/article23193.html

台中體二公辦都更 土地價逾百億/透天換大樓不划算 住戶︰憂心權益受損

台中體二公辦都更 全台首例
經七十年延宕,台中體二用地開發案將採公辦都更方式開發,規劃願景廿日出爐,未來將以都市翠谷設計概念開發,預計今年年底前完成整體畫審查,可望在民國一百年正式招商動工,三年內完工,屆時違建、鐵皮屋林立的此地景象將大為改觀。
台中市都發處都市更新科長蔡青宏形容,此地可望成為台灣的六本木,變身都市體育休閒購物綜合園區。由於這是全台第一個公辦都更案件,也備受各方矚目;台中市政府委由曾參與杜拜開發、全球特易購設計開發案的美國規劃團隊規劃,未來將以開放式體育大學、體適能運動休閒園區、翠谷瀑布自然公園景觀、文化特色餐飲、休閒購物商圈、景觀住宅等六大元素為規劃開發主軸,建構自然景觀與運動休閒並存的現代都市體育休閒購物綜合園區。
蔡青宏坦言體二用地開發,由於廣達廿五公頃園區內除棒球場、台灣體大、自來水廠後,其他十多公頃用地七百多戶現住戶權利複雜,因而整體開發案一拖就是數十年,直到八十七年都更新條例通過,經十多年民辦都更的淬鍊,此時公權利介入時機成熟,經過五年規劃協調,今年四月正式進入權利變換計畫實質作業。
有別於區段徵收、補償徵收,現住戶在都更後可拿回的土地非以面積計算,而是以都更後權利價值計算,該區域獎勵容積達六○○%,不但參與開發的建商可以一坪土地變六坪建坪,擁有土地持分的現住戶權利也相同,且開發後土地價值的提升也回歸土地所有人享有。規劃團隊預估目前該區土地價格約每坪十二到十四萬,開發完成後可飆到至少每坪廿萬元。
中國時報【馮惠宜/台中報導】2010/08/21
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體二用地都更 打造「都市翠谷」開發後土地價逾百億
體二用地都市更新案整體規劃願景正式出爐,以「都市翠谷」為設計概念,未來將分區以2階段開發,除了公共設施、住宅,還增加商場,市府表示,總投資金額初估至少50億元,扣除公共設施及安置住宅外,都更實施者可拿回1萬坪土地,全部開發完成後,土地價值超過100億元。
體二用地東以進德路、西以雙十路、北以力行路為界,更新範圍面積為10.5公頃,是國內規模最大的都更案,也是第一件公辦更新案,市府在97、98年曾兩度公開徵求都更實施者,儘管當時有不少建商、開發公司詢問,但遇到金融海嘯,兩次都因無人投標而流標。
市府都發處長黃崇典表示,為了不影響進度,市府先幫實施者完成住宅分配的部分,並委託包括美國第2大商業建築規劃設計公司MG2(MulvannyG2 Architecture)組成的規劃團隊,針對體二用地全區未來願景進行規劃。
規劃水源老街新天地
MG2的代表作為好市多全球分店,其對體二用地的設計概念為「都市翠谷」,除了有公園、綠地、廣場,由於當地過去為水源地,未來也將引進水源,會有水瀑、溪流,同時保留一部分老房子,仿照上海新天地,規劃為「水源老街新天地」。
黃崇典指出,過去把房子拆掉重建的「推土機式」更新方法已經落伍,市府希望創造新的核心價值,帶動周邊更新效果。
實施者可取回1萬坪土地
體二用地將分2期開發,第1階段完成公共設施及4棟安置住宅大樓後,實施者可取回1萬坪土地,在第2階段開發銷售,為吸引業者投資,市府提高容積率達600%,住宅大樓可蓋20層樓以上,並增加商場的規劃,估計業者取得土地成本每坪約21萬元。
都發處表示,初估全部投資成本至少50億元,開發完成後,土地價值超過100億元,目前有2、3家台中建商表達投資興趣,市府預計明年初重新招標,招標後2年內動工,動工後3年內完工。
自由時報 記者張菁雅/台中報導 2010/08/21
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憂心權益受損 住戶︰透天換大樓不划算
台北吹起「都更熱」,台中民眾也看好都更商機,市府宣布體二用地都更案後,可參加權利分配的戶數從200多戶暴增到7、800戶;但也有現住戶擔心權益受損,並質疑開發成效。市府表示,會補助住戶更新期間的安置費用,更新後,會是景觀住宅,房價一定上漲。
體二用地都更案已進入權利變換計畫實質作業階段,工作團隊在調查更新前權利價值評估時發現,原本當地可參加權利分配的戶數只有200多戶,宣布都更案後,掀起買賣潮,4年內竟暴增到7、800戶。
不過,精武路附近多數住戶均反對更新,尤其是店家,住戶表示,他現在住的是佔地100坪的透天厝,更新後,換不到50坪,而且還是大樓,誰願意接受;他也擔心建商為了降低成本,房子會蓋得像國宅,無法帶動房價,更何況一中商圈近錦南街一帶也有完工不久的住宅、商場,現在發展還沒有很好,體二用地更新後的發展也令人擔憂。
市府︰更新成景觀住宅房價一定漲
市府都發處則表示,會找3家合法的估價師事務所估價,再以最高價認定,以保障地主權益;另外,市府將訂定補償辦法,提供住戶開發期間租金補貼、建物拆遷補償,目前工作團隊已成立體二用地都市更新願景館,定期公布工作進度,未來使用的建材也會在此展示,地主若有任何疑慮,歡迎提出來。
都發處也說,體二用地包含體育場、自來水廠在內共有25公頃,大部分是開放空間,未來會進行多項景觀設計,更新後的住宅不可能像國宅,會是景觀住宅;目前當地房價每坪在12萬至14萬元間,更新後會在15萬元以上。
自由時報 記者張菁雅/台中報導2010/08/21
http://key88.net/article23185.html

神桌擺置先神後祖先 避吵躲臭保平安 神桌風水禁忌

神桌風水報你知 避吵躲臭保平安
自古以來,「祭祖」一直都是孝道的表現方式,家家戶戶中也免不了擺起神桌祭拜祖先,或是請一尊神明供奉,來保佑闔家平安。風水命理專家黃友輔表示,神桌不僅不能架空,也要置放在比正常人高的地方;另外,神桌需要見天背有靠,才能庇蔭後代子孫。
神桌置放學問大 首重高於頸背有靠
供奉神明與祖先的神桌,是全家的信仰重心,因此神桌格局與擺設,也有專門的風水禁忌需要注意。黃友輔老師分析,神桌的擺設盡量以簡單、清潔為原則,一般來說,建議安置在室內明亮、向陽處,可以直接見到天空的位置更佳,不僅能讓香煙飄送出去,達到室內空氣流通,更有助於家運興旺、財源廣進。
在神位擺置方面,宜以穩固不易受碰撞為主要原則,也就是大家熟知的「背有靠」,顧名思義就是要靠著牢靠的牆面,最好是水泥或是實心的牆面,才不會影響到家人的和睦。
此外,因為現代居家有許多小坪數設計,所以往往神桌是採半空架置的設計,但是無論如何,神桌的高度一定要高於頸,應該從地面算起,到一個人眼睛的高度是最剛好的,過高的神桌會導致上香不容易,過低的神桌也會對祖先和神明不敬。
左怕臭右怕吵 壓樑易致血光之災
黃友輔老師建議,從風水的角度來說,神桌位置除了高度和靠背的問題需要注意,也要遵守「龍邊(左邊)怕臭,虎邊(右邊)怕吵」的原則,最好的方法是,神桌的左右兩側都不應該鄰近走道、有擺放電視的地方,或是廁所,這樣才不會造成家庭失和。另外,神桌也應避免橫樑下壓,或是牆壁、柱子正對的問題,否則會形成壁刀煞,家人容易發生意外的血光之禍。
【網路地產王/綜合】
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神桌擺置有學問 先神後祖先準沒錯!
在台灣,幾乎家家戶戶都有安奉神位,也有不少家庭會把祖先和神佛一起平排、安奉,但不論是祭拜祖先或是供奉神明,都有一定的規矩。風水命理專家黃友輔提醒,擺放時要注意「左神右祖先」的規則,神明塑像和祖先牌位不可隨意錯置、亂放,否則非但沒有辦法庇祐全家,還可能招來厄運。
左神右祖先 供奉神明單數為宜
自古以來,一向都是「左尊右卑」,所以左邊又稱為龍邊,右邊即是虎邊。所以在安置神明和祖先的時候,也必須遵照這個原則,將神明塑像擺放在左、祖先牌位置右,黃友輔老師說,神明就好比人間的帝王,我們的祖先就像是老百姓一樣,所以「神明在左,公媽在右」是恆久不變的定律,至於如何分辨左、右?則是依照面對大門的方位來決定,而且安置順序也是先從神明開始,接下來才是祖先牌位。
除了要注意神明和祖先的擺放位置外,黃友輔提醒,就算是很虔誠的信徒,也應該注意,家中不宜供奉過多的神明,最多不應超過5尊。此外,供奉的神明原則上須為單數,因為單數是陽數,偶數是陰數,如果擺置偶數的神明像,很可能會招來不必要的邪靈。
神像、牌位不錯置 香爐前後置放
除了擺放的位置要注意,神像和祖先牌位也不能夠交錯放置,而且神明的高度需超過祖先牌位的高度,不然容易造成女性掌權或是男性事業不順、身體不佳。此外,香爐的擺放也要依照規矩,神明爐宜往前、祖先爐宜往後,才能突顯高低尊卑的順序。
【網路地產王/綜合】
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神桌風水禁忌
1.神桌位置以能見窗外為宜
神桌為置能見窗為宜,但不可直對大門,易招是非。而若是透天厝,則宜將神桌安於頂樓,
但忌鐵皮加蓋的房子,屋頂若為鐵皮,會影響後代子孫的前途。
2.位置宜安境清幽,且不可安於門邊
神桌若安於門邊或走道上,容易打擾到神明,教其不得安寧,因此,應避之。
3.以神明面迎的位置來定,神明安左,祖先安右
神明與祖先在神桌上的安置位置,宜神明安左,祖先安右,但這是以神明面迎的方向來看,
不是以人們的視線方向來決定。且神明享有的位置較大,較寬敞,祖先的位置則小些,
不可大過神明,因神明地位更較祖先崇高,自有大小之分。
4.神桌不可面迎浴廁、廚房
神桌安放的位置當然不應面迎浴廁,廚房及樓梯,若面對著廁所,不就是教神明、祖先遭受浴廁
臭氣的薰染。同理可證,若正對廚房則會受油煙的浸燻,易是對神明與祖先的不敬。
5.神桌不可安於房內
將神明、祖先安於房內是很不適當的,畢竟在房中總會更換衣服,衣衫不整的面對祖先、神明
是很不敬的。且會影響到事業與財運的前途,使其不順。此外,家中最好不要安置或懸掛未開
光的神明畫像或雕刻藝術品,容易引來不乾淨的東西依附其上,應小心避免。
6.神桌牆後不可設馬桶、床
神桌牆後設馬桶、床鋪、廚房、會成為產生煞氣的不良風水,若真難以避免,可利用紅色的夾板
來隔敞,但最好的方式當然還是避免這樣的陳設,安排為佳。
7.神桌不可壓於樑下
若將神桌安於樑下,將使神明、祖先受到不良磁場的干擾,進而影響到家人的健康。
8.神明爐位置宜高於祖先的香火爐
神明的地為自然是高於祖先的,因此,為表示敬意。祖先的香火爐必定得低於神明爐,
且向內縮一些,將神明凸顯出來,以顯對神明的崇敬。
9.先安祖先位,在安神明位
在安祖先位與神明位的時候,必須先讓祖先先安置,,否則,若先安置了神明,祖先會不敢進門
因此,得先安祖先位,在安神明位。
10.安神明須擇日
安神明必須要選擇適合全家人的吉刻吉時,否則,若不慎沖到,會叫家人運途不順遂。
11.主神居中,且高度宜高於左右神明
一般家中最多以供奉三尊為限,主神置中,並需高於左右神明,以顯地位。若主神的高度不夠
可以底坐墊高來解決這個問題。
12.早晚上香,常得神明庇佑
除非遇上重要節日,須早晚各上三炷香。否則平時早晚各向神明、祖先個上一炷香即可。
13.神桌常保潔淨
神桌常保清爽、潔淨,就是讓神明、祖先有一的較舒適宜人的環境。因此,神桌要常擦拭,
除去灰塵、污垢,也是對神明及祖先表示尊重的一種表現。
http://key88.net/article23184.html

貧富差距創新高 財富分配不均 房地產稅制是幫兇

歷史新高! 貧富差距飆至66倍
台灣的貧富差距,在這十年越來越嚴重,據主計處的最新資料,台灣最富有,金字塔頂端五%的人,平均所得是四五○萬元,而位於最底層五%的民眾,平均所得只有六萬八千餘元,兩端相差六十六倍,創下歷史新高,六十六倍的差距有多大,有人穿的是兩百元一件的T-SHIRT,有人一件上衣就要一萬三,有人只買得起四萬元的摩托車,有人卻開著260萬的名車,一個台灣卻有兩種截然不同的世界。
今年一月十號那一天,一樣的擁抱卻是不一樣的酸甜,在台北,台塑集團長孫王泉仁風風光光,娶了首都客運千金李晶晶;在桃園,徐姓工人?了讓糖尿病的女兒有錢打針,連夜偷鋼筋。當王泉仁迎娶李晶晶走出豪宅,徐爸爸跟女兒從兩片木板上醒過來;當李晶晶穿著紐約送過來的百萬婚紗,徐小妹妹唯一的衣服就是學校制服;當賓客吃著七十桌囍宴,一花六千萬,徐爸爸打開冰箱,不知道沒壞掉是哪一碗。
台灣很小,錢包的距離似乎很遠,台灣的貧富差距更大了,差了六十六倍,有人吃得起五星級飯店的戰斧牛排,一客6600元,有人夜市的牛排也可以,反正一客100元相差66倍;有人內衣一套一萬五千元,要買就買鑲?,有人內衣秤斤買,五件429元,反正錢不好賺。台灣有錢人有沒有,有三對夫妻,一人砸七百萬上外太空,有人這輩子還沒坐過飛機,看過天空,拾荒的陳太太,她唯一開過的車,就是這台推了二十年的推車,紙板從白天撿到晚上,吃三餐才剛剛好。
華視新聞 綜合報導
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財富分配不均惡化 房地產稅制是幫兇
由於各種主客觀因素使然,近年房地產市況和總體經濟表現近乎脫鉤;不過仍然沒有人能否定,房地產市場之榮衰,終究是和整體經濟景氣好壞,有著『唇亡齒寒』的緊密關係。而昨日主計處在今年Q3國民所得統計評審會所公佈的資訊,正是我們拿來做為評估房地產後市的重要參考依據。
看到主計處發布數據,可說是一則以喜、一則以憂。喜的是,今年前兩季GDP成長率都超過10%;第一季是破表的13.6%,昨日公佈的Q2數據也達到12.53%。而基於台灣出口成長持續暢旺,加上預期ECFA產生若干效應,主計處將Q3的GDP成長預測,從原先的4.40%調高到6.90%,99年全年預估值也跟著上修至8.24%。如果實現,將是21年來最高。
至於憂,則是所得分配持續惡化。昨天主計處公佈的是98年所得狀況,將國內768萬家戶所得從高到低分為五等位;最高組平均年所得182.5萬,最低組則僅22.2萬,兩者相差8.22倍。此倍數為史上新高,顯見台灣的貧富差距尚無任何改善跡象。
而且要注意的是,這次發布的所得分配,或說貧富差距結果,是98年數據;然而GDP數據則是今年數值,中間還有近一年落差。如果再加上這個因素,筆者可很肯定地說,今年實際貧富差距,絕對高於8.22倍這個數字。
原因在於,98年還受金融海嘯影響,有錢人資產或所得也受拖累。今年號稱景氣回溫,但目前看來,無論是政府怠職也好,或真是結構性問題使然也罷,中低收入者所得就算有成長,幅度肯定遠低於富有階級。再者,如果把近一年都會房價狂飆、資金狂潮炒作的因素再放進來,也就是考慮資本利得這部份,國內貧富差距,絕對遠高於主計處公佈的8倍多,且遠遠大過你我想像。
因為主計處的所得差距統計,用的是原始可支配所得;以有錢人精於財稅規劃(此為美其名,其實就是避稅、逃稅)的慣例延伸,這群人的資本利得,肯定大過帳面上看到的可支配所得。然對中低階層來說,哪來資本利得?
因此,主計處長石素梅所說,透過社福補助弱勢津貼及政府課稅等方式,貧富差距得以縮減到6.34倍的部分,我們必須提出異議並糾正。因為考慮資本利得(絕大多數來自炒房炒股),實質貧富差距將又被放大甚多。
而說到課稅,理論上當然如石主計長所說,是政府拿來減緩貧富差距、維持社會公益福利運作的最重要工具。然而,實質上卻完全相反,反而變成資產階級拿來拉大經濟力差距的最好途徑。這部分,又以房地產部分最為嚴重。換句話說,因為(租稅)制度謬誤,房地產(買賣)儼然已成為擴大國內貧富差距的最大幫兇之一。
目前台灣有關的房地產稅,主要有交易產生的契稅與土增稅兩項,及持有行為產生之房屋及地價稅。契稅部分是比較固定的,然而土增稅、房屋稅及地價稅,目前雖有自用稅率優惠,但更大的問題在於『不用實價為課徵基準』。
因此,只要在公告現值調整期間交易,完全不需課徵土增稅;就算被課,土地公告價值與實際市價也差距甚多。房屋及地價稅則分別用評定現值與公告地價課徵之,但同樣地,兩者與市價也存在極大差距。這不但使得炒房、囤房者成本大降,更奉送資產階級極大的節稅、避稅空間,造成稅制極度不公,直接導致實質貧富差距拉大。
至於該如何改革?坊間及本單元都已談論不知多少遍,不再重複。但關鍵準則必須是:按市價課稅,並在稅率上採取分級制度,如同所得稅一般。
前天經建會主委劉憶如已指出,台灣近年GDP成長主要來自外貿出口,然型態是三角貿易,也就是所謂的台灣接單,第三地製造、出口,因此這個GDP成長,本地大多數庶民確實完全享受不到。於是,GDP成長數據亮眼之喜,就整體國民社稷來說,其實沒啥好喜的。
近年國內產業結構所產生的就業(失業)及薪資變化,是造成貧富差距拉大的關鍵,這部份的確是結構性問題,很難在短期內靠政策工具加以扭轉。然而就上述談到的資本利得,特別是炒房或購屋避稅部份,則完全跟結構性轉變無關,純粹是制度謬誤之問題,絕對必須徹底變革!
新聞提供:住展房屋網
http://key88.net/article23174.html

2010年9月29日 星期三

醫院旁 銀髮族購屋首選 買在醫院附近 抗跌又增值

醫院旁 銀髮族換屋首選
台灣將進入「高齡社會」,銀髮族換屋,應該選擇什麼樣的房子?房仲業者建議,銀髮族不妨以交通、生活機能、就醫方便為考量因素,鄰近醫院旁商圈的屋價保值又抗跌,最適合銀髮族居住。
信義房屋企研室經理蘇啟榮說,退休族群面臨子女成家立業的「空巢期」,屋子「由大換小」、從「樓梯換成電梯」的情況最常見。而許多老人得換好幾班公車到醫院看病,所以有越來越多子女主動表明要替年邁的父母看房子,首要條件就是方便就醫。
蘇啟榮指出,也有老年人忌諱住在醫院周邊,救護車聲響讓人不安,因此以醫院為中心,方圓2公里內、車程10分鐘內可到的巷弄最熱門,少了大馬路的吵雜及醫院周遭的病菌,又享有安寧及就醫便利性。另外捷運沿線可達的較遠區域的住宅,交通便利、房價較低,是預算有限的銀髮族另一種選擇。
住商不動產企研室主任徐佳馨表示,老人的行動不便,需以柺杖和輪椅代步,因此「電梯」成為老人買屋的必備品;而大眾交通系統,醫療院所以及公園綠地等,都是老人在生活上所仰賴。老人愈來愈多,具有這些條件的房屋,買氣將愈 來愈好。
她說,雖電梯大樓產品最理想,若有預算考量,中古公寓可選擇二樓以下樓層,鄰近公園綠地更佳,方便長者運動。大環境外,銀髮族家中人數不多,因此所需坪數較小,大約為25坪內的兩房,較符合老人的需求。
根據信義房屋統計,以台大、國泰、仁愛、長庚等醫院周遭的中古公寓每坪超過60萬元,較偏遠的榮總、馬偕也在30萬上下。
【聯合報╱記者何醒邦/台北報導】
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買在醫院附近 家人健康又保值
年輕的時候購屋,通常想的都是如何增值,或是找孩子學區比較好的地段,很少人會把與醫院的距離,當做是重要買房指標,但隨著年紀越來越大,或是家中有老人家身體不好,現在越來越多人,把家附近有沒有醫院,當作購屋的重要考量件之一,打破以往購屋不願跟醫院當鄰居的習性!
一家老小都保健 醫院週遭房市熱
「住在醫院旁,最大的好處,是就醫的方便性!」一家大小都買在萬芳醫院附近的李太太說,兩個孩子接連出生,小叔也生了兩個孩子,由於大家住在附近,每天一起共餐,有病也傳得快,有一次一家9口老小全部得了輪狀病毒,9個人全部在急診室打點滴,但因為就在隔壁,隨時可以回家休息。
這樣的效應,也出現在新的醫院!民國97年7月剛開幕的署立雙和醫院區,已完工的第一醫療大樓,總床數達1142床;此外,歐、美、日、韓等國的先進醫學中心都有引進電腦刀治療,雙和醫院也加入行列,假以時日,因為民眾對該院醫療倚賴,將帶動就醫人口,及未來醫療人員居住需求。
昔日墓地房市冷 雙和開幕漲聲起
而昔日屬於中和邊陲地帶的圓通路地區,隨著署立雙和醫院的開幕,現在的院址本來是墓地,周邊房市死氣沉沉,屬於中和邊陲區,但雙和醫院動工後,房市預期心理開始發酵,建商看準商機,先在醫院附近推案,當時漢寶建設的「國宴」,開價26萬元左右,儼然是當地房市試金石,2個月就賣完。
雙和醫院成立後,圓通路房市逆勢成長!」東森房屋圓通加盟店副理胡鴻運發現,購買客群大都是因為家裡慢性病長者,需要經常到醫院就醫,因此選在雙和醫院附近買房子,他們選的都是當地大坪數屋齡20年以上的中古公寓,每坪價位大約17萬,加上當地比距離500公尺遠的景安站便宜很多,也有許多小家庭趁尚未大漲前,趕來這撿便宜。
【網路地產王/綜合】2010/08/23
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跟著醫院住 抗跌又增值
除非老了,否則很多人買房子,很少會把與醫院的距離,當做是重要買房指標,但是護理背景出身的楊秀惠,就是典型的實踐者,而且事後也證明,住在醫院旁,真的對她幫助很大,不但房子增值三倍以上,時間成本省更大。
老公很孝順的楊秀惠,婚後一直與公婆同住,就住在台北醫學院附近,直到第一個孩子即將出生,剛好小叔也要結婚,家裡顯然住不下了,楊秀惠才開始與老公找房子,準備搬出去。
一開始兩人四處尋覓合適房子,遠到南崁、桃園,近如內湖等區域都找過,當時楊秀惠考慮的因素不是一般人最重視的學區,而是交通便利,更重要的是,一定要距離醫院不遠,原因是小朋友才要出生,公婆父母年紀都大了,加上自己是護理專科背景,過去在醫院工作多年,看多了生老病死,太了解醫療資源的重要性。
只是沒想到,轉了一圈後,後來還是回到原址。楊秀惠說,就在很久都找不到合適房子時,正好台北醫學院附近的眷村(世貿東村)改建完成,雖然不符國宅購買資格,但是因為與公婆家只有3分鐘路程,又符合她希望距離醫院近的目標,她與老公抱著試試看心情去登記,沒想到竟然就被通知準備購屋程序,一家人既興奮又意外。
那時正是90年網路泡沫危機時刻,房市也處於低潮期,楊秀惠與老公很幸運以730萬元買下46坪房子,還附一個停車位,扣除公設,室內31坪,一家人可以住得還算寬敞。
與公婆住得近,固然是新屋最大的好處,但是就住在台北醫學院急診旁,這麼多年來最大的好處,是就醫的方便性。她說,買了房子,兩個孩子接連出生,小叔也生了兩個孩子,由於大家住在附近,每天一起共餐,有病也傳得快,有一次一家9口老小全部得了輪狀病毒,9個人全部在急診室打點滴,但因為就在隔壁,隨時可以回家休息。
還有一次兩個小孩相繼得肺炎住院,小叔的第一個孩子正好出生,老婆也在北醫坐月子,全家人又是輪流守在醫院,無論是送東西,輪流照顧,都不必舟車勞頓,出了家門就到。
楊秀惠說,如今婆婆年紀大,不但有糖尿病,也常常身體不舒服,公公則是高血壓,老人家一天到晚要到醫院復健拿藥,就因為住得近,也不必年輕人接送,對雙薪族來說,節省的時間成本與心理負擔差很多。
更重要的是,台北醫學院校區就與醫院隔鄰,一家人除了就醫方便,也善用學校設備,例如小朋友就是在北醫的游泳池學會游泳,她則參加瑜珈班,老公晚上到校園慢跑,可說是充分利用地利之便。
預期外的好處還包括房價漲了三倍之多,附近已有人開價2400萬元賣屋。楊秀惠說,跟著醫院住,好處多多,還可以抗跌。
【聯合晚報╱記者陳素玲╱台北報導】2010/06/19
http://key88.net/article23223.html

剪刀煞3種煞氣 擺石來化解/入住三角窗 小心人口不安

何謂剪刀煞 剪刀煞是指房子立於低於90度角三叉路,或十字路口上,而這路口長的像一把尖銳的剪刀的交叉口,路口夾屋的情形
專家說法/化解剪刀煞 擺石來散氣
宗教民俗專家吳東龍昨天說,剪刀路口在風水學上的認知,應是道路交會在90度以內的夾角,而在夾角處興建的房舍,通常被認為有沖煞問題。
他指出,若再細分,剪刀路口又分兩種,一種是「兩條馬路的交叉」,路口對角各會有一個剪刀口;另一種則是呈Y字型的「分道口」。
吳東龍說明,兩條馬路交叉形成的剪刀口,風水上的確認知會有沖煞問題,解決之道可在房屋靠近路口一側擺放大小適當的石頭,藉以「散氣」。
而Y字型分道口若形成剪刀口,他說,原則上,剪刀口(兩路匯集處尖端)若不正朝東方,應無沖煞問題。
有人認為,在剪刀口處的房子開店做生意,若經營打鐵店、鑰匙店就不會受沖煞影響,吳東龍表示,的確如此,會造成沖煞的氣屬「木」,而打鐵店等屬「金」,可以剋「木」,這種說法符合風水上的認知。
自由時報 記者楊宜中/花蓮報導
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剪刀煞 以紅竹 石敢當化解 避免意外 離婚 破財 室內可擺 水晶 茶樹加強
老舊市區道路規劃不佳,隨處可見分岔路口,無形中造成住家外格局煞氣,其中以2條路匯聚成1條路的雙岔路口,形成俗稱的「剪刀煞」,煞氣最嚴重,易導致意外之災、離婚、破財等危難情事發生,建議可用石敢當、紅竹等化解。
改善磁場
雙岔路口可能形成2種煞氣,「箭頭煞」、「剪刀頭煞」,俗稱「剪刀煞」。
雙岔路口似「Y」字,2條路匯集成1條路的交接處,便是所謂的「箭頭煞」,位交接點的住家,易造成人際關係差、工作不順利等情況。
箭頭煞 影響人際
中國易經哲學研究發展協會創會理事長蔡上機建議,可使用具反射作用的器具,有凹、凸透鏡、山海鎮、八卦鏡等,後2者須經由風水老師開光、加持才能發揮功效。也可在家中針對煞位擺放水晶、茶樹等,可化解煞氣。
蔡上機指出,「剪刀頭煞」便是岔路匯集成1條路,該條路正對的建築物,便是沖煞,若該棟建物是商業大樓,易造成業務不順、公司倒閉等危機,解決方式與化解「箭頭煞」相同。
中國地理風水研究協會理事長張旭初指出,岔路常出現在舊市區內,尤其是北市北投區、北縣中和市、板橋市等區域,經常造成外格局的「路沖」、「剪刀煞」等外格局風水煞氣。
張旭初表示,要知道住家是否位煞位,可從陽台觀察,若從陽台看出,正對岔路口,便是遇上「剪刀煞」,建議可於陽台處,面對岔路口的位置,擺放紅竹或石敢當等。
岔路不僅影響正對的住家外格局,也會影響兩側住家,建議可於岔路口立上石頭,並紅顏料寫「石敢當」等3大字,一併解決煞氣。
專家意見
石敢當鎮煞氣 也可美化環境
張旭初 中國地理風水研究協會理事長
化解「剪刀煞」常用反射物品,包含有凸面鏡、山海鎮、八卦鏡等,意指將煞氣反射出去,並非真正化解煞氣,而且將煞氣反射至別處,一不小心便將煞氣折射至附近鄰居,造成惡鄰居出現。建議最好使用治本方式,於煞位立上石敢當,可鎮住煞氣,也可成為擺飾物品,美化社區環境。
蘋果日報 徐義平╱台北報導 2010年05月01日
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入住三角窗 小心人口不安
位於十字路口的的屋宅,俗稱三角窗,通常車流人流都相當旺盛,相當適合當作生意的場所,但命理黃友輔老師建議,這類的房子較不適合當做住家,因為煞氣多,容易導致家中人口不安。
十字路口外煞多 宜商不宜居
因為十字路口的房子車來人往,能夠兼納兩條馬路的人氣,如果選對方位開門的話,相當適合當作生意場所,但是這類的房子卻不適合當做住家。
黃友輔老師表示,因為車來人往也表示外煞多,而三角窗四周都是屋角,所以屋角的沖煞也多,容易讓住在裡頭的人心靈不安寧,長期居住的話會心生投機,不容易腳踏實地,所以這類的最好當作店面經營就好,不要當做住家。
土地尖端剪刀口 以圓化煞
除了十字路口之外,還有一種叫做“剪刀口”的煞氣,所謂剪刀口,就是路的夾角小於90度,這類的房子煞氣太強,不管是商店還是住宅都難以平安,唯一可經營的店家只有鐵器、五金、刀舖或是棺材店,其他行業都不適合。
黃友輔老師表示,這類土地的建物最好設計成圓形的,以化解煞氣,而土地尖端部分不適合蓋房子,最好在尖端的部份種樹、當成公園,降低尖端帶來強烈的煞氣。
網路居家王
剪刀煞形成的三種煞氣
http://key88.net/article23220.html

火險理賠 三大關鍵賠差很大/火災防範不可少 火險理賠知多少?

