2010年10月30日 星期六

土地徵收,研議市價補償/土地徵收 民眾可找估價師爭取權益

土地徵收,研議市價補償
內政部長江宜樺昨天表示,有鑑於日前重大農地徵收事件,為落實土地徵收符合公益性、適當性、合法性與必要性,將修改《土地徵收條例》,明訂未來農地開發時,需先徵得農業主管機關同意,且開發單位需提出補償與安置計畫。此外,內政部目前也在研議未來在徵地時,由不動產估價師以公正第三方角色辦理,將徵收價格由過去公告地價改為市價。
江宜樺昨天下午在世新大學演講,講題為「民主向前行—國土規畫利用的新思維」,主談土地徵收與國土規畫議題。
江宜樺以日前苗栗大埔與中科四期相思寮農民抗爭事件,談及《土地徵收條例》未來修改方向;主要包括四方面,如落實土地徵收符合公益原則,明訂開發事業主管機關應該舉辦至少兩次公聽,並與給予所有權人陳述意見的機會;此外,強化內政部土地徵收審議委員會功能,在開發單位提出開發計畫時,就應該介入評鑑該開發案是否符合公益性。
至於,各界爭議已久的徵地價格應採市價還是公告地價一事,江宜樺則說,日前內政部舉行三場相關座談會,與會專家學者皆有建議,應該仿照英、日、美等國家徵收補償採市價補償,並且委託專業不動產估價師估價;目前內政部將朝此方向研議政策。不過,內政部日前曾表示,考量國內現有專業不動產估價師僅三百多人,恐無法滿足國內龐大估價需求,因此相關具體做法,還須再持續探討,才能據以修改《土地徵收條例》第三十條條文內容。
江宜樺在演講時坦言,內政部雖然有土地徵收審查委員會,但是通常是在開發案通過環境影響評估、水保評估後才送土徵委員會審查,委員會根本使不上力量,「如果每案都通過,有跟沒有一樣,形同橡皮圖章!」因此,江宜樺表示,將讓土地徵收委員會委員在提案開始時,就介入瞭解,開發案是否具有公益性、適當性、必要性、合法性等充分條件。
江宜樺也提到,土地徵收問題也包括民眾參與機制不健全、權益無法保障等。他說,過去依據《農業發展條例》,須多開發計畫使用農地時,也需要徵求主管機關同意,「其實只要主管機關一句話,說不行,這個開發案就不會繼續!」未來也將修法明訂爭用農地時應有農地主管機關同意方可徵地。
同時,內政部也表示,經過幾次公聽會,已對初步修法的具體結;預計在年底完成修法草案,提送行政院審議。
(新聞來源:中國時報─管婺媛/台北報導)2010-10-07
短 評-市價徵收 早該作了
內政部召開了幾次土地徵收條例座談會徵,內政部長江宜樺說,未來土地徵收價格將改由鑑價師鑑價;換句話說,未來徵收將改以市價徵收。這事,其實早該作了。
公告現值是課稅及徵收的計價基準。幾十年來,台灣的土地徵收都以公告現值加成計算;但公告現值遠較市價低,評價高一點者是市價的五到八成,差距遠者則市價可能是公告現值的三倍。民眾在課稅時,希望公告現值越低越好;土地要被徵收時,當然希望公告現值越高越好。
結果是許多土地要被徵收的民眾,如喪考妣,因為損失慘重,因此必然集結抗爭。雖然政府後來都以「加成」方式補償,但畢竟仍低於市價,民怨不絕。
這種徵收價格低於市價的制度,也隱藏著相當的經濟效益損失。政府因而低估了徵收土地的真實成本、高估計畫效益。社會面的意義上,也是造成另一種不公平,倒楣被選中要被徵收土地的民眾,變相補貼其它人。
廿幾年前,台北捷運開始推動。這是首次在都市菁華區大規模徵收土地的計畫,且當時正逢「民智大開」,地主抗爭不斷,計畫進度不斷延後。當時,主辦官員就說「該用市價徵收才不會對不起人民」,同時也減少建設的阻力。當年幾乎所有的重大建設延誤的首要理由,都是土地徵收困難。後來以公告現值加四成,加上優勢警力完成徵收。
經過了廿多年,政府才終於決定正式面對及解決這個問題。市價徵收,早該作了。至於因此增加的建設經費與國庫支出,原本就該承擔;這也可以提醒官員,不要「濫徵地」。
中國時報 【本報訊】 2010-10-07
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民眾可找估價師爭取權益
對未來土地徵收將採估價師估價方式,業者表示,國外就是採取雙方各詢估價師出價的方式,比較能保持公正,被徵收者也能保有權益,這是一種較進步合理的作法。
宏大不動產估價師事務所郭國任表示,香港就是採取雙方各詢估價師鑑價後,再協商的方式認定。如果台灣也能以此方式認定,較能獲得被徵收者的認同。
信義房屋經理蘇啟榮表示,若是像現今採取的土地公告現值再加成四成的方式徵收,在精華區的土地,還是有可能被低估。他舉例,台北市有些被徵收的土地,市價可能比公告現值多出一倍,所以就算是用公告現值加成四成徵收,民眾仍會損失三成。
舉例來說,二百萬元的土地在公告現值內僅價值一百萬元,政府若以ㄧ百四十萬元徵收,被徵收者仍舊少拿回六十萬元,比起二百萬元的市價仍少拿回三成。
據了解,內政部「土地徵收條例」舉辦過的座談會上,共識是避免使用公告現值加成計算,改以市價作為補償地價基礎。地政司司長蕭輔導日前指出,「市價」認定是以徵收區段週邊一年內實際成交案例的平均價作為基準,預計年底送達行政院審議。
也有學者指出,現今美、英、日等國徵收補償均是以市價補償,並委託專業不動產估價師進行估價。被徵收者、與徵收者也可分別委託估價師進行估價,最後再經由雙方協議認定。
郭國任指出,民眾若自行找估價師,將依照土地或建物的難易度、市值或是區位決定委託估價的費用。以一般難易度的案件來看,可能三至五萬元即可,但若是一整個區段的都市更新地段估價,可能達五十或六十萬元的估價費。
中國時報【陳宥臻/台北報導】2010/10/07
http://key88.net/article24409.html

購買房屋或法拍屋再予銷售,符合要件,辦理營登,依法課徵營業稅

個人以營利為目的,購買房屋或標購法拍屋再予銷售,應依法辦理營業登記,並報繳營業稅。
財政部高雄市國稅局表示:為維護租稅公平,防杜逃漏,該局將於99年10月起針對轄內以營利為目的,購買房屋或標購法拍屋再予銷售之個人展開輔導補報繳營業稅作業。
高雄市國稅局說明,依據營業稅法相關規定,在中華民國境內銷售貨物或勞務,均應依法辦理營業登記,次依財政部函釋規定:個人以營利為目的,購買房屋或標購法拍屋再予銷售,並符合下列要件之一者,自97年1月1日起應依規定辦理營業登記,並課徵營業稅: 1.設有固定營業場所(含設置網站或加入拍賣網站者)。2.具備「營業牌號」。3.經查有僱用員工協助處理房屋銷售事宜。4.其他經查核足以構成以營利為目的之營業人。
高雄市國稅局為減少徵納雙方爭議及落實愛心辦稅,針對97年度起個人一年內銷售房屋或標購法拍屋達6戶以上者,自99年10月1日起全面展開輔導作業,即如有符合前述條件之一,應依法辦理營業登記者,請於99年12月31日前至所轄分局、稽徵所補辦營業登記並補報補繳稅款,則免予處罰。
高雄市國稅局進一步說明,已辦營業登記之營業人如有借個人名義購買房屋或標購法拍屋再予銷售而未依法開立統一發票之情形者,亦請於99年12月31日前自動補開統一發票並補報補繳稅款,免予處罰。
最後高雄市國稅局秉持愛心辦稅精神特別呼籲,依據稅捐稽徵法第48條之1規定,對有短漏報稅捐情事,在經人檢舉或經稽徵機關或財政部指定之調查人員進行調查前,自動向稅捐稽徵機關補報並補繳所漏稅捐者,僅予加計利息免罰,如有涉及上述情形者,請儘速自動補報繳稅款,以免經查獲補稅外,另須科處罰鍰。
訊息來源:財政部高雄國稅局 中央社訊息服務20101005
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個人以營利為目的購買房屋或標購法拍屋再銷售,如符合一定條件者應依法課徵營業稅
(桃園訊)財政部臺灣省北區國稅局表示,自97年1月1日起,個人以營利為目的,購買房屋或標購法拍屋再予銷售,
如符合下列要件之一者,應依法課徵營業稅:
一、設有固定營業場所(除有形營業場所外,亦包含設置網站或加入拍賣網站等)。
二、具備「營業牌號」(不論是否已依法辦理登記)。
三、經查有僱用員工協助處理房屋銷售事宜。四、其他經查核足以構成以營利為目的之營業人。
由於個人投資房地產,以供轉售後獲取利潤,與營業人銷售貨物或勞務無異,如免申報繳納營業稅,有欠公平,為防杜此一租稅漏洞,在兼顧租稅公平及減少徵納雙方認定之爭議下,財政部於95年12月29日發布09504564000號令規定,個人如以營利為目的,購買房屋或標購法拍屋再予銷售且符合一定要件者,自97年1月1日起應依法課徵營業稅。
個人每年度銷售房屋(含法拍屋)達6戶以上者,(排除自用住宅用地、受贈取得及繼承取得之房屋),將先行納入97年度稽徵機關之查核範圍。至個人銷售房屋若不符合前項要件,仍屬個人財產交易所得,應依規定報繳綜合所得稅。
http://key88.net/article24379.html

都更獎勵放寬 一棟也可以,建商:不影響整合

都更獎勵放寬 一棟建築也OK
營建業大利多,政府決定鼓勵都市更新產業發展。屋齡超過20年的老舊建物重建不縮水,初步規劃獨棟2萬戶,將准予按原容積或原樓地板面積重建,若改為綠建築,還會給予容積獎勵。
經建會委員會議昨(4)日通過內政部提報的「都市更新產業行動計畫」,營建署都更組組長陳興隆會後表示,談到都市更新,一般會想到大面積都更,這次特別推動更小面積的都更,小到一棟建築也可申請。經建會副主委胡仲英說,所有修法預定101年前完成。
現在20年以上老舊建築很多,有時不易整合參與都更,但同一棟住戶有打掉原建築重蓋的意願,只是擔心重建適用新容積規定,原來八樓只能蓋成四樓。陳興隆說,這次通過的計畫,其中一項就是對個別獨棟重建者給予容積率獎勵。
陳興隆說,容積獎勵有兩項,一、原建築容積或樓地板面積高於法定容積者,按建物原申請核准容積或原樓地板面積重建。二、規劃設計階段如能導入綠建築手法或提高耐震性能、採用綠建材、提升建築自動化、運用綠色能源、改善無障礙環境及節能省水等機能,予以適度建築容積獎勵,合計獎勵上限為20%。
都更組科長林佑璘說,如果不想重建,只是想修建,例如增加電梯設備,其設施升降機間及面積,不計入法定建築面積及容積。
陳興隆指出,鼓勵民間自力更新,由中央編預算提供給地方政府,由地方出規劃費,聘請專家來協助住戶規劃新家。
【經濟日報╱記者徐碧華╱台北報導】
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都更獎勵放寬獨棟也OK,建商:不影響整合
大台北精華區土地難求,政府持續獎勵都市更新案進行。經建會委員會通過「都市更新產業行動計畫」,針對小面積的都更擬進行修法,未來屋齡超過20年的老舊建物重建將准予容積、原樓地板面積重建,不縮水。建商認為,相關的規範對建商影響不大,由於建商在進行都更案時多希望基地面積可達到4、5百坪,而政府放寬獨棟也能都更,也不會是影響地主是否參與建商整合的因素。
由於許多地主擔心超過20年的建物適用新容積規定,將使建坪大幅縮水,政府為獎勵都更,因此放寬至個別獨棟的老舊建物亦可進行都更,並給予原容積重建,如導入綠建築,則還可獲容積獎勵,最高上限20%。
相關訊息對建商而言並沒有太大影響。建商指出,樂見政府獎勵都更,但小面積獨棟的個案,則非建商著墨的市場;至於獎勵小面積個案參與都更,也不會擠壓建商整合土地。
深耕都更的全坤建設(2509)執行長廖學新即指出,現在民眾對都更越來越熟悉,對於透過建商整合都更的好處也都有概念,建商整合重建不僅有專業的規模,對產品有加分和增值的效果,再加上社區的整體規模,可以分擔管理費,因此多數民眾仍有意願參與整合都更案,並不會因為政府獎勵獨棟建築,就造成建商整合上的困難。
精實新聞 記者 林詩茵 報導2010-10-05
http://key88.net/article24373.html

共同持分 自用住宅可按實際使用課稅

自用住宅可按實際使用課稅
財政部表示,民眾如有共同持分土地及地上建物,只要經書面協議分層管理,自用住宅的樓層,可以用該樓層占土地面積比例,按照自用住宅用地稅率課徵地價稅。
財政部表示,民眾經常兄弟共同持有一棟房屋,分樓層管理有不同使用方式。例如,哥哥在一樓開店營業、弟弟有二樓作為自用住家。
由於過去財政部沒有對「分層管理」核釋,法令上各共有人 (兄或弟)都擁有全部土地與建物的使用,如果使用方式不同,共同持有的稅率計算方式會造成一些實際自用住宅用地無法按自用住宅用地的優惠稅率課徵地價稅。
財政部表示,核釋之後,自明年開始,共同持有人只要有書面協議分層管理,自用住宅的樓層就可按照實際使用來課徵地價稅。
中央社記者吳佳穎台北
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兄弟共同繼承土地,地上建物登記弟弟名下,哥哥持分的土地能否適用自宅優惠稅率
地上建物非屬本人、配偶或直系親屬所有,地價稅是否就不能優惠
土地上的建築改良物如非土地所有權人或其配偶、直系親屬所有者,地價稅不能適用自用住宅優惠稅率。
近來有民眾詢問,兄弟兩人因繼承所取得之土地,原本即設籍居住於此,且無出租、營業情形,何以因房屋只登記為哥哥所有,則弟弟持分之土地就無法適用自用住宅優惠稅率?
新竹市稅務局表示,地價稅按自用住宅用地優惠稅率計算須符合下列條件:
一、土地所有權人或其配偶、直系親屬於該地辦竣戶籍登記。
二、無出租或供營業使用。
三、地上建築改良物屬土地所有權人或其配偶、直系親屬所有。
因此,如果弟弟只有土地,房屋為哥哥所有,因兄弟並非直系親屬,所以弟弟持分之土地是無法適用自用住宅優惠稅率的。
稅務局提醒您,在處置不動產前及早做好妥善規劃,就可以輕鬆節稅、減輕負擔喔!
資料來源:新竹市稅務局
http://key88.net/article24369.html

非婚生子女仍有權分遺產/非婚生子女,該如何主張繼承權?

非婚生子女仍有權分遺產
王永慶遺產繼承人在上周已繳稅完畢,等王永慶名下送入國稅局實物抵繳的土地,完成過戶給國有財產局之後 ,繼承人即可以分相關遺產,不過,王永慶四房的子女仍在進行身分確認官司中,法界人士表示,非婚生子女只要證明親子關係,未來依然有權請求遺產返還。
富豪婚外情生子之新聞時所聞,有些在富豪非婚生子女在生前就已認祖歸宗,自然在富豪身後自然和婚生子女一樣取得繼承權,但是有些人就沒有那麼順利,不過,法界人士指出,這些都不會影響到繼承權。
宏觀財務顧問平台財務顧問王澤仁表示,若遺產已經分配完畢後,才有繼承人主張繼承權,現有繼承人仍必須返還,若現有繼承人不願意返還新繼承人之應繼分,就會侵害到這位繼承人的繼承權;這位新繼承人可以對其他繼承人提起訴訟。法界人士指出,此是依造《民法》第1146條(繼承回復請求權)─「繼承權被侵害者,被害人或其法定代理人得請求回復之。前項回復請求權,自知悉被侵害之時起,2年間不行使而消滅;自繼承開始時起逾10年者亦同。」
至於原先納稅義務人因自行適用法令錯誤或計算錯誤溢繳之稅款,其實是可以向稅捐單位申請退回的。不過,王澤仁提醒納稅義務人要留意申請退回的時間。因為依照稅法規定,納稅義務人得自繳納之日起5年內提出具體證明,申請退還;屆期未申請者,不得再行申請。
此外,納稅義務人因稅捐稽徵機關適用法令錯誤、計算錯誤或其他可歸責於政府機關之錯誤,致溢繳稅款者,稅捐稽徵機關應自知有錯誤原因之日起2年內查明退還,其退還之稅款不以5年內溢繳者為限。
前2項溢繳之稅款,納稅義務人以現金繳納者,應自其繳納該項稅款之日起,至填發收入退還書或國庫支票之日止,按溢繳之稅額,依繳納稅款之日郵政儲金1年期定期儲金固定利率,按日加計利息,一併退還。
工商時報 記者黃惠聆/台北報導 2010-10-05
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非婚生子女,該如何主張繼承權?
阿宏的父親是南部有名的大地主,因為年輕時花名在外,遇上了阿宏的媽媽,兩人兩情相悅下,生下了阿宏。但是因為礙於阿宏的父親當時已經娶了老婆,無法再給阿宏母子兩人名份。日前,阿宏的父親因病過世,阿宏與母親前往祭拜,並且希望父親的家屬可以讓阿宏母子參與分配遺產繼承,但是遭到父親的家屬強力反對。阿宏來信詢問,身為父親的私生子,在法律上沒有權利可以繼承遺產嗎?
民法的親生子女關係可分為婚生子女與非婚生子女兩種情形:婚生子女的法律依據是民法第一千零六十一條的規定「稱婚生子女者,謂由婚姻關係受胎而生之子女。」只要子女在父母的婚姻關係存續中受胎出生,便是法定的婚生子女,享有法律所賦予的權利與義務。
而非婚生子女除了生父與生母生下非婚生子女以後結婚,依現行民法第一千零六十四條規定,非婚生子女便視為婚生子女。生父若想讓非婚生子女成為婚生子女,必須要經過認領的法律程序,非婚生子女經過生父認領以後,在法律上就視為婚生子女,其權利義務與婚生子女相同。
本案例中的阿宏,因為他的生父已經死亡,依司法院院字第一一二五號解釋,認為這時認領的主體已經不存在,也不能依民法第一千零六十七條行使強制認領請求權。非婚生子女若要繼承遺產,需去證明生父於生前有口頭或書面表示認領或是生父有撫育之事實,才能取得合法繼承。
父親過世後,阿宏倘若要與父親其他的家屬共同享有遺產的繼承權,只能舉證父親在生前有撫養的事實,才能依民法第一千零六十五條第一項後段之規定,主張其經生父撫育者,視為認領。依此,阿宏與父親的其他子女享有遺產的共同繼承權,然後再向法院訴請回覆繼承權。
【聯大法律事務所所長  劉昌崙律師解析】
http://key88.net/article24355.html

2010年10月28日 星期四

升格上漲效應 北縣3年增11萬人/板橋、三重、新莊人口增成超級金三角

升格威力 北縣3年增11萬人
台北縣升格威力驚人,3 年來新增 1個澎湖縣的人口。其中又以板橋、三重、新莊人口增加最快,成為台北縣超級金三角。房仲建議有意入住的民眾,應及早進場卡位。
永慶房仲表示,隨著年底 5都選舉逼近,「升格合併」成為房地產最熱門的利多題材。其中被視為最具漲相的「升格概念股」-新北市,更是房市焦點。
永慶房仲引述最新出爐的內政部人口統計顯示,自從2007年 5月台北縣被宣布成為「準直轄市」以來,早已掀起一股移民潮,短短 3年來,台北縣人口一共增加11萬2548人,不但為全台之冠,也等於 3年來就增加一個澎湖縣的人口。
相較於台北市人口減少2萬1875人,台北縣磁吸力道驚人,堪稱「全台磁吸效應最強的都市」。
在台北縣這個房市明星股中,人口逾20萬人的一級都市,又以板橋、三重和新莊最受升格利多加持。據內政部資料統計,2007年 5月(台北縣被宣布成為準直轄市)至2010年 7月,板橋市一共增加6546人,三重市和新莊市分別新增6402人和5406人,為人口增加最速的3大「黃金都市」。
永慶房仲集團新聞中心經理李建興表示,3大黃金都市雖吸引民眾入住,但3年來3區房價已水漲船高,甚至還帶動周邊中古屋房市行情,特別是新板特區、新莊副都心及重陽重劃區。
李建興說,目前3大重劃區週邊仍有每坪價位1、20萬元,平均總價新台幣600到800萬元的超值中古屋,有意入住「黃金區」的消費者,應及早卡位進場,否則未來恐將難以在此3大熱門特區中,見到千萬以下好宅。
中央社記者林沂鋒台北 8日
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搶進升格房市上漲效應 新北市3年新增11.25萬人
根據永慶房仲集團先前所作的購屋調查,年底5都升格改制後,有62%的民眾看好新北市的的房價增值潛力,大幅超越台北市的17%,連最新出爐的內政部人口統計也顯示,短短3年來,新北市人口一共增加11.25萬人,不但為全台之冠,也等於3年來就增加一個澎湖縣的人口,相較於首善之區台北市人口減少21875人,磁吸力道更是驚人。
永慶房仲集團分析,在新北市之中,又以板橋、三重和新莊最受升格利多加持,據內政部資料統計,2007年5月至2010年7月,板橋市一共增加6546人,三重市和新莊市則分別新增6402人和5406人,為人口增加最速的3大黃金都市。
永慶房仲集團新聞中心經理李建興表示,入住三大黃金都市已成為新北市甚至全台民眾夢?以求的事,惟3年來此3區房價已水漲船高,甚至還帶動周邊行中古屋房市行情,特別是新板特區、新莊副都心及重陽重劃區,更被視為新北市三大熱漲區。
李建興分析,由於新北市升格為直轄市後,公務員人數將新增15000多人,就業往往帶進居住、消費等需求,再加上公務人員具有收入穩定、素質佳的特性,因此這增加三倍的就業人口,將是啟動房價的先遣部隊,而這也就是板橋、新莊等行政概念區將是首波反應升格效應的區域。
不過值得注意的是,目前包括新板特區、新莊副都心和重陽重劃區房價皆已飆高,對於想要搶升格前搶進黃金區域的民眾,HOUSE FUN好房誌編輯顧問林奇芬建議,目前該3大重劃區週邊仍有每坪價位10-20萬元,平均總價在600-800萬元的超值中古屋, 等未來開發雛型初具時,預估至少還有1成的漲幅,則十分值得期待。
記者施冠羽 台北
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板橋、三重、新莊人口增速快成超級金三角
隨著年底五都選舉逼近,「升格合併」即成為年底之前國內房地產最熱門的利多題材。而其中被視為最具漲相的「升格概念股」-新北市,更是當下全台民眾趨之若鶩的房市焦點!根據永慶房仲集團先前所作的購屋調查,年底五都升格改制後,有6成2的民眾看好新北市的的房價增值潛力,大幅超越台北市的17%、台中市的13%以及高雄市、台南市的8%和4%,連最新出爐的內政部人口統計也顯示,自從2007年5月新北市被宣布成為「準直轄市」以來,更早已掀起一股移民潮,這短短3年來,新北市人口一共增加11萬2548人,不但為全台之冠,也等於3年來就增加1個澎湖縣的人口,相較於首善之區台北市人口減少2萬1875人,磁吸力道更是驚人,稱「全台磁吸效應最強的都市」絕不誇張。
在新北市這個房市明星股中,人口逾20萬人的一級都市,又以板橋、三重和新莊最受升格利多加持,據內政部資料統計,2007年5月(新北市被宣布成為準直轄市)至2010年7月,板橋市一共增加6546人,三重市和新莊市則分別新增6402人和5406人,為人口增加最速的3大「黃金都市」。
永慶房仲集團新聞中心經理李建興表示,入住3大黃金都市已成為新北市甚至全台民眾夢?以求的事,惟3年來此3區房價已水漲船高,甚至還帶動周邊行中古屋房市行情,特別是新板特區、新莊副都心及重陽重劃區,更被視為新北市3大熱漲區。不過由於目前該3大重劃區週邊仍有每坪價位1、20萬元;平均總價在600-800萬元的超值中古屋,他建議,有意入住「黃金區」的消費者,應及早卡位進場,否則未來恐怕將難以在此3大熱門特區中,見到千萬以下好宅。
受惠於年底將正式改制,新北市預料將分配到最多的預算,成為五都最大的贏家,再加上房價較低,在與台北市的比價效應下,房市潛力一路看漲,根據永慶房仲集團所進行的「永慶看屋熱情指數」調查顯示,台北縣8月份的的看屋熱情指數為640比7月的515大增24.33%,成為全台各主要都會區中,熱度上升最多的,而據內政部統計,自從2007年5月,新北市通過成為準直轄市以來,3年間新北市在人口增加率和實際增加人口皆為全台之冠,甚至增加的人數,比澎湖縣全縣的人口還多,和人口呈現負成長的台北市相比,新北市的磁吸效應可見一斑。
李建興指出,隨著新北市即將升格,中央陸續投入大量建設,包括「台北港」「機場線捷運」「捷運環狀線」「快速道路」等,耗資將超過5000億新台幣,形同五路財神拱出新北市未來發展,終結長期「縣不如市」的窘境。
他進一步分析,5000億元的建設相當於帛琉共和國10年的GDP,資源之龐大,令人咋舌。以已經通車的台64線快速道路來說,即是政府耗資429億元的重大交通建設。這比台北市南港捷運線加南港站BOT案近400億元還高,而這若比起未來捷運新莊線台北縣區段505億元(台北市段約300億元)、機場捷運1200億元、以及橫跨新北市的捷運環狀線3000億元都算小case。於是,「因勢利導」下,「台北市打拼,新北市安居」已成為熱門話題。
李建興建議,有意入住新北市的民眾,可堅守﹁逐公務而居、逐交通而居﹂等兩大原則挑房。其中,逐人而居,指的是,具有公務行政概念的區域,將湧進移民,房市具有潛力,而逐交通而居,則因為新北市升格後,預算變多,多起交通建設將從紙上談兵進入實質開發階段,重要交通路線週遭區域將「雞犬升天」。根據上述2大原則,最受矚目的將是未來新北環狀捷運線與現有放射狀捷運線交會之處就會發展出新的都心,即「新店」、「雙和」、「板橋」、「三蘆」與「新五(即新莊、五股)」,等5大新都心。
不過就內政部從2007年5月至今的資料顥示,新北市中人口逾20萬人的一級都市中,3年來又以板橋市人口增加最多為6546人,三重、新莊則以新增6402人和5406人,相較於人口衰退的老都市-永和來說,這三大都市可謂為升格的最大受益區域。堪稱為新北市最夯的「三大黃金城」。
李建興分析,由於新北市升格為直轄市後,公務員人數將新增1萬5000多人,由於就業往往帶進居住、消費等需求,再加上公務人員具有收入穩定、素質佳的特性,因此這增加3倍的就業人口,將是啟動房價的先遣部隊,而這也就是板橋、新莊等行政概念區將是首波反應升格效應的區域。
其次由於新板特區結合新莊副都心的雙子星計畫,由於擁有國際級資源的挹注,如板橋就有購物中心和影城,新莊副都心也規劃電影文化中心及巨蛋體育館。相對於緊鄰的台北市西區,在縣不如市的時代,台北市西區為「牛後」,板橋、新莊為「雞首」,但未來升格後,民眾不僅「寧為雞首不為牛後」,雞首還可能躍為牛首,磁吸效應將大增。
至於和板橋、新莊相鄰的三重市,也受惠於新北市一連串的交通建設,以往道路狹小又容易塞車的窘況,將獲得極大改善。特別是即將通車的捷運蘆洲線,不只帶動蘆洲發展,線上站數最多的三重市更是錦上添花,與台北市區距離大大拉進。其中與台北市僅有重陽橋一橋之隔的三重重陽橋下的重陽重劃區,鄰近淡水河畔,以河岸景觀的優質住宅打響名號,擁有北縣「新大直」的美稱。具有河岸景觀、河濱公園、棋盤式道路、管線地下化、家樂福賣場進駐、捷運通車在即的機能優勢,並鄰近萬頃的河濱公園及自行車道,成為想提升生活品質的換屋族最佳選擇。
不過值得注意的是,目前包括新板特區、新莊副都心和重陽重劃區房價皆已飆高,對於想要搶升格前搶進黃金區域最後一班列車的民眾,李建興建議,若買不起新板特區的高價豪宅,還可以在江子翠、新埔、府中站周邊,尋找「新板下一站,負擔少一點、漲幅多更多」的物件。
至於新莊,包括頭前重劃區與新莊副都心周邊,10年以上中公寓大樓每坪成交價也悄悄漲了2萬多元,目前落在17-20萬間,卡位區內30坪中古屋的成本,約在600萬元上下,等未來開發雛型初具時,預估至少還有1成的漲幅,則十分值得期待。
而每坪單價挺上力30至40萬元的重陽重劃區,面河的建案單價更飆上45萬元以上。李建興說,如果預算不夠擁有「水岸景觀第一排」,其實周邊住宅走幾步路也能同樣享受「親水生活」。以生活機能為首要考量的購屋族,可選擇靠近家樂福附近的房屋;如果考量的是學區可以選五華街附近房屋,五華街、碧華街可接往三重舊社區當地的生活圈。如果不選擇富貴段的新成屋,這區域旁邊的公寓屋齡在20至30年,每戶約25至35坪,一坪售價約20萬元;10年屋齡的電梯產品每坪單價約20至25萬元,亦是6、700萬元可及的親民價格
自立電子報 記者柯安聰台北報導 2010/09/08
http://key88.net/article23637.html