三大關鍵 火險理賠差很大
中元節即將到來,民眾除了要注意家裡是否有投保火險,還要知道,即使投保火險,遇到火災時,產險公司也不一定會「全都賠」,因為某些產險公司有最高理賠上限、在物品理賠上因「折舊認定」也易出現爭議,或是民眾保額根本買不夠這3大原因。
1.折舊計算,減少請領金額:泰安產險副總曾憲章表示,一般市面上火險理賠方式分為兩種,包括「折舊認定」以及 「實損實賠」,實損實賠按照字面上的意思,就是火災發生後,家具、電氣產品若有毀損,會直接理賠同樣的產品給顧客。
但折舊認定,則是保險公司會依照該電氣用品出產及使用時間,評估該動產價格,但電氣折舊往往相當大,也因此當民眾領到理賠的錢,會發現與原來電氣購買價錢根本不符。
2.理賠有上限,不是全都賠:另外,產險公司多半會訂定理賠上限。產險業者表示,火險中,動產理賠多半在3成、最高不會超過5成,因此若投保500萬元的火險,那麼動產理賠金額最高僅有250萬元。
若是第三人責任險,多半也會限定理賠金額,例如第三人醫療費用最多賠25萬元,若不幸身故的話,每人最多賠50萬元。
3.房子火險保額不足:最常見的就是房子保額根本不足。因為銀行多半會依照民眾貸款額度,來決定火險投保額度,例如房子價位為1,000萬元,但民眾貸款500萬元,銀行便僅幫民眾投保500萬元的火險,保額僅有房子價值的一半。
綜合以上3大點,民眾理賠金額才會與預想中有差。
舉例來說,若一棟1,000萬的房子,屋主僅投保500萬元的火險,若遇到火災、燒毀家中物品,因動產理賠最高不超過5成,因此最高額度僅能請領到250萬元,若加上火險保單內有折舊認定,那麼能請領到的金額將會更少。因此才會有產險主管表示,許多民眾通常清算完後才驚覺,「損失一台洗衣機,申請理賠到的價錢,只夠買一個洗衣板。」
另外,明台產險強調,發生火災後,保戶要在知悉後的5日內通知產險公司,並檢附理賠申請書、損失清單等等,以向產險公司申請理賠。泰安產險則建議,民眾在投保火險前,要看清楚保單內的規則,若沒有寫出「實損實賠」,或是有訂定最高理賠上限,就可以考慮是否要投保其他家產險公司了。
工商時報 記者楊筱筠/台北報導 2010-08-22
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火災防範不可少 火險理賠知多少?
天氣漸漸轉涼,許多民眾都會開始將保暖的電器用品紛紛「挖」出來使用,而且會用一個又一個的「延長線」來轉接電源,卻往往忽略了用電安全,以致於釀成火災大禍。雖然台灣民眾目前已有較為成熟的防災觀念,但是國人投保住宅火險概念尚顯不足,一旦發生不幸的悲劇,往往求助無門,到底住宅火災保險應該怎麼保?保的又是什麼?在申請理賠時又該注意哪些事項呢?
一般來說,住宅火災保險可分為「一般住宅火災保險」和「附加險」兩種。購買住宅火災保險時,應按投保時的住宅使用性質分析可能潛在危險及保障需求來辦理。
附加險包括地震險、颱風及洪水險、罷工、暴動、民眾騷擾、惡意破壞行為險,自動消防裝置滲漏險、竊盜險、水漬險、恐怖主義險、第三人意外責任險,可詳加選擇。
那麼,住宅火險的保費是怎麼計算的呢?一般來說,住宅火險所保的標的物,為建築本身及建築物內的動產。一般保額計算是根據建築物本身的造價成本及裝潢成本,民眾可以依據產險公會所公佈的「住宅類建物造價參考表」,依照建築物所在的地區、樓層不同,查詢出自己房屋的造價成本,再加上裝潢成本,就是重置成本,就可以算出是應保的保額。
至於動產的部份,包含家具、衣物、音響、電視等。但是貴重的皮草衣飾、金銀條塊、珠寶、玉石、藝術品則不列入承保範圍之內,保戶可以依照自己的需求考量另行投保。
計算保額之後,就可清楚計算出每年應繳保費,基本來說,保費等於保額乘以費率,但費率會依照建物結構、總樓層數及其他樓層有無其他營業用途和消防設施而不同。以最基礎的來算,鋼筋水泥造、樓層位達十五層樓、社區屬於純住宅區,那麼每100萬元保額,保費為470元。在增費部份,則依照樓層增加,15樓以上,24樓以下加費10%;25樓以上,則加費一5%,而減費則依照消防設備的完整性減費。
在理賠方面,現在保險公司理賠費用大約都在保額的8成左右,很少有全額理賠的事件發生;建築物是以重成本認定,也就是在火災事故後,依實際損失進行修復或修補,但是現在建築物多半是鋼筋混凝土,因此損失不大;最重要的是保險公司在事故發生後還會支付毀損、滅失的「人工清理費用」和「臨時住宿費」,只要保戶提供住宿單據,每日最高可獲得3千元的住宿補償。
至於在動產方面,會依據折舊程度理賠,但是住宅火險含括最高為額度50萬元,因此高級的音響、家具還是另外加保比較保險。特別提醒消費者的是,一般人在購買商品時,往往忘記保留購買單據,因此造成價值認定的困難,保險公司的做法是依照現在市價扣除折舊理賠,不過會造成誤差,因此,建議消費者在購買貴重物品時最好保留購買單據,以利申請理賠時表列清單。
談了這麼多關於住宅火險的「基本常識」之後,到底,當我們真的不幸遇到祝融之災發生後,該如何利用保險的事前保障與事後賠償機制,來確保自身的權益?又,在申請理賠過程中又該注意哪些細節,爭取最好的理賠待遇、避免受到「二次傷害」呢?
從事室內裝修設計工作多年、協助許多住戶處理過多件住宅火險理賠案件的資深室內設計師李澤祥指出,大多數人在火災發生後,因為不了解保險公司在理賠時會特別注意哪些事項,自己又在災害發生後驚魂未定,不知道該提出什麼樣的賠償需求,任憑保險公司處理,反而沒能爭取到應得的權利,相當可惜。
李澤祥指出,在火災發生後,消防單位會派火場鑑識人員前來勘驗火場,確認有無人為疏失。若是鑑定出來屬於人為疏失,則屋主不但求償無門,甚至會吃上公共危險罪的官司,例如常見的施工意外、人為縱火等等。
若鑑識出來確實沒有人為疏失、屬於單純意外,則可以向保險公司提出理賠的要求。而依據他個人的經驗來說,最常發生家庭火災意外的,多半是「電線走火」,而電線走火的主因,又多為不當使用延長線的案例居多。因此,他提醒民眾,尤其時序轉涼,家庭電暖氣用品使用量大增,在使用延長線接續電源時一定要特別小心,不可以使用廉價簡陋、電力負荷量過低的延長線,以免釀成大禍。
另外,不同於過去保險絲式的安全裝置,現代一般住家電箱內多採用「無融絲跳電裝置」,這種裝置會在家庭用電負荷量急速升高時自動「跳掉」關閉,保障用電安全。但是,一般住戶在「跳電」之後,習慣性的動作是找到店箱後,把開關關下、然後再打開,電力供應便會瞬間回覆正常。
但是,長此以往,這個「無融絲跳電裝置」會在開開關關多次後,失去靈敏度,等到真正有瞬間電流激增時,它會「反應不過來」,沒有瞬間斷電的結果,就可能是一場火災的襲擊,因此,他提醒民眾,在跳電發生時,不要自行去操作開關,應求助專業水電工程師進行檢查處理。
而如果,家中真的不幸發生火災時,在消防鑑識人員勘驗之後,保險公司便會根據消防鑑識報告、聘請鑑價人員前來火場估算損失。由於鑑價人員是站在保險公司的立場來估價,因此多半偏向「減少理賠金額」的方向來評估,例如以「堪用」等字眼來減少賠償機會。
這時候,受災的消費者在妥協之前,應該再仔細詳閱一下當初簽訂的火險合約,例如合約書中有「恢復原狀」等保障項目,保險公司應以「恢復原狀」為前提,理賠「恢復原狀」所需之成本。
此時,受災戶應該尋求專業的室內設計師或是資深室內裝修工程師,根據受災狀況,詳加評估,並且列舉各項損失明細,提供保險公司做參考。李澤祥說,通常,損失明細的估價單作得越詳細,理賠的機會越高、能獲得的保障業會越多。
當然,保險公司也不會完全依照裝修工程師或設計師的估價單來理賠,還是會設法以「堪用」為由來減少賠償金額,這時,李澤祥建議,消費者應該堅持請保險公司提供切結證明,「保證」其建築結構、管線、設備等的「堪用」狀態,若日後裝修過後發生「不堪用」的事故,則由保險公司負責……等等,據此來爭取談判空間。
另外,受過火災的建築物,在經過裝修之後,還是可以煥然一新,不過,其結構與管線安全需要特別注意。一般來說,大多數發生火災後的房子,多半由屋主自行裝修整理後自行入住使用,很少有轉手出讓的;若是裝修後轉手出讓,一般消費者也很容易從左鄰右舍得知火災消息,不願購買的。
不過,在台灣民間倒是有一種風水上的說法,認為若是從事餐飲事業的人,要選購店面時,可以選擇發生過火災的店面(當然,不可以有人員傷亡紀錄),因為對從事水火刀刃的餐飲行業來說,發生過火災的房子會讓該種營業「越燒越旺」,因而有此一說。
若是真要購買發生過火災的房子,李澤祥建議儘可能不要買經過裝修後的房子,尤其是大量使用木作、天花板裝飾、夾板格板修飾的空間。因為火災可能會將建築結構與牆壁內脆弱的管線給燒毀,表面上看不出來,再經過掩飾,風險更大,因此,購屋人若要選購這一類的房子,要特別注意。
除了一般自宅火險的購買、理賠注意事項,以及裝修問題之外,李澤祥建議在購買火險時,也可以加買「鄰居險」之類的附加保險,保額頂多增加1~2000元,卻在真正發生火災時能發揮「減少糾紛」的困擾。因為火災發生時,若有因為焚燒、灌救而造成左右鄰居或上下樓層住戶受到波及者,因為加保了鄰居險,在理賠過程中有保險公司人員會居中協調,反而能避免鄰居對受災戶「獅子大開口」,要求額外的高額賠償,一舉兩得。
另外,李澤祥也建議,當不幸發生火災時,受災戶也該善加利用火險中所提供的修繕期間住宿金額補助部分,爭取補助,在房子裝修復原期間能有個舒適的棲身之所,減少受災後的創痛,也是應該的。
資料來源:窩雜誌
http://key88.net/article23214.html

稅制不公 政策無能 房價暴漲 擴大貧富推手/民調 54%民眾:稅制不公

稅制不公 政策無能 房價暴漲 成擴大貧富推手
資源集中大台北 導致中南部房市疲弱
1979年,全台房價暴漲、無殼蝸牛走上街頭怒吼,今年初,同一批抗議臉孔卻在21年後再度現身,凸顯台灣房市病況並未改善,學者痛批,中央政府並未制定公平稅制、無完整的住宅政策、不夠公開透明的交易環境,加上建設資源過度集中於大台北,導致台北房價暴漲,「選對城市居住,竟成為財富暴增的關鍵。」
主計處日前公布2009年家庭收支調查報告,若以5分位計算,貧富差距比例6.34已是歷史次高,若以20分位計算,最富與最窮更高達66倍,行政院長吳敦義表示將成立專案小組解決貧富差距問題。對此,網友瑪勒戈壁批評政府幫富人與企業大幅減稅、幫囤積土地炒高房價的人政策開道,土地跟房屋變成財富移轉給富人的魔術機器,「還假惺惺要怎樣的小組來討論貧富差距?少裝了!」
崔媽媽基金會執行長呂秉怡表示,高房價絕對是擴大貧富差距的推手,「有能力買屋的原本就經濟狀況較佳,當房價急遽上漲,有屋者身價跟著暴增,與無殼蝸牛差距自然拉得更大。」無殼蝸牛代表人物李幸長痛批,這幾年財團囤積土地,靠著房地產發財的比比皆是,「若不能按照實價課徵房屋交易稅與增值稅,房地產只會讓財富繼續惡性重分配。」但去年行政院長吳敦義已否定改革稅制,理由竟是不以大棒打房。
南北身價差10倍
除了稅制不公,交易環境不透明更是房價炒作主因。國土規劃及不動產資訊中心董事長張元旭表示,目前房價資訊多由業者提供,「業者當然希望房價持續走高,因此會提供偏高、或是賣得掉的價格。」買方形同被矇著眼睛作購屋決定。近期營建署已緊急搭建「不動產價格e點通」網站,不過揭露的交易資訊仍延遲1季以上,與香港、中國大陸、日本當周更新交易資訊相比,顯得相當牛步。
此外,政府未妥善分配建設資源,就業機會與投資過度集中大台北,導致中南部房市長期疲弱,房價差距愈拉愈大。文化大學建築暨都市計畫系教授林元興表示,大台北有信義計劃區金融中心、內科、以及南港經貿園區,產生人口磁吸效應,「20年前選擇在台北、或高雄置產,目前身價可能相差10倍之多。
蘋果日報 楊茲珺╱台北報導 2010年08月22日
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天下民調 54%民眾:稅制不公
「天下雜誌」昨公布一項「二○一○年稅改大調查」民調,高達五十四%的受訪民眾認為稅制不公,僅二十四%的人認為公平;更有七成民眾認為稅改對企業與有錢人有利,近六成民眾認為政府不照顧一般老百姓。天下雜誌以「稅制破網、台灣淪為不義之島」為這次調查作註解。
天下雜誌指出,在已公布二○○九年財報的上市櫃企業,最賺錢的十家平均只繳了九.九七%的營所稅;十五家獲利三十億以上的企業,稅率也不到十%。有獲利但沒繳一毛錢稅,甚至退稅的企業,高達五十四家。比一般上班族動輒高達廿一%至三十%的所得稅率低很多。
綜合所得稅收 72%來自受薪階級
天下雜誌還拿出財政部綜合所得稅各類所得比率表,高達七十二%是來自薪資所得,這個比例,在全世界幾乎最高。也就是說,台灣九百萬、每個月領死薪水的受薪階級扛起了絕大部分養國家的重擔。
正因如此,在天下雜誌民調中,有高達五十四%的受訪民眾認為稅制不公;認為稅制不公的理由,有七十九%集中在薪水階級無法避稅、企業租稅優惠太多、富人賺很多但稅金佔收入比很低、有錢人不用繳太多稅、軍公教免稅及稅制對勞工階級不公平等六項。
對於政府將營所稅從二十五%一路降到十七%的新政策,四十三%的受訪民眾認為不公平;並有七成的人認為,這兩年來的稅改,對企業和有錢人愈來愈有利,近六成的人更表示政府不照顧一般老百姓。
由於馬政府主導的「十七%加一加一」方案,可望在週五通過,將是中華民國史上最大的減稅案,而這減稅案發生的時間點,卻是中華民國財政八年來最糟的時刻,將造成年度財政收支從四年前的盈餘近四百億,變成五千億赤字;天下雜誌質疑,減稅真的能救經濟?千億財政赤字誰來補?
自由時報 〔記者高嘉和/台北報導〕2010/04/21
http://key88.net/article23213.html

2010年9月27日 星期一

五都選前房價保守/五都與總統大選前,台灣房產走勢分析

五都選前房價保守 選後另有一波攻勢
五都選舉在即,選舉前後房地產走勢如何?台灣不動產交易中心為此舉辦產官學界的研討會,與會人士大多對選前房價持保守態度,而對選後持樂觀看法。
至於2012年總統大選前房地產的走勢又如何,台灣動產交易中心總經理李同榮表示,這要牽涉到執政黨對經濟基本面與高房價的民怨之兩難取捨,政府到底會採取政策做多或是政令打壓,將對房地產未來走勢直接產生衝擊。
李同榮表示,歷屆總統大選前若非政治與消息面影響,房地產走勢仍取決於當時的經濟基本面與技術循環面交互影響房價之漲跌,而選後往往會因房價高低,影響政府政策作多或做空
例如2000年政府為解決銀行溢放比過高與房地產持續低迷的困境,採取數千億自住優惠利率貸款的激勵措施,成功的降低銀行溢放比,同時也刺激房地產走出谷底,這就是新政府作多產生的實質影響。而2008年總統大選前因民眾對於政黨輪替的樂觀期待,因此房地產仍然能在高檔上強攻,顯示選前政治面與消息面主導了整個房價走勢,並無畏技術面高檔的反轉危機。
李同榮表示,五都選前因央行針對性打擊炒房打房發生效應,房價走勢應該相對保守,而選後除非政策打壓,大台北地區房價應另有一波攻勢。明年在五都選後與總統大選前,台灣房地產走勢不宜過度飆升,否則政策打壓將會是未來這一波房地產反轉的重要殺手。
【聯合報╱記者何醒邦/即時報導】
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五都與總統大選前,台灣房產走勢分析
台灣五都與總統選舉在即,大家最關心的是選舉前後房地產的走勢如何?會不會因為選舉的選情變化而影響房地產的漲跌,台灣不動產交易中心針對此議題,於八月十一日邀集產學業界舉辦了大型演討會,大部分與會人士對五都選前房價持保守態度,而對五都選後持樂觀看法,至於2012年總統大選前房地產的走勢又是如何,這要牽涉到執政黨對經濟基本面與高房價的民怨之兩難取捨,政府到底會採取政策做多或是政令打壓,將對房地產未來走勢直接產生衝擊。我們特地列出歷屆總統大選前後走勢圖,作為2012年總統大選前房地產投資的參考(紅色標記為歷屆總統大選年):
歷屆總統大選前若非政治與消息面影響,房地產走勢仍取決於當時的經濟基本面與技術循環面交互影響房價之漲跌,而選後往往會因房價高低,影響政府政策作多或做空
上表紅色標記中從1996~2008年歷屆總統大選選前後對房地產走勢影響如下:
1996年~選前李登輝先生兩國論引發飛彈事件,選前房地產下挫,選後盤整。
2000年~選前盤整,選後因政黨輪替初期民心疑慮,房市仍處於低迷狀態。
2004年~選前SARS危機解除,數千億的自住優惠貸款激勵效益,房市反彈回升;
選後政府持續做多,優惠貸款持續,大台北都會房市強勁上揚。
2008年~選前看好政黨輪替,民眾預期過高,房市強攻,選後股市房市下挫,又因
世界金融海嘯影響,房市持續走弱近三季。
由此可知,總統大選前若非政治面與消息面影響,房地產走勢仍取決於當時的經濟基本面與技術循環面因素交互影響房價之漲跌,而選後往往會因房價所處位置高低,影響政府政策作多或做空。例如2000年政府為解決銀行溢放比過高與房地產持續十年低迷的困境,採取數千億自住優惠利率貸款的激勵措施,成功的降低銀行溢放比,同時也刺激房地產走出谷底,這就是新政府作多產生的實質影響。而2008年總統大選前因民眾對於政黨輪替的樂觀期待,因此房地產仍然能在高檔上強攻,顯示選前政治面與消息面主導了整個房價走勢,並無畏技術面高檔的反轉危機。
綜觀過去七年間台灣六大都會區房地產漲跌波段,詳細漲跌幅如下圖分析表:
綜合上述圖表對於過去七年間台灣六大都會房地產的漲跌波段可以分析如下:
台北市房地產漲跌幅度分析:
03Q2(23萬/坪)~08Q2 五年間,房地產主升擴張期,台北市平均房價漲幅約55%
08Q2~09Q1 三季間,世界金融海嘯影響,台北市平均房價跌幅約10%
09Q1~10Q2 一年半間,景氣復甦快速,台北市平均房價漲幅約30%
03Q2SARS~10Q2合計七年間,台北市平均房價漲幅約 100%
台北縣房地產漲跌幅度分析:
03Q2(13萬/坪)~07Q2 四年間,房地產主升擴張期,台北縣平均房價漲幅約48%
07Q2~08Q4 一年半間,07年台北縣率先台北市回檔10%,08年小幅反彈4%,
又因金融海嘯下挫12.5% 完成修正, 07Q2~08Q4台北縣平均房價跌幅約15.6%
08Q4~10Q2 一年又三季間,景氣復甦快速,台北縣平均房價漲幅約 27.7%
03Q2SARS~10Q2合計七年間,台北縣平均房價漲幅約 59.2%
桃竹縣市房地產漲跌幅度分析:
03Q2(8萬/坪)~08Q1 五年間,房地產主升擴張期,桃竹縣市平均房價漲幅約 38.8%
08Q1~08Q4 三季間,世界金融海嘯影響,桃竹縣市平均房價跌幅約15.3%
08Q4~09Q4 一年間,景氣復甦快速,桃竹縣市平均房價漲幅約 21.3%
03Q2SARS~10Q2合計七年間,桃竹縣市平均房價漲幅約 35%
台中縣市房地產漲跌幅度分析:
03Q2(8萬/坪)~07Q2 四年間,主升擴張期,台中縣市平均房價漲幅約 50%
07Q2~08Q4 一年半間,07年台中縣市率先台北市回檔 15%,08年小幅反彈 11.8%, 又因金融海嘯下挫 18.4% 完成修正, 07Q2~08Q4台中縣市平均房價跌幅約 22.5%
08Q4~10Q2 一年又三季間,景氣復甦快速,台中縣市平均房價漲幅約 29%
03Q2SARS~10Q2合計七年間,台中縣市平均房價漲幅約 50%
台南縣市房地產漲跌幅度分析:
03Q2(6萬/坪)~07Q2 四年間,主升擴張期,台南縣市平均房價漲幅約 35%
07Q2~09Q3 兩年間,07年台南縣市率先台北市回檔 ,08年小幅反彈 又因金融海嘯下挫到09Q3 完成修正, 07Q2~09Q3台南縣市平均房價跌幅約 19.8%
09Q3~10Q2 一年間,隨著景氣復甦,台南縣市平均房價漲幅約 18.5%,目前均7.7萬/坪,尚未突破上波高點 8.1萬/坪
03Q2SARS~10Q2合計七年間,台南縣市平均房價漲幅約 28.3%
高雄縣市房地產漲跌幅度分析:
03Q2(7萬/坪)~07Q2 四年間,主升擴張期,高雄縣市平均房價漲幅約 35.28%
07Q2~08Q4 一年半間,07年高雄縣市率先台北市回檔 ,08年第一季小幅反彈 又因金融海嘯下挫到08Q4 完成修正, 07Q2~08Q4高雄縣市平均房價跌幅約 19.15%
08Q4~10Q2 一年半間,隨著景氣復甦,高雄縣市平均房價漲幅約 14.5%,目前均價8.7萬/坪,尚未突破上波高點 9.4萬/坪
03Q2SARS~10Q2合計七年間,高雄縣市平均房價漲幅約 24.3%
五都選前因央行針對性打擊炒房打房發生效應,房價走勢應該相對保守,而選後除非政策打壓,大台北地區房價應另有一波攻勢。
然而令人擔憂的是,明年在五都選後與總統大選前,台灣房地產走勢不宜過度飆升,否則政策打壓將會是未來這一波房地產反轉的重要殺手。
台灣房地產自從SARS以來持續七年維持非常活絡的市場交易,而依各縣市上漲幅度分析呈現出明顯的北熱南冷現象,五都選舉與總統大選前,房地產走勢綜合預測與分析如下:
(一)政府對房地產的政策是做多或打房將是陷入兩難。
(二)房地產在央行針對性打擊炒房政策下,短期成交量萎縮,第三季房市將呈現小幅盤跌狀態,第四季走勢應會回穩。
(三)後ECFA時代,2011年陸資來台購置不動產正式啟動,牽動大台北商辦行情,讓大台北都會房地產未來市場欲小不易。
(四)北市房價居高不下,對台北縣未來房價將會產生推舉效應。
(五)總統選前對中南部是否有政策性的利多,將會牽動中南部的房地產補漲行情。
(六)在技術面偏高,消息面與基本面偏多的現況下,未來房地產走勢易於飆漲急升,
而房價一旦再度飆漲,政府勢必打壓,這也將會是這一波房價反轉的重要轉折點。
總而言之,五都選前房價趨於保守,選後除非政策打壓,否則因ECFA效應對房價預期樂觀的聲勢仍然高漲,大台北地區房價應另有一波攻勢,而這一波攻勢若過於強勁,為了總統大選民怨考量,政府一定會有另一波的打房措施。而陸資來台購置不動產一旦正式啟動,預測選前政府的開放政策應有所限制,以防房價脫序狂飆,這也是明年選前房價走勢的重要觀察指標。因此,我們期望明年在五都選後與總統大選前台灣房地產走勢不宜過度飆升,否則政策打壓將會是未來這一波房地產反轉的重要殺手。
【台灣動產交易中心/總經理/李同榮】
http://key88.net/article23164.html

死前贈與 不列入剩餘財產/何謂剩餘財產分配請求權?要件為何?

北市國稅局副局長周賢洋19日表示,配偶死亡前2年的財產贈與,屬於擬制財產,必須併入遺產稅計算,可是在計算配偶剩餘財產時,因為該筆財產已經不屬於被繼承人所有,不可列入剩餘財產扣除。
根據民法有關夫妻財產剩餘請求權,指的是夫妻關係因為配偶一方死亡,或者兩人離婚,使得法定財產關係消滅時,配偶可進行剩餘財產差額分配請求權,配偶於婚姻關係存續中,所取得而現存的財產,扣除婚姻關係存續中的負債之後,如果有剩餘,應就雙方剩餘財產的差額平均分配。
但是如果配偶的一方,其財產取得來源是贈與或者繼承而來,就不算,因此,才會變成如果配偶死亡前2年贈與財產,在計算遺產時必須計入總額之中,但是卻不可列為剩餘財產。
北市國稅局舉例說明,甲君在98年8月5日死亡,遺有不含受贈或繼承取得的財產100萬元,生存配偶乙君在甲君死亡的時候,持有不含贈與或繼承取得的財產總額2,900萬元,不過因為甲君曾在死亡前2年贈送乙君9,500萬元的財產,因乙君的剩餘財產2,900萬元大於甲君剩餘財產100萬元,因此夫妻的剩餘財產差額分配請求權扣除額是零,所以乙君不可以申請剩餘財產請求權的計算。
周賢洋說,基本上所有進行夫妻過剩餘財產請求權的申請個案,全部進行列管,以上例而言,乙君從甲君得來的9,500萬元的贈與,因為當初沒有贈與稅的問題,所以必須全部列為遺產,這些未曾核課過稅目的財產,屆時只要變成遺產的一部分,都會進行比對,把每一筆可以課稅的對象全部鎖定。
除此之外,國稅局也強調遺產稅如果採實物抵繳方式,若出現應退稅額的情形,國稅局會以實物先退還給繼承人。
周賢洋解釋,遺產稅的繳交基本上以現金為優先,可是如果遺產內容中,現金不足以繳納時,就需要提供實物抵繳,可是如果最後核課的稅額,出現應退稅額的部分,就以實物優先退給納稅人。
工商時報 記者陳懷瑜/台北報導 2010-08-20
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新聞辭典-剩餘財產請求權
夫妻在婚姻關係存續中,因為共同努力所創造的財產,在夫妻共同財產觀念下,一旦出現配偶一方死亡或者離婚,財產持有較少的一方,可以申請剩餘財產請求權,計算方式為扣除兩人共有負債之後,剩餘財產差額分配。
工商時報 本報訊 2010-08-20
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依民法親屬篇之規定,何謂「剩餘財產分配請求權」?其要件為何?
(一)第一千零三十條之一規定:「法定財產制關係消滅時,夫或妻現存之婚後財產,扣除婚姻關係存續中所負債務,如有剩餘,其雙方剩餘財產之差額,應平均分配。但左列財產不在此限:一、因繼承或其他無償取得之財產。二、慰撫金。(第一項)依前項規定,平均分配顯失公平者,法院得調整或免除其分配額。(第二項)……」依上開規定,剩餘財產分配請求權之要件約有如下:
1.法定財產制關係消滅時:夫妻間無論係因配偶一方死亡、離婚、婚姻無效、婚姻撤銷或改用其他財產制,均為法定財產制關係消滅之原因,而適用剩餘財產分配之規定。
2.以夫或妻現存之婚後財產,扣除婚姻關係存續中所負債務、因繼承或其他無償取得之財產與慰撫金:剩餘財產分配請求權之立法目的,在於肯定家務管理對於婚姻生活之貢獻,故僅以婚後財產方須列入分配。又因繼承或無償取得之財產與本次修法增訂之慰撫金,其取得與婚姻貢獻及協力無關,縱屬婚後取得,亦非剩餘財產分配之對象。
3.夫妻雙方剩餘財產,如有差額,應平均分配;惟如平均分配顯失公平,法院得調整或免除其分配額。
(二)茲舉例如下:甲男乙女於民國八十八年結婚,婚前甲有工作收入一百萬元,乙結婚時娘家贈與嫁妝五十萬元,婚後甲乙均上班工作,惟二人因個性不合於九十一年七月十日兩願離婚,此時,甲連同結婚前之工作收入,共有財產計五百萬元,其中三十萬元係婚後繼承其父遺產所得,二十萬元係因車禍受傷取得之慰撫金,乙婚後工作收入連同婚前嫁妝及婚後好友贈與生日禮金十萬元,共有二百萬元,另負債四十萬元,請問應如何分配剩餘財產?
解析:甲應列入分配之財產為:全部財產(500萬)-婚前財產(100萬)-婚後繼承取得財產(30萬)-慰撫金(20萬)=350萬元
乙應列入分配之財產為:全部財產(200萬)-婚前財產(50萬)-婚後負債(40萬)-贈與取得(10萬)=100萬元
所以甲應給乙(350-100/2=125)一百二十五萬元。
台灣高等法院
http://key88.net/article23148.html

自住客備妥3要件 8成房貸、利率1.6%有機會/房貸規劃全攻略

8成房貸、利率1.6%有機會
投資客被盯上,土建融資又被房市專家點名,自住客成為銀行最能放膽招攬的客戶。銀行業者表示,現階段自住客只要備妥3項條件,包括擔保品坐落位置佳、月負擔能力好,以及貸款筆數少,就有機會承貸到8成、甚至8成5的房子,利率則有機會砍到1.6%。
1.擔保品座落位置:北富銀房貸經理洪慧純表示,擔保品座落位置相當重要,通常擔保品在台北市等精華區,貸到8成以上的機率會比高雄高;另外,捷運附近坐落的區域,能承貸的成數也會比較高。
以中信銀的大台北捷運自住房貸為例,在捷運站出口500公尺內的擔保品,最高可貸到8成5,台北縣最高則為8成,前3年平均利率為1.55%~1.65%;而國泰世華在捷運站出口1,000公尺內的擔保品,在台北市,同樣最高也可貸到8成5,台北縣則為8成,前3年平均利率為1.94%;合作金庫則是在捷運站出口500公尺內的擔保品,台北市最高可貸到8成5。
利率部份,民營銀行主管表示,其實還有特殊個案有機會可以貸到1.65%的利率,包括地段相對非常良好、職業及信用評級佳。
2.貸款筆數少:這裡多半會參考聯徵中心貸款的紀錄,若是名下貸款筆數過多,或是有可能為人頭戶的自然人,可能拿到貸款成數就不會相當優良。銀行主管表示,由於現在主管機關對投資客房貸仍然相當敏感,因此銀行對此也會相對較為謹慎。
3.職業、月負擔能力:銀行業者表示,職業與月負擔能力也是能否貸到高成數相當重要的一環,因為在一般保證人相關條款上路後,若貸款人能提出與貸款金額相當比重的擔保品,金融機構就不得要求貸款人要再提出連帶保證人,因此職業與月負擔能力就變得相對重要。
工商時報 記者楊筱筠/台北報導 2010-08-20
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貸出利享家!房貸規劃全攻略!
打造屬於自己的甜蜜城堡,是每個人的夢想,首購族最關心的課題,莫過於實現夢想的同時,是否能在沈重的 房貸下,兼顧生活品質與其他的人生計畫。做好房貸規劃就是實現夢想的第一步。
掌握房貸規劃的「三三五原則」:準備三成自備款,每月房貸支出不超 過家庭總收入的三分之一,房屋總價不超過家庭年收入的五倍,不但輕鬆成家,也能讓資金運用更充裕。
一般來說,房貸年限多為15~20年,但由於房價飆漲,成家夢遠,因此有銀行開始推出繳款年限30年的房貸商品,以降低每月繳付金額,避免購屋族的資金被房子卡住而成為房奴。購屋族甚至還有餘力可進行理財,並利用投資規劃提早達到財富自由。但值得注意的是,房貸年限愈長,雖然每月攤還金額愈低,但利息整體支出卻也益發沈重。
本金平均攤還法
省利攤還法,本金依房貸年限固定償還一定金額,利息隨著本金遞減而降低,每月繳付金額亦減少。首購族的資金若不是非常充裕,負擔會較大,需精算本金及利息。通常會附帶違約條款,因此若有提前償還本金的能力與打算時,應向銀行確認提前還款的規定。
本息平均攤還法
貸款期間每月繳交固定金額,本金、利息一起還,利於每月的財務規劃,還能讓自己一開始就先償還到本金。
還本寬限期法
寬限期約一到三年,僅需償還貸款利息,本金待還款期限過後再開始償還(實際條件依各家銀行而定)。適合資金不太充裕的首購族,特別是在購屋的同時,同時還有添購傢具、家電及裝潢的需求,財務相對吃緊。一開始若只付利息,可謂比較輕鬆。但寬限期間完全沒有付到本金,是否划算?就看貸款人對於資金運用的安排了。
房貸利率仔細算
多數房仲或房產資訊網站,多提供房貸試算,可多加利用。
申辦房貸時應以省息為終極目標,特別是現今薪水凍漲,少一點房貸負擔,就是多賺到,以貸款金額 600萬,貸款年限20年,選擇三段式利率、無寬限期的貸款人而言,首期利率2%與1.8%貸款,首年的繳付金額就差了6798元。
房貸利率目前主流為指數型利率,且又分為一段式及階段式利率:
一段式利率
貸款期間內,利率加碼固定,並不會隨時間調整。如某銀行採一段式利率,利率為1.88%,其中I=1.00%,固定加碼0.88%不變,則在貸款期間I就是決定利息多寡的關鍵。若央行確定升息,一段式房貸可有效避開利率波動風險,比起階段式房貸的加碼幅度將更低。
階段式利率
多數銀行推出的階段式利率房貸,多採低至高的升息,前段一至兩年的利率誘人,主要吸引購屋族貸款,後段的利率即逐步調升,但這才是影響最終繳款總額的關鍵利率,尋找房貸銀行時不可不慎
房貸費用與保險
辦理房貸時的手續費部份,如帳戶管理費、開辦費、鑑價費等,費用差距大,不但可多比較,更可向辦理銀行爭取減免或折扣。而辦理房貸的同時,銀行會要求加保住宅火險及地震險,由於保單便宜,建議加買額度,免除意外後的財務重擔。有些銀行則會要求貸款人加買房貸壽險,但若貸款者已投保足額的壽險可保障家人及房子的所有權,則在選擇房貸銀行時,也要特別注意,否則長期下來也是一大筆支出。
聰明提高貸款成數
如果手邊的自備款不足,只要掌握好房子、好信用、好客戶、有關係、有專案的條件,多比較、敢爭取,就能讓首購族成功貸到較高的貸款成數,成家之路也將更為輕鬆。
好房子永遠不寂寞 想要取得較高貸款成數,好的物件絕對是要件。只要掌握市區精華地段、近捷運站、近大型商圈、擁有學區綠地,房子的條件越好,價值越高,越有機會談到較高的貸款成數。
一般來說,首購族自備款三成,貸款成數約七成,但房貸有其「分區分級制」,在台北市中心的優質物件,甚至可以談到八成五。若物件位於捷運站周邊1公里內,交通便捷、轉手性高,貸款成數也會較寬鬆;明星學區房價居高不下,銀行提供的貸款成數也高;公設低、屋況佳的大樓,比屋齡老舊的公寓來得受歡迎;二房以上的格局比套房更易貸款,而工業住宅、農地的核貸成數都較低,鄰近危險山坡地和產權不清的房子,則可能成為銀行拒貸往來戶。
集中火力累積信用
房貸是每個購屋族都可能面對的議題,平常就應累積個人的信用額度,但好信用的定義並非不刷卡、不貸款,和銀行若沒有往來,信用紀錄一片空白,銀行反而無從判斷信用狀況。
平常可將存款、信用卡、基金、投資理財等皆集中在同一家銀行,或尋找薪轉戶的承辦銀行,往來時間只要超過一年半載,擁有良好的互動與信用,平日有正常繳款,就有利於爭取貸款成數與利率。
此外,每個人的信用評比,都可透過聯徵中心查詢,可在房貸申請送件前,先自行至聯徵中心申請並提供給貸款銀行,避免因申請多家房貸,增加了聯徵次數,而影響到最後的放貸成數。
運用績優職業優勢
銀行除了對有往來紀錄的優良客戶給予較佳條件外,另外如律師、醫師、會計師、建築師、軍公教、五百大企業員工,都是銀行眼中的績優客戶。
即使在同一公司工作,薪資總額相同,固定收入的內勤人員可能較以獎金等變動薪資為主的業務人員,更有利於談判。因此建議首購族夫妻申請房貸時,先評估哪一方的職業條件與信用,更易於爭取高成數及低利率,由有利的一方出面申請房貸。
有關係勝過沒關係
家中若有長輩是銀行的VIP客戶,或與銀行往來密切且有良好信用,不妨多多攀親帶故,透過VIP介紹,銀行提供的利率與成數,就算沒有比照VIP辦理,也能享有較好的待遇。若有些銀行要求保人,保人在三等親內且為VIP或擁有高資產,也能爭取高成數。
好房子永遠不寂寞
目前有多家合格房仲業者都與銀行有房貸專案合作,只要透過房仲業者成交,選擇房仲業者與合作銀行的房貸專案,就能以大量送件的方式,享受團體的低利率、高成數。特別是有些物件非專任件,同一棟房子透過不同房仲業者進行銷售,因此在與業者交涉時,不妨事先探聽合作的銀行及專案內容,評估最後可能的利率與貸款成數的範圍,在最有利的條件下,選擇適合的房仲。
最重要的是貨比三家不吃虧,多找幾家銀行談,好利率好成數都可以談出來, 只要做好房貸規劃,就算沒有富爸爸,一樣能省息享利輕鬆擁有夢想家!
來源好宅王房地專刊 文/胡嘉玲
http://key88.net/article23158.html

買到凶宅.海砂.輻射屋 可要求銀行停止撥款/誤買瑕疵屋 可要求止付貸款

買到瑕疵屋 可要求止付貸款
買到凶宅瑕疵屋,未來可以要求銀行停止撥款。金管會昨(19)日預告修法,未來要將房屋貸款撥款委託書列為範本的附件,內容除了借款人及出售人約定銀行撥款方式等,若房屋是凶宅、或是其他經修繕仍無法達到應有使用功能的重大瑕疵,或者是其他買賣雙方約定事項等情事時,借款人可以要求銀行撤銷、解除或變更撥款委託、暫緩或停止撥付貸款,未來消費者權益將更有保障。
要委託停止撥付貸款,要先有3大要件,房屋產權移轉登記完畢、抵押權已設定給銀行、房屋買賣契約訂有交屋保留款,未來才可因輻射屋、海砂屋等條件,要求銀行停止撥付貸款。
金管會官員指出,現在僅有輻射屋、海砂屋等可要求銀行停止撥付貸款,未來將列入凶宅。
金管會表示,立法院在5月7日三讀通過修正民法第746條條文一案所作成的附帶決議,應於修正條文公布後6個月內修訂完成「購車、購屋貸款、消費性放款、保證及其他定型化契約不得記載事項」,明定禁止當事人約定拋棄先訴抗辯權,並要求債權人應先向主債務人求償,以保障弱勢的保證人權益。因此金管會研訂「個人購車及購屋貸款定型化契約不得記載事項」第11點修正草案,將在近日公告。
金管會擬增訂第11點,規定銀行辦理自用住宅放款或消費性放款,如已取得足額擔保,不得約定徵提連帶保證人。如基於授信條件的補強,而需要徵提一般保證人,在主債務人不依約履行債務時,應先向主債務人求償,不得約定一般保證人拋棄先訴抗辯權。
此外,金管會也根據行政院消費者保護委員會4月29日審查「成屋買賣契約書範本暨其應記載及不得記載事項」修正草案第5次審查會決議,研擬「個人購車及購屋貸款定型化契約範本」第1條修正草案,將「房屋貸款撥款委託書」列為範本之附件。
金管會進一步表示,「個人購車及購屋貸款定型化契約不得記載事項」第11點修正草案將刊登於行政院公報及金管會銀行局網站,各界如有任何意見,自刊登於銀行局網站7日內,可以書面或電子郵件方式提出。
工商時報 記者孫彬訓、彭禎伶/台北報導 2010-08-20
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買到凶宅 可要求銀行停止撥款
行政院金融監督管理委員會預告「個人購車及購屋貸款定型化契約不得記載事項」,在「房屋貸款撥款委託書」範本附件增列買到凶宅,可請求銀行撤銷、解除或變更撥款委託。
金管會研擬於「個人購車及購屋貸款定型化契約不得記載事項」增訂第11點規定,銀行辦理自用住宅放款或消費性放款,如已取得足額擔保,不得約定徵提連帶保證人。
不過,如基於授信條件補強而需徵提一般保證人者,在主債務人不依約履行債務時,應先向主債務人求償。
此外,金管會在「房屋貸款撥款委託書」的附件,增列如果建物(專有部分)在賣方產權持有期間曾發生兇殺或自殺致死的情事,也就是買到「凶宅」,購屋者可請求銀行撤銷、解除或變更撥款委託,暫緩或停止撥付貸款,以保障消費者權益。
不過,銀行界人士指出,如果是在購買預售屋,銀行分階段撥款,才有可能請求銀行撤銷、解除,或變更撥款委託,或是尚未完成撥款者;如是交屋完成並已全額撥款者,則無法請求銀行停止撥款。
金管會表示,關於「個人購車及購屋貸款定型化契約不得記載事項」修正草案,將進行預告,各界可在7天內提出意見。
中央社記者林惠君台北19日
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買到凶宅、海砂、輻射屋 金管會研擬可要求銀行停止撥款
金管會19日預告「個人購車及購屋貸款定型化契約不得記載事項」第11點修正草案,其中在「房屋貸款撥款委託書」範本附件中,增列房屋有輻射鋼筋、未經處理的海砂、凶宅或其他經修繕仍無法達到應有使用功能的重大瑕疵,可請求銀行撤銷、解除或變更撥款委託。
金管會表示,配合立法院在今(99)年5月7日三讀通過修正民法第746條所作成的附帶決議,金管會應於修正條文公布後6個月內修訂完成「購車、購屋貸款、消費性放款、保證及其他定型化契約不得記載事項」,明定禁止當事人約定拋棄先訴抗辯權,並要求債權人應先向主債務人求償,以保障弱勢之保證人權益。
因此,金管會研擬在「個人購車及購屋貸款定型化契約不得記載事項」增訂第11點,規定銀行辦理自用住宅放款或消費性放款,如已取得足額擔保,不得約定徵提連帶保證人;如基於授信條件的補強而需徵提一般保證人者,於主債務人不依約履行債務時,應先向主債務人求償,不得約定要求一般保證人拋棄先訴抗辯權。
這次除「個人購車及購屋貸款定型化契約不得記載事項」第11點修正草案外,金管會也根據行政院消保會在4月29日審查「成屋買賣契約書範本暨其應記載及不得記載事項」修正草案第5次審查會決議,研擬「個人購車及購屋貸款定型化契約範本」第1條修正草案。
金管會說明,這次修正特別將「房屋貸款撥款委託書」列為範本的附件,其主要內容包括立委託書人(借款人)及房地出售人約定銀行撥款方式,以及房屋有輻射鋼筋、未經處理的海砂、建物(專有部分)在賣方產權持有期間曾發生兇殺或自殺致死等情事、其他經修繕仍無法達到應有使用功能的重大瑕疵或其他買賣雙方約定事項等情事時,立委託書人得請求銀行撤銷、解除或變更撥款委託、暫緩或停止撥付貸款,期更具保障消費者權益。
金管會強調,關於「個人購車及購屋貸款定型化契約不得記載事項」第11點修正草案,將刊登於行政院公報及金管會銀行局網站,各界如有任何意見,自刊登於銀行局網站7日內歡迎以書面或電子郵件方式提出。
今日新聞 記者顏真真/台北報導
http://key88.net/article23149.html

房貸壽險 銀行搶著作╱房貸壽險升級 人屋都保障

房貸壽險 銀行搶著作
金融海嘯讓民眾風險意識提高,替房貸投保房貸壽險的人數也較過去增加,銀行主管指出,投保房貸壽險後,家中主要經濟來源如因重大事故無法再償還貸款,保險給付可用來清償房貸餘額,讓辛苦買下的房子不致落入被拍賣的命運。
近年民眾借房貸並搭配投保房貸壽險成為新風潮,永豐銀、中信銀、華銀、彰銀及上海商銀都積極開發房貸壽險業務。
合庫人壽最近積極與合庫搭配,辦理房貸壽險業務,希望在年底前能拿下合庫新房貸案件三成的業務,挑戰房貸壽險市場龍頭寶座。
合庫住宅抵押放款餘額近6,000億元,每年新增房貸案約萬件。合庫人壽總經理王伯莉指出,合庫與法國巴黎保險集團控股公司合資的合庫人壽積極搶攻房貸壽險業務,平均每十件新房貸戶便有一件會加買房貸壽險。
王伯莉指出,房貸客戶加保房貸壽險後,萬一借款人發生重大事故而無力償還貸款,可由保險公司墊付房貸,不致發生房子遭到查封、法拍的情況;對銀行來說,則可降低房貸授信風險,甚至把相關成本反映在降低投保房貸壽險客戶的貸款利率方面。
合庫人壽預計,今年底前房貸壽險滲透率將由10%拉高到30%。以合庫每個月承作新房貸業務約100多億元來看,合庫人壽若能拿下其中三成業務,每月房貸壽險業務保額便可從十幾億元拉高到三、四十億元,一年下來可承作四、五百億元房貸壽險。
【經濟日報╱記者葉慧心、藍鈞達/台北報導】2010/08/19 
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房貸壽險升級 人屋都保障  住宅火險搭醫療險 費用僅小增負擔不重
為搶市佔率,不少銀行推出房貸壽險升級版,房貸族和擔保品同時獲得保障,升級方向主要分2類,有的是針對民眾不同預算提供1年期住宅火險搭售優惠;有的則是針對壽險本身附加癌症醫療險。
新型產品
法國巴黎保險台灣區總經理黃旗興表示,房貸壽險主要是利用保險來移轉購買房屋時產生的財務風險,從第1代的身故全殘保障,進化到第2代全殘扶助金進階到重大燒燙傷、重大傷殘安養與特定意外事故保險,等於是將意外險保障擴大到房貸商品。
理專表示,由於住宅火險、地震險是辦理房屋貸款時,銀行要求必須購買的保險,因此較易成為民眾搭配選擇的商品。
南山結合癌症保障
不過包括華南銀行、高雄銀行、彰化銀行等多家銀行旗下的房貸壽險商品中,除基本住宅地震火險外,還加入重大燒燙保險理賠,且保額達40%,高於市場平均保額的20~25%。
合庫人壽總經理王伯莉表示,房貸壽險商品雖然會受年齡、性別影響躉繳保費,但各類升級版的房貸壽險商品支付成本並不會太高,以合庫人壽9月將推出具重大燒燙傷、重大傷殘安養和特定意外身故保障的房貸壽險商品為例,總繳保費最多只比陽春版的房貸壽險商品多出3%,一般民眾都可輕鬆負擔。
把握足期足額原則
至於南山人壽,則是結合第1次罹患癌症、疾病及意外重大傷殘保障的房貸壽險商品,避免房貸主要償還人不幸罹患癌症,或因疾病或意外導致重大殘廢時,造成房貸戶本人或家庭無法承受的重擔,進而放棄繳付房貸。
理專表示,民眾在保房貸壽險時,應把握「足期」及「足額」2大原則,也就是貸款金額是多少錢,就應該保多少錢;房屋貸款期間多長,就應該投保多久。
蘋果日報 【陳瑩欣╱台北報導】2010年08月19日
保險公司推房貸壽險產品比較
資料來源:各保險公司
http://key88.net/article23125.html