升格上漲效應 北縣3年增11萬人/板橋、三重、新莊人口增成超級金三角

升格威力 北縣3年增11萬人
台北縣升格威力驚人,3 年來新增 1個澎湖縣的人口。其中又以板橋、三重、新莊人口增加最快,成為台北縣超級金三角。房仲建議有意入住的民眾,應及早進場卡位。
永慶房仲表示,隨著年底 5都選舉逼近,「升格合併」成為房地產最熱門的利多題材。其中被視為最具漲相的「升格概念股」-新北市,更是房市焦點。
永慶房仲引述最新出爐的內政部人口統計顯示,自從2007年 5月台北縣被宣布成為「準直轄市」以來,早已掀起一股移民潮,短短 3年來,台北縣人口一共增加11萬2548人,不但為全台之冠,也等於 3年來就增加一個澎湖縣的人口。
相較於台北市人口減少2萬1875人,台北縣磁吸力道驚人,堪稱「全台磁吸效應最強的都市」。
在台北縣這個房市明星股中,人口逾20萬人的一級都市,又以板橋、三重和新莊最受升格利多加持。據內政部資料統計,2007年 5月(台北縣被宣布成為準直轄市)至2010年 7月,板橋市一共增加6546人,三重市和新莊市分別新增6402人和5406人,為人口增加最速的3大「黃金都市」。
永慶房仲集團新聞中心經理李建興表示,3大黃金都市雖吸引民眾入住,但3年來3區房價已水漲船高,甚至還帶動周邊中古屋房市行情,特別是新板特區、新莊副都心及重陽重劃區。
李建興說,目前3大重劃區週邊仍有每坪價位1、20萬元,平均總價新台幣600到800萬元的超值中古屋,有意入住「黃金區」的消費者,應及早卡位進場,否則未來恐將難以在此3大熱門特區中,見到千萬以下好宅。
中央社記者林沂鋒台北 8日
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搶進升格房市上漲效應 新北市3年新增11.25萬人
根據永慶房仲集團先前所作的購屋調查,年底5都升格改制後,有62%的民眾看好新北市的的房價增值潛力,大幅超越台北市的17%,連最新出爐的內政部人口統計也顯示,短短3年來,新北市人口一共增加11.25萬人,不但為全台之冠,也等於3年來就增加一個澎湖縣的人口,相較於首善之區台北市人口減少21875人,磁吸力道更是驚人。
永慶房仲集團分析,在新北市之中,又以板橋、三重和新莊最受升格利多加持,據內政部資料統計,2007年5月至2010年7月,板橋市一共增加6546人,三重市和新莊市則分別新增6402人和5406人,為人口增加最速的3大黃金都市。
永慶房仲集團新聞中心經理李建興表示,入住三大黃金都市已成為新北市甚至全台民眾夢?以求的事,惟3年來此3區房價已水漲船高,甚至還帶動周邊行中古屋房市行情,特別是新板特區、新莊副都心及重陽重劃區,更被視為新北市三大熱漲區。
李建興分析,由於新北市升格為直轄市後,公務員人數將新增15000多人,就業往往帶進居住、消費等需求,再加上公務人員具有收入穩定、素質佳的特性,因此這增加三倍的就業人口,將是啟動房價的先遣部隊,而這也就是板橋、新莊等行政概念區將是首波反應升格效應的區域。
不過值得注意的是,目前包括新板特區、新莊副都心和重陽重劃區房價皆已飆高,對於想要搶升格前搶進黃金區域的民眾,HOUSE FUN好房誌編輯顧問林奇芬建議,目前該3大重劃區週邊仍有每坪價位10-20萬元,平均總價在600-800萬元的超值中古屋, 等未來開發雛型初具時,預估至少還有1成的漲幅,則十分值得期待。
記者施冠羽 台北
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板橋、三重、新莊人口增速快成超級金三角
隨著年底五都選舉逼近,「升格合併」即成為年底之前國內房地產最熱門的利多題材。而其中被視為最具漲相的「升格概念股」-新北市,更是當下全台民眾趨之若鶩的房市焦點!根據永慶房仲集團先前所作的購屋調查,年底五都升格改制後,有6成2的民眾看好新北市的的房價增值潛力,大幅超越台北市的17%、台中市的13%以及高雄市、台南市的8%和4%,連最新出爐的內政部人口統計也顯示,自從2007年5月新北市被宣布成為「準直轄市」以來,更早已掀起一股移民潮,這短短3年來,新北市人口一共增加11萬2548人,不但為全台之冠,也等於3年來就增加1個澎湖縣的人口,相較於首善之區台北市人口減少2萬1875人,磁吸力道更是驚人,稱「全台磁吸效應最強的都市」絕不誇張。
在新北市這個房市明星股中,人口逾20萬人的一級都市,又以板橋、三重和新莊最受升格利多加持,據內政部資料統計,2007年5月(新北市被宣布成為準直轄市)至2010年7月,板橋市一共增加6546人,三重市和新莊市則分別新增6402人和5406人,為人口增加最速的3大「黃金都市」。
永慶房仲集團新聞中心經理李建興表示,入住3大黃金都市已成為新北市甚至全台民眾夢?以求的事,惟3年來此3區房價已水漲船高,甚至還帶動周邊行中古屋房市行情,特別是新板特區、新莊副都心及重陽重劃區,更被視為新北市3大熱漲區。不過由於目前該3大重劃區週邊仍有每坪價位1、20萬元;平均總價在600-800萬元的超值中古屋,他建議,有意入住「黃金區」的消費者,應及早卡位進場,否則未來恐怕將難以在此3大熱門特區中,見到千萬以下好宅。
受惠於年底將正式改制,新北市預料將分配到最多的預算,成為五都最大的贏家,再加上房價較低,在與台北市的比價效應下,房市潛力一路看漲,根據永慶房仲集團所進行的「永慶看屋熱情指數」調查顯示,台北縣8月份的的看屋熱情指數為640比7月的515大增24.33%,成為全台各主要都會區中,熱度上升最多的,而據內政部統計,自從2007年5月,新北市通過成為準直轄市以來,3年間新北市在人口增加率和實際增加人口皆為全台之冠,甚至增加的人數,比澎湖縣全縣的人口還多,和人口呈現負成長的台北市相比,新北市的磁吸效應可見一斑。
李建興指出,隨著新北市即將升格,中央陸續投入大量建設,包括「台北港」「機場線捷運」「捷運環狀線」「快速道路」等,耗資將超過5000億新台幣,形同五路財神拱出新北市未來發展,終結長期「縣不如市」的窘境。
他進一步分析,5000億元的建設相當於帛琉共和國10年的GDP,資源之龐大,令人咋舌。以已經通車的台64線快速道路來說,即是政府耗資429億元的重大交通建設。這比台北市南港捷運線加南港站BOT案近400億元還高,而這若比起未來捷運新莊線台北縣區段505億元(台北市段約300億元)、機場捷運1200億元、以及橫跨新北市的捷運環狀線3000億元都算小case。於是,「因勢利導」下,「台北市打拼,新北市安居」已成為熱門話題。
李建興建議,有意入住新北市的民眾,可堅守﹁逐公務而居、逐交通而居﹂等兩大原則挑房。其中,逐人而居,指的是,具有公務行政概念的區域,將湧進移民,房市具有潛力,而逐交通而居,則因為新北市升格後,預算變多,多起交通建設將從紙上談兵進入實質開發階段,重要交通路線週遭區域將「雞犬升天」。根據上述2大原則,最受矚目的將是未來新北環狀捷運線與現有放射狀捷運線交會之處就會發展出新的都心,即「新店」、「雙和」、「板橋」、「三蘆」與「新五(即新莊、五股)」,等5大新都心。
不過就內政部從2007年5月至今的資料顥示,新北市中人口逾20萬人的一級都市中,3年來又以板橋市人口增加最多為6546人,三重、新莊則以新增6402人和5406人,相較於人口衰退的老都市-永和來說,這三大都市可謂為升格的最大受益區域。堪稱為新北市最夯的「三大黃金城」。
李建興分析,由於新北市升格為直轄市後,公務員人數將新增1萬5000多人,由於就業往往帶進居住、消費等需求,再加上公務人員具有收入穩定、素質佳的特性,因此這增加3倍的就業人口,將是啟動房價的先遣部隊,而這也就是板橋、新莊等行政概念區將是首波反應升格效應的區域。
其次由於新板特區結合新莊副都心的雙子星計畫,由於擁有國際級資源的挹注,如板橋就有購物中心和影城,新莊副都心也規劃電影文化中心及巨蛋體育館。相對於緊鄰的台北市西區,在縣不如市的時代,台北市西區為「牛後」,板橋、新莊為「雞首」,但未來升格後,民眾不僅「寧為雞首不為牛後」,雞首還可能躍為牛首,磁吸效應將大增。
至於和板橋、新莊相鄰的三重市,也受惠於新北市一連串的交通建設,以往道路狹小又容易塞車的窘況,將獲得極大改善。特別是即將通車的捷運蘆洲線,不只帶動蘆洲發展,線上站數最多的三重市更是錦上添花,與台北市區距離大大拉進。其中與台北市僅有重陽橋一橋之隔的三重重陽橋下的重陽重劃區,鄰近淡水河畔,以河岸景觀的優質住宅打響名號,擁有北縣「新大直」的美稱。具有河岸景觀、河濱公園、棋盤式道路、管線地下化、家樂福賣場進駐、捷運通車在即的機能優勢,並鄰近萬頃的河濱公園及自行車道,成為想提升生活品質的換屋族最佳選擇。
不過值得注意的是,目前包括新板特區、新莊副都心和重陽重劃區房價皆已飆高,對於想要搶升格前搶進黃金區域最後一班列車的民眾,李建興建議,若買不起新板特區的高價豪宅,還可以在江子翠、新埔、府中站周邊,尋找「新板下一站,負擔少一點、漲幅多更多」的物件。
至於新莊,包括頭前重劃區與新莊副都心周邊,10年以上中公寓大樓每坪成交價也悄悄漲了2萬多元,目前落在17-20萬間,卡位區內30坪中古屋的成本,約在600萬元上下,等未來開發雛型初具時,預估至少還有1成的漲幅,則十分值得期待。
而每坪單價挺上力30至40萬元的重陽重劃區,面河的建案單價更飆上45萬元以上。李建興說,如果預算不夠擁有「水岸景觀第一排」,其實周邊住宅走幾步路也能同樣享受「親水生活」。以生活機能為首要考量的購屋族,可選擇靠近家樂福附近的房屋;如果考量的是學區可以選五華街附近房屋,五華街、碧華街可接往三重舊社區當地的生活圈。如果不選擇富貴段的新成屋,這區域旁邊的公寓屋齡在20至30年,每戶約25至35坪,一坪售價約20萬元;10年屋齡的電梯產品每坪單價約20至25萬元,亦是6、700萬元可及的親民價格
自立電子報 記者柯安聰台北報導 2010/09/08
http://key88.net/article23637.html

買到白蟻蛀蝕的房屋,屬交易上重大瑕疵/賣白蟻中古屋 判賠104萬

房屋有白蟻蛀蝕,屬交易上之重大瑕疵
很多人都有這樣的經驗,購買中古房屋,在重新裝潢時才發現屋內地板竟然有白蟻,如果雙方當初約定「現況交屋」,那麼交屋後,買方能否向售屋者求償呢?
陳姓女子就碰上這種情形,她在三年前以一千六百○八萬元購買黃姓屋主的中和市房子,因房地登記為工業用途,買賣價格低於一般住宅之價格,陳女以為買到便宜的房子,但在交屋後進行隔間拆改時,發現室內木作裝潢遭白蟻蛀蝕嚴重,並有甚多成蟻蟲卵潛藏其中,立即通知黃姓原屋主到場會勘,黃卻置之不理。
交屋後發現室內有白蟻
陳女認為,白蟻起因於黃姓原屋主當年裝潢時未能使用防腐基材、施工時又有偷工減料、建物又有漏水情形等所致,她只好自行僱工除蟲,另就蟲蛀較為嚴重部分再行雇工拆除,並以簡易木作回復至堪用狀態,共花了一百八十六萬多元,這些錢應該由黃負擔,於是告上法院。
黃則反駁,房屋舊有木作均已遭陳女僱工重新裝潢而拆除,無從鑑定白蟻發生之原因,也不能証明白蟻蛀蝕於房屋移轉時就存在,陳女的請求不合法,而且,雙方約定「現況交屋」,交屋之後即使發現房子有瑕疵,買方也不能再向賣方求償。
但黃姓原屋主被判敗訴,法院的理由是,房屋係於九十六年十月交屋,於交屋後一個月內就發現房屋原本之木作裝潢遭白蟻蛀蝕嚴重;可知房屋內有白蟻蛀蝕,確實係因黃姓原屋主早年的裝潢本身問題所致,且係於交屋前即已存在白蟻蛀蝕之情形。
買受人可以請求減少價金
板橋地院指出,物之出賣人,對於買受人應擔保其物移轉於買受人時,無滅失或減少其價值之瑕疵;買賣因物有瑕疵,而出賣人應負擔保之責者,買受人得解除其契約或請求減少其價金,且出賣人應負之瑕疵擔保責任係「法定無過失責任」,無論出賣人是否有過失,均應對買受人負責。
黃姓男子出售的房屋有白蟻蛀蝕,屬交易上之重大瑕疵,黃要對買方負物之瑕疵擔保責任,經法院囑託某一家地政不動產估價師事務所鑑定,本件裝潢遭白蟻蛀蝕之不動產價格減損比為百分之六‧五,陳女得請求減少之價金為一百○四萬五千多元 (即陳女買受房屋之價格一千六百○八萬元×百分之六‧五=一百○四萬五千二百元),判決黃應給付陳女。
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賣白蟻中古屋 判賠104萬 買主拆裝潢驚見蛀蝕 前屋主:早知賣空屋
台北縣婦人陳淑紋買屋成交後才發現,屋內裝潢藏有白蟻窩,木造隔間、地板被嚴重蛀蝕,憤而求償,雖然賣方強調只是賣屋,裝潢有白蟻不該算他頭上,但法官認為,裝潢好壞本來就影響買家出價,因此依鑑價結果,判前屋主黃萬壽須退還減損的房價一百零四萬餘元。全案定讞。
購屋糾紛
黃萬壽昨不滿表示:「收到判決書的時候很生氣,已經直接把它撕掉,早知道就把裝潢都拆掉賣空屋就好了,反正我本來就沒有要賣裝潢,而且當初仲介還來問我那些二十噸的冷氣空調主機、衛浴設備能不能『送』對方,我也奉送啊。」強調該屋裝潢應該也只算是附贈品。新屋主陳淑紋昨則拒訪,無法取得回應。
前屋主:沒說賣裝潢
黃萬壽十年前經由法拍買到位於台北縣中和工業區的廠房,他花一千多萬元裝潢成豪華住家,但兩年前因經商失敗,黃委託信義房屋以一千六百零八萬元價格,把一百二十多坪房子賣給陳淑紋,陳女和丈夫買下房子不到一個月,就僱工將部分隔間拆掉,當作廠辦空間,打算只留下幾個房間自住。
但陳女請來的室內設計師在窗台木頭發現兩個白蟻窩,另外在玄關、主臥室及衣櫃後方都發現有嚴重的白蟻蛀蝕情形,室內設計師認為是濕度以及木頭本來就含有蟲卵,才會造成白蟻大軍入侵。陳女要求前屋主黃萬壽支付修繕費用,協調不成告上法院。
黃萬壽上法庭喊冤,不知道房子有白蟻問題,該屋裝潢約十年,陳女買二手屋應該有自行修繕的認知,並強調他只是賣房子,合約書上也沒說要賣裝潢,陳女不應事後才以房子的裝潢有瑕疵要他賠錢。
經鑑定房價減低5.6%
但台灣高等法院認為,依照社會常情,房屋交易時,房屋裝潢的新舊優劣,本來就會影響購買者出價的高低,即使契約書中未載明房價包含裝潢,但因裝潢已固定在房屋內,所以不能以契約未註明,就認定買賣金額不含裝潢,前屋主依瑕疵擔保原則,必須擔保房子裝潢沒有問題。
此外,法院委託不動產估價師鑑定,認為該屋經白蟻蛀蝕,房價應減低約百分之五點六,法官核算後,判黃男應賠陳女一百零四萬五千兩百元,全案定讞,不得再上訴。
蘋果日報 劉昌松╱台北報導 2010年01月29日
http://key88.net/article23636.html

未告知斡旋金契約與要約書差別/房仲資訊揭露不清遭罰20萬

未告知斡旋金契約與要約書差別 家舜不動產商行被罰20萬
行政院公平交易委員會今(8)日委員會議通過,家舜不動產商行在從事房屋仲介交易,提出斡旋金要求時,因未告知購屋人斡旋金契約與內政部版「要約書」之區別及其替代關係,為足以影響交易秩序之欺罔行為,違反公平交易法第24條規定,除命其立即停止違法行為,並處20萬元罰鍰。
公平會表示,由於不動產交易金額龐大,消費者一輩子購屋的次數有限,因此訊公開透明很重要,且斡旋金契約與要約書記載購屋人與不動產經紀業者之權利與義務關係,兩者的內容與法律效果不同,要採哪種方式,應由購屋人選擇決定。
公平會指出,一般購屋人對於相關資訊,相對處於明顯弱勢地位,因此不動產經紀業者在交易過程中,應將資訊充分告知購屋人,並宜以書面方式告知,以使購屋人確實、充分瞭解斡旋金與要約書之區別與替代關係,倘若業者利用優勢地位收取斡旋金,卻未充分揭露資訊,提供消費者選擇採用要約書的機會,屬公平交易法第24條所稱之足以影響交易秩序之欺罔行為。
據公平會調查,家舜不動產商行與購屋人所簽訂之「出價保證金臨時收據」,為斡旋金契約,該商行雖辯稱在交易過程中,曾提出台中縣不動產仲介公會所印製的「買賣議價委託書」與「購屋要約書」合印文件供檢舉人審閱,但卻無法提供相關事證,是以家舜不動產商行收取斡旋金時,未同時告知購屋人斡旋金契約與內政部版「要約書」之區別及其替代關係,為足以影響交易秩序的欺罔行為,違反公平交易法第24條規定。
今日新聞 記者曹逸雯/台北報導 2010/09/08
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資訊揭露不清 家舜不動產遭罰20萬
家舜不動產商行在從事房屋仲介交易,提出斡旋金要求時,未告知購屋人斡旋金契約與內政部版「要約書」的區別及替代關係,公平會認定這是足以影響交易秩序的欺罔行為,決議處以20萬元罰鍰。
公平會表示,不動產交易金額龐大,消費者一生購屋次數有限,所以資訊公開透明很重要,且斡旋金契約與要約書記載購屋人與不動產經紀業者的權利義務關係,兩者的內容與法律效果不同,究竟要採用何種方式,應由購屋人選擇決定。
公平會指出,購屋人相對於不動產經紀業者在相關資訊方面,處於明顯弱勢地位,因此不動產經紀業者在仲介房屋交易過程中,應該將資訊清楚揭露給購屋人,最好能以書面方式告知,使購屋人確實瞭解斡旋金與要約書的區別與替代關係。若不動產經紀業者利用優勢地位收取斡旋金,未充分揭露資訊,提供消費者選擇採用要約書的機會,就違反了公平交易法規定。
【聯合晚報╱記者郭玫君/即時報導】2010.09.08
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房仲未充分揭露資訊 罰20萬
公平會今天表示,家舜不動產商行從事房仲交易提出斡旋金要求,未充分揭露資訊,以供消費者選擇採用可替代的「要約書」,為足以影響交易秩序的欺罔行為,處新臺幣20萬元罰鍰。
行政院公平交易委員會表示,家舜不動產商行在房屋仲介交易過程中,與購屋人簽訂「出價保證金臨時收據」作為斡旋金契約,卻未告知購屋人斡旋金契約與內政部版本「要約書」的區別及替代關係。
公平會指出,這是足以影響交易秩序的欺罔行為,已違反公平交易法,要求自處分書送達次日起,家舜不動產商行立即停止違法行為,並處新臺幣20萬元罰鍰。
公平會表示,不動產交易金額龐大,消費者一生購屋次數有限,資訊公開透明相當重要;並且購屋人對不動產資訊了解程度,與不動產經紀業者相比,明顯處於弱勢地位,因此在房仲交易過程中,不動產經紀業者應將相關資訊告知購屋人,最好以書面方式告知。
公平會並表示,此案牽涉的斡旋金契約,內政部版本「要約書」所記載購屋人與不動產經紀業者的權利與義務關係,兩者內容及法律效果不同,採取何種方式,應由購屋人自行擇定。
公平會指出,經調查發現,家舜不動產商行辯稱在仲介交易過程,曾提出台中縣不動產仲介公會所印製「買賣議價委託書」與「購屋要約書」合印文件,供檢舉人審閱,但卻無法提供相關事證。
公平會表示,家舜不動產商行在收取斡旋金時,未充分揭露資訊,讓購屋人能確實了解斡旋金與要約書的區別及替代關係,無法提供消費者選擇採用要約書機會,屬於足以影響交易秩序的欺罔行為。
中國時報 【中央社】 2010-09-08
http://key88.net/article23588.html

遺贈法不溯既往 大老婆跳腳/財部:繼承人只在遺產範圍內負代繳義務

遺贈法不溯既往 大老婆跳腳
小老婆繼承財產大老婆卻要繳稅?民進黨立委黃偉哲接獲陳情,指稱其父親生前全數財產遭小老婆家以贈與方式奪走,死後卻被國稅局視同遺產要求繼承人大老婆家繳稅。由於這類情節近年在企業界相當普遍,黃偉哲要求朝野儘速修法,以免助長歪風。
黃偉哲昨天召開記者會指出,現行「民法」第1148-1條第1項規定「繼承人在繼承開始前2年內,從被繼承人受有財產之贈與者,該財產視為其所得遺產」。但「遺產及贈與稅法」第15條則規定,被繼承人死亡前2年內贈與的財產,應於被繼承人死亡時,視為被繼承人之遺產,併入其遺產總額」。
為釐清被贈與者的課稅責任,立法院在2009年三讀通過「遺產及贈與稅法」第7條,明訂贈與稅的納稅義務人為贈與人,如果贈與人死亡時贈與稅尚未核課,以受贈人為納稅義務人。
但這項規定並未溯及既往,因此對於修法前的案件,被繼承人死亡前2年所贈與者,若未繳交贈與稅則須併入被繼承人的債務,須由繼承人一併繳納。
黃偉哲昨天陪同陳情人「陳姓4姐妹」召開記者會指出,台灣傳統有重男輕女觀念,4姐妹出嫁後即無法干涉娘家事務,父親過世前全數財產被小老婆及兄弟以「贈與」和「買賣」方式奪走。由於案件發生在修法前,除了「買賣」不需記入遺產外,因贈與人生前未報稅,這筆贈與金額將視同遺產,由繼承人繳遺產稅,因此大老婆及其所生的4姐妹沒有分到遺產,卻要負擔近1億元的遺產稅。
根據國稅局的說法,陳家財產並非完全被小老婆拿光,仍有部分遺產,所以大老婆方面仍要繳稅,唯一弊病是,小老婆受贈與的財產因為沒有報稅,也要轉計到遺產金額,使大老婆方面要繳的遺產稅超過合理負擔。不過黃偉哲認為,這種情況反應出「妻不如妾,生前贈與妾獨享,死後卻由妻女繳稅」的不合理現象。
黃偉哲表示,將修法將「遺產及贈與稅法」第7條溯及既往,讓案件無論發生在何時,都由實際的受贈者為納稅義務人,呼籲朝野立委在本會期開議後儘速推動過關。
【A16版+記者崔慈悌/台北報導】
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財部:繼承人只在遺產範圍內負代繳義務
財政部賦稅署表示,被繼承人在死亡前,若將鉅額產財贈與給兒子、小老婆,其他沒有拿到贈與的繼承人,他們只在「遺產範圍內」負代繳義務,亦即,最多只是把獲得的遺產都拿去繳稅,直到繳光為止,不會波及他們本身賺來的財產。而且尚未徵起的案件一律適用。立委黃偉哲所談案件,應是個案問題,而非法制面的問題。
黃偉哲昨天陪同4位姊妹召開記者會,痛批「小老婆繼承財產大老婆需繳稅」;財政部表示,96年大法官已有622號解釋,財政部當時也配合發布第09604546720號解釋令,繼承人只是在其「遺產範圍內」負代繳義務。
除非,她們違反稅捐稽徵法第14條的規定,在遺產還沒有繳清稅捐之前,就先分割或交付遺贈,國稅局課不到稅,才會負遺產稅的繳納義務。而贈與稅的部分,國稅局還是會找拿到鉅額贈與的兄弟與小老婆課徵。
早年,有很多富有家庭,兒子拿到豐厚贈與財產,出嫁的女兒沒有分到,卻要繳遺產稅,造成很多訴訟案件。所以96年時,大法官做出622號解釋,以改善此不公平的問題。
上述4姊妹的父親在死亡前2年贈與鉅額財產,主要是受贈人要繳贈與稅的問題,而非遺產稅的問題。
舉例來說,92年的稅率最高為50%。父親在死亡前2年,贈與10億元給兒子和小老婆,父親應繳贈稅5億元,如果沒繳就死亡,則改為受贈人兒子和小老婆應繳贈與稅。
父親往生後,只剩下遺產2億,所以真正的遺產稅為1億。但依照舊的遺贈稅法規定,死亡前2年的贈與10億,要拉回到遺產總額中合併計算,10億加2億共為12億,所以全部遺產稅為6億。
本案5億元贈與稅沒有繳,遺產2億元頂多全部要拿去繳稅,直到繳光為止。如果繼承人沒有繳清全部的稅捐就分走遺產,則兒子、女兒和原配等全部繼承人要負責繳清真正應納遺產稅1億元。
至於贈與稅5億元的部分,國稅局會找受贈人兒子和小老婆追補。未獲贈與的女兒和原配並不會被追補。
中國時報【A16版+記者王信人/台北報導】
http://key88.net/article23578.html

工業區不能蓋住宅/正視工業區開發過度的問題

高市府:工業區不能蓋住宅
蓋豪宅應該是住商用地才對,怎會是乙種工業區?高雄市議員王齡嬌今天批評市府未盡把關職責,才會遭司法單位調查。高市府都發局回應工業區內不能蓋非廠房的建築。
王齡嬌在市議會工務委員會質詢指出,高雄市有很多懂得取巧的建商,利用工業區以資訊軟體業為名,申請建案,共有29件、951戶,建管處已核發申請案件中的20件、648戶。
她說,利用工業區並以資訊軟體業為名興建的透天豪宅就像別墅,每棟售價逾新台幣1000萬元。這些土地比住商土地更廉價,不少人爭相搶購,後來才知道買到工業區土地興建的房子,包括水電費都偏高,未來轉手也困難。
王齡嬌批評工務局、都發局未盡把關責任。她質詢工務局建管處何以要核發建照?建管處長趙建喬說,申請人提出的結構體符合規定,建管處沒有權利否決;再者,建管處也向內政部營建署要求釋疑。他強調完工建築是否符合使用,另有管理權責。
都發局長盧維屏表示,依照都市計畫法,工業區不能做住宅使用。他允諾加強檢討高雄市區內不適用的舊工業,儘可能配合內政部辦理工業區分區變更,以解決已存在的工業區住宅。盧維屏說,為防範工業區內再有以資訊軟體業名義申請建築案,市府已在6月完成移除乙種工業區內設資訊軟體業的許可類別。
王齡嬌指出,違規使用建地的建築多坐落在三民區的河堤社區一帶,一棟棟美侖美奐的建築全部都違反都市計畫分區使用。難怪相關工務單位人員會遭法務部高雄市調查處約談。
中央社記者王淑芬高雄7日
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正視工業區開發過度的問題
近期苗栗大埔徵地,中科三、四期開發案與農民抗爭事件,引發經濟發展與環境保護的爭議,讓各界重新檢視工業區開發是否浮濫的問題。目前工業區的開發,中央由經濟部主導,各縣市政府亦爭相開發工業區,此外還有科學園區、農業生物科技園區、環保科技園區、加工出口區等,琳瑯滿目的各類園區,都是為了工業發展,在多頭馬車下,引發過度開發的問題。
台灣面積不大,土地與水源非常有限,是否能夠負荷無限制增加的工業區,答案其實非常清楚。半世紀以來,政府在工業發展為主的政策下,從中央到地方不斷開發工業區,如今已出現工業區閒置的現象。大量閒置的工業區不會帶來經濟繁榮,而是浪費與破壞。
據審計部九十八年度報告,全國各類型工業區的閒置土地仍有二千四百多公頃,閒置率達百分之十七;其中由中央開發的工業區仍有一千多公頃閒置,地方開發的工業區仍有三百公頃閒置。即使熱門的科學園區亦有三百六十公頃閒置。從閒置比率來看,農業生物科技園區閒置率達六成五,排名第一;其次是環保科技園區,閒置率五成一。地政學者指出,實際的閒置情形比統計數字來得嚴重,因為租金成本非常低,許多廠商租了土地,不馬上設廠,而是養地。
從經濟發展角度看,工業區的開發可以帶來就業機會,繁榮地方經濟,這是最大的優點。如果工業區做好各項環保設施,把原來分散在住宅區、農村的工廠集中管理,也是一個較進步的作法。然而實際情形卻與理想有很大的差距,環保團體發現,即使是鍍上金字招牌的科學園區,也未能做好廢水的處理,更何況開發數十年的老舊工業區,許多連汙水處理廠都沒有。許多與工業區為鄰的民眾,長期忍受工廠排放有毒廢水和空氣汙染,身體健康一天天惡化。
從審計部的報告可以發現,在開發主義的引導下,從中央到地方均以開發工業區為目標,已經導致工業區浮濫的現象。工業局官員不諱言,地方政府要開發工業區,當然樂觀其成,沒有人會阻止。
然而,即使今年景氣大好,經濟成長預估達到二十一年新高,但已經外移的傳統產業不一定會回流到這些工業區;那些閒置多年的工業區,由於地理位置不佳或規畫不當,即使景氣復甦,國內廠商也不會馬上進駐。政府放任閒置多年的工業區繼續養蚊子,卻不斷核准各單位開發新的工業區,更不惜犧牲優良的農地,這樣是負責任的作法嗎?
日前行政院長吳敦義就苗栗大埔徵地案與農民達成協議,由縣政府另規畫附近農地給自救會成員,當地農民經過二年來抗爭,終於以無奈的解決方案結束。在台灣的土地與水資源愈來愈稀少的情況下,未來政府應否繼續放任各地方政府無限制的開發工業區,來看,馬政府的確要從經濟永續的觀點做一個全盤的檢討。
人間福報 2010/9/7 《社論》
http://key88.net/article23568.html