2010年9月26日 星期日

與加油站為鄰 房價跌 抗爭多/撤加油站敗訴 兆亨向北市府求償一億元

與加油站為鄰 房價跌 抗爭多
多數人無法接受「我家旁邊是加油站」,不斷請民代協調,甚至走上街頭抗議,表達誓死反對的決心;除安全問題外,房仲業者也說,若住家旁邊是加油站,買家會藉機殺價,導致成交價比市價少一成。
「加油站」議題常惹爭議,民國九十四年,台北市大安區近百位居民,抗議中油新生南路加油站未廢站,嚴重影響居民健康與安全,希望把加油站遷移或廢除,該案最後不了了之。
民國九十二年,台北市工務局核准某業者,在文山區萬福橋下的保護區設置加油站,引發居民抗議,當時由市議員李慶元介入協調。
台北縣也發生類似案件,民國九十一年,台北縣府同意業者,在三重市三和路四段、仁美街口,設置民營加油站,居民認為,住家地下裝設儲油槽,彷彿跟不定時炸彈為鄰,還掛起「抗議,儲油槽蓋在你家旁邊好嗎」等白布條,宣示抗爭到底。
與加油站為鄰,居民除憂心影響健康,恐怕讓附近房價大跌,房仲業者太平洋資產管理公司總經理張欣民說,買家憂心油氣外洩等問題,只要緊鄰加油站的房屋,買家都會大開「殺」戒,成交價會比市價差一成,假如一坪廿萬,最後僅以十八萬成交。
張欣民又說,即使有些房屋未緊鄰加油站,只要住家附近有加油站,也成為買家殺價的理由,如仁愛路和新生南路附近的豪宅,及板橋埔墘某預售屋,都因為附近有加油站,成交價較差,假如有更好的選擇,民眾通常會捨棄「跟加油站為鄰」,導致加油站附近房屋較難售出。
中國時報 【林佩怡/台北報導】 2010-08-18
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撤加油站敗訴 北市轟故宮消極
台北市政府撤銷故宮旁加油站建照案,遭最高行政法院判決敗訴,台北市長郝龍斌昨天表示「非常遺憾」,強調當初是因為故宮及附近居民反對,基於保護古文物,市府才勒令業者停工及撤照,市府考慮提出再審。
市府法規會主委葉慶元則怒批故宮態度消極、立場前後不一。他表示,去年十一月,他曾多次致電故宮院長周功鑫,詢問故宮是否參加訴訟或協助蒐集資料,故宮卻以「不便介入」拒絕;內政部訴願審議委員會審議時,故宮代表也竟然說對故宮旁設加油站「沒有意見」。
葉慶元說,為有利訴訟進行,市府希望故宮能提出證據,證明加油站可能危及文物,故宮不僅提不出相關資料,立場也前後不一,「這場官司怎麼打得贏」?
他說,故宮九十六年十月卅一日以該加油站設置具高度火災或爆炸危險,函請市府廢止該加油站設置,考量加油站對古文物保存的風險及居民生活品質等因素,市府才會在同年十一月廿七日依法廢止建造。
對賠償問題,他說,兆亨公司主張,若法院不同意撤銷市府廢止建照處分,則提出賠償十九億九千八百六十五萬兩千元及相關利息的「備位聲明」,但行政法院已同意撤銷廢止建照請求,所以賠償部分法院皆未審理。
兆亨針對廢止建照處分,另外提出國家賠償訴訟,請求賠償一億卅四萬四百卅九元,目前台北地院審理中。不過,兆亨公司始終拿不出相關購地成本單據及財務資料,市府無從計算損失。
官員表示,此加油站用地百分之八十六為中央政府所有,兆亨是向國有財產局承租土地,租賃契約到一百年十二月卅一日屆滿,市府會持續和國產局溝通,研究是否提前終止租約。
台北市議員潘懷宗下午則在議會爆料,九十三年間,當時的里長及國產局官員,分別以信函建議當地興建加油站,讓原本要將加油站用地變更為公園用地的市府臨時喊卡,他懷疑有官商勾結,已向調查局台北市調查處檢舉。
【聯合報╱記者錢震宇/台北報導】2010.08.18
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兆亨 向北市府求償一億元
台北市政府對兆亨公司設加油站撤照案遭最高行政法院判決敗訴定讞,主因法院認為市府提不出具體證據,證明在當地設置加油站,會對故宮文物造成重大危害。
最高行政法院認為,台北市都發局以故宮及勞委會的相關函件,向法院主張加油站會對故宮文物產生重大危害,卻未提出具體數據證明因果關係、發生機率;且當初核發建照時,應已考慮可能造成故宮潛在的損害問題,不能因一紙反對函,即廢止已核發的建照。
判決指出,業者曾委託一家技師事務所評估,報告顯示,新設加油站所增加的油氣濃度,對故宮影響微乎甚微;故宮自行找人鑑定,結果也是「尚可接受」。兆亨公司也主張,若在故宮旁設加油站危險,那故宮旁的晶華飲宴中心及周圍停車場,同樣危險;都發局雖向法院主張兆亨的這些指摘是「臆測之詞」,但最高行政法院認為兆亨主張符合經驗、論理法則,因而判決北市敗訴。
兆亨公司另具狀向台北地方法院提出國家賠償訴訟,向台北市都發局求償一億元;先前因本案的行政訴訟仍在進行中而暫停審理,行政訴訟定讞後,台北地院將進行國賠案的審理。
【聯合報╱記者王文玲、蘇位榮/台北報導】
http://key88.net/article23122.html

辦公室位子 擺對重於氣派/辦公桌擺放談辦公室風水

辦公室位子 擺對重於氣派
「易」是變化,「經」是軌道。易經是古人觀看大自然變化所做的歸納紀錄,並廣泛的被引用在人生的哲學思想及日常生活中,它是中華民族七千年文化的見證,也是中國人引以為傲的無上智慧。
吉凶方位
小室小桌賺,豪華的辦公室與氣派的辦公桌不見得賺大錢,也因為如此,很多人把責任全部推給辦公桌位不吉利,才會落得如此淒慘,這種不負責任的心態,是難以令人認同的。這類觀念不正確的人,其實都是本末倒置,才有這樣的論調。因為大辦公室及豪華辦公桌是不會講話的,而且不會幫你拉生意的。而你一心注重氣派的優越感及等待讚美的心,使你無法安心做生意;此時,契機已經失去了一半。
辦公室是有吉凶方位的,如何在適當的地點擺上桌子其實也是一大學問。
(一)凶位:表示人事不能真心相對。
(二)凶位:表示人事不安、人心不服。
(三)上吉:青龍方過堂環抱玉腰,諸事順遂。
(四)中吉:雖然不是上吉,但也勉強可用,故無大過失。
(五)凶位斜坐:靠山不正,瑣碎事多。桌位最忌坐在斜角上,一般人都認為八字命與桌位對沖,所以排成斜角之桌向,這並不正確—例如子年生人勿坐北向南,因是正沖。卯年生人勿坐東向西,是正沖。理氣上雖有此論,但亦宜以先天八卦之「體」為重點。
(六)辦公桌的左右方也是很重要的,坐下後之左右方—如果桌位右方靠牆,近牆,則諸事不順,部屬員工的心情常有浮躁之情事,且接洽業務時亦多不順。所以最好左邊(青龍方)靠近牆壁,比較有權貴,賓主有分,主僕各就本位。
(七)董事長或主管之桌位左右不可沖門,尤忌沖廁所門。也不可壓於樑下、沖冰箱門,桌位右方不可安置影印機或冰箱馬達。若能避開上述各項缺點時,則各位的桌位已經及格八十分,其他的只靠自己多做善事、救濟、布施教育金之建設,如此相信各位的事業更能平步青雲。
(八)當各位的桌位重新安排或新座時,請用二張十元大小之紅紙,一張貼在桌下方,一張貼在椅子背後上方,然後靜心默念祈禱:「混元大道含無明,世間善惡無是非。我今鎮守凡塵界,無偏無倚貫天地。」再念咒三遍:「伊嚕哈呶哪呶呀嚕呵婆。敬請混元禪師加持。」※唯心聖教唯心宗禪機山仙佛寺備有「金剛大法印」貼紙,歡迎請回,殊勝不可思議。
理想布局
此局先天之體是「白虎伏虎過堂護君主」,但招待客人之坐位必須依圖註之法,才可以陰陽調配,因而可以「化煞為權」將「白虎昂頭傷主人」之凶兆調整為「伏虎」之吉祥布局,而青龍方亦最好有高櫃,加強龍方之吉利。
最理想布局
此局先天之體是「青龍過堂抱元陽」,一般人只重視依八字命坐吉利之方位而忽略了辦公室本身的格局。其實格局主客之位最重要。此種格局是上上之局。如果坐位後面是玻璃窗,則此局最好不要用。
如果其他方位光線均可照射,則可於本局桌位用百葉窗或櫃子做靠山亦吉,否則宜採取其他方案。
不理想布局
此局先天之體是「陽奉陰違」之局,無論門是從左或從右方進入辦公室,都是會使坐者不安。這種座位容易產生部下「陽奉陰違之偏差思想」,比較難上下一心。
最不理想布局
此局先天之體是「賓奪主」之局,無論門是從左方或右方進入,門的氣口已經沖動桌位之主人,政令難以執行,辛苦之至,心力交瘁亦是徒勞無功,即使已使用屏風 亦無效。此種格局易患高血壓、腦中風之症。
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例圖:
理想的辦公桌排法
不理想的辦公桌排法
不理想的辦公桌排法
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老板的辦公桌擺放談辦公室風水
辦公室環境及佈置的好壞,會影響員工工作的情緒,現代化的辦公室加上科技設備的擺設,完全是人工製造品的組合空間,在使用便捷的前提下,可迅速地更動隔開,足以配合人力的增減,而做不同的考量與佈置,也合乎一般公司的需求。
老板應有獨立自主的辦公室,老板辦公室最好不要類似套房,辦公桌對著廁所會影響整體的營運及業務推展,同時對財運的殺傷力蠻大。有許多老板喜歡把辦公桌和會客沙發放在同一間,有時會客處所占的區域大於辦公的區域,這種佈置容易使來訪的客人或員工氣勢凌駕於老板之上,以致於意見多、難溝通,因此建議如果辦公室太大,則將辦公桌與會客之沙發另外隔開或用屏風把它分開,則老板較有隱私權,並可減少來訪客人及員工之氣勢。老板的辦公桌方向應與員工相同,員工之向心力較強。
聰明的老板可試著將公司之特色做成DM或桌曆擺設在顧客的領域裡,時間久了產品自然可獲得顧客的認同,還亦是行銷的一種最高境界。
職員的辦公室要注意採光、通風、優雅,不必要的書表應放在儲藏室內,辦公室桌面要整齊清潔。員工之座位不要相對,免相互間易生口舌之災,最好像教室上課方法之排列,一般電腦應擺設左方(青龍方),或前方(朱雀方),貴人較旺。忌放右方(白虎方),易犯小人,後方(玄武方),工作不穩,易犯小人及被扯腿。一般人習慣用右手寫字,右手邊不要擺太多東西,影響活動的順暢性,所以茶杯、檔案夾、書等亦盡量擺在左邊。除以上所述外辦公室風水應注意:
1.辦公室的財位,在進門斜對角,該位置要明亮、乾淨(可放黃金葛等大而圓的盆栽),忌空門、放假花。金庫、保險櫃與老板的房間要接近,財庫地點要明亮,不可陰暗要安全,不可讓外人直視到,不可近茶水間,或被電梯、樓梯直衝,財庫要穩當靠牆。
2.辦公室在二樓者,也忌諱其樓下是走道,升遷不易。
3.辦公室頂多有兩個出入口,太多則易生口舌是非。
4.辦公室座旺向旺。(座生氣方、向生氣方)。
5.辦公室的主管、負責人或掌財者,旁邊有水龍頭主漏財。
6.辦公室的樓梯不可對著大門,否則納氣與排氣相沖,對財氣、健康不利。
7.辦公室天花板要高為吉,太低有壓迫感不吉利,且影響業務推展,同時通風較不良。
8.辦公室大門最忌對著電線桿、大樹、祠堂、廟宇、煙囪、死巷、路沖。
9.辦公桌後方必須有靠山。所謂靠山就是一面牆,穩重牢固的大櫃子也可當做靠山,有靠山做起事來較穩當。
10.辦公桌的後方必須是不動方,不會有人走動,對業務推展有幫助。負責人或會計的辦公桌,要有隱密性為佳。
11.辦公桌天花板或牆壁滲水、漏水或龜裂,是漏財的象徵,宜速補救。
12.辦公桌最好是用木質,用鐵皮、鋼製較會影響磁場,稍微不佳。
13.辦公桌上方不可有衡樑或吊燈,否則對升遷、財運不利。
14辦公桌前面是樓梯,對工作和升遷會有不好的影響。
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http://key88.net/article23114.html

台灣貧窮家庭 創新高/中產階級崩潰 落入貧窮線以下

統計:台灣貧窮家庭 創新高紀錄
台灣內政部的最新統計指出,台灣生活在貧窮線以下的家庭達到10.8萬戶,創下歷史新高紀錄,不僅比10年前增加10萬人,也比去年同期增加2萬6千人。
內政部還說,目前的貧窮家庭戶數,甚至比金融海嘯期間還增加了1萬戶,而且貧窮人數也創下新高紀錄,達到26萬人。
台灣的貧窮家庭以及人數都創下了新高紀錄,對此,在野的民進黨批評,馬政府的政策偏袒財團,不過,行政院長吳敦義則表示,將加強社會福利,並呼籲財團多回饋社會。
內政部表示,這一波景氣復甦似乎並沒有紓緩貧窮問題,經濟成長的效果大多反映在富有家庭的收入上,此外,台灣貧富差距有持續擴大的現象,值得密切關注。
在野的民進黨發言人蔡其昌表示,台灣貧富差距的問題越來越嚴重,但是到馬政府卻沒有相關的對策和作為。他指出,馬政府在施政上,比較有利於財團,所謂黃金十年也是為財團所打造的,因為為了財團的利益,可以犧牲環保以及農民的權益。
蔡其昌說,馬政府曾經宣示今年經濟成長率將大幅成長,但是實際情況則是成長的好處都集中在少數人的身上,目前的失業率依然高漲、平均工資也倒退到10幾年前的水平。
民進黨立委黃偉哲表示,台灣貧富不均的現象,已經是社會的共識,老百姓很可能將透過選票來表達不滿。他說,從政策面,從一般民眾的觀感面,從實際經濟成長沒有辦法落實到老百姓的角度來看,都看到馬政府是傾向財團。
不過,政治大學金融系教授殷乃平則表示,呼籲有錢人回饋社會,並不能根本改善貧富差距的現象,終究還是要透過社會制度,尤其是稅制來解決。
他說,問題是政府的稅制結構,收入來源究竟是有錢人比較多,還是窮人比較多,如果現在的稅制累退還是以窮人為主的話,再回饋給窮人的效果又要打折扣了,目前的製度值得商榷的地方是滿多的。
根據了解,台灣對於貧窮線的劃分,取決於家庭收入、動產及不動產3項指標,每個地區的貧窮線稍微有一些差異。
以今年台北市為例,貧窮線的標準是,家庭內的人均收入低於457美元(14600元),每人存款低於4688美元(15萬元),每戶不動產低於17萬美元(540萬元),如果以上3項情況都符合的話,才會被列為貧窮線以下的家庭。
台灣英文新聞 記者 Published: 2010-08-17
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【維特專欄】中產階級崩潰 落入貧窮線以下
政府公布了最新數據,落入貧窮線以下的家庭戶數又創新高,行政院長對此表示,貧富差距擴大並非只有台灣,全世界各國都是如此,政府會多關心弱勢族群並且給予適當的幫助。簡單的三言兩語就把這問題淡化了,大部分的人或許還不會感受到貧富差距的可怕,但是如果這情況不改善,我們的下一代將會面臨非常艱困的挑戰。
貧富差距越大的國家,代表一個國家的人民被分成兩極,中產階級急遽的消失,並且落入貧窮的那一方,只有少數人能夠往富的一方趨近,伴隨而來的會是失業率不斷攀升,社會治安惡化,人民生活品質及孩童教育水準不斷下降,你願意在這樣的社會生活嗎?
為什麼貧富差距在這兩年會急遽擴大?主要原因是金融海嘯過後,各國政府紛紛救市,有錢人面對金融風暴的大病之後,本來就比一般人容易恢復元氣、掌握機會,而多數的中產階級面對金融海嘯的失業潮衝擊,許多人到現在還找不到工作。
幸運找到工作的有大部份比例,是降低原本的薪資水準,或者從事政府釋出的臨時工作,而這些人一旦接受了較差的薪資條件,就算景氣逐漸復甦,也很難回過去的薪資水準,慢慢的這群人就逐漸與社會的平均收入脫節,落入了貧窮線以下的區間。
這些過去生活還算過得去的族群,因為收入銳減,將會開始出現負債的狀況。人一旦背上了負債的壓力,生活步調將會開始大亂,貧富差距大的國家越容易出現社會治安惡化,以及教育程度下降的問題。
因為這些人不只是生活難過,龐大的債務壓力,更是讓他們喘不過氣來的主因。政府在處理貧富差距問題的時候,千萬不要單純的認為,讓這些貧窮的族群能夠「過生活」就好。
事實上,這些越來越貧窮的人,也將開始面臨繳不出房貸、卡費的問題,越多人落在貧窮線以下,也代表著銀行面臨的風險也越高,再次引發小型的金融危機,並不是不可能,某些經濟專家預測全球將出現二次衰退,也是類似的道理。
總而言之,一個國家的貧富差距越大社會問題也就越大,絕對不是政府「多關心」就可以解決的,如果任由貧富差距擴大的趨勢蔓延開來,你我都有可能是落入貧窮線以下的下一個人。
《本專欄固定每週二、五刊出》卡優新聞網 2010-08-17
http://key88.net/article23100.html

丈夫未出具授權書 妻子能否代理簽約售屋?/售屋 如何授權代理人?

丈夫未出具授權書,妻子能否代理簽約售屋?
夫妻在日常家務上,互為代理人,但是在買賣房地產的事務上,能不能相互代理?如果夫妻一方未出具授權書或任何書面,授權委託另一方代為處理房地銷售事宜,另一方卻自行代理簽約,在法律上的效果如何?
施姓男子在台北市明水路有棟房子,他的蔡姓妻子於去年一月委託首璽不動產經紀公司代為出售,首璽公司在二週內就找到買方願意以二千八百萬元購買,但蔡女反悔,不願出售,而施姓男子也表示,房子登記在他名下,妻子未取得其授權售屋,就以他的代理人的名義與首璽公司簽訂一般委託銷售契約,委託代為居間銷售,屬於無權代理行為,對他不生效力。
首璽公司不滿這對夫妻悔約,打官司要求他們給付佣金,另外,還要依雙方契約的規定,賠償違約金。首璽公司表示,公司仲介人員曾與施姓男子通過電話,告知有買主出價,施在電話中也同意買方的條件,顯示施有授權委託妻子售屋。
但施則否認此事,指出首璽公司並無法證明他的妻子已取得他的合法代理權,首璽公司也未依民法規定,定相當期間催告他答覆是否承認妻子的代理,足證其妻所為代理他簽約行為為無權代理,且未經他本人承認,該委託銷售契約對他不生效力,故首璽公司請求百分之四之仲介費及百分之二違約金即屬無據。
成立表見代理 負授權人之責任
台北地方法院審理後認為,施沒有出具授權書、委託書或任何書面,授權、委託妻子與房仲簽約,代為處理房地之銷售事宜,首璽公司身為專業房屋銷售仲介人員,本應謹慎處理,豈可未取得書面授權,僅憑妻子口說,即遽認妻子確實取得施本人的授權?故首璽公司主張妻子已取得施之授權說法,尚不足採。
但法院指出,配偶之間相互代理乃人之常情,施長年居於海外,第三人容易相信其會授權在臺灣之配偶代為法律行為;且其妻在契約書上「委託人簽名」欄及「賣方簽認」欄上皆簽有「施○○,蔡○○代」之字樣,亦曾出示房地權狀影本予房仲,還拿房屋之鑰匙供房仲帶買方前往看屋等,足使第三人會認為施有以代理權授與其妻,而施對妻子的行為卻不為反對之表示,施成立表見代理,自應負授權人之責任。判決施敗訴,應給付首璽公司共九十二萬多元。
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售屋 如何授權代理人?
現代社會中人人工作忙碌,如欲事事躬親,誠非易事,且若事務處理之過程費時(例如買賣不動產之契約履行),更將使此一難度突顯。為此民法上之代理制度,適可解決此難題。依民法167條之規定︰代理權係以法律行為授與者,應向代理人或向代理人對之為代理行為之第三人以意思表示為之即可。而代理人(即被授權人)是法人或是自然人,原則上並無限制。
但有一問題必須加以探討,那就是在不動產買賣中,買賣雙方可否授權仲介公司為代理人代為履行債權債務(例如︰收款)按民法574條規定,居間人就其媒介所成立之契約無為當事人給付或受領給付之權,此乃是就居間人工作之性質所為之規定,蓋其擔任之角色只是一個媒介者而已。從此條文之規定中,是否即可導出不得授權仲介公司為代理人之結論則目前尚未定論,法院亦無相關之見解可供參考。
曾有房屋仲介公司發生客戶授權業務員為代理人,經幾次把房屋價款委交該業務員無誤後,再把尾款三百多萬元直接匯入該業務員帳戶,最後業務員捲款失蹤的案例,造成客戶鉅大的損失。後來,買方向法院控訴仲介公司,經三審定讞,「由於代理人的失職以致客戶受損,由代理人之公司負責連帶責任,必須賠償…」為此,國內房屋仲介公司即嚴格禁止其附屬之業務員接受代理人之授權,該公司亦不接受此類之授權,以免造成不必要之困擾。因買賣雙方之權益及立場往往是不同的,如果由仲介公司擔任將會使其由原先中間人可超然處理雙方事務及爭端之功能受到影響,另外在委託仲介公司處理售屋買屋之事務,買方或賣方,都須擁有各自不同的業務經紀人,如此可較具客觀立場,以避免在房價的議定上產生單人壟斷的弊端。至於代理人的資格或年齡有怎樣的限制,依多數見解皆認為,並不限於成年人,限制行為能力人(即7歲以上未滿20歲)亦可,此觀民法104條,代理人所為或所受意思表示之效力不因其受限制行為能力人而受影響之規定,即可明瞭。但須有意思(註)能力,禁治產人(註)即絕對不得為代理人。然法律之規定雖是如此,站在實際處理事情之角度來看,代理人之選擇,還是應以一成熟、經驗豐富之成年人為佳。且在不動產買賣更須如此·授權行為除須注意前面所述之事項外,還要注意授權範圍之明確,以杜爭議,在不動產之買賣應有書面授權,故簽約當時未能親自出面,應出具合法授權書,授權他人代理。代理人應備有授權書及身分證明,並對於所處分之房地產的標示、權利範圍、授權方式等,有詳細記載,以示明白瞭解。
委任他人全權簽約時,應出具特別授權之委任書,上面須詳載委任他人全權簽約、收款用印、交付證件及有關一切等事宜。委任書應加蓋印鑑章,並附印鑑證明乙份,由代書存執。
民法第533條、第534條規定︰委任分為特別委任與一般委任。受特別委任者,就委任事務之處理,可以替委任人做一切必行之行為。受一般委任者,可以替委任人做一切法律上的行為。委任處理之事務,必須為法律行為,亦即應以文字為憑者,故其處理權之授與,亦應以文字立據,故必須要有委任書或授權書。
房地產處分,若所有權人在國外,應出具由我國駐外單位簽證之授權書,再加上被授權印鑑章、印鑑證明、身分證及有關證件即可辦理。旅外僑民向駐外單位申辦授權書簽證。授權國內親友代為出賣不動產、設定負擔、贈與與繼承權拋棄等行為時,應將授權副本函寄當地縣巿政府,以配合辦理查證·被授權人持憑申辦登記時,應由當事人先行將該授權書逕向外交部或僑務委員會查驗,或由土地登記機關將授權書影本函送外交部或僑務委員會,查驗屬實後才能辦理登記。
房地產往往是一個人辛苦努力得來的資產,所以在授權代理處分的過程中,並須從嚴從明的審核,以確保所有權人的權益。
(註)意思表示︰即識別力。指識別自己行為結果之精神能力。
(註)禁治產人︰指因精神耗弱或發生障礙,不能處理自己事務,經法院宣告禁止其處理自己財產之人。
http://key88.net/article23099.html

2010年9月24日 星期五

房屋轉租 須獲房東同意╱民法轉租之效力相關規定為何?

房屋轉租 須獲房東同意  先終止原租約 新租客重簽約較有保障
租房子的過程中,若遇上須到外地工作,或已買了新屋,在無法續租情況下,想將租約轉讓給友人、親友是否可行?專家指出,房東與房客的租屋合約中,若允許房客轉租,房客進行轉租是合法的;若未提及,轉租前一定要取得房東同意,才可轉租。
尊重3方
租房子簽約時,多半會以半年或1年1約來計算,但不少人會遇到工作外派關係,得調離至其他城市,在無法續租情況下,通常只能將租約轉給友人、親友居住。一鼎國際法律事務所律師陳緯慶說:「房客想轉租,首先得留意在與房客所簽合約中,是否有加註不得轉租條款,若有,則無法轉租。」
可以轉租部分房間
中信房屋法務專員白宗益說:「租屋合約若未提及可轉租條款,而承租人又擅自轉租給他人,屬於違約,此情況下出租人是可立即停止租約。」在未提及「可轉租約」情況下想施行轉租,一定得取得房東同意,才是合法行為。建議轉租前先終止原先租約,下任租客重新簽定新合約,較具保障。提醒租客簽合約時,可加註「同意轉租」條款,日後想轉租,也方便許多。
白宗益說,依據《民法》443條但書規定,租賃物為房屋者,除有反對之約定外,承租人得將其一部份轉租給他人,但店面、土地則不可。舉例若房客承租單層3房房屋,將其中1房再轉租給其他人,這樣的行為是可行的,若租客租的是套房,則無法轉租。
雖然《民法》上對承租人有轉租的保障,但《民法》444條也清楚記載,租賃物轉給他人的同時,承租人與出租人之間的關係仍然繼續。也就是說,若次承租人在租屋期間,有將房屋毀損、破壞,承租人還是要負賠償責任以及相關修繕費用。
轉租注意事項
◎簽定合約時,可列「進行轉租」項目,雖日後可轉租給其他人,但《民法》444條提到,租賃物可轉給他人,但出租人與承租人之間關係仍繼續,次承租人中間若有毀損時,承租人仍要負賠償責任
◎若要進行轉租,須經得出租人同意,建議先終止之前的租約,承接之後的租客再重簽定新合約,較具保障
蘋果日報 【余佩樺╱綜合報導】
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民法關於轉租之效力之相關規定為何?
第 443 條 (轉租之效力(一))
承租人非經出租人承諾,不得將租賃物轉租於他人。但租賃物為房屋者,除有反對之約定外,承租人得將其一部分轉租於他人。
承租人違反前項規定,將租賃物轉租於他人者,出租人得終止契約。
第 444 條 (轉租之效力(二))
承租人依前條之規定,將租賃物轉租於他人者,其與出租人間之租賃關係,仍為繼續。
因次承租人應負責之事由所生之損害,承租人負賠償責任。
台灣高等法院
http://key88.net/article23088.html

土地徵收 遺產申報以抵價地計價/土地徵收,其補償地價應申報遺產稅

土地遭徵收後地主死亡 遺產申報 以抵價地計價
北區國稅局17日表示,土地遭到當地政府強制徵收之後,地主選擇抵價地優先取得權利方式,換取未來重劃之後土地,卻在區域重劃尚未完成前死亡的話,繼承人進行申報遺產稅時,必須以抵價地當時公告價格申報遺產,不可以當初被徵收土地公告現值申報,否則以逃漏稅議處。
北區國稅局指出,土地被地方政府強制徵收之後,地主可以選擇領取補償金或者以地換地方式,持有抵價地權利,由於部分土地被徵收之後,政府會進行區域重劃事宜,原有被徵收土地的地主,具有優先選認重劃後開發地的權利,並且進行換地。
國稅局強調,近幾年頻頻發現,繼承人都把已經領有抵價地的權利部分,不當作遺產一部分,所持理由則是該筆土地尚未取得,不應該當作遺產,但國稅局認為,只要完成相關土地重劃工作,該筆土地價值,往往會比當初被徵收土地來得高,當然需要申報遺產,因此特別提醒納稅人,抵價地仍要申報,否則就是逃漏稅。
國稅局指出,因為土地重劃過程時間冗長,如果這段期間,當初決定換領抵價地的地主死亡的話,繼承人在進行申報遺產稅時,必須以當地政府當初公告抵價地價格,作為申報遺產價值,更不可拿被徵收土地的公告現值,申報遺產,否則就是短漏報遺產,不但要補稅還會懲以罰鍰。
工商時報 【記者陳懷瑜/台北報導】 2010-08-18
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土地被徵收,其補償地價應申報遺產稅
財政部臺北市國稅局表示,土地所有權人因土地被政府徵收,迄死亡時尚未領取並提存於地方法院提存所之徵收補償地價,其性質屬遺產及贈與稅法第4條第1項所稱財產,應依同法第1條規定課徵遺產稅。又如其繼承人於辦妥繼承登記前死亡,該項提存於法院之補償地價,雖名義上仍為被繼承人所有,惟依民法規定,該提存於法院之補償地價,自被繼承人死亡時起,即屬於其全體繼承人公同共有;因此該應繼承部分之補償地價已屬其繼承人財產,仍應於繼承人死亡時列入遺產,依遺產及贈與稅法相關規定辦理。
該局審理遺產稅案件時,發現納稅義務人因未申報此類遺產,經補徵稅額並處罰鍰。被繼承人甲君生前所有臺北市數筆土地,因對徵收補償事項有異議,拒絕領取約3千餘萬元之土地徵收補償費,經土地所轄地政機關依土地法第237條規定,將徵收補償地價3千餘萬元提存於法院,迄其死亡時仍未前往法院領取,繼承人疏忽漏報此項財產,經查獲併入其遺產總額核定補徵稅額及罰鍰。嗣後甲君繼承人之一乙君又死亡,乙君之繼承人仍未申報乙君應繼承之此項財產,惟因乙君死亡之時間距甲君死亡之時間不滿5年,依遺產及贈與稅法第16條規定不計入遺產,故無漏稅額。
該局再度提醒納稅人應特別注意被繼承人財產變動情形,如前例被繼承人甲君所有之土地被政府徵收,該徵收補償地價之流向,先行瞭解應否申報遺產稅,即可避免漏報受罰。
資料來源:財政部臺北市國稅局
http://key88.net/article23068.html