2010年10月22日 星期五

包租數鈔票 細節要知道/包租公的十大注意事項

包租數鈔票 細節要知道
由於房價過高,租屋市場轉熱,雖然租金成長幅度不高,但至少是一個穩定的收入,加上央行打房,擁有多間房屋的屋主索性當起包租公,做起長期經營的生意。不過,包租公雖然收入穩定,可卻不是完全沒有風險,網路地產王建議想要當包租公的讀者,做好事前把關,就可以避免包租過程中的不愉快。
房客先面談,怪咖少來往
房東最害怕的莫過於怪怪房客,不論是對房屋不愛惜,或是欠租不繳,甚或是交往複雜,更可怕的是在租屋處自殺,都是房東的頭痛人物。因此,有不少房東多會和房客面談,避免工作不穩定、談吐怪異的租客進駐。永慶房屋新聞中心經理李建興說,租屋挑房客是一門很大的學問,除了觀察租客的談吐之外,也可以注意租客是否神色怪異,如果心有疑慮,寧可放棄租客,避免把自己陷於進退兩難之中。
簽約不偷懶,包租保平安
此外,不少房客租久了,和房東培養了一定的默契,很多房東愉快之餘,多會「阿莎力」的直接續約,但住商不動產法務協理吳光華提醒,簽約的動作一定不能少,因為如果合約只是收了租金,口頭續約,沒有經過一個簽約的動作,就會變成不定期租賃合約,萬一未來房客出了任何問題賴著不走,房東只能依照土地法100條中的規定才能請房客搬家,處理上會十分麻煩,房東不可不慎。
【網路地產王/黃京梧/綜合】2010/09/07
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當包租公、包租婆的十大注意事項
理財節目常常推荐大家可以當包租公或包租婆,表示租金收入大於利息收入,可是很多小細節卻沒有說明清楚,造成很多人投入後,結果卻是--賠了夫人又折兵。最近也想把家裡多的房間出租,所以特別注意這些訊息,提供給大家一起參考。
1、不要賺了租金 卻賠了本金
好地段的產品,如果以租金報酬率(租金報酬率=年租金÷房屋總價)的公式來計算,較好地段房子因為地段價格相對較高,若在租金不變的前提下,報酬率反而比較低。相反的,郊區的地段雖然比不上市中心,但相對來說房價也便宜,反而容易出現高報酬率。而這也是許多新手投資人會犯的毛病:只看租金,卻不看房價變動。
2、根據當地條件與設備 選對房客
不同族群的房客,對於租屋設備的需求也不盡相同。舉例來說,學生族群最在意距離學校的遠近,通常10分鐘之內可到達學校、生活機能完備的物件,出租率最高;其次則是寬頻配備,若是房屋配備不包含寬頻,就無法受到學生青睞。
上班族比較重視交通便利性,包括是否鄰近公車站或捷運站、附近生活機能完整與否;而公教人員比較重視社區環境的生活品質。
3、扣掉各項支出成本 才是實際租金報酬率
持有房子每年要支付房屋稅、地價稅、修繕成本、折舊、房貸利息、強制責任險保費等;如果出租,還有租賃所得稅,所以,租金收入要扣掉各項稅費成本後,才是真實的報酬率。
4、想買屋救定存 要注意租金報酬率也會下降
租金的合理報酬率應該是定存利率往上加1~2%,保守估計未來3年房貸利率約2.5~3%,因此,合理報酬率為3.5~5%,可別異想天開認為會有10%的高報酬。
5、租約公證 避免碰到爛房客
俗話說:「請神容易,送神難」,如果認為租金合理,不怕租不掉,千萬別為了求快而來者不拒。了解房客背景及收入過濾後再出租,才能保持居家品質。避免房客賴著不走,就是將租約公證。若不幸碰到不付租金或租期屆滿不搬遷的房客,房東可直接持公證書向法院執行處聲請強制執行,跳過冗長的訴訟程序。
6、離家太遠 管理成本會上升
提高出租率,除了透過裝潢,營造氣氛外,還要提高服務品質。除了每月固定收房租外,得花更多的時間處理垃圾、換燈泡、修水管、抄電錶、算水費及瓦斯費,維持環境的整潔。
7、寧可少收租金 也不要房屋空置
8、成為房客的好朋友 並掌握最新狀況
除了收租外,還要成為房客的好朋友,一方面靠著口耳相傳,讓好房客自動找上門,另一方面則是為了避免房客在租屋處發生不幸事件,進而影響出租率及房價。
9、選擇帶租約的標的 要確認租約
部分房地產廣告打出高報酬的分割套房,或是打出連鎖店進駐的店面廣告,但實際卻是投資客為了提高賣相,製作假租約,以吸引買方入甕。
最保險的方式就是逐一檢視租約,由於假租約大致可分「租金一次付清」、「租期長」(不定期租賃)、「長租期,低租金」等方式,購屋人可從承租人、出租人的簽章真偽,以及租押金給付、雙方資金往來記錄,去判斷租約的真偽。
10、慎選物件 不同產品優點各異
店面特性是租金穩定,在房市多頭來臨時,還能賺到增值收益,是上上之選,但缺點是:好店面難尋、且價格高,同時也要確認商圈是否有位移或變化等問題;而門檻最低的套房,是很多寓公的第一選擇,但若戶數多,管理會是最難克服的問題。
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http://key88.net/article23555.html

包租數鈔票 細節要知道/包租公的十大注意事項

包租數鈔票 細節要知道
由於房價過高,租屋市場轉熱,雖然租金成長幅度不高,但至少是一個穩定的收入,加上央行打房,擁有多間房屋的屋主索性當起包租公,做起長期經營的生意。不過,包租公雖然收入穩定,可卻不是完全沒有風險,網路地產王建議想要當包租公的讀者,做好事前把關,就可以避免包租過程中的不愉快。
房客先面談,怪咖少來往
房東最害怕的莫過於怪怪房客,不論是對房屋不愛惜,或是欠租不繳,甚或是交往複雜,更可怕的是在租屋處自殺,都是房東的頭痛人物。因此,有不少房東多會和房客面談,避免工作不穩定、談吐怪異的租客進駐。永慶房屋新聞中心經理李建興說,租屋挑房客是一門很大的學問,除了觀察租客的談吐之外,也可以注意租客是否神色怪異,如果心有疑慮,寧可放棄租客,避免把自己陷於進退兩難之中。
簽約不偷懶,包租保平安
此外,不少房客租久了,和房東培養了一定的默契,很多房東愉快之餘,多會「阿莎力」的直接續約,但住商不動產法務協理吳光華提醒,簽約的動作一定不能少,因為如果合約只是收了租金,口頭續約,沒有經過一個簽約的動作,就會變成不定期租賃合約,萬一未來房客出了任何問題賴著不走,房東只能依照土地法100條中的規定才能請房客搬家,處理上會十分麻煩,房東不可不慎。
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當包租公、包租婆的十大注意事項
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1、不要賺了租金 卻賠了本金
好地段的產品,如果以租金報酬率(租金報酬率=年租金÷房屋總價)的公式來計算,較好地段房子因為地段價格相對較高,若在租金不變的前提下,報酬率反而比較低。相反的,郊區的地段雖然比不上市中心,但相對來說房價也便宜,反而容易出現高報酬率。而這也是許多新手投資人會犯的毛病:只看租金,卻不看房價變動。
2、根據當地條件與設備 選對房客
不同族群的房客,對於租屋設備的需求也不盡相同。舉例來說,學生族群最在意距離學校的遠近,通常10分鐘之內可到達學校、生活機能完備的物件,出租率最高;其次則是寬頻配備,若是房屋配備不包含寬頻,就無法受到學生青睞。
上班族比較重視交通便利性,包括是否鄰近公車站或捷運站、附近生活機能完整與否;而公教人員比較重視社區環境的生活品質。
3、扣掉各項支出成本 才是實際租金報酬率
持有房子每年要支付房屋稅、地價稅、修繕成本、折舊、房貸利息、強制責任險保費等;如果出租,還有租賃所得稅,所以,租金收入要扣掉各項稅費成本後,才是真實的報酬率。
4、想買屋救定存 要注意租金報酬率也會下降
租金的合理報酬率應該是定存利率往上加1~2%,保守估計未來3年房貸利率約2.5~3%,因此,合理報酬率為3.5~5%,可別異想天開認為會有10%的高報酬。
5、租約公證 避免碰到爛房客
俗話說:「請神容易,送神難」,如果認為租金合理,不怕租不掉,千萬別為了求快而來者不拒。了解房客背景及收入過濾後再出租,才能保持居家品質。避免房客賴著不走,就是將租約公證。若不幸碰到不付租金或租期屆滿不搬遷的房客,房東可直接持公證書向法院執行處聲請強制執行,跳過冗長的訴訟程序。
6、離家太遠 管理成本會上升
提高出租率,除了透過裝潢,營造氣氛外,還要提高服務品質。除了每月固定收房租外,得花更多的時間處理垃圾、換燈泡、修水管、抄電錶、算水費及瓦斯費,維持環境的整潔。
7、寧可少收租金 也不要房屋空置
8、成為房客的好朋友 並掌握最新狀況
除了收租外,還要成為房客的好朋友,一方面靠著口耳相傳,讓好房客自動找上門,另一方面則是為了避免房客在租屋處發生不幸事件,進而影響出租率及房價。
9、選擇帶租約的標的 要確認租約
部分房地產廣告打出高報酬的分割套房,或是打出連鎖店進駐的店面廣告,但實際卻是投資客為了提高賣相,製作假租約,以吸引買方入甕。
最保險的方式就是逐一檢視租約,由於假租約大致可分「租金一次付清」、「租期長」(不定期租賃)、「長租期,低租金」等方式,購屋人可從承租人、出租人的簽章真偽,以及租押金給付、雙方資金往來記錄,去判斷租約的真偽。
10、慎選物件 不同產品優點各異
店面特性是租金穩定,在房市多頭來臨時,還能賺到增值收益,是上上之選,但缺點是:好店面難尋、且價格高,同時也要確認商圈是否有位移或變化等問題;而門檻最低的套房,是很多寓公的第一選擇,但若戶數多,管理會是最難克服的問題。
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結婚旺季 買屋求有再求好/新婚購屋 先舊後新小換大

結婚旺季到 買屋求有再求好
農曆七月即將結束,結婚旺季又將到來,對於交往已久或是已屆婚齡的情人們,買房被視為既實際,又有「定下來」共同經營人生意義的重要里程碑,但是情人買屋通常預算少,買精華區就得面對房屋小,買其他新興區域就得忍耐通勤不便和未來漲不上去的風險,到底應該前進哪些區段,才可以保值又增值呢?
學區、公園都具備,交通便利好轉手
永慶房屋新聞中心經理李建興說,學區、公園產品一直是房地產界的東方不敗,因此如果兼具這兩大條件,一般來說都至少可以達到保值的標準,如果鄰近捷運或是公車站,四通八達的區域,不管是在任何一個行政區,轉手與市場接受度都相當好,是剛成家的情人最好的選擇。
買屋求有再求好,生活愉快最重要
隨著大台北地區的交通網絡日趨成熟,北縣的各大生活圈也發展快速,購屋人可循捷運而居,包括年底要通車的捷運蘆洲線捷運站周邊、土城線的捷運站周邊,甚至是距離捷運稍遠,但屬於北市外圍第一圈的區段,都有機會找到單價2字頭的好屋。信義房屋企劃研究室經理蘇啟榮因此建議,有意成家的年輕族群,購屋不妨「先求有再求好」,不強求一次到位,沿著捷運找,再依照夫妻雙方的工作地點、購屋預算、是否好轉手等因素多方選擇,就能很快擁有完全屬於兩個人的浪漫小屋。
【網路地產王/黃京梧/綜合】
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新婚購屋不可不知! 先舊後新小換大
沉浸在甜蜜喜悅裡的新婚族,要如何挑選合適的愛的小窩?房仲表示,新婚夫妻想一舉完成成家美夢,應抱持踏實心態,謹記「以小換大」、「先舊後新」的原則,才可以成功踏出第一步。
按部就班置產 先舊後新小換大
太平洋房屋副總李珠華建議,越是購屋預算不足的新婚族,眼光更要放遠,挑選物件的坪數不可過小,至少要從20至30坪起跳,房間格局也不可少於兩房,若有多出的房間空間,則可以直接規劃預留成小朋友的房間,甚至是當書房、客房等用途。此外,兩房以上產品,不論是未來要轉租或是脫手,也都較具市場性,也利於進行「以小換大」的換屋計畫。
如果新婚族要挑選中古屋,建議選擇有口碑的建商所興建之建物,或是仔細評估物件的社區管理品質、入住率,以及住戶素質等,一定要親自走訪、實地探勘,謹記「眼見為憑」的原則,才可以避免糾紛。此外,管理嚴格、有社區警衛及全天候保全的社區及大廈,居住安全相對提升,市場保值性也高,與新成屋的價差,最多可到15到40%。
預留裝潢預算 住得更安心
一般來說,除了購屋的訣竅需要掌握,新婚購屋族在擬定購屋預算時,也應該先預留一筆約30萬至50萬元不等的費用,用來做為添購傢俱、家電等的支出。
以新成屋而言,每坪的裝潢費用約1~1.5萬,若包含設計費則是介於2到4萬之間;中古屋則因為屋況複雜,10年以上的可能需要抽換舊管線,每坪起碼得花掉5萬至10萬元,若屋齡超過20年,連配管一併重新配置,每坪動輒要耗費10萬元以上修繕費用,提醒新婚族在購屋前,也應該把這些費用一並列入預算內,才不會造成荷包過度透支。
【網路地產王/黃京梧/綜合】
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房市亂 金雞在何方/3大觀念 今年買屋不套牢

市場亂烘烘,真正金雞在何方
不動產因為兼具可使用且可投資的特性,加上有土斯有財的傳統概念,華人對於不動產普遍存在一種特別的信任與情感,因此不動產是華人在資產佈局時非常重要的一環,加上銀行利率低與遺贈稅調降等利多推波助瀾,不是為了自住,而是拿來投資的人越來越多。房仲業者建議,市場上的房屋不一定都是金雞母,特別是初級投資客更要步步為營。
買屋不只看投報,應該回歸基本面
房仲業者表示,初級投資客最容易被投資報酬率的數字所迷惑,特別是台北市,一般住宅產品投報率不過2%,店面也頂多在3%,但市場上往往會出現一些驚人投報率的產品,讓買屋人趨之若鶩。不過,想要投資這類產品前,最好問問房子是否滿租?租約帶到何時?目前租金和周邊生活圈租金是否合理?最後,一定要重新試算賣方給的數字是不是有灌水之嫌, 不要輕易被騙了。
特殊產品難脫手,購買之前做市調
當然,投資者還要特別注意的是,某些特殊的產品,比如隔間套房(整層產品隔成數間套房),停車位等等,雖然聽起來投資報酬率很高,但有銀行貸款不容易,或是下一手買家很難找的問題。房仲業者建議,投資報酬率高的產品,往往意味著要凹很久,時間一長變數就多,因此買這類特殊產品時,最好真的多找幾家房仲問問,市場行情與出租狀況真的有那麼好?多一份小心,比較不容易成為最後一隻老鼠。
【網路地產王/黃京梧/綜合】
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3大觀念 今年買屋不套牢
這裡指的「基本面」就是回到合理行情,對購屋人來說,除了選對區域、具備挑好房子眼光外,特別是個人財務能力在今年愈顯重要,「因為現在政府管控的是資金活水,對實力雄厚的業者或許影響不大,但市井小民卻承受較大壓力。」中信房屋副總經理劉天仁強調,前幾年建商荷包賺飽可以慢慢過冬,但自住客卻不同,在薪水沒成長、利率又看漲情況下,更要提高自備款及還款能力。以下3個觀念,提供今年有購屋計畫的讀者參考。
◎觀念1 先租再買 擇優進場
永慶房屋租屋部發言人涂金谷表示,從租金報酬率來看,在許多房價高漲的區域,租屋確實比買屋更划算,特別是大安、中正等市中心,租金投報酬甚至降低至2%內。
在科技業任職、63年次的陳曉華,婚後與先生在松山新城租屋,一住就是5年,她說:「科技人就像是世界人,轉換工作的頻率愈來愈高,買了房子會減少移動的彈性。」選擇居住在松山新城的原因,除了距離公司地點近外,還為了學區考量,計畫今年生寶寶的她,人生目標順序早已排定。
「我和先生的共識是:房子隨時都可以買,但想提早退休卻需要時間慢慢累積退休金,因此人生目標是把購屋放在退休之後,倒也不是不買屋,而是存夠退休金後,再決定置產地點。」陳曉華進一步分析租屋比較划算的原因,以800萬元自備款計算,如果拿去買房子,通常會因難以變現而無法套利,但800萬元若投資得當,每年要賺到6 ? 10% 報酬卻不是難事。
對於投資客,住商不動產總經理陳錫琮提醒,台北市住宅租金報酬率大約2.3%、台中市約3.2%、高雄市4.1%,看起來中南部的報酬高,但普遍的現象卻是空置率高、待租期拉長,這是許多投資人忽略之處。
對於尚未存足自備款者,淡江大學產經系副教授莊孟翰建議,與其擴張信用追高房價,還不如先租屋,等到市場平靜後,再慢慢挑屋,反而能夠挑到便宜屋。
◎觀念2 用自住觀念 找相對便宜屋
台灣房屋自有率達87%,近年房價大漲,對於只有一間房子的購屋人卻不是好事,「除非你願意賣屋變現,否則未來要換屋,不易換到同區域條件較佳的產品,也算是高房價的受害者。」張金鶚建議,購屋人對置產應該從消費財角度思考。從今年的大環境來看,追價力道不足,賺增值財的機會變少,更需用自住角度來挑屋。
對無法擠進市中心區的購屋人,不妨考慮喻可琳的購屋法則。65年次的喻可琳婚後與先生選擇居住桃園,每天花1小時代價通車,用時間換取金錢。桃園房價每坪不到10 萬元,但300 萬元就能享受40坪的大空間,「若換成台北,差不多只買到一間廁所」,再加上桃園物價低,讓喻可琳有更多資金可投資理財。
太平洋資產管理總經理張欣民名下也有2 間屋,第1 間他選擇新莊,住了10年左右,前幾年他計畫從北縣第2 圈換至第1圈的板橋,他挑選自住房子的準則是:「把房子當成消費財、選擇同區域相對便宜的產品」。
計畫性購屋的他第1步先觀察附近交通、生活機能,確認半小時的通勤時間後,最後相中了距離新埔捷運站10到15分鐘、已取得使用執照,附近無任何工廠的工業住宅,秉持用力殺價,把購屋成本降至最低原則才下手。他說:「工業住宅雖有爭議,但對自住客影響並不大,前提是要事先做好功課,選擇適合的產品。」
對自住客來說,把房子當成消費財或找相對便宜產品,確實是高房價下省錢的購屋法則,但蘇啟榮強調,購屋人千萬要把握多比價、用力殺價原則,盡量把購屋成本降至相對最低,同時也別忘了,這類產品在景氣回春時,也有抗漲的特性,漲幅相對不大,這是買進前應有的心理準備。
◎觀念3 找接手性強房子 穩紮穩打
既然今年房地產市場將打回原形,回到基本面,對於自備款足夠、今年有購屋需求者,劉天仁直言,市場回檔或混沌不明時,把握「接手性強房子」準沒錯!因為接手性強的房子,銷售速度快,承接力道強,受到市場波動影響最小。
莊孟翰認為,雖然市中心房價相對較高,但卻是市場指標,口袋夠深者,挑市區優於郊區,多花時間觀察市區房價變化,反而有機會趁回檔撿便宜。在產品的選擇上,2房總價門檻低,符合未來潮流趨勢,不妨多留意。倘若打算移居外圍,逢甲大學土地管理系專任副教授謝靜琪建議捷運站沿線仍是首選。面對捷運站附近令人咋舌的高房價,究竟該如何選擇呢?專家建議,用時間換取空間是各大都會區的趨勢。台北捷運網還在布建,路線末端未必是房價最低點;距離市區近的捷運站,也未必愈貴。在接下來的篇章將篩選出距離市區近,但房價仍未高漲的19個捷運便宜屋報你知。
相較於前幾年,「隨便買、隨便賺」、「先求有、再求好」的買屋策略,今年購屋人要從「先求穩、再求賺」的角度思考,檢視自身的購屋能力後,再挑選抗跌、領漲的區域,才是今年購屋不敗王道!
(文摘自《Money錢》第30期,2010年4月號)
http://key88.net/article23553.html

運動中心當公設 購屋省百萬元/文山開幕 12區運動中心全到位

運動中心當社區公設 購屋費用省百萬元
台北市最後一座文山運動中心,8月29日落成開幕,北市12個行政區的運動中心,自此全部到位。郝龍斌市長表示,預估到民國100年,全市運動中心每月使用者,將達到百萬人次以上。
想在台北市購買有豐富公設的新大樓,是不少上班族的夢想,但北市3房電梯產品總價動輒破千萬元,在房價愈攀愈高的情況下,信義房屋企研室經理蘇啟榮建議,偏好有豐富公設的民眾,不妨把「運動中心當成自家休閒公設」,選擇運動中心周邊的成屋,與購買有豐富公設的新屋相比,等同省下上百萬元的購屋費用。
北市各運動中心地點佳 多是熱門購屋區段
總觀台北市12個行政區的運動中心,地點大多位於商業活動熱絡的商圈,信義運動中心便居於全台最貴的燙金地段—信義計畫區,與豪宅為鄰。有些運動中心並鄰近捷運站,直接滿足民眾通勤與育樂的需求,以石牌站的北投運動中心為例,距離捷運石牌站步行約5~10分鐘,運動中心周邊的公寓產品,區域客指名度高。另外,位於捷運中山與雙連站之間的的中山運動中心,周邊的公寓產品,指名度特別高,屋主普遍惜售。最新開幕的文山運動中心位於興隆路與萬芳路交叉路口,除有捷運站,並鄰近萬芳醫院及台灣警察專科學校,也是木柵相當熱門的購屋區段。
設備多元勝社區公設 運動中心省很大
再者,運動中心設備的豐富性遠勝過一般大樓,以內湖的運動中心為例,裡面就設有撞球場、桌球場、攀岩場、體適能中心、游泳池、多功能球場、高爾夫球場、羽球場等,若購買可使用健身房與游泳池的季票,每季花費3500元,每年也僅14000元,使用20年也不過花費28萬元,比北市大樓1坪的平均房價還低。
儘管許多民眾不是直接衝著運動中心前來購屋,但房仲業者發現,運動中心對於民眾確實有加分效果,隨著運動中心區區都有,加上消費者購屋更精打細算,捷運、運動中心雙重賣點的中古住宅,可望是北市購屋的熱門產品。
【網路地產王/洪倩宜/綜合】2010/09/07
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文山開幕啦 12區運動中心全到位
台北市文山區運動中心昨天正式開幕,北市府12個行政區已經都有運動中心。昨天市長郝龍斌與老家也在文山區的總統馬英九一起參加啟用典禮,2人與撞球國手吳育綸進行撞球接力,將代表12座運動中心的12粒球進袋清空,象徵12區運動中心全部到位。
全新的文山運動中心經招標後由救國團經營,全棟建築共7層樓,2樓為健身中心,3樓溫水游泳池,設有7個25公尺長水道,及兒童池、SPA水療池等,4樓是撞球場,5樓為空氣槍射擊場及武術教室,6樓有籃球、排球與羽球的多功能球場,還有室內攀岩場等,7樓是桌球室。
文山區運動中心設置全市唯一擁有25公尺的固定隱現靶場,還有標準的10公尺空氣槍固定靶場,皆為槍械靶場,由於目前槍械彈藥使用執照還在申請中,射擊場開放日期,將待使用執照申請通過後,再行公告。
台北市於89年規畫在每個行政區興建運動中心,文山運動中心是最後一個落成啟用的,由海巡署提供原為官兵房舍的土地,原預計在2006年動土,但因土地變更、預算審核和海巡署官兵房舍的拆建等問題,直到2008年11月才開始動工。
郝龍斌致詞時表示,12個行政區運動中心全部到位後,接下來將發展台北市的第二代運動中心,朝「分眾化」的方向規劃,像是極限運動中心、銀髮族或身障運動中心,與水上運動中心等,拓展台北市更多元的運動人口,也讓不同族群都能找到更合適的運動場域,打造台北市成為一個健康樂活的城市。
在取得經營權救國團的大力支持之下,未來五年,文山區民眾到文山運動中心消費都有85折優惠,鄰近的興光、興得、興家三個里,里民更享有8折優惠。
【聯合報╱記者莊琇閔/台北報導】
台北市12座運動中心特色
http://key88.net/article23551.html

2010年10月16日 星期六

推動社會住宅 出租取代出售/建平價國宅出售是錯誤政策

推動社會住宅 出租取代出售
台灣的住宅市場與政策,從來沒有如此混亂。一方面,原本以民間建商提供的住宅,菁華區價格飆漲,各區域價格差異拉大又混亂;另一方面,政府為回應房價飆漲引發的社會問題,除了國宅重出江湖外,政府也宣布要在台北市菁華區,興建公益出租住宅。不過,政府該作的遠多於此,現在,該是政府推動社會住宅的時候了。
對財政部國產局日前宣布要把台北市內湖與大安區菁華區的三筆土地釋出,以設定地上權方式,採公益性招標,興建只租不賣的銀髮族住宅、學生宿舍及一般住宅,租金則暫訂為低於區域行情的價格。對財政部這項政策,特別是只租不售的作法,我們深表贊同與支持。但政府的整體住宅政策不能只有這樣。
回顧過去一甲子的台灣住宅市場,政府幾乎可說「毫無政策」。政府完全放手,國內的住宅幾乎全部由建商興建出售,勉強稱得上「半套政策」者是國宅政策。但這種由政府找地、興建、再出售給符合某一標準資格之民眾的國宅政策,卻是問題叢生。除了因政府興建,品質控管差外,因為採出售賣斷方式,雖然對購得較低價國宅的民眾而言,是獲利多多,但政府卻陷入不斷找地、興建的循環中,手中籌碼日益減少。終是無以為繼,國宅走入歷史。
至於這廿多年來,或是為因應房價上漲,協助民眾購屋;或是為挽救房地產與經濟景氣,鼓勵民眾購屋以拉抬房地產,政府陸續推出首購房貸、優惠房貸、青年購屋貸款…等政策,則根本稱不上一個住宅政策,充其量只是在毫無住宅政策下,推出修修補補的小作為罷了。
讓我們先看看其它國家的住宅政策吧。與台灣同樣是華人、同樣有「有土斯有財」觀念的新加坡,就未如台灣般,發生高房價引發的社會問題,主要原因就是星國政府的建屋局,提供近九成住宅給民眾;對低收入者,則有政府興建的住宅可租用。另外一個華人地區香港,雖然大家認為香港房價不斷創新高,一般民眾恐難有立錐之處,但事實上港府有一套行之多年的公營住宅政策,近半民眾住在所謂的公屋內,較低收入者則是向政府承租公屋。
即使是英國,雖然在金融海嘯中,外界的印象是英國房價亦炒作翻天,但事實上英國政府的住宅政策,仍有由政府提供住宅租給較低收入者,而且承租政府公有住宅者達二成。德國則有所謂的福利房,由政府興建高品質的住宅,並以低價租給需要的民眾,但如民眾收入超過某一水準,則要退租,否則就要以市場行情向政府承租。瑞典有政府直接投資興建的住宅,日本也有「住宅公團」興建房子提供給需要的民眾。
因此,縱觀各國情況,不論是多麼資本主義、多麼市場經濟的國家,政府都有一定程度的介入住宅市場。因為,房子絕對不是單純的一個「商品」,可以完全由民間提供,讓市場決定價格。把房子視為百分之百的商品,任由民間資金炒作、造成房價飆漲,最後一定成為社會問題。畢竟,社會對政府有期許,希望讓那些努力工作但收入較低的民眾,至少有一個安身立命的居住地。因此,各國政府皆訂有住宅政策,政府也都直接介入市場,或租或賣,視國情與條件而定。
因此,在面對這波房價飆漲,政府要讓國宅重出江湖,推出出租的公益住宅之際,我們期待政府,能提出更完整、更長遠的住宅政策。政府應有步驟、有策略的逐步增加公住宅的供給。而鑑於過去國宅多出售給民眾,出售後政府即再無籌碼因應社會需求,因此,未來政府提供的公住宅應以出租而非出售為主。行政院規畫在機場捷運線興建的四千戶平價國宅,就該以出租而非出售為主。政府可訂定一定標準,以低廉的租金讓中低收入者承租。收入超過標準者則需強制搬遷,否則就要以市場行情承租,且在一定年限內要搬遷。
政府現在因應高房價的重要對策,是努力的「打房」,這種「一律砍殺」的作法,其實是費力多又收效少,更容易「誤殺」。因為,現在問題在年輕人、一般上班族等升斗小民難有立錐之地。如果,政府手上有較多的公住宅為籌碼,這些趕不上房價的民眾,至少能以低廉租金承租公住宅,原有的民怨與社會問題,應可平復。至於豪宅要飆到每坪二百萬還是五百萬,政府就甭太介意了。
中國時報 【本報訊】 2010-09-07
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林萬億:馬政府建平價國宅出售是錯誤政策
台北居大不易、房價狂飆已成十大民怨之首。台灣大學社會學系教授林萬億表示,政府興建平價國宅出售是「頭痛醫頭、腳痛醫腳」的過時錯誤政策,改為興建「社會住宅」出租給中低所得、弱勢民眾,減輕人民生活負擔,間接也可達到平抑房價與租金。
林萬億,1956年生,台灣大學社會系社會組學士、碩士、美國加州柏克萊大學社會福利博士,英國布理斯托大學社會政策學系訪問教授,現為台灣大學社會學系教授。曾任台北縣副縣長,與林錫耀(蔡英文總部總幹事)同為蘇貞昌「左右手」,蘇蔡的社福政策有林萬億的影子。蔡英文形容「林萬億是民進黨社會福利體系真正的建構者」。
林萬億接受中評社專訪時表示,藍綠政黨表現再怎麼差,還是有一定的群眾支持,但人民已愈來愈厭倦政治對抗與意識形態無限上綱,這幾年政見在各項選舉的角色愈來愈重要,理性的政策主張並非「食之無味、棄之可惜」。
他認為,尤其五都選民的知識水準高、中產階級多,在首善之區台北市,很多選民在乎市長的個人條件與端出什麼政策牛肉。他透露,蘇貞昌的官方網站討論政策主張的網友早已強強滾,白領階級關心就業機會、薪資所得、都市治理效能等,媽媽重視交通、教育、托育等政策,不同族群與年齡層關心不同的政見。
林萬億認為,國民黨只打兩岸直航或ECFA議題,單薄而且不夠,「選戰不能只在天邊畫彩霞大餅,卻沒有親近又吃得到的政策」,人民不可能只關心遙遠的兩岸議題、卻不關心與自身利害有關的議題。因此,國民黨以ECFA議題為五都選戰主軸,很危險,但這是他們的選擇。
蔡英文競選辦公室日前推動「社會住宅」政策,鎖定無住屋老人及弱勢族群,擘畫該政策的林萬億表示,世界各國推動社會住宅模式有很多種,包括政府興建且自行管理;政府興建交給非營利組織管理;政府撥經費成立基金,再委託非營利組織興建與管理;由政府撥部分款項給人民,擇定民間住宅由政府承租,例如挑選若干空屋,接受補助者付部分房租,其餘由政府支付。
他說,社會住宅租金約為一般住宅的60%~80%,可以為中低收入省很多錢,對年輕人負擔比較小,間接達到平抑房價功能。現在各國政府多以出租的社會住宅,取代政府出資興建國宅出售。荷蘭已有34%社會住宅、瑞典30%、英國20%,台北縣是零。
林萬億解釋,蘇貞昌擔任台北縣長時,因為還有中央政府興建的國宅未消化完畢,還不太需要社會住宅,現今房價飆漲,連中產階級買房子都成問題,社會住宅更顯得急迫。未來新北市的社會住宅以老人、身心障礙者及受家暴婦女為優先。如果台北縣社會住宅達到供給量達的5%,就己經是功德無量了。
他批評,行政院長吳敦義推動興建「平價住宅」出售是錯誤政策。因為,台灣自有房屋率約85%(扣除一人多戶及投資客,實際自有房屋率只有70%),還有30%無殼蝸牛是一輩子買不起房子的人,這些人當中又有25%收入低於一般人平均所得。他們沒錢儲蓄,沒儲蓄就買不起房子,唯一的辦法就是透過廉價租房先住若干年,等到發跡之後再去買房子。
林萬億指出,現今世界各國政府已經很少興建國宅出售,地小人稠的台灣更不適宜,因為公有土地陸續出售後,土地會變得更貴、更有稀有。如果,政府只蓋房子出租,土地還是由國家擁有,房子可以循環出租,解決買不起房子的人問題,這是社會住宅的觀念,新加坡及中國大陸多採用這種模式。
他強調,社會住宅最重要的是,房子必須有流通彈性,若承租社會住宅又去買房子,就會占了別人的使用權與空間,也不符合公平原則。但是台北市採取兩年簽約一次合約、最多承租六年,規定得太死,應考慮承租人的需要(如單親媽媽要等孩子長大到18歲),可能承租8年或10年,年限最好要有彈性。
今日新聞 財經中心/台北報導 2010/09/06
http://key88.net/article23542.html

售屋廣告糾紛多實際走一遭最安心 買房看、問、聽

售屋廣告糾紛多實際走一遭最安心
根據房仲業一項調查,消費者在選擇房仲業時,會受到哪些資訊來源影響?有4成左右消費者是依據「廣告」為搜尋時第一印象,依據內政部地政司統計,今年第2季房地產消費糾紛共有413件,其中隱瞞重要資訊就占44件,比例高達10.6%。不少房仲業圖文並茂的廣告,以近交流道、捷運站或位明星學區內、近綠地公園為強烈訴求,提醒消費者,這往往與實際認知有所落差,建議親自走一趟確認清楚,以免造成購屋糾紛。
21世紀不動產行銷經理曹若琪說,通常房屋廣告載明房子近交流道或離捷運站距離多遠,或到達時間多久來表示,需留意計算基礎方式是以地圖上直線行走,還是以真正實際行走而得到距離,而花費時間多久,平日上下班尖峰時間與假日也差距甚大。建議還是依購屋者自身習慣,親自走一回測量看看,避免購屋後造成許多不便。
我國少子化人口發展趨勢日益顯著,許多購屋民眾為孩童未來著想,購屋地點會以鄰近知名學區,也漸成家有就學孩童第一考量。但台灣房屋不動產研究中心副理江怡慧提醒,新建大樓社區,通常學區規劃會配合都會區域再行調整,每一年學區總量管制依據行政區域、人口、交通及學校分布情形也有不同,所以最好方式就是親自跟當地里長查詢確認較可放心。
太平洋房屋行銷部經理鄭國英說,被大片綠地環抱環境,是每個民眾看屋列為重點之一,有時廣告文案上近公園,也許是指城市街地的一區或一角落小公園,帶著家人親自走一趟,感受公園帶來綠意盎然景觀,相信必可為居家生活多增添一分休閒樂趣。
曹若琪提醒,如廣告提到有「公園預定地」,民眾最好去申請地籍圖,然後到縣市政府查分區使用證明就能清楚明白,但有時攸關政府預算規劃,實在很難預期民眾何時可真正享受公園綠地。
工商時報 記者曾萃芝/台北報導 2010-09-07
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買房看、問、聽 不怕被削
當房市回歸供需基本層面,買賣雙方都很在意價格是否合理,房仲 業者表示,一般自住購屋者需求包括:區段、產品、價格與一個安居 快樂住宅夢,所以安全及透明資訊提供是消費者最需要的服務,「看 、問、聽」分辨法則不可不知,欲購屋者值得注意。
1、「看」─房地產網站,小心錯誤數據。21世紀不動產行銷部經 理曹若琪說,現在消費者都會先透過網路上搜尋,而目前各房地產網 路搜尋找屋功能已很強大了,不管是搜尋速度與篩選物件方式都甚人 性化,更有所謂「物件主題館」相當方便。
但要特別提醒,網路上資料難免會有遺漏或輸入錯誤情況發生,在 查詢或利用上須特別留意,以避免發生糾紛。
最近,內政部架設「不動產價格e點通」網站,提供全國房屋買賣 契約計4萬筆平均價格統計資訊,消費者可多加利用。
2、「問」─信賴的經紀人員,完整一次性服務。台灣不動產研究 中心副理江怡慧建議,最好選擇品位牌制度良好大型房仲業者,相對 可獲較安全保障。在這些各網站均可查尋到市場成交資訊,然而最重 要相關交易內容專業性及安全性,包括產權金融財務規劃均需專業人 員服務,多問問值得信賴的經紀人員,可從搜尋、帶看、議價、簽約 、交屋、做到完整一次性服務。
3、「聽」─附近鄰居多打聽,掌握居住環境。中信房屋行銷企劃 部副理江龍名說,向在地居民多打聽,實地走訪看看,對未來居住環 境掌握也就越清楚,有時候也須判斷左右鄰居透露訊息是否合理。
工商時報 記者曾萃芝/台北報導
http://key88.net/article23540.html

直航效應 桃園平鎮台商新據點/直航炒房市 就怕利多出盡

直航效應 桃園平鎮成台商新據點
兩岸直航的效應延燒,加上機場捷運的利多浮現,桃園房市開始發燒!近幾年,不少建商已經嗅出商機,紛紛搶進桃園市區,希望能在大台北的高房價區域外,殺出一條血路,距離機場線不到十分鐘車程的平鎮,也意外翻紅,最近有在地建商推出歐式透天厝,讓人意外的是,其中居然有七成的客源,來自平鎮當地的自營商或頂級客層!
遠離塵囂卻近城 看屋七成在地客
「在地人的購買力,真的不容小覷!」代銷業者表示,目前主要來看屋的,高達七成是與桃園有地緣關係的在地客,他們大都是沒有上、下班時間壓力的自營商,在都會區工作多年,開始渴望追求回歸自然的生活,因此,把購屋的關愛眼神,轉到距離台北市區約莫半小時車程的桃園平鎮,遠離塵囂卻緊鄰都會。
「這裏到桃園機場很方便!」老公經常往返兩地的林太太,很喜歡平鎮的居住環境,因此,平鎮除了在地客之外,不少原本就與桃園有深厚關係的兩岸台商客層,也瞄準平鎮距離機場不遠的交通之便,來往兩岸後返家,只要十多分鐘車程,對根留台灣的台商來說,也成為返台置產的好地點。
歐式風格超大器 庭園設計環境優
除了距離因素外,平鎮還有什麼地方吸引頂級客層?建商的腦筋動的快,要區別在地的透天厝,又要吸引這些品味不俗的客源,建商特別大手筆把高級石材,放入建築外觀中,為了呈現外觀的歐式華麗質感,整棟建物都採用米黃色的大塊石材,營造房子氣派大器的質感,加上特別的歐式畫樑雕棟設計,以及週遭刻意打造的庭園造景,整個環境宛如度假山莊一般,讓住在裡頭的人,享受只有平鎮這般寧靜小鎮,才能獨有的靜謐閒適環境!
因此,除了自住客外,還有不少台商看上這裡的特有環境,買下獨棟的頂級歐式透天厝,專門用來當招待所,碰上有重要客戶,這裡舒適的環境,不但可以享受自然簡單的小鎮風光,還能讓客戶放下心防,對談生意也有莫大助益。代銷業者說,為了滿足這類頂級客層,透天厝還特別規劃了挑高的客廳空間,合法的夾層也設計了另一個起居空間,好讓屋主可以大方招待,也展現主人家不同的氣度風範。
【網路地產王/綜合】
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直航炒熱房市 就怕…利多出盡
兩岸定期航班提供旅客更便捷的往返,近一年來不少新建案與豪宅以「兩岸一日生活圈」或「黃金航圈」促銷,更有許多「兩岸直航房市概念區」應運而生。六月十四日台北松山與上海虹橋機場對飛後,對周邊房市已產生不少拉抬效應,頓時兩岸直航又成房市最新熱炒題材。
住商不動產企研室主任徐佳馨表示,松山機場所在地的北市松山區,榮膺兩岸直航概念區第一位,周邊包括民生社區、小巨蛋周邊、民族東路以南與合江街周邊三大區塊,近期房價漲幅都在一成以上。
但並非機場周遭房價都看漲,事實上因航班增加,噪音問題成為周遭房市的隱疾,因此選擇區位時,應以「有點近又不會太近」為宜。
另外,桃園機場捷運將在兩、三年後完工通車,兩大航空城連成一線,捷運沿線房地產也相當看好。台灣房屋不動產研究中心副理江怡慧表示,桃園航空城題材已吸引不少北客南遷,而桃園高鐵特區近兩年也有一、兩成的漲幅;交通帶來人潮流動與投資熱潮,上周高鐵局標售高鐵桃園青埔站住宅用地,吸引建商搶標,結果全數標脫,還以每坪廿九萬元創下高鐵住宅用地的最高標售紀錄。
但業者坦言,房價上漲其實跟地段、交通建設有關,直航只是個炒作的話題,像桃園的行情仍很低,還需時間灌溉。
一般預期,直航對台商返台定居購屋的意願將大增,甚至增加對岸或國際人士來台置產的機會;但由於法令限制,實務上仍少見中國人士來台置產,直航的「刺激」相對有限。就台商而言,區位選擇固然重要,但產品能不能抗跌更重要,也使北市的豪宅越來越有「台商味」。
永慶豪宅事業部統計,今年北市豪宅的買方資金背景,台商所占交易比重明顯攀升,由一成提高到近三成,創歷年新高。而外資購屋占比也由四%攀升至六%。無論台商或外資都看好台灣豪宅產品前景,紛紛卡位布局。
鄰近松山機場的指標建案銷售迅速,業者透露:「幾乎八成以上都是台商買的。」原因是不少台商「領教過香港CEPA的威力。」
另外,後ECFA時代,直航帶來的「雙城生活圈」一旦成形,交流將更趨熱絡,預期衍生出觀光旅遊、貿易商機,市場上不少買家紛把投資目標轉向商用不動產,北市辦公大樓、店面、旅館掀起難得一見的高潮。
雖樂見直航帶來的經濟效益,但政大經濟系特聘教授林祖嘉說,之前高鐵通車,不也出現「一日生活圈」的炒作,結果也沒帶動周邊區域房市。他直言,直航也許會帶動商辦大樓行情,但不要太過期待,畢竟陸資對住宅需求不高,兩岸直航話題,實有利多出盡的成分。
【聯合報╱記者何醒邦/台北報導】2010.08.31
http://key88.net/article23528.html

購屋貸款 那種較好?╱申請房貸流程為何?

購屋貸款 那種較好?
蔡姓讀者問:想買房子自住,如要辦理貸款,請問需要準備什麼資料、作業程序及應該注意的事情為何?
元大銀行答:買房子是人生一大夢想的實現,除了仔細比較,慎選購屋的地點外,依自己的理財規劃,選擇適合的房貸方案是很重要的,因為這將關係到往後20年的人生大計,適合的房貸方案有助讀者輕鬆圓夢。
現在市場上的房貸方案大致可分為兩種,一種為傳統穩定還款方案,如元大168房貸,貸款利率為前半年1.68%起,以300萬元的貸款金額估算,每月應繳的本息約為1.5萬左右。另一種為資金活用還款方案,如元大「優勢房貸」,是元大銀行針對不同理財規劃的客戶所推出的優惠房貸專案,依照財富及收入的階段,規劃階梯式還款機制,方便客戶靈活運用手上資金。讀者只要依據自己的理財規劃,選擇合適自己的房貸方案,絕對可以在實現夢想的同時,也輕鬆享受人生。
辦理房貸所需準備的文件為貸款申請書、身分證正反面影本、買賣合約書影本、薪資所得證明影本、其他財力證明等。準備好文件後,一般銀行受理房屋貸款申請之作業流程如下:
1、與客戶面談了解客戶需求
2、接受客戶申請件
3、辦理徵信及擔保品鑑估作業
4、審核及批示貸款條件後核准貸款申請
5、擔保品抵押權設定登記(含投保住火險、地震險)
6、完成撥款手續
整個作業流程約需7~10個工作天,若有撥款時程考量,建議提前辦理相關程序。
擁有自己的房子,是很多人一生的夢想,選擇合適的房貸專案,絕對是實現人生夢想的一大助力。
【聯合晚報╱記者嚴珮華記錄整理】2010/09/05
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申請房貸流程為何?
1. 準備證明文件: 備齊貸款申請相關資料及證明文件。
2. 至銀行放款部: 必須本人親自到放款部門,並告知是要辦理房屋貸款。
3. 確定貸款利率: 您可向銀行申請的貸款利率有 政府優惠貸款;首次購屋貸款 購屋儲蓄貸款及一般房貸四種, 依據您的申請資格,可以有不同的利率優惠。
4. 確定貸款金額: 向銀行人員告知所買房子總價, 銀行行員會依房子價值告知可能的貸款金額,通常為房子總價的7~8成,預售屋和中古屋所能貸的金額也有差別(房貸申請)。
5. 填寫申請書: 若確定利率貨款金額皆能符合需求,則進一步提出申請。 填寫完後將申請書及相關證件交由銀行審核。
6. 銀行審核: 銀行會依據實地到現場看房子與房屋證明文件的方式, 評估您的貸款申請。 〔約需2~3星期審核時間〕
7. 簽約: 銀行審核通過後,會通知您到銀行簽約。
8. 取得貸款: 當銀行核准您的貸款申請,會在完成過戶手續後,指定一天撥款到您指定的帳戶,再由您的帳戶將錢轉付給賣方(房貸申請)。
http://key88.net/article23506.html

房價升 臺灣凶宅 買賣交易量大增/誤買凶宅 可暫緩付款

房價飆升 臺灣“凶宅”買賣市場交易量大增
新加坡《聯合早報》報導,臺灣購屋者向來對發生過命案的凶宅是避之唯恐不及,但近日卻有人在互聯網上刊登徵求凶宅的廣告。有意買凶宅者,希望在房價不斷上漲的臺北,以低廉的價格買到房子。 
據該報引述法新社開設“臺灣凶宅網”(unluckyhouse.com)的韋斯克‧胡(譯音)說,凶宅售價較一般房價便宜20至50%,在房價飆升的今日,有越來越多的投資客、實力不夠雄厚的買家,以及對凶宅沒有避忌的慈善或宗教團體,轉向購買凶宅。
臺灣房屋不動產研究中心執行長邱太?告訴《中國時報》:“凶宅也有固定行情,基本上,越凶折扣越大!”一般屋主非自然死亡的房子都叫做凶宅,在臺灣房地產巿場上,凶宅價格認定有一定準則,通常“他殺”比“自殺”凶,“多人死亡”比“單一人死亡”凶。
根據臺灣法律,“曾發生過兇殺或自殺致死案件”的房屋,凡是有意購屋或是承租房屋者,都可以要求房屋仲介公司或是屋主在買賣或是租賃契約中注明絕非“凶宅”,否則可得解約退款甚至賠償,屋主甚至可能因瞞報“凶宅”而入獄。儘管如此,有關爭執在臺灣仍時有所聞。
據民視新聞網報導,有業者估計,“凶宅”短期投資報酬率高達200%,桃園一名高階警官10年前靠著50萬(新臺幣,下同)進場,目前已經有八棟凶宅,身價至少3000萬。一名18歲就出道就專門買賣凶宅的蘇小姐受訪時說,一般人唯恐不及的凶宅,但對眼明手快的投資客來說,反而是一隻會下金蛋的母雞。
報導中指出在臺北市,新房子一坪(約3.3平方米)平均售價可達43萬到110萬。因此,一對年輕夫婦如果要買間25坪的房子,就算不吃不喝,把薪水的每一分錢都存下來,也要存20年才買得起。
此外,一名林姓業者四年來賣了20間凶宅,他說,買家通常是30來歲的年輕專業人士,他現在每個月大概會經手四間新的凶宅。他說,自己也曾住過凶宅,住了三年都沒事,因此他相信,只要入住前做好法事安撫亡靈,就沒有問題。
據悉,而“臺灣凶宅網”開設的初衷,其實就是幫助購屋者“趨吉避凶”,避免一生積蓄誤買凶宅。該網站開放讓民眾上網登錄所知悉凶宅,和搜尋有意購買或承租的房屋是否為凶宅,但為避免有人惡作劇,民眾必須成為會員才能上網作業。不料,現在卻有越來越多會員用該網來買賣凶宅,有的廣告甚至能吸引到逾萬點擊。
而因應市場新需求,除了有業者架構專門提供凶宅資料的網站,有仲介業者打出專賣凶宅、而且保證是凶宅的廣告,在馬路邊也有人張貼賣凶宅的廣告海報,“凶宅”兩個字好像在滴血,還配上陰暗的女性側臉特寫。 
中央網路報 沈子涵/整理 2010-09-05
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誤買凶宅 可暫緩付款
民眾辦理購屋貸款,若發現房子是輻射屋、海砂屋、凶宅,金管會規定,買方可以請求銀行暫緩或停止撥款給建商,以保障消費者權益;萬一銀行已經撥款,銀行局官員表示,就要看買賣雙方的契約內容,買方必須自行主張權利。
金管會最近預告「個人購車及購屋貸款定型化契約不得記載事項」修正案,主要用意是讓民眾與銀行往來更有保障。
配合立法院5月7日三讀通過民法第746條修正案,要求必須在六個月內修訂完成「購車、購屋貸款、消費性放款、保證及其他定型化契約不得記載事項」,明定禁止銀行約定拋棄先訴抗辯權,民眾欠款時,銀行應先向主債務人求償,不能直接找保證人,以保障弱勢保證人的權益。
金管會表示,新規定要求銀行辦理自用住宅放款或消費性放款如已取得足額擔保,不得約定徵提連帶保證人;若為補足授信條件,須徵提一般保證人,於主債務人不依約履行債務時,銀行應先向主債務人求償,不得約定要求一般保證人拋棄先訴抗辯權。
金管會也將「房屋貸款撥款委託書」列為範本之附件,主要內容包括買方與賣方約定銀行撥款方式。
當房屋有輻射鋼筋、未經處理的海砂、建物於賣方產權持有期間曾發生兇殺或自殺致死情事、其他經修繕仍無法達到應有使用功能的重大瑕疵和其他買賣雙方約定事項時,買方可以請求銀行撤銷、解除或變更撥款委託、暫緩或停止撥付貸款,以保障消費者權益。
【經濟日報╱記者李淑慧/台北報導】2010/08/24
http://key88.net/article23495.html

押金欠繳 租約照樣有效 主契約特別註明 房東才能解約

押金欠繳 租約照樣有效 須主契約特別註明 房東才能解約
在租屋實務中,房東通常會要求承租人交付最多2個月的押金,以保障屋況「人為損壞」的歸屬責任,但是一般民眾很少瞭解「租約」與「押金」是分屬兩個獨立的契約,換句話說,未交付押金不代表租約未生效,同時,房客若欠繳約定的押金金額,房東也無法依此解除合約。
不可不慎
一般來說,房東要求交付押金的目的,主要是基於未來租約到期時,對於房內的受損物品、遺留物等,可依循合約獲得保障,或是房客延遲繳納租金時,將押金抵租金;不過,若房客未繳交完整租約內合議的押金,而開始租期,「要物契約」仍在當時已繳納部份的押金時已經成立,房東無法追溯剩餘未繳納的押金。
先收押金再給鑰匙
中信房屋法務專員白宗益表示,不同於租約是「承諾契約」的特性,押金屬於「要物契約」,必須在「物」也就是押金的交付下才真正成立。不少房東可能同意房客「分期繳納押金」,不過一旦未取得合議的押金而同意房客開始租期,代表間接同意「要物契約」的成立,未來可能面臨無法取得欠繳押金。
因此,即便房東沒有取得合議的押金金額,雙方的租約仍是存在,房東不能因房客未繳納押金而主張合約無效。永慶房仲集團總管處法務室經理吳宜學指出,租約可視為「主契約」,押金則屬於「從契約」,有「要物契約」的性質,除非在主契約中明定「未繳納押金時,合約無效」,否則無法解除合約。
白宗益說,相對弱勢的房客時常可能面臨租約到期,押金卻拿不回的問題,但只要房客在租期內正常使用房屋,屆時仍可在法律上合法向房東要求反還押金,他也建議房東,實際收取押金後再將鑰匙交付給房客,是最佳自保的方式之一。
蘋果日報 【蔡佩蓉╱台北報導】2010年09月04日
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提前終止契約 押金怎麼處理?
1、若租賃契約中以明文規定,提前終止租約時押金的處理方式,則應按照契約約定執行,例如契約規定提前解約應沒收半個月、一個月或是全額的押金,則出租人就有權按契約規定拒絕返還或沒收押金。
2、如果沒有明文規定「提前終止租約,押金應該如何處理」時,承租人原則上可以在
租賃關係消滅、抵償該抵押金擔保的租賃債務後,於返還所承租房屋時,向出租人要求歸還原押金。
租約.押金,兩者獨立不同契約
http://key88.net/article23493.html

買預售屋 謹記4招不敗 5大基本原則

買預售屋 謹記4招不敗原則
近期央行打房,最直接衝擊到的是新成屋及中古屋,但對2、3年後完工交屋的預售屋,我認為影響倒是不大,因為全球先進國家的首都房價高漲已是共同現象,且房子屬於大宗財,也算是一種商品,而商品應該取決於供需,並非專制地一棒打落房價,因此我建議,自住民眾可趁亂進場。
包括人工薪資、土地、建材等價格都未見下跌,因此我認為大台北房市沒有大跌的可能,就如同麵粉價格上漲,麵包也會跟漲;不過我仍強調,不論有沒有打房,買預售屋都要謹慎為宜,應謹記4招不敗守則。
一、捷運通車或興建的消息一定要注意:若無法負擔精華地段的房價,我建議可選擇重大交通建設通過的區域,甚至是捷運線目前未到達,但未來確定可到達的區域,就可逢低買進,例如淡海新市鎮已確定有淡海輕軌通過,或是貫穿桃園、林口等地的機場捷運線等,都是增值潛力地段,將產生強大的房價支撐力道。
而有餘錢投資的人,可掌握該區域預售屋的商機,目前兩岸題材持續發酵,助益各路資金匯集台灣,因此投資預售屋,要掌握陸客陸資大舉登台前提前卡位,選擇地段潛質強的物件,可享受長期增值或轉手的獲利。
二、人口帶動需求:預售屋賣的是「遠景」及功能特色,在規畫上會考量到未來的環境變遷,應該比較符合市場動態,而決定房子的價值包含許多面向,市場供給量的消長就是其一,北市都會地區,就學就業機會高、人口密度高、發展成熟,房市長期看漲,評估周邊房屋的供給總量時,可先了解各區域住宅存量,挑選人口增幅高的地區。
另外要注意整體經濟景氣、國際趨勢及政府釋出的利多政策,以有重大建設支撐及就業機會大者為優先,並避開房價高、量體大的標的或區域。
三、優質建物或建商的口碑很重要:購屋人不能衝動,建商的口碑、信譽,產品的尺寸圖、管線圖,還有公設比、雨遮等計算,皆要了解得一清二楚。我建議,可透過消保會、公平會的網站,了解建商過去是否有購屋糾紛案例,另外可查詢建商是否持續取得內政部核發,來做為建商品質的判定標準。
四、可選擇有景觀、大露台或大陽台的房型:入住景觀住宅,民眾在家也能享受美景,未來增值空間大,而有大露台或大陽台的房型,等於增加實際的居住面積,使用效益很大,民眾可設計成陽光可透進來的花房、玻璃咖啡屋,甚至頂樓住戶可做成露天浴缸等,營造生活情趣。(本文由太平洋房屋代銷部總經理賴勝源口述、記者馬婉珍整理)
工商時報 【馬婉珍】 2010-09-05
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想買預售屋 抓牢5大基本原則
許多人愛買預售屋,希望景氣變好時,投資的預售屋房價能上漲,幫自己賺進一小筆收益,但畢竟預售屋不比成屋,看不到房子總缺了那麼一點踏實感,再加上過去預售糾紛,更容易讓人卻步,房仲業者表示,抓好五大基本原則,自然能降低購買預售風險。
避免一案建商 注意請領建造執照
台灣房屋表示,買預售屋最怕建商半路落跑,不僅房子沒蓋完,自己所繳付的訂金前款也血本無歸,購買預售屋之前最好能到市場上,探聽建商口碑與過去建案,並實地走訪新成建案。
住商不動產法務部協理吳光華表示,建築物必須領有建造執照,才可以向建築管理機構申請開工,完成時申報完工、進而領取使用執照,接通水電等,在看屋時可以請建商出示建造執照,以驗明正身。
格局、貸款方式 完工維護問清楚
台灣房屋指出,因為預售屋看不到實體屋況,建商只能提供平面圖,一般看屋民眾並非專業,平面圖不見得都懂,一定要請建商詳細解釋屋內格局配置,若要稍做更改,是否可以、或者需額外付多少費用。此外,許多建商為了促銷,常以大型廣告吸引來購屋,但實際貸款方案是否適用,貸款額度多少,購屋者應充分瞭解,並記載在合約中。
最後則是完工後維護,許多社區都設有管委會,並按月繳納一定費用維護社區環境,不過在銷售時許多看不到費用都是建商在負擔,一旦建商撤出社區,就完全靠住戶自己維護,屆時環境是否還能如看屋時雅致,就不得而知,建議買方一定要多方詢問,避免草率下決定。
網路地產王/黃京梧/綜合
http://key88.net/article23481.html