以房養老 最快年底試辦 人口高齡化時代 學者籲立法 考量市場需求

以房養老 最快年底試辦
行政院經建會主導,橫跨內政部、金管會與財政部的「以房養老」方案已成立專案小組。
專案小組將爭取彩券公益盈餘來試辦公益性逆向抵押貸款方案(Reverse Mortgage),最快今年底試辦。
金融業者表示,若政府建置完整配套措施與規模經濟,銀行與保險業者樂意投入這塊新商機。
公股行庫表示,政府曾要求公股銀行研擬「以房養老」相關辦法,銀行放款並非難事,但需搭配社會福利制度、賦稅等相關配套。
若相關配套未出爐就趕在年底前實施,可能造成社會資源分配不均等問題。
銀行主管表示,房貸是銀行主要產品,加上配合政府房市降溫措施,公股銀行已陸續加強鑑價制度,鑑價結果十分貼近市場資訊,利率水準也不會與市場脫勾。
因此,對辦理相關政策的房屋鑑價和利率定價,銀行有信心可計算出合理水準。
台灣金融研訓院17日舉辦「以房養老制度於高齡化社會運用」研討會。政治大學地政系教授張金鶚表示,美、日、英、新加坡等國推出的以房養老政策,主要分逆向抵押貸款方案、售後租回年金屋方案及社會照護服務方案三種,其中又以逆向抵押貸款方案為主。
張金鶚建議,行政院成立專案小組後,應草擬「以房養老條例」,將涉及的銀行法、保險法、賦稅制度、信託法等相關法令一併在以房養老條例中明確規定,同時將現行三項「以房養老」方案清楚載明,讓銀髮族群可依自身情況來選擇合適的方案。
銀行公會授信委員會主任、土地銀行副總經理阮劍平指出,美國的逆向抵押貸款行之多年,不僅是社會福利,更成為新的金融商品。
但是,國內仍在研擬階段,且相關法令配套尚未完備。
像是銀行利率風險、呆帳風險、及銀行會計認列、稅賦等問題,都需有更明確的法令規範,未來才能從社會公益跨進市場化。
新聞辭典》逆向抵押貸款
逆向抵押貸款又叫反式貸款,指房屋所有權人透過將房產所有權移轉給銀行,換取每月固定向銀行取得資金的權利。
和一般貸款是民眾向銀行借錢取得不動產所有權,再每月還款給銀行的方式剛好相反。
逆向抵押貸款也可視為一種抵押,例如規定65歲以上的老人將房地產抵押給銀行,獲取生活零用金,當老人過世後便由銀行持有房產。
政府則扮演協助成立專責諮詢機構、監督銀行收取手續費與保費情況的角色,監督業者訂約內容是否合理。
依國內初步設計,如果銀行取得的抵押權規模夠大,可透過發行金融資產抵押權證券化商品的方式,提高銀行資產流動性,或轉售抵押權給保險公司。
【經濟日報╱記者洪凱音、黃國棟╱台北報導】2010/08/18
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以房養老時代來臨 學者籲立法
13年後(民國112年),台灣人口將開始負成長,面臨少子化、高齡化時代來臨,政府積極推動「以房養老」制度。政大地政系教授張金鶚昨天說,政府應訂定「以房養老條例」,解決以房養老與現行相關法令相互牴觸問題。
政府去年開始研議以房養老制度,最快今年底或明年初試辦。
張金鶚建議,目前規畫各以銀行、壽險及社福機構為主體的「以房養老」三大方案:逆向抵押貸款、售後租回年金屋方案,及社會照護服務方案,都應該要有試辦案例,供不同需求者選擇。
銀行公會、台灣金融研訓院昨天舉行「以房養老制度於高齡化社會之運用」研討會。金融研訓院金融研究所副所長李智仁說,我國辦理逆向抵押貸款的利基是:房屋自有率高、土地價值高,達成傳統在宅老化的理想,但與現行民法、銀行法相抵觸,必須修法。
他說,政府預計實施的以房養老政策,定位為社會福利措施,且由政府出資、銀行代辦撥款,試辦對象是以台北都會區近貧老人優先。
但張金鶚強調,由銀行代辦撥款,恐將出現代理問題,因銀行無須負擔估價過高的風險,貸款金額過高亦為美國次貸風暴的原因之一;再者,支付年限限定20年,忽略老人的年紀愈大更需要金額支付醫療費用,「當20年期限到了,老人應該如何生活下去?」
國土規劃及不動產資訊中心資深研究員華昌宜認為,事實上,國內早就有以房養老的案例;例如:子女奉養父母,父母把房子留給子女,即是另類的以房養老制度。
以房養老三方案
逆向抵押貸款:銀行接受老人以房抵押貸款,老人可獲取生活零用金,但銀行並沒有取得房地產。
售後租回年金屋:以保險公司為主體,由保險公司購買老人房產,付給老人年金,由老人租回居住。
社會照護服務方案:以社福機構為主體,由社福機構透過貸款或信託方式取得老人資產,再提供照護服務給老人。台灣已有伊甸社會福利基金會辦理。
【聯合報╱記者羅兩莎/台北報導】2010.08.18
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<人口高齡化>學者︰以房養老 應考量市場需求
隨著國內高齡化社會來臨,政府預計在明年試辦「以房養老」逆向抵押貸款制度;學者昨天表示,目前預定政策傾向社會福利措施,立意良好,但牽涉資金流量,屬金融商品、應由金管單位主導,並且應該研議未來走向市場化。
銀行公會、台灣金融研訓院昨天舉行「以房養老制度於高齡化社會之運用」研討會,邀請多位專家學者與談。
政大地政系教授張金鶚表示,政府目前規劃的「以房養老」制度,定位為社會福利政策、非商業化產品,將由政府出資、銀行代辦撥款,試辦對象以台北都會區近貧老人為優先。
「逆向抵押貸款」是以銀行為主體,由銀行進行評估接受老人以房子抵押貸款,老人可每月固定從銀行獲取生活零用金,由於對象是以退休銀髮老年人為對象,因此,被稱為「以房養老貸款」。
張金鶚說,以房養老應該是一個選擇方案,對老人來說,有更多選擇,即能擴大市場規模。
他指出,其他方案還有:「售後租回年金屋」,這是以保險公司為主體,由保險公司購買老人房產,付給老人年金,由老人租回居住;「社會照顧服務方案」,以社福機構為主體,由社福機構透過貸款或信託方式取得老人資產,再提供照護服務給老人。
此外,目前「以房養老」是由內政部主導規劃,但張金鶚認為,政府立意雖好,可是房貸或貸款基本上是金融商品,牽涉許多資金流量的進出管控,換言之,應該由金管單位,包括金管會與財政部等,來管理資金流量。
金融研訓院金融所副所長李智仁表示,以房養老相關政策若要全面實施,國內許多法規勢必得面臨大幅翻修;張金鶚則建議,可推動特別條例來進行立法。
自由時報 〔記者王孟倫/台北報導〕2010/08/18
台灣美國以房養老比較
http://key88.net/article23064.html

全球生育率最低 台灣人口提早負成長/人口結構變遷 房市的潘朵拉盒子

少子化高齡化 台灣人口提早負成長
受到農曆虎年與孤鸞年影響,台行政院經建會推估,台灣今年總生育率將首度跌破一人,降至0.94人,不但創歷年新低,也是全球最低。經建會表示,台灣人口零成長將提前四年(在2022年)發生,2023年開始人口將負成長,人口問題更惡化。
總生育率是指每位婦女平均一生生育的子女數。經建會推估,2060年,台灣總生育率會回升至1.3人。
經建會每兩年進行一次全國人口推估,上一次是2008年8月,當時推估台灣在2026年會出現人口零成長。但台灣總生育率連年下降,經建會17日最新推估結果,台灣人口零成長將提前2022年到來,2023年全台人口就會不增反減。
另外,經建會人力規畫處處長陳世璋表示,再過七年,也就是2017年,65歲以上人口占全台總人口比率將增加至14%,屆時台灣將進入國際慣例所稱的「高齡社會」。到2025年,台灣將再邁入「超高齡化社會」;50年後老年人口將占全台總人口的42%,社會老化程度令人擔心。
陳世璋表示,少子化帶來人口結構的改變,首當其衝的便是幼稚園、初中小學等教育機構學生人數下降。根據資料顯示,未來十年人數減少最劇烈的學生族群為初中生,到了2020年,全台就讀國一的學生人數,將比現在大減29%;2030年,全台就讀大學的學生人口,將比現在驟降43%,屆時高等教育生態將遭逢巨大改變。
他說,老人社會提前來臨,未來台灣青壯人口平均撫養人口的負擔將更重。目前台灣每100位工作年齡人口平均撫養36人,仍處於「人口紅利」時期;2034年起,台灣將邁入撫養比超過60%的「人口負債」時期,等於平均每兩位有生產力的青壯年人口,將撫養超過一位的小孩或老年人,負擔十分沉重。
世界新聞網 記者周小仙台北17日
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生太少 2023年人口負成長
台灣為全球生育率最低的國家,今年總生育率更將跌破一人,在此基礎下,經建會推估台灣人口負成長的時間,也比兩年前的預估提早了四年,台灣總人口數將於十二年後、也就是二○二二年達二千三百四十四萬人高峰,之後開始負成長。
今年總生育率 估將降至0.94人
儘管現代人壽命延長,但高齡人口增加,三十年後每年死亡人數將逼近三十萬人,二○六○年死亡人數預估達三十四萬人,為目前的一倍以上;而在總生育率低迷下,粗出生率與粗死亡率將於二○一七年交叉,自然人口增加趨近於零,之後在粗出生率增加幅度不及粗死亡率下,台灣總人口於二○二二年達高峰後,出現負成長。
經建會每兩年依據出生率、死亡率與遷徙情況三項假設,做出未來五十年的人口推計,由於台灣總生育率、即平均每位育齡婦女一生所生嬰兒數不斷下降,去年為一.○三人,今年受虎年及去年孤鸞年結婚人數下滑影響,預估總生育率將降至○.九四人,成為此次人口推計最大變動因素。
經建會因而下修生育率的中推計假設,即台灣五十年後總生育率從上次的一.四人調整為一.三人,使得台灣人口負成長時間點,從兩年前預估的二○二六年提前到二○二三年,足足提早了四年;若以低推計假設,總生育率僅○.八人估算,則台灣總人口負成長時間點還會更早,將落在二○一九年。
事實上,根據總生育率的中推計假設,台灣出生與死亡人數將於二○一七年同樣都接近十六.七萬人,自然人口的增加趨近於零,只是因為還有外籍配偶移入,使得社會人口仍呈現增加,台灣人口成長高峰得以遞延到二○二二年。
大學入學人口 20年後減43%
經建會人力規劃處處長陳世璋指出,相較於一般國家人口結構調整大約五十年時間,台灣的問題在於調整速度太快,只有其他國家一半時間,這將會導致三大問題,政策上必須及早因應。
首先是衍生教育體系閒置問題,根據推計,十年後國中入學人口將從今年的二十六.七萬人減少為十八.九萬人,減幅約三成;大學入學人口二十年後則將從目前的三十一.九萬人大減四成三,剩下十八.一萬人。
其次是勞動人口減少的問題,目前十五到六十四歲的工作年齡人口還有七十三.六%,二○一五年達最高峰七十四.四%後,將轉趨遞減,二○六○年將降到五成以下,將衝擊國家競爭力與經濟成長率。
二○一七年 邁入高齡社會
此外,老年人口增加,衍生長期照護的需求,今年台灣六十五歲以上高齡人口約占總人口的十一%,二○一七年將達十四%,達到國際慣例所稱的高齡社會,二○二五年再增加為廿%,邁入超高齡社會,五十年後六十五歲以上人口所占比率將高達四十二%。
而在少子化趨勢、人類壽命普遍延長的情況下,經建會推估,台灣目前約三個人養一個人、負擔較輕的「人口紅利」時期,將於二○二七年結束;五十年後,台灣總扶養比將達一○四%,亦即一個人要扶養超過一個人。
自由時報 〔記者陳梅英/台北報導〕2010-8-17
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人口結構變遷 房地產後市的『潘朵拉盒子』
希臘神話中有一則故事:『潘朵拉的盒子』,大約是說潘朵拉戰勝不了好奇心,終究打開了宙斯囑咐,千萬不可打開的盒子,於是原本放在裡頭的疾病、罪惡、飢荒等不幸事物全跑了出來。西方文化以此引喻一些人們不願面對、寧可忽略不視的事情。而以房地產來說,除『實價課稅』外,還有一項,也一直被藏在房地產(業界)『潘朵拉盒子』裡面,那就是『人口結構變遷』。
根據筆者側面了解,某些業界人士,私底下確實在關注人口結構變化的問題,也有人開始做若干因應,但在公開場合,卻鮮少有人願意談及此事,媒體相關討論也多半點到為止,但是不談論,不代表趨勢就此停止。根據昨日經建會發布最新推計,按照目前相關趨勢,民國112年台灣人口將正式邁入負成長階段,比原先預定的提早四年發生。
更可怕的是,因為人口老化加上生育率持續下探,目前約三比一的撫養比,到117年會變成不到二比一,123年更會突破60%,等於每五個工作人口得養三個非工作人口(超過65歲老人及15歲以下兒童),工作人口負擔幾乎是目前的近兩倍。
大家都認同,需求是支撐房市的關鍵因素。而需求哪裡來?扣除商人創造的投資需求外,主要仍是從就學、就業、結婚、生育及退休等人生各階段變化所產生。而當下台灣人口變遷中,除了總人口數減少,當然對房市需求面造成負面衝擊外,還有兩項趨勢,也會產生重大影響:一是少子化與高齡化,二則是撫養比持續升高。
少子及高齡化,使人口結構變成倒金字塔分布,使得因就學、就業、結婚及生育所產生的購屋需求大減。尤其近年台灣結婚率也節節下滑,情況比想像中還嚴重。
因應所謂少子化及高齡化,房市商品規劃也已有重大『變革』,如首購型產品坪數及格局降低,及所謂銀髮養生住宅等。後者已有不少大企業陸續投入,堪稱未來房地產藍海,但現階段為止市場規模仍有限。
撫養比節節提高是更嚴重的問題。目前的少子、高齡化,將使未來五到十年新增的工作生產人口大降;醫藥科技發達,卻讓人們愈活愈長。因此,現在十幾二十歲的年輕族群,未來必須『養活』的高齡人口,可能將是現在的兩倍。這當然會影響這個族群的整體經濟或購買力,額度最高的房地產消費,可能就是第一個受到排擠的項目。如果高房價趨勢不變,這部份將很難用『小宅化』等商業策略模式來『化解』。
目前內政部積極向年輕族群『催婚』及『鼓勵生育』,不過目前為止效果不彰;因為近年經濟發展成果,都沒有落實到一般庶民身上;加上對未來的高度不確定感,確實是年輕人不想、不願結婚及生育下一代的主要理由之一。
而從上述觀點分析,則房地產業者恐怕也得加入這個『催化』的行列;畢竟不是所有房市商品,都能訴求頂端金字塔客層。別以為上述情形,還要很久後才會發生,其實這已是現在進行式。台灣人口結構變遷趨勢之『潘朵拉盒子』,已是無法抵擋的趨勢,是所有人終究『必須面對的真相』。
住展房屋網提供
http://key88.net/article23061.html

挑選廚櫃沙發 有撇步/挑選沙發的法則與技巧

挑選廚櫃沙發 觀察品質有撇步
挑選廚櫃與沙發,很多人得花上不少時間比較,「網路居家王」建議,櫃子的收納面積容量大,只要留意幾個小細節,買到耐用又實惠的櫃子絕不是難事;而沙發則依照布沙發與皮沙發的不同,有不同的比較方法,只要事前先有想法,自然踏破鐵鞋無覓處,得來全不費工夫!
開關測試觸底部 觀背法細究品質
除了注意櫃子的型制之美外,開開、拉拉的動作千萬不能少,如果內部有抽屜,注意其活動的方式,若為軌道式,得注意內部螺絲的安裝狀況,另一種完全嵌入式的抽屜,不使用任何一根釘子,取決於做工的精細,這類的抽屜大多都能取下,且以實木為主,密合度與拉合順暢度為挑選重點,挑選時別忘了用手觸摸底板部份。
櫥櫃背面的做工或封釘部份,最能看出此廠商的品質,滑順不刮手和表面一致的為上選,打開櫃子門,前後敲一敲,聽一聽和其他部位的聲音,敲起來有無不同。
皮革觸感最重要 布沙發首重清潔
沙發依材質可分成皮沙發與布沙發,皮沙發簡單大方,布沙發則較有溫馨的感覺。選購皮沙發最需注意皮革材質,不同的皮革會影響到整組沙發的價格,務必用手去觸摸,由於天然皮革柔軟透氣,建議盡量選購真皮製的皮沙發;布面的質感固然溫馨,但是時間一久馬上面臨清潔的問題,若能在選購前多留意就能輕鬆解決這個困擾,挑選有拉鍊設計的,髒了能夠馬上換洗,現在的布沙發幾乎整套都能拆開,坐墊底層部分運用魔鬼沾固定,使拆卸更容易。
能夠直接水洗的布價格會比較昂貴,由於能夠直接水洗,平時碰到水也不會有縮水的困擾,對忙碌的現代人來說是很好的選擇,需要乾洗的布套,則要遵照指示乾洗,否則布套會縮水,就無法包覆裡頭的高密度泡棉。不管皮沙發或布沙發,椅腳或扶手的部分都有可能採用金屬的材質來搭配運用,鋁合金的價格最貴,但其絕對防鏽且延展性佳,較能展現現代工藝的線條弧度;不鏽鋼質材硬,比較無法表現線條弧度,但能夠防止潮濕而生鏽,金屬鍍鉻為最常見的質材,也能夠表現柔美優雅的弧度,但表面的漆脫落後會有生鏽的問題。
【網路居家王/綜合】2010.08.15
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沙發挑選的3條法則
勞累了一天回到家中,第一個動作便是將自己扔進松軟舒適的大沙發中,感覺就像被溫暖地懷抱著。懶散時橫躺豎臥,高興時上躥下跳。沙發是與人最親近的家具,既然如此,挑選沙發就不能太隨便。沙發在家中的地位舉足輕重,個中的講究還真不少。
法則一 舒適度
在外忙碌,回到家裏就要享受一下,身體的每個關節都需要找個地方輕松舒展,此時坐在松軟舒適的沙發上是最適宜的。沙發各部位的尺寸應符合人體工程學的要求,以適合人體生理結構的曲面為好。如果居室面積較小,兼備坐臥功能的沙發床是一個不錯的選擇。
沙發座面高度應等于人的小腿加上鞋後跟的高度或略低的高度,大約是在35—42厘米之間。如座面過高,就會使兩腳懸空,人體軀幹重量會都壓在腿部,背部肌肉緊張,時間久了腿部和背部的肌肉會感到酸痛難忍;如過低,背部肌肉也未能處于自然狀態,大腿部的受力面會減小,時間一久,也會感到肌肉酸痛。
單人沙發座位前部的寬度不應小于48厘米;雙人沙發應在95厘米以上;三人沙發應在140—145厘米之間,座面的深度應在48—55厘米間。當身體最大限度靠坐在沙發上時,以膝關節仍在沙發面以外為宜。如果沙發坐深太大,坐下時後背不能完全貼在沙發靠背上,使腰部缺乏有效支撐,腰部肌肉一直處于緊張收縮狀態以維持坐姿,時間長了會導致腰肌勞損。
後靠背的高度,以坐下時達到肩與耳之間為宜,從地面算起到靠背頂部大約68-72厘米左右。現在有不少人喜歡用高靠背沙發,其實並不科學。因為人的肩靠在高靠背上時,腰部、背部與靠背要離開一段距離,身體與沙發接觸面反而少了,這樣,坐不上多久就會因腰、背部無處依靠而產生疲勞。而在這方面,低靠背沙發就有著明顯的優越性,這是由于人們坐在沙發上,身體的背部幾乎全部依靠著它,接觸面積大,身體感到舒適,坐姿也顯得優美、有風度。後靠背的傾斜度則以100—108度之間為宜。兩側扶手的高度在62—65厘米之間。
法則二 匹配度
一套好的沙發如果擺放不合適,再漂亮也會“煞風景”,只有結合客廳的實際情況來選擇才能完整地展示沙發的美,並最大限度地讓沙發“為我所用”。擺放沙發應該針對客廳的功能和面積大小的不同來考慮沙發的位置。小房間宜用體積較小的實木沙發或小巧的布藝沙發,使房間剩余空間更大;大客廳放較大的沙發並配備茶幾,才更方便舒適。如果等買回沙發後再考慮如何擺放,往往為時已晚。
一字型一字型布置非常常見,沙發沿一面墻擺開呈一字狀,前面擺放茶幾,對于客廳較小的家庭較為實用。這種擺設方式目的在于節省空間,增加活動范圍,適合面積較小而成員多並重視遊戲活動空間的家庭。
對擺型將兩個沙發對著擺放的方式不大常見,但事實上這是一種很好的擺放方式,尤其適合越來越多的不愛看電視的人的客廳。相對擺放適合以談話為主要功能的空間布置,位置層次感強。而且面積大小不同的客廳,只需變化沙發的大小就可以適應。
L形L形是客廳家具常見的擺放形式,三人沙發和雙人沙發組成“L”字型,或者三人沙發加兩個單人沙發。3+1+1的組合可以說是中等戶型最為普遍的沙發擺放組合方式。3人坐長沙發與電視櫃相對,兩個單人沙發則分列其左右兩側,可以同時容納5人交流。它的優點在于使用舒適,組合簡單。在選擇這種組合方式的時候,3人坐沙發與單人坐沙發的款式可以協調一致,也可完全不同。比如3人坐選擇布藝沙發,而單人坐則為皮質沙發,或者單人沙發幹脆擺放中式古典風格的木制椅。不過它們之間的距離不要過大,以免造成交談時的不便。
轉角型將沙發沿墻壁轉角擺放,形成一個互相交流的外敞式交流空間,比較適用于正方形客廳,建議再購買一個活動沙發,將客廳的交流空間豐滿起來,增強功能性。由轉角4人坐和兩個單人坐或者轉角4人坐加一個2人坐沙發組成。4人坐沙發為客廳提供了更多的會客機會。這裏的轉角沙發4人坐或5人坐的均可,它與兩個單人沙發或是一個雙人沙發圍合成獨立的會客區,可以同時供6個以上的人交談,轉角沙發的單人長榻沙發還可以供人輕松地躺在沙發上休息。當然,同樣出于舒適的目的,在搭配時也可以將單人沙發換成休閒椅。
法則三 美觀度
沙發這種佔據客廳面積很大的家具,往往對整個居室風格的表現起到舉足輕重的作用。所以選購沙發前,要綜合考慮客廳的整體風格。
美式沙發:十分舒適,但佔地較大美式沙發最大的魅力是非常松軟舒適,讓人坐在其中感覺像被溫柔地懷抱住一般。目前許多沙發已經全部由主框架加不同硬度的海綿制成。而許多美式沙發底座仍在使用彈簧加海綿的設計,這使得這種沙發十分結實耐用。
日式沙發:適宜自然樸素的居家日式沙發,最大的特點要數它的成柵欄狀的木扶手和矮小的設計。這樣的沙發最適合崇尚自然而樸素的居家風格的人士。這種沙發對于老人也是適用的。因為對于一些腿腳不便、起坐困難的老人來說,硬實的日式沙發使他們感到更舒適,起坐也更方便。
中式沙發:冬夏皆宜的良好選擇一把長椅,鋪上海綿椅墊,中式沙發的特點在于整個裸露在外的實木框架。上置的海綿椅墊可以根據需要撤換。這種靈活的方式使中式沙發深受許多人的喜愛:冬暖夏涼,方便實用。
歐式沙發:線條簡潔,適合現代家庭富于現代風格的歐式沙發大多色彩典雅、線條簡潔,適合一般家庭選用。這種沙發適用的范圍也很廣,置于各種風格的居室感覺都不錯。近來較流行的是淺色的沙發,如白色、米色等。黛西
來源新華網
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容易被忽視的8個挑選沙發的技巧
經常會有顧客在我們CBD店裡問我家具的保養相關方面的問題,有關於皮床保養的,有關於沙發怎樣挑選的,今天我在這裡就沙發挑選經常遇到的一些問題給大家一一分析。
一、沒有考慮沙發的風格
挑選沙發的時候,切忌在店裡看到一張漂亮沙發,馬上就買回家。買回去才發現放在樣板間中很好看的款式,放在自己家裡很彆扭。選擇沙發時一定要注意沙發風格與整體裝修風格的和諧搭調。相對於家庭的基礎裝修,沙發除了使用功能之外,還起到了襯托環境的作用。因此,沙發的款式和顏色一定要與家庭裝修、裝飾的主色調相統一。
二、沒有考慮沙發的大小
在市面上挑選沙發的時候,你會發現沙發的尺寸很多,有成千上百種。品牌沙髮店一般都有展廳來展示自己的產品。要注意的是,展廳給我們的視覺感都比較寬闊,如果你只是用肉眼來估測沙發的尺寸往往會產生很大的偏差,於是就會出現這樣的情況,買回的沙發太大,客廳變得擁擠不堪;沙發尺寸小了,和整體空間的比例失調。因此,在挑選沙發的時候,為了避免被寬闊的展廳誤導,應該先了解自己客廳或臥室的面積,然後再選購合適的沙發。
三、沒有考慮家人的生活習慣
此外,看沙發時還要充分考慮到家人平時的一些生活習慣,比如老人喜歡靠在沙發上看報紙,小孩喜歡在沙發上吃零食,年輕人看電視時喜歡喝點咖啡,這種情況下,你就可以選擇開放格與扶手合二為一的沙發,或是選擇帶可移動擱板的沙發,利用開放格或擱板儲物,既節省空間又方便生活,小戶型的客廳在空間不允許的情況下,尤其可以藉鑑。
四、沒有考慮沙發的徑深
背是人體最敏感的部位之一。沙發的徑深直接決定了人是否感到舒適。市面上沙發徑深常見的尺寸是95公分,這種徑深適合身高在1.7米以下的人;身高在1.7米以上的人士最好選擇徑深為105公分的沙發,能徹底緩解背部的緊張狀態。如果平時工作壓力很大的年輕人,可以選擇超大徑深的沙發,比如博洛尼沙發將徑深加深到125公分,這樣你整個身體就可以完全鬆弛地陷入沙發中。
五、沒有考慮沙發的承重力
沙發的承重力決定了沙發的使用壽命,而沙發的框架又直接決定了沙發的承重力。要選擇一款經久耐用的沙發,首先要看沙發的框架是否持久不易變型。沙發的框架一定要選擇實木質地的,在實木框架中又以進口桉木為首選。用桉木製作的沙發主框架至少能保用6年,這是一般的木材所不能比擬的。
六、沒有考慮沙發的回彈性
如果是家有小孩,小孩平時喜歡在沙發上蹦來跳去的家庭要注意了,選沙發時要考慮到沙發是否容易變形。傳統的沙發框架中一般只採用蛇形彈簧,這樣的沙發在使用一段時間後很容易發生變形塌陷等問題,從而影響沙發的美觀與使用。現在回彈力比較好的沙發一般採用蛇形彈簧與繃帶相結合,這樣沙發的牢固度與回彈力會得到雙倍加強,即使您家的小孩在沙發上亂跳,座墊也不易發生變形。
七、沒有考慮坐墊的舒適性
過硬過軟的沙發,都不適合人體正常的坐臥,會對人體的脊椎產生一定的影響。現在市面上的舒適型沙發就採用了海綿加羽絨的新型座墊,在沙發的框架底部先鋪墊多層回彈力不同的海綿以保重座墊在使用過程中受力均勻,同時海綿中加入了羽絨的成分,這樣就可以解決傳統沙發座墊工藝中偏軟或偏硬的問題,且新加入的這種羽絨在保證沙發承重的同時最大限度地滿足人體舒適的需求。
沒有考慮沙發的耐磨與可清洗性
如果家中有老人、小孩,要選擇抗污、耐磨性能好的沙發麵料。除了皮質面料外,麂皮和斜紋布料是首選,這種材質有類似動物皮毛的細膩手感,它的經緯線結合密度大,耐磨、不易變形。具有很強的防水、防污、防油漬,抗撕拉功能,非常適合於有寵物的家庭。同時在購買沙發時,還可以多訂製一套沙發套,便於經常拆換清洗。
來源阿里巴巴168
http://key88.net/article23044.html