雨天看屋 3到遠離漏水屋/颱風天看屋 漏水淹水無處逃

雨天看屋季 3到遠離漏水屋
近日三颱環伺、豪雨不斷,而鑑於購屋糾紛總是以「房屋漏水」居冠,因此專家提醒,下雨天正是看屋季,並掌握眼到(多觀察)、手到(多感受)、口到(多詢問)等3撇步,遠離漏水屋,以避免惱人的交易糾紛。
有巢氏房屋發言人劉炳耀指出,首先可掌握「眼到」,仔細觀察物件內外牆面接縫、陽台外推等地方,檢查有無壁癌、水漬、發泡等。
第2步驟是「手到」,看屋時要手摸牆壁,感受是否有水氣滲出的漏水徵兆,因為有些屋主會利用重新粉刷或裝潢來掩飾漏水痕跡,買方從外觀較難分辨,所以要用手感覺水氣的滲出。
最後要善用「口到」,主動詢問左鄰右舍,打聽房屋狀況,尤其是向物件樓上和樓下住戶打聲招呼,了解該物件是否有滲漏水瑕疵。
工商時報 【記者馬婉珍/台北報導】 2010-09-01
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颱風天看屋天 漏水淹水無處逃
今年颱風不來則已,一來就是三颱環伺。房仲業表示,颱風來襲沒有人樂見,但就有意購屋的人而言,卻是最好的了解屋況時機。掌握颱風過後一兩周時間看屋,除可看到最真實的屋況以及潛在淹水風險,還有機會買到便宜好屋。
住商不動產企研室主任徐佳馨表示,颱風淹水相關報導多是針對大範圍地區,區域房價往往因此應聲下跌,不然就是議價空間增大。這對打算購屋的民眾來說,可說是天上掉下來的籌碼,因為其中很多房子其實根本沒淹到或不會淹,購買這些房子通常可「殺」到很滿意,省下一大筆購屋經費。
而即便沒有打算揀便宜,也可利用颱風機會好好了解自己想買的房子,是否有潛在危機。像是山坡住宅,在颱風過後或風雨較小的時刻看屋,就能更清楚社區及周邊山坡排水情況,了解是否有崩坍的風險,搞清自己能不能住的安心。
另外,颱風夾帶強風豪雨,對住宅是最大的考驗,消費者在颱風過後去看看想買的房子,如果有缺失,更能一目了然。譬如金玉其表,敗絮其中的裝潢屋,大風大雨摧殘之後,有漏水的,不牢靠的,都會原形畢露,利用颱風過後幾天去看,屋主還來不及裝修,可以有效降低買到漏水屋的風險。
徐佳馨表示,颱風過後看屋,除了周遭環境是否淹水、潛在風險外,屋內部份主要看頂樓、屋外排水管、天花板、室內牆面、窗戶及櫥櫃等六大項,頂樓看排水好不好,是否有積水,天花板看看有沒有水漬,小雨時天花板看不出來,但颱風的豪大雨,天花板如果漏水,多會留下水漬。
牆面、櫥櫃也是看漏水,特別要注意的是窗戶,許多窗戶一般下雨天沒事,但颱風天風雨狂掃,結構好壞、緊密度相差就很大。查覺這些缺失不一定就不買,但絕對可以變成有力的議價籌碼。
【聯合晚報╱記者游智文╱台北報導】2010/09/04
http://key88.net/article23480.html

房貸壽險 人屋均保最安心 優先償房貸 再賠受益人╱房貸壽險 競出升級版

房貸壽險 人屋均保最安心 理賠金優先償房貸 剩餘再賠受益人
房屋貸款金額高、貸款時間長,若家中經濟支柱在揹貸期間意外身亡,或擔保品不慎毀損,可能對家庭經濟造成重大衝擊,為了同時保障房貸戶與其擔保品,銀行及壽險業推出房貸壽險商品,確保揹貸族雙重權益。
雙重保障
房貸壽險是指客戶在辦理房貸時,一併搭配購買定期壽險保單,利用保險移轉購房屋時可能產生的財務風險,此類商品可分為平準型及遞減型兩類。平準型保額固定,不會因房貸餘額減少而有所變動,但保費相對較高。遞減型保額則跟著房貸餘額變動,借款人償還愈多本金,保額也會隨之減少,保費相對較低。
大幅減輕家中負擔
民眾購買房貸壽險後,在揹貸期間卻不慎身故或發生全殘事故,保險理賠金優先用來清償房貸債務,付完房貸後若有餘額,剩存款項將支付給指定的理賠受益人,如此一來可以減輕客戶的家庭經濟負擔,等於是在房屋貸款之外,加一層保障。
看準房貸壽險市場潛力,壽險、銀行業者推出升級版房貸壽險商品,擴大擔保人與擔保品的保障範圍,例如合庫人壽9月推出包含重大燒燙傷、重大傷殘安養,以及特定意外身故的房貸壽險商品。
華南銀行、彰化銀行、高雄銀行等多家銀行也推出房貸壽險商品,除了基本住宅地震火險外,額外加入重大燒燙保險理賠。
南山人壽則和上海商銀合作,推出保障「第一次罹患癌症」及「疾病及意外重大傷殘」的「上海銀行幸福傳家保障型房貸專案」,讓首次罹癌或遭受重大疾病的保戶,可以「留愛卻不留債」。
由女性投保較划算
合作金庫個金部經理廖懋表示,此類產品最適合還貸來源單一,原先也沒有其他保險規劃的購屋族,而由於保費會受性別、年齡及躉繳影響,建議民眾可向承辦單位仔細詢問、評估後,再決定由誰擔任被保險人。
上海商銀個金部經理馬婉瑜指出,一般而言女性保費比男性便宜,建議可考慮由女性投保,比較划算。
房貸壽險Q&A
Q:何謂房貸壽險
A:房貸戶辦房貸時,搭配購買定期壽險保單,若家庭經濟支柱不幸發生意外時,理賠金優先償還房貸,若有餘額再將理賠金償還給法定受益人
Q:房貸壽險優點
A:若被保險人不慎發生意外,可由理賠金償還房貸,房子不至於被拍賣,家中經濟也不致受到太大衝擊
Q:房貸壽險缺點
A:安全度過保險期間,保費不一定可退回,須視產品類型而定
蘋果日報 【王柔雅╱台北報導】2010年09月04日
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房貸壽險 競出升級版
央行今年強力打房,導致銀行房貸業務縮減,但全台房價仍高居不下,民眾承擔房貸壓力反更大,壽險業者看準銀行通路房貸壽險市場漸大,目前包括合庫、法國巴黎、富邦、國際紐約、南山等壽險公司,針對不同銀行通路祭出房貸壽險升級版優惠,力圖一齊把餅做大。
壽險業者指出,據調查,目前有75%以上國人背負房屋貸款,且7成以上的購屋者年齡26~45歲,也就是說,約30~60歲為償付貸款的主要族群。
但是,統計至98年國人平均壽險保額卻僅62萬元,萬一發生身故或傷殘事故,一般生活開支、教育及退休費,光靠此筆保險金恐難以因應,更何況是龐大貸款金額,近四分之一房貸由遺屬負擔或法拍。
因此,壽險業者建議投保房貸壽險商品來因應,因保險受益人是銀行,如果萬一發生事故,理賠金將優先償還房貸餘額,剩餘的金額才是給其他受益人,房子不會因為繳不出房貸而被迫拍賣。
看準國人投保需求量漸大,各銀行通路為鞏固房貸戶,也願意和壽險公司合作,提供更多優惠。包括合庫、法國巴黎、富邦、紐約及南山人壽房貸壽險商品,除了原本既有的身故、全殘及全殘扶助金保障,陸續增加癌症、特定意外身故、重大傷殘安養及重大燒燙傷保障,部分銀行通路甚至提供限期投保加碼住宅火險及地震險保障。
紐約人壽另提供遺族生活保險金;南山人壽則針對上海商銀及遠銀房貸客戶,提供第一次罹患癌症、疾病及意外重大傷殘保險金。。
合庫人壽9月份起也推出新一代房貸壽險商品,衝刺市占率及業績,強調特定意外身故、重大傷殘安養及重大燒燙傷保障;法國巴黎人壽則是以類似商品搶攻合庫以外的銀行通路。
合庫人壽行銷部協理盧濟遠指出,民眾可以依預算,選擇保額平準型或遞減型的房貸壽險,前者是指保額在投保期間都不變,就算到房貸繳清後,保額還是一樣多;後者則是保額等於房貸金額,當保費逐年繳清後,保額也會跟著一起減少。
在保費方面,升級版與過去房貸壽險商品不同之處,是按照實際發生率再重新費率,通常年輕女性保費較低,可多善用此類壽險房貸商品,男性或年齡較高者,保費成本可能增加約2~3%;此外,在限期內投保者,提供與房貸壽險等額的住宅火險、地震險保障,保戶可省下近3,000元保費。
工商時報 【記者陳慧芳/台北報導】
升級版房貸壽險
http://key88.net/article23477.html

都更 審查過程 29%民眾認不透明/都更霧煞煞 近半民眾不解獎勵容積

都更叫好 民憂審查過程不透明
台北市議員李新自八月起,在北市大安文山區辦理廿場都更說明會,對參與民眾實施問卷調查,昨公布結果,九九%民眾肯定市府都市更新政策,卻有廿四%的民眾擔心都更助長房價飆漲。
「每個行政區都更情況都不同」,都市發展局長丁育群說,大安文山區因老公寓多,土地所有權人分散,較容易成功,萬華區多為透天厝,產權集中在少數人手上,反而難說動屋主配合。
根據李新提供的調查結果,民眾對於都更政策,最大疑慮為「審查過程不夠透明公開」,占廿九%;其次為「助長房價飆漲」,占廿四%;最困擾首位是「如何發動更新」,占廿五%,「釘子戶」次之,還有「容積獎勵不確定」、「審查時間不確定」等理由。
此外,住戶雖然可自組更新團體,但大安文山區居民仍偏好委託開發商,願意自辦更新民眾僅占卅八%。至於「如何申請老舊公寓」、「如何挑選優質開發商」,分占最該加強說明方向的一、二名。
都市發展局長丁育群回應,召開審查會議時,一定會通知全部所有權人,並設有旁聽席,事後也會將會議紀錄上網,方便民眾查閱。至於民眾有疑慮,可直接打至都發局詢問,十五人以上會派專人解說。
針對都更影響房價疑慮,丁育群分析,過去房價高漲,是因大量國外游離資金投入,加上貸款利率低迷,「非地方政府可控制」,但央行大動作升息後,房價漲幅已減緩。
他更承諾,將統計申請都更成功的九十九件建商與顧問公司名稱,作為民眾尋找開發商的參考。
中國時報 【潘欣彤/台北報導】2010-09-04
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都更 29%民眾認不透明
台北市政府推動的「老舊公寓都市更新專案」上月2日公布施行,但根據一份問卷顯示,仍有許多民眾不懂如何自組更新團體、如何挑選優質開發商,對繁複的都更程序更是霧煞煞。
市府都市發展局長丁育群說,都更審議過程都是公開,未來會考慮架設網路直播,同時請各大公會、學會支援擔任「都更輔導員」,協助處理個案。
至於開發商的公開資訊,甚至民眾擔憂房價飆漲的問題,由於涉及中央法規,將再詳細討論研擬方案。
市議員李新8月9日至29日在大安、文山區,自辦20場都更說明會,會後並進行問卷調查。
回收的848分問卷中,99%的受訪者肯定市府都更政策,但也有29%民眾認為「都更委員會審查過程不夠透明公開」、24%認為都更「助長房價飆漲」、22%擔憂「古蹟文化資產保護」、18%認為「都更效率差」、6%擔憂「公設跟不上新增人口,生活品質下降」等問題。
另外,市府主打「有錢自己賺」的「自組更新團體」策略,最高520萬補助,但仍有54%的受訪者表示仍會以「委託開發商」的方式進行都更,還有29%的民眾擔心不知「如何挑選優質開發商」。且市府以「一坪換一坪」作口號,因此有25%的民眾誤以為都更都可獲得2倍容積。
李新說,都更審查過程不夠透明、公開,市府應將委員會審查過程透過網路方式直播,取信於民;設置「都更輔導員」,專案協助到自主更新團體成立。
他建議應公布開發商相關資訊,讓民眾可參考選擇,且規定一定期限內無轉售者,可給予地價、房屋、土地增值稅等減免獎勵。
【聯合報╱記者陳志豪/台北報導】2010.09.04
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都更霧煞煞 近半民眾不解獎勵容積
台北市政府8月起,推動「老舊公寓都市更新專案」,北市議員公布問卷結果,近3成認為都更審查過程不透明公開,2成4認為助長房價飆漲,超過4分之1民眾誤認都更全享有2倍容積獎勵,包括地政士及建築師公會也認為,多數民眾對都更方案都是一知半解。
北市議員李新近月來在大安文山區舉辦20場都更說明會,針對2千名參與民眾進行問卷,回收848份中,顯示多數民眾對都更政策仍「霧煞煞」,住戶感到最困擾是不知如何發動更新,占2成5,也有2成5擔心「釘子戶」問題,2成4不確定容積獎勵,有超過4分之1民眾以為都更案均享有2倍容積獎勵的錯誤認知。
民眾對於都更政策的疑慮,有2成9認為審查過程不夠透明,2成4認為助長房價飆漲,另有逾5成委託開發商辦理都更,但有近3成不知如何挑選優質開發商,其中3成1不知如何申請老舊公寓更新重建。
北市地政士公會理事長高欽明說,市民對於都更法令與審查程序,多半一知半解,市府要推廣都更,必須讓政策變成市民能懂的語言。
北市估價師公會理事長陳玉霖說,估價是更新很重要的部分,例如許多民眾對頂樓及一樓的估價都有很大落差,涉及都更前後的市值與容積分配的額度,住戶可多向第三公正單位徵詢。
北市都市發展局長丁育群說,召開都更審查委員會設有旁聽席,供民眾聽取意見,會議紀錄也會公佈在網站,網路直播的技術短期無法克服,有待研究,礙於人力吃緊無法設置輔導員,15人達成都更共識,可派專人解說,開發商資訊將要求內部彙整再公布,而賦稅權責在於中央,會向中央提出建議。
自由時報 〔記者劉榮/台北報導〕2010/09/04
http://key88.net/article23474.html

土地稅法修正案 彭淮南出聲 違規買賣土地罰太少 憂無法遏止豪宅交易

土地稅法修正案 彭淮南力擋
行政院會昨(2)日討論「土地稅法」修正案,擬對土地買賣未辦妥權利移轉登記再行出售者,由現行可處出售移轉現值2%罰鍰,增訂罰鍰上限不得逾50萬元。
中央銀行總裁彭淮南在會中則強調,50萬元上限無法遏止豪宅違規交易,要求院方再再斟酌罰鍰上限。行政院長吳敦義最後裁示,全案保留再議。
現行「土地稅法」第54條規定,土地買賣未辦妥權利移轉登記,再行出售者,處再行出售移轉現值2%的罰鍰;修正草案則增訂但書,「最高不得超過新台幣50萬元」。
官員轉述,院會討論該案時,彭淮南首先發言詢問,是否一定要訂定違規罰鍰上限?彭淮南之後並強調,若調高罰鍰上限,對低土地交易價格的民眾影響不大,卻能遏止違規的豪宅交易。
財政部次長張盛和則表示,這項罰則屬行為罰,不定罰鍰上限容易產生處罰過度的疑慮,且司法院釋字第616號解釋,行為罰依應納稅額固定比率計算,應有合理最高額限制,參考稽徵實務情形及裁罰相關統計數據平均約37萬元,因此決定訂定50萬元上限,以符比例原則。
彭淮南則接著說,應考慮50萬元是否為合理、恰當的數字。他並以豪宅違規交易為例,指若訂定50萬元罰鍰上限,將失去遏止力道,一定要再斟酌罰鍰上限。
行政院長吳敦義隨後詢問彭淮南:「訂定多少金額上限較合理?」彭淮南回答,他沒有特定想法,大家可以再討論。
吳敦義最後裁示全案保留再議,財政部次長張盛和則允諾會再將此案交財政部研議討論。
財政部官員解釋,修正「土地稅法」並增訂土地買賣未辦妥權利移轉登記再行出售者的罰鍰上限,是行政院賦稅改革委員會的結論,如果院方對罰鍰上限有意見,也可以再斟酌討論什麼金額較合理。
【經濟日報╱記者蘇秀慧/台北報導】2010.09.03
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土地稅罰鍰上限50萬 彭淮南憂無法遏止豪宅交易
行政院原定今天要通過土地稅第54條條文修正案,不過央行總裁彭淮南當場和金管會主委陳裕璋交換意見後,彭淮南表示,他憂心訂定上限無法遏止違規的豪宅交易,行政院長吳敦義裁示後,全案保留再議。
土地稅第54條原定,土地買賣未辦竣權利移轉登記,再行出售者,處再行出售移轉現值2%罰鍰,草案增訂「最高不得超過新台幣50萬元」的但書。
與會者轉述,彭淮南先和陳裕璋交頭接耳、交換意見後,當場表示,是否一定要訂定上限?財政部表示,這項罰則屬於行為罰,未定上限會出現處罰是否過度的疑慮,而且會影響及違反行政法上義務所得的利益等因素,依照土地稅特性、處罰規定的立法意旨及稽徵實務,統計裁罰相關數據後,訂定50萬元的上限。
彭淮南接著說,應該考慮50萬元是否適合理、洽當的數字,他以豪宅違規交易為例,如果訂定50萬元的罰鍰上限,將失去遏止力道,一定要再斟酌罰鍰上限。與會者指出,彭淮南認為,調高罰鍰上線對低土地交易價格民眾影響不大,卻對台北等高房價地帶的違規豪宅交易有遏止效果。
吳揆聽取後,詢問彭淮南,訂定多少上限才比較合理?彭淮南說,他沒有特定想法,大家可再討論。與會者轉述,吳揆最後裁示,全案保留再議,財政部次長張盛和則允諾,會帶回去再研議討論。(記者:劉曉霞)
華視新聞網
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違規買賣土地罰太少 彭淮南出聲
為杜絕房地產炒作,央行總裁彭淮南再度出「聲」!行政院院會昨日審議土地稅法修正草案,彭淮南認為,對土地違規買賣罰鍰上限,財政部只擬訂五十萬元,和動輒上億的豪宅相比實在太低。因他的意見使相關條文立即遭行政院長吳敦義裁示全案保留再議。會後財政部次長張盛和說,「調得再高都無妨」,將檢討後再提修正草案。
這是彭淮南為打擊房市投資客,繼央行日前實施選擇性信用管制、要求行庫降低承貸成數與取消寬限期、金檢、升息等一連串打房動作後,再度對土地違規買賣罰款上限提出不同看法,期能打擊豪宅投資客。
九十五年大法官六一六號解釋令指出,稅法中義務行為罰沒有合理最高上限的規定,逾越處罰之必要程度及比例原則,有違憲法障人民財產權意旨。財政部陸續著手修訂稅法,訂定行為罰的處罰上限,日前提出土地稅法修正草案。
現行土地稅法規定,土地買賣未辦完權利移轉登記就再行出售,要處公告現值的二%罰鍰,修正草案增訂「但最高不得超過新台幣五十萬元」。張盛和說,統計全國受裁罰平均金額約三十七萬,因此訂出五十萬元上限。
彭淮南認為,五十萬上限罰款無法遏止違規的豪宅交易,若調高罰鍰上限,對低交易價格的民眾沒影響,卻能遏止違規豪宅交易,一定要再斟酌罰鍰上限。最後行政院長吳敦義裁示全案保留再議。
張盛和說,財政部將再研議調高裁罰上限,「調得再高都無妨」,畢竟實際裁罰金額還是依移轉出售現值的二%計算。
中國時報 沈婉玉、仇佩芬/台北報導 2010-09-03 
http://key88.net/article23470.html

2010年10月14日 星期四

居家風水看健康 掌握居家風水要忌 採光、隔間須兼顧

居家風水看健康 採光、隔間須兼顧
居家空間的風水,真的會影響住在家中的健康嗎?信者恆信,不信者恆不信!不過,純粹從居住的環境來看,如果居家環境不佳,重則影響身體健康,輕則讓人心情不佳,長此以往,對住在裏頭的人來說,必然會因為過量的負面能量,影響不可謂不大!
明廳暗房保健康 飲食空間補運、氣
「風水中有所謂的明廳暗房原則!」首先,在風水師眼中,客廳的採光務必要明亮,一旦採光充足,整體門窗安排得宜,空氣流通也順暢,自然能營造出好的氣場。如果採光不足易造成客廳光塞氣閉,空氣不流通,居住其中自然容易發生呼吸道感染及發燒等呼吸系統疾病;長期居住在陰暗的房子,心理或精神上,比較容易因小毛病日積月累而形成重大疾病,假如客廳採光不足,可整日開燈來補強自然採光的缺失。
此外,飲食的作用主要在補氣、補運,而好的氣氛則可強化影響接受食物的能量,這與餐具、餐桌椅、燈光的選擇,都有很大關連。綠色可增進消化,新鮮的蔬果營造輕鬆愉悅的心情,若要安定心神可吃些顏色輕淡的食物,少量的橘、黃色則能促盡新陳代謝;對應屬木的東南方位,餐廳傢具應以天然的木質為主,並可利用餐巾、托盤來加強食物所提供的能量,以清淡的綠色系最為適合;角落設置投射立燈,突顯光明氛圍,對於健康也有幫助。
臥室不得見牆角 瓦斯爐勿對櫃子
「除了居家的燈光佈置之外,隔間安排也直接影響健康!」風水專家建議,從臥房內部向房門外面垂直看出,門的正對面不能有牆角、獨立的柱子沖射,容易導致氣管、食道的疾病,如果牆角及柱子都沒辦法移動,最好的方法還是改門的位置;而廚房的瓦斯爐正對面,最好不要有置物櫃之類傢具,因為會擺些瓶瓶罐罐的東西,隱喻著一家人常在吃藥,櫃子擺得高,很容易有腹部以上的疾病,櫃子擺得低,則容易發生腹部以下的病症,把瓦斯爐正對面的櫃子或冰箱移走,才能有效解決問題。
而不管是那個空間,睡的床及坐的書桌及沙發的上面都不能有樑,長期在樑下活動,很容易對健康造成影響,樑不可能移動,光包樑也只是解決了視覺上的障礙,問題還是沒辦法解決,因此,最好的方式就移動床及椅子的位置。
【網路居家王/綜合】2010/09/03
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掌握居家風水要忌 助你健康如意
中國人講風水,重在順乎天地宇宙運行之理,然而,瞭解簡單的家居裝潢擺設要點,即可讓人減少煩惱、增加健康。
居家風水五要
1. 屋內光線要明亮
屋內及臥室內的光線不宜過暗,光線太暗會使人缺乏活力,也容易有較多負面的情緒與思維。
2. 室內空氣要流通
室內的空氣宜流通,窗戶宜適當的打開讓空氣流通、光線明亮,人自然神清氣爽,也可以使用好的空氣清淨機讓空氣更為清新。
3. 牆壁的顏色要柔和
住家牆壁的顏色,尤其是臥室的牆壁,及床單床被顏色的選擇,不可過於偏向冷色系,冷色系會使人更為憂慮,一般而言以米色或米黃色系為宜。
4. 屋內可以增加一些生氣
屋內放置一二樣綠色植物、插花、小魚缸或是收養寵物,都可以讓屋內多一些生氣(生動之氣)與綠意盎然,可以使心情愉悅。
5. 牆上圖畫要清新平和
一些比較陰沉或恐怖的圖畫,不適合掛出來每天看,猛獸或線條激烈的圖畫也不適合掛出來,因為這邪惡有不良的暗示作用,看久了會影響潛意識的穩定。
居家風水五忌
1. 天花板忌低降累贅
客廳屋頂的天花板,高高在上,對於住宅風水來說,它是天的象徵,因而相當重要。現代住宅普層高都在二米八左右,如果屋頂再採用假天花來裝飾,設計稍有不當,便會顯得相當累贅,有天塌下來的強烈壓迫感,居者會壓力過大。
2. 玄關吊頂不宜低
玄關處的吊頂若是太低,且有壓迫感,這在風水上屬於不吉之兆,象徵這家人備受壓迫掣肘,難有出頭。此外,玄關的牆壁間格應下實上虛:面對大門的玄關,下半部宜以實牆作為根基,紮實穩重,而上半部則可用玻璃來裝飾,以通透而不漏最理想。
3. 陽臺忌雜物
陽臺是住宅納氣的重要通道,應盡量保持開闊明亮,種植物忌過密,將光線遮擋。
4. 廁所浴室忌顯眼
衛生間不可設在走廊的盡頭,這在風水上是大凶之兆,因為從衛生間溢出的濕氣和穢氣,會順著走廊擴散到相鄰的房間,自然不衛生,所以衛生間應設在走廊兩旁,且衛生間內最好有窗。
5. 書房忌複雜
書房的門向也要注意,首先不能正對廁所、廚房、否則會令文昌受水火衝擊,並引入穢氣,導致精神不佳。除此之外,坐椅切記不要被橫樑壓項,及類似橫樑的物件如空調器、吊燈等壓在頭上,如有這樣的情形,則易於處處受制,難以舒展。
新紀元周刊 文 ◎ 敏欣
http://key88.net/article23467.html

一夜好眠?選擇枕頭、棉被有一套╱枕頭的學問 看睡姿選棉被

要一夜好眠?選擇被、枕有一套
睡眠的品質好壞,攸關一個人的健康與生活,千萬大意不得!如何選購一個適合自己的枕頭與棉被,更直接影響睡眠的感受,專家建議,依照每個人不同的季節與睡眠習慣,可選擇不同的寢具,讓自己一夜好眠!
慎選枕頭材質 試躺看看最重要
不少人有落枕,或者睡醒的時候常會脖子、肩膀酸的情況,「問題很可能出在枕頭!」枕頭專家、HOLA專員廖玉鶯表示,枕頭的種類,主要分為羽絨、化纖、乳膠、矽膠四種,乳膠與矽膠很像,但乳膠是天然橡樹灌模而成,矽膠則是化學惰性海棉,透氣性通常以乳膠較佳;而羽絨有分%數,包含羽絨跟羽毛,羽毛多的硬、羽絨多的軟,若標示90/10及為羽毛是90%、羽絨10%。通常是90/10、70/30、95/5;化纖主要的種類較多,主要偏重功能性,可提供防蹣抗菌、透氣、若含有鍺離子、銀離子,則有保暖或抗菌,價格範圍較廣。
枕頭以保護、支撐頸部為最重要功能,在試躺的時候,要注意到脖子喉嚨、呼吸道有沒有平躺,如果有頂到,則表示枕頭高度與身材有落差,切記不能往後仰,避免打呼及頭部充血;小朋友更要注意,枕頭如果過大,也會影響到脊椎、影響發育。
冬被須保暖輕盈 夏被重透氣排汗
棉被的品質可以從四個方面來看,首先,是棉被的填充物,組成成份決定被胎的價值,越稀有的材質相對的價值就會越高,一定要詳讀成份標籤來判斷;再來是表布,一般來說純棉的材質是舒適又好保養;木質纖維是比較先進的材質,具有迷人的光澤與親膚感;而純絲則是奢華的質感,帶給肌膚最頂級的享受;而好的車工決定了被胎耐用的程度,所以在選擇被胎時,可以用肉眼觀察車線是否平整,再輕拉四周來確定是否平衡,這樣就可以了解一件被胎的品質。
至於不同的產地,也會影響被胎的品質,目前市場上來說,德國及義大利的被胎價格較高,價格最低廉的當然是大陸製的被胎,所以了解產地也會是判斷的一個重要依據。隨著季節變化,棉被也要變換,春夏棉被要注意透氣、排汗、溫度調節的能力,而秋冬棉被,則必須保暖、鬆軟、輕盈。
【網路居家王/綜合】2010/09/02
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你知道枕頭的學問嗎?
健康導讀:枕頭就是人們為睡眠的舒適而採用的填充物,為了保護頸部的正常生理彎曲,維持人們睡眠時正常的生理活動,人們睡眠時必須採用枕頭。
枕頭的學問
人的一生有三分之一的時光與枕頭作伴在睡眠中渡過,枕頭對於人的生活,工作和學習有著至關重要的影響。現實生活中由於人們對於枕頭的重要性認識不夠,對枕頭的知識了解的不深,導致人們在枕頭的選擇上存在著許多誤區,在使用中存在著許多不合理的習慣,時間一長,這些不良習慣會嚴重影響到人們的生活質量和身體健康,導致了許多人的頭,頸,肩,背及內臟等多方面症狀。
從古代醫師術士到現代醫學專家,學者等有識之士都認為睡眠所用枕頭極為重要,並進行了多方面的深入研究,並且已經有了相當豐富的研究成果,所以步入現代生活的人們非常有必要進行一場枕頭的革命,首先增加對枕頭的知識,其次要正確的選擇和使用適合自己的枕頭。
這樣不僅可以提高自己睡眠的質量,保證工作狀態,而且可以使自己身體更加健康,讓自己的生活更加美好。中國枕頭網對於好枕頭的總結是,好枕頭三要素:好枕頭必須有適合的承托力,就有三個基本要素來實現:
1,支撐頸部的基本構造;
2,合適的高度;
3,良好的填充材料。
判斷是否該換枕頭的簡便自查標準:
1,在沒有其他身體疾病的情況下,晨起後常常覺得頸部麻木酸漲。
2,枕頭已失去彈性,需要拍打好一陣才能使其恢復一些彈性。
3,在好不容易調整完枕頭之後,它又迅速回复扁平。
4,枕頭有結塊,凹凸不平的現象,且填充物有受潮的異味。
枕頭使用多長時間更換合適
有很多人每四年才換一次枕頭,其實枕頭應該是每1~3年就更換一次。因為又舊又臟的枕頭容易滋生黴菌,?蟲,引發過敏或者呼吸道疾病。選購的枕頭應該方便清洗並可烘乾,這樣枕頭才可用得長久,你的睡眠健康也可獲得保證。
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教你如何看睡姿選棉被
秋天到了,冬天還會遠嗎?那麼,今天小編就教大家如何通過睡姿選購棉被。
說到底,選被子其實就是選溫暖,有些人喜歡睡得渾身暖洋洋,有些人則偏愛涼爽的感覺。每個人在睡覺時的感受都不一樣,這同時也就決定了你對被子的選擇。
你會蜷著身子睡覺嗎?睡姿告訴你要買什麼被子
答:會,我覺得冷
怕冷體質:暖被或是超暖被。
睡眠提醒:羽絨類的床品,需要定期晾曬,抖動被子和枕頭,使其保持清潔。
睡眠推薦:鵝絨被
被子解析:被子的包裝上標有三級標示尺,分別是涼爽被,暖被和超暖被!
推薦指數:★★★★★
乙不會,但是偶爾我會踢被子
怕熱體質:涼被,四季被和蠶絲被。
睡眠提醒:1 3的好處是,可以一起或分開使用,你可以根絕自己的喜好自行選擇。
睡眠推薦:四季被
被子解析:專業人員稱它為暖度1 3,即一張薄被加上一條溫暖的厚被搭配使用。
推薦指數:★★★★
網路轉載
http://key88.net/article23447.html

2010年10月9日 星期六

促銷預售屋 退屋送利息 消保官:確認再簽約╱拆解售屋包裝術

促銷預售屋 退屋送利息 業者看好後市 願付5%年息 消保官:確認再簽約
央行打房後房市交易遲緩,但業者仍看好後市,昨日台北市預售建案「橡園撰」推出「消費者不滿意、加5%年息退費」活動,只要建物使用執照核發前,買方不須任何理由都可退費,建商還另給買方5%年息,以保證未來絕對看漲。消保官建議,買方在簽合約書前應再三確認合約內容、與建商確認該合約成立,保障自身權益。
售屋新招
北市文山區預售案「橡園撰」昨公開,推出「加價5%利息退費」活動。橡園建設公司經理褚定義說,為保證建築品質佳,也保證市場價格不會跌,推出不滿意就金額全退活動;只要已購客在該案建築使用執照發下來前有任何不滿意,任何時間點都可退費且不須支付手續費,該內容全都記載在合約書中的申請解約條文中。
褚定義說,購買預售屋通常代表看好未來景氣,2007年他曾在「南京沃荷」推出該活動,當時預售價每坪45~55萬元,曾有客戶說跌價一定來退費,沒想到2009年成屋漲到每坪60萬元。
詳讀合約有無但書
消保官楊舜惠分析,該契約的確對消費者有利,但建議消費者買屋簽約前一定要詳讀合約內文,看看有沒有附加但書;若合約內容確實,之後建商不認帳,消費者也可依《消保法》第22條要求建商履行廣告及合約內容。民眾姜綺欣認為,如果可以無條件退費一定會去看屋,雖不會成為買屋決策關鍵,「但絕對有加分。」
不滿意退費的賣屋活動並非首創,去年3月金融海嘯餘威仍在,林森北路預售案「皇翔RICH」60戶銷售不到10戶,推出「原價買回」專案,銷售率上衝5成約成交30多戶。當時協助銷售的信義代銷協理呂信銓表示,隨2009下半年房市快速反轉,皇翔建設即封盤,至今未再賣。
預售屋為賣方市場
皇翔發言人游玉華不願透露當時採用該方案的買方有幾組,僅說會在今年底結構體完成前,詢問採用該方案的買方是否願承購,若不願承購,將無條件買回,但須扣總價3%為管銷費用。
呂信銓說,目前台北市預售屋仍是賣方市場,雖去化速度變慢,但主因是賣方對開價堅持,因此促銷手法也愈來愈少見。
橡園撰 小檔案
◎位置:北市文山區忠順街一段42號旁
◎開價:每坪56萬元
◎規劃:地上9樓、地下2樓
◎坪數:27、54坪
◎總戶數:31戶
◎基地面積:167.59坪
◎使用分區:住三
◎公設比:30.1%
◎建設公司:橡園建設股份有限公司
資料來源:《蘋果》採訪整理
蘋果日報 【楊茲珺、江碩涵╱台北報導】2010年09月02日
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你買到的是房子 還是噱頭? 拆解售屋包裝術
就某個層面看,賣房子和其他銷售行為,差異並不大;因為多數情況,房市商品也必須經由適當包裝,才能成功吸引消費者目光,進而獲得準購屋人的青睞。
然而,在這些琳瑯滿目、多采多姿的行銷包裝中,到底哪些東西是真材實料,哪些東西又純屬噱頭?事情攸關消費權益,以下就從目前常見的幾個現象,為您說分明…
相信您一定有以下的經驗;走進大賣場或百貨專櫃,無論準備買什麼商品,一看到展示架上陳列的各種產品,如果對品牌沒有特殊偏好,預算也還許可,那麼瞬間確實很難決定,到底是要買哪一個。
消費行為說簡單很簡單,說複雜也很複雜;因此處處充斥著行銷行為,想抓住消費者眼光,進而掏出錢來購買商品。戶外的看板廣告,人群川流處發送的海報,各式媒體裡的各類廣告,都是現代商品行銷的一部分。而房地產商品消費額最高,程序及規定最複雜,行銷包裝這塊,當然更是各家一較長短,贏取消費者青睞的必爭之『地』。
辨識行銷術 保消費權益
不過如同其他領域或商品一般,有些包裝是有其實質內涵,有些卻是噱頭。就以飲料來說,撇開品牌忠誠度不談,不少商品強調有營養價值或獨門配方,時下更流行減重消脂效果:然而這中間是真是假,消費者確實很難一下子判別。
飲料一罐至多三、四十元,宣稱賣點就算無效,只要不損及健康,其實無傷大雅,下次不再購買即可。
然而房地產商品消費額動輒數百、數千萬,多數人往往得花一輩子背負。
因此,如果新購入房子,標榜的賣點或特色,結果是實質成份少、噱頭程度多,那麼無疑地,消費權益將受到損害。
因此,本文提出並分析幾個近期流行、常被運用的房市行銷術或賣點,看看它們葫蘆裡究竟賣什麼藥;有沒有真材實料?還是有譁眾取寵的嫌疑?
一、原價買回 買貴包退
全名為『買貴則照原價買回』的行銷策略,其操作或標榜在於,如果建案在完工交屋時,行情價下跌,或說比預售期間賣給消費者的價格低,屆時消費者不想認賠,建商就會按照當時的賣出價,買回原來賣出的戶別;至於是否另收手續費、成數多少,則由各家自行決定。由以上描述可知,此招是用在預售案上。
此行銷方式早年在汐止有個案曾經用過,不過由去年底位於中山區林森北路的「皇翔RICH」再次祭出;之後跟隨者還不少,以高鐵桃園車站特定區的「城市的遠見」,比較受到矚目。
以「RICH」和「城」案推出此招後的表現來看,短期內確實形成話題,反應不惡。不過,「城」案是當區唯一大樓型產品,總價在當地也屬相對低者,因此不能光用原價買回的行銷術,來評斷該案的整體銷售反應。
由於包括「城」案在內,目前還有標榜原價買回的建案,「RICH」案也還沒到交屋期,因此還無法斷定原價買回的『真實性』。不過「RICH」是上市建商皇翔建設推出,「城」案建商宜誠機構也是桃園在地有名,因此純從『是否真會原價買回』的角度看,跳票或噱頭的機會很低。
但說實話,『原價買回』仍是『走鋼索』的銷售策略。因為表面上看,這是賣方認為未來行情絕不會跌的信心宣示;然而,按台灣房市業者或賣方的習性或慣例,如果真看好未來景氣或行情,是會採取議價空間緊縮,甚至惜售的強硬姿態,壓根子不可能急售。看看現在大台北房市光景,就昭然若揭。
因此,此招儘管不像噱頭,卻還是一步險棋,目的是在低迷市況中刺激買氣、殺出血路。去年九月的金融海嘯,自然就是形成此一客觀環境的主要因素。由此出發可知,要是有業者再祭出或運用此招,那多半是買氣難振,至少對該案或其所在區域是如此。
二、飯店式公寓 公寓式酒店
『酒店式公寓』也是近幾年開始興起的行銷模式之一,而之所以和一般標榜專業物業管理不同,主要在於,採取這類包裝的個案,因為產品是公寓,坪數較小、總價較低,故多會強調投資效益,甚至連帶有包租或代租的『服務』。
實際操作則是,個案會強調引進飯店或酒店的管理模式,或業主本身就有相關背景,因此如自用,則可享受更高一等的物管服務,如打算當包租公婆賺租金,也因為『酒店』加身,租金行情看漲。而這類產品因為標榜高級物管,因此牌價通常較高;因此就算高級物管真能抬高月租金,實際投報率也會因此壓低。
那麼,這類訴求或包裝,到底是真材實料?還是實為噱頭?這得看您對飯店或酒店級物管的定義是什麼而定。
一般情況,國內的物業管理,多半仍是社區保全及收發信件等基本型態。從這點出發,則就算身著酒店制服的人員進駐,也難現五星級飯店的服務實質;除非您認為,只要酒店人員進駐社區做基本物管,就算酒店式管理。
反過來說,如真的加碼要求酒店級服務,則管理費恐怕還得往上加;事實是,真能負擔正牌五星級酒店物業及服務的,大概也只有總價動輒上億豪宅的買主。因此號稱酒店式公寓或飯店式管理,以現況來看,多少有噱頭的成分。
三、提供代租 包租服務
此外,酒店公寓或其他標榜投資效益產品的包租或代租服務,箇中也有蹊蹺。所謂包租,意思就是『保證幫你出租出去』;這樣,似乎就穩賺不賠?不過請看仔細,包租服務時間通常不長,頂多二到三年不等。因此如本身資金不充裕或收入不穩定,仗著包租就跳下去投資,則風險其實不小。
因為,房貸繳交期動輒十幾二十年,然包租服務最多三、五年;往後的年份,還能保證房客續租嗎?更別說代租服務只是幫你招租,並不保證租得出去。因此無論是否有酒店服務或物管光環,碰到代租或包租服務訴求時,也要謹慎考量,個案所在地是否真有大量租屋需求,不要被看似炫目的包租服務沖昏頭。
四、免錢交屋 低自備款
和『酒店式公寓』或『原價買回』相比,低自備或低交屋款訴求算是『歷史悠久』。『低』這個概念,是自人類有交易行為以來,就屢試不爽的銷售術;無論景氣好壞,我們都會看到,有業者使用或操作這種掌握人性弱點的行銷術。
低自備或超低交屋款,最近幾年算是常見,甚至還曾出現過『免錢交屋』。而根據了解,『免錢交屋』並非真的不用錢交屋,只是製造話題吸引來人的噱頭。不過低自備或超低交屋款,則就大有文章了。
時間拉回九三年前,當時的低自備或超低款交屋,的確是玩真的。當時整體景氣屬上升期,連相對保守的行庫也看好,加上當時利率也低,因此行庫的放貸是相對寬鬆的;一般情況,都能輕易貸到房屋總價的八成,甚至更高。
當時,甚至還出現過超額貸款,不過這不是銀行鑑價高於賣價,而是銀行連裝潢費用也貸給消費者,才造成超過百分百的房貸。除了景氣緣故外,國內行庫濫頭寸太多,也是造就超高額房貸的因素。
不過九四年後,情況開始有變化。由於行庫嗅到風險,深怕之前的不動產呆帳逾放風暴再度重演,因此寬鬆放貸政策急踩煞車,先後針對投資型套房,及成屋供給量大的地區開始限縮。一時之間,高銀貸低自備訴求面臨斷炊。
然而之後,我們仍看到有建案訴求低自備或超低款交屋。行庫放寬房貸限縮,是最近一年的事情,且也沒有之前寬鬆,大台北以外的區域放貸限縮也未全面解禁。最近出現的這類訴求或行銷,其實多是賣方操作形成;實際做法是,行庫放貸不足的部份,以其他形式之貸款填補。
比如銀行只放貸六成,而賣方如仍訴求八成銀貸,這兩成差距,就由建商以公司擔保貸款,或另申請信用貸款來支應。低交屋款,也是以類似方式操作。
只不過,公司貸或信貸,和不動產貸款是兩回事;前者不但利率較高,還款期也短,因此這種低自備,或許交屋前確實負擔輕鬆,但交屋後負擔會立刻加重,因為還是得先還清信貸和公司貸部份。
這種行銷模式,其實是賣方衝買氣的手段;未能明察的消費者,往往以為真的可以輕鬆買屋,然事實則否,只是把重擔拖延到交屋後而已。因此碰到這種低自備訴求時,消費者還是要回過頭來,誠實檢視自己是否真有能力負擔房屋總價,不要只因低自備或交屋款,而買了超過自己能力所及的房屋。
住展 第341期 編輯部
預售屋特殊銷售手法與注意事項
http://key88.net/article23445.html

掌握三大不敗守則 謹慎挑選預售屋/買到滿意的預售屋,要有三勁

掌握三大不敗守則 謹慎挑選預售屋/看準上漲動能、潛力地段、優質物建
央行祭出打房政策後,直接受到衝擊的是新成屋及中古屋,而對於兩、三年後完工交屋的預售屋,同樣也釋出一定程度的警示作用。房仲業者就強調,目前買預售屋尤其要謹慎為宜,並謹記三招不敗守則。
一、上漲動能
預售屋賣的是「遠景」及功能特色,在規劃上會考量到未來的環境變遷,應該符合市場動態,而決定房子的價值也包含許多面向,市場供給量消長即是其一。
太平洋房屋代銷部總經理賴勝源指出,評估周邊房屋的供給總量,要先瞭解各區域住宅存量,挑選人口增幅高的地區。同時要注意整體經濟景氣、國際趨勢、兩岸動向及政府釋出的利多政策,以有重大建設支撐及就業機會大者為優先,一定避開房價高、量體大的標的或區域。
像北市都會地區,不但就學就業機會高,而且人口密度、發展成熟度等都是一流,因此房市自然長期看漲。
二、潛力地段
「地段」也是決定房地產的主要價值,市區精華地段、近捷運站、重大交通建設、大型商圈周邊、優質學區、重劃區或公園綠地題材等,都是增值潛力地段,房價始終具有強大支撐力道。
賴勝源表示,現階段兩岸題材持續發酵,讓各路資金匯集台灣,因此投資預售屋,要掌握陸客陸資大舉登台前提前先卡位,選擇地段潛質強、贏面大的物件,將可享受長期增值或轉手獲利的效應。
三、優質建物
買預售屋也要買建商品牌和管理品質,賴勝源說明,購屋時千萬不能衝動,不能只憑對樣品屋的感覺,就盲目下訂,要確實了解建商的口碑、信譽,產品的尺寸圖、管線圖,還有公設比、雨遮計算等等,統統須一清二楚。
更可透過消保會、公平會的網站,瞭解建商過去是否有購屋糾紛的案例,以及查詢建商是否持續取得內政部核發,有相當程度門檻限制的建築投資業識別標誌等,來作為判定標準。
賴勝源強調,民眾還要留意近期修訂的預售屋法規,像是內政部公告修正的「預售屋買賣定型化契約應記載事項」部分規定,將從明(100)年五月正式生效,不得擅自修改內容,而未來購買預售屋,是屬於期貨型商品,從簽約到實際交屋約需經一至三年的時間,因此於簽定契約時,有關違約條款內容應詳加注意,以免日後發現房屋有瑕疵或重大問題時,欲解約卻因違約條款,而蒙受重大損失。
卡優新聞網 記者  張家嘯  報導    2010/09/01  
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買預售屋看這裡 買屋三勁
要買到滿意的預售屋,要有三勁,就是看屋的傻勁、選屋的用勁以及議價的精進。
所謂「看屋的傻勁」,就是符合自己需求及自已可以負擔的情形下,所有建案及物件都要去看一下,以利選擇最佳的區位、最美的景觀、交通便利性以及生活機能強的好房子;如果沒有看屋的「傻勁」,勿勿忙忙決定了,可能要面臨退訂或在後侮下只好入住的窘境。例如綺萱,去八里「圓頂四季」看屋之前,就因為沒有看屋的傻勁,多去看其他建案的物件,反而在看八里「半月灣」之後,就勿勿下訂;之後才發現八里「圓頂四季」較「半月灣」及「逸境」好,因而只好向八里「半月灣」退訂了;還好,還在合理審閱期內,而要回訂金8萬元,不然,損失就大了。
「選屋的用勁」,則是好好研究比較建案內所有的物件,選擇最佳的區位、最美的景觀、交通便利性以及生活機能強的好房子。其與看屋的傻勁,差別在於看屋的傻勁只要「勤走」,但選屋的用勁則要「用心」比較其差異性,在符合自已的需求及可負擔狀況下,選擇自己最滿意的房子。
至於「議價的精進」,指的是議價技巧,要隨著議價的次數而精進。議價技巧很多,有人主張議價,先開開價之3成,再還價1成至1.5成,則成交價在開價的8成至8.5成,但假如開價就不合理過高(例如300萬)呢?所以議標,應先開合理之單價,再依實際情形還價(再還價),如果自己很滿意且有很大增值空間的物件(請參附錄二),不還價(再還價)就下訂也是很好的。
【台灣法律網】文 / 胡綺萱
http://key88.net/article23442.html

嚴查頂樓加蓋投資 入住頂加 留意3重點/頂樓加蓋的定義

北縣府嚴查頂樓加蓋投資
「頂樓加蓋」可用正常房價的三分之一至二分之一計算,花小錢投資、卻可創造高報酬率,是投資客最愛,為取締投資客,今年以來台北市、縣政府祭出鐵腕、強制拆除「頂加」,尤以北縣最嚴厲,北縣府違建拆除大隊甚至成立「頂加投資客」專案小組,「頂加」隔間3間以上、設有獨立電錶就列管,遏阻投資風氣。
不少投資客進軍房市,專攻「頂樓加蓋」隔間出租,住商不動產企研室主任徐佳馨以北市師範大學周邊為例,投資客李先生花2,800萬元,買下頂樓4樓30坪的空間(市價行情每坪70萬元)、以及20坪的頂樓加蓋(市價的一半價格35萬元),再將頂樓加蓋隔成5間套房,原來的4樓頂樓整層出租,月租金2.5萬元,在滿租狀態下,李先生每月可享5萬元租金收益,創造3.21%的投報率。
事實上,依據「台北市違建處理要點」的規定,一旦民眾檢舉、北市府便採「即報即拆」的方式,因此,「頂加」投資本應提防風險。
而自今年以來,台北市、縣政府更加嚴厲,北縣府甚至祭出「打擊投資客」專案,由違章建築拆除大隊成立「頂加投資客」專案小組,對於投資客頂樓加蓋隔間出租,強制執行拆除,以維護公共安全並遏阻投資風氣。
台北縣政府違章建築拆除大隊指出,頂樓加蓋分為很多種,一種是已完工的舊違建,一種是施工中的新違建,因顧及到居住安全,對於新違建部分,拆除大隊會採取「民眾檢舉、隨報隨拆」的方式,來遏止新違建的產生,但今年以來,專案小組開始強制執行,針對投資性質強烈的頂樓加蓋,採取較強制的態度拆除。
以往在民眾檢舉後,拆除大隊才有進一步的動作,但現在則是針對施工中的頂加,雖然民眾未檢舉,拆除大隊仍會主動介入了解,在了解施工型態是「投資」性質時,就會強制拆除,例如使用單元(房間隔間數)在3間以上,或設有獨立電錶者,就不符合自住客的使用特性,考量到危害住宅安全、以及遏阻投資客的產生,就會強制拆除。
台北市、縣政府皆指出,頂樓加蓋應該是讓民眾增加更寬敞的居住空間,並非做為「增加收益」的工具,因此,不論是老屋裝修的頂樓加蓋,或施工中的新頂加,皆會對投資客收租的心態嚴格把關。
工商時報 記者馬婉珍/台北報導 2010-09-02
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入住頂加 留意3重點
頂樓加蓋,可讓民眾擁有較寬敞的居住空間,但仍要注意,買頂加的貸款成數、房價計算等問題,專家並建議,入住頂加之前,有3點必須先了解:
一、頂樓加蓋,銀行多不承貸:銀行主管指出,頂樓加蓋因為是「違章建築」,產權不清、未列入權狀坪數中,銀行無從估價,通常不愛承貸、或降低貸款成數,民眾必須準備較多的購屋資金。
二、頂加房價計算:住商不動產企研室主任徐佳馨表示,頂樓加蓋的房價計算,可依建材、內部裝潢、面積大小而定,若建材厚實、內部裝潢成本高,可用每坪市價的一半計算;若裝潢較差、如鐵皮搭建,則可用每坪市價的三分之一計算。
三、承租客若遇舉報拆除,無法向房東要求終止租約:崔媽媽基金會指出,建築物只要被政府相關單位判定為危樓或有危及安全健康之虞,就可依民法第424條規定,要求終止租約。不過,法律為保障交易安全,當事人不能隨意以寬鬆定義,任意要求終止租約,當承租人要求終止租約時,須提有力證據,證明房屋結構危及安全健康,才可依法要求終止,否則即使是「違章建築」,若無立即危及安全健康之虞,承租人無法要求終止租約。
工商時報 【記者馬婉珍/台北報導】2010-09-02
北縣市對頂樓加蓋的定義
http://key88.net/article23440.html

時機歹 省錢裝潢設計有一套/八種裝潢省錢妙招告訴你

時機歹歹 省錢裝潢設計有一套
裝潢房子時,最怕的就是做錯決定,花錢事小,萬一人住了進去,才發現當時設計的想法錯誤,讓生活反而更不便利,這個時候,如果要更改設計,勢必會大大影響家人們的日常生活,因此,設計師建議,事前一定要充分討論,避免這樣錯誤發生!
少作裝飾的吧台 客廳及主臥是重點
「吧台是裝飾大於實用的裝修工程!」設計師說,吧台櫃因為深度比一般櫃子深30公分以上,每尺的價格也要NT$3,800~4,500元,這還不包括吧台的水電設備,有些人作吧台是為了區隔空間,「與其作吧台,不如作個收納中高櫃,還比較實用!」
裝修預算分配,要依空間的需求而定,把大部分的預算,花在最在意或最重要的空間,一般而言,客廳的重要性是大於主臥。因為客廳代表著門面,花的錢最容易被看到,其次是主臥,其它像客房並不常用,不需要花太多的錢作裝修,所以寧可買一組好一點的沙發,也不要買張根本睡不到的床,在主臥方面也可以在主臥的主牆,作個簡單的造型間接燈光,雖然花錢,卻讓臥室的等級拉高。
錢花在看得到的地方 陽台盡量不要外推
一般的裝修工程,只要動到泥作、水電及拆除工程,就不會便宜,不僅如此,這些工程都是眼睛看不到或不會注意的地方,如果錢不多,又想省錢,就盡量少動像是泥作、水電及拆除工程,而以看得到的地方為主,像是燈光或是家具等,只要燈光美,家具質感好,就可以達到裝修的效果。
很多人裝修時喜歡將陽台外推,以增加室內空間。這樣雖然可以換來空間,但也相對花錢,要是非推不可,又想省錢,只要不動到陽台落地門的水泥牆,就可以省下拆除牆及後水泥修補及重貼磁磚的費用;很多人只要家中有多餘的空間,都會想到作和室,想像客人來時,可以泡茶聊天,但最後的結果往往是空置不用;更衣室所佔的面積比衣櫥來得大,臥房的面積最少也要5坪以上,但裝修成本卻比衣櫥來得省,只要在臥房隔一道牆,加上簡單的五金就可作成更衣室。
【網路居家王/綜合】2010/09/01
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八種裝潢省錢妙招告訴你
好的居家佈置帶給我們的不僅僅是感官上的愉悅,更能放鬆身心並且豐富居家情調。但如果預算有限,但又想擁有舒適居家時,看看專家省錢裝潢教學,讓你輕鬆掌握省錢佈置家居的樂趣。
一、 展示櫃不作壁板—省費用
有些設計師會在主臥室做面展示櫃,讓屋主放置個人收藏品及化妝品,為了可以放更多東西
會在櫃子中釘壁板。但櫃子釘壁板除了要有防潮的功能外,還要有承受重量的考量。若壁面沒有滲水的問題,沒有放置重物,可以選擇不要釘櫃子的壁板,可以省下木板的費用。
二、 廚房裝潢—使用國產品
廚房裝潢考量到預算部份,廚具及磁磚可採用國產用品。目前國內幾家廚具設備廠商會請專業設計師設計有型的廚具設備,外型及實用性一點也不輸國外廚具設備。
三、落地門—採用格子玻璃
想讓整片落地門有變化,但預算實在不足時,可用格子玻璃來代替,不但有特殊視覺的效果,價格也頂划算。
四、三面鋁窗造型—最省錢
鋁窗最省錢的作法,就是用三面鋁窗搭配強化玻璃,若是用造型鋁窗,價格得多1倍。
五、地板墊高作床架—超划算
如果把預算花在木地板上,已沒有預算買床組,可考慮把地板架高,架高的地板上擺床墊,就可以省下床架的費用。架高地板雖然得再加錢,但比起買床組的錢還是便宜多了。
六、櫃子用木作搭配系統傢俱門片—超好用
一般木作櫃子的計價方式,除了木工施作櫃體及五金配件的價格外,還包括了門片油漆的費用。為了省錢,可請木工釘作作櫃子的桶身,再用系統櫃的門片,這樣不但省了門片油漆的費用,再加上系統櫃的價格本來就比木作櫃子便宜,就可以省下不少錢。
七、玄關隔屏用鞋櫃取代—很實用
為了不讓一進門一眼就看到客廳,想在入門處能作個玄關隔屏。考量到實用及預算,建議可用鞋櫃代替。雖然鞋櫃的價格比玄關隔屏來得貴,但也比較實用,最重要也省了玄關隔屏的費用。
八、拋光石英磚取代大理石地板—很超值
喜歡大理石光滑的質感,但因為大理石不含施工,光材料就很貴,是預算不允許的狀況中。建議採用60×60的拋光石英磚代替,絕對可以省下不少錢。
文章資料來源---網路地產王
http://key88.net/article23422.html

精算包租公投報率 3%以上再做/大台北租金下滑 包租公教戰秘笈

精算包租公投報率 3%以上再做
當個房東不難,但要做一個賺錢的房東卻不是一件容易的事,尤其在都會區高房價時代,怎樣降低成本、挑選產品、拉高租金報酬率等,都是包租公該學習的功課,而多少以上投報率才能投資呢?房仲業者說,在大台北地區3%以上就可以考慮,越往中南部自然投報率會越高。
台北高房價 3%以上就可投資
台北地區房價這幾年來都在相對高價格,高房價自然壓低了投資報酬率,住商不動產表示,想在台北市當包租公,要有3%以上的投報率才算有賺到錢,如果低於3%、很容易讓人覺得自己忙東忙西,卻賺不到什麼。
在精算投報率時,也要將後續還沒發生的相關費用一起納入,例如房屋修繕、稅費、房屋折舊、房貸利息等一一扣除,且別期待房子月月都有人租,總會遇到租屋換約的空窗期,最好以10個月租金去算投報率。
分割出租較整層出租報酬高
如何增加房屋獲利、讓每間房子都在幫自己賺錢?永慶房屋表示,首先、分割出租較整層出租報酬高,以總價300萬元的20坪公寓為例,整層出租每月租金約1.1萬元,租金報酬率為4.4%,如果分成三個房間出租,每個月可收租1.5萬元,報酬率達6%,假設三間都改成小套房出租,就可有更高收益。
另外,良好居家環境也是提高租金的一種方式,透過重新粉刷或裝修,添購家具、家電等設備,時常保養管線及冷氣,並提供生活中已經離不開的網路及寬頻,不但能提升房客居住質感,也增加房客的好感度,也因此能收取較高的租金。
【網路地產王/黃京梧/綜合】2010/09/01
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大台北租金下滑 包租公教戰秘笈
根據房仲業者調查,大台北租金在近3個月內再度下滑近兩成。房價居高不下,讓台北市住宅租金投報率,全面跌破3%大關。租金不見起色,若再加上房屋稅、空置期等成本,部分包租公恐怕已成虧本生意。房仲業者指出,眼看定存利率直直落,不少手上握有大筆資金的精明存戶,喜歡買適合收租的標的做起包租生意,造成租屋市場供給大增,供過於求的情況愈來愈嚴重。
包租4大撇步 快速縮短空置期
信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮指出,現階段的房東確實較願意砸重金投資,以降低空置率,加裝第四台連同寬頻網路,費用不過幾千元,僅需一個房間的月租金便可輕鬆回收,但若讓房間持續空置數月,反而因小失大,得不償失。其實想秒殺出租並不難,訣竅除了「設備升級」、「可短期租賃」和「租房不設限」外,「降價求租」也不失為房東所祭出的必租絕招。
招租如相親 圖文並茂強化優點
住商不動產企研室主任徐佳馨提醒包租公,招親好比相親,在網路張貼招租廣告時最好圖文並茂,適度表現自家房子的優點,如格局、採光、居家安全、設備提供等。
根據統計,現在擁有「全配」的套房比例頗高,不少房東提供了傢俱家電等「全配」設施,包括洗衣機、電視、冰箱、冷氣、第四台、寬頻網路等一應俱全,讓租屋族不需額外增加租賃成本,只要提一卡皮箱就能入住。面對選擇多又愈來愈精明的承租方,房東愈是體貼房客,愈是能讓出租物件能見度提高,也加速成功出租的機會。
【網路地產王/洪倩宜/綜合】2010/05/26
http://key88.net/article23421.html