情侶買屋 5不要注意/買屋如定情 購屋路上穩穩行

情侶買屋 「5不」要注意
情侶合買房子當成愛的見證固然很甜蜜,但在浪漫之餘,也要顧及現實面,千萬不能為愛沖昏頭,合買房子有五件大小事要注意,包含不要繳款沒記錄、不要堅持己見、不要力求完美、不要預算無上限、不要一見鍾情。
繳款有單據 多傾聽對方心聲
住商不動產企研室主任徐佳馨說,很多情侶買屋會講好,一人付頭期款、一人付剩餘貸款,但不管你是付頭期款還是貸款,金錢流向最好都要有證明,千萬不要拿大筆鈔票給對方,到時出問題要舉證就麻煩了。
徐佳馨也說,情侶買房子也不要太堅持己見,畢竟房子是兩個人一起住、或是共有,多傾聽對方聲音才能避免自己忽略掉的盲點,太堅持己見也很容易讓雙方意見不合吵架,嚴重一點甚至就直接分手,房子也買不成。
完美屋難尋 預算要有規劃
信義房屋指出,看房子時候也要睜大眼仔細看,優點、缺點評估清楚,但有些小細節不需太吹毛求疵,畢竟就算是豪宅一樣有小缺點,沒有完美的房子。
購屋預算上也要有規劃,房貸支出最好別超過雙方薪水相加的三分之一,畢竟生活還是要過下去,不是買了房子之後就不需要吃喝了。
情侶買屋多半屬於首購族,對買房子較沒經驗,也相當忌諱對房子一見鍾情,買房子絕對需要貨比三家不吃虧,一見鍾情執意要買,很容易讓自己套牢買貴,日後冷靜已經後悔莫及。
【網路地產王/黃京梧/綜合】2010/08/17
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買屋如定情 購屋路上穩穩行
住在同一個屋簷下,保持兩人世界的快樂與單純,是不少情人最大的願望,但房價高漲,薪水就那麼一點,想要完成這個夢似乎難上加難,「網路地產王」告訴天下想要擁有自己空間的情侶們,其實想要有自己的房子不難,只要有開始,循序漸進,一定可以買到理想的房子。
一起拼頭款 計畫存錢情更濃
對於沒有頭期款的情人來說,想要買房子最重要的是要存下人生的第一桶金。中信房屋企畫部經理江龍名說,由於央行對於各行庫的貸款限縮,現在想要貸款超過8成5,可以說是不可能的任務,因此想要成家的情人們,以三成自備款為規劃,如500萬總價的房屋,自備款約要準備150萬,兩個人做好財務計畫,節約花費、保守投資,一定會有順利成家的一天。
留下週轉金 買屋過程好輕鬆
如果已經存夠自備款打算買房子的購屋人,住商不動產企劃研究室主任徐佳馨建議,雖然房價高,但也不要把所有的現金都放在房屋上,畢竟買屋除了稅費和一些仲介費、代書費之外,多少會添購點家具、電器,或是做一點簡單裝潢,要記得至少多留一筆預備金,不管是支付臨時產生的費用,或是萬一工作出現狀況暫時沒有收入,總可以撐上幾個月貸款,房子也不至於被法拍。
【網路地產王/黃京梧/綜合】2010/08/17
http://key88.net/article23041.html

抽中國宅 像中樂透/何謂國民住宅? 國宅申購資格

抽中國宅 就像中樂透
由「政府出資興建、出租或出售的平價住宅」叫「國民住宅」或國宅。
1975年政府訂定「國民住宅條例」後,開始在全台各地興建國宅,並開放無自用住宅的民眾申購,因為有些國宅地段佳、售價便宜,因而颳起一陣「國宅抽籤風」,「抽國宅如中樂透」,大華不動產估價聯合事務所長張義權說,國宅就像是「不動產的樂透」商品,只要抽中,轉手,就是賺一筆。
國宅像樂透,以2005年推出的信園國宅是典型代表,信園國宅位在信義計畫區的精華地段,每戶40幾坪,總價6、700萬元,推出時有2萬8千多人搶標86戶。
另外,在士林官邸北側的「專案住宅」,當初是以每坪20萬賣給原住戶,現在飆漲到每坪75萬元,堪稱是「貴國宅」,未來還有北投士林科技園區的「專案住宅」正進行區段徵收,可以想見很快的又將出現搶購、搶轉售的場面。
就因為地段好的國宅,買到像樂透,在國宅銷售場合,總是會看到仲介圍繞在有購買資格者的身邊,不斷的遊說買到的人:快快轉售。
地段好的國宅像樂透,地段不好的國宅則像沒中獎的廢紙,還記得當年的「6萬元一坪」的國宅政策嗎?前總統李登輝為了平抑當時高漲的房價,指示由台糖以每坪6萬元示範興建,後來怎麼了,記得的人還真是不多。
現在政府又為了平抑房價要推出平價住宅,戴德梁行董事總經理顏炳立的反應是,哼哼兩笑說:「聽說一坪15、6萬元,與附近的市價一樣,誰會買呢?」張義權也說,平價住宅絕對會失敗,國宅政策在他看來也很失敗,不是需求差,就是買到像樂透的政策,怎麼會是成功的呢?對住宅政策、房價惹起的民怨,張義權是老話一句,政府的重點應該放在能不能做到實價繳稅,而不是用壓抑的方式,「政府不應該怕老百姓買房子賺錢,政府要做的是『有賺錢,就課稅』,課得讓民眾不想賺太多」,這才是有為的政府,如果做不到有賺錢就課稅的行政管理,是政府「無能」!
工商時報 / 譚淑珍
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何謂國民住宅 申購資格
一、所謂國民住宅係指由政府計劃,依下列方式興建用以出售、出租或貸款自建供收入較低家庭居住之 住宅:
1.政府直接興建。
2.貸款人民自建。
3.獎勵投資興建。
前項收入較低家庭之標準由行政院定之。
二、申購資格
(一)申請政府興建國民住宅資格
1.年滿二十歲,在當地設有戶籍者。
2.與直系親屬設籍於同一戶或有配偶者。
3.本人、配偶、戶籍內之直系親屬及其配偶均無自有住宅者。
4.符合行政院公告之收入較低家庭標準者 (台北市:138萬以下、高雄市:105萬以下、台灣省:85萬以下)。
※父母均已死亡,戶籍內有未滿二十歲,或已滿二十歲仍在學、身心障礙或沒有謀生能力且均無自有住宅之兄第姐妹需要照顧者,得不受前 項第二款之限制。
(二)申請貸款自建國民住宅資格
1.本人年滿二十歲並有配偶或共同生活之直系親屬在當地設有戶籍滿六 個月以上者。
2.本人、配偶及其共同生活之直系親屬,均無自有住宅。或原有房屋陳舊,全部或部分預拆除重建者。
3.符合行政院公告之收入較低家庭標準者。
(三)申請獎勵投資興建國民住宅資格
1.一般人民(不得享受國民住宅貸款)。
2.符合國宅承購資格者(由投資人統一造冊,向國宅主管單位申請辦理 國宅貸款)。
(四)申請輔助人民貸款自購住宅資格
1.年滿二十歲在當地設有戶籍者。(台北市須設籍滿三年)
2.與直系親屬設籍於同一戶或有配偶者。
3.本人、配偶、戶籍內之直系親屬及其配偶均無自有住宅者。
4.符合行政院公告之收入較低家庭標準者(台北市:138萬以下、高雄市:105萬以下、台灣省:85萬以下)
5.本人、配偶、戶籍內之直系親屬及其配偶均未曾受政府輔助購(建) 住宅者。
※父母均已死亡,戶籍內有未滿二十歲,或已滿二十歲仍在學、身心障 礙或沒有謀生能力且均無自有住宅之兄第姐妹需要照顧者,得不受前 項第二款之限制。
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申購國民住宅的消費者有福了
近來房地產市場交易熱絡,行政院消費者保護委員會(下稱行政院消保會)除已審議完成「預售屋買賣定型化契約範本」、「成屋買賣定型化契約範本」以及「房屋租賃定型化契約範本」等模範契約範本,供房地產業者與消費者締約之參考外,亦考量「政府機關」基於業者地位出售國民住宅,與申購者權益之措施,是否妥適。為此,乃促請內政部營建署檢討「政府機關出售國民住宅與申購者簽訂定型化契約前,應否給予申購者事前審閱期間?」、「申購者不符合初審資格時,所預繳之定金可否退還?」等與申購國宅消費者權益措施之妥適性。
案經內政部營建署檢討後,業已於日前透過修正「台灣省各縣市國民住宅出售作業程序」之相關規定,增修「申購國宅消費者權益」之相關措施,其重要內容為:
(一)課予縣市政府應於民眾申購國民住宅時將買賣契約隨同申請書表發給申請人,供申購住宅者審閱之義務。
(二)縣市政府若於初審時發現申購人有自有住宅取消其承購資格時,所預繳之定金應無息返還申購者。
行政院消保會基於全國消費者保護最高行政機關之立場,除肯認內政部前述保障申購國民住宅消費者權益之用心外,並籲請其他行業之消費者主管機關,亦能適時檢討與消費者權益相關之措施,以保障消費者權益。最後,行政院消保會仍誠懇呼籲房地產業者,除不斷訴求可提供影音服務或提供贈品等行銷方式,吸引消費者購屋換屋外,亦能本「以消費者為尊」之理念,將本會所審議通過,內政部所公告之「預售屋買賣定型化契約範本」、「成屋買賣定型化契約範本」以及「房屋租賃定型化契約範本」之內容,納入各房地產業者所使用之定型化契約內容中,特別是給予購屋消費者至少5日之審閱期間。另外,全國消費者倘發生任何消費爭議,或有相關消費問題要諮詢或申訴時,均可撥打「1950」全國性消費者服務專線電話轉接各縣市消費者服務中心,或直接向各縣市政府消費者保護官請求協助。
資料來源:行政院消費者保護委員會
【台灣法律網】
http://key88.net/article23033.html

2010年9月21日 星期二

購屋置產主導權 大台北女性同意才算數 桃園以南則仍是男性天下

購屋置產主導權 女性同意才算數
國內女性意識逐漸抬頭,從購屋行為就能看出端倪!根據房仲業者調查分析,雖然目前台灣男性人口大於女性(1.01:1),但在購屋時,無論是已婚或處於熱戀階段,主導權大多以女性意見為依歸,也就是老婆或女友說了算。
就連在購屋積極度方面,現在也是女性明顯高於男性,像近期有置產計劃的人,女性比例突破半數,達51.5%,明顯高於於男性48.5%。
中信房屋行銷企劃部副理江龍名認為,可能受迫於男性人口數多於女性的現況,戀愛競爭者變多後,晚婚及不婚的狀況越來越明顯,導致男性的購屋企圖心也漸漸轉弱。
江龍名指出,現在不少女性甚至從投資角度置產,除了動機強烈,更特別偏好購買具增值潛力、房價相對較高的捷運宅,使得購屋平均總價相對高於男性。
但從其他調查細項來解讀,男性對於自備款與房屋價格的重視程度都比女性高,而女性則是對於金錢的掌控和規劃,要比男性來得有信心與自主性。
另外,關於「房屋登記名義人」為誰?雖然男女在乎這議題的程度都很高,可是女性要求登記為所有權人的需求比男性更明顯,比例佔約六成,大大顛覆過去傳統現象。
江龍名觀察,特別是在大台北都會區,現在購屋的族群,確實多以女性想法為主流,常常是老婆或女友同意才算數,可以看出與早期男性握有較多實權的狀況大不相同。
至於走出大台北都會區後,越往南部這種現象卻逐漸變少,主因是受到男性就業機會還是較多,且普遍仍為家中主要經濟支柱,因此購屋實力自然比女性來得高。
卡優新聞網  張家嘯2010/08/17
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女性自主購屋,多於男性
買屋難度因房價高漲而大增,要在台北市買屋,雙薪家庭還要不吃不喝20年。根據統計,今年新婚對數較去年增加1成,所浮現的首購需求仍高,台北市35歲以下購屋金額約1,519萬元,其餘縣市購屋預算500~700萬元。
根據統計,台北市男女初婚年紀高,男性33.2歲,女性30.5歲,首次購屋總價名列全國之冠,自備款也常需家人金援。
而台北市以外地區男性初婚年齡在31~32歲,女性則在28.5~29.5歲,在外工作5~6年,就能存上150~210萬元的自備款購屋,購屋相對輕鬆。
信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮指出,跨出台北市以外的地區,購屋就容易許多,35歲以下的買方,購屋平均成交總價500~700萬元,每月房貸約1萬7706元~2萬4789元不等,負擔不會太重。
除了新婚夫妻,中信房屋近期調查,有購屋需求的男女比率,女性51.5%,大於男性48.5%,女性自主購屋比率已經攀升。其中,佔了9.2%的單身男女,由於多數與父母、親友同住,僅34.4%具購屋意願,購屋市場仍以新婚夫妻、換屋家庭為眾。
【2010/08/16/自由時報/記者簡明葳/專題報導】
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購屋實力 大台北肉食女崛起 北縣市購屋 男不如女 女性展現掌控金錢自信 平均購屋總價高於男屋主 桃園以南則仍是男性天下
購屋實力南北性別差很大!根據信義房屋調查,北部地區「肉食女」崛起,台北巿與台北縣女性平均購屋總價分別以1519萬與728萬,優於男性的1443萬與710萬,不過跨出大台北地區後,仍是男性天下。
日本「草食男」與「肉食女」的性別行為新趨勢,在台灣購屋巿場也看得到類似情況。
中信房屋指出,日本人發現年輕男性因衣食無缺,對於事業和戀愛態度變得消極,不愛錢也胸無大志,男子氣概明顯退化,而年輕女性則因為男性過於軟弱,特別強化自我,並變得獨立與大膽積極,生活方式超脫傳統,當前台灣男女的購屋行為差異也正印證一趨勢。
中信房屋針對第二季宅指數資料加以分析發現,儘管台灣男性人口大於女性人口,但近期購屋需求調查比例發現,女性以51.5%大於男性48.5%,就積極度來說,已超越男性。
再從購屋主見來看,女性的意見常是關鍵指標,占65%至80%,強烈捍衛自我購屋主見情形亦高於男性,特別是論及婚嫁或處於熱戀階段者,購屋主導權大多握在女性手中,由情人或老婆說了算。
中信房屋行銷企劃部副理江龍名表示,受迫於男性人口數多於女性現況,戀愛競爭者變多,晚婚及不婚的狀況愈來愈明顯,男性的購屋企圖心也漸漸轉弱,反觀現代「織女」卻和現代「牛郎」恰恰相反。
調查中發現,論及婚嫁的男女,購屋時,女性要求登記為所有權人比例較男性高,女性約為六成,男性則占兩成。
江龍名表示,「男性對於自備款與房屋價格的重視程度都在女性之上,但女性對於金錢的掌控和規劃似乎比男性來的有信心與自主性。」
對於台北縣巿女性購屋人名下房產平均總價高於男性,信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮表示,除了現在男女成婚購屋時,登記在女性名下的比例較高,現在單身女性購屋動機也明顯高於男性,特別是這些「肉食女」偏好購買具增值潛力、房價相對較高的捷運宅,使得購屋平均總價相對高於男性。
至於,桃園以南,男性購屋實力仍優於女性,蘇啟榮分析指出,走出大台北地區後,男性就業機會較多,且多是家中主要經濟支柱,購屋實力自然較女性高。
中國時報 【王莫昀/台北報導】2010-08-14 
http://key88.net/article23032.html

捷運宅南北購屋大不同 北增值、南持平 高雄捷運牌不靈

捷運宅南北大不同 北增值、南持平
捷運通車雖可拉抬房子的增值力道,但台北、高雄卻是反應兩極。根據房仲最新調查,以購屋指標來看,大台北地區將「捷運」列為首要,只要位在捷運沿線,不管是中古屋還是新屋,房價就是很難砍;但同樣有「捷運」貫穿的高雄,建商打出捷運牌,卻未必是行銷萬靈丹,高捷周邊的房價持平,反而是生活機能佳的房子較受青睞。
高雄人愛騎歐兜麥 捷運宅缺致命吸引力
根據房仲業者的調查, 大台北都會區30歲至55歲族群的購屋指標,將「捷運」、「學區」、「商圈」視為購屋三要素,尤以超過三成的購屋族 把有沒有捷運視為是最重要的購屋考量。
相較於大台北都會區以「捷運」為購屋首選,高雄購屋民眾卻更重視住家的生活機能,在大台北夯到不行的「捷運」住宅,卻在高雄失靈,儘管高雄房價自2月份以來持續緩升,但高雄捷運各站點的周邊房價卻持平。房仲業者指出,多數高雄人仍認為摩托車比較方便,對捷運的依賴程度有限,打出「捷運牌」的房子,反而不如地段佳、周邊生活機能完善等區域有利。
高捷沿線發展不均 R13、14站最具增值空間
此外在高捷經過的路線中,有許多地點缺乏重大建設加持,外來客較少,開發不均,就算有捷運通過也未必能抬升房價。房仲業者統計,高捷紅線沿線以 R13、R14最穩健成長,除了捷運貫穿之外,主要因為R13凹子底站為副都市中心,規劃良好,R14巨蛋站為巨蛋商圈,商圈機能佳,因此近3年來中古住宅行情平均漲幅近三成。
房仲業者提醒,高捷周邊房價仍須時間累積,因此自住型或投資型的民眾,在高雄置產時,目前仍應將地段與生活機能列為首要考量,較能確保未來增值獲利空間。
【網路地產王/尹榛/高雄報導】
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南北購屋大不同 高雄捷運牌不靈   
在大台北夯到不行的捷運周邊房產,在高雄似乎無法發揮魅力,多數高雄人還是覺得摩托車「卡方便」。高雄捷運站光環還不及地段佳、周邊生活機能完善等利多。
中信房屋董事長特助胡佩蘭表示,高捷通車後,以三多商圈站、美麗島站等捷運站周邊而言,除了中古電梯住宅房價受惠於地段及生活機能,已有 10%到 30%的漲幅外,其餘站區周邊房價皆呈持平。
房仲業者分析,這顯示以摩托車為主要運輸工具的高雄人對捷運依賴程度有限,捷運很難成為房價票房保證。
胡佩蘭指出,高捷紅線沿線的房地產中,以凹子底站成長最穩健,近 3年來中古住宅行情平均漲幅 20%到30%。凹子底站為副都市中心,規劃良好,巨蛋站因屬巨蛋商圈,是北高雄最具潛力區域。
另外,凹子底及巨蛋站周邊大樓品質、管理、地段、屋齡及房價凌亂,越老舊價格越差,但新蓋好的景觀豪宅大樓成交價高達每坪新台幣20到30萬元,媲美愛河沿岸及美術館第一排景觀的豪宅大樓,每坪更站上30萬元大關,還是脫離了捷運的誘因。
再以左營高鐵站到橋頭火車站之間為例,胡佩蘭表示,這些區域缺乏重大建設,房價未因捷運通車而有所提升,屬封閉型區域,外來客少,以當地居民及海軍眷屬為主要客層;高雄大學及高雄海事專科的學生則以租屋為主,房價並無明顯變化。
胡佩蘭提醒,高捷的房價效應尚需時間累積,因此對於自住型或長期性投資的客戶不但影響較小,還有機會逢低買進,但對於短、中期的理財性需求者,投入高雄房市仍應以不動產地段、周邊生活機能、商圈成熟度為主要考量條件,才能確保投資獲利空間。
中央社記者林沂鋒台北12日
http://key88.net/article23029.html

置產避稅 自古有之╱買樓避稅 台灣自宅率達87%

置產避稅 自古有之
百年來,台灣這片「土地」一直都是漢民族的「樂園」,而且,自清初以來,在台灣開墾土地,不但可以獲得極優的利潤,還可以「隱稅」、「隱租」。
中研院台灣史研究所研究員、台大歷史系教授黃富三研究指出,百年前,中國大陸沿海的居民當時常年必須面對糧食困苦,而台灣由於居民少、生產豐,因而成為中國大陸沿海居民,移民時的一大樂園。
更重要的是,黃富三指出,百年前,台灣荒地多而且地價低,實際已開發土地又有限,荒野廣闊;對新移民者而言,台灣可利用之土地極大;同時,地價低廉也是對移民者一大誘惑力,當時台灣荒地地價約為福建省的十分之一,土地墾成後,得以賣小租權,其利潤極優沃。
「開荒常可逃稅」,黃富三說,清朝請墾手續是由墾首向官府申請墾照,以開墾大片土地,但墾戶往往墾多報少;由於私墾可隱稅、隱租,取得純粹的生產利益,自佃人以至小租戶、大租戶,均可分享好處。在台灣墾荒的收益,對當時苦於納租、納稅的中國大陸農民具有莫大吸引力。
百年前在台灣開墾土地利潤優,百年後更是「有土斯有財」,而且稅賦負擔更少。有錢人投資土地幾乎不用負擔稅的成本,老實講,應該要感謝前東森集團董事長王令麟。
2000年台灣首次政黨輪替,扁政府為了救經濟,2001年召開了「全國經濟發展委員會」,當時王令麟是商總理事長,他以商總為舞台,號召工商團體組成了「經發會工商團體聯誼會」,並在經發會期間,達成了土增稅減半的終極目標。
王令麟當時是這麼說的:「現行的土增稅率是採倍數累進,邊際稅率分別依其移轉時公告現值的40%、50%、60%,比起美國土地稅採與所得稅相同的資本利得稅率,其最高為28%,以及法國則根本停徵,台灣的稅率不但偏高且不符國際潮流,對土地開發利用與經濟發展已經造成長期而深遠的阻礙。」
所以,他當時理直氣壯的說,「土增稅減半是修正『當前』不合理的現象。」
土增稅減半是否解決了2001年的「當前」不合理的現象,尚難論斷,但是,土地稅制的不合理,創造了今天的「當前」不動產價格不合理現象,卻是有目共睹。
工商時報 2010-08-16
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買樓避稅 台灣自宅率達87% 僅次新加坡 富人熱錢拱高房價 小百姓買不起
據最新統計,2008年國內住宅自有率達87%,遠高於其他國家的30~70%,但看在學者業者眼裡,這是政策鼓勵富人以置產節稅、變相抬高房價的結果。有巢氏房屋北區發言人劉炳耀說,國外是富人住郊區、「大老闆才不必趕時間通勤呢!」把精華區國有地變身如新加坡的平價住宅,供市民承租存買屋的頭期款。
離譜政策
比較各國的住宅自有率,台灣住宅自有率達87%,僅低於新加坡的90%,高於歐美各國及鄰近的日韓。淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰指出,新加坡多數國民踏入職場,便依規定每月提撥一定比率的薪水當基金,工作若干年後可以有機會購屋,讓新加坡住宅自有率始終冠居全球。
國有地獻財團炒作
全台87%的住宅自有率,並不表示有8成以上的人都有房產,有些以親友名義購屋,也會抬高住宅自有率;國內的住宅自有率偏高,投資客比率多則是另一主因。莊孟翰說,讓投資客有機可趁,與政府的房市政策有極大的關聯。
他解釋多數國家買賣房產都以資本利得課稅,賣方賺的錢按比率課稅,但台灣以房屋的公告現值課稅,公告現值僅市價3~4折,「假設賣出1億元的豪宅,公告現值約3~4千萬元,等於報稅也打3~4折。」今年1月贈與稅從最高稅率50%降至10%,吸引富人將不動產視為節稅工具,熱錢湧進推升房價。
據內政部的家庭收支及各都會區房價相比,以北市購屋壓力最沉重,要不吃喝10年才可購屋,北縣約要7年,桃竹及中南部的民眾要3~5年。有巢氏房屋北區發言人劉炳耀說,北市房價高漲政府要負很大責任,「政府釋出國有地讓私人標售,財團重金出手,北市房價被哄抬愈來愈不合理。」
國外富人多住郊區
劉炳耀認為,多年來國土政策都不合宜,國外是富人住郊區,台灣則相反,「政府引導市民買不起房屋,就往郊區淡海新市鎮購屋,完全不符合通勤需求,事實上是老闆才不需要為上班通勤趕時間。」應該將精華區的國有地變身像新加坡的平價住宅,供市民承租,待民眾5~10年備足自備款後,再到適合地方購屋。
何謂住宅自有率及房價所得比
◎住宅自有率
˙算法:自用住宅登記總數÷全國家庭總戶數
˙解釋:內政部統計處每年抽查,只要該戶的居住者其中1人為該戶房屋所有權人,或房屋所有權人為該戶居住者其中1人的直系親屬所有,即歸自用住宅
◎房價所得比
˙算法:房屋平均成交價÷家庭可支配所得
˙解釋:房價所得比顯示出房價與國民所得關係,所得比愈高表示民眾要花愈多錢在購屋上
蘋果日報 【柯玥寧╱台北報導】
各主要國家住宅自有率
http://key88.net/article23026.html

變更為自用住宅稅率 節稅秘訣/享用自用住宅優惠稅率的訣竅

變更為自用住宅稅率 掌握節稅秘訣
想要藉由參加不動產標售,躋身為有產階級,台灣金聯提醒,除了準備買房子的資金、比較銀行貸款利率外,還得注意稅負問題,最直接的就是地價稅、房屋稅,務必在得標後,儘快去申請變更為自用住宅稅率,因為稅率最高可以差5倍。
房地產市場價格居高不下,許多民眾都感嘆買不起房子,對於中低收入者更是難上加難,台灣金聯日前宣布,拿出已承售的188戶、分布全台的住宅,其中超過9成的價位在500萬元以下,雖然房屋所在地都不是位於精華地段,但在經過台灣金聯清潔整理後,屋況卻可「掛保證」,希望能讓中低收入、年輕族群藉此管道,完成購屋夢想。
不過,台灣金聯提醒,若順利購得相關物件後,除了比較各家銀行的利率、依據自身資格申請優惠房貸外,務必注意相關的稅負規定,又可以為自己省下一筆稅負的開支。
首先,每年5月開徵的地價稅,就是得標民眾必須儘快去變更的項目,台灣金聯指出,目前拿出來標售的不動產,所有權人都是台灣金聯,因此是以「營業用」稅率課稅,稅率為3%,如果買來的房子,是實際做住家之用,稅率將可降至1.2%,足足省了一半以上。
台灣金聯指出,未來得標的民眾,在不動產移轉後,準備「房屋使用變更申請書」、「建物所有權狀影本」、「房屋稅單影本」、「身分證影本」及私章,就可至稅捐處提出申請,自申請當月開始,就可適用住家稅率。
其次,需要變更的還有地價稅,台灣金聯提醒,得標民眾在9月22日前,至稅捐處提出申請,當年就可以適用自用住宅的千分之2優惠稅率,否則就得依照千分之10的基本稅率計價,差距高達5倍。要申請自用住宅地價稅的民眾,需準備土地所有權狀影本、建物所有權狀影本、戶口名簿及身分證影本,以及私章。如果本身已經有不動產,現在為了標得新的房子,需將舊房子出售,或是在投標前已經賣了舊房子,就得注意自己是否符合重購退稅的資格,包括土地增值稅、所得稅;至於購屋後若向銀行申請房貸,在申報綜所稅時,也可將購屋借款利息列舉扣除。
自由時報 記者李靚慧/專題報導
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享用自用住宅優惠稅率的訣竅
房屋稅部分:每年5月1日~5月31日開徵房屋稅
房屋稅是依使用情形(營業3%、住宅1.2%、非住非營2%…)來核定課徵稅率的(不論戶籍有沒有遷進去),並無自用與否之差別。
‧如果你是出租給別人當住家使用,一樣是用住宅用稅率1.2%來課徵。
‧如果你是自己拿來當店面或辦公室使用,則以營業用稅率3%來課徵。
房屋當年度課徵的使用稅率,可從當年度房屋稅單上的課稅現值的欄位是落在營業、住宅、非住非營來看。除非以前曾有做營業使用,否則不須要向稅捐處申請房屋使用情形變更。
《申請變更房屋使用情形~法令依據:房屋稅條例第7條》
◎申辦注意事項:
一、請於變更使用之日起30日內提出申請
二、房屋變更使用其變更日期,在變更月份16日以後者,當月份適用原稅率,在變更月份15日以前者,當月份適用變更後稅率。
三、「高雄市房屋稅徵收自治條例」第8條規定:「房屋變更使用,應於事實發生之次月起適用變更後稅率。」
四、填表注意事項:
1. 新、增、改建房屋應於完成之日起30日內附使用執照影本、平面圖(或地政單位建物測量成果圖)、側面圖送國稅局各分局(處)財產稅股設籍,使用情形變更者(例如:住家用變更為營業用或非住家非營業用) 亦同。
2. 若裝設電梯請附電梯工程合約書(台灣省適用)。
3. 如為無照違章建築房屋,應由房屋所有人出具承諾書及其他有關文件。
4. 房屋使用情形請按申報時實際使用面積平方公尺填列至小數第一位。
5. 非住家非營業係指供醫院、診所、自由職業、人民團體、補習班等使用者。
【名稱】房屋稅條例(民國96年3月21日修正)
第7條納稅義務人應於房屋建造完成之日起三十日內檢附有關文件,向當地主管稽徵機關申報房屋稅籍有關事項及使用情形;其有增建、改建、變更使用或移轉、承典時,亦同。
◎地價稅部分:每年11月1日~ 11月30日開徵地價稅地價稅可分一般稅率(千分之10)與自用住宅稅率(千分之2),自用住宅稅率須先將戶籍遷入後,再向稅捐處提出申請,且不限申請次數(目前法令只限制土地增值稅之自用住宅稅率申請一人限一生一次)。
只要直系親屬(包括:血親與姻親)遷入2處戶籍,2間的地價稅都可以申請自用稅率。但本人與配偶與未成年子女只限適用一處。(詳見土地稅法施行細則第9條)如果都已申請自用住宅用地了,建議選擇地價稅比較高的那一處來申請,無法二處都適用。
例如:你父母健在,有配偶,有1位未成年子女及位成年子女,而你的名下剛好有5間房子,你就可以將直系血親尊卑親屬(父、母及成年子女)的戶籍,各自分開設籍,你、配偶及未成年子女則設籍一處,再依地價稅由高至低設籍,這樣除了一間房子適用一般稅率,其他每間房子都能符合地價稅的自用住宅稅率。
《申請地價稅自用住宅用地稅率~法令依據:土地稅法第9條及第17條》
◎申辦注意事項:
一、請於每年地價稅開徵40日前(即9月22日前)提出申請,逾期申請者,自申請之次年開始適用。
二、應檢附附件
(一) 自用住宅用地:
1. 戶籍證明文件
(1) 戶口名簿影本(土地如供直系親屬設籍,夫妻非設同一戶籍者,請附雙方戶口名簿影本,以免影響日後還須通知納稅義務人補證明文件,增加公文處理時效)。
(2) 外僑居留證明文件影本。
2. 建物坐落基地證明文件
(1) 已辦建物所有權第一次登記房屋建築改良物所有權狀影本或其他建物證明文件(已填建號者免附)。
(2) 未辦建物所有權第一次登記房屋使用執照影本或建物勘測成果圖;77年4月29日以前建造完成或無上述資料者須檢附房屋基地坐落申明書。
(二) 國民住宅用地:
1. 政府直接興建者:建造執照影本或取得土地所有權證明文件。
2. 貸款人民自建或獎勵投資興建者
(1) 建造執照影本或使用執照影本。
(2) 主管機關核准之證明文件影本。
(三) 企業或公營事業興建之勞工宿舍用地:
1. 建造執照或使用執照影本。
2. 勞工行政主管機關之證明文件影本。
三、已填註土地所有權人及配偶、未成年之受扶養親屬、設籍人資料者得免附戶口名簿影本。
四、若有非親屬寄居,且無租賃關係,須填寫土地所有權人或設籍人無租賃關係申明書正本。
五、外籍配偶無身分證者,須填寫配偶無不動產申明書正本。
六、至所轄稅捐稽徵處申請,逾期未提供者,視同未完成申請手續。
【名稱】土地稅法(民國 96年7月11日修正)
第9條本法所稱自用住宅用地,指土地所有權人或其配偶、直系親屬於該地辦竣戶籍登記,且無出租或供營業用之住宅用地。
第17條合於左列規定之自用住宅用地,其地價稅按千分之二計徵:
1. 都市土地面積未超過三公畝部分。
2. 非都市土地面積未超過七公畝部分。
國民住宅及企業或公營事業興建之勞工宿舍,自動工興建或取得土地所有權之日起,其用地之地價稅,適用前項稅率計徵。土地所有權人與其配偶及未成年之受扶養親屬,適用第一項自用住宅用地稅率繳納地價稅者,以一處為限。
【名稱】土地稅法施行細則(民國 94年12月16日修正)
第9條土地所有權人,在本法施行區域內申報之自用住宅用地面積超過本法第十七條第一項規定時,應依左列順序計算至不超過三公畝或七公畝為止。
1. 土地所有權人與其配偶及未成年之受扶養親屬之戶籍所在地。
2. 直系血親尊親屬之戶籍所在地。
3. 直系血親卑親屬之戶籍所在地。
4. 直系姻親之戶籍所在地。
*前項第二款至第四款之認定順序,依長幼次序定之。
展望電子月刊
http://key88.net/article23020.html

最高法院對樓中樓的見解/夾層與隔層完全不同

最高法院對「樓中樓」的見解
樓中樓為近來房地產業者推出的新興產品,很多建商售屋時,在廣告上宣稱房子可以施作「隔層裝修」,變成樓中樓,「用一戶的錢,買二個新雙氧空間」,「一層價格,馬上有兩層的享受」。但事實上,所謂的樓中樓,只能做「隔層」裝潢而已,不能做「夾層」,無法達到建商於廣告中所稱以一層價格有兩層享受之功用。
民眾買樓中樓的目的,是想多幾個房間能居住使用,但依「建築物室內裝修管理辦法」的規定,「隔層」使用的是與結構體不同之非永久性材料,由於材料的承載安全性不強,僅能作為儲藏、儲物等非居室使用,並不像合法施作夾層那樣可以居住,通常情形下,「隔層」並不符合消費者購屋之目的及需要,但一般民眾因不具專業知識,無法分辨所謂「夾層」與「隔層」的不同,往往受騙上當。
「夾層」與「隔層」完全不同
新吉陽建設股份有限公司於民國八十四年間,在臺北縣板橋市興建「高閣」大樓預售屋,銷售廣告宣稱「可多一層使用空間」、「高閣四米五的挑高客廳,高得可以放風箏」、「買廿二坪住 卅五坪的特權」、「一層價格,馬上有兩層的享受」字樣,工地現場並有夾層屋設計之樣品屋,有不少民眾誤以為可以興建合法之夾層屋,遂簽約購買,嗣後發現上當,於是向建商求償。
台灣高等法院認為,建商廣告不實,致民眾誤為得增建夾層屋而簽約購買,建商無法於房屋完工後合法申請第二次施工興建夾層屋,業已構成「契約預定效用之瑕疵」,判決建商應賠償購屋者的損失。建商不服,上訴到最高法院。
建商構成「契約預定效用之瑕疵」
最高法院指出,建商對各項建築法規知之甚詳,為保護消費者,建商推出樓中樓建案時,在廣告上應明確告知消費者或向消費者充分說明,「夾層」與「隔層」在建築法令規範上究竟有何不同,並應向消費者告知樓中樓只是做「隔層」,而「夾層之施作係違反建築法令之行為」,將可能遭受罰鍰、勒令停工或強制拆除之處分。
最高法院認為,建商廣告不實,構成契約預定效用之瑕疵,但「瑕疵」應僅存在於房屋,並不及於土地。本件雙方買賣房地,係將房屋與土地分別簽訂契約,價金亦分開約定,高院卻以房地總價來計算建商的賠償金額,並不妥當,將全案發回高院更審。
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夾層屋屬違建 消費者要小心?
夾層屋是不是違建?
建築物主要係供人居住、工作或從事其他活動使用,為確保國人的居住環境品質;同時為利創造良好的空間環境,現行建築管理法令,除對於居室之淨高有不得小於二‧一公尺之規定外,建築物室內空間規劃,配合基地周圍環境或室內空間高低變化的需求,適當地提高部分居室的空間高度採用夾層與挑空設計,以創造活潑而富有變化的居住空間,藉以提昇國人的居住品質,是法令所允許的。因此有所謂「挑空」、「夾層」、「挑高」等名詞出現在建商之銷售廣告中,說明如下:
一、何謂夾層
所謂夾層係指夾於樓地板與天花板間之樓層;同一樓層內夾層面積之和,不得超過該層樓地板面積三分之一或一百平方公尺,超過者應視為另一樓層。夾層面積應計入樓地板面積檢討容積率,其經依法核准建造者,即可登記產權。
二、何謂挑空
所謂挑空係指部分居室例如客廳,提高其樓層高度,使該部分居室具有二層以上之空間高度,以獲得較大之視野及採光,藉以創造活潑而具有變化之室內環境。「夾層」其以外部分亦即所謂挑空部分。挑空部分因其無樓板,得不計入樓地板面積。
三、何謂挑高
所謂挑高係指建築物之樓層高度設計,採用比一般規定三.六公尺或實際需求為高者。現行建築技術規則規定,住宅及集合住宅等類似用途建築物地面一層樓高度不得超過四‧二公尺,其餘各樓層之樓層高度均不得超過三‧六公尺,但其他用途建築物因無樓層高度規定,常有挑高之情形。
四、何謂複層式構造
在同一戶內,為了空間變化需求而採不同樓板高度之設計者,稱之為複層式構造,採複層式構造設計者,其樓層高度不得超過四‧二公尺,且其室內平均高度不得超過三.六公尺。
http://key88.net/article23001.html

生肖挑座向 好運助財運╱五步驟,自己動手測房屋座向

看生肖挑座向 好運旺旺來 搭配水流方向 擺設吉祥物 助財運
景氣好轉、股市回溫,建商推案腳步也跟著積極許多,部分建案更強打促銷優惠,讓不少民眾興起購屋念頭,想要拿著豐厚年終獎金買新屋,風水老師建議,可依照生肖、命格挑選合適住家格局與座向,不但財運滾滾、又可提升事業運,甚至增加家庭新成員。
多多比較
中華民國現代易經風水協會理事長江柏樂指出,若以生肖搭配座向分析,大致可分為4種財運座向,其中屬虎、龍、馬適合坐東向西方位;猴、狗、鼠可以坐西向東方位為首選;豬、牛、兔則是坐北朝南方位;屬蛇、羊、雞最好坐南朝北方位。
除挑選適合座向外,還必須搭配水流方向,民眾可以從住家水溝觀察,以站在屋內向外看為準則,若是水從左側流向右側,代表財運亨通;如果反方向建議最好不要挑選。若是已經購屋的民眾,可以於玄關處,擺放水族箱等有水流的器具與造霧器化解,原因是玄關聚氣,一開門就可把水氣往屋內吹,可以將財往屋內帶,代表可留住錢財。
開門不見灶 廁所勿居中
至於,入住後的民眾,則要注意飾品擺放位置以免財氣散去,可於住家東方放置綠色裝飾物,西方擺放金屬器具,南方增強燈光亮度,北方擺放深色系或流動水族箱。江柏樂指出,若想添丁的民眾,可以選擇東方、東南方當作主臥室。
他建議民眾挑選新屋時,最好避開廁所位在住家中心點或2/3位置的格局,容易破財。另外,進門若直接面對廁所或廚房也是不好的格局。
中國易經哲學研究發展協會創會理事長蔡上機指出,挑選住家外觀必須避開孤、蕭、閉3種煞,而要選擇肥、壯、銳3種,所謂的「孤」就是區塊內只有1棟大樓,「蕭」則是建物看起來薄、瘦等,「閉」則是建物4面看不出哪面是正面。至於,外觀「肥」可以忠孝復興站旁的SOGO復興館為例,代表富的象徵,「壯」則是可以城堡為例,「銳」則可以101大樓為代表,都是可以增強住家運勢的外觀。
專家意見 看屋選上午11點至下午1點
民眾購屋時,可以選擇上午11點至下午1點這段時間看屋,若一踏入大門感覺冰冷,代表格局不佳,以通風、採光佳為優先選項。除了室內格局必須相當注重外,外在環境也不可忽視,路沖、壁刀煞、高壓電塔等外圍煞氣也要避開,切勿光顧著室內格局,卻忘了外在潛藏危機。
蘋果日報 徐義平╱台北報導
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輕鬆五步驟,自己動手測房屋座向
風水自古乃是一種用來選擇宮殿落址、村落選址、墓地建設等等的原則, 依據環境對建築物產生的影響,從中找出人們與自然相處的最佳方式,進而達到取之於自然、反諸於自然的一種環境學問。
發展至現代,風水演變為人們趨吉避凶的工具之一,並且希望能為自己帶來額外的財富與好運。對於想要運用風水改變運勢的人,首先你必須要先了解你房屋的座向。
以下由好宅網駐宅專家-九龍堂主提供給我們簡易方便的房屋座向測量方法,幫助您了解您的房屋座向。
步驟一:取得房屋格局的平面圖,可依比例自己縮繪或是向建設公司拿取
步驟二:拿出指南針,在附近的文具店都買的到。
步驟三:將平面圖平放於桌上。
步驟四:將指南針放置於平面圖上方,並對正南北兩極。
步驟五:以目測或是憑線(如圖中紅線),找出房屋的座標度數。以北為基準,圖中的例子就是坐東北向西南。
來源 九龍堂開運風水研究中心 九龍堂主
禁忌格局注意事項
http://key88.net/article22992.html

2010年9月20日 星期一

大學生租屋 10大租屋需求大學城/包租公偏遠私校少碰 恐踩地雷

大學生租屋 清大缺6千床 包租公穩賺  全台5萬人沒宿舍住 淡江東華報酬逾8%
暑假為租屋旺季,加上大學剛放榜,滿招學校勢必湧入大量租屋學生,但並不是招生人數愈多的學校,租屋市場就愈大。據教育部統計,2009年各大學申請住宿人數越多、學校提供床位數不足,才是最有商機的地方,其中新竹清華大學、高雄義守大學不足床位數都逾6千床;但投資報酬率最佳的則是台北淡江大學、花蓮東華大學、台南成功大學,報酬率超過8%。
據教育部統計,2009年有逾5萬位學生無法如願申請到學生宿舍,多集中在10所大學,包括義守大學、清華大學、東華大學、成功大學、淡江大學、中央大學、中原大學,海洋大學、政治大學及逢甲大學,申請住宿人數超出學校可提供床位數,落差都逾千床。
租屋需求最大的是清華大學、義守大學,因要租屋的學生人數多,少有空租現象,是包租公投資最保險的大學城。
有巢氏房屋新竹清大店店長黃彥翔說,「清大附近的套房幾乎很少租不出去,除非開出的租金高出行情價。」該區套房月租金5千至9千元,視屋齡及設備而異,6至8月因許多學生找房子,也是最多包租公卡位的時候,目前可改裝10多間套房的中古透天,總價1千8百萬至2千5百萬元。
義守旁套房搶手
高雄縣義守大學因緊鄰高雄市楠梓區,附近還有3至4間大學,學生套房供不應求,永慶不動產高雄楠梓右昌加盟店店長蔡宜恭說,很多學生喜歡合租,改成8至10間套房的整棟透天出租速度很快,整棟透天加上裝潢改裝後總價約6百多萬元。
想獲取高投資報酬率的包租公,永慶租屋網發言人涂金谷建議,可考慮淡江大學、成功大學、東華大學旁的學生套房,投資報酬率都逾8%,東部及南部雖然每坪月租金低,但房價也低,因此推升投資報酬率。
房東服務做口碑
涂金谷並指出,台北淡江大學因每坪月租金達千元以上,且淡水房價偏低,投資報酬率驚人。
不過在競爭者眾的熱門大學旁要順利招租,除了套房設備要齊全,房東還要服務周到。
新手包租公Jerry說:「剛切入市場時因沒特別優勢,能跟別人比的只有服務,只要學生說東西壞,就會趕來維修,希望建立好口碑。」
租屋需求最盛的大學大多在台北以外,黃彥翔提醒:「中古屋的核貸成數僅6至7成,且還要把隔間裝潢預算抓在內,想當包租公,先期資金準備要足夠。」
蘋果日報 【柯玥寧╱台北報導】2010年08月15日
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偏遠私校少碰 招生不足 投資恐踩地雷
勤做功課
隨著少子化來臨,加上大學愈開愈多,不少大學招生都嚴重不足,租屋市場也出現投資地雷區。
根據大學考試入學分發委員會統計,今年招生缺額人數共2366人,其中在台北及台南都有校區的真理大學、彰化明道大學、嘉義南華大學、彰化大葉大學、新竹玄奘大學5校缺額共2008人,佔總缺額人數85%,包租公要投資周邊租屋市場須多做功課。
補教業者表示,不論是台北或外縣市學生,多希望在有豐沛教育資源的台北念大學,因此偏遠地區私校易出現招生缺額,以往招生缺額數不少的立德大學與興國管理學院,今年改為單獨招生,讓缺額學校排名出現變動。
電梯套房受歡迎
台灣租屋網企劃部經理廖秀敏說,理想租屋市場不一定是在名校周邊,或位於北市精華區,例如:台灣大學、台灣師範大學都位於北市好地段,但因周邊生活機能方便、租金高,不少學生會到一橋之隔、租金便宜1至2成的中和、永和租屋,大學旁的套房反而不易出租。
最理想的大學租屋市場,除了要選招生額滿學校外,最好是生活機能可自成一格,有點封閉又不太封閉的校區旁。
另外,也要避免投資房價太貴的校區,容易壓縮投資報酬率。廖秀敏分析,現在因少子化,父母給小孩的租金預算充足,每月租金貴1至2千元的電梯套房會比公寓受歡迎。
蘋果日報  記者柯玥寧
10大租屋需求最盛的大學城
http://key88.net/article22980.html

勿當租屋連帶保證人 注意合約陷阱╱什麼是保證人、連帶保證人

勿當租屋連帶保證人 防背債 注意合約陷阱 以免意外成房東追討欠租對象
一般住宅承租市場中,少有簽約時要求房客提供保證人,但在承租人財力淺薄或多方共同承租有各別獨立合約的狀況下,房客往往會被要求提供保證人,專家提醒,由於「保證人」與「連帶保證人」的先訴抗辯權有所不同,保證人應特別注意「連帶保證人」須承擔的風險,以免成房東催繳租金的冤大頭。
自我保護
一般市售版本的租屋契約上除了甲、乙方欄位之外,還有「丙方,須負連帶賠償責任」一欄,不少幫租屋房客簽署連帶保證人的友人,往往因不瞭解擔任連帶保證人的風險而產生糾紛。
崔媽媽基金會租屋服務部主任馮麗芳指出,「連帶保證人是對出租人多一層的保障,如房客積欠租金時可另外追繳的對象,但對遭追討的保證人而言卻得承擔不屬於自己的債務,連帶風險相當高。」
一般保證人可拒償
中信房屋法務專員白宗益表示,所謂一般「保證人」可主張先訴抗辯權,若房東未向房客的財產強制執行前,保證人可以拒絕清償房客的債務,不過,「連帶保證人」形同站在與房客相同的法律地位,也就是一種約定的連帶債務,房東可捨棄房客不追討而單單向連帶保證人求償。
一般來說,房東在面臨出租特定族群時,例如弱勢族群、學生合租公寓樓層、外籍人士租屋,因擔心承租者的財力或租屋穩定度,會提出要求「連帶保證人」簽約,白宗益說,尤以整樓層合租的案例較常出現,房東通常會要求合租房客擔任「連帶保證人」,以保障穩定收租。
不過,由於法律沒有明定租屋簽約需要「連帶保證人」,因此房客可提具有正當職業、財力證明等,提高議租能力。同時,馮麗芳也建議,可上網下載內政部或是崔媽媽基金會提供的租賃契約,裡面不包含丙方「連帶保證人」欄位,可避免一般民眾因不瞭解連帶保證人的法律意義,而造成須承擔房客債務的風險。
蘋果日報 【蔡佩蓉╱台北報導】
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什麼是連帶保證人?
所謂的「連帶保證」,指的是:保證人與主債務人負同一債務,對於債權人各自負有全部給付的責任。依據民法規定:
第七百四十八條:(共同保證)
數人保證同一債務者,除契約另有訂定外,應連帶負保證責任。
連帶保證與普通保證並不相同,連帶保證人是不能主張先訴抗辯權的,一旦在契約上簽名作保是連帶保證後,將來債務人不履行債務時,債權人可以不必先向主債務人請求償還,而直接向連帶保證人請求清償,因此連帶保證人所負的責任與債務人是一樣的。依據民法規定:
第二百七十三條:(債權人之權利-對連帶債務人之請求)
一、連帶債務之債權人,得對於債務人中之一人或數人或其全體,同時或先後請求全部或一部之給付。
二、連帶債務未全部履行前,全體債務人仍負連帶責任。
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保證人、連帶保證人
何謂「保證人」(俗稱「作保人」),當事人約定,一方於他方之債務人不履行債務時,由其代負履行責任之契約(參民法第739條)。簡言之,保證人附有給付主債務人不履行債務的必要,例如大雄經營事業有資金上之需求,於是向阿福借款,但未免日後求償無門,於是請大雄合夥人宜靜作為保證人,以供日後阿福向大雄求償無門之後,方得再向宜靜求償未返還之部份。但是,阿福得不先經向大雄求償逕向宜靜要求返款嗎?此時,即有民法第745條所謂的先訴抗辨權,換言之阿福應先向大雄進行強制執行之程序後,追究無效果方得再向宜靜追究。
所謂「連帶保證人」,就是該保證人與主債務人連帶負清償責任的一種保證契約,簡言之,連帶保證人與主債務人共同負擔所需給付之債權金額,其中共同負擔並非是平均分配之意思。倘債權人追討其債權金額時,得同時向連帶保證人與主債務人共同求償之,亦可單方面向連帶保證人求償。是以,債權人得無須先對主債務人追訴,即可逕向連帶保證人請求履行有關之全部債務,關於連帶保證人即無依上述所謂之「先訴抗辯權」主張其權益。(參閱民法第272條及第273條)上述「連帶保證人」之地位是採民法規定說明之,倘債權人在銀行辦理「自用住宅放款」及「消費性放款」時即有例外適用之規定,此時銀行應先向主債務人查證其財產狀況,並依客觀事實認定之,如查明主債務人確實無能力或不能為清償時,且擔保品有不足額擔保時,方得向該連帶保證人平均求償之。但銀行仍得先就債權全部金額,對借款人及保證人逕行取得執行名義或保全程序。例如,大雄置產一棟房屋,因自備存款不足,於是向銀行貸款,經評估後認為需有保證人阿福,以免未來無法求償,結果大雄真的無法順利繳款,經銀行查證後知道大雄已無清償之能力並強制執行後,方得向阿福進行求償。
至於「人事保證人」是指當事人約定,一方於他方之受僱人將來因職務上之行為而應對他方為損害賠償時,由其代負賠償責任之契約(參民法第756-1條),由此得知保證人與人事保證人是有程度上的差異。
聯晟法網
http://key88.net/article22977.html