買小套房貸款 難上加難 最好準備更多自備款

投資客注意 買小套房自備款加碼
近期大型行庫不只緊縮投資客房貸申請,對於小坪數的套房更敬謝不敏,近來銀行對12坪以下小套房的貸放新增案件幾乎掛零,要購買小套房的單身貴族或投資客,最好準備更多自備款。
小套房坪數小、總價低,容易購買,是都會區流行的產品;台灣房屋表示,台北市中山區的小套房交易量最多,平均每100個交易案件中,至少有30%屬於小套房產品,高於大台北區平均20%的交易量;近期公股銀行緊縮小套房放款,對都會區的單身貴族影響最深。
行庫主管分析,即使房價稍微回跌,套房每坪單價仍偏高,一旦景氣反轉,單價偏高的小套房將首當其衝,加上小套房主要是賣給特殊族群,如單身貴族、投資客等,轉換率較高,銀行只能降低放款成數、提高利率,甚至大幅減少承作量,來加強內部控制。
華銀表示,內部規定12坪以下的小套房必須送總行統一管理,不過,送審的案子多遭總行駁回,近來放款量幾乎掛零;一銀與彰銀都逐漸減少小套房放款量,彰銀發言人施建安表示,僅針對第一棟房貸的「自用」用途放款,且貸款人還要有足夠的財力證明,銀行才會放行。
彰銀對小套房控管結果,15坪以下房貸產品的放款量,7月新增餘額較6月減少一半。
相較之下,民營銀行審核較寬鬆。民營銀行表示,小套房核貸成數比一般房貸低,但貸款人只要收入穩定、信用良好,並與承貸銀行關係佳,如信用卡、基金、存款長年往來客戶,核准機率就能大大提升。
值得注意的是,台灣房屋日前調查發現,部份以小套房為投資用途的貸款人,遭銀行貸款回拒後,找上民間融資公司周轉,雖然利息較高,但投資客仍期望短時間轉手,賺取中間的差價。
民間融資公司利息,每月高達兩分以上,也就是說,月利率2%,以借貸100萬元為例,每月就得付出2萬元的利息。
【經濟日報╱記者洪凱音/台北報導】2010/09/01
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小套房貸款 難上加難
政府「打房政策」奏效,民眾要申請小套房貸款恐怕難上加難。多家行庫表示,近一個月小套房新核貸案件只有個位數,華銀新增案件更「掛零」,幾乎不再承作12坪以下的小套房,要購買小套房的單身貴族或投資客,必須準備更多自備款。
行庫主管分析,房價居高不下,一旦景氣反轉,每坪單價偏高的小套房可能首當其衝,加上小套房主要是賣給特殊族群,如單身貴族、投資客等,流動性較低,銀行因而以降低放款成數、提高利率,甚至大幅減少承作量,來加強內部控制。
各行庫對小套房定義不同,以彰銀、一銀來說,小套房是指總面積低於15坪(含公設)以下的產品,華銀則是定義在12坪以下。不僅行庫緊縮坪數太小的套房,坪數較大的學生套房、郊區、觀光景點的休閒套房,銀行也幾乎不再貸款,主要是這類套房供給量太大或地點偏僻。
華銀主管表示,由於12坪以下的小套房必須送總行審核,流程相當繁瑣,且只有捷運站附近的小套房專案才可通過審核,因此分行多不願意承接,近幾個月累計承作量相當少。
彰銀近一月小套房新核貸金額約2,200萬元,一銀也僅有4,300萬元。主管表示,就算小套房通過審核,核貸金額也可能只有五成左右,且貸款人名下不得有其他房子,貸款的年利率也高於2%,無法像一般客戶享有第一年1.5%的低利。
【經濟日報╱記者洪凱音/台北報導】2010/05/11
http://key88.net/article23415.html

公設地抵稅 從寬處理╱公設地可全數抵遺產稅

公設地抵稅 從寬處理
以公共設施保留地抵繳遺產稅將從寬處理,財政部已明令,今(99)年1月14日前發生的繼承案件,即使是在公設地改按比例計算抵稅額之後申請以公設地抵稅者,仍可享有全額抵稅優惠,不受抵稅金額限縮影響。
財政部已經發布行政命令核釋,今年1月14日遺產及贈與稅法施行細則第44條修正生效前發生的繼承案件,納稅義務人申請以遺產中的公共設施保留地抵繳應納遺產稅者,應依有利於納稅義務人的修正前規定辦理。
今年1月13日遺贈稅法施行細則第44條修正發布後,公共設施保留地得抵繳遺產稅或贈與稅的稅額,已修正為按該公設地的價值占全部遺產總額,或受贈財產總額比例計算的應納稅額為限,但該公設地的原始持有人,以及其經嗣後歷次繼承移轉者,仍得全額抵繳。
舉例來說,甲去世後由繼承人申報遺產總額5,000萬元,其中有價值400萬元的公共設施保留地為向第三購買所得,甲在扣除相關扣免額後的遺產淨額為3,144萬元,遺產稅額為314.4萬元。
甲去世後的繼承發生日如果是在今年1月14日之前,其400萬元公設地均可全額抵稅,形同繼承人申請抵繳後即免再納遺產稅;甲若是在今年1月15日以後去世,按照財政部的新規定,即要改按比例抵繳,可抵繳稅額是25.15萬元(400萬元/5,000萬元X314.4萬元),即314.4萬元中只能抵減25.15萬元遺產稅。
財政部指出,由於修法前發生的繼承案件,納稅義務人申報時間及稽徵機關核稅時間不一定相同,同時,案件申請抵繳及核准時點,可能會出現在條文修正前後,若因,同樣是在修法前發生的繼承案件,卻因受理時點或核准時點不同,而分別適用修正前、後不同規定,將會產生不公平。
【經濟日報╱記者陳美珍/台北報導】2010.09.01
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公設地可全數抵遺產稅
財政部昨天發布解釋令,在99年1月14日之前的遺產稅和贈與稅案件,公設地可以「全數」抵繳遺產稅,不受比例限制。
遺產及贈與稅法施行細則第44條在今年1月13日修正公布,把公設地可抵繳遺產稅或贈與稅的稅額,改為「比例抵繳」,以公設地的價值占全部遺產總額或受贈財產總額比例的應納稅額為限。只有公設地的原始持有人,及來自歷次繼承移轉者,可以全額抵繳。
因為納稅義務人申報時間和國稅局核稅的時間點不同,造成部分案件適用修改細則前的全額抵稅,部分適用修改細則後的比例抵繳,並不公平,所以財政部昨天發布解釋令。
財政部表示,在施行細則99年1月14日修正生效前發生的繼承案件,雖然納稅義務人是在施行細則修正生效後才開始申請以公設地抵繳遺產稅,仍然可以適用細則修正前的規定,亦即可「全數抵稅」,對納稅義務人比較有利。
工商時報 記者王信人/台北報導 2010-09-01
公設地抵稅原則比較
http://key88.net/article23401.html

七月過搬家旺季 三細節多注意/挑選搬家公司3撇步

過七月搬家 三細節多注意
現值農曆七月,對於中國人來說,農曆七月諸事不宜,尤其是搬家入厝,有忌諱的人都會將搬家大事順延至八月,搬家公司表示,只要七月一過、八月初時間表總是被排滿,如何做好搬家準備?搬家公司指出,三細節多注意,包含契約內容、搬運路線、搬運總金額,最好能跟搬家公司白紙黑字寫下來,避免糾紛。
契約內容先審閱 易碎物品多標示
崔媽媽服務中心說,搬家前一定要先審閱搬家公司所提供契約內容,自己如果有特殊要求,也別忘註記上去,搬家前一天、要記得跟左鄰右舍打聲招呼,才不會在搬家忙亂當天還與鄰居發生爭執,惹的大家不愉快。
搬家公司只負責幫你把裝箱的家具搬上車,並不負責家具拆卸,自己必須在事前就把要分拆的家具裝好,千萬別等搬家公司來才弄;易碎物品如貴重家具、音響等,在裝箱時、箱外記得要有標示,同時盡量用碎布、報紙、保麗龍等包覆。
沒男主人在家 別找單一搬家公司搬運
住商不動產企研室主任徐佳馨說,如果家裡沒有男主人幫忙,為顧及自己及家人安全,建議別找單一家搬家公司,可以多花幾天分批次搬家。
徐佳馨表示,曾看過一位女性客戶,因為男主人長期在大陸工作,自己帶著兩個小孩在家,恰巧準備搬到新居,他將家中物品分裝後,依照特性在箱外標明A、B、C等,自己再拿張清單寫每一項代表什麼,找了三家不同的搬家公司搬運,雖然比較麻煩,但對自己身家安全多一層保障。
【網路地產王/黃京梧/綜合】
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挑選搬家公司3撇步
現今有很多搬家公司,將網站架設得很華麗,甚至以低價攬客,將 提供的服務吹噓得天花亂墜, 崔媽媽基金會建議,除了親友推薦、有口 碑的業者之外,也必須注意業者是否持有營利事業登記證, 掌握3招, 慎選品質優良的搬家公司。
一、必須登記有案 崔媽媽基金會執行主秘黃小黛指出,合法的搬家公司,必須擁有營利 事業登記證,才不會在發生糾紛時,消費者求償無門。
二、公司名稱三合一:契約書、廣告物、公司名稱必須相同 同時,搬家公司也應擁有搬家三合一驗證,也就是說,搬家公司的營 利事業登記證、契約書上以及廣告宣傳品上的公司名稱,都必須一致。
康潔搬家公司負責人康秋鵬說,契約書上的條約應清楚列出,計價方 式是以包價制,或是以車計價的方式,以車計價通常是一車3,000元。 而細節部份也應寫在合約中,例如停車地點與住所的步行距離,在20 公尺內不須計費,介於20公尺至40公尺,則每車應收費400元,超過40 公尺,則每車收費600元至800元不等,費用都要詳列,發生糾紛時,雙 方才有依據。
三、搬家公司人員穿著制服,先簽合約再搬家 搬家業者指出,到府為客戶免費估價時,通常會穿著襯衫、打領 帶,如果遇到業者服裝不整,就上門估價,業者建議,這類業者不注重 形象,當然不能讓客戶安心,此時應立即拒絕估價服務。 此外,黃小黛提醒,客戶應先簽妥合約,再請業者搬家。她說,目 前消費者與搬家公司發生糾紛的最大宗,幾乎都是惡意敲竹槓或加價, 通常都是在電話估價時,業 者為了搶訂單,「以高報低」,釣客戶上 鉤,然後在搬家當天,先將物品搬運至一樓,再「坐地喊價」,要求客 戶加價才搬,否則必須自行處理現場的物品。
http://key88.net/article23399.html

落實容積獎勵 公權力必須伸張╱釘子戶怎麼辦?郝:絕對執行公權力

落實容積獎勵 公權力必須伸張
台北市都發局局長丁育群表示,北市推出「舊屋換新屋」政策,且史無前例地提高都更案的容積獎勵。丁育群強調,過去都更案的法定容積獎勵僅一.五倍,新政策特別提高至二倍。該案為期五年,只要屋齡逾三十年、基地面積達二千平方公尺以上,且一半以上住戶同意就可申請。
除了提高容積獎勵,都更案的規畫費補助也有所增加。丁局長說,過去都更案皆由建商經手,他建議住戶自組更新會,可向市府申請都更案最高達五百二十萬元的規畫費用補助,市府更委託都市更新學會,免費向有需要的市民解說法令問題。
丁局長表示,雖申請改建者要負擔改建費用,但市府將協助都更民眾申請貸款,且給予二倍容積獎勵後,民眾亦可把新增容積出售的款項作為改建費用,等於可免費換新屋。
對於如何執行與落實都市更新,丁育群認為,因為更新後使用面積減少,且現有建物普遍存在違建加蓋,既得利益損失及一樓店面無法分回原面積、缺乏社區組織加以整合等因素,使得更新推動困難。
至於處理「釘子戶」及面對有住戶挑戰公權力時,市府該如何發揮公權力?丁局長表示,為此,市府將協助推動採權利變換方式辦理,並經核定發布實施之都市更新案件,倘計畫核定後並經多次協調仍不願自行或配合拆除者,實施者可依都市更新條例第三十六條規定請求主管機關代拆除,市府將介入協調,由主管機關以公權力為後盾進行基地之清理,使更新事業得以順利進行。
更多房地產即時分析及建案詳細資料,請上「住展房屋網」2010-08-27
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遇都更釘子戶怎麼辦?郝龍斌:絕對執行公權力
郝市府21日晚間在木柵舉辦都市更新說明會,台北市長郝龍斌表示,都更常遇到釘子戶的問題,但依法九成住戶同意,即可執行公權力,「不要懷疑市政府,尤其郝龍斌的決心,我絕對會執行,不可能為少數人而妨害大家的權益」。
民進黨提名台北市長參選人蘇貞昌的發言人林閔生回應表示,12年都更申請案件共616件,到現在完成的只有19件,而這19件沒有一件是在郝龍斌的任內申請而完成的,希望郝龍斌展現魄力和執行力。
郝市府日前宣布四、五層老舊公寓改建方案,把重點放在國民黨勢力較弱的老舊社區,以做為蘇貞昌的交戰重點。這項被郝龍斌視為搶票策略的「台北市老舊中低層辦理都市更新擴大協助試辦計畫」,21日晚間台北花木批發市場舉行,吸引近500位文山區居民參加,而有意尋求連任或參選的國民黨市議員也在場穿梭、發放面紙。
郝龍斌強調,透過提高容積獎勵,讓原住戶能夠享有舊屋換新屋,室內面積一坪換一坪,還不需付任何的錢,就可免費加一個車位。
郝龍斌說,都更過去都是建商自己做,甚至住戶跟住戶之間,建商給的條件還不一樣;社區裡自己組都市更新委員會,只要達15人組,即可向市府申請輔導協助,並由市政府出250萬,讓專家把都更規畫好,之後就不容易被建商矇騙。
在說明會場,有民眾發言表示,都更常遇到釘子戶,看到中國驅趕的手法,他希望郝市府不要採取像中國的強制驅離手法,一定要按照民主程序,讓台灣、台北市做為中國的典範。
郝龍斌回應說,依法九成住戶同意進行都更,即可執行公權力,「不要懷疑市政府,尤其郝龍斌的決心,我絕對會執行,不可能為少數人而妨害大家的權益」。
今日新聞 記者林修卉/台北報導 2010/06/21
http://key88.net/article23349.html

2010年10月7日 星期四

颱風季節 3訣竅遠離漏水屋/大雨嘩啦啦 漏水屋現形

颱風季節來臨 3訣竅遠離漏水屋
旺盛的西南氣流,為中南部帶來豪大雨,北部也在午後常下陣雨,對於住在低窪、易淹水地區的居民來說,恐怕又是一場苦不堪言的噩夢,但對於打算購屋的民眾而言,下雨天其實是看屋最佳時機。房仲業者進而提出「眼到、手到、口到」三大看屋訣竅,無論是積水屋或是漏水屋,皆無所遁形。
看屋選雨天 積水、漏水現原形
漏水屋分為四大類,包括因裂縫或接合不良所造成的屋頂漏水、裂縫問題引起的牆壁滲漏、鋁合金窗框與水泥牆壁未能密合等施工不良所產生的窗台滲漏,以及管線老舊因素導致的漏水問題。想讓積水或漏水屋現原形,雨天是看屋最佳時機。
從踏入大樓社區的第一步開始,就該睜大眼仔細看,先從大樓外觀檢查起,注意排水系統通不通暢?一樓有沒有積水的痕跡?如果是位於台北市的房子,可上網至「台北市積水查報網」查詢,瞭解物件附近近年來淹水次數,以及積水深度,確實掌握購屋區域的排水或積水問題。
看屋3訣竅 眼手口並用
此外,有巢氏房屋發言人劉炳耀提出「眼到、手到、口到」的三大看屋訣竅。「眼到」是仔細觀察物件內外牆面,檢查牆面有無壁癌、水漬、發泡及油漆脫落狀況;「手到」是直接用手觸摸牆壁,感受水氣是否有滲出的漏水徵兆,因為有些屋主為了增加房子的賣相,會利用重新粉刷或是裝潢包覆的方式,掩飾漏水的痕跡,光從外觀很難分辨。
最後是「口到」,可於看屋時向左鄰右舍打聽屋況,特別是打聽樓上和樓下的住戶,詢問是否有漏水的紀錄;此外,建立良好的鄰居互動,一旦水管管線過於老舊,需要上下樓與左右鄰居配合修繕時,也較能順利施工。
【網路地產王/曾炳鈞/綜合】2010/08/27
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大雨天看屋好時機 三訣竅避免漏水屋
近來西南氣流發威,氣象局發布豪雨特報後,不少人又開始苦惱居家滲漏水問題,以及後續可能衍生的修繕事宜。根據內政部最新統計,今(99)年購屋糾紛中,「房屋漏水」已連續三年蟬連排行榜第一名,房仲業者建議,對於有購屋打算的民眾來說,要想避免買到漏水屋,颱風豪雨季節正是看屋好時機,因為此時期下雨常常都是一、兩個禮拜,有漏水問題的房子肯定無所遁形。
今年第一季台灣發生399件房地產消費糾紛,其中「房屋漏水」有60件,也就是說,每6.65件購屋糾紛就有一件是因為「房屋漏水」所引發,比率相當高。
有巢氏房屋發言人劉炳耀指出,漏水屋分為四大類,包括因裂縫或接合不良所造成的屋頂漏水、裂縫問題引起的牆壁滲漏、鋁合金窗框與水泥牆壁未能密合等施工不良所產生的窗台滲漏,以及管線老舊因素導致的漏水問題。
住宅若有滲漏水問題,連續下雨之後最容易浮現,所以建議民眾利用大雨季及颱風季看屋,同時掌握三項訣竅,透視房子的漏水問題,才能避免日後發生屋外下大雨,屋內下小雨的窘境。
劉炳耀指出,首先是「眼到」,仔細觀察物件內外牆面,檢查牆面有無壁癌、水漬、發泡及油漆脫落狀況,如果外牆變黑,就要小心壁癌問題。而屋內牆壁接縫、陽台外推處及頂樓加蓋等地方,有不平整的隆起、水漬、發泡,甚至油漆剝落的狀況,都要特別留意。
再者是「手到」。用手觸摸牆壁,感受水氣是否有滲出的漏水徵兆,因為有些屋主為增加房子的賣相,會利用重新粉刷或是裝潢包覆的方式,掩飾先前漏水的痕跡,讓買方從外觀很難分辨。
最後是「口到」。可於看屋時向左鄰右舍打聽房屋的狀況,特別是預備購買物件樓上和樓下的住戶,詢問物件是否有漏水的紀錄,徹底檢視物件的防漏能力。
此外,除屋內漏水問題,大雨季看屋還能檢視房子所在區域是否有積水問題。劉炳耀指出,看屋時別忘檢視物件一樓處是否有積水的痕跡,以及附近的排水系統狀況。
目前台北市的民眾可到「台北市積水查報網」查詢物件附近近年來淹水次數,以及積水深度,都有助於確實掌握購屋區域的排水系統狀況。
劉炳耀提醒,如果不慎購買到漏水屋,消費者可依民法規定,要求原屋主負起瑕疵擔保責任,並請求賠償,或依重大瑕疵五年期間的解約權,進行解除合約以保障消費權益。
卡優新聞網 / 張家嘯 2010/07/28
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大雨嘩啦啦 漏水屋現形
午後雷陣雨下出漏水屋問題,縣府消保官翟威甯就接獲2起投訴剛購買的中古屋漏水,翟威甯指出,這類爭議出現時,消費者往往吃虧在證據不足,建議應拍照存證、記錄處理過程,以確保權利。
拍照存證、記錄過程自保
梅雨季剛過,最近幾天又因對流旺盛,每天都有午後雷陣雨,也下出漏水屋的問題,翟威甯這幾天就接獲2起漏水屋申訴案件。
其中一個消費者投訴說,1個多月前才買這間中古屋,一場午後雷陣雨竟讓屋況原形畢露,屋外下大雨、屋內下小雨,全家生活作息都被打亂,認為這已構成買賣瑕疵,要求和賣方解除契約。
翟威甯指出,房屋買賣漏水爭議中,最常見的就是頂樓、外壁、窗戶及增建部分漏水,漏水如發生在保固期內的話,建商與賣方有義務與責任維修,但根據以往案例,部分建商、賣方會不斷採取拖延戰術,拖過保固期,因此,消費者要注意保固期問題。
另外,許多消費者認為漏水房子就是有瑕疵,要求解除契約退屋還款,翟威甯表示,漏水問題按照現行民法「瑕疵擔保」規定,原則上須由建商或賣方負責檢修,確定不能修復,且漏水問題又對房子的價值造成減損,達不能居住目的,才能請求解除契約。
自由時報 〔記者謝鳳秋/豐原報導〕2010-6-24
http://key88.net/article23338.html

租約的生活公約 具法律效力 違反公約可採罰款 終止租約

生活公約列租約 具法律效力 承租前應主動查訪 鄰居 房客素質
民眾租房怕遇到惡房東,包租公婆也怕碰上惡房客!為規範房東與房客維持良好房屋使用狀況與生活環境,雙方往往會協議「生活公約」,雖然現行《民法》並未對房客與房東間訂立生活公約做任何規定,但只要明確約定在房屋租賃契約中,仍有拘束雙方的效果。
互相尊重
一般來說,生活公約屬於房客與房東間的共識與默契,往往會以口頭承諾方式訂立,例如禁止帶異性過夜、不能飼養寵物、夏季溫度達約定溫度以上才能開冷氣及公共區域的維護等,並以道德勸說、自律的行為規範雙方,但並不具有法律效力。
違反公約可採罰款
永慶房仲集團總管處法務室經理吳宜學指出,「生活租約要具有法律效力,必須在簽約時明確規範於租約條款中,若房客或房東一方違反生活公約,等同違反當初在租約中規範具法律效力的條款,可逕行終止租約或是罰金。」
在租屋的實務當中,若與房東同住或相隔一樓層,較容易與房東有生活上的摩擦,因此雙方在簽約合議生活公約時,即可獲得約束保障;不過若是分租套房、雅房,所有房客共同使用維護公共空間時,房客與房客間無法成立具有法律效力的生活公約。
房客間無法律效力
太平洋房屋管理部暨法務室協理蔣美龍表示,很多租屋案例都是遇見惡鄰居,但因房客與房客間並沒有權利義務,僅可依社會法律制約惡鄰居,例如對方有侵入房屋、偷竊及製造噪音等犯罪行為,可透過警方處理解決生活上的糾紛。
吳宜學建議,避免簽約入住租屋處時有生活上的糾紛,在簽約看屋前除了瞭解房東的背景及雙方約束的要點之外,也要慎選鄰居,詢問分租樓層的房客素質,同時可與房東討論達到公平合理的公約內容,避免產生不必要的糾紛。
常見租屋生活公約
★禁止飼養寵物
★女生出租處禁止帶異性過夜
★公共區域保持清潔、定期分工打掃
★夏季超過規範溫度才能開冷氣
★維持音量,不能製造噪音
資料來源:《蘋果》採訪整理 【蔡佩蓉╱台北報導】2010年08月28日
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房東說我們違反生活公約要罰錢,合理嗎?
崔媽媽網路通訊
問題陳述:
甲乙丙丁4位同學合租一公寓,應房東要求,在簽約同時也簽了一份「生活公約」作為租賃契約的附件,當時同學們覺得規定並不嚴苛。學期中4人皆因課業及社團忙碌,無暇整理居家環境、晚歸,也會帶其他異性同學回宿舍聚餐過夜,後來,房東告訴他們現在的行為已違反生活公約的內容了,勸告後未改善,每違反一次就要罰500元。
一學年下來,4位同學被罰次數達20次,累積金額為10000元,因為同學們不甘願受罰,拒繳罰金,房東因此決定將同學們的押金拿來充抵。
同學們覺得不公平,認為生活公約的內容不合理,且公約只是大家寫著玩的,沒有法律效力,希望教官協助他們向房東要回押金,這樣是否可以?
案例基礎資料
生活公約內容:
勿畜養寵物。
勿帶異性回宿舍過夜。
保持客廳﹑廚房﹑浴室等公共環境整潔。
勿打牌或是聚眾喧嘩。
違反以上規定,每次罰款500元。
崔媽媽回覆--此案例由崔媽媽法律義工李明洲律師協助回覆
首先,房東與房客間簽訂之「生活公約」,到底有沒有法律效力?
依上述的例子,「生活公約」,是租賃契約雙方當事人於簽訂租約時所同意,且列為租約之「附件」(視同契約條款內容的一部分)、或者直接記載於契約條款(特約條款)中;只要其內容有履行之可能、且不違反法律之強行規定或公共秩序善良風俗者,經雙方當事人同意者(通常會由雙方簽名,或於附件黏貼之騎縫處簽章,以示同意),基於契約自由原則,均應認有法律效力,房客如有違反即應受違約之處罰。順便一提,若生活公約在房客簽約前未被告知,或是房東於簽約後單方訂定(未經房客同意)者,即不得認為係雙方同意之契約內容或構成契約之一部分,應無法律之效力,不得用以拘束房客。
簡言之,「生活公約」的制定,只要房東能取得每一位房客的簽名以示同意,這份生活公約對每位房客就有法律上的拘束效力的。
生活公約的意義,在於維持一個良好的生活環境及品質,罰則(違反約定之處罰)只是一個避免房客破壞生活公約的方式,金額實不宜過高。另外,房客對於生活公約的內容,應對照於自己日常生活方式,看看是否符合,對於難以達到的部分,請與房東溝通修改,日後才不會因此原因發生糾紛。
參考條文及概念
契約自由原則:在私法關係中,個人之取得權利﹑負擔義務,純由個人之自由意思,國家不得干涉,從而基此自由意思,締結任何契約,不論其內容如何,方式如何,法律概須保護。
民法第71條(違反強行法之效力):法律行為,違反強制或禁止之規定者,無效。但其規定並不以之為無效者,不在此限。
民法第72條(違背公序良俗之效力):法律行為,有背於公共秩序或善良風俗者,無效。
民法第153條第1項(契約之成立):當事人互相表示意思一致者,無論其為明示或默示,契約即為成立。
民法第250條第1項(違約金):當事人得約定債務人於債務不履行時,應支付違約金。
民法第252條 (違約金額過高之酌減):約定之違約金額過高者,法院得減至相當之數額。
教官/訓輔人員可協助的部分
與房東取得聯繫之前,我們必須先跟學生釐清一些法律上的觀念,契約只要雙方當事人簽名,就是一份有效的契約;甚至雙方未簽約僅有口頭約定,也是有效的契約。所以,在簽任何文件時都要秉持著一份謹慎的態度,不能夠開玩笑。
也要讓同學們知道,同學們已經簽名同意違約金的罰款金額,而現在房東是依約行事,所以同學們要求房東返還押金,在法律上是站不住腳的。教官/訓輔人員會協助同學與房東溝通,如果房東真的不願意返還部分金額,同學們只能夠當作是花錢買經驗。下次簽約時,對於房東特別提出來的要求,請仔細考慮這些規定是否能夠遵守,再決定是不是要簽約承租。
http://key88.net/article23337.html

2010年10月5日 星期二

機場捷運沿線 漲幅大風險高 進場前先評估 別輕估風險

瞄準機場捷運 漲幅大風險高
捷運一向是房市的萬靈丹,而即將通車的機場捷運沿線17個站區房價,在過去兩年的漲幅,均超過五成以上,其中靠近林口長庚商圈的房價,就翻漲了接近一倍,而桃園站附近商業區土地甚至上漲一倍以上,再次證明重大交通建設對區域發展及房價漲跌的重要性。
土地房價齊漲 每個站區大不同
機場捷運沿線屬於新北市的捷運站,包括三重站(A2)、五股工業區站(A3)、新莊副都心站(A4)、泰山站(A5)與泰山貴和站(A6)等五個站區,均為人口密集區,近來也有不少建商在這些區域推案,尤其新莊副都心周邊醞釀已久,具有帶頭作用,五個站區近兩年平均漲幅達到53.11%。
位於林口長庚商圈的A7-A9站,包括體育大學站、長庚醫院站與林口站,由於鄰近捷運、生活機能便利,加上之前遠雄建設在林口的密集推案及造鎮,價格也一路從1字頭飆漲到2字尾,使得近二年來房價漲幅高達89.31%,不過也有像是大園站(A15)與橫山站(A16),因為在機場航道下方,且以老舊透天居多,漲幅僅有3%-4%。
進場前先評估 別輕估風險
根據以往的經驗,捷運沿線房價會有所謂的『上漲三部曲』,也就是在宣佈興建、開始動工和接近完工或通車前這三個階段,都有所謂的『慶祝行情』,但往往通車後,房價會再次盤整至市場合理價,所以在進場前,最好先了解每個站區的特性及未來脫手的難易度。
除了房價漲幅可觀外,具有雙鐵效應的桃園站周邊土地價格,受到高鐵、捷運及航空城的利多加持,近期成交每坪48萬的商業區土地,與2008年的每坪23萬相比的,漲幅高達108%,但台灣房屋不動產研究中心經理古景良表示,假設每坪土地取得成本為48萬元,那未來必須推出每坪27-28萬甚至更高的價格的住宅才可平衡,建議民眾在進場前仍應謹慎評估。
【網路地產王/龔立豪/綜合】
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機場捷運房價 兩年漲50%
機場捷運各站周邊房價漲,靠近台北車站的五個站,區域行情兩年內漲幅超過五成。桃園捷運站共規劃17個站,以高鐵桃園站漲幅最大,房價較兩年前已上漲108.70%。
台灣房屋不動產研究中心針對機場捷運沿線等17個站區房價進行調查,多數站區過去兩年的房價漲幅都在五成以上,高鐵桃園站附近商業區土地甚至漲一倍以上。
台灣房屋青埔直營店長林冠宇表示,從今年4月起,腹地廣闊的青埔特定區處處可見雙B轎車四處找地,即使在農曆7月,仍不受影響,8月的業績與成交量是去年同期的兩倍。
林口地區的體育大學站、長庚醫院站與林口站等,近二年來房價漲幅高達89.31%,許多高資產客戶相繼在此區域置產。
機場捷運是桃園近幾年來最大的公共交通建設,除了航空城、高鐵與捷運利多外,也因林口地區房價漲速過快,推案量已漸飽和,機場捷運效應已由林口逐漸擴散至桃園高鐵青埔站周邊。
【經濟日報╱記者李至和 】
http://key88.net/article23400.html