抵利型房貸 縮短貸款時間╱抵利型房貸 減少貸款本金並省下利息

抵利型房貸 縮短貸款時間 可連結雙存款折抵房貸本金加倍省息
央行緊盯房市,銀行人士評估下半年房貸利率波動機率大,房貸戶借款金額動輒數百萬,未來負債壓力恐怕會更大。為協助購屋族早日脫離貸款負擔,近來匯豐、花旗及渣打等外商銀行力推抵利型房貸,整合客戶的存款與房貸,以存款折抵房貸本金,達到快速償還本金、減少利息支出,及縮短揹貸時間的好處。
負債壓力
目前推出抵利型房貸的外商銀行,以匯豐、花旗及渣打最積極,為配合不同客戶需求,銀行祭出不同服務內容攬客上門,例如匯豐銀行的抵利型房貸,可結合「雙周繳」制度,將月繳金額拆成2份,改以2周繳款,可加快本金償還速度,減少利息支出,另外搭配抵利型房貸產品,將房貸戶的資產整合至抵利活存帳戶,可再次省利,頗受購屋族青睞。
雙周繳可提前還清
舉例來說,以貸款金額800萬元、貸款20年、利率1.81%利率計算,借款戶一開始只要在抵利的帳戶中存入10萬元,之後每個月再定期存入至少3千元,換算下來實質房貸利率約為1.48%,比傳統房貸1.5%起的利率還低,若搭配雙周繳,可再提前近3年還清貸款。
大多數抵利型房貸只能連結1個帳戶,花旗銀行推出「新自由年貸雙薪省利方案」,花旗(台灣)銀行房屋貸款部副總裁余苑菱表示,此方案為業界首創可連結雙存款的抵利型房貸,一方面讓受薪夫妻享有帳戶獨立運用的權益,又可將雙方個別存款帳戶一同抵利,達到加倍省息、資產妥善利用的功效。
渣打銀行強調因客制宜,推出「MortgageOne 靈活房貸」,個人金融事業部總經理陳俊興表示,此產品特色為讓客戶依自身需求選擇抵利比例,例如存款抵50%房貸餘額,或存款100%全額折抵房貸餘額,採一段式年利率2.25%起,首年固定、第2年起依照定儲指數加碼機動計息,適合存款較優渥的族群,或常須調度資金的商家。
銀行主管表示,抵利型房貸以存款帳戶利息與房貸帳戶利息相抵,可讓借款戶靈活運用存款,但這類型產品多半以日計息,利率往往也比傳統房貸產品稍高,且依政府現行規定,存款帳戶利息仍須開立扣繳憑單,對普通上班族不見得比較划算,建議民眾申貸前多加詢問、比較,才能找到最適合自己的房貸產品。
抵利型房貸Q&A
Q1何謂抵利型房貸?
A1:房貸連結專屬存款帳戶,以存款折抵房貸本金,存款餘額增加,計算房貸利息之本金就低
Q2抵利型房貸優點?
A2:結合存款,存款可彈性運用,節省利息支出,縮短還款年限,適合資金短進短出的投資者或商家
Q3抵利型房貸缺點?
A3:大多採以日計息,實質利率是各銀行產品而定,不一定低於一般房貸
蘋果日報 【王柔雅╱台北報導】2010年08月14日
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抵利型房貸 減少貸款本金並省下利息支出
抵利型房貸可用存款抵銷房貸,減少貸款本金並省下房貸利息支出的做法,房貸利息支出若是因為貸款目的是用來購買自用住宅,全年可列為綜合所得稅購屋貸利息支出扣除額的上限為每戶30萬元。
「抵利型房貸」也是一種房貸商品,不同於其他房貸產品的特色是: 抵利型房貸的貸款戶擁有一個與房貸帳戶相連的活期存款帳戶,活期存款可以抵銷房貸利息支出,也就是當銀行計算房貸利息時,會先將房貸餘額扣掉活存帳戶中的存款餘額,再按貸款利率以日計息。
所得稅法第17條的規定,金融機構的存款利息可以享有「儲蓄投資特別扣除額」每年每戶27萬元的免稅優惠。必須注意,「購屋借款利息列舉扣除額」每年雖有上限30萬元的扣除額度,但實際可扣除金額需先減除享有27萬元免稅的儲扣額,餘額才是購屋借款利息支出的可扣除金額。
舉例來說,A選擇抵利型房貸、貸款金額1,000萬元,利率以2.5%計算,一年抵利息房貸支出為25萬元。A在申報綜合所得稅時,如果與抵利型房貸相連的存款帳戶為不計息帳戶,且A亦無其他存款利息收入時,其房貸支出可扣抵上限就是25萬元。
但如果抵利息房貸屬於計息帳戶,或者A還保有一般活存帳戶或定期存款時,假設全戶全年的金融機構利息收入是10萬元,A在申報購屋借款利息支出時,就要先將抵利息房貸25 萬元的利息支出,減除享有儲扣額免稅優惠的10萬元後,餘額15萬元才是可以自綜所稅中列舉扣除的金額。
【經濟日報╱記者陳美珍/即時報導】
各類型房貸比較
http://key88.net/article22970.html

2010年9月19日 星期日

工業宅合法化 目前仍無成功個案╱工業宅 就地合法機率低 買前三思

工業宅合法化 時間難定  目前仍無成功個案 高額成本常須住戶分攤
工業用地建案若當住宅使用可能被處以6~30萬元的罰鍰,但「工業地個案變更住宅使用」的開放申請,卻為工業住宅的合法化開了一扇窗,即使如此,目前仍沒有個案變更成功過。工業住宅變更申請過程繁複冗長,且建商須回饋土地或繳納回饋金,通常會與全體住戶協調分攤。
尚無成功
過去消費者對「工業住宅」抱有地價稅、房屋稅、土地增值稅及水電費高於一般住宅的疑慮,自1996年底財政部發布解釋令,表示工業住宅只要符合自用住宅規定即可適用自用住宅的優惠稅率,水電費也是依照實際使用情形繳納後,消費者放下心中一塊大石,工業住宅也以便宜2成左右的價格風行市場。
台北市政府的立場,認為工業住宅即是違反都市計劃,屬違規使用,不可能合法。
台北市不可能合法
然而台北縣政府開放工業用地個案申請變更為住宅使用,自此,消費者開始對工業住宅充滿了遠景,莫不引頸期盼「就地合法」的那天到來,近期工業住宅的開價水平更是直逼市場行情。
工業住宅申請變更須由建商備妥申請文件,經環評審查後辦理30天的公開展覽及說明會,直到提交縣都委會審議可能已經歷經4個月,再送交縣都委會、內政部都委會審議的過程變數較大,難以估計須歷時多久。
「可能長達3~4年,要看個案狀況,」台北縣城鄉發展局企劃審議科股長邱信智說,目前有18件個案提出申請,已進入縣都委會審議的有5件,進度最快者為2009年5月通過縣都委會審議的新莊市「金莊悅泉」,現於內政部都委會審議中。
邱信智說,將工業用地作為住宅用途,對周遭的環境、交通、人口、公共設施都造成衝擊,為避免生活品質降低,申請變更者應將外部成本「內部化」,即捐贈土地給政府興建公共設施、停車位,或繳納都市計劃變更回饋金,才可以請領使用執照,一個社區須繳的回饋金可達上億。
環境混亂恐難檢舉
信義房屋不動產企劃研究室經理蘇啟榮也提醒,雖消費者對工業住宅的疑慮已淡化,仍有些細節必須注意。工業住宅畢竟座落在工業用地上,若有住戶當工作處所使用,導致噪音、居住環境混亂,住戶可能難以檢舉。
蘋果日報 【廖芸婕╱台北報導】2010年08月14日
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買工業宅 就地合法機率低  周邊學校少 空氣污染多 買前三思
產業變遷、工廠外移,全台各地出現不少閒置廠房,不少建商以低廉成本取得工業用地推新案,以價格低於一般住家為訴求搶市,但工業用地建築依法不得當住宅使用,這類被俗稱為「工業住宅」的產品,衍生不少消費糾紛,加上工業用地周邊廠房林立,污染問題嚴重,且缺乏住家需要的學校、公園等公共設施,民眾購買前還是得三思。
高房價加上建築用地日益稀有,「工業住宅」在全台各地相當普遍,部分個案甚至規劃豐富的休閒設施,光看社區,根本看不出來是工業用地建案。不過,由於工業用地建築依法不得當住宅使用,所謂的「工業住宅」,其實只是業者創造的銷售術語,民眾若真買來當住家,即有可能被處以6~30萬元的罰鍰。
社區住戶需有共識
因工業住宅而衍生的問題,在工業區面積廣闊、人口日益稠密的台北縣最嚴重,為加強管制並避免爭議,全國僅有台北縣政府興建中的工業用地建案,允許繼續興建,但在申請使用執照時,會要求建商簽署辦理將土地使用分區變更為住宅區的切結書,並繳交保證金後才會核發。
根據台北縣政府統計,近期台北縣共有102件工業住宅案,其中20件已取得使用執照,另外82件尚未取得,若依新的做法,這82個建案未來變更為住宅區的成功機率較高,至於已取得使用執照或交屋的工業住宅,則因違法當住家使用的情形嚴重,且須全體住戶同意並繳交代金後才有機會變更,就地合法的可能性低。
台北縣政府城鄉發展局代理局長張邦熙表示:「從建商備妥所有申請變更文件至變更完成,預計需時8~12個月,目前有13個個案提出申請,其中2個已進入變更流程。」其中之一即為眾所矚目的中和「元氣大鎮」社區,現正辦理公開展覽及縣都委會小組審議,雖然建商已繳交保證金,但牽涉住戶須負擔部分代金,申辦速度緩慢。
進度最快者,為悅群建設在新莊市化成路建案「金莊悅泉」,緊臨頭前重劃區,建物結構中,5月21日已通過縣都委會審議,回饋金初估2億多元,近期叩關內政部縣都委會,可望順利成為工業住宅成功變更為合法住宅的首例,未來若能以合法住宅銷售,將拉高房屋價值。
銷售中的工業住宅案聽到消息後,紛採取因應措施,新莊中正路的乙種工業用地指標案「峰景鳳翔」,即在合約上要求買家同意配合變更,也承諾會配合政府變更作業。該案開出的每坪24~29萬元區域新高價,已提前反映未來變更為合法住宅後的價位。
變更合法拉高單價
雖然台北縣政府願意讓這些工業住宅案,以繳交代金或回饋未徵收的公共設施用地,合法變更為住宅地,但張邦熙指出,因工業區都市計劃中,並無住家所需的公共設施,例如公園、學校、停車場等,即使單一個案變更成功,周邊公共設施也無法跟進。
至於台北市政府則表示,北市工業用地不多,且集中在內湖、南港等地,並認為工業住宅就是違法,不可能給予合法,而桃園以南的縣市,多半對工業住宅未給予太大的注意力,地點好的工業住宅,銀行甚至願意給予與一般住宅相同貸款條件。
阻絕工業住宅
北縣市政府 限制衛浴空間
政府於2007年10月30日修訂「都市計畫法台灣省施行細則」第18條開放工業區作一般商業設施使用,可設立便利商店、餐廳等,用意在於提供工業區員工日常生活所需,卻讓建商從中找到可趁之機,以登記一般事務所申請使用執照,訴求地價稅、房屋稅、水、電等各項稅費與一般住宅無異,讓消費者誤以為可作為住宅使用,或因便宜購買。
為阻斷工業住宅的亂象,台北縣市政府展開防止措施,規範室內面積不得小於150平方公尺,換算含共同使用部分約要60坪以上。台北市政府規定各戶僅能設立1套衛浴空間,其餘不得隔間,且機電設備空間需集中設至於公共空間,並不得約定專用,台北縣政府則限制衛浴設備及茶水間不得設在室內且應集中設置,並限定同一基地內不得全數作為商業設施。
住戶說法  繳交代金 盼變住宅區
我們社區雖然位於工業用地,但對面就是住宅區、鄰近有環球購物中心、麥當勞,周邊沒有工廠,且社區1樓有2家銀行,社區內還有便利商店,「宅」在家裡不出門都沒關係。
現在社區正在配合台北縣政府變更使用分區為住宅區,建商已繳交保證金,而各戶分攤的代金,我在當初交屋時也簽了本票支付,希望能夠趕快變更成功。
學者說法    就地合法 等於鼓勵非法
工業住宅是政府監督不嚴的產物,由於消費者部分知情,部分不知情,牽涉到已購人的權益,政府事後補救,不得已欲讓這類產品就地合法,這樣的做法等於鼓勵非法。
工業用地可經過都市計劃審查而合法變更,但建商卻在工業地上非法興建住宅,政府應給予這些建商高額罰款,才有阻嚇作用。
政府說法    配合都更 活化工業地
對於工業住宅產品,本局積極的方式,是通盤檢討台北縣境內10多處工業用地的實用性,由政府主導,以都市更新計劃、工業區通盤檢討2項計劃的角度,將縣內400~500公頃的工業地,轉變為住宅與商業用地,促進閒置工廠用地活化。
以輔仁大學周邊工業區為例,將以產官學3方角度檢討都市計劃,打造大學城與產業發展區。
業者說法   政府輔導 變更使用分區
乙工建案與一般建案差異僅在使用分區,乙工建設多登記為一般事務所、商舖,其實是準商業區,而且社區內不得設立有污染性的工廠,僅能做為辦公室,其餘社區公設、規劃,甚至稅金、水、電費均與一般住宅無異,對於政府輔導使用分區變更,樂見其成,且會配合辦理。
報你知      工業住宅
市場上所謂的「工業住宅」,建商多半是根據《都市計畫法台灣省施行細則》第18條,以「一般商業設施」中的「一般事務所及自由職業事務所」,以及「一般零售業、一般服務業及餐飲業」等用途。在乙種工業用地上推出建案,在銷售時卻使用「住宅」的圖示或樣品屋,暗示民眾可當住家使用。
事實上,民眾購買後如果真的拿來當住宅使用,就是違法,可罰6~30萬元罰鍰,且可連續開罰。
違法可連續開罰
因為,只有極少數的工業用地建物可作合法住宅使用,是為工業區就業人員居住需求而規劃的住宅,且建物所有權狀上的主要用途須登記「住宅」或有「住」字樣,但目前幾乎找不到這樣的建案。
蘋果日報 連珠君╱台北報導
一般住宅與工業住宅比較
台北縣都市計劃工業區變更流程
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包租公哪些區域最好租?/包租公最怕惡房客 最鍾愛大專生

包租當房東 哪些區域最好租?
近幾年來因為國人實質所得沒有增加,因此房租也無力被帶動,在央行打房之後,租屋市場變得炙手可熱,許多原本打算買屋的民眾紛紛轉進租屋市場,也讓過去等無人的租屋市場,開始出現蓬勃生氣。同時也讓不少投資人開始眼睛一亮,那麼如果想要當包租公,到底要選擇哪些區域,才是好選擇呢?
學區、商圈、捷運邊 住宅產品好出租
住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示,學區、商圈、捷運是租屋市場的三大不敗心法,只要租金行情不要偏離市場行情太多,一般來說都不會空租太久。而這三類產品支撐主力也有所不同,學區租屋多是大學以上學生賃屋居住,或是有孩子的家長想要設籍,因此學區內的學校品質就成為影響價格的關鍵。而商圈、捷運周邊的多為上班族,對交通與生活機能要求較高,只要屋況不錯,出租難度不會太高。
縣市交界第一圈 房租優勢占先機
中信房屋企畫部經理江龍名說明,除了傳統的學區、商圈與捷運周邊之外,現在也有不少租屋客前往距離市中心不遠,但租金較低的區域。如在內湖南港上班選擇汐止,在大安、中正工作、就學,就會前進中永和或是板橋,房租可以少三分之ㄧ,但生活機能不打折,眾多租客的進駐不止讓區域人氣翻旺,也帶動了這些區域的租金穩定成長。
【網路地產王/黃京梧/綜合】2010/08/13
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包租公最怕惡房客 交友複雜列首位
最鍾愛大專生 生活單純令人安心
景氣回溫,手邊有閒錢的民眾,多半會選擇投資出租套房,當起快樂的包租公、包租婆,為自己增加額外收入,不過房客的品質問題,卻也著實讓人困擾。根據市調網調查,房東們最不能忍受「交友複雜」的房客,其次為「不愛乾淨」的房客,反之最偏愛的類型則是生活單純的「大專院校的學生」。
波仕特線上市調網調查,房東們最不喜愛的房客類型是「交友複雜」的房客,佔了43.17%,除了擔心房客因為複雜的交友圈,會給社區及居住環境帶來負面的生活品質外,多數房東的刻板印象是認為交友較單純的房客比較「乖」,相較之下不會引起紛爭及衝突。
房東們拒絕往來戶的第二名是「不愛乾淨」的房客,佔23.40%,看到自己的房子遭到髒亂對待,任誰都無法忍受;緊接排名是佔19.74%的「無固定職業」的房客,而其他像是「有養寵物」的房客、「喜歡自行裝設房屋」的房客,則是分別佔7.83%及4.86%的比例。
包租公王先生指出,自己就曾遇過惡房客,當時因為彼此有一些糾紛,對方退租時竟然挾怨報復,把整個房子搞得亂七八糟,還故意把一些髒亂的垃圾、嘔吐物排洩物弄得天花板、地板、牆壁到處都是,想起來真是痛苦的經驗。
有壞的當然也有好房客,調查顯示房東最喜愛的房客類型為「大專院校的學生」,因在既定印象中,其背景及租屋目的較單純,因此最受喜愛。其次是「單身白領階級」,在良好的工作環境上班,相對給人一種較穩定的信賴感;而「未育有小孩的夫妻」,因沒有小孩的嬉鬧聲,且兩人家庭相較下是較無經濟壓力的族群,所以名列第三名。
提供舒適的居住品質,是房東應盡的責任,而房客也應該負責維護好環境,避免造成租屋糾紛。因此租房子前,房東及房客應充分溝通並取得共識後,再簽訂租約,以免日後引發爭議。如此一來,雙方才能獲得公平及皆滿意的租屋情況。
卡優新聞網 記者  王怡茹  報導
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彈簧床全攻略 5撇步看穿黑心床 7要訣買好床 挑選床墊標準

彈簧床挑選全攻略
人一生有1/3的時間會花在床上,買張好床,是非常值得投資的事。彈簧床是目前市佔率最高的床墊,專家們建議選床墊時,一定要試躺10分鐘以上,且試躺時,床墊下沉1~3公分者最佳,不然會睡得腰酸背痛。彈簧床有連結式與獨立筒2款,各有優缺點,重點應選擇含碳量較高的彈簧,床墊才不易凹陷,並檢查床墊的出廠標籤,以免買到黑心床墊。
疼惜自己    挑對款式一夜好眠
目前常見彈簧床以結構方式來看,概分為連結式彈簧與獨立筒式彈簧2種。國內老字號床墊品牌老K牌彈簧床董事長鄭麗華表示:「這2種彈簧結構各有優缺,一般人會以為獨立筒一定較好,其實是錯誤的觀念,彈簧本身品質才是決定彈簧床使用年限的主要因素。」
連結式彈簧是以鋼線串連彈簧,支撐反彈力道強,但彈簧受力彼此會互相影響。獨立筒則以不織布袋裝入彈簧,彈簧獨自受力,起身或翻身時,比較不會影響同伴。
高碳彈簧 支撐力佳
但台灣席夢思總經理曾佩琳提醒,選購獨立筒時要注意製作工法,因為獨立筒彈簧易有歪斜的問題,有些人睡獨立筒床會腰酸背痛,可能就是彈簧偏斜造成受力不均,而使支撐不夠。好的工藝會在床墊四周加邊框,並以較好的黏膠以點狀黏合筒袋,加強固定筒袋。
影響彈簧床使用年限的重要元素,其實是彈簧本身的品質。含碳量較高的彈簧,且經過整顆熱處理,才能提供良好的支撐力。至於彈簧的口徑大小、圈數高度、斜度、粗細等,當然也會影響彈力,但並非絕對,只看如何搭配。
如圈數少的彈性較差,但若搭配較粗的鋼線,一樣能提供好的支撐力。不過,在店家選購時,很難看出內部彈簧好壞,好的彈簧床會通過認證測試,如ISO或正字標記,可請店家提出認證證明。
試躺時,正躺與側躺都要試,注意肩部、腰部、臀部是否服貼,且床墊下沉的幅度在1~3公分為佳。
連結式彈簧
連結式彈簧床是以鋼線串線彈簧,結構穩固。鋼線纏繞彈簧的圈數不同,一般分為5扣與2扣,扣數多者,彈簧結構更穩固。
表層結構
彈簧床的表布為各式內襯物組成,包括(A)表布緹花布、(B)高密度泡棉(或乳膠)、(C)棉被、(D)椰纖、(E)不織布等。
下墊結構
床墊最好連下墊一起買,下墊的結構為木箱和彈簧,能分散上墊的壓力,睡起來更舒適。
獨立筒彈簧
獨立筒是單個彈簧裝入不織布袋,受力不會彼此干擾。依排列分蜂巢式(左下圖)與棋盤式(右下圖),同尺寸床墊,交錯排列的蜂巢式可放更多彈簧,更服貼。
5撇步 看穿黑心床
之前曾有消費者買回床墊後,發現有小蟲從床墊跑出來及床墊內部發霉,追查後才知有不肖業者販售黑心床墊,利用回收的老舊彈簧重新表布,造成消費者權益與健康上的損失。但因買床墊時,很難看到內部的結構與狀況,要如何從外表辨別呢?以下為專家傳授避免買到黑心床墊的小撇步:
1. 認明中文標籤
好的床墊一定會在床墊側邊或底部車縫「出廠標籤」,內容包括材質、產地、製作日期、製造商(或代理商)、地址、聯絡電話等資訊。要注意,出廠標籤一定是中文,有些黑心業者會在床墊表面印一堆材質的英文標示,來魚目混珠。
2. 看車工平整度
黑心床墊多是回收舊彈簧,舊彈簧就是表面已凹凸不平而被丟棄,即使重新表布,表面平整度也不佳,或側邊條車工不直。
3. 參觀製作工廠
不管是國內或國外的品牌,因考量運費成本,逾5成床墊是在台灣製造,可要求去參觀工廠,看看床墊製作過程。
4. 聞出蟲蟻霉味
黑心床墊因久置易有霉味,或蟲蟻滋生的怪味。
5. 挑品牌要保固
由於黑心業者什麼都能仿,最能避免買到爛床墊的方式,還是購買有品牌的床墊,並要保證書,日後若有問題,也能找到業者處理。
7要訣 買得好床睡
1. 使用者親自試躺
老K牌彈簧床副總經理莊盛禧表示,每個人體重身形不同,適合的床墊類型不同,一定要試躺才準,且多試躺幾張床,才能挑到適合自己的硬度。
2. 要求拿掉塑膠套
部分店家為防床墊髒,會套上塑膠套,但試躺時,最好要求拿掉塑膠套,才能真實感受床墊的表布觸感、車工與軟硬度。
3. 試躺10分鐘以上
不管是想買什麼床墊,若是在店家內看貨,都看不到內部彈簧與表布材質,所以購買前一定要試躺,若能超過半小時更好,心情放鬆,並選擇跟自家差不多款式的枕頭,挑選能服貼身體肩部、腰部及臀部的床墊。
4. 平躺側躺都要測
人睡覺時會不斷翻身,所以平躺側躺都要試。腰部部分最不易服貼,可以伸手去測試,若有空隙,即不適合。
5. 床墊要沉1~3公分
物理治療學會理事長簡文仁表示:「不管軟床或硬床,好的彈簧床都要能支撐人體,分散臀部與肩部的壓力,才睡得舒服。」但床墊凹陷幅度不能破壞身體曲線,若形變起伏過大,就容易睡得腰酸背痛,所以試躺時,以下沉1~3公分的床墊最佳。若床墊有附上舌(薄軟墊),則上層高度最好不逾5公分。
6. 彈簧數量要適當
一般5×6.2尺的雙人尺寸約有600~800顆左右的彈簧,太少會支撐度與服貼度不佳,但也不是愈多支撐力就愈好,台灣席夢思總經理曾佩琳表示,因為彈簧支撐力主要是看彈簧的品質,而非數量決定。數量多就會造成口徑較小,服貼度較佳但會偏硬。若又想睡軟一點的,只能用較細的彈簧,但較細的彈簧若無經過預壓處理,易產生彈性疲乏,造成支撐力較差,睡個幾年後,彈簧一樣會凹陷。
7. 少年老人重軟硬
簡文仁指出,若床的硬度分為10級,1為像木板床的硬度,10為像懶骨頭沙袋式的軟度,則青少年與老人家最適合3~5級軟硬度。別以為老人家要睡1級的硬床,因為不會形變的硬床沒有分散人體壓力的功能,反會睡不好,仍以挑選會下沉1~3公分的床墊最好。
蘋果日報 【祝秀薇╱台北報導】2010年08月13日
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要如何挑選床墊?標準為何?
◎ 吸濕恆溫
根據研究顯示,人體在睡眠時每晚的流汗量約為400公克,尤其台灣位於亞熱帶,氣溫經年高達18 oC ~30 oC,很適合塵?的生長。所以選擇一款透氣、吸濕良好與防?抗菌的床墊是極為重要的。目前市面上多以彈簧床墊、乳膠床墊、泡棉床墊、記憶棉床墊4種為主,
到底哪種是才是最符合台灣氣候的床墊: 
彈簧床墊 ─ 彈簧床墊的吸濕透氣度取決於彈簧的上層材質,一為泡棉,二為棉花或羊毛,雖然泡棉有良好的吸濕力,但確不易排出熱量。棉花或羊毛材質較易滋生塵?,尤其羊毛更是,且悶熱。
乳膠床墊 ─ 乳膠材質無法快速散出人體睡眠時的水份(口水、汗水、蒸氣) ,所以所吸收的熱量也無法快速排出,造成潮溼悶熱。嬰幼兒寢具非常不適用此材質之床墊。
泡棉床墊 ─ 泡棉材質本身透氣度良好,但卻容易受外部的溫度而引響床墊的溫度,
記憶棉床墊 ─ 記憶棉是一種高密度的發泡物(非一般泡棉),表面觸感涼涼的,床墊中佈滿了微小的氣泡孔,有助於恆溫,且吸熱速度緩慢,卻有高效的吸濕力,很適合夏天的氣候使用。但記憶棉在製作成本上、技術上需要有較高的水準與品管,所以市面上販售記憶棉床墊種類很多,品質確不一,有些記憶棉床墊甚至不具有透氣的特性,反而容易造成悶熱。在選擇時建議試躺15分鐘以上。
◎ 平均承托身體重量
根據統計成年人超過30歲以後,80%以上的人都曾經有過腰酸背痛的經驗。許多人因腰酸背痛花了大量的時間及金錢就醫,其實腰酸背痛主要的原因為脊椎因站立或坐姿不良,彎腰、扭腰太久或搬重物而受到傷害,此外還有一個關鍵因素是睡眠的影響,人一天有3分之1的時間會在床上度過,如果白天脊椎受到傷害,睡眠時脊椎若再不充分得到保護,將很快的形成永久的腰酸背痛。
以下將針對彈簧床墊、乳膠床墊、泡棉床墊、記憶棉床墊4種分析承托度:
彈簧床墊 ─ 彈簧床墊分為獨立筒結構與連結式結構(一般的彈簧床),獨立筒結構的彈簧床墊雖然可以平均受力於全身,但卻沒有調節體重的能力,也就是說如果體重稍重的成人往往會造成身體較重部位的塌陷,使脊椎呈現弧形,在長時間的睡眠中將有深刻的傷害。
連結式結構的彈簧床墊因每一個彈簧間是互相牽動的,所以對於人體較輕的部位(如:腰部)較不具支撐效果。
乳膠床墊 ─ 乳膠含量越高的床墊越柔軟,雖然觸感會較好,但卻越容易使脊椎呈現弧形,造成睡眠時的疲累現象。
泡棉床墊 ─ 泡棉床墊無法平均受力於全身,故使身體無法完全全身放鬆。
記憶棉床墊 ─ 記憶棉有軟硬度與惰性的分別,稍硬的記憶棉才可支撐身體的重量,其惰性越大越能平均承托身體的壓力,但同時也會造成翻身、移動的困難。所以一個好的記憶棉床墊能完全服貼於身體的每一處曲線,有 效保護脊椎, 軟硬度與惰性都是一個很關鍵的因素。所以建議要購買記憶棉床墊使用者一定要試躺15分鐘以上。
美德耐健康寢具
彈簧床比一比
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