直航炒熱房市 就怕利多出盡/兩岸直航房市概念區

兩岸定期航班提供旅客更便捷的往返,近一年來不少新建案與豪宅以「兩岸一日生活圈」或「黃金航圈」促銷,更有許多「兩岸直航房市概念區」應運而生。六月十四日台北松山與上海虹橋機場對飛後,對周邊房市已產生不少拉抬效應,頓時兩岸直航又成房市最新熱炒題材。
住商不動產企研室主任徐佳馨表示,松山機場所在地的北市松山區,榮膺兩岸直航概念區第一位,周邊包括民生社區、小巨蛋周邊、民族東路以南與合江街周邊三大區塊,近期房價漲幅都在一成以上。
但並非機場周遭房價都看漲,事實上因航班增加,噪音問題成為周遭房市的隱疾,因此選擇區位時,應以「有點近又不會太近」為宜。
另外,桃園機場捷運將在兩、三年後完工通車,兩大航空城連成一線,捷運沿線房地產也相當看好。台灣房屋不動產研究中心副理江怡慧表示,桃園航空城題材已吸引不少北客南遷,而桃園高鐵特區近兩年也有一、兩成的漲幅;交通帶來人潮流動與投資熱潮,上周高鐵局標售高鐵桃園青埔站住宅用地,吸引建商搶標,結果全數標脫,還以每坪廿九萬元創下高鐵住宅用地的最高標售紀錄。
但業者坦言,房價上漲其實跟地段、交通建設有關,直航只是個炒作的話題,像桃園的行情仍很低,還需時間灌溉。
一般預期,直航對台商返台定居購屋的意願將大增,甚至增加對岸或國際人士來台置產的機會;但由於法令限制,實務上仍少見中國人士來台置產,直航的「刺激」相對有限。就台商而言,區位選擇固然重要,但產品能不能抗跌更重要,也使北市的豪宅越來越有「台商味」。
永慶豪宅事業部統計,今年北市豪宅的買方資金背景,台商所占交易比重明顯攀升,由一成提高到近三成,創歷年新高。而外資購屋占比也由四%攀升至六%。無論台商或外資都看好台灣豪宅產品前景,紛紛卡位布局。
鄰近松山機場的指標建案銷售迅速,業者透露:「幾乎八成以上都是台商買的。」原因是不少台商「領教過香港CEPA的威力。」
另外,後ECFA時代,直航帶來的「雙城生活圈」一旦成形,交流將更趨熱絡,預期衍生出觀光旅遊、貿易商機,市場上不少買家紛把投資目標轉向商用不動產,北市辦公大樓、店面、旅館掀起難得一見的高潮。
雖樂見直航帶來的經濟效益,但政大經濟系特聘教授林祖嘉說,之前高鐵通車,不也出現「一日生活圈」的炒作,結果也沒帶動周邊區域房市。他直言,直航也許會帶動商辦大樓行情,但不要太過期待,畢竟陸資對住宅需求不高,兩岸直航話題,實有利多出盡的成分。
【聯合報╱記者何醒邦/台北報導】2010.08.31
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房市新興話題 兩岸直航房市概念區
六月十四日,兩岸飛航進入新紀元,台北與上海正式啟動固定航班對飛。此劃時代的新發展,對周邊房市也將產生若干正面拉抬效應;台北市北半區將是最直接受惠者,新北市部分區域也可望藉由捷運運輸,搭上這波直航房市熱…
數年之後,當我們翻開兩岸交流史冊,會發現二○一○年六月十四日和一九八七年十一月二日,同樣是具有劃時代意義的日子。民國七十六年底,政府宣布開放國人到對岸探親;而九十九年六月十四日,則是台北松山機場與上海虹橋機場常態直航的首航日。
去年政府開放對岸人士來台觀光,不過仍有總量管制及其他限制;雖然也早已有飛機直航,不過是非常態性的春節包機。六月十四日的兩岸直航,則是每天固定兩班、每週十四班的常態航班。這等於未來商務人士兩岸往返,就如同我們現在搭乘各類交通工具到台中、高雄一樣方便迅速。
常態性飛航提供了更便捷的兩岸往返,因此一般預期,對岸台商返台定居購屋的意願將大增,甚至增加對岸或國際人士來台置產的機會,所謂『兩岸直航房市概念區』便應運而生。那麼,究竟那些區域是兩岸直航概念區?其優勢為何?可能問題又在哪裡?
◎松山區‧中山區 直航直接受惠區
既是直航,機場所在的行政區,理應是最直接受惠的區塊;松山機場所在地的北市松山區,就此榮膺兩岸直航概念區第一位。
由於發展較早,可再開發空間有限,松山區近年房市推案並不多。不過去年高調公開,中泰賓館舊址改建的「文華苑」仍造成轟動;當時其豪宅規劃及高開價確實掀起話題,引進香港文華酒店物業管理更是一絕。但更值得關注的是,本案鎖定兩岸直航後的台商置產題材。
的確,「文」案所在位置距離兩岸直飛的松山機場近在咫尺,佔有地利之便。而這正是松山區佔有兩岸直航優勢之精髓所在。
松山區有文湖線行經,橫亙南京東西路的松山線也趕工中;區內有知名的傳統優質地段民生社區,敦北民生商圈更是北市首屈一指的商業核心,地段價值不言可喻。不過也因為是松山機場所在地,因此本區大半都有建物飛航限高限制,飛機起降更產生巨大噪音。因此選擇區位時,以鄰近捷運站,但距離航道稍遠者為宜。
論位置關聯性,中山區絕對可在直航題材上分杯羹。本區的交通便捷度,在北市各行政區中堪稱上乘;現有淡水線南北貫穿,未來還有新莊線及松山線陸續通車,北面大直也已有文湖線行經。
商圈聚落方面,日據時代就貴為『官道』的中山北路,至今仍是北市重要幹道,且為北市重要商圈地帶,松江南京商圈則是有名的B級商辦區。
享有直航利基,代表中山區部分區塊同樣有航高限制。不過相較於松山區,飛航噪音的問題可能稍小。尤其大直地區早已成為知名豪宅聚落,以美麗華MALL為中心,已構成北市繁華商圈之一,區域整體質感更勝中山、松山舊市區,也較無飛航限高及噪音問題,還可快速取道中山高南來北往。就全中山區而言,無論投資自用,大直應是較佳區位。
◎士林‧內湖‧南港區 直航概念二級區
松山機場成為兩岸直航機場,松山區當然坐享地利之便;中山區緊鄰在旁,年底花卉博覽會更讓區塊質感煥然一新。不過近一年北市資金行情,上述兩區是核心地帶,價格早就水漲船高。因此拉長通勤時間及距離,往近郊延伸,同樣可享直航利基。北市士林、內湖及南港,就是這類直航概念次級區域。
士林區也是早期北市發展的重心之一,士林之名更來自於其自古之人文薈萃;區內外雙溪、陽明山麓及天母,都是傳統優質地段,最新竄起的則是號稱風水超優的士林官邸特區。
雖然商業氣息不如中山或松山區,但論住宅區氣息及質感,士林區絕對名列前茅。士林目前最大的『問題』,是交通。士林區可靠承德及中山北路與中山區連絡,傳統道路聯外無問題,關鍵是在近年成為大台北都會交通樞紐的捷運上。
雖然捷運淡水線通過士林,不過僅掠過劍潭及芝山地區;上述的優質區塊,都享受不到捷運便利。原本相當活躍的天母商圈,更因類似因素,近年逐漸凋零。目前和士林多數區塊有關的捷運路線,則還在規劃階段,仍有變數。
相較於士林多數區域缺乏捷運題材,成為近期房市發展一大阻礙,北市東側內湖及南港,則恰好是因捷運而起。內湖及南港位居北市邊陲,房價原本相對低檔,不過同樣因為科技園區擘畫而大翻身,加上市民大道、堤頂及環東等高架快速道路先後竣工,讓兩區與市中心區聯絡更為便捷,因此近年區域房市快速起飛,房價更是『突飛猛進』,今年都已出現三位數字開價個案。
出現這般情況,除了資金行情跟漲及區域發展題材炒作外,兩區捷運題材之水到渠成仍『功不可沒』。內湖是去年通車的文湖線,南港則剛全線通車的南港延伸線(至南港展覽館),與文湖線形成東區小環狀線。
士林區勝在區域原有質感,不過從松山機場到士林幾個優質生活圈,都無捷運直達,須靠道路運輸,便利性打了折扣。到內湖各區可直接搭乘文湖線,到南港當然稍遠,可能需要花費半小時(經貿段以外區域須轉搭南港線),不過區域發展題材更勝內湖,現階段房價水準也略低於士林、內湖。
住展雜誌 347期
松山.桃園機場周遭近2年房價行情
http://key88.net/article23386.html

先購後售 享一生一屋優惠 課稅從寬/一生一屋優惠 換屋族節稅必知

先購後售享一生一屋優惠
自用住宅用地優惠稅率課徵土地增值稅原以一生一次為限,政府為滿足一般民眾換屋需求,從99年起增列土地所有權人再次出售自用住宅用地時,如符合土地稅法第34條第5項各款「一生一屋」所定條件,仍可適用10%土地增值稅優惠稅率。
高雄縣政府地方稅務局表示,政府為保障民眾權益及符合社會現況,對於先購買自用住宅用地者,自完成移轉登記之日起1年內,出售原有自用住宅用地,亦可適用土地稅法第34條第5項「一生一屋」中第2款規定,即出售時本人、配偶及未成年子女僅有該自用住宅之房屋為避免藉由信託方式移轉所有權,以達到符合僅有一處自用住宅房屋之規定,信託移轉之房屋亦在此規定範圍之內。
該局提醒您,為維護您的權益,有關土地移轉等相關疑問,可利用電話詢問。高雄縣政府地方稅務局電話07-7410141、岡山分局電話07-6256811、旗山分局電話07-6612021
台灣新生報 【記者陳秋香/高縣報導】2010/08/30
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先購後售換屋 課稅從寬
財政部將從寬認定「一生一屋」無限次換屋按10%土地增值稅率課稅的優惠規定,民眾若採先購後售方式換屋,只要一年內將名下原持有的舊屋出售,即可適用低稅率課稅。
「一生一屋」的低稅率換屋優惠,原本只限本人、配偶與未成年子女名下僅有一屋的「單屋族」,財政部經考量民眾購屋型態包括先購後售,為避免因為先購入新屋,後出售舊屋,導致名下不再只有一屋,影響其適用一生一屋的低稅率優惠,因此決定修改土地稅法施行細則,並放寬適用優惠稅率的認定原則。
舉例來說,甲與太太、二名未成年子女名下只有台北市汐止的一棟自用住宅,由於子女就學因素,甲決定搬到台北市區並買下台北中正區附近的一棟新屋。依據財政部的新規定,甲只要在買下的中正區新屋辦妥移轉登記後一年內,將汐止的舊屋出售,保持名下仍僅有一屋的狀況,出售舊屋時即可申請按「一生一屋」10%低稅率課稅。財政部強調,這項變通規定只限先購後售的土地所有權人是同一人才可適用。
「一生一屋」無限次換屋均享10%優惠稅率的政策,已自今(99)年起實施。財部修改土地稅法施行細則放寬一生一屋認定條件,還需經行政院核定通過,因此民眾若採先購後售自用住宅方式換屋,在施行細則未通過前,暫無法享有10%低稅率優惠,但財部將會考慮日後對符合資格者退稅。
【經濟日報╱記者陳美珍/台北報導】
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換屋族節稅必知,一生一屋上路
花蓮縣地方稅務局表示:
「土地稅法」第34條修正案,業由總統於98年12月30日公布自99年1月1日起施行,不僅落實政府照顧民眾換屋需求之政策美意,更為換屋族減輕土地增值稅負擔的一大福音。
本局進一步說明,修法過關的「一生一屋」土地增值稅優惠稅率,較過去「一生一次」最大差別在於:
1.土地所有權人必須先適用過「一生一次」優惠稅率10%以後,第二次出售自用住宅用地時才可選擇適用「一生一屋」。
2.土地所有權人與其配偶及未成年子女出售時僅有一處房地,「一生一次」未限制。
3.出售前持有該土地六年以上,「一生一次」未限制。
4.土地所有權人或其配偶、未成年子女於土地出售前,在該地設有戶籍且持有該自用住宅連續滿六年;「一生一次」規定,土地所有權人或其配偶、直系親屬出售訂約日設籍即可。
5.出售前五年內,無供營業使用或出租;「一生一次」規定,出售前一年內,無供營業使用或出租即可。
6.出售都市土地面積1.5公畝及非都市土地3.5公畝以內,可享自用住宅用地10%課徵土地增值稅;「一生一次」規定,都市土地面積三公畝及非都市土地七公畝以內。
該局指出,「一生一次」優惠稅率,雖然一輩子只限申請一次,但條件較「一生一屋」寬鬆,例如名下的不動產戶數或持有不動產的時間等,皆不受限,只要賣掉房子的前一年,未用於出租或營業,皆可申請適用。
民眾二度換屋時可能要面臨累進稅率課徵土地增值稅,不過「一生一屋」上路後,只要符合相關申請標準,不但能維持使用10%優惠稅率課徵土地增值稅,甚至可享有終身換屋保障。
民眾如對上述規定有不明瞭的地方,可利用該局資訊網站【網址為:http://www.hltb.gov.tw】查詢,或撥打免付費服務電話:0800-386969,本局竭誠為您服務。
【台灣法律網】
http://key88.net/article23384.html

土地徵收與標售,點出貧富面向 /土地商品化加速社會隔離

依據財稅資料中心的統計,民國98年之家庭所得貧富差距,最高所得5%之平均年收入為最低5%之66倍,再度創下了11年以來的新高。富者的可支配所得增加,貧者的可支配所得卻減少,這代表了台灣經濟發展對於社會財富分配的處置結果顯失公平正義。
土地徵收犧牲弱勢地主成全大眾或強者的利益
就土地財富的利用支配權來說,若非近期苗栗大埔以及中科地區相思寮土地徵收的爭議引起社會關注,我們可能真的會忽略了少數弱勢族群的權益,不管是不是為了大眾社會的經濟利益,國家為了進行整體開發建設之需而徵用土地,所創造未來的受益分配,對於少數被犧牲者之補償,是否可獲應得的滿足對價?
同樣看待台北市北投士林科技園區的區段徵收,地主雖然獲得較優的補償金,但因為同時房價也漲高了,想要購買臨近士林或石牌的大樓卻買不起;而北縣三峽為了開闢北大特區的聯外道路,徵地拆屋的問題也將損及少數人的權益。
不論是南、北的土地徵收問題,不論是否關乎地價,受害犧牲的總是弱勢地主,即使協議價購以土地公告現值的加成給付,根本就無法買回等同於原有條件的土地,更何況徵收之後的土地貢獻和增值利益,原地主什麼也沒有!
國有非公用土地標售損及弱勢地上權人權益
除了土地徵收問題外,為什麼有這麼多國有土地釋出的標售案件?事實上國有土地產生的原因,有許多是私有無人繼承的土地,經國有財產局列管到期的案件,另一部份則是於早年施行土地法辦理土地總登記時,由於當時有不在地主或繼承爭議的問題、或因為經濟地位及法律知識的不足等原因,原屬私人的土地因逾期未辦理所有權登記,於是逕行登記為國有。
前述國有財產局所列管的土地,許多仍有地上建築物,且實際使用的情形多為社會弱勢者所居住,事實上不論依民法或土地法占用土地之時效取得所有權規定,居民落居於此並登記戶籍已逾40、50年的時間之久,不管是善意或是惡意,若非「已登記」為國有,占有人早已合法成為地主了。而此時卻要將這類土地的使用現況視為占用國土並且追繳租金,這對於弱勢的一方是有違法源及社會公義的,這一類的土地,係因無主的原因而登記為國有,既然非屬於任何公用機關單位所有或託管,其權屬不明何來“租賃”的問題?結果地上權人卻還得要透過承租與承買的程序才能取得土地所有權,於是沒有能力的人就只能眼睜睜地看著土地被拍賣掉,最後什麼也沒有。
按照公理道義上,國有財產局既代管機關,在公告列管這類土地的時效期內,其實反而應該透過法律程序或配合都更方案,輔導這些弱勢居民取得現住土地之所有權,而非最終淪為登記國有或是拍賣的結果,掠奪了弱勢居民的權利。
土地資產的取得變化關係著社會財富的分配情形
土地資源的處分,是社會財富分配結果最顯著的問題。土地的徵收往往是向弱勢的地主動刀,而國有土地標售的案源也往往是從無知的權利人手中無償取得。兩項問題放在一起來看,雖然面向不同,但似乎還是讓人感覺到政府是將土地一手賣給私人,一手又向私人取地,將土地財富從社會弱勢的一方掠奪之後,再交易到強勢的富有者手中,政府不但沒有維持好民眾財富分配的社會正義,反而成為了助長社會貧富差距持續擴大的幫兇。
如果經濟成長中的就業賺錢機會不能達到社會的平衡,土地資源處分的配置就更應該要就財富均衡之方向去進行徵用與更新的施行。社會經濟發展的前提固然重要,但是在整體經濟成長財富增加之後,強弱之間的分配取捨,強者不宜去打壓它,弱者卻更應該要積極去扶持上來
【本文作者為網路地產王資深顧問】【文/范世華】2010/08/30
土地商品化加速社會隔離
http://key88.net/article23380.html

2010年10月2日 星期六

買屋確認非道路預定地 比對建物謄本都市計劃圖╱建物謄本 可跨所申請

買屋前 確認非道路預定地 比對建物謄本與都市計劃圖 賣方未告知可解約
1970年《都市計畫法》通過施行後,政府依法徵收地主私人用地為計劃道路,但土地與建物所有權經一次次的移轉,可能發生建物座落於道路預定地上而屋主不自知的情形,甚至面臨未來被徵收的風險。為避免此情形發生,買屋前可比對建物登記部謄本與都市計劃圖。
事前功課
信義地政士聯合事務所專案經理林以德表示,建物座落在道路預定地上的原因,通常是因土地在久遠年代前曾經由不同地主分割,產權在經年累月模糊不清下,新房屋在搭建之後造成道路預定地被削邊、截角,建物也變成「某部分」位於道路預定地上。
此外,位在同一社區、兩棟建物之間的道路也必須多加留意,若該道路被劃定為道路用地,即使該土地產權屬於私人所有,或住戶誤以為該道路屬於「社區私有道路」,未來可能面臨道路被徵收的風險。
記載公共設施保留地
買屋民眾若擔心房屋基地屬於道路預定地的一部分,可到房屋所在區域的地政事務所調閱「建物登記簿謄本」,再向各縣市政府或鄉鎮市公所調閱「都市計劃土地使用分區證明」,比對一下,可看出房屋是否座落於計劃道路用地。若閱讀上有困難,可以現場請行政人員幫忙解析。
透過仲介買賣二手屋,通常業者負責將「房屋現況平面圖」(格局圖)與當地地政事務所「建築物平面圖」比對,實際面積也可經由丈量測得,若與地政事務所版本有誤差,極可能房屋格局結構曾變動。鑑定或估價公司也會調閱登記簿謄本,調查所有權人是誰、有無抵押權設定,並比對是否與房屋現況符合。
仲介未告知亦須賠償
21世紀不動產法務部經理邱創智則表示,房屋若位於計劃道路上,該屋坐落的土地謄本一定會記載其為「公共設施保留地」,亦即依照都市計劃應徵收而未徵收的用地,且地主會有地價稅、土地增值稅等優惠,「所以屋主絕對知情。」
邱創智說,房屋位於道路預定地雖不像具體瑕疵般立即發生,短期內對屋主權益可能無太大影響,但賣方與仲介仍對此風險負有告知義務。買方若交屋後才知情,可向賣方主張「不完全給付」之債務不履行的損害賠償,又因這樣的瑕疵難以彌補,通常可主張直接解約;仲介則因未盡調查與告知義務,同樣須負擔損害賠償責任。
蘋果日報 廖芸婕╱台北報導 2010年08月28日
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土地、建物登記簿謄本 即日起可跨所申請
桃園縣政府地政處把民國65年到84年間採人工登記的土地、建物登記簿謄本全部掃描建檔,目前完成所有作業,即日起開放申請,申請時間從過去的4小時縮短為2到3分鐘,還可跨所申請。
雖然民國84年起桃園縣各地政事務所在登記地籍資料時,陸續都改成電腦化,但之前的土地及建物登記簿謄本等資料仍採人工登記,民眾如果要申請84年之前的土地及建物登記資料,地戶政事務所員工就要到倉庫中找出當年以人工登記的地籍資料,再影印,每一件至少要花4個小時。
地政處說,各地政事務所多年前開始把民國65年後以人工登載的土地、建物登記簿等資料,掃描建檔,目前已全部建檔完成,即日起開放民眾申請,地政事務所員工只要到電腦資料庫蒐尋,短短2到3分鐘就可找到資料,並列印出來給提出申請的民眾,讓民眾等待時間從4小時縮短為2到3分鐘。
同時,民眾過去只能到建物、土地所在的地政事務所申請,現在由於資料已電腦化建檔,民眾到全縣各個地政事務所,都可跨所申請這項資料,地政處說,預估每年至少1萬人次可因此受惠,不但可節省時間,又可節省舟車勞頓的辛苦及金錢。
自由時報
判斷房屋是否座落於道路預定地方法
http://key88.net/article23335.html

弱勢民眾購屋難 給我社會住宅╱盼政府供屋租 急需社會住宅

弱勢民眾購屋難 盼政府供屋租
台灣貧富差距6.34倍,再創新高,有錢人購屋一買就是好幾棟,不過卻有很多弱勢族群,買不起房子,甚至連租屋都有困難,今天有社福團體站出來,希望政府提供只租不售的社會住宅給弱勢民眾,重視他們居住的權益。
烈陽下喊著口號,社會住宅推動聯盟要站出來,為弱勢團體買房,租房困難發聲,像是55歲罹患小兒麻痺的張錦錦,在伊甸基金會工作,每個月領3萬多塊,想要有個自己的窩,對她來說是遙不可及的夢想。
另外這位同樣身患小兒麻痺的劉哲彰,行動得靠這張遙控床,想要租個房子,也找了8個多月。
在台灣有120多萬戶弱勢家庭,就算政府未來要釋出平價住宅,一坪售價15萬,對弱勢家庭來說,還是個天文數字,而且現在社會住宅只佔全國住宅總量的0.08%,跟國外相比真的差太多。
社會住宅推動聯盟強調,政府應該立即修法,解決弱勢民眾住的問題,否則不排除未來還有別的行動,讓政府聽到他們的聲音。
民視 2010/08/26
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抑制高房價 急需社會住宅
「台北居、大不易」,這句話在弱勢族群耳中,更能體會箇中辛酸。由於目前台灣可出租國宅數量僅6,397戶,占全國住宅0.08%,讓許多一輩子都買不起房子的弱勢者,深深感受沒有獨立與安全居住空間的無奈。
為了督促政府儘快通過住宅法,保障弱勢者居住權,12個弱勢團體共同組成「社會住宅推動聯盟」,26日在即將被拆除改建為大型商場的「福德平宅」與「廣慈博愛院」前舉行成立記者會,高喊「社會住宅要5趴、政府不要軟趴趴」。
聯盟發言人之一的彭揚凱指出,21年前的8月26日,許多無住屋運動的支持者共同以夜宿忠孝東路的方式抗議住宅政策的問題。21年後的今天,平價住宅仍然無法逃避被企業與政府聯手BOT,改建為大型商場的命運。目前福德平宅裡的弱勢老人和身心障礙者,已陸續被安置到萬華區和木柵安康平宅。
▲位於台北市信義區的福德平宅,即將改建為商場。(圖文/郭晉瑋)
身心障礙 購屋困難多2009年房價所得比以高達11.5倍,貧富差距則是66倍,加上工資倒退,一般人根本無法承受購屋的負擔。另一名發言人陳美鈴指出,在台北,一個從20歲開始工作的年輕人,大約要到67歲才能買房,更不用說許多身心障礙的朋友,工資比一般人低更多。
由於台灣社會對於身心障礙、精神障礙與智能障礙等族群有著錯誤的印象,因此這些人在找屋的過程中,往往遇到許多阻力。身障者的劉先生說,過去許多住宅因為沒有電梯或無障礙設施,身障者只能被迫關在家裡。
由於劉先生的父母都是工人階級,買不起電梯大樓,只能在萬華買間30年的老房子,加上沒有電梯,他被關在家中25年,錯過受教育的機會。現在雖然獨力租屋,但是附有電梯的大樓租金過高,一個月要一萬多塊,成為生活一大負擔。
除了身心障礙難找到合適住屋,精神障礙者更容易因為社會眼光而遭到社區拒絕。康復之友聯盟指出,許多精障者需要獨立的生活空間,但是不論到哪都被排擠,許多社區只要知道他們精障的身分,就會千方百計要他們搬走,因此約9成的精障者與家人同住。但是精障者容易與家人產生摩擦,導致許多悲劇發生。康復之友聯盟呼籲,精障者需要獨立空間,以及居住人權。
只租不賣 助弱勢自立台灣底層弱勢,包括身心障礙者、精神障礙者等大約有129萬人,陳美鈴表示,面對房價越來越高,政府祭出平價住宅政策,不過平價住宅仍須購買,許多弱勢朋友連買都買不起,「這些一輩子都買不起房子的人,需要社會住宅」。
陳美鈴解釋,在國外有許多社會住宅的政策,這些社會住宅「只租不賣」,讓許多無法買房的弱勢族群,能有穩定的居住空間。以荷蘭為例,社會住宅大約占34%,「阿姆斯特丹就有50%的社會住宅,而且社會住宅也蓋得和一般住宅一樣,不會讓住在裡面的人被貼標籤」,歐洲各國大約都有20%的社會住宅,就連地小人稠的香港都有29%,但是台灣卻連1%都不到。
▲社會住宅推動聯盟26日指出,目前台灣可出租國宅數量僅有0.08%,呼籲政府儘快通過住宅法,提供5%的社會住宅,保障弱勢者居住權。(圖文/郭晉瑋)
過去政府雖然有國宅政策,但國宅大部分仍以出售為主,現在推出的平價住宅也是以「可以買房、但會過得很辛苦」的人為主。對於真正連買房都做不到的底層弱勢,台灣政府從以前到現在都未曾照顧。
加強社福 恢復居住權雖然2007年內政部已將《住宅法》送進行政院並送立法院討論,但當時沒有過關,一直到現在行政院將《住宅法》退回內政部,表示由於經建會提出了平價住宅政策,希望內政部能在住宅法中納入平價住宅的精神,因此要求修改。
智障者家長總會代表孫一信表示,住宅法中有一個「社會住宅」專章,特別討論社會住宅,並將需求者區分出經濟弱勢與社會弱勢。但他感嘆:「其實政府最擔心的是社會住宅後續的管理問題,因為社會住宅只租不賣,加上住在裡面的人可能需要很多服務,得有長期的規劃和管理。而且建商蓋社會住宅不賺錢,所以沒有建商願意去做。」
社會住宅除了作為社會福利一部分,同時也有平抑房價的功能,陳美鈴指出,政府保留部分公有地去蓋社會住宅,讓無法買房的人、剛出社會經濟弱勢的人去租貸,減少市場中房屋需求的數量,市場內的房價也會跟著下降。
面對高房價時代,聯盟預計將會在年底選舉前分別拜訪候選人,要求簽署社會住宅政策承諾,並發動全國性的倡議與連署。同時推動住宅法的立法,以及監督地方落實社會住宅政策,以恢復每個人都該享有的居住權。
台灣立報 呂苡榕 2010/08/27
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弱勢者居住權益 給我社會住宅
一群關心弱勢者居住權益的社福團體,今天宣布成立「社會住宅推動聯盟」,呼籲政府興辦公有「社會住宅」照顧弱勢者,現階段社會住宅比例最少應該提高 5個百分點。
少年權益聯盟、老人福利聯盟及伊甸基金會等多個社福團體,上午在台北市即將拆除的「福德平宅」舉行記者會,他們強調弱勢者居住權益,面對「買不起、租不起、進不了、住不了」的困境。
社會住宅推動聯盟表示,2009年房價所得比已高達11.5倍,房價居高不下,基本工資卻停滯,不只中產受薪階級買不起房子,身障者等弱勢族群更買不起。
租屋方面,條件好的房子相對租金高,根本不是失業勞工、弱勢單親與身障者所能負擔,他們只能棲身於偏遠地區或地下室。
社會住宅推動聯盟說,台北市有11.6萬戶無電梯公寓,且許多大樓住宅的電梯空間,浴廁及大門並未考慮輪椅迴旋空間,身障者常常進不去。
伊甸基金會的張錦錦說,她是身障者,最近10年共換過7次房子,由於環境障礙處處都是,她常跌倒受傷,身上縫了300多針,希望政府興辦公有住宅照顧弱勢者。
代表智障者家長總會的阿全從台南趕到台北來表達心聲,他說,「我想要自己的房子」,但問到每月收入時,他說,每月只有新台幣7000元,目前都還在努力存錢中。
聯盟表示,面對住宅市場的侷限性,政府應扮演不可或缺的救濟角色;最普遍的作法是,興建一定數量的社會住宅,以「只租不售」方式,提供給經濟與社會弱勢族群,滿足「居住人權」。
聯盟表示,截至目前為止,政府提供符合社會住宅定義的住宅數量僅占全國住宅總量的0.08%,政府未來應將「社會住宅」列為住宅政策的必要且重要項目,並以占住宅總量5%為現階段推動目標。
聯盟說,為了推動社會住宅達到住宅總量5%的目標,他們在這次5都選舉中,將拜訪台北市、新北市兩黨候選人,要求將社會住宅納入政見並簽署承諾,發動全國性社會住宅民間連署與政策倡議。
另外,聯盟將持續監督中央與地方政府,具體推動與落實社會住宅政策,並積極推動「住宅法」立法。
中央社記者林沂鋒台北26日
http://key88.net/article23295.